Р Е Ш Е Н И Е
№ 591 12.05.2017 година, гр.Пловдив
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ХV граждански състав на тридесети
март две хиляди и седемдесета година в публичното заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРЪСТИНА ДИМИТРОВА
СЕКРЕТАР: С.К., като разгледа докладваното от
председателя гр.д.№2978 по описа за 2015г., намира за установено следното:
Предявен
е иск с правна квалификация чл.19, ал.3
ЗЗД.
Ищецът Г.С.Р., ЕГН ********** ***
твърди, че с предварителен договор за покупко-продажба от 13.10.2013г.
ответникът П.В.Н., ЕГН ********** *** се е задължил да му продаде своите
недвижими имоти, представляващи: 1/
самостоятелен обект в сграда с идентификатор №56784.503.328.1.1 по
кадастралната карта на *** с административен адрес: ****, който обект се намира
в сграда №1, разположена в поземлени имоти с идентификатори 56784.503.327 и
56784.503.328 и принадлежи към поземлен имот с идентификатор №56784.503.328,
предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент, със застроена площ
74 кв.м., брой нива на обекта – две, прилежащи части – избено помещение с площ
37 кв.м. и 12.95% ид.части от общите части на сградата, съседни самостоятелни
обекти на първо ниво в сградата: на същия етаж – 56784.503.328.1.2,
56784.503.328.1.3, 56784.503.328.1.4, под обекта – няма, над обекта – няма;
съседни самостоятелни обекти на второ ниво в сградата: на същия етаж -
56784.503.328.1.2, 56784.503.328.1.3, 56784.503.328.1.4, под обекта – няма, над
обекта – няма; 2/ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор №56784.503.346.2.8 по кадастралната карта на ***
с административен адрес: ****, който обект се намира в сграда №2, разположена в
поземлен имот с идентификатор №56784.506.346, предназначение на самостоятелния
обект – жилище, апартамент, брой нива на обекта – 1, с площ 49.20 кв.м.,
прилежащи части – избено помещение №5 с площ 5.83 кв.м. и 6.667% ид.части от
общите части на сградата и от правото на строеж, съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж – 56784.506.346.2.7, под обекта - 56784.506.346.2.6,
над обекта - 56784.506.346.2.9; 3/ 3.44% ид.части от самостоятелен
обект в сграда с идентификатор №56784.506.346.2.16 по кадастралната карта на ***
с административен адрес: ****, застроена площ 11.20 кв.м., предназначение –
друг вид самостоятелен обект в сграда, брой нива на обекта – 1, съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – няма, под обекта – няма, над
обекта – 56784.506.346.2.15; 4/ поземлен имот с идентификатор
№56784.524.269 по кадастралната карта на *** с административен адрес: ***, площ
309 кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно
ползване – ниско застрояване /до 10м/, номер по предходен план – 269, кв.9/14/,
парцел ІV-269, граници: 56784.524.270, 56784.524.916, 56784.524.1514,
56784.524.267, 56784.524.266, 56784.524.265, ведно с построените в имота:
самостоятелен обект – сграда с идентификатор №56784.524.269.1 със застроена площ
75 кв.м., брой етажи – 1, предназначение – жилищна сграда еднофамилна; сграда
№56784.524.269.2 с площ 40 кв.м., брой етажи -1, предназначение – друг вид
сграда за обитаване; сграда №56784.524.269.3 с площ 14 кв.м., брой етажи – 1,
предназначение – селскостопанска сграда;
5/ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
№56784.506.3.1.16 по кадастралната карта на *** с административен адрес: ****,
който обект се намира в сграда №1, разположена в поземлен имот с идентификатор
№56784.506.3, предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент, брой
нива на обекта – 1, площ 48,03 кв.м., ведно със съответното избено помещение и
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – 56784.506.3.1.15, под обекта –
56784.506.3.1.8, над обекта – 56784.506.3.1.24.
Твърди се, че страните по
предварителния договор уговорили продажна цена за всички недвижими имоти в
размер на 222 000,00 лева, платими на три вноски: първа вноска в размер на
210,000 лева е заплатена съгласно споразумение от 13.10.2013г.; втора вноска в
размер на 6000,00 лева да бъде заплатена до дата 13.11.2013г.; трета вноска в
размер на 6000,00 лева да бъде заплатена в деня на нотариалното прехвърляне на
имота най-късно до дата 13.10.2015г. Според ищеца на 13.10.2015г. страните по
предварителния договор се явили пред нотариус В. З., като за явяването бил
съставен констативен протокол. Съгласно изявленията, отразени в същия, продавачът
П.Н. е заявил, че е получил от купувача 216000,00 лева, но желае сделката да
бъде сключена при продажна цена от 250000,00 лева, а не според уговорената в
предварителния договор. Купувачът от своя страна заявил, че е съгласен да
заплати остатъка от цената по предварителния договор, но не е съгласен с
предложената от продавача по-висока цена. При това изявление продавачът заявил,
че няма да сключи сделката и ще търси друг купувач за недвижимите имоти. Като
твърди да е изправна страна по предварителния договор, ищецът иска съдът да
постанови решение, с което да обяви предварителния договор за окончателен.
В срока по чл. 131, ал.1 ГПК е
постъпил писмен отговор от ответника П.Н., който не оспорва обстоятелството, че
с ищеца са сключили предварителен договор за покупко-продажба на процесните
имоти, както и че е получил от последния сумата 216 000,00 лева като цена
по договора. Въпреки това обаче счита иска за неоснователен, тъй като според
твърденията му двамата не са постигнали съгласие относно окончателната продажна
цена. Посочва, че още при сключване на договора се разбрали устно, че могат да
актуализират цената. Отчитайки раздвижването на пазара и изтеклия немалък
период от време от сключването на предварителния договор, ответникът счел, че
имотите му струват 250 000,00 лева. Заявил на купувача, че е готов да
сключат сделката при тази цена, но последният отказал да плати исканото
увеличение и това била причината да не се сключи окончателен договор.
“БУЛГОЙЛ БГ”ЕООД, ЕИК *********
със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул.”Батак”№15, конституирано
като трето лице помагач на ответника по делото, чрез процесуалния си
представител застъпва становище за неоснователност на иска. Оспорва изложените
в исковата молба фактически твърдения. Оспорва, че страните са сключили
предварителен договор на посочената в документа дата 13.10.2013г. Оспорва, че
по предварителния договор е заплащана продажна цена. Твърди, че предварителният
договор е симулативен, тъй като е изготвен вероятно след дата 05.10.2015г. и
страните по него нямат за цел сключването на сделката, а единствената цел е с
този договор да се осуети принудителното изпълнение по изпълнително дело
№395/2015г. по описа на ЧСИ А. А., насочено срещу процесните недвижим имоти за
удовлетворяване на вземанията на дружеството против ответника П.Н..
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства,
намира за установено следното:
Съгласно представения предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот с посочена в него дата на сключване 13.10.2013г., П.В.Н., ЕГН **********
от една страна като продавач и Г.С.Р., ЕГН ********** от друга страна като
купувач, са постигнали съгласие продавачът да продаде на купувача подробно
описаните в исковата молба и посочени по-горе недвижим имоти. Уговорена е цена в размер на 222 000,00
лева, която съгласно раздел ІІ, чл.3 е предвидено да се изплати по следния
начин: първа вноска в размер на 210 000,00 лева - заплатена съгласно
споразумение от 13.10.2013г.; втора вноска в размер на 6000,00 лева ще бъде
заплатена до дата 13.11.2013г., за което продавачът ще издаде нарочна разписка;
остатъкът от 6000,00 лева ще бъде заплатен в деня на нотариалното прехвърляне
на имотите най-късно до 13.10.2015г. След положените подписи в договора, Н. се
е подписал под декларираното от него на 13.11.2013г. обстоятелство, че е
получил втората вноска по договора в размер на 6000,00 лева.
Представеният препис от констативен протокол от
13.10.2015г., съставен от Нотариус В. З. установява, че на 13.10.2015г. в 10.30
часа при него са се явили П.В.Н. и Г.С.Р.. Р. е заявил, че във връзка с
подписания между тях предварителен договор е готов да сключи окончателен
договор и да плати остатъка от договорената цена. Н. е заявил, че е получил от Р.
част от продажната цена в размер на 216000,00 лева, но е уведомил купувача, че
увеличава продажната цена на имотите до сумата 250000,00 лева. Р. е напомнил,
че съгласно чл.2, ал.2 от предварителния договор уговорената продажна цена е
окончателна и не подлежи на промяна и настоява окончателният договор да се
сключи при първоначално уговорената цена. Н. е отговорил, че при това положение
не желае да сключи окончателен договор и ще намери друг купувач.
