№ 16874
гр. София, 18.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 182, в публично заседание на
осемнадесети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Я.Е.В.П.
при участието на секретаря В.Х.К.
като разгледа докладваното от Я.Е.В.П. Гражданско дело № 20211110116937
по описа за 2021 година
Производството е по реда на глава ХII от Гражданския процесуален
кодекс.
Образувано е по искова молба от А. Р. Л., ЕГН **********, срещу
/фирма/, ЕИК **********, за осъждане на ответника да заплати на ищеца
сумата от 5 000.00 /пет хиляди/ евро, представляващи капаро в двоен размер,
съгласно чл. 5.3 от предварителен договор от 17.02.2021 г., сключен между
страните. Претендират се и разноските по делото.
В исковата молба се твърди, че съгласно предварителен договор от
17.02.2021 г., търговско дружество /фирма/, с ЕИК **********, се е
задължило да прехвърли на А. Р. Л., живущ в /адрес/, ЕГН **********,
следният свой недвижим имот, а именно кафе-бутик, находящо се в /адрес/ и
с идентификатор **************. Посочено е, че съгласно чл. 2.1 от
предварителния договор купувачът се задължава да заплати на продавача
срещу прехвърляне на негово име и в изискващата се от закона нотариална
форма, на съответното право на собственост върху имота за цена от 25 000
/двадесет и пет хиляди/ евро. Сочи се, че съгласно чл. 5.1 от предварителния
договор страните по него се съгласили да сключат окончателен договор на
26.02.2021г. от 12.00 часа пред Нотариус С.С.. На посочената дата и в
описания в предварителен договор час ищецът твърди, че се явил с желанието
да сключи окончателен договор с продавача, като носел оставащата сума в
размер на 22 500 евро, които трябвало да преведе по посочена от продавача
сметка. Твърди, че продавачът се яви без документи, доказващи
собствеността на описания в предварителния договор имот. Твърди, че не
били представени всички необходими документи от продавача, като най-
същественото било, че от нито един от представените документи не се
установявало правото на собственост на продавача. Твърди се, че ищецът
1
поканил продавача да му възстанови даденото капаро, но му било заявено, че
същото няма да му бъде върнато. За целта и проведените разговори се твърди,
че нотариусът съставил констативен протокол, който представям, представен
с исковата молба. Доколкото счита, че е невъзможно да иска сключване на
окончателен договор с продавача, тъй като смята, че същият не е собственик
на имота, с исковата молба ищецът претендира ответникът да бъде осъден да
заплати сума, равняваща се на дадения от ищеца задатък по предварителния
договор в двоен размер.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът не е подал писмен отговор на
исковата молба.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое
убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните
доводи, намира от фактическа и правна страна следното:
Предявен е иск с правна квалификация по чл. 93, ал. 2 ЗЗД.
По този иск в доказателствена тежест на ищеца да докаже следните
обстоятелства: 1) наличие на валидно облигационно правоотношение по
посочения в исковата молба предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, по който е изправна страна; 2) заплащане в полза на
ответника при сключване на процесния договор на сумата в размер от 2 500
евро под формата на задатък, гарантиращ сключването на окончателен
договор за продажба; 3) упражнено от негова страна право да се откаже от
сключения предварителен договор, поради неизпълнение задължението на
ответника да му прехвърли в уговорения с договора срок правото на
собственост върху продаваемия имот;
При доказване на горепосочените обстоятелства, в тежест на ответника
по иска е да докаже, че е изпълнил точно и в срок задълженията си по
предварителния договор.
В случая от представения по делото предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 17.02.2021 г. се установява, че между /фирма/,
действащ чрез управителя И.Е., като продавач и А. Р. Л. като купувач се
установява, че страните са се задължили са сключат окончателен договор за
покупко-продажба, с който продавачът ще прехвърли на купувача
собствеността върху своя собствен недвижим имот, а именно кафе бутик,
находящо се в /адрес/, идентификатор **************, а купувачът ще му
заплати цена в размер от 25 000 евро, която страните са уговорили да бъде
платена по следния начин: предплата в размер от 2 500 евро, платима в деня
на подписване на договора, и остатък в размер от 22 500 евро, платим в деня
на изповядване на сделката пред нотариус.
Съгласно чл. 3.1. от договора, продавачът се е задължил в деня на
неговото подписване да представи всички оригинални документи, доказващи
по безспорен начин правото му на собственост върху имота, като съгласно чл.
3.2. е декларирал, че към момента на подписване на договора собствеността
върху имота не е прехвърлена на други лица, същият не е ипотекиран или
заложен, няма наложена възбрана за разпореждане, няма неприключили
делбени, бракоразводни и други дела и съдебни спорове, касаещи
собствеността му, няма подписан друг предварителен договор за
гореописания имот, както и второстепенни тежести, като: имотът да е отдаден
2
под наем, да има непълнолетни или малолетни съсобственици и други.
Съгласно чл. 5.1. от договора, страните са се задължили да сключат
окончателен договор в срок до 26.02.2021 г. пред нотариус, посочен от
купувача – С.С..
Съгласно чл. 5.3. от договора, при виновно неизпълнение на кое и да е
от задълженията на продавача, той възстановява на продавача предплатата
/капарото/ съгласно чл. 2.1.1 от договора в двоен размер (съобразно чл. 93
ЗЗД), както и всички виновно причинени вреди и загуби, доколкото те са
пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора (чл. 82
ЗЗД).
Съгласно чл. 6.2. от договора, същият служи като разписка за
получената от продавача предплата (капаро) съгласно чл. 2.1.1 от договора.
По делото е представен констативен протокол, акт № 173, том I, рег. №
2924 от 26.02.2021 г. по описа на нотариус С.С., рег. № 107 в Регистъра на
НК. Съгласно констатациите на нотариуса в констативния протокол, в 13,30
ч. в кантората са се явили лицата А. Р. Л. и И.Е., в качеството си на управител
и едноличен собственик на капитала на /фирма/, М.С.Е. и П.Н.Б., представен
като адвокат на продавача, като самоличността на посочените лица
нотариусът е снел и проверил. Посочено е, че страните са се явили пред
нотариуса в изпълнение на раздел V от договора. Нотариусът е удостоверил
изявление на купувача, че има желание да сключи окончателен договор, но
при условие, че собствеността върху същия бъде доказана от продавачите.
Същият се е позовал на липсата на представени от продавачите документи,
които да удостоверяват собствеността, а именно липса на представен
документ за собственост, на удостоверение за вещни тежести върху имота,
удостоверение за наличие или липса на данъчни задължения на продавача и
удостоверение за данъчна оценка на имота. Направил е искане да му бъде
възстановено заплатеното капаро по предварителния договор. Удостоверено е
изявление на продавача, че счита, че е представил всички посочени в
предварителния договор документи, а по повод изказването на купувача, че
някои такива не са представени, същите не били описани като изискуеми
предварителния договор. Нотариусът е констатирал, че в нотариалната
кантора не е заявен час за изповядване на сделка, не е представен проект на
нотариален акт (договор) и не е била сезирана за нотариално производство,
нито са били представени оригинални документи, касаещи собствеността.
По делото е представен договор за продажба от 31.10.2017 г. с
нотариална заверка на подписите, сключен между /фирма/ като продавач и
/фирма/ като купувач, съгласно който продавачът продава на купувача
следните собствени на дружеството движими вещи, а именно: кафе – бутик,
находящо се в /адрес/, в сграда с идентификатор ************** на АКГК.
Отбелязано е, че помещението е изградено от метална конструкция, състояща
се от ламаринен покрив с ламаринен банд, външни стени от метал и стъкло,
вътрешни стени, облицовани с дървена ламперия, както и описаното в
договора оборудване. Съгласно чл. 2 от договора, описаните движими вещи
се продават за цена от 9 900 лв., която сума купувачът е изплатил напълно и в
брой на продавача преди подписване на договора.
Представена е и схема на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
3
**************.
Представено е и разрешение за строеж № 49 от 30.10.1991 г. с което се
разрешава реконструкция и пристрояване на кафе-бутик с адрес на сградата
/адрес/.
Представено е и удостоверение за регистрация от 18.02.2019 г. на обект
за обществено хранене по отношение на бистро с адрес /адрес/, на фирма
/фирма/.
Представена е и справка от АВ, от която е видно, че за периода от
1.01.1991 г. до 17.02.2021 г., според която след извършена проверка в
Интегрираната информационна система за кадастър и имотен регистър
(ИКАР) на територията на цялата страна за ЕИК ********** се установява, че
не са налични извършени вписвания, отбелязвания или заличавания.
От посочените доказателства се установява, че между страните по
делото е бил сключен предварителен договор, по силата на който ответникът
се е задължил да прехвърли на ищеца собствеността върху описания в
договора недвижим имот. Установява се и че страните са договорили при
сключване на предварителния договор ищецът да заплати на ответника
предплата (задатък) в размер от 2 500 евро, като съгласно договореното
между страните в чл. 6.2. от договора, същият служи като разписка за
получената от продавача предплата (задатък). Следователно установява се
предаването на сумата, представляваща предплата, от купувача на продавача
в деня на сключване на договора.
Ответникът не установи да е изпълнил задълженията си по
предварителния договор – страните са се явили пред нотариус, но същият е
удостоверил, че пред него не са представени оригинални документи, касаещи
собствеността.
От представените по делото документи се установява, че имотът е с
неясен статут, като продавачът се легитимира като собственик въз основа на
договор с нотариална заверка на подписите, където имотът е описан като
движима вещ – вж. т. 2, във вр. с т. 1 от договора от 31.10.2017 г.
Следователно налице е неизпълнение на задълженията на ответника по
чл. 3.1 и 3.2 от предварителния договор.
Правото на отказ от договора ищецът е упражнил с подаване на
исковата молба.
Доколкото не се установява продавачът да е изпълнил задължението си
да представи оригиналните документи, удостоверяващи правото му на
собственост върху имота, както и да прехвърли собствеността върху описания
в предварителния договор недвижим имот, същият дължи връщане на
дадената от купувача предплата в двоен размер, съгласно чл. 5.3. от договора.
По изложените съображения искът се явява основателен и следва да
бъде уважен.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски има ищецът. Същите са в
размер от 400 лв. – внесена по делото държавна такса.
Така мотивиран, Софийски районен съд
4
РЕШИ:
ОСЪЖДА /фирма/, ЕИК **********, със седалище и адрес на
управление /адрес/, да заплати на А. Р. Л., ЕГН **********, с адрес /адрес/, по
иск с правна квалификация чл. 93, ал. 2 ЗЗД сумата от 5 000 евро,
представляваща заплатения от А. Р. Л. задатък в двоен размер, дължим
съгласно чл. 5.3 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 17.02.2021 г., сключен между /фирма/, чрез И.В.Е., като продавач и А.
Р. Л. като купувач, с предмет следния недвижим имот: кафе бутик, находящо
се в /адрес/, идентификатор **************.
ОСЪЖДА /фирма/, ЕИК **********, със седалище и адрес на
управление /адрес/, да заплати на А. Р. Л., ЕГН **********, с адрес /адрес/,
сумата в размер от 400 лева, представляваща направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския градски съд по реда
на глава ХХ от Гражданския процесуален кодекс в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5