РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ

  РАЙОНЕН СЪД- ДИМИТРОВГРАД

 

РЕШЕНИЕ№ 437

29.10.2019 год., гр.Димитровград

 В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

Със секретар Т. Д., като разгледа г.д. № 1252 по описа на съда за 2019 г., за да се произнесе взе предвид следното :

1.      Производството е за съдебна делба, във фаза на извършването й.

2.      Делото е започнало като г.д.№ 450/ 16 г. по описа на РС- Стара Загора, продължава като г.д.№ 3041/ 17 г. по описа на РС- Казанлък, след това – като г.д. №3020/ 18 . по описа на РС- Хасково и приключва тук като г.д.№ 1252/ 19 г. по описа на РС- Димитровград.

3.      Исковата молба е заведена в деловодството на съда на 27.01.2016 г. Съделителят И. е уведомен надлежно за подадената искова молба със съобщение от 24.02.2016 г., съделителя А.- със съобщение от 15.03.2016 г.

4.      С решение № 958/ 26.10.2016 г., постановено по г.д.№ 450/ 16 г. по описа на РС- Стара Загора, съдът е решил следното: ДОПУСКА съдебна делба между Й.Ч. Г.,  И.Д.И. и Е.Й.А., по отношение на следния НЕДВИЖИМ ИМОТ: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА - МАГАЗИН, с изложение север - запад, разположен на 0 етаж от сградата, находяща се в ***************************, със застроена площ на магазина от 202,27 кв.м, състоящ се от: две помещения - магазини, два склада - от юг и санитарни възли, който магазин представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68850.516.47.1.13, с предназначение: за търговска дейност, на едно нива, със съседни самостоятелни обекти в сграда /по приложената кадастрална схема/: на същия етаж: няма; под обекта: няма и над обекта: обект № 68850.516.47.1.3, обект № 68850.516.47.1.2 и обект № 68850.516.47.1.1, ЗАЕДНО със съответния процент идеални части от общите части на сграда № 1, ЗАЕДНО с прилежащите към магазина МАЗЕТА, находящи се на сутеренния етаж, под магазинната част, с граници на прилежащите мазета: от изток - калкан; от север - **********************"; от запад - ******************" и от юг - двор, както и ЗАЕДНО със съответния процент идеални части от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор № 68850.516.47 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Стара Загора, одобрени със заповед № РД-18-1 от 07.01.2008г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, както и ЗАЕДНО с 55/220 идеални части от ДВОРНОТО МЯСТО, представляващо поземлен имот с идентификатор № 68850.516.47, в което е построена жилищната сграда с идентификатор № 1, находящо се в гр. Стара Загора, с административен адрес на ******************" № 48 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-1 от 07.01.2008г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, цялото дворно място с площ по актуална кадастрална скица от 383 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), с номер по предходен план: имот № 1862, квартал 6, със съседи на поземления имот по приложена кадастрална скица: имот № 68850.516.46, имот № 68850.516.48, имот № 68850.516.52 и имот № 68850.515.73 ПРИ КВОТИ:  ¼ ид. част за Й.Ч. Г., ½ ид. част за И.Д.И. и ¼ ид. част за Е.Й.А..

5.       С писмени молби, депозирани преди първото по делото с.з. след допускане на делбата,  Й.Ч. Г. претендира да бъдат осъдени двамата ответници да изплатят на ищеца сумата от 28,785.00(двадесет и осем хиляди седемстотин осемдесет и пет) евро, или поотделно от И.Д.И. сумата от 19,190.00(деветнадесет хиляди сто и деветдесет) евро, съответстваща на неговият дял – 2/3 от общата сума от 28,785.00 евро  и от Е.Й.А. сумата от 9,595.00( девет хиляди петстотин деветдесет и пет )евро, съответстваща на нейният дял – 1/3 от общата сума от 28,785.00 евро. С молба вх.№ 4289/20.02.2017 г. е поискал от съда, тъй като откакто бил собственик и към настоящия момент не получавал граждански плодове от вещта- наем, нито пък му били заплащали обезщетение за това, че само те ползвали имота, в случай, че не се установи, че те не са получавали наем, претендирал ответниците да му заплатят  както сумата формирана от пазарния наем- за периода през който са получавали такъв, така и обезщетение- за периода, в който се докаже, че евентуално не са получавали наем, формирано като еквивалент на сумата от цената на пазарния месечен наем по броя месеци, в които е бил лишен о правото на ползване на делбения имот, без да е бил отдаден под наем. Поддържа предходната претенция като посочва, че иска да бъдат осъдени ответниците да му плащат по 1,500.00 евро за всеки следващ месец след настоящия момент , съгласно чл. 30 и сл. от ЗС.

6.      В хода на производството, с определение на съда от 21.02.2017 г. по г.д.№ 450/ 16 г. по описа на РС- Стара Загора е приета за съвместно разглеждане претенция от Й.Ч. Г.(ищец) против И.Д.И. и Е.Й.А.(ответници), с правно основание чл.30, ал.3 от ЗС- обезщетение за заплащане от ответниците на ищеца на получаваните от първите ползи, а именно- получаван наем съобразно определената квота в съсобствеността на процесния недвижим имот- МАГАЗИН в *************************** за сумата от 28,785.00 евро, считано от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г., ведно със законната лихва върху нея до момента на изплащането й.

7.      С определение № 1141/ 11.06.2018 г. по г.д.№ 3041/ 17 г. по описа на РС- Казанлък , съдът изменя определение от 21.02.2017 г. по г.д.№ 450/ 16 г. по описа на РС- Стара Загора, отразявайки действителната воля на ищеца- да бъдат осъдени поотделно всеки от двамата ответници за посочените суми, съдът допълва,  че за периода  от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г. претенцията е формирана върху  база на месечна пазарна наемна цена от 6,060.00( шест хиляди и шестдесет ) евро, представляваща цена от 30 евро на квадратен метър за магазина с площ от 202 кв.м.

8.      С определение от с.з. на 18.06.2019 г. по г.д.№ 3041/ 17 г. по описа на РС- Казанлък, съдът  приема за разглеждане в настоящото производство претенция по чл. 344 от ГПК от ищеца, да бъдат осъдени ответниците да му заплатят по 1,500.00(хиляда и петстотин)евро месечно обезщетение за лишаването му от правото да ползва съсобствения имот за времето от 21.02.2017 г. до окончателното извършване на делбата.

9.      СЪДЕЛИТЕЛЯТ - Й.Ч. Г.  се явява лично в с.з. В представена писмена защита обобщава твърденията си както следва: Да бъде извършена делбата на имота чрез възлагане. Желае да получи дял 3 с площ от 56.14 кв.м., срещу свое задължение за уравняване в полза на съделителят И.Д.И., чрез плащане  към последния на сумата от 9,031.00 лева. Излага доводи в тази посока, като твърди средна цена на имота за кв.м. от 829 евро. Претендира уважаване на претенцията си по сметки за общата сума от 161,810.00(сто шестдесет и една хиляди осемстотин и десет лева)лв., излагайки аргументи в подкрепа на иска си.

10. СЪДЕЛИТЕЛЯТ - И.Д.И., чрез представител се явява в с.з. В писмена защита по делото претендира възлагане на съответния на квотата му дял от ½ идеална част- във вариант 1 на вещото лице, с площ от 91, 53 кв.м.. Тъй като същият не е в размера на полагаемата му се площ от 101.135 кв.м. желае доплащане от получилият дял две с площ от 54.60 кв.м., което да е  равно на 14,576.00 лв., получилият дял три- съответно сумата от 20,146.00 лева, отмерена върху цената на целият имот от 731,560.00 лева или по 3,617.00 лв. на кв.м. Оспорва изцяло претенцията по сметки като неоснователна и недоказана, излагайки съответните съображения в тази връзка, моли да бъде отхвърлена.

11. На основание чл. 176  от ГПК съделителят И. отговаря на въпроси, зададени в с.з. на 11.04.2017 г. както следва: Наемател на имота били „Сандев“ ЕООД, дълго време, като последният договор бил от април 2013 до април 2015 г. и получавали общо 3,200.00 лева, от които той получавал 1,600.00 лева. плащането било на първо число  на ръка в магазина, за което първоначално получавал документ. В последствие счетоводството на фирмата издавало документ и въз основа на него съделителят плащал данъка си. Последният анекс не бил подписан от г- жа Г.а, поради грешка в адреса, съделителя А.(нейна сестра) говорила с нея по телефона.

12. СЪДЕЛИТЕЛЯТ - Е.Й.А. желае делбата да бъде реализирана с жребий между нея и Й.Ч. Г.. Относно уравнението на сумите предоставя на съда, като се вземе предвид, че имота не бил в добро състояние.

13. На основание чл. 176 от ГПК, съделителят Е.Й.А. отговоря в с.з. на 21.02.2017 г. както следва: Наемател на имота бил „Сандев“ ЕООД от 6- 7 години, с управител Д.С.. Имали сключен договор за наем, последният бил договор за наем от 01.04.2013 г.Имота е бил отдаван под наем от 1992 г. до 01.04.2016 г. Наемът бил общо 3,200.00 лева, от които съделителя И. получавал 1,600.00 лева, а тя и Г.а-  по 800.00 лева.Плащането ставало по банков път. Под анекс от 01.04.2015 г. нямало подпис на Г.а, но тя била уведомена за анекса.

Съдът намира:

По фактите.

14. Представен е договор за наем от 01.04.2013 г., с който от една страна Д.С., като управител на „Сандев“ ЕООД, в качеството си на наемател и от друга страна съделителите И. , А. и праводателя на съделителя Г., в качеството си на наемодатели, се съгласили процесния на делото имот да се наема за сумата от 3,200.00 лева месечно, като за първият месец тя била уговорена на 2,400.00 лева. Срокът на договора бил уговорен за две години, течащ от дата на подписване на договора.

15. Представи се анекс към горепосочения договор, сключен на 01.04.2015 г. между същите лица, които уговорили срокът на действие на основния договор да се продължи с една година при същите условия, считано от 01.04.2015 г. С определение № 1141/ 11.06.2018 г. по г.д.№ 3041/ 17 г. по описа на РС- Казанлък е открито производство по оспорване на съдържанието на анекса.

16. С договор за дарение, в н.а.  №191, т.ІV, рег. № 8629, д.№ 632 от 2015 г. по описа на Нотариус рег.№ 181, на 12.06.2015 г. съделителят Г. е придобил ¼ идеална част от имота, допуснат до делба.

17. Представи се протокол № 2 / 29.06.2015 г. от общо събрание на собственици на самостоятелни обекти в сграда в ж.к. Лотос, ******************, видно от който присъствал и съделителя И., като представител и на другите двама съсобственици на имот- съделителят Г.  и съделителя А.. И. е уведомил за необходимост от неотложен ремонт на самостоятелен обект на партерен етаж от 160 кв.м., било взето решение в общи линии да се разреши извършване на такъв ремонт.

18. Телеграми, подадени на 29.01.2016 г. от съделителя Г. до съделителя И. и съделителя А., имат дословно следното съдържание: „ Години наред принуждавате В. Г.а и Й. Г. да не получават нормалния пазарен наем за техния дял от магазина в гр. ***********************. Поканваме ви да заплатите обезщетение за ползването от вас  на техния дял от магазина по пазарна месечна наемна цена от 30 евро на кв.м., както и да им плащате тази цена ежемесечно до приключването на делбата между съсобствениците. Поканваме ви в 5- дневен срок да изпратите писмено потвърждение на адрес….., че в едномесечен срок ще изплатите обезщетение равно на сумата от 50 кв.м.х30 евро х 5 години по посочената от нас сметка; ще премахнете извършеното от вас незаконно строителство……В противен случай сме принудени да защитим правата си по съдебен ред“ .

19. С телеграма, подадена от съделителят Г. на 17.12.2015 г., същият е поканил Д.С. най- късно до 30.01.2016 год. да освободи имота.

20. Също с такава телеграма, подадена на 18.12.2015 г., съделителят Г. е поканил Инвест Кредит Груп ООД до 30.01.2016 г. да напусне магазин, находящ се в процесния имот и да му заплати наем/ обезщетение за ползването му в размер на 26,400.00 лева(двадесет и шест хиляди и четиристотин лева)лв.- 33 месеца по 800.00 лева.

21. С покана от 26.02.2016 г. съделителя И. е известил Д.С. , че договора за наем на процесния имот нямало да бъде удължен , като това следвало да се счита за едномесечно предизвестие. Подчертавал, че прекратяването се отнасяло до двете съществуващи към този момент помещения в имота.

22. С приемо- предавателен протокол  от 01.04.2016 г. Д.С. предал на съделителя И. и съделителя А. процесния имот, поради изтичане срока на договора.

23. Съделителят И. с уведомление от 04.04. 2016 г. е уведомил съделителят Г. за приемо- предавателния протокол , съобщил му, че водени разговори с арх. И.И., като собственик на „Форум- 94“ ЕООД- Стара Загора, последният се е съгласил да извърши дейности по неотложен ремонт на имота. Съгласен бил имота да се отдаде под наем на лица от страна на съделителят Г. за наемна цена не по- малка от 3,200.00 лева месечно.

24. В данъчна декларация на г- жа Г.а за 2015 г. са отразени доходи от наем на обща стойност от 10,800 лева, от които от „Сандев“ ЕООД- 9,600.00 лева.

25. По делото в с.з. на 11.04.2017 г. бе разпитана като свидетел г- жа Василева. Тя твърди, че не познавала страните, представлявала „Инвест – С“- ООД, фирмата била наемател на офис на „Сандев“ ЕООД на адрес гр. Стара Загора, бул. Цар Симеон Велики № 120 от края на 2013 г. до 2016 г., срещу месечен наем от 1,600.00 лева. Имало сключен между тях договор, плащането вероятно било извършвано с фактури. Договорът бил прекратен от началото на 2016 г.

26. В същото с.з. е разпитан като свидетел и г- н Сандев. Същият твърди, че бил наемател на имот и плащал пари на съделителя И. и съделителя А. за това- съответно 1,600.00 лева и 800.00 лева. Наемател бил на имота от 2000 година до 01.04.2016 г., от тях знаел, че за анекса е уведомена от г- жа Г.а. Анекса не бил подписан от нея. Плащането на Г.а и А. ставало по банков път, представя в с.з. извлечение за платен наем от 01.03.2015 г. на Г.а.  Твърди , че и преди това  е плащал на същата по банков път. Преотдал е под наем имота на „Инвест – С“- ООД от 15.10.2013 г., не можел да представи договор, но мисли, че трета страна по него била г- жа Г.а. В разговор със съделителя И. разбрал за промяна в бъдещите отношения по наема, около нова година на 2015 г. Познавал съделителят Г. като представител на г- жа Г.а, идвал преди 5- 6 години в гр. Стара Загора. Уведомен бил за размера на наемната цена. Номера на банковата сметка бил посочен от г- жа Г.а, средствата били плащани там. Подписал се е лично на документите за прекратяване на договора. Нямало върната сума на г- жа Г.а. Не знаел, че съделителят Г. бил собственик, разбрал за това в края на 2016 г. или януари 2017 г. Не му били представени документи за собственост от страна на съделителят Г., затова продължил да плаща наем на г- жа Г.а, счита себе си за изряден платец.

27. Представеното извлечение от свидетеля  е в посока, че на дати 01.10.15; 02.11.15; 29.12.15; 02.02.16 и 01.03.16 са изплатени на г- жа Г.а по 800.00 лева всеки месец, с посочено основание- наем за съответния месец.

28. В същото с.з. е разпитан и св. И.И.. Твърди, че ремонта на имота бил извършван от неговата фирма „Форум- 94“ ЕООД- Стара Загора през пролетта на 2016 г.Мислил си , че имало наематели в имота. Всеки от собствениците знаели за ремонта и всеки от тях имал достъп до имота.Направил комплект ключове за имота на съделителят Г., последният му заплатил за това и ги получил. Водени били разговори между съделителите и свидетеля да бъде направен проект за делба от техническа/ архитектурна гледна точка на имота, уточнявали и подробности по преустройство на имота, съвместно със съделителят Г., което станало през 2015 г. Познавал д- р И.Д.И., но нямали допирни точки- той бил лекар, а свидетеля- архитект. Нямал допирни точки със зет му Велко Велков, нямал общ бизнес с него. При осъществяване на ремонта, свързан с канализация и ВиК инсталация, същия бил отключван от наемателите. Контактувал със съделителя И. за проект за доброволна делба, за това се е обадил и съделителят Г.. Провели разговор(свидетеля и съделителят Г.) за преустройство на обекта, във връзка с бъдеща делба, не присъствали наемателите там.Не притежавал платежни документи за извършения ремонт.

29. Разпитана в това с.з. бе и св. Желева, която познавала страните, тъй като живеела в настройка над процесния магазин.Не знаела кои били наемателите, но е влизала в магазина , последно според нея бил за бяла техника. От година- две магазина бил празен. Вероятно ремонта бил през 2016 г. Причина за това бил казаното от съделителя И. за проблеми във ВиК канализация през 2015 г. Свидетеля в тази връзка е дала достъп през нейния имот за осъществяване на ремонта.

30. „Инвест – С“- ООД предоставя изискани от съда доказателства- фактури №№ **********, **********, **********, **********, **********, **********, **********, **********, **********, **********, **********, **********, **********, **********, ведно с прикрепен касов бон на „Сандев“ ЕООД, установяващи плащания за периода от 06.01.2015 г. до 30.03.2016 г. на „Сандев“ ЕООД наем  за месец в размер на 1,600.00 лева, ведно с ДДС.

31.  Представят още и договор за наем от 15.10.2013 г., в който „Сандев“ ЕООД като наемодател отдавал на „Инвест – С“- ООД  като наемател недвижим имот- търговски обект със застроена площ от 60.00 кв.м., находящ се на бул. Цар Симеон Велики № 120 , гр. Стара Загора, срещу наемна цена от 1,600.00 лева месечно. Този договор се представи също така и от „Сандев“ ЕООД.

32. „Сандев“ ЕООД представя и информация за сметка- плащания към съделителя А. за период от 01.04.2015- 01.04.2016 г., според която на същата е платено наеми за месеци 04, 05, 06, 07, 08 и 09 от по 728.00 лева.

33.  Според справки на НАП- Ст. Загора , съделителя А. ца 2015 г. е придобила доход от наем в размер на 9,600.00 лева, за 2016 г.- 2,400.00 лева; съделителя И. – за 2015 г. доход от наем в размер на 19,200.00 лева, а за 2016 г.- наем в размер на 4,800.00 лева.

34. Назначена от съда е съдебна експертиза в състав  в.л. К.. След неприемане на заключението от съда, представя коригирано такова(вх.№ 17542/ 05.07.2017 г. на РС- Стара Загора)[1].  В отговор на поставената от съда задача: „ Да изработи проект за делба, освен за допуснатите от съда квоти за страните ( придружен с графична част ) , да изработи и вариант на проект за делба на три равни дяла ( придружен с графична част ), като посочи и пазарната стойност на целия обект, както и на стойността на новообразуваните дялове при двата варианта на експертизата.“, депозира заключение в два варианта.

35.  Първият -  графичен вариант за делба съгласно определените от съда квоти от 101, 135 кв.м. и 50,57 кв.м. Имал следният графичен вид:

 

Реално се обособявали три дяла:

-Дял 1 с площ от 91, 53 кв.м. ( - 9,61 кв.м. ) - разположен в източната част на магазина и включващ в себе си и входното пространство, състоящ се от търговска зала с площ от 49,70 кв.м., склад с площ от 11,75 кв.м. и тоалетна с площ от 2,34 кв.м. ;

- Дял 2 с площ от 54,60 кв.м.( + 4,03 кв.м. ) обособен в източната част на западната половина на магазина, състоящ се от търговска зала с площ от 32,56 кв.м., склад с площ от 7,36 кв.м. и тоалетна с площ от 2,34 кв.м.;

- Дял 3 с площ от 56,14 кв.м. ( + 5,57 кв.м. ) , обособен в западния край на западната половина на магазина, състоящ се от търговска зала с площ от 31,75 кв.м., склад 6,56 кв.м. , тоалетна 2,43 кв.м.;

Във втори вариант- При обособяване на три равни дяла се получават обекти с площ от Дял 1 - 67,42 m2 ; Дял 2 - 67,42м2; Дял 3 - 67,43m2

-          Дял 1 се обособява в източната част на обекта; за изпълнение на преградната стена е нужно да се смени дограмата на прозореца, където ще се изгради преградната стена, в резултат на което към Дял 2 остава светла част от прозореца с ширина 88 см. Входът към склада на Дял 1 е обособен. Има съществуваща стара тоалетна, където е възможно да се изгради санитарен възел.

-          Дял 2 се обособява като обект под формата на буквата „ П „ . В него няма съществуващ санитарен възел, има щрангове за канализация и вода в западната му част, непосредствено до съществуващото стълбище на блока. За да се получи достъп до складовете е необходимо да се отвори отвор в съществуващ носещ зид с дебелина от 60 см, като за целта е необходимо да се проектира конструктивно укрепване на отвора, предвид факта, че този зид е носещ за сградата. При обособяването на Дял 2 се оформят две помещения и входно антре ; източното помещение е със светъл отвор с ширина 126 см и прозорец витрина към улицата с ширина 88 см; в този си вид то трудно би могло да функционира като част от търговски обект, защото се обособява един тесен и дълъг коридор с размери : ширина - 1,26 метра ( светло ), дължина - 9,01 метра ( светло ) , от които дължина на търговската част - 6,46 м (светло ) и дължина на склада - 1,95 метра (светло). Поради гореизложеното и предвид даденостите на обекта, при обособяване на Дял 2 чувствително се намалява неговата функционалност и търговска привлекателност за покупка или за отдаване под наем.Източната част от този дял е с площ от 15,23кв.м., което представлява 22,58 % от общата площ на обекта(( 15,23 : 67,42 )х100 = 22,58 % ). Поради това, предвид даденостите на обекта, при обособяване на Дял 2 чувствително се намалява неговата функционалност и търговска привлекателност за покупка или за отдаване под наем, поради невъзможността за пълноценно използване на обособената площ.

-          Дял 3 се обособява в западната част на обекта; за изпълнение на преградната стена е нужно да се смени дограмата на прозореца, където ще се изгради тя . Входът към склада е обособен. Има съществуваща стара тоалетна, където е възможно да се изгради санитарен възел.

 

36. Пазарната стойност на целия обект представляващ ТЪРГОВСКИ ОБЕКТ с площ от 202,27 кв.м., находящ се в гр. Стара Загора ,бул. „ Цар Симеон Велики „ № 120 , съставляващ СОС с идент.68850.516.47.1.13 към дата 26.05.2017г. е в размер на 1 118 123 лева , представляващи 571 687 Евро .

37. Дава в таблица следната оценка на дялове при първи вариант:

Ред №	Обект Вариант 1	Площ Кв.м.	Ср.цена Е/m2	К.к.площ	Кор.ср.цена евро / кв.м. (К.4хК.5 )	Пазарна стойност Евро (Кбх КЗ )	Пазарна стойност Лева
1	2	3	4	5	6	7	8	9
2	Дял 1	91,53	2826,36	1,12	3165,52	289 740	566 683
3	Дял 2	54,60	2826,36	1,20	3391,63	185 183	362 186
4	Дял 3	56,14	2826,36	1,20	3391,63	190 406	372 402
5

38. За определяне цената на имота използва аналогични други имоти , както следва:

-          АНАЛОГ 1 (-Данните са взети от Нот. Акт № 85, том VIII, дело № 1571/ 2016 год., вх.рег. 3231 от 25.03.2016 год.) ИМОТ : СОГ с идентификатор № 68850.516.52.1.12 , за Търговска дейност , представляващ Обект за стопанска дейност - МАГАЗИН за ПРОМИШЛЕНИ СТОКИ № 1 , находящ се в гр. Стара Загора ************************** с площ от 47,65 кв.м.ПЛОЩ : 47,65 кв.м. ЦЕНА : 240 000 Евро

-          АНАЛОГ 2 - от база данни на Експерта(Нот. Акт 29, том VII, дело 1259 /2014 год., вх.рег. 2410 / 12.03.2014 год.)ИМОТ : МАГАЗИН с площ 35,34 кв.м. ,съставляващ СОГ 68850.516.52.1.10, находящ се в **************************„ 124 Площ : 35,34 кв.м. ЦЕНА : 150 000 Евро

 

39. Онагледявя нахождението на имотите – аналози и процесния със скица :

 

 

 

 

 

 

40. В устния си доклад в. л. К. поддържа заключението си в последния депозиран пред съда вариант. Уточнява, че всички квадратури могат да се съпоставят със скицата(приложение 1 към заключението[2]). Заявява , че използва аналози с нотариални актове, където цената е платена по банков път, изпозвайки метода на пазарните аналози и метода на прихода отмерва средна стойност от 2,826.36 евро на кв.м. При наем от 30 евро на кв.м. би се получила стойност от 4,925 евро на кв.м. Реалните продажби били посочени в аналог №1 и №2, докато аналози 3, 4 и 5 представлявали офертни цени. Дава оценката на база опита , професионални знания, познаване на пазара. Отчела е и лошото състояние на обекта, както и по- доброто състояние на аналогичните обекти. Твърди, че аналозите се продават само от агенции Явлена и Адрес, агенция Дедов не оферирала тези продажби, а филма Акцепт естейт била собственик на имоти не и агенция за продажби на недвижими имоти.

41. С определение от с.з. на 18.06.2018 г. по г.д.№ 3041/ 17 г. на РС- Казанлък, съдът е изпратил заключението на в.л. К. за съгласуване от Главния архитект на гр. Стара Загора.

42. Назначена от съда е и експертиза с в.л. Ч., която предоставя на съда заключение вх.№ 15472/ 15.06.17 г.[3] и докладва по него в с.з. на 30.06.2017 г. Според това заключение пазарната наемна цена на имота е 4,165.54 (четири хиляди сто шестдесет и пет евро и 54 евроцента) евро, равно на 8,090.80 лв. месечно. Като аналози използва шест магазина по същия булевард, с наемни цени от 17 до 24 евро на кв. м. Така приема средна пазарна цена от 20.5 евро на кв.м. Пазарния наем на целия имот за периода от 01.01.2015 г. до 31.03.2017 г. (27 месеца) възлизал общо на 111,956.58 евро или 218,451.60 лева. При квотите според решението за ¼ идеална част месечен наем е равен на 1,036.64 евро или 2,027.50 лева, за ½ идеална част- 2,073.27 евро или 4,055.00 лева.

43. В доклада си в.л. Ч. поддържа заключението си, използвала е източници, но не било разрешено да изнася по- конкретна информация. В офертните цени се искало една сума, която се договаряла различно. Цените били актуални към януари 2015 г. Ползваните обекти като аналози били на същата улица, в пешеходна зона. Не е правилно използване на наемни цени от 2017 г., посочените аналози били по действителни цени към 2015 г. Дори и продажните цени не се сочели точно.

44. Съдът е назначил експертиза със същата задача като на в.л. К.. Вещото лице Михов депозира заключение вж.№ 23686/ 28.08.17 г. Посочва 6 аналогични имота с цялостна площ от 160 до 200 кв.м. и среден наем от 15.87 евро на кв.м.; посочва и 8 имота с площ от 20 до 80 кв.м.със среден наем от по 31.73 евро на кв.м., като за целта се опира на данни от различни агенции , интернет сайтове и посещава процесния имот на място. Дава заключение в три варианта.

45. В първи вариант групира по офертни цени имоти с площ от 160 до 202 кв.м., давайки цена към 24.08.2017 г. Редуцира обаче офертната цена с 10%, тъй като реално това била цената на наема при сключване на договори, затова дава приблизително стойност на тази група имоти от 14.28 евро на кв.м. Така за ¼ идеална част наема възлизал на 722.11 евро- 1,412.31 лева на кв.м., а за ½ идеална част- 1,444.21 евро- 2,824.63 лева на кв.м.

46. Втори вариант включвал аналози от група магазини с площ между 20 и 80 кв.м., среден офертен наем от 31.73 евро на кв.м. Със сходни аргументи редуцира тази цена с 10% и определя среден наем в този случай от 23.80 евро на кв.м. Така за ¼ идеална част наема възлизал на 1,444.21 евро- 2,824.62 лева на кв.м., а за ½ идеална част- 2,888.42 евро- 5,649.25 лева на кв.м.

47. Трети вариант представлява компилация между първите два- средно аритметично между наемите за различните групи имоти. Вещото лице дава реална наемна цена от 21.46 евро на кв. м. Така за ¼ идеална част наема възлизал на 1,085.18 евро- 2,122.42 лева на кв.м., а за ½ идеална част- 2,170.36 евро- 4, 424.85 лева на кв.м.

48. Докладва по това заключение в с.з. на 26.09.2017 г. , където го поддържа. Твърди, че използвал два критерия- местоположение и квадратура, при реални цени към датата на изследването. Не е използвал оферти за магазини от 300 кв.м., такива на това място нямало почти, а цената щяла да падне, тъй като по принцип голямата площ намаля наема на квадратен метър. Запознал се е с оценъчна експертиза, посочва, че наема се определял и от предназначението на обекта. Най- ниски били за банки- от 10- 13 евро на кв. м., за други- по- висока, в зависимост от дейността.

49.  Назначена бе и тройна съдебна експертиза, която отговаря на въпроса каква е пазарната стойност на имота. Експертите- арх. В., инж. Д. и инж. П. правят оглед на имота, преценят  научно обосновани методи, които в крайна сметка образуват диапазон, подходящ за намиране на справедливата пазарна цена. Използвайки и аналози на офертни продажни цени и наемни на сходни обекти, намират, че справедливата пазарна стойност на имота възлиза на 731,560.00(седемстотин тридесет и една хиляди петстотин и шестдесет лева)лв. Поради липса на реална информация за извършени сделки, тази стойност е определена на база оферти , съответно намалена като стойност с 10%.

50. В устният си доклад в.л. П. потвърждава, че познавала съделителя И.-***, поздравявали се, но нямала общо с него. Дълги години е работила като проектант в държавна институция и била наясно със състоянието на сградата, където се намира процесния имот. Предоставили са копия от оферти за продажби и наеми на имоти, премахайки част от снимковия материал, които са използвали като аналози. Твърдят, че предоставената от тях информация е над нормално изискваната, не са длъжни да го правят, но в конкретния случай например използвали и повече от 3 аналози- 5 . Потвърждават, че оценката има значние единствено и само за делото, тъй като аналогичните обекти са съпоставими като локация, площ и начин на ползване, което има значение само за настоящото дело. Различните други методи се използвали в други случаи- например банките при кредитиране, при застраховане, при оценка за такси- в зависимост от предназначението. Част от използваната информация е конфиденциална и не разкриват източниците си.Нотариални актове, данъчни оценки и информация от служби по вписванията не били достоверни, що се касае до определяне на действителната пазарна цена на имота. При част от аналозите не използват цената, която е визирана в съответния нотариален акт, а единствено като база за сравнение. Тъй като при изготвяне на експертизата(2016 г.) липсвало дотстатъчно съпоставими имоти, използвали такива с по- широк обхват. Процесният имот се намира в пешеходна зона на рг. Стара Загора, дълга 300- 350 м., магазините са между 30- 60 кв.м. Единият от аналозите с площ от 160 кв.м. е бивша банка и се намира на 50- 100 м., вторият- също бивша банка с площ от 205 кв.м. бил коригиран , с оглед местоположението му. В момента на изготвяне на експертизата имало 17 обекта, единият от който в Казанлък, преобладаващо обектите били в крайни квартали на гр. Стара Загора. Аналог №3 имал дори по- добра локация от процесния. Голяма част от офертите предлагат незавършени обекти, като довършителните работи към тях представлявали 55- 60% от стойността им. Под наем се отдавало само полезна площ на имота, не брутната му, това влияело също и на различните стойности при оферти за наем- по- високи от офертите за продажба. Методологията за определяне на площ по ЗУТ не е относима към оценката на имота. Твърдят, че оценката не е пълна, защото не им е предоставен достъп до мазето, не ставало ясно дали се дели, същото имало отношение и към земята, където са дали оценка на право на строеж. Съдът е приел тройната експертиза.

51. С определение от с.з. на 01.03.2018 г. по г.д.№ 3041/ 17 г. на РС- Казанлък, съдът  приел предоставени от съделителя И. инвестиционен проект за преустройство на обекта, изготвен от арх. И.И., съдържащ четири части. Изпратил е на главният архитект на гр. Стара Загора инвестиционния проект за съгласуването му, имайки предвид предвид и предложения от вещото лице К. вариант по приложение 1 .

52. С определение № 1141/ 11.06.2018 г. по г.д.№ 3041/ 17 г. по описа на РС- Казанлък е отменено определение от с.з. на 01.03.2018 г. по г.д.№ 3041/ 17 г. на РС- Казанлък за приемане на инвестиционните проекти, те не са допуснати като доказателство в този процес.

53. С писмо изх.№ 10- 11- 4967/10.05.2018 г. главен архитект на гр. Стара Загора е изпратила заверено копие на част „Конструктивна“ към инвестиционния проект.

54. С определение от с.з. на 18.06.2018 г. по г.д.№ 3041/ 17 г. на РС- Казанлък, съдът е изпратил инвестиционен проект за преустройство на обекта, изготвен от арх. И.И., съдържащ четири части на Главен архитект на гр. Стара Загора, с указание да се посочи, дали същия съответства на вариант на проект за делба, съдържащ се в заключение на в.л. К..

55. С писмо изх.№ 10- 11- 7374/05.07.2018 г. главен архитект на гр. Стара Загора е уведомил съда, че изработеният от фирма „Форум- 49“ ЕООД- арх. И.И. инвестиционен проект, съгласуван и одобрен от Община Стара Загора на 22.11.2017 г. е идентичен с вариант І- ви от заключение на съдебно – техническата експертиза с вещо лице Живка К..

56.  С определение от с.з. на 18.06.2018 г. по г.д.№ 3041/ 17 г. на РС- Казанлък е възложено на в.л. Михов да посочи средна пазарна наемна цена на допуснатия до делба имот без варианти и без квоти за периода 12.06.2015- 20.02.2017 г.С разпореждане на съда от 22.01.2019 г. по г.д.№ 3020/ 18 г. по описа на РС- Хасково вещото лице е заменено с в.л. Стоилова.

57. В.л. Стоилова депозира заключение вх.№ 5125/ 15.03.2019 г., според което за периода 12.06.2015- 20.02.2017 г. средната пазарна наемна цена на имота е 10.55 евро на кв.м., месечен наем- 2,134.00 евро- 4,174 лв. , за 20,10 месеца- 42,893.40 евро- 83,892.20 лева. За периода 21.02.2017 г. до 15.03.2019 г. месечният наем на квадратен метър възлизал на 13.20 евро. Общ месечен наем на имота- 2,670.00 евро – 5,222.00 лева , пазарна наемна стойност за 24.77 месеца- 66,135.90 евро- 129,350.58 лева. Използвала е метода на пазарните аналози, като база за това посочва имоти и статистическа информация от сайт за имоти  imoti.net/bg.

58. След представяне на заключението си,  в.л. Стоилова представя и допълнение към него ,на база нова информация от АВ- Стара Загора за вписани договори за наем в периода 2015- 2017 г., която тя приема за достоверна. Посочва три аналога- с площ от 119.08 кв.м. и наем от 9.30 евро на кв.м.; 180.14 кв.м. и наем от 14.19 евро на кв. м.; и с площ от 227.37 кв.м. и наем от 13.19 евро на кв.м.. Всички са на улицата на процесния имот, с различно отстояние от идеален център. Така дава следните данни по поставената й задача: за периода 12.06.2015- 20.02.2017 г. средната пазарна наемна цена на имота е 12.70 евро на кв.м., месечен наем- 2,569.00 евро- 5,025.00 лв. , за 20,10 месеца- 51,636.90 евро- 100,993.00 лева. За периода 21.02.2017 г. до 15.03.2019 г. месечният наем на квадратен метър възлизал на 13.20 евро. Общ месечен наем на имота- 2,670.00 евро – 5,222.00 лева , пазарна наемна стойност за 24.77 месеца- 66,135.90 евро- 129,350.58 лева

59. В с.з. на 25.03.2019 г. по г.д.№ 3020/ 18 г. по описа на РС- Хасково е разпитан като свидетел г- н Манолов. Същият познавал съделителя Голминов и неговите родители от около 25 години. От него знаел, че последните години имота не се използвал от тях, нямал ключ за него, макар да искал да го прави, не бил допускан от другите съсобственици. Този съделител имал желание спора да се уреди доброволно, тъй като били необходими средства за издръжка на майка му. Виждал е имота, преди бил банка.

60. В с.з. на 30.05.2019 г. по г.д.№ 3020/ 18 г. по описа на РС- Хасково е изслушано в.л. Стоилова по представеното заключение, вкл. и допълнението към него. Обяснява , че допълнението е свързано с получаване на достоверна информация за реално сключени сделки по наем, която успяла да получи чрез съдебно удостоверение. Използвала е аналозите в това допълнение, отчитайки локацията им- на приблизително същото разстояние, каквото има и процесния имот. Като идеален център е имала предвид площад пред Община Стара Загора, пешеходната зона преминава от там, а процесния имот се намирал на около 500 м. в посока изток от идеален център. Използване на понятието „идеален център“ в заключението имало значение само като отправна точка, от която да се вземе отстоянието на аналозите и предметния имот. То не е равно на смисъла, който влагат например агенциите за недвижими имоти. При проверката е установила, че имало съвсем малки разлики между установените от нея средни наемни цени за бул. Цар Симеон Велики в протежението й между ул. П. Евтимий и успоредна улица, водеща до болницата. Имало по- високи цени, но те не били за аналогични обекти, а за по- малки, с различно предназначение и състояние. По- малък обект поддържал по- високи наемни цени. Имало един имот, който не е бил взет предвид, но той бил на много по- добро местоположение и с други параметри от процесния. Посочила е като източник информация от регионален вестник и от сайта, тъй като това били достъпни източници. Използвала е оценителски архив от колеги в гр. Стара Загора, който бил предоставен. За целите на експертизата следвало да се считат за търговски помещения и магазини и помещения на партерно ниво. Търговските обекти можело да имат различна форма и местоположение, поради различно предназначение на наетия обект. При изготвяне на експертизата е използвала и сайт imot.bg, където данните били подобни, но счела за по- прегледна информацията от imoti.net. В това с.з. съдът е приел заключението.

61. Настоящият съд с определение от с.з. на26.09.2019 г. прие представени от съделителят Г. разпечатки от оферти от сайт imot.bg за оферти за продажби на шест магазина и наеми на 15 такива в гр. Стара Загора.  Дава и оферти от imoti.net за 6 обекта под наем в гр. Стара Загора.  Двата сайта дават различни цени за наем на кв.м., всяка отделна оферта е отнесена към конкретна дата,  с приложена от сайта пропорция на искания наем към наем на кв.м.

62. По делото има представени и други доказателства, които като неотносими съдът не обсъжда.

По претенцията за сметки.

Приложим закон

63. ГРАЖДАНСКИ ПРОЦЕСУАЛЕН КОДЕКС(ГПК)

Чл. 346. В първото заседание след допускане на делбата сънаследниците могат да предявят искания за сметки помежду си, като посочат и доказателствата си.

64. ЗАКОН за собствеността(ЗС)

Чл. 30. (3) Всеки съсобственик участвува в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.

Чл. 31. (1) Всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им.

(2) Когато общата вещ се използува лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване.

По допустимост на производството.

65. На първо място, съдът намира за оправдано да се произнесе едновременно с настоящото решение и по претенцията за уреждане на сметки по чл. 344 от ГПК и за извършване на делбата, тъй като всички относими доказателства и в двете направления са събрани, а очевидно и съделителите насочват съда към такъв подход- издаване на едно общо решение, което да финализира окончателно съдебния спор.

66. Съдът е приел в първото заседание след допускане на делбата претенция от ищеца, изразена в искане за осъждане на ответниците да му заплатят сума,равна на ползите, от които е бил лишен от факта, че не е използвал допуснатия до делба имот.

67. Все пак ищецът е направил следното искане:( 1)  да бъдат осъдени двамата ответници да изплатят на ищеца сумата от 28,785.00(двадесет и осем хиляди седемстотин осемдесет и пет) евро, или поотделно от И.Д.И. сумата от 19,190.00(деветнадесет хиляди сто и деветдесет) евро, съответстваща на неговият дял – 2/3 от общата сума от 28,785.00 евро  и от Е.Й.А. сумата от 9,595.00( девет хиляди петстотин деветдесет и пет )евро, съответстваща на нейният дял – 1/3 от общата сума от 28,785.00 евро; и (2) тъй като откакто бил собственик и към настоящия момент не получавал граждански плодове от вещта- наем, нито пък му били заплащали обезщетение за това, че само те ползвали имота, в случай, че не се установи, че те не са получавали наем, претендирал ответниците да му заплатят  както сумата формирана от пазарния наем- за периода през който са получавали такъв, така и обезщетение- за периода, в който се докаже, че евентуално не са получавали наем, формирано като еквивалент на сумата от цената на пазарния месечен наем по броя месеци, в които е бил лишен о правото на ползване на делбения имот, без да е бил отдаден под наем. Поддържа предходната претенция като посочва, че иска да бъдат осъдени ответниците да му плащат по 1,500.00 евро за всеки следващ месец след настоящия момент, съгласно чл. 30 и сл. от ЗС

68.  С определение на съда от 21.02.2017 г. по г.д.№ 450/ 16 г. по описа на РС- Стара Загора е приета претенцията( в първата и част), съдът я е подвел под нормата на чл. 30, ал.3 от ЗС. С определение № 1141/ 11.06.2018 г. по г.д.№ 3041/ 17 г. по описа на РС- Казанлък е допълнена претенцията , като в мотивите си съдът излага виждане, че тя е с правно основание чл. 31, ал.2 от ЗС. В последствие с определение от 18.06.2018 г. този съд е приел и втората част от претенцията, без да дава правна квалификация.

69. Според настоящият съд, става въпрос  за искове, предявени на евентуални основания- първо по чл. 30, ал.3 и второ- по чл. 31, ал.2 от ЗС.

70.  Обстоятелствата, на които се основава един иск, съставляват основанието на иска, а заявената за разрешаване гражданскоправна претенция е искането, отправено до съда[4].  Предметът на делото е спорното материално субективно право - претендирано или отричано от ищеца право, индивидуализирано от основанието и петитума на иска. Каква е правната квалификация на спорното право се определя от съда, съобразно въведените от ищеца твърдения[5]. Претенциите следва да бъдат разглеждани на основанието, на което са заявени, т.е. да бъдат квалифицирани с оглед изложените в обстоятелствената част на молбата фактически обстоятелства[6].

71. За правилната квалификация, съдът взе предвид обстоятелствата, твърдени от ищеца в двете молби, подадени в съда преди първото по делото с.з. след допускането на имота до делба- преклузивния срок от по чл. 346 от ГПК. Разсъждавайки по характера на двете претенции, съдът счита следното.

72. Ако съсобственик получава доходи от общия имот, като го ползва не лично, а отдавайки възмездно ползването другиму, всеки друг съсобственик може да иска от него получаване на припадащата му се част от тези доходи. Отношенията се уреждат съгласно правилото на чл. 30, ал. 3 от ЗС , а не по чл. 31, ал. 2 от ЗС, поради това за възникване на вземането няма значение дали неполучилият доходи от вещта съсобственик е отправил писмено искане до реализиралия тези доходи съсобственик[7].

73. Понятието "ползи на общата вещ" по чл. 30, ал. 3 ЗС е с по-широко съдържание от понятието "използване на общата вещ" по чл. 31, ал. 2 ЗС и включва не само прякото служене с вещта за задоволяване на лични и семейни нужди, но и съответните квоти от естествените и граждански плодове, които тя дава, както и увеличенията в нейната стойност, дължащи се на извършени подобрения. За разлика от чл. 30, ал. 3 ЗС, разпоредбата на чл. 31, ал. 2 ЗС има предвид само личното ползване на съсобствената вещ. Касае се за такова служене със съсобствена вещ, при което последната не се използва като средство за производство или стока, нито съсобственикът, който я ползва събира някакви доходи от нея, а извлича полза само за задоволяване на свои лични нужди, съобразно предназначението на вещта. "Лишени от ползата съсобственици" по смисъла на чл. 31, ал. 2 ЗС са съсобствениците, които изцяло или отчасти не упражняват ползване, респ. не си служат с общата вещ поради това, че намиращите се в имота съсобственици го използват в обем, който надхвърля техните квоти или дялове[8].

74. Искът по чл.30, ал.3 е различен от този по чл.31, ал.2 от ЗС, тъй като има различно съдържание, различни са елементите, подлежащи на доказване. Хипотезата на чл. 31, ал. 2 от ЗС е частен случай на общата забрана по чл. 59 от ЗЗД за облагодетелстване на едно лице за сметка на друго. Препятстването от страна на ползващия съсобственик - макар и по силата на правомерно поведение - на възможността друг съсобственик да упражни субективното си материално право да ползва своята част от общата вещ - нарушава забраната по ал. 1 да не се пречи и поражда установеното в ал. 2 на чл. 31 от ЗС - право на обезщетение. Последното е регламентирано като средството за защита на лишените от възможност пряко да си служат с общата вещ съобразно притежавания дял съсобственици и е компенсация срещу неправомерното ползване на един от съсобствениците. Поради това, че не може да получи реално ползване, съответстващо на правата му в съсобствеността - съсобственикът има право на парично обезщетение. Задължението за заплащане на обезщетение от страна на ползващия съсобственик възниква с получаване на писмено поискване от лишения от възможността да ползва общата вещ съсобственик. Писменото поискване по чл. 31, ал. 2 от ЗС е едностранно волеизявление за заплащане на обезщетение, на което законодателят е регламентирал единствено формата, но не и съдържанието.  Обратно, писмено поискване не е необходимо, когато се претендират добивите от вещта, защото съгласно чл. 30, ал. 3 от ЗС, във връзка с чл. 93 от ЗС - всеки един от съсобствениците има право на съответната на дела му част от естествените и граждански плодове. Тъй като възмездното предоставяне на общата вещ на трето лице е действие по управление /а не акт на лично ползване/ и тъй като нормата на чл. 31 от ЗС е специална по отношение на чл. 93 от ЗС - когато съсобственик претендира получаване на добиви и граждански плодове - разпоредбата на чл. 31, ал. 2 от ЗС не намира приложение[9].

75. В крайна сметка, уважаването на иска с правно основание чл. 31, ал. 2 ЗС е обусловено от следните предпоставки: процесната вещ да е съсобствена, вещта да се ползва само от един или няколко от съсобствениците, съсобственикът да е лишен от възможността да ползва вещта съобразно с правата си, същият да е отправил покана до ползващия вещта съсобственик /съсобственици/ да му предостави ползването й съобразно правата му и последният да е отказал или да се е противопоставил на това. В тежест на ищеца по претенцията с правно основание чл. 31, ал. 2 ЗС е да установи при условията на пълно и главно доказване елементите от фактическия състав, който обуславя претендираното от него право на обезщетение[10]. Искът по чл. 30, ал.3 от ЗС очевидно изисква  различен обхват на доказване- налице е съсобствена вещ, тя отдава граждански плодове- т.е. отдадена е под наем, ползите от които следва да бъдат разпределени между съсобствениците, не е елемент от неговия фактически състав отправяне на писмена покана. В същността си тук не се говори за  обезщетение, а за неплатени и дължими по силата на самият закон ползи(плодове) от съсобственият имот.

76. В случая очевидно е, че претенциите са различни- по чл. 30, ал.3 от ЗС и по чл. 31, ал.2 от ЗС. Те са в отношение на евентуалност- първо съдът следва да разгледа искът с правно основание по чл. 30, ал.3 от ЗС- за неполучени добиви от вещта(наем), а евентуално, ако не е отдадена под наем- да се произнесе за претендирано обезщетение поради недопускане да се ползва имота- иск основан на чл. 31, ал.2 от ЗС. Съобразно претендираните периоди и особеностите на двата иска, за част от претенциите преценката по допустимост е различна.

77. Вземането по чл. 31, ал. 2 от ЗС представлява обезщетение за неправомерно ползване на съсобствена вещ само от един или от част от съсобствениците. Дори да се съизмерява с наемната цена на вещта, по своя характер вземането не е за наем, а представлява обезщетение[11]. В този смисъл , то не е иск за събиране на добиви от вещта(какъвто би бил искът по чл. 30, ал.3 от ЗС),т.е. чл.214, ал.2 от ГПК не е релевантна хипотеза.

78. Делбеното производство е особено исково производство и в него обективно съединяване на искове е допустимо само при наличието на специално предвидените условия. Претенции по сметки могат да бъдат заявени от страните до първото заседание след влизане в сила решението за допускане на делбата. Срокът е преклузивен, което значи, че вземане, възникнало или станало изискуемо след това, няма как да бъде предявено[12]. По своя характер искът по чл. 31,ал.2 от ЗС е осъдителен и предпоставя изискуемо вземане. Осъдителен иск за неизискуемо притежание в едно отделно исково производство е преждевременно заявен и ще се отхвърли като неоснователен. Ако в течение на процеса по един осъдителен иск настъпи изискуемостта на вземането, този осъдителен иск ще следва да се уважи, като съдът ще обсъди новонастъпилия факт по смисъла на чл. 188, ал. 3 ГПК(отм.). Това разрешение обаче не може да се приложи в случаите, когато срокът, в който е следвало да се заяви претенцията, е по естество преклузивен. Такъв е срокът по чл. 286 ГПК(отм.)- сега чл. 346 от ГПК. Този прекратителен срок ограничава упражняване правата за заявяване претенции по сметки до първото заседание след влизане в сила решението за допускане на делбата[13].

79. В обобщение от горното, искът с правно основание чл. 30, ал.3 от ЗС- да бъдат осъдени ответниците да изплатят ползите,добити от процесния имот за периода от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г. е допустим и следва да се разгледа по същество. Евентуално обективно съединения иск по чл. 31, ал.2 от ЗС за същите пари и същият период от време е допустим, той следва да бъде обсъден при отхвърляне на първият иск.

80. Следвайки горните мотиви, няма пречка  да бъде обсъден иска за плащане на добиви от вещта по чл. 30, ал.3 от ЗС и във втората му част- от предявяване на иска до приключване на делбата, тъй като става въпрос за изискуемо вземане. Не стои така въпроса с евентуално предявената претенция за плащане на обезщетение, вместо ползване по смисъла на чл. 31, ал.2 от ЗС, която не е изискуема за бъдещи периоди, тъй като противоречи на правилото по чл. 346 от ГПК. В този смисъл, съдът не следва да обсъжда искът по чл. 31, ал.2 от ЗС, евентуално заявен за времето от 21.02.2017 г. до приключване на делбата, производството в тази част трябва да се прекрати като такова.

По същество.

81. Съдът при горните мотиви обсъжда исковете в заявената от ищеца последователност, както и за отделните периоди- първо за времето от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г., първо  искът по чл. 30, ал.3 от ЗС, при евентуалната му неоснователност- искът по чл. 31, ал.2 от ЗС за същия период от време. След това и независимо от произнасянето по тях, съдът обсъжда и искът по чл. 30, ал.3 от ЗС за периода от подаването на исковата молба до произнасяне на настоящото решение.

82. Хипотезата на чл. 30, ал.3 от ЗС дава правото на останалите съсобственици върху припадащите се части от наема, съобразно притежаваната от тях идеална част от имота, която  се изразява във вземане срещу наемодателя, упражняващ като ползвател правото на собственост на другите съсобственици като такъв, събиращ целия наем и в това качество им дължи частта, която им се следва съобразно размера на идеалната им част[14]. Така ако съсобственик получава доходи от общия имот, като го ползва не лично, а отдавайки възмездно ползването другиму, всеки друг съсобственик може да иска от него получаване на припадащата му се част от тези доходи. Във всеки случай получилият наема съсобственик дължи да възмезди останалите съсобственици за полагащата им се (съобразно квотите в съсобствеността) част от реализираните доходи[15]. Отново следва да се подчертае, че покана не е необходима[16].

83. В конкретният казус следва да се докаже, че в претендираният период от време,процесният имот е бил отдаван под наем, наемната цена е получавана от ответниците, а не от ищеца.

84. Безспорно се установи по делото, че ищецът придобива право на собственост върху магазин от 202 кв.м. чрез договор за дарение, обективиран с  н.а.  №191, т.ІV, рег. № 8629, д.№ 632 от 2015 г. по описа на Нотариус рег.№ 181, на 12.06.2015 г. Така от тази дата той има надлежна материално- правна легитимация по предявения иск и има право да изисква ¼ част от получени наеми за имота.

85. Не се спори  по делото, че към тази дата предметният имот с договор за наем от 01.04.2013 г. е отдаден под наем на „Сандев“ ЕООД. Наемната цена в договора е равна на сумата от 3,200.00 лева месечно, като за първият месец тя била уговорена на 2,400.00 лева. Освен представения договор, в тази връзка са и обясненията на ответниците, дадени по реда на чл. 176 от ГПК, които са доверени от съда. Срокът на договора е уговорен за две години.

86.  С анекс от 01.04.2015 г. срокът на действие на основния договор да се продължи с една година при същите условия, считано от 01.04.2015 г. Откритото  производство по оспорване на съдържанието на анекса е с резултат в полза на ответниците, до колкото може да се твърди, че те имат такава, т.е. оспорването е неуспешно.

87. Следва да се има предвид, че няма спор по делото, че анекса не е подписан от единият от съсобствениците тогава- г- жа Г.а, която е майка и впоследствие- дарител на ищеца. Тежестта за истинността, т.е. дали написаното е съответно на действителното и правно положение носят ответниците(чл.193, ал.3 от ГПК). В съвкупността си събраните доказателства еднопосочно и взаимнодопълващо се, установяват по един несъмнен начин, че документа е със съдържание, такова, каквото е описано в него, че макар без да има формално подписване от страна на Г.а, тя е наясно с този анекс и е изразила най- малкото конклудентно  съгласието си с него.

88. Съдът доверява представено от свидетеля Сандев извлечение, което удостоверява, че на дати 01.10.15; 02.11.15; 29.12.15; 02.02.16 и 01.03.16 са изплатени на г- жа Г.а по 800.00 лева всеки месец, с посочено основание- наем за съответния месец. Същото се подкрепя и от обясненията на ответниците, но и косвено от съдържанието на телеграми, подадени на 29.01.2016 г. от ищеца до ответниците, където той не отрича получаване на наем, а твърди, че не получава „нормален пазарен наем за имота“.

89.  До колкото обясненията на ответниците в случая нямат сериозна тежест, то извънсъдебното изявление на ищеца е изцяло в посока, че се получава наем за процесния имот към януари 2016 г., макар и недостатъчен като размер. В тази връзка са  и показанията на св.Сандев, които няма как да бъдат дерогирани.

90.  Обосновано може да се заключи, че след като г- жа Г.а получава след 01.04. 2015 г. сума в размер на 800.00 лв. с основание наем за съответен месец, че тази сума е равна на уговорената с договора за наем от 01.04.2013 г.,без да се противопоставя по какъвто и да е начин лично и ли чрез пълномощник( ищеца не твърди никъде, че действа по пълномощие), то тя е съгласна наемното правоотношение да продължи в този срок при условията на подписания от нея договор. От тук- анекса е с вярно съдържание, съответно- оспорването е неуспешно.

91. Договорът за наем е прекратен към дата 01.04.2016 г., в тази посока съдът довери  покана от 26.02.2016 г., отправена от  отв.И. до Д. Сандев,имаща характер на едномесечно предизвестие,  приемо- предавателен протокол  от 01.04.2016 г. и уведомление от 04.04. 2016 г., подадено от отв. И. до ищеца. В тази връзка следва да се приеме за установено, че самият ищец е поискал прекратяване на наемното правоотношение, отправяйки телеграми до наемателя „Сандев“ЕООД и пренаемащия „Инвест – С“- ООД, подадени съответно на 17.12.2015 г. и 18.12.2015 г.

92. Макар и с косвено значение по делото, установи се, че в процесният период от време наемателят Сандев ЕООД пренаема част от имота на „Инвест – С“- ООД, видно от договор за наем от 15.10.2013 г., в който „Сандев“ ЕООД като наемодател отдавал на „Инвест – С“- ООД  като наемател недвижим имот- търговски обект със застроена площ от 60.00 кв.м., находящ се на бул. Цар Симеон Велики № 120 , гр. Стара Загора, срещу наемна цена от 1,600.00 лева месечно. В тази връзка са и фактури №№ **********, **********, **********, **********, **********, **********, **********, **********, **********, **********, **********, **********, **********, **********, ведно с прикрепен касов бон на „Сандев“ ЕООД, установяващи плащания за периода от 06.01.2015 г. до 30.03.2016 г. на „Сандев“ ЕООД наем  за месец в размер на 1,600.00 лева, ведно с ДДС.

93. В крайна сметка, несъмнено се установи по делото, че до 01.04.2016 г. имота е отдаден под наем. Несъмнено се установи  също така, че общата наемна цена е 3,200.00 лева месечно. Ищецът не обори този размер, напротив- налице са множество доказателства, които са еднопосочни за тази цена. Съобразно квотите на съсобствениците, ищецът има право да получи ¼ от нея – 800.00 лева месечно.

94. Следва да се отбележи, че втори независим договор за наем – между ответниците и „Инвест – С“- ООД, за част от помещението няма сключен. Съвсем правомерно дружеството – наемател е пренаело част от процесния имот на „Инвест – С“- ООД и получава съответният наем за това. Този наем не се дължи на съсобствениците, които не са се противопоставили(поне до 18.12.2015 г.- телеграмата на ищеца) на договора за наем от 15.10.2013 г.

95. Не се установи по делото, че уговорката за 3,200.00 лева наем е неистинска, т.е., че ответниците получават по- голяма сума. Всъщност ищеца не представи никакви доказателства в тази посока, обратно- цитираните по- горе доказателства са изцяло в подкрепа на тук установеното.

96. Безспорно се установи, че г- жа Г.а до прекратяване на наемното правоотношение получава сумата от 800.00 лева, която съответства на съсобствения `и дял от имота. Тя има право на тази полза в периода от април 2015 г. до 12.06.2015 г., въпреки това, продължава да получава съответния дял от ползата си и след това.

97. Несъмнено ищецът има право да получи сумата от 800.00 лева от 12.06.2015 до 01.04.2016 г., тъй като той получава от майка си право на собственост върху този имот.

98. Следва да се отбележи, че уговорката и реалното изпълнение по договора за наем е, че наемателят плаща по отделно на всеки от съсобствениците, няма данни за предаване на суми на един от тях, предназначени за останалите. Така наведеното съмнение в телеграми от ищеца до ответниците, че всъщност последните получават повече пари от наемателя, ощетявайки майката на ищеца е неоснователно.

99. Така обосновано може да се твърди, че ищецът за посоченият период от време не може да претендира плащане от страна на ответниците,а следва да иска(ако желае) тези пари от майка си, която реално ги получава без основание. За този период от време претенцията е неоснователна, тъй като ответниците не са с надлежна материално правна легитимация, те не дължат плащане по реда на чл. 30, ал.3 от ЗС.

100.                    В периода от 02.04.2016 до 21.02.2017 г. съдът намира, че имота не е отдаден под наем и не дава граждански плодове на своите собственици. В тази връзка няма представени надлежни и безспорни доказателства от страна на ищеца, обосноваващи твърденията му за противното.

101.                    Напротив, обилният и непротиворечив доказателствен материал е в обратна посока. На първо място от обективните данни по делото може да се съди, че подадената от ищеца искова молба за съдебна делба от  21.01.2016 г. е получена от ответниците И. и А. съответно на 24.02.2016 г. и 15.03.2016 г. Така те са наясно, че става въпрос вече не за доброволно уреждане на делбата( каквито данни по делото има, в тази връзка са и показанията на св. И.), а за съдебен процес, с всички произтичащи от това последствия. В това време договорът за наем още не е прекратен, макар и „Сандев“ЕООД да е предупреден, че наемното правоотношение ще приключи към 01.04.2016 г.

102.                    Второ, тук съдът дава вяра и на показанията на св. И., според които е започнат ремонт на имота през пролетта на 2016 г., докато все още има наематели в него. Очевидно е, че ремонтните работи по един или друг начин биха препятствали търговска дейност в имота, така явно е, в комплекс с писмените доказателства по делото, предвид и логично и житейски оправданото обстоятелство, че ответниците са пред угрозата да действат против правата на ищеца или най- малко- че биха имали съдебни проблеми при наемане на имота, и най- вече- поради липса на доказателства за противното, че имота не е наеман след 01.04.2016 г. до предявяване на претенцията по сметки.

103.                    В заключение искът по чл. 30, ал.3 от ЗС за периода от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г.  е неоснователен.

104.                    Следва ли ответниците да плащат на ищеца обезщетение за недопускане до имота, с основание чл. 31, ал.2 от ЗС в посочения период,  е следващият въпрос, изискващ отговор по същество.

105.                    Съществен е въпроса, дали ищецът е отправил писмена покана до ответниците, че следва да му плащат обезщетение за недопускане до ползване на имота. Ако такова има- то в тежест на ответниците е да опровергаят твърдение, че ищеца не е допуснат да използва имота.

106.                    Писменото поискване по чл. 31, ал. 2 ЗС е равнозначно на поканата по чл. 81, ал. 2 ЗЗД и след получаването му съсобственикът изпада в забава, като от този момент той дължи заплащането на обезщетение, като законът не поставя изискване относно съдържанието на поканата, поради което няма основание по пътя на едно разширително тълкуване на нормата да се изискват и други реквизити от поканата освен същата да е писмена и да е достигнала до своя адресат - ползуващия имота съсобственик[17]. Получаването на писмена покана по чл. 31, ал. 2 ЗС по своето естество не съставлява правно, а фактическо действие. Така доказването на получаването до адресата е възможно с всички доказателствени средства, включително и чрез процесуалното поведение на този адресат[18]. Като елемент от фактическият състав на иска, получаването на поканата е в тежест на доказване на ищеца.

107.                    На първо място следва да се отбележи, че  първите данни по делото, обективирани в писмен вид в контекста, който е важен тук, са две телеграми, подадени на 29.01.2016 г. от ищеца до ответниците. За нуждите на чл. 31, ал.2 от ЗС не би трябвало да има съмнение, че телеграмата е писмена. Проблем е, дали и кога тя е надлежно връчена на ответниците, т.е. кога те са надлежно и писмено уведомени за желанието на ищеца и второ- дали волеизявлението на ищеца е равно на покана за плащане на обезщетение.

108.                    Двете покани липсват в комплекта доказателства, към исковата молба. С молба от 26.01.2017 г. ищеца предоставя две копия от тях като доказателства по делото. Те са приети като доказателства с определение от съда на 21.02.2017 г., а липсват надлежни данни преди това да са връчени на ответниците.

109.                    В самите телеграми обаче липсват данни за тяхното връчване от Български пощи -данни за лице, адрес и тн.  и отбелязване, че телепощата е получена.

110.                    До заявяване пред съда на претенциите на ищеца, по делото има едно доказателство, което вероятно би имало отношение към поканите чрез телепоща- това е уведомление от 04.04. 2016 г., изпратено от ответника И.. В него се посочва, че И. е съгласен имота да се отдаде под наем на лица от страна на съделителят Г. за наемна цена не по- малка от 3,200.00 лева месечно. Четейки го в неговата цялост, тази фраза( в т.3 от уведомлението) има връзка единствено с уведомяване за прекратяване на договора за наем и за необходимите ремонти Нито пряко или косвено в това уведомление не се съдържа препратка, намек  или каквото и да е, което да свързва И. с факта на поканите по телепоща, отправени от ищеца.

111.                    Всички тези обстоятелства сочат към извод, че не се доказа по един изискуем начин, поканване на ответниците да заплатят обезщетение по реда на чл. 31, ал.2 от ЗС в периода от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г. Първият възможен момент, в който със сигурност ответниците са поканени да заплатят това обезщетение е съдебното заседание, в което претенциите по сметки са приети- 21.02.2017 г. От този момент вземането е изискуемо, в този ред на мисли, евентуално предявения иск по чл. 31, ал.2 от ЗС за заплащане на обезщетение в периода 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г. се явява неоснователен и недоказан и следва да бъде отхвърлен.

112.                    Искът за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца сумата от по 1,500.00 евро всеки за периода от 22.01.2017 г. до 28.10.2019 г.(постановяване на настоящото решение), представляващи ползи от имота по смисъла на чл. 30, ал.3 от ЗС е неоснователен.

113.                    Не се установи по изискуемия от ГПК начин и ред, процесния имот да е отдаден под наем или предоставен за ползване на трето лице, от която сделка да плододава, да носи ползи на неговите собственици.

114.                    Липсват каквито и да е, още по- малко убедителни доказателства, че магазина се отдава под наем, по- скоро се установи, че става въпрос за едно празно помещение.

115.                    Като че ли единствените доказателства, които ищеца представя са снимки на имота(л.400- 419 , т.ІІ по г.д.№ 3041/ 17 г. по описа на РС- Казанлък), без да става ясно кога са правени, с цел да се посочи на съда, че обекта се използва. Съдът до колкото може да ги цени, на първо място не намира, че снимките към момента на подаването са актуални(подадени са с молба от 22.06.2018 г.), т.е. видимото в тях дали съответства на действителното състояние. Второ, на входната врата на  обект с надписи „Инвест“ има катинар, т.е. най- малко не  приема клиенти в момента, в който снимките са направени.

116.                    Нито едно от вещите лица, оглеждали имота не твърди, че в момента на огледа имота се използва. Напротив, от приложени  снимки от вътрешна част на процесния имот към заключението на в.л. К. е видно, че към момента на изготвяне на заключението- 26.05.2017 г.- имота е празен.

117.                    В крайна сметка  предявеният иск и за този период от време е неоснователен и недоказан.

118.                    В обобщение, що касае претенцията по сметки, съдът намери , че предявения иск по чл. 30, ал.3 от ЗС и за двата периода от време е неоснователен, поради което бе и отхвърлен. Искът по чл. 31, ал.2 от ЗС в допустимият период от време- 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г. също е неоснователен и недоказан и затова бе отхвърлен.

За делбата

Приложим закон.

119.                    ГПК

Чл. 353. Съдът може да извърши делбата, като разпредели наследствените имоти между съделителите, без да тегли жребий, когато съставянето на дялове и тегленето на жребий се оказва невъзможно или много неудобно.

120.                    Имотът допуснат до делба е САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА – МАГАЗИН  с предназначение: за търговска дейност, на едно нива,  ЗАЕДНО със съответния процент идеални части от общите части на сграда № 1, ЗАЕДНО с прилежащите към магазина МАЗЕТА, находящи се на сутеренния етаж, под магазинната част, както и ЗАЕДНО със съответния процент идеални части от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата, както и ЗАЕДНО с 55/220 идеални части от ДВОРНОТО МЯСТО,  цялото дворно място с площ по актуална кадастрална скица от 383 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.). Квотите на всеки от съделителите са както следва: съделителят И.- ½ идеална част, съделителят Г. и А.- по ¼ идеални части.

121.                    По поделяемостта на имота, съдът кредитира заключението на в.л. К., дадено във вариант 1. Според него , имота е реално поделяем и може да се обособят три дяла:

-Дял 1 с площ от 91, 53 кв.м. ( - 9,61 кв.м. ) - разположен в източната част на магазина и включващ в себе си и входното пространство, състоящ се от търговска зала с площ от 49,70 кв.м., склад с площ от 11,75 кв.м. и тоалетна с площ от 2,34 кв.м. ;

- Дял 2 с площ от 54,60 кв.м.( + 4,03 кв.м. ) обособен в източната част на западната половина на магазина, състоящ се от търговска зала с площ от 32,56 кв.м., склад с площ от 7,36 кв.м. и тоалетна с площ от 2,34 кв.м.;

- Дял 3 с площ от 56,14 кв.м. ( + 5,57 кв.м. ) , обособен в западния край на западната половина на магазина, състоящ се от търговска зала с площ от 31,75 кв.м., склад 6,56 кв.м. , тоалетна 2,43 кв.м.;

122.                    Не следва да се кредитира на първоначално основание проекта, при който е изготвено заключение за три равни дяла. Съдът следва да се ръководи от квотите  на съделителите, така съответният имот ако е възможно в тези пропорции да бъде реално поделен. В противен случай разделяне на имота в обособени дялове не би било съответно на закона, така и не е възможно да се извърши реална поделяемост.

123.                    В крайна сметка и страните в окончателните си писмени защити са съгласни имота да бъде реално разделен именно във вариант първи на вещото лице К..

124.                    В хода на производството са приложени по делото инвестиционен проект за преустройство на обекта, изготвен от арх. И.И., съдържащ четири части е изпратен за съгласуване от Главен архитект на община Стара Загора с определение от с.з. на 01.03.2018 г. по г.д.№ 3041/ 17 г. на РС- Казанлък.

125.                    По делото се появи съответна неяснота относно статута на инвестиционния проект. Ако е налице прието от съда заключение на съдебно-техническа експертиза за възможна поделяемост на имота и изработен от вещото лице проект за разделянето, съдът е длъжен да изпрати този проект за становище на главния архитект на общината. След изразяването на становище от главния архитект, съделителите следва да инициират изработването на инвестиционен проект, съответстващ на дадените указания, който след изработването, следва да бъде внесен за одобрение в НИНКН и ако бъде одобрен от този институт, да бъде внесен за одобрение в общинската администрация. Задължение на съда е да следи за последователното извършване на тези действия и да дава указания на съделителите за тяхната поредност[19].

126.                    В действителност, съдът е отменил своето определение за приемане на инвестиционен проект като доказателство, но реално го е предоставил на страните именно за изпълнение на процедурата по ЗУТ , в частност – дали съвпада този проект с приетото заключение на в.л. К. в първи вариант- с определение от с.з. на 18.06.2018 г. по г.д.№ 3041/ 17 г. на РС- Казанлък, като е давал точни и ясни указания на страните в посока необходимата последователност от извършване на съответните действия.

127.                    В отговор на указанието на съда, с писмо изх.№ 10- 11- 4967/10.05.2018 г. главен архитект на гр. Стара Загора е изпратил заверено копие на част „Конструктивна“ към инвестиционния проект.

128.                    С писмо изх.№ 10- 11- 7374/05.07.2018 г. главен архитект на гр. Стара Загора е уведомил съда, че изработеният от фирма „Форум- 49“ ЕООД- арх. И.И. инвестиционен проект, съгласуван и одобрен от Община Стара Загора на 22.11.2017 г. е идентичен с вариант І- ви от заключение на съдебно – техническата експертиза с вещо лице Живка К..

129.                    Така за този съд е ясно, че заключението на в.л. К. в първи вариант е съответно на инвестиционния проект, представен от съделителя И. по делото, че съгласувателната административна процедура е релевантна към заключението, като за това е използван инвестиционния проект.Дали инвестиционния проект е приет или не като доказателство в този случай е без значение- той е част от посочената процедура по ЗУТ. Без значение е и кой го е представил по делото и кой е платил за неговото изготвяне. Същественото тук е, че имаме проект за реална делба на процесния имот, който е одобрен от Главен архитект на съответната община- в случая Стара Загора.

130.                    Реалната поделяемост на имота поставя въпроса със способа за извършване на делбата.Съделителят А. иска това да стане с теглене на жребие между нея и съделителя Г.. Това искане е неоснователно. Невъзможност за теглене на жребий по смисъла на чл. 292 ГПК (отм.- сега чл. 352 от ГПК) е налице тогава, когато до делба са допуснати имоти, съществено различаващи се един от друг по площ, обем или стойност, а същевременно дяловете на съделителите са различни[20]. Не е правилно делбата да бъде извършвана с различни способи, предвидени в ГПК, хипотезата за делба по колена тук не може да бъде поставена- липсва основание за делба по наследство, а и двамата съделители с равни квоти не желаят поставяне в общ дял на съответната част от имота[21]. С оглед идеята, че най- добре е делбата да бъде реално извършена, правилният способ за това се явява разпределението по чл. 353 от ГПК, тъй като тегленето на жребие е невъзможно[22].

131.                    Разпределението се извършва от съда служебно, съобразно квотите на съделителите, отчитайки и изразено от тях желание. В този смисъл без никакви съмнения , съделителят И. следва да получи дял първи- с площ от 91, 53 кв.м. ( - 9,61 кв.м. ) - разположен в източната част на магазина и включващ в себе си и входното пространство, състоящ се от търговска зала с площ от 49,70 кв.м., склад с площ от 11,75 кв.м. и тоалетна с площ от 2,34 кв.м. 

132.                    От съделителите с равни квоти, единствено Г. е направил искане да му се възложи дял трети, което съдът уважава. Така той трябва да стане собственик на имота, посочен като дял трети от вариант първи на заключението на в.л. К.- Дял 3 с площ от 56,14 кв.м. ( + 5,57 кв.м. ) , обособен в западния край на западната половина на магазина, състоящ се от търговска зала с площ от 31,75 кв.м., склад 6,56 кв.м. , тоалетна 2,43 кв.м.

133.                    За съделителят А. остава Дял 2 с площ от 54,60 кв.м.( + 4,03 кв.м. ) обособен в източната част на западната половина на магазина, състоящ се от търговска зала с площ от 32,56 кв.м., склад с площ от 7,36 кв.м. и тоалетна с площ от 2,34 кв.м.;

134.                    Очевидно е, че тези дялове се различават като площи от съответната за всеки от съделителите. Дял І е по- малък с  9,61 кв.м.; Дял ІІ- по- голям с 4,03 кв.м.  и дял ІІІ- по- голям  с 5,57 кв.м. От тук съделителят И. следва да получи за уравняване на дела си суми от всеки от двамата други съделители, съответни на посочените площи.

135.                    Съдът е  длъжен да определи размера на тези суми. Имотът се оценява по действителната му стойност, т.е. по средната пазарна цена според търсенето и предлагането към момента на ликвидиране на съсобствеността[23]. Действителната пазарна цена на имота е тази стойност, която следва да отчете конкретното техническо състояние на имота, както и икономическите параметри, обусловени от предлагането и търсенето на регионалния пазар на недвижими имоти[24].

136.                    Всъщност по това дело има две различни оценки на цената на имота. Първата е на в.л. К.- е в размер на 1, 118, 123.00 лева , представляващи 571, 687.00 Евро , при средна стойност от 2,826.36 евро на кв.м. Втората цена е от тройната експертиза- 731,560.00(седемстотин тридесет и една хиляди петстотин и шестдесет лева)лв.

137.                    Съдът довери заключението на тройната експертиза, пред това на в.л. К.. И двете експертизи използват аналогични методи за оценка, използват за сравнение подобни имоти като възможни аналози, подробно обяснявайки значението им и пригодността им към оценяването. Така става ясно, че е трудно да се посочи действителна цена на имот, реално платена при сделка към датата на изследванията, тъй като най- често тя представлява поверителна информация, не се отразява в нотариален акт и договор. Сходен имот, дори и на същото място може да бъде продаден по- скъпо или по- евтино, в контекста на свободните пазарни отношения. Особено важно е за какво се купува имота и какво е състоянието му към момента на продажбата. В крайна сметка, всеки един от методите, определящи продажна стойност на имот е в една степен относителен. Съдът обаче няма как да излезе извън научните методи и следва да определи действителна цена на имота, която да е справедлива, да е най- близко до вероятната оценка на имота.

138.                    Тройната експертиза е за предпочитане поне по две причини. Първо, очевидно тя дава стойност на имота в един по- близък момент до постановяване на настоящото решение, което логично предполага, че то е съобразено с времевия фактор. Второ, тройният състав предполага по- комплексна и по – задълбочена преценка при анализа на фактите, респективно- по- правилно решение. По тези причини, съдът намира, че действителната пазарна цена на имота е 731,560.00(седемстотин тридесет и една хиляди петстотин и шестдесет лева)лв.

139.                    Имота е с площ от 202,27 кв.м., съобразно квотите на страните, площта на дяловете съответно  следва в идеален вариант да бъдат по 101, 135 кв.м.(за ½ идеална част- т.е. дял І) и по 50,57 кв.м. за дял ІІ и дял ІІІ, съответни на по ¼ идеални части. На база гореприетата цена на имота, базата е равна на 3,616. 75 (три хиляди шестстотин и шестнадесет лева и 75 ст.)лв./ кв.м.

140.                    Формираните реални дялове се различават от полагаемите . При посочената базова цена, стойността на Дял І- за 101, 135 кв.м е равна на  365, 780.01  лева. Действителната площ на дела е  91,53 кв.м., която като стойност е  331, 020.99 лв. Съделителят И. следва да получи от останалите съделители общо сумата от  34, 756. 97 лв. за уравняване на дела си.

141.                    Съделителят А., която получава Дял ІІ, при идеален вариант от  50,57 кв.м. и стойност от  182, 899 . 05 лв., реално получава площ от  54,60 кв.м., която   струва 197,474. 55 лв. Така тя трябва да плати на съделителя И. сумата от  14, 585.63 лв.

142.                    Съделителят Г. получава Дял ІІІ, при идеален вариант от  50,57 кв.м. и стойност от  182, 899 . 05 лв., реалната площ е 56, 14 кв.м. на цена от   203,044. 35 лв.Той трябва да доплати на съделителя И. сумата от  20, 171. 34 лв.

По искане за вписване на законна ипотека.

143.                    Съделителят И. в писмена защита прави искане за вписване на законна ипотека върху дял трети до изпащане на дължимата за уравняване сума. То е неоснователно. Такава хипотеза може да възникне при възлагане на неподеляем имот в реален дял по смисъла на чл. 349, ал.3 от ГПК, който способ за прекратяване на съсобствеността тук не е използван. По тази причина това искане се остави без уважение, като не е необходимо да се вписва в диспозитива на решението.

По разноски и държавни такси.

144.                    Макар и направени в хода на производството множество искания, свързани с разноските по делото, никъде пред съда не е поискано точно и ясно възлагане на разноски, още по- малко пък- да е представен списък на направените разноски по делото по смисъла на чл. 80 от ГПК. Така съдът не е длъжен да се произнася за тях.

145.                    Държавните такси се дължат  в размер на 4% от стойността на дела на всеки от съделителите. Така съделителят И. следва с настоящото решение да бъде осъден да заплати ДТ по сметка на РС- Димитровград в размер на 14, 631. 20 лв.

146.                    Съделителят А. на същото основание следва да бъде осъдена да заплати ДТ по сметка на РС- Димитровград в размер на 7,315 96 лв.

147.                    Съделителят Г. освен дължимата на горепосоченото основание ДТ в размер на 7,315. 96 лв. дължи и такси като ищец по несполучливите и отхвърлени като неоснователни искове по сметките, като за недопустимият иск ДТ не се дължи.

148.                    Отхвърлени са искове, които по правилата на чл.72, ал.от ГПК следва да се отмери цената им, съобразно и общият интерес. Едната сума, която се претендира е с обща стойност от 28,785.00 евро, което е равно на   56, 298. 57 лева[25]. ДТ  по този интерес е равна на 2,251. 94 лв.

149.                    Вторият иск има интерес от общо 3,000.00 евро на месец за периода от 21.02.2017 г. до окончателното извършване на делбата, което към дата 29.10.2019 г. е равно на 20 месеца. При цена от 5,867.49 лв., общият размер на интереса за 20 месеца е равен на  117,349.80 лв. ДТ по този интерес е равна на 4,693. 99 лева

150.                    Окончателната сума, дължима от съделителя Г. като ДТ по сметка на РС- Димитровград е равна на 14,261.89 лева.

Водим от горното, съдът

 

 

Р                     Е                     Ш                   И         :

 

ПРЕКРАТЯВА производството по делото в частта, в която Й.Ч. Г., ЕГН**********, съдебен адрес-***, лично до Й.Ч. Г. е поискал да бъдат осъдени И.Д.И., ЕГН**********,***. Д. А., № 74, ет.1, ап.2 и  Е.Й.А.,ЕГН**********,*** да му заплатят всеки от тях сумите в размер на по 1,500.00(хиляда и петстотин евро), представляващи обезщетение за недопускане до ползване на съсобствен недвижим имот, а именно САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА - МАГАЗИН, с изложение север - запад, разположен на 0 етаж от сградата, находяща се в ***************************, със застроена площ на магазина от 202,27 кв.м, за периода от 21.02.2017 г. до окончателно извършване на делбата като НЕДОПУСТИМО.

 

ОТХВЪРЛЯ предявеният от Й.Ч. Г. иск да бъде осъден И.Д.И. да му заплати сумата в размер на 19,190.00(деветнадесет хиляди сто и деветдесет) евро, представляваща заплащане на получаваните ползи, а именно- получаван наем съобразно определената квота в съсобствеността на недвижим имот- МАГАЗИН в ***************************, считано от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г., ведно със законната лихва върху нея до момента на изплащането й, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

 

ОТХВЪРЛЯ предявеният от Й.Ч. Г. иск да бъде осъдена Е.Й.А. да му заплати сумата в размер на 9,595.00( девет хиляди петстотин деветдесет и пет )евро, представляваща заплащане на получаваните ползи, а именно- получаван наем съобразно определената квота в съсобствеността на недвижим имот- МАГАЗИН в ***************************, считано от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г., ведно със законната лихва върху нея до момента на изплащането й, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

 

ОТХВЪРЛЯ предявеният от Й.Ч. Г. иск да бъде осъден И.Д.И. да му заплати сумата в размер на 19,190.00(деветнадесет хиляди сто и деветдесет) евро, представляваща обезщетение за недопускане да използва съсобственият  недвижим имот- МАГАЗИН в ***************************, считано от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г., ведно със законната лихва върху нея до момента на изплащането й, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

 

ОТХВЪРЛЯ предявеният от Й.Ч. Г. иск да бъде осъдена Е.Й.А. да му заплати сумата в размер на 9,595.00( девет хиляди петстотин деветдесет и пет )евро, представляваща обезщетение за недопускане да използва съсобственият  недвижим имот - МАГАЗИН в ***************************, считано от 12.06.2015 г. до 21.02.2017 г., ведно със законната лихва върху нея до момента на изплащането й, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

 

ОТХВЪРЛЯ предявеният от Й.Ч. Г. иск да бъде осъден И.Д.И. да му заплати сумите в размер на по 1,500.00(хиляда и петстотин)евро за всеки месец в периода от 21.02.2017 г. до приключване на делбата, представляваща заплащане на получаваните ползи, а именно- получаван наем от  МАГАЗИН в ***************************,  като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

 

ОТХВЪРЛЯ предявеният от Й.Ч. Г. иск да бъде осъдена Е.Й.А. да му заплати сумите в размер на по 1,500.00(хиляда и петстотин)евро за всеки месец в периода от 21.02.2017 г. до приключване на делбата, представляваща заплащане на получаваните ползи, а именно- получаван наем от  МАГАЗИН в ***************************,  като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

 

ИЗВЪРШВА делба на допуснатият с решение № 958/ 26.10.2016 г., постановено по г.д.№ 450/ 16 г. по описа на РС- Стара Загора, между Й.Ч. Г., ЕГН**********, съдебен адрес-***, лично до Й.Ч. Г.,   И.Д.И., ЕГН**********,***. Д. А., № 74, ет.1, ап.2 и  Е.Й.А.,ЕГН**********,*** НЕДВИЖИМ ИМОТ: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА - МАГАЗИН, с изложение север - запад, разположен на 0 етаж от сградата, находяща се в ***************************, със застроена площ на магазина от 202,27 кв.м, състоящ се от: две помещения - магазини, два склада - от юг и санитарни възли, който магазин представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68850.516.47.1.13, с предназначение: за търговска дейност, на едно нива, със съседни самостоятелни обекти в сграда /по приложената кадастрална схема/: на същия етаж: няма; под обекта: няма и над обекта: обект № 68850.516.47.1.3, обект № 68850.516.47.1.2 и обект № 68850.516.47.1.1, ЗАЕДНО със съответния процент идеални части от общите части на сграда № 1, ЗАЕДНО с прилежащите към магазина МАЗЕТА, находящи се на сутеренния етаж, под магазинната част, с граници на прилежащите мазета: от изток - калкан; от север - **********************"; от запад - ******************" и от юг - двор, както и ЗАЕДНО със съответния процент идеални части от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор № 68850.516.47 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Стара Загора, одобрени със заповед № РД-18-1 от 07.01.2008г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, както и ЗАЕДНО с 55/220 идеални части от ДВОРНОТО МЯСТО, представляващо поземлен имот с идентификатор № 68850.516.47, в което е построена жилищната сграда с идентификатор № 1, находящо се в гр. Стара Загора, с административен адрес на ******************" № 48 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-1 от 07.01.2008г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, цялото дворно място с площ по актуална кадастрална скица от 383 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), с номер по предходен план: имот № 1862, квартал 6, със съседи на поземления имот по приложена кадастрална скица: имот № 68850.516.46, имот № 68850.516.48, имот № 68850.516.52 и имот № 68850.515.73 , ЧРЕЗ РАЗПРЕДЕЛЯНЕ и на основание чл. 353 от ГПК, съобразно и приетото по делото ПЪРВИ ВАРИАНТ на заключение на вещото лице Живка  К..

Действителна стойност на имота е 731,560.00(седемстотин тридесет и една хиляди петстотин и шестдесет лева)лв.

 

РАЗПРЕДЕЛЯ  в полза на И.Д.И., ЕГН**********,***. Д. А., № 74, ет.1, ап.2 в дял , реално обособена част от САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА - МАГАЗИН, с изложение север - запад, разположен на 0 етаж от сградата, находяща се в ***************************, със застроена площ на магазина от 202,27 кв.м, състоящ се от: две помещения - магазини, два склада - от юг и санитарни възли, който магазин представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68850.516.47.1.13, а именно :

ДЯЛ ПЪРВИ  с площ от 91, 53(деветдесет и един цяло и петдесет и три) кв.м., разположен в източната част на магазина и включващ в себе си и входното пространство, състоящ се от търговска зала с площ от 49,70 кв.м., склад с площ от 11,75 кв.м. и тоалетна с площ от 2,34 кв.м.

 

РАЗПРЕДЕЛЯ  в полза на Е.Й.А.,ЕГН**********,***, реално обособена част от САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА - МАГАЗИН, с изложение север - запад, разположен на 0 етаж от сградата, находяща се в ***************************, със застроена площ на магазина от 202,27 кв.м, състоящ се от: две помещения - магазини, два склада - от юг и санитарни възли, който магазин представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68850.516.47.1.13, а именно :

ДЯЛ ВТОРИ с площ от 54,60( петдесет и четири цяло и шестдесет) кв.м обособен в източната част на западната половина на магазина, състоящ се от търговска зала с площ от 32,56 кв.м., склад с площ от 7,36 кв.м. и тоалетна с площ от 2,34 кв.м.

 

РАЗПРЕДЕЛЯ  в полза на Й.Ч. Г., ЕГН**********, съдебен адрес-***, лично до Й.Ч. Г., реално обособена част от САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА - МАГАЗИН, с изложение север - запад, разположен на 0 етаж от сградата, находяща се в ***************************, със застроена площ на магазина от 202,27 кв.м, състоящ се от: две помещения - магазини, два склада - от юг и санитарни възли, който магазин представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68850.516.47.1.13, а именно :

ДЯЛ ТРЕТИ с площ от 56,14 кв.м. , обособен в западния край на западната половина на магазина, състоящ се от търговска зала с площ от 31,75 кв.м., склад 6,56 кв.м. , тоалетна 2,43 кв.м.

 

ОСЪЖДА Е.Й.А. да заплати на И.Д.И. сумата в размер на 14, 585.63(четиринадесет хиляди петстотин осемдесет и пет лева и 63 ст.) лв. за уравнение на дяловете.

 

ОСЪЖДА Й.Ч. Г. да заплати на на И.Д.И. сумата в размер на 20, 171. 34 (двадесет хиляди сто седемдесет и един лева и 63 ст.) лв. за уравнение на дяловете.

 

ОСЪЖДА И.Д.И. да заплати ДТ по сметка на РС- Димитровград в размер на 14, 631. 20( четиринадесет хиляди шестстотин тридесет и един лева и 20 ст.) лв.

 

ОСЪЖДА Е.Й. АЛЕКСИЕВАда заплати ДТ по сметка на РС- Димитровград в размер на 7,315. 96( седем хиляди триста и петнадесет лева и 96 ст.) лв.

 

ОСЪЖДА Й.Ч. Г. да заплати ДТ по сметка на РС- Димитровград в размер на 14,261.89 ( четиринадесет хиляди двеста шестдесет  и един лева и 89 ст.) лв.

 

Неразделна част от настоящото решение да се счита скица към ПЪРВИ ВАРИАНТ на заключение на вещото лице Живка  К., прието по делото.

 

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчване на препис от него на страните пред ОС-  Хасково.

 

 

Съдия: