РЕШЕНИЕ
№ 305
гр. Русе, 30.09.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ, ПЪРВИ СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Татяна Черкезова
Членове:Николинка Чокоева
Милен П. Петров
при участието на секретаря Светла Пеева
като разгледа докладваното от Татяна Черкезова Въззивно гражданско дело
№ 20224500500384 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид:
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.
Г. Ю. К. от гр. Русе, чрез пълномощника си адв. К. К., е обжалвала
решението на Русенския районен съд, постановено по гр. д. № 4053/2021 г., с
което е отхвърлен предявеният от нея иск да се признае за установено по
отношение на двамата ответници, че не съществува ипотечно право на „О.
(като правоприемник на „С.), върху самостоятелни обекти с идентификатори
***** и *****, построени в сграда, разположена в поземлен имот с
идентификатор *****, с адрес в гр. Р., кв. „Д., съгласно договор за учредяване
на ипотека, сключен с нотариален акт № 66, т. IV, рег. № 7840, дело №
632/2009 г. на нотариус с рег. № 304 с район на действие РС Русе. Излага
подробни съображения за неправилност на решението поради съществени
нарушения на съдопроизводствените правила, противоречие с материалния
закон и необоснованост. Моли въззивния съд да го отмени и да постанови
друго, с което да уважи иска, като претендира и разноски за двете инстанции.
1
Ответникът по жалбата „О. АД, ЕИК *****, със седалище и адрес на
управление : гр. С. чрез пълномощника ст. юрск. А.А., изразява становище за
неоснователност на жалбата и моли за нейното отхвърляне, а решението да
бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.
Ответникът „Р., със седалище и адрес на управление в гр. С.“ № **, не
изразява становище по жалбата.
Въззивният съд, след като прецени оплакванията в жалбата и събраните
по делото доказателства, приема за установено следното:
Жалбата е подадена от надлежна страна по спора, в законоустановения
срок и е процесуално допустима. Разгледана по същество, е неоснователна.
Производството по делото е образувано по искова молба на Г. Ю. К., в
която твърди, че с влязло в сила решение на Софийския градски съд по гр. д.
№ 1593/2016 г. длъжникът „Б. Д.“ АД е осъден да заплати сумата от 21
182.22 лв., представляваща платена част от договорената продажна цена по
развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и
строителство от 21.09.2011 г., както и сумата 25 566,54 лв. – платена част от
договорената продажна цена по развален предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот и строителство от 04.11.2011 г., ведно със
законната лихва върху двете суми, считано от 16.09.2015 г. до окончателното
им изплащане и разноските по делото. Въз основа на издадения изпълнителен
лист било образувано изп. д. № 20189140400005 на ЧСИ В.Н. срещу „Б. Д. ,
който по искане на ищцата наложил възбрани върху два недвижими имота в
гр. Р.– самостоятелни обекти с идентификатори ***** и *****, находящи се в
сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор *****, с адрес гр.
Р. ж.к. „Д. , подробно описани в исковата молба. По изпълнителното дело
присъединен взискател е „О. “ **, на основание вписана върху тези два имота
ипотека, в нейна полза, в качеството ѝ на правоприемник на „С..
Според ищцата са учредени две договорни ипотеки от „Р. в полза на
„С., но само върху поземления имот с идентификатор ***** в който се
намират самостоятелните обекти – с нотариален акт № 166, том VІ, рег. №
11581, дело 1117/2008 г. и с нотариален акт № 66, том ІV, рег. № 7840, дело
632/2009 г., двата на нотариус с рег. № 304, като към момента на
учредяването им поземленият имот е бил незастроен. Само в нотариалния акт
за учредяване на договорна ипотека от 2009 г. се съдържала изричната
2
уговорка, че ипотеката обхваща и всички приращения и подобрения в
описаните в него поземлени имоти като по молба на ипотекарния кредитор
„О. вписана в СВ Р. с вх. рег. № 13000/03.10.2019г., учредената на
07.10.2009г. договорна ипотека върху горните имоти, е подновена по
отношение на 97.42 % идеални части от ПИ с идентификатор *****, но не и
върху построените в него сгради, нито върху приращенията и подобренията в
поземления имот,
С вписан на 26.01.2010г. нотариален акт за продажба, „Р. прехвърлило
собствеността върху ПИ ***** и ПИ ***** на „П. гр. С.. На 28.08.2012 г. в
търговския регистър е вписана апортна вноска на обособена част от
предприятието на „П.“ *** в капитала на „Б., която включва правата,
задълженията и фактическите отношения, свързани със строителството на
обект „Д., в това число и правото на собственост върху описаните имоти –
самостоятелни обекти в процесната сграда.
С оглед предстояща публична продан на процесните имоти и
последващо извършване на разпределение на постъпили от продажбата им
суми, ищцата е поискала да се признае за установено по отношение на
ответниците, че върху имотите не съществува ипотечно право в полза на „О.
като правоприемник на „С.
С обжалваното решение първоинстанционният съд е отхвърлил иска на
Г. Ю. К. за признаване на установено по отношение на ответниците, че не
съществува ипотечно право на О. като правоприемник на „С., съгласно
договор за учредяване на ипотека, сключен с нотариален акт № 66, том IV,
рег. № 7840, дело 632/2009 г. на нотариус с рег. № 304, върху самостоятелни
обекти с идентификатори ***** и ***** построени в сграда, разположена в
поземлен имот с идентификатор ***** в гр. Р“.
Решението е валидно и допустимо, а по същество и с оглед наведените
в жалбата възражения, е правилно.
С нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 66 от
07.10.2009 г., т. IV, рег. № 7840, дело № 632/2009 г. на нотариус с рег. № 304,
вписан в СВ Р. с вх. рег. № 13652/07.10.2009 г., акт № 69, том 5, е сключен
договор между „С. като кредитор и „Р. – кредитополучател и ипотекарен
длъжник, и „Т. „М. и „С. – солидарни длъжници, всички дружества
представлявани от Я. И.Б. по силата на който в полза на банката е учредена
3
ипотека за обезпечаване на вземанията срещу „Р. по договор за банков
кредит № 911 от 21.04.2008 г. с главница 2 557 000 евро. Ипотеката е учредена
върху множество недвижими имоти на ипотекарния длъжник, между които и
поземлен имот с идентификатор *****с площ 1 832 кв. м., с адрес: гр. Р.,
описан в т. 10 от нотариалния акт, приложен на л. 11 от
първоинстанционното дело. В нотариалния акт изрично е посочено, че
договорната ипотека обхваща и всички приращения и подобрения в
гореописаните поземлени имоти. Няма спор между страните, а и от данните
по делото се установява, че с нотариален акт за продажба на нотариус рег. №
304 с район на действие РС Р. вписан на 26.01.2010 г. в СВ Р., „Р. прехвърля
собствеността върху ПИ с идентификатор *****на „П. на което дружество е
разрешено строителството на жилищна сграда в този имот, видно от
разрешение за строеж № 253 от 04.06.2010 г. От удостоверение №
16/12.03.2021 г., издадено на основание чл. 181, ал. 2 от ЗУТ, се установява,
че за строежа има съставен Акт образец № 14 от 18.04.2011 г. за приемане на
конструкцията на сградата и същата е била завършена в груб строеж. От
данните, вписани по партидата на „Б. Д. в Търговския регистър и регистър на
ЮЛНЦ се установява, че на 28.08.2012г. „П. апортира обособена част от
предприятието си – правата, задълженията и фактическите отношения,
свързани с придобиването, строителството и реализацията на обект „Д.“ в гр.
Р. която непарична вноска включва и имотите с идентификатор *****и
*****в „Б. Д. .
Съгласно разпоредбата на чл. 173, ал. 1 от ЗЗ,кредитор, чието вземане е
обезпечено с ипотека, има право да се удовлетвори предпочтително от цената
на ипотекирания имот, в чиято собственост и да се намира той. Ето защо,
извършените прехвърляния са непротивопоставими на ипотекарния кредитор
„О., като правоприемник на „С.. Пред настоящата инстанция
жалбоподателката поддържа, че с молбата на ипотекарния кредитор, вписана
в СВ Р. под № 13000/03.10.2019 г. е поискано и е вписано подновяване на
ипотеката, учредена с нотариален акт № 66 от 07.10.2009 г., т. IV, рег. №
7840, дело № 632/2009 г. на нотариус с рег. № 304, върху 97.42 % от ПИ с
идентификатор *****, както и върху 97.42 % от ПИ с идентификатор *****. В
жалбата се поддържа още, че не е искано и не е вписано подновяване на
ипотеката върху приращения, подобрения, сгради или самостоятелни обекти
в сгради в тези имоти. На това основание счита, че ипотечното право на „О.по
4
отношение на процесните имоти с идентификатори ***** и *****, поради
неподновяване на вписването, е погасено автоматично с изтичането на 10-
годишния срок по чл. 172, ал. 1 от ЗЗД. От разпоредбата на чл. 166, ал. 2 от
ЗЗД извежда извод, че след като ипотека може да се учреди само върху
поединично определени имоти, съществуващи към деня на учредяването , то
под страх от недействителност те трябва да бъдат описани с конкретните им
характеристики и при подновяване на ипотеката, с оглед извършеното
междувременно застрояване.
Съдът намира, че предмет на реалното обезпечение са както поземлен
имот с идентификатор ***** собственик на който е бил, към момента на
учредяване на ипотеката, кредитополучателят „Р., така и бъдещите
приращения и подобрения в имота. Съгласно чл. 9 от ЗЗД, страните могат
свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не
противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави.
Ипотекарният длъжник, като собственик на терена, разполага с възможност
да го застрои. Ето защо и по волята на страните при сключването на договора
за учредяване на ипотека върху незастроен имот е допустимо да се уговори
разпростиране на действието на ипотеката върху сградите, които ще бъдат
построени в него, както е в настоящия случай. Такава уговорка не
противоречи и на чл. 167, ал. 3 от ЗЗД. Ипотеката е учредена върху
незастроен имот, който към сключването на договора принадлежи на
ипотекарния длъжник „Р., а ипотеката върху сградата в него е възникнала по
приращение на основание уговореното и към момента на завършването в
груб строеж. Правилен е изводът на първоинстанционния съд, че
използването на термините „приращения“ и „подобрения“ без изричното
уточнение, че се касае за бъдещи такива, е без правно значение, тъй като
подобренията и приращенията, върху които ще се разпростре ипотечното
право на кредитора поначало предполагат да са бъдещи, след сключване на
ипотечния договор. В противен случай, за да бъдат ипотекирани, е следвало
да бъдат описани, ако са били налични в имота.
Не се споделят аргументите и за отпадане на ипотечното право върху
процесните индивидуално определени два имота, поради неподновяване на
ипотеката върху тях в 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 от ЗЗД, тъй като
това не било поискано от кредитора с молбата от 03.10.2019 г. Това е така,
защото с молбата за подновяване на ипотеката не се иска вписване на нова
5
ипотека, което да налага недвижимите имоти да бъдат описани с конкретните
им характеристики, а само се отбелязва подновяване на вече вписана ипотека
в обхвата на осъщественото преди 10 години вписване. Допустимо е да се
вземат предвид само настъпилите във времето частични заличавания върху
идеални части от ипотекираните имоти, което в конкретния случай е и
сторено. В този смисъл, в молбата за подновяване на вписването не следва да
се индивидуализират самостоятелните обекти, по отношение на които се иска
подновяване на ипотеката, съществуващи към деня на вписване на
подновяването, но застроени след първоначалното вписване на ипотеката.
Предвид изложеното, съдът намира, че обжалваното решение на
първоинстанционния съд е правилно и следва да бъде потвърдено.
В тежест на жалбоподателката следва да се възложат разноските на
ответника О. в размер на 120 лв. - юрисконсултско възнаграждение.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 413 от 05.04.2022 г. по гр. д. № 4053/2021
г. по описа на Русенски районен съд.
ОСЪЖДА Г. Ю. К. с ЕГН ********** от гр. Р. да заплати на „О.гр. С. с
ЕИК *****, 120 лв. юрисконсултско възнаграждение.
Решението може да се обжалва пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6