Третото лице помагач “БУЛГОЙЛ БГ”ЕООД оспорва датата на
предварителния договор, поддържайки, че документът е антидатиран и в
действителност е подписан много по-късно от посочената в него дата 13.10.2013г.
По смисъла на чл.181, ал.1 ГПК частният документ има достоверна дата за трети
лица от деня, в който е заверен, или от деня на смъртта, или от настъпилата
физическа невъзможност за подписване на лицето, което е подписало документа,
или от деня, в който съдържанието на документа е възпроизведено в официален
документ, или от деня, в който настъпи друг факт, установяващ по безсъмнен
начин предхождащото го съставяне на документа. Въпросният предварителен договор
е частен документ, който спрямо третото лице помагач, предвид цитираната
разпоредба, има достоверна дата от момента на предявяване на настоящата искова
молба в съда – 12.11.2015г., тъй като договорът е представен като приложение
към исковата молба. Това е момента, към който по безсъмнен начин по отношение
на дружеството може да се приеме, че документът е съставен.
Третото лице представя писмени доказателства, установяващи
качеството му на кредитор спрямо ответника Н.. Съгласно издаден изпълнителен
лист в производство по чл.417, ГПК, проведено по ч.гр.д.№12483/2015г. по описа
на ПРС, ХІ гр.с., П.Н., солидарно с длъжниците “Булболг”АД и “Векта”ООД дължи
на “Булгойл БГ”ЕООД сумите: 1 182 232,37 лева, от която главница
1 135 927,13 лева и 46 305,24 лева неустойка по спогодба от
06.07.2015г. Въз основа на изпълнителния лист е образувано изпълнително дело
№395/2015г. по описа на ЧСИ А.А.
Разпитаният по делото свидетел Н. П. установява
обстоятелства относно търговските отношения между ответника и “БУЛГОЙЛ БГ”ЕООД,
както и за предприетите от дружеството действия по принудително изпълнение. Според
свидетеля, след като разбрал за заведеното срещу него изпълнително дело, Н.
заявил: “Как може да правите такива неща срещу мен? Сега няма да видите нито
лев”. Така събраните гласни доказателства не установяват твърденията на третото
лице за наличие на абсолютна симулация на предварителния договор. За да се
приеме, че договорът е привиден и за да се разкри воля на страните по
предварителния договор, различна от обективираната, не е достатъчно да се установи
факта, че продавачът е имал задължения към третото лице.
Неоснователно е и възражението на третото лице, че по
договора между ищеца и ответника не са извършени плащания. Предварителният
договор, за който не се оспорва, че е подписан от страните, съдържа признанието
на продавача, че е получил първата вноска в размер на 210 000,00 лева,
съгласно споразумение от 13.10.2013г. Видно от това споразумение /приложено на
л.165/, Н. и Р. са приели за безспорно, че първият дължи на втория сума в размер
на 210 000,00 лева, от която 200 000,00 лева са дължими по запис на
заповед от 11.01.2013г. С подписването на това споразумение страните са се
съгласили, че уреждат отношенията си във връзка с посочената ценна книга, като предвиждат
сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти,
собственост на длъжника Н., дължимата от който на Р. сума от общо 210 000,00
лева ще бъде част от продажната цена на имотите.
Получаването на втората вноска от 6000,00 лева в уговорения
срок - на 13.11.2013г. е удостоверено от П.Н. с отбелязване върху
предварителния договор. Или ищецът е заплатил на ответника част от уговорената
цена за имотите в размер на 216 000,00 лева, което е било безспорно и към
датата на съставяне на констативния протокол от Нотариус З.
Неоснователно е възражението на ответника, че цената на
имотите е била увеличена с постигнато допълнително неформално съгласие между
страните. По делото не се ангажират доказателства в тази насока. В чл.2, т.2 от
предварителния договор е записано, че уговорената цена е окончателна и не
подлежи на промяна. Доколкото предмет на предварителния договор е право на
собственост върху недвижим имоти, съгласно разпоредбата на чл.19, ал.1 ЗЗД, всички
уговорки на страните относно съществените елементи на договора /цени, обект,
срок, начин на плащане/ следва да бъдат обективирани в писмена форма. Не
съществува възможност цената да бъде променяна едностранно от някоя от
страните.
От представените по делото доказателства се налага извода,
че ответникът е собственик на имотите, предмет на предварителния договор. Същите
са декларирани от него с декларации по чл.14 от ЗМДТ, видно от писмо на Община
Пловдив с изх.№15СД2942/15.12.2015г. Имотът, описан в т.3 от предварителния
договор е придобит от П.Н. с нотариален акт №26, т.ІІ, н.д.№213 от 28.04.2005г.
Имотите по т.2.1 и 2.2 от предварителния договор са придобити от ответника с
нотариален акт №180, т.V, н.д.№880/18.12.2003г. По отношение на имота по т.4,
находящ се в ****, е представен договор за покупко-продажба на жилище, сключен
по реда на чл.117 от ЗТСУ/отм./. От същия е видно, че наследодателят на
ответника – В. Г. Н. е придобил собствеността върху имота. След неговата смърт
имотът е преминал изцяло в патримониума на сина му П.Н., като се има предвид,
че другият наследник Г. В.Н. – Ч. се е отказала от наследството на В. Г.Н..
Това е видно от от удостоверение наследници /л.179/ и удостоверение за отказ от
наследство, издадено от ПРС по ч.гр.д.№6871/2012г. Имотът по т.1 от договора,
находящ се на ***, в представената схема на СГКК – гр.Пловдив е посочен като
собствен на П.В.Н. на основание представен нотариален акт за покупко-продажба
№147, т.38, рег.№12366, д.№9412 от 15.05.2008г. Въз основа на тези данни,
въпреки, че титулът за собственост не е представен по делото, съдът приема за
установено, че правото на собственост и върху този имот е притежание на
ответника.
Предвид изложеното съдът счита, че предварителният договор валидно
обвързва страните, тъй като е подписан от тях и съдържа всички уговорки относно
съществените условия на покупко-продажбата – предмет, цена, срок. Същевременно ищецът
в качеството му на купувач е изправна страна, тъй като не се установи той да
има поето задължение, което да не е изпълнил до настоящия момент с изключение
на задължението за плащане на последната вноска от цената в размер на 6000,00
лева.
Приложеното писмо на Община Пловдив с
изх.№16СД1198/06.06.2016г./л.81/ сочи, че ответникът има задължения за местни
данъци и такси за процесните имоти. Това не е пречка за уважаване на иска, но
препис от решението ще може да се издаде на ищеца след представяне на
доказателства за погасяване на публичните задължения.
Налице
са всички предпоставки за уважаване на предявения иск, поради което
предварителният договор следва да се обяви за окончателен. Тъй като ищецът като
купувач е поел задължение към момента на сключване на окончателния договор да
заплати последната вноска от 6000,00 лева, формираща цената, на основание чл.362,
ал.1 ГПК предварителният договор ще бъде обявен за окончателен при условие, че Г.Р.
изпълни задължението си за заплащане на тази сума в двуседмичен срок от влизане
в сила на решението.
На основание чл.364, ал.1 от ГПК ищецът следва да заплати
по сметка на ВСС разноските по прехвърлянето на имота, които съгласно т.8 от
Тарифа за нотариалните такси към ЗННД възлизат на 974,50 лева. В тежест на ищеца
като купувач е и заплащането на местен данък за възмездно придобитото имущество,
представляващ 2.5% от продажната цена или сума в размер на 5550,00 лева, която
следва да заплати по сметка на Община Пловдив.
На основание чл.364, ал.2 от ГПК на ищеца не следва да се
издава препис от решението, докато не представи доказателства, че е заплатил
разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имотите.
По изложените мотиви съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА за окончателен предварителен договор
от 13.10.2013г., по силата на който П.В.Н., ЕГН ********** *** се е задължил да
продаде на Г.С.Р., ЕГН ********** *** следните недвижими имоти: 1/ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №56784.503.328.1.1 по кадастралната карта на *** с административен адрес: ****, който обект се намира в сграда №1, разположена в
поземлени имоти с идентификатори 56784.503.327 и 56784.503.328 и принадлежи към
поземлен имот с идентификатор №56784.503.328, предназначение на самостоятелния
обект - жилище, апартамент, със застроена площ 74 кв.м., брой нива на обекта –
две, прилежащи части – избено помещение с площ 37 кв.м. и 12.95% ид.части от
общите части на сградата, съседни самостоятелни обекти на първо ниво в
сградата: на същия етаж – 56784.503.328.1.2, 56784.503.328.1.3,
56784.503.328.1.4, под обекта – няма, над обекта – няма; съседни самостоятелни
обекти на второ ниво в сградата: на същия етаж - 56784.503.328.1.2,
56784.503.328.1.3, 56784.503.328.1.4, под обекта – няма, над обекта – няма; 2/ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №56784.503.346.2.8 по кадастралната карта на *** с административен адрес: ****, който обект се намира в сграда №2, разположена в
поземлен имот с идентификатор №56784.506.346, предназначение на самостоятелния
обект – жилище, апартамент, брой нива на обекта – 1, с площ 49.20 кв.м.,
прилежащи части – избено помещение №5 с площ 5.83 кв.м. и 6.667% ид.части от
общите части на сградата и от правото на строеж, съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж – 56784.506.346.2.7, под обекта - 56784.506.346.2.6,
над обекта - 56784.506.346.2.9; 3/ 3.44% ид.части от самостоятелен
обект в сграда с идентификатор №56784.506.346.2.16 по кадастралната карта на *** с административен адрес: ****, застроена площ 11.20 кв.м., предназначение – друг
вид самостоятелен обект в сграда, брой нива на обекта – 1, съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – няма, под обекта – няма, над
обекта – 56784.506.346.2.15; 4/ поземлен имот с идентификатор
№56784.524.269 по кадастралната карта на *** с административен
адрес: ****, площ 309 кв.м., трайно предназначение на
територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – ниско застрояване /до
10м/, номер по предходен план – 269, кв.9/14/, парцел ІV-269, граници:
56784.524.270, 56784.524.916, 56784.524.1514, 56784.524.267, 56784.524.266,
56784.524.265, ведно с построените в имота: самостоятелен обект – сграда с
идентификатор №56784.524.269.1 със застроена площ 75 кв.м., брой етажи – 1,
предназначение – жилищна сграда еднофамилна; сграда №56784.524.269.2 с площ 40
кв.м., брой етажи -1, предназначение – друг вид сграда за обитаване; сграда
№56784.524.269.3 с площ 14 кв.м., брой етажи – 1, предназначение –
селскостопанска сграда; 5/
самостоятелен обект в сграда с идентификатор №56784.506.3.1.16 по
кадастралната карта на *** с административен
адрес: ****, който обект се намира в сграда №1,
разположена в поземлен имот с идентификатор №56784.506.3, предназначение на
самостоятелния обект – жилище, апартамент, брой нива на обекта – 1, площ 48,03
кв.м., ведно със съответното избено помещение и идеални части от общите части
на сградата и от правото на строеж, съседни самостоятелни обекти в сградата: на
същия етаж – 56784.506.3.1.15, под обекта – 56784.506.3.1.8, над обекта –
56784.506.3.1.24, срещу продажна цена от 222 000,00 /двеста двадесет и две
хиляди/ лева, ПРИ УСЛОВИЕ, че в двуседмичен срок от влизане в сила на настоящото
решение купувачът Г.С.Р., ЕГН ********** заплати на продавача П.В.Н., ЕГН **********
сумата 6000,00 /шест хиляди/ лева, представляваща последната вноска, с която ще
бъде изплатена цената съгласно уговореното в чл.3 от договора.
ОСЪЖДА Г.С.Р.,
ЕГН ********** *** да заплати по сметка на ВСС сумата 974,50 лева - такса за прехвърлянето на имота,
както и да заплати по сметка на Община Пловдив сумата 5550,00 лева – местен
данък.
На
основание чл.364, ал.1 от ГПК да се
впише възбрана върху гореописаните имоти в полза на Държавата за вземането
в размер на 6524,50 лева.
Решението
подлежи на обжалване пред Пловдивски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
Решението
подлежи на вписване съгласно чл.112, б.”з” от ЗС.
След влизане
в сила на решението препис от същото да се издаде само след представяне на
доказателства от страна на ищеца, че са заплатени разноските по прехвърлянето и
дължимите данъци и такси за имотите.
Решението
е постановено при участието на трето лице помагач “БУЛГОЙЛ БГ”ЕООД, ЕИК
********* със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул.”Батак”№15.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: