№ 41
гр. П., 23.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – П., ТРЕТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на девети февруари през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Андрей Ив. Николов
при участието на секретаря Величка Андреева
като разгледа докладваното от Андрей Ив. Николов Гражданско дело №
20211230101281 по описа за 2021 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД.
Ищецът С. „Т.Д. „К.““, със седалище и адрес на управление в гр. П., ул. „Г. Д.“
№ 26, ЕИК ***, иска ответникът да бъде осъден да му предаде недвижим имот,
представляващ х. „Б.“ – нова и находящ се в планина „Б.“, който той и трето за делото
лице – С. „Б.т.с.“, са му отдали под наем, съобразно Договор за наем от 01.08.2918 г. и
Анекс от 06.02.2020 г. към него, поради прекратяване (разваляне) на наемното
правоотношение. Претендира и съдебни разноски.
Ответникът „Н. Т. Г.“ ООД , със седалище и адрес на управление в гр. П., ул.
„В. К.“ № 7, ет. 2, ЕИК ***, оспорва иска и моли за неговото отхвърляне, както и за
присъждане на съдебно-деловодните разходи, които е сторил.
Съдът, като прецени становищата на страните, извърши анализ на
доказателствата, относими към решаването на спора, и съобрази закона,
приложим към него, приема следното:
1. От фактическа страна:
Между ищеца и С. „Б.т.с.“, действащи заедно като наемодатели, и ответното
дружество, в качеството му на наемател, са били сключени горецитираните договор за
наем и анекс.
Релевантните параметри на така възникналото облигационно отношение са:
- отдаване под наем на визирания по-горе недвижим имот;
- месечна наемна цена – първоначално 980 лв., а от 01.04.2020 г. – 1 220
лв., платима до 5-то число на текущия месец;
- срок – 10 години;
- една от хипотезите на предсрочно прекратяване – при неплащане на две
поредни наемни вноски и изтичане на 3-дневен срок, даден с покана от наемодателите
на наемателя.
Никой от двамата наемодатели не разполага с надлежни документи, които да
удостоверят, че е собственик на отдадения под наем обект. Единственият документ в
тази връзка е Акт за държавна собственост № 1304 от 21.04.1984 г. на Общински
1
народен съвет – гр. П., с който обектът е актуван като държавна собственост.
През месец януари на 2021 г. между наемателя и наемодателите е била водена
писмена кореспонденция, според която първият е поискал намаляване, освобождаване
или отлагане на наемните вноски, дължими за месеци, до които се отнасят
противоепидемичните мерки, въведени в страната и касаещи търговските обекти с
посетители. По този повод не е било постигнато разбирателство между страните по
наемната сделка, в резултат на което ответното дружество, в писмено уведомление от
17.03.2021 г., е заявило, че заради липсата на документи за собственост у
наемодателите спира плащанията на месечната наемна цена, докато този проблем не
бъде изяснен.
Така, считано от месец февруари 2021 г., такива плащания не са били
извършвани в полза на наемодателите.
По тази причина последните, с нотариална покана, връчена на наемателя на
07.07.2021 г., са заявили, че му предоставят срок от 3 дни, в който да заплати
дължимата до този момент наемна цена, иначе ще считат договора за прекратен.
До изтичането на този срок наемателят не е погасил неплатените наемни вноски.
В наетия обект ответникът е реализирал строително-ремонтни работи, отнасящи
се до: покривната конструкция; санитарните възли; изграждането на навес; подмяната
на дограма; изграждането на отоплителна система от типа „камина с водна риза“.
Към сегашния момент ответникът продължава да осъществява фактическата
власт спрямо имота.
2. По доказателствата:
С доклада по делото и на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК, са били
отделени за безспорни и съответно за ненуждаещи се от доказване обстоятелствата,
свързани със сключването на процесната сделка и с продължаващото ползване от
ответника на имота, до който тя се отнася.
Съдържанието на наемното правоотношение се изяснява от самия договор и от
анекса към него.
Информацията около собствеността на наетия обект се извлича от упоменатия
акт за държавна собственост, а липсата на титул за собственост у ищеца се признава по
реда на чл. 175 ГПК.
Данните за кореспонденцията между страните се извличат от писмените
материали, които я обективират и са приложени към исковата молба и към отговора на
същата.
Спирането на плащанията на наемната цена не се отрича от ответника, а и той,
въпреки че е носител на доказателствената тежест, че я е платил, не представя подобни
доказателства.
Сведенията за изявленията на наемодателите, касаещи прекратяването на
договора за наем и получаването им от наемателя, се черпят от отправената нарочна
нотариална покана.
Фактите, че ответникът е започнал да поставя пред наемодателите проблема за
собствеността на наетия обект, но след сключването на сделката, се доказват от
показанията на свидетелите Г. С. и П. К. От гласните доказателства, създадени с
участието на тези свидетели, стават ясни и ремонтните дейности, които ответникът е
извършил в обекта.
3. От правна страна:
Първият дискусионен проблем, който трябва да бъде подложен на разглеждане,
е възражението на ответника за нищожност на договора за наем поради противоречие с
добрите нрави. То се обосновава с доводи, че: макар наемодателите да са знаели, че не
са собственици на наетата вещ, те са встъпили в наемното правоотношение; целта им е
била да извлекат приходи, от които са лишили действителния титуляр на собствеността
– Държавата; така мотивът им за сключване на сделката влиза в колизия с правилата на
морала. Обсъжданото възражение не може да бъде споделено. Уредбата на наема по
ЗЗД не изисква наемодателят да е собственик на наетата вещ, за да възникне валидно
облигационно отношение. Когато чужда вещ бъде отдадена под наем, лишаването на
2
собственика й от съответните приходи може да породи за него притезание срещу
наемодателя, което най-често ще произтича от неоснователно обогатяване (чл. 59 ЗЗД),
но няма как да се отрази върху валидността на самия наем.
С оглед неплащането на наемната цена от страна на ответника за период от пет
последователни месеца (февруари, март, април, май и юни на 2021 г.), наемодателите
надлежно са упражнили правото си да развалят наемното правоотношение (чл. 87, ал. 1
ЗЗД), посредством коментираната нотариална покана, спазвайки и допълнителните
уговорки, залегнали в тази насока в договора.
Развалянето на наемната сделка прави безпредметно анализирането на
възражението на ответното дружество за нейната унищожаемост (заради измама),
доколкото един вече прекратен (развален) договор очевидно няма как впоследствие да
бъде унищожен.
Подобренията, направени от ответника в наетия имот, нямат отношение към
вече осъщественото разваляне на сделката, а разходите за тях подлежат на
компенсиране по облигационноправен път.
Основателно обаче е оплакването на ответната страна, че ищецът не е
материалноправно легитимиран самостоятелно да иска връщането на наетия имот, след
като той не е единственият му наемодател, а волята на другия такъв не е ясна. Тук е
нужно да се подчертае, че от тълкуването (чл. 20 ЗЗД) на клаузите на договора за наем
е ясно, че правата на наемодател се упражняват заедно от ищеца и от С. „Б.т.с.“.
Договорите имат силата на закон за тези, които са ги сключили (чл. 20а, ал. 1 ЗЗД).
Едно задължение може да бъде превърнато в неделимо и въз основа на волята на
договарящите, макар по своята природа то да не е такова (чл. 128, ал. 1 ЗЗД). Тогава
предметът на неделимото задължение трябва да се предаде на всички кредитори общо,
което означава, че и корелативното му право за получаване на съответната престация
също е общо (чл. 129, ал. 1, изр. 1 ЗЗД). Следователно настоящият ищец не би могъл
успешно сам да упражни притезателното право по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД – за
връщане на наетия имот, тъй като това трябва да стане заедно с другия наемодател.
Ето защо и сегашният иск подлежи на отхвърляне.
4. Относно съдебните разноски:
Цялостната неоснователност на исковата претенция, съгласно чл. 78, ал. 3 ГПК,
дава право на съдебни разноски само на ответника. Такива обаче не могат да му бъдат
присъдени, защото не е доказано реалното им извършване (съобр. т. 1 от
Тълкувателно решение № 6 от 06.11.2013 г. по тълк. д. № 6 от 2012 г., ОСГТК на
ВКС). В договора за правна защита и съдействие, сключен между ответното дружество
и представлявалия го адвокат, не е отбелязано, че уговореният хонорар е платен, а
други доказателства за този факт няма.
Ръководейки се от изложените съображения, Районен съд – гр. П., Гражданско
отделение, Трети състав
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, предявен от С "ТД К" със
седалище и адрес на управление в гр. П., ул. „Г. Д.“ № 26, ЕИК ***, против „Н. Т. Г.“
ООД, със седалище и адрес на управление в гр. П., ул. „В. К.“ № 7, ет. 2, ЕИК ***, с
който се претендира последното да бъде осъдено да предаде на първото недвижим
имот, представляващ х. „Б.“ – нова и находящ се в планина „Б.“, който С. „Т.Д. „К.““ и
третото за делото лице С. „Б.т.с.“, са отдали на „Н. Т. Г.“ ООД под наем, съобразно
Договор за наем от 01.08.2918 г. и Анекс от 06.02.2020 г. към него, поради
прекратяване (разваляне) на наемното правоотношение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване от страните, пред Окръжен съд – гр.
3
Благоевград, в 2-седмичен срок, считано от 23.02.2022 г., която дата е била обявена от
съда, на основание чл. 315, ал. 2 ГПК, с въззивна жалба, която се подава чрез Районен
съд – гр. П..
ДА СЕ ВРЪЧИ, на основание чл. 7, ал. 2 ГПК, препис от съдебния акт на
страните по делото, като в съобщението, с което се извършва връчването, изрично да
се отбележи, че решението подлежи на обжалване, както е посочено в него.
Съдия при Районен съд – П.: _______________________
4