Р Е Ш Е Н И Е № 98
гр. Ямбол, 10.02.2015 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ЯМБОЛСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия в открито съдебно заседание на четиринадесети януари две хиляди и петнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛА СПАСОВА
с участието на секретаря В. Д. като разгледа докладваното от съдия В. Спасова гр. дело № 2742/ 2014 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Подадена е искова молба от Я.А.М. *** против Н.Г.Т., В.И.К. и Т.И.В., в която се твърди, че между ищеца и първата ответница е сключен предварителен договор от 21.07.2014 г. за продажба на ½ ид.ч. от недвижим имот, съсобственост на ответниците. Сумата от 1000 лв. –част от продажната цена, равняваща се на 10000 лв., е заплатена от ищеца при сключване на договора, съгласно уговорката между страните, а впоследствие е заплатил суми в размер на 5540 лв. по искане на ответницата, въпреки, че задължението за остатъка от цената е било с падеж- при сключване на окончателния договор. Уговореният срок за сключване на последния е бил един месец, т.е. до 21.08.2014 г., в който ответницата е следвало да се снабди с необходимите документи. В този срок тя не се е явила за изповядване на сделката. Заявила е пред АГКК, че се отказва от сделката. Поради нейното виновно неизпълнение на предварителния договор ищецът е развалил договора, като я е уведомил с писмо, че го счита за прекратен. Тъй като е отпаднало основанието за получаване на сумите общо от 6540 лв., тя дължи връщането им. Дължи и неустойка от 5000 лв., уговорена в договора при неизпълнение на задълженията от страна на продавача. Евентуално съединеният иск се основава на факта, че в част от разписките за дадените суми на ответницата Т. -в размер на 2240 лв.- като получател фигурира и Т.И.В., макар само първата ответница да е получила сумите. Поради това се иска осъждането му за ½ ид.ч. от тези суми, ако съдът не уважи иска за тях срещу тази ответница. Искът срещу отв. В.И.К. се основава на фактите, че въз основа на устна уговорка с нея за продажба на нейната идеална част от имота, тя е поискала и получила от ищеца суми в общ размер на 770 лв., с които се е обогатила неоснователно. Иска се да бъдат осъдени ответниците да заплатят на ищеца посочените суми, ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковете до окончателното издължаване. Претендират се и направените по делото разноски.
В с.з. исковете се поддържат от процесуалния представител.
Ответницата Н.Т. признава настъпването на правните последици на разваляне на договора, но от друг фактически състав, различен от описания в обстоятелствената част на исковата молба. Твърди, че развалянето е по желание на двете страни, а не поради нейно виновно неизпълнение. Признава, че дължи връщане на сумата от 6540 лв., получена изцяло от нея, но на посоченото по-горе основание. Твърди, че всички отношения във връзка със сключването на договора е осъществявала с бащата на ищеца А.Я.М., а не със сина му, като е предоставила пълномощно от 08.08.2014 г., заедно с Т. И. в полза на бащата за снабдяване с необходимите документи за изповядване на сделката, вкл. до АГКК, тъй като имотът към датата на сключване на предварителния договор не е бил нанесен в кадастралната карта. Пълномощникът обаче е подал заявление на 29.08.2014 г. до АГКК-след изтичане на срока за сключване на окончателен договор. Заповедта за отстраняване на непълнотите и грешките в кадастъра е издадена на 28.10.2014 г. Ответницата е оттеглила пълномощията си на 21.10.2014 г., което е заявила в СГК-Ямбол. Намира клаузата за неустойка за противоречаща на добрите нрави, както и за прекомерна. В с.з. чрез пълномощника си пледира за отхвърляне на исковете.
Останалите ответници не са подали отговор в срока по чл. 131 от ГПК. В.К. в с.з. оспорва размера на получените от нея суми, като признава получаването на около 620 лв. Оспорва датите на част от подписаните от нея декларации. Т. В. не се явява в с.з.
Въз основа на събраните по делото доказателства съдът приема за установено от фактическа страна следното:
Не се спори по делото, че е сключен описаният в исковата молба Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.07.2014 г., относно 1/2 ид.ч. от дворно място от 274 кв.м. и от построената в него жилищна сграда от 66 кв.м. за цена от 10 000 лв., от която купувачът заплаща 1000 лв. при подписване на договора, а остатъка ще заплати при изповядване на окончателната сделка пред нотариус. Срокът за сключването й е един месец от датата на подписване на предварителния договор. Договорено е, че продавачът ще предостави всички документи, удостоверяващи правото му на собственост, изискуеми от закона за нотариално оформяне на сделката. Налице е клауза, че при неизпълнение на задълженията на продавача дължи неустойка от 5000 лв.
Получаването първоначално на сумата от 1000 лв. от ответницата Н.Т., както и на допълнително предоставени суми в общ размер от 5540 лв., т.е. общо от 6540 лв., не е спорно по делото. За тях тя е подписала 10 декларации -за получаване на сумите от ищеца.
Ответницата В. К. също е подписала 5 такива декларации, като оспорва само получаването на част от удостоверените в тях суми, а именно на сума от около 150 лв., като твърди, че на 20.08.2014 г. е получила само 50 лв., а не записаните в декларацията от същата дата 320 лв. Сочи, че е получила сума от 72 лв. по-късно, която А.М. е приспаднал от тези 320 лв. Не е спорно, а и от гласните доказателства се установява, че предаването на сумите на двете ответници е извършено от бащата на ищеца в офиса на първия, където е съставен и договора от А.М.. Св.К.-майка на ищеца –сочи, че той живее в А. и си купува земя в България в определени райони, като възлага тези покупки на баща си.
Не е спорно, че в уговорения едномесечен срок не е сключен окончателен договор за продажба, като са се появили пречки за това- невъзможност в този срок да се издадат скици от кадастъра, тъй като имотът не е бил нанесен в него като самостоятелен, а като част от съсобствен с трети лица. Не е спорно упълномощаването на А.М. от ищцата и отв.В. с представеното пълномощно от 08.08.2014 г. за представителство при снабдяване с необходимите документи, вкл. пред СГК-Ямбол., като свидетелят М. сочи, че до упълномощаването ищецът не е знаел за проблемите с имота, за които ответницата е съобщила, след като се е опитала да се снабди със скица. Не е спорно, че процедурата пред СГК по нанасяне на имота е започнала и приключила след изтичане на едномесечния срок по договора. По делото е представена и част от административната преписка по изменението на кадастъра. Св.М. твърди, че ответницата Т. се е забавила във връзка с възлагането на проекта на инж. Г.З., когото тя е избрала за изпълнител. По делото е представено копие от проекта от 08.2014 г. с Протокол от 19.08.2014 г. за трасиране и означаване границата между УПИ, извършено по искане на ответницата. Свидетелят е заплатил на изпълнителя възнаграждението за проекта, при което му е бил издаден ордер, а представената по делото фактура за плащане от ищеца е от 07.01.2015 г. (фактура ***/07.01.2015 г. от ЕТ „ВИГ 91-инж. Г.З.”-Я.). По делото е представена и вносна бележка от 08.01.2015 на „Банка ДСК“ за 264 лв..
Свидетелят е издирвал роднините на ответницата, притежаващи права върху имота, съседен на нейния, които е следвало да дадат съгласието си за нанасянето в кадастъра на имота й като самостоятелен. За това тя не му е оказала съдействие.
Не е спорно, че ответниците са оттеглили пълномощията си, заявявайки това пред СГК. Свидетелите сочат, че ответницата е отишла в офиса на А.М. и е заявила, че няма да сключи окончателен договор за продажба, тъй като е намерила друг купувач, който я е придружавал в момента.
Не е спорно, а и от представените по делото нотариални актове за покупко-продажба от 1984 г. и 1986 г. и Удостоверение за наследници № ГС/02-008927/11.12.2014 г. на Община Ямбол се установява, че имотът, предмет на предварителния договор, е съсобствен между ответниците и още две лица- дъщери на Н.Т., наследници на починалия й съпруг. Не е спорно, че едната от тях не е в състояние да формира и изявява воля поради заболяване и се намира в специализирано заведение за лица с психични заболявания. Свидетелите К. и М. сочат, че са разбрали за нея едва, когато адв. К. се е снабдила с удостоверение за наследници, а не от самата ответница Т.. По реда на чл. 176 от ГПК тя заявява, че другата й дъщеря М. И. К. се е съгласила с продажбата, но не е подписала декларация за това.
Не е спорно, че ответницата не е получила извънсъдебно писменото изявление на ищеца за разваляне на договора.
Ищецът представя Договор за паричен заем от 21.07.2014 г. с Н. Д. Д. за сумата от 10000 лв., необходима за закупуване на процесния имот. Ответницата оспорва датата на договора, като счита, че е изготвен за нуждите на делото. Свидетелите сочат, че заемодателят е братовчед на ищеца. Към договора той прилага покана за доброволно изпълнение от 15.12.2014 г., оспорена от ответницата като новосъздадена, доколкото липсват данни да е изпратена и достигнала до адресата, и вносна бележка на „Райфайзен банк от 22.12.2014 г. за превод от ищеца в полза на Н. Д. на уговорена с договора между тях неустойка от 5000 лв. за забава.
Въз основа на горното съдът прави следните правни изводи:
Предявени са обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл.55 ал.1 пр. 3 и чл. 92 от ЗЗД срещу Н.Г.Т. и субективно съединени -евентуално съединен иск срещу Т.И.В. с правно основание чл.55 ал.1 пр. 1 от ЗЗД и кумулативно съединен иск срещу В.И.К. с правно основание чл.55 ал.1 пр. 1 от ЗЗД.
Съгласно чл.55 ал.1 от ЗЗД, който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне. В процесния случай по отношение на първата ответница се претендира връщане на даденото при отпаднало основание, поради разваляне на договора между ищеца и нея.
Ответницата признава, че дължи връщане на сумата поради разваляне на договора, но счита, че не е налице неизпълнение по нейна вина. Т.е. признава настъпването на правните последици на развалянето, съответно вземането на ищеца за връщане на дадената сума при отпаднало основание.Признанието й съответства на обстоятелствата по делото съобразно чл. 175 от ГПК.
Задължението на купувача с падеж при подписване на предварителния договор е изпълнено своевременно, като е налице и предсрочно изпълнение на част от останалото му задължение за плащане на цената. Поради това той е изправна страна по договора и има право да иска развалянето му в случай на неизпълнение от страна на продавача. Последният не е осигурил необходимите документи за сключване на окончателния договор до края на едномесечния срок. Съобщил е за проблемите едва, когато не е могъл да се справи сам. Упълномощил е представител за снабдяване с тях на 08.08.2014 г.. Протеклата административна процедура по ЗКИР се предхожда от изработване на проект за изменението на кадастъра от изпълнител, избран от ответницата, на когото не е заплатила възнаграждение. Свидетелят М. е заплатил възнаграждението, съгласно показанията му и изявлението на пълномощника на ищеца в с.з. на 17.12.2014 г., неоспорени от ответната страна, която не е и твърдяла, че е заплатила сумата своевременно. Ищцовата страна сочи, че това е една от причините за забавяне на подаването на заявление до СГК. В хода на процедурата пред нея ответницата се е отказала от сключване на окончателния договор и е оттеглила пълномощията на А.М.. По този начин не е изпълнила поетото задължение за сключване на окончателен договор, вкл. до приключване на съдебното дирене, след получаване на волеизявлението на ищеца, формулирано в исковата молба, имаща характер на своеобразно предупреждение по смисъла на чл. 87 ал.1 от ЗЗД. Изложените обстоятелства осуетяват оборването на презумпцията за вина при неизпълнение на договорното задължение на ответницата, приложима към облигационните правоотношения (чл. 81 от ЗЗД). Следователно е налице фактическият състав на чл. 87 ал.1 от ЗЗД. Тъй като е реализирана хипотезата на чл. 55 ал.1 от ЗЗД, налице е и правото на ищеца да иска връщане на сумата. Следва да бъде уважен искът срещу първата ответница.
Поради уважаването му не е налице условието за произнасяне по евентуално съединения иск срещу ответника В..
Искът срещу отв. К. е основателен. Както се посочи, тя оспорва само получаването на част от сумата и датите на част от подписаните от нея декларации. Заявява, че ще върне полученото при продажба на имота. Т.е. налице е признание за получаването без основание на суми и за дължимостта на връщането им. Твърди, че последното плащане е на 03.10.2014 г.-близо до датата на подаване на исковата молба. Представените декларации са частни документи, които по принцип нямат достоверна дата по смисъла на чл.181 ал.1 от ГПК. Доколкото последното плащане обаче предхожда датата на предявяване на иска, без значение е дали е налице съвпадение на датите на декларациите с тези на получаване на сумите. Ответницата сочи, а и свидетелите потвърждават, че предаването на сумите е извършено от бащата на ищеца във връзка с договорните отношения по закупуване на имота, притежаван от ответниците. В декларациите обаче като платец се сочи ищецът, който факт не се променя от извършването на фактическото предаване на сумите от друго лице, още повече негов близък. Що се отнася до спорния размер от 150 лв., същият е удостоверен с подписа на получилия го. Декларациите имат характер на разписки за извършено плащане. Самата ответница признава, че е получила сума от около 72 лв., за която не е съставена самостоятелна разписка, а е включена в сумата от 320 лв. Твърди, че такава сума не е получавала наведнъж, а по декларацията за нея е получила само 50 лв.. Би следвало, с оглед на нейните твърдения, да е получила отделно и сума от 50 лв., за да остане по нейните твърдения неполучена само спорната разлика от около 150 лв. Твърдението й за получени по-малко суми е за приблизителен техен размер-около 620 лв., т.е. оспорването й не е категорично. При тези обстоятелства съдът намира, че следва да кредитира подписаните от страната писмени доказателства, сочещи конкретен размер на дадените суми. Поради това е налице фактическият състав на чл. 55 ал.1 от ЗЗД и искът следва да бъде уважен.
Що се отнася до иска за неустойка, съдът приема следното:
В подписания между страните договор се съдържа клауза за неустойка при неизпълнение на задълженията на продавача. Т.е. дължимостта на неустойката се обуславя от наличието на виновно неизпълнение на договора от ответницата, каквото е налице. По възраженията на ответницата за нищожността й и прекомерността й съдът приема следното:
Съгласно Тълкувателно решение № 1/15.06.2010 г. по тълк.д.№1/2009 г., ОСТК на ВКС, при иск за присъждане на неустойка съдът следи за спазването на добрите нрави, които не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях. В решението е прието, че условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските правоотношения, който изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес. Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, а не към последващ момент, като могат да бъдат използвани някои от следните примерно изброени критерии: естеството им на парични или на непарични и размерът на задълженията, изпълнението на които се обезпечава с неустойка; дали изпълнението на задължението е обезпечено с други правни способи-поръчителство, залог, ипотека и др.; вид на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и вида на неизпълнение на задължението - съществено или за незначителна негова част; съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението вреди и др. Неустойката следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Прекомерността на неустойката не я прави a priori нищожна поради накърняване на добрите нрави. Прекомерността на неустойката се преценява към момента на неизпълнение на договора, чрез съпоставяне с вече настъпилите от неизпълнението вреди.
Не може да се приеме, че единствената цел, за която е уговорена неустойката, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, нито че противоречи на принципа за справедливост в гражданските и търговските правоотношения, като не закриля и защитава признат от закона интерес. В случая е защитен интересът на кредитора от точното изпълнение-да сключи окончателен договор за покупко-продажба и да придобие имот. Неустойката обезпечава това изпълнение. Страните не са договорили други равностойни обезпечения (поръчителство, залог върху конкретна вещ или ипотека и др.). Налице е пълно неизпълнение. Неустойката служи за обезщетение на вредите от него, които кредиторът не е необходимо да доказва съгласно чл. 92 ал.1 от ЗЗД-както причинената загуба, така и пропуснатите ползи. Неустойката е и санкция за неизправното поведение на длъжника, който се е възползвал от престацията на насрещната страна. Съдът счита, че представените от ищеца доказателства за размера на вредите не касаят очакваните такива, а доказването на действително претърпените и имат отношение към възражението за прекомерност. Очаквани към 21.07.2014 г. (релевантния за преценката им момент, както изисква цитираното тълкувателно решение) са вредите, свързани със самия договор, а не с други договори, сключени с трети лица и се изразяват в загуба на платените при сключване на предварителния договор 1000 лв. и пропусната полза-да се придобие имот.
Ответницата оспорва датите на представените доказателства за доказване на вредите и удостоверените в тях факти. Както се посочи, като частни документи договорът за заем, поканата за плащане на неустойка фактурата за платено възнаграждение и вносните бележки нямат достоверна дата. За факт, установяващ предхождащото им съставяне може да се приеме депозирането им по делото и евентуално датите на банковите вноски бележки, които обаче са в рамките на висящността на делото. Поради това не може да се приеме, че ищецът е сключил договор за заем на 21.07.2014 г. Гласните доказателства в тази насока са недопустими, на осн. чл. 164 ал.1 т.3 пр.2 от ГПК(за доказване на договор на стойност над 5000 лв.). Освен това показанията на родителите на ищеца попадат в хипотезата на чл. 172 от ГПК, а не се подкрепят от останалите доказателства по този въпрос. Следователно не е проведено пълно доказване на твърдените от ищеца факти. Разходите за проект за изменение на кадастъра са направени от свидетеля (по негово твърдение и признание на процесуалния представител на ищеца), за които нито се твърди, нито са налице данни, че изхождат от ищеца. За негови средства се сочат само платените на ответницата суми по договора, които надвишават размера на неустойката и тя следователно не се явява прекомерна.
Същевременно в Тълкувателно решение № 7/13.11.2014 г. по гр.д.№ 7/2013 г. на ОСГТК на ВКС, на което се позовава ответницата при оспорване на иска, е прието, че в хипотеза на развален поради виновно неизпълнение двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, дължима е единствено неустойка за обезщетяване на вреди от неизпълнението поради разваляне-неустойка за разваляне, ако такава е била уговорена. В настоящия случай липсва такава клауза, неустойката да се дължи за разваляне на договора поради виновно неизпълнение. Следователно съгласно приетото от ВКС с развалянето с обратна сила се е заличило всичко онова, което е било негово съдържание. С това ТР на ВКС е прието за правилно становището в Решение № 17/09.03.2010 г. по т.д.№ 414/2009 г., І т.о. на ВКС по чл. 290 от ГПК, което приема, че при развален съгласно чл. 88 ал.1 от ЗД договор и с оглед обратното действие на развалянето, заплащане на мораторна неустойка не се дължи, тъй като вземането за нея произтича от договор, а той се счита за несключен. Това становище следва да намери приложение и за настоящата компенсаторна неустойка, тъй като тя произтича от договор, който се счита за несключен. Поради това и правото да се иска тази неустойка се е погасило с развалянето на договора, което има обратно действие и заличава правните му последици –освен задълженията за сключване на окончателен договор и за заплащане на цената по него, и задължението за неустойка. Неоснователно е възражението на ищеца в писмената му защита, че тълкувателното решение е неприложимо, тъй като е постановено по повдигнат въпрос относно мораторната неустойка. Принципът, на който се основава решението, а именно заличаване с развалянето на договора с обратна сила на правните му последици, важи за всеки вид неустойка, освен неустойка за разваляне, обезщетяваща вредите, настъпили от развалянето.
Ако се приеме обратното, че е дължима неустойка по развален договор, независимо от обратното му действие, ищецът би получил дадените при отпаднало основание суми и обезщетяващата тази вреда (във формата на загуба на паричните средства, дадени по договора) неустойка, което противоречи на принципа за недопустимост на неоснователното обогатяване. Ако договорът не беше развален, би могъл да иска или реалното му изпълнение, или договореното обезщетение за неизпълнение-процесната неустойка. При развалянето му, ако са произтекли вреди от това, същите могат да се претендират по общия ред.
При този изход от делото, искането на ищеца за присъждане на разноските е основателно и следва да се уважи съразмерно на уважената част от исковете, съгласно чл.78 ал.1 от ГПК, а искането на ответницата Т.–съразмерно на отхвърлената част от исковете на осн. ал.3. По иска срещу нея направените разноски включват ДТ от 461,60 лв. плюс 10 лв. за 2 бр. удостоверения и адвокатско възнаграждение от 600 лв. или общо 1071,60 лв. Съразмерна от тях на уважената част от иска е сумата от 607,30 лв. Отв.К. следва да заплати изцяло направените по иска срещу нея разноски от 50 лв. ДТ и 200 лв. адвокатско възнаграждение. Отв. Т. е направила разноски в размер на 600 лв. за адвокат, от които й се дължат
Ето защо ЯРС
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА Н.Г.Т. ***, ЕГН ********** да заплати на Я.А.М. ***, ЕГН **********, сумата от 6540 лв., като получена на отпаднало основание по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.07.2014 г., ведно със законната лихва върху сумата от 16.10.2014 г. до окончателното плащане, както и направените по делото разноски в размер на 607,30 лв.
ОСЪЖДА В.И.К. ***, ЕГН **********, да заплати на Я.А.М. ***, ЕГН **********, сумата от 770 лв., като получена без основание, ведно със законната лихва върху нея от 16.10.2014 г. до окончателното плащане, както и направените по делото разноски в размер на 250 лв.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Я.А.М. *** против Н.Г.Т. *** иск за заплащане на сумата от 5000 лв., представляваща уговорена в разваления Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.07.2014 г. неустойка.
ОСЪЖДА Я.А.М. ***, ЕГН ********** да заплати на Н.Г.Т. ***, ЕГН ********** направените по делото разноски в размер на 259,97 лв.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването пред ЯОС.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: