Р Е Ш Е Н И Е
№ ………..
гр. София, 28.03.2017
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, ІІI-Г въззивен състав, на четиринадесети юни
през две хиляди и шестнадесета година в публично заседание, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ГАЛИНА ТАШЕВА
ЧЛЕНОВЕ: АННА
НЕНОВА
мл. с-я ВЕСЕЛИНА ДИМЧЕВА
секретар
И.К.,
като
разгледа докладваното от мл.съдия Димчева в.гр.д. № 4397 по описа за 2016 год.
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано
въз основа на Решение от 05.04.2016 г., по гр.д. № 6154/2015 г. на IV ГО на ВКС,
с което по реда на чл. 303, ал. 1, т. 5 ГПК частично е отменено Решение от
09.01.2013 г. по гр. 1543/2013 г. на СГС II-Д състав, а именно в частта с която
е прието, че първоинстанционното решение по гр.д. № 49384/2010 г. на СРС, 36-
ти състав е влязло в сила по отношение на ответницата Е.А.Д., като необжалвано.
Делото е върнато за ново разглеждане в отменената му част от друг състав на
СГС, за извършване на съдопроизводствените действия при участието на
наследниците на починалата Е.А.Д., които при предходното разглеждане на делото
от въззивен съд не са били уведомени за първото заседание по делото, поради
което са били лишени от възможността да се присъденият към подадената от другия
ответник (обикновен другар) въззивна жалба.
При
новото разглеждане на делото пред настоящия съдебен състав са призовани
наследниците по закон на починалата страна, а именно – Д.В.Д. и В.Ф.Д.. От
същите е постъпила молба за присъединяване към въззивна жалба с вх. №
1025771/27.06.2012 г. депозирана от Г.А.С., чрез назначения ѝ особен
представител – адв. О.Г..
В
депозираната въззивна жалба се излагат съображения, че първоинстанционното
решение е неправилно, тъй като не се установява реалното получаване на сумата
от 3 500 евро (капаро), не са представени доказателства, че ищцата е
изправна страна по предварителния договор за да иска неговото разваляне, както
и че непредставянето на удостоверение по § 16, ал. 1 ПР на ЗУТ не представлява
неизпълнение от страна на ответниците за представяне на посочените в т. 5 от
предварителния договор документи удостоверяващи правото на собственост върху
имота.
Депозирано
е становище на насрещната страна – В.А. Д., чрез адв. В.Г., с което се сочи
неоснователност на въззивната жалба и се моли същата да бъде оставена без
уважение, а първоинстанционното съдебно решение да бъде потвърдено като
правилно и законосъобразно.
В
проведеното открито съдебно заседание е депозирана и писмена молба от
процесуалния представител на Д. и В. Д. за присъединяване към въззивна жалба на
другия ответник.
При
извършената служебна проверка по реда на чл. 269 ГПК, настоящият съдебен състав
намира, че обжалваното първоинстанционно решение е валидно и допустимо, поради
което същият дължи произнасяне по съществото на правния спор в рамките на наведените с въззивната жалба
довод.
След
като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, съдът намира за установено следното от фактическа страна:
Не
е спорно между страните, а и от събраните по делото доказателства се
установява, че на 03.05.2010 г. между Г.А.С. и Е.А.Д., в качеството им на
продавач и В.А.Д. – купувач, е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот. С цитирания договор продавачите са се
задължили да прехвърлят собствеността върху собствения си недвижим имот, а
именно: дворно място, находящо се в с. Кривина, СО, Район „*********, с площ
465 кв.м., заедно с едноетажна жилищна сграда, с площ около 110 кв.м. срещу
продажна цена в размер на сумата от 35 000 евро. В чл. 2 от договора
страните са уговорили, че подписването на същия представлява разписка за дадена
сума в размер на 3 500 лв. – капаро, като остатъкът от продажната цена
следва да бъде изплатен не по-късно от 03.06.2010 г., до която дата следва да
бъде сключен и окончателния договор за покупко-продажба на имота и съответно
снабдяването на купувача с нотариален акт за собственост. В чл. 7 от договора
страните са постигнали съгласие, че при нарушаване на договореното между тях от
страна на продавача, което е довело до невъзможност да бъде прехвърлено правото
на собственост, то същият дължи на купувача неустойка в размер на платеното
капаро в двоен размер. С допълнително споразумение от 02.06.2010 г. страните са
се договорили, че крайният срок за сключване на окончателния договор се
удължава до 03.07.2010 г.
Ищцата
В.А.Д. е отправила до страните волеизявление за разваляне на сключения
предварителен договор, посредством изпращане на нотариални покани, връчени Е.Д.
и на Г.С. лично, съответно на 12.07.2010 г. и 30.09.2010 г.
В
хода на първоинстанционното съдебно производство е допусната съдебно-почеркова
експертиза по повод оспорване автентичността на положените от ищцата в
нотариалните покани подписи. Вещото лице е дало заключение, че в давата
екземпляра от „нотариална покана“ от В.А.Д. до Е.А.Д. и Г.А.С. с дата
05.07.2010 г. не са положени от В.А.Д..
По
делото е представено и писмо № УТ-94-Е-4/09.06.2010 г. от Дирекция „Контрол по
строителството“ СО, с което ответницата Е.Д. е уведомена, че във връзка с
подадено от нея заявление за издаване на удостоверение по § 16 от ПР на ЗУТ за
търпимост на строеж „едноетажна жилищна сграда“, находящ се в УПИ XI-146, кв.
25, м. „с. Кривина“ по плана на гр. София, район „Панчарево“, е направена съответна
проверка. В резултат на проверката становището на директора на дирекция
„Контрол по строителството е, че съгласно подробния градоустройствен план
действал към момента на извършването му, строежът не е допустим, поради което
исканото удостоверение не може да бъде издадено.
Други
доказателства относими за решаване на спора, не са представени.
При така установената
фактическа обстановка и след като обсъди събраните по делото доказателства и
наведените от страните доводи по реда на въззивното производство, съдът формира
следните правни изводи:
Пред първата инстанция са предявени обективно
и субективно, кумулативно съединени - иск с правно основание чл. 93, ал. 2 във
вр. чл. 87, ал. 1 ЗЗД за присъждане на сумата от 7 000 евро,
представляваща двойния размер на задатък даден по предварителен договор и иск
по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за плащане на сумата от 1 000 лв. – обезщетение за забава
върху претендираната главница за периода 11.07.2010 г. – 13.10.2010 г.
Процесните суми се претендират в условията на солидарност. В частта с която
искът е уважен срещу Г.А.С., е налице влязло в сила решение от 09.01.2013 г. по
в.гр.д. № 1543/2013 г. на СГС, II-Д въззивен състав, като предмет на настоящото
производство е пъвроинстанционното съдебно решение в частта с която е осъдена
починалата ответница Е.Д. – заместена в процеса от наследниците по закон – Д. и
В. Д..
Между страните по делото е възникнало валидно
договорно правоотношение по представения предварителен договор за продажба на
процесния недвижим имот в с. Кривина.
Задължението поето от продавача по
предварителния договор се изразява в сключване на окончателен договор, по
силата на който да прехвърли правото на собственост върху процесния недвижим
имот - дворно място, находящо се в с.
Кривина, СО, Район „*********, с площ 465 кв.м., заедно с едноетажна жилищна
сграда, с площ около 110 кв.м. в срок до 03.07.2010 г. до която дата следва да
бъдат представени и съответните документи удостоверяващи собствеността върху
имота.
Безспорно се установи в настоящото
производство, че продавачът не е изпълнил така поетото задължение.
Настоящата съдебна инстанция намира, че действието на предварителния договор
сключен между страните е прекратено по силата на валидно упражнено право на разваляне
по смисъла на чл. 87, ал. 2, вр. ал. 1 ЗЗД. Предвид проведеното успешно
оспорване на подписа на ищцата положен в изпратените нотариални покани,
първоинстанционният съд е достигнал до правилен и законосъобразен извод, че волеизявление
за разваляне на процесния предварителен договор имплицитно се съдържа в
депозираната пред районния съд искова молба. Това е така тъй като именно с нея
ищецът се позовава на виновно неизпълнение на насрещната страна и претендира договорените
последици, изразяващи се в заплащане платения задатък в двоен размер.
В настоящия случай срокът за изпълнение на
задължението на продавача да прехвърли собствеността върху имота е уговорен
изрично – най-късно до 03.07.2010 г., поради което и на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД не се налага даване на подходящ срок на насрещната страна да изпълни.
Предвид уговореното между страните и на
основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД, неизправната страна дължи заплащане на сума
равняваща се на двойния размер на дадения задатък.
Неоснователно е възражението във въззивната
жалба, че не се установява реално получаване на задатъка, доколкото в чл. 2 от
договора изрично се посочва, че подписването на същия удостоверява получаване
на сумата, т.е. представлява разписка за получаването ѝ. Договорът е
подписан надлежно от всички участници в сделката, като не е проведено оспорване
на положените подписи, поради което безспорно се удостоверява предаването на
сумата.
Както в депозираната въззивна жалба, така и в
молбата за присъединяване към нея, ответниците по никакъв начин не твърдят и не
представят доказателства, че са изпълнили или са имали готовност да изпълнят
поетото от тях задължение за прехвърляне на собствеността. Съображенията изцяло
се свеждат до незаконосъобразно упражнено право на разваляне от страна на ищцата
и най-вече на това, че непредставянето на удостоверение по § 16 от ПР на ЗУТ не
е от съществено значение за действителността на сделката, а статутът на
сградата не е предмет на предварителния договор. Действително фактът, че
сградата е построена без строителни книжа (респ. същата представлява „незаконна“
постройка), не е от съществено значение за възможността същата да бъде
използвана по предназначение или да бъде обект на прехвърлителна сделка. Такава
пречка би представлявала невъзможността сградата изобщо да бъдат узаконена, при
което би подлежала на премахване.
Съгласно § 16, ал. 1 от ПР на ЗУТ строежи,
изградени до 7 април 1987 г., за които няма строителни книжа, но са били
допустими по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и
нормативите, действали по време на извършването им или съгласно този закон, са
търпими строежи и не подлежат на премахване и забрана за ползване. Те могат да
бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от
органите, които са овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти, че
строежите са търпими. В настоящия случай, по делото е представено писмо от
НАГ-СО, видно от което процесната сграда не попада в хипотезата на чл. 16, ал.
1 от ПР на ЗУТ. Същественото
задължение на продавача по договора за покупко - продажба е да прехвърли
собствеността върху вещта и да я предаде в състоянието, в което се е намирала
по време на продажбата. В случая процесната сграда не е търпим строеж и предвид
разпоредбата на чл. 16, ал. 1, изр. последно от ПР на ЗУТ не би могла да бъде
предмет на
прехвърлителна сделка.
Твърденията на ответника, че ищцата също е
неизправна страна са изцяло голословни и неподкрепени с доказателства, като от
друга страна, такива относно неговото изпълнение на поетото по предварителния
договор задължение, изобщо не се навеждат.
Неоснователно е възражението в молбата за
присъединяване, че липсват доказателства, че продавачите са получили списък с
необходимите за изповядване на сделката документи. Този факт е ирелевантен,
доколкото независимо дали са получили списъка или не, същите дължат
своевременно сдобиване и представяне на всички необходими документи, които
предпоставят сключването на сделка с вещно-транслативен ефект и с предмет
недвижим имот, който е тяхна изключителна собственост. От друга страна видно от
представеното по делото писмо от НАГ-СО, същото е съставено в отговор на
заявление с вх. № УТ-94-Е-4/20.05.2010 г. изходящо от наследодателя на ответниците
– Е.А.Д.. Същата е поискала именно издаване на удостоверение за търпимост на
строеж (процесната сграда), поради което следва, че независимо дали е била
запозната с пълния списък от необходими документи, то при всички положения е
съзнавала необходимостта от въпросното удостоверение с оглед изповядване на
сделката пред нотариус.
Правилата за разваляне на договорите, уредени
в ЗЗД имат диспозитивен характер и страните разполагат с възможността да се
отклонят от тези норми и да договорят при условията на чл. 9 ЗЗД различни
последици на настъпили факти от субективен и/или обективен характер. Диспозитивна
по своята същност е и разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, установяваща
предпоставките за едностранно разваляне на двустранните договори при виновно
неизпълнение. Посочената норма е приложима само дотолкова, доколкото в
особената част на ЗЗД или в друг специален закон не са предвидени императивни
правила за разваляне на конкретния вид договор и доколкото страните не са
уговорили други условия и начин за развалянето им. Следователно, при отсъствие
на императивни разпоредби относно развалянето на предварителния договор за
продажба на недвижим имот, страните са свободни сами да определят условията,
при които настъпва разваляне на същия или преобразуващото право на всяка от
страните в същия смисъл (така Решение № 251 от 7.01.2013 г. на ВКС по т. д. №
1002/2011 г., II т. о., ТК,). В случая, в чл. 10 от договора страните са
уговорили общо, че ако продавачът наруши „задължението“ си по настоящия
договор, купувачът има право да го развали едностранно и да получи даденото
капаро (задатък) в двоен размер. След като страните не са постигнали изрични
уговорки за разваляне на процесния предварителен договор, то следва да се
прилагат общите правила по ЗЗД относно развалянето на договорите.
Последиците от неизпълнението на задължението
по договор могат да имат различен характер, в зависимост от волята на
изправната страна по него, която би могла да иска развалянето му или би могла
да запази облигационната връзка като поиска заплащане на компенсаторно
обезщетение или престиране на друга вещ от същия или друг вид (даване вместо
изпълнение). В случая изправната страна е изявила воля за разваляне на договора,
ведно с договорените последици, произтичащи от виновното неизпълнение –
заплащане на дадения задатък в двоен размер.
Изхождайки от горните съображения настоящият
съдебен състав намира, че след като е налице надлежно разваляне на процесния
предварителен договор, то предявеният иск за присъждане на двойния задатък на
основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД, в размер на сумата от 7 000 евро е
основателен. Предвид липсата на договорена солидарна отговорност,
първостепенният съд е присъдил правилно в тежест на ответника Е.А.Д. половината
от претендираната сума в размер на 3 500 евро.
Поради съвпадение на изводите на двете
съдебни инстанции, настоящият въззивен състав намира, че решението следва да
бъде потвърдено в обжалваната част като правилно и законосъобразно.
По разноските във въззивното производство.
При този изхода на спора право за присъждане
на разноски възниква единствено за въззиваемата страна. Същата претендира и
доказва такива, съгласно представен договор за правна защита и съдействие, в
размер на 360 лв. – договорено и платено в брой адвокатско възнаграждение,
поради което следва да ѝ бъдат присъдени.
Водим
от горното и на основание чл. 269 и сл. ГПК, съдът
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение от 15.06.2012 г. на
СРС, 36-ти състав, постановено по гр. д № 49384/2010 г., в частта с която Е.А.Д.,
ЕГН ********** (починала на 22.07.2012 г.), с правоприемници - Д.В.Д., ЕГН **********
и В.Ф.Д., ЕГН ********** е осъдена за
плати на В.А.Д. сумата от 3 500 евро, представляваща половината от двойния
размер на платен задатък по предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 03.05.2010 г., ведно със законната лихва върху главницата,
считано от 13.10.2010 г. до окончателното ѝ плащане.
ОСЪЖДА на основание чл. 78,
ал. 3 ГПК, Д.В.Д., ЕГН ********** и В.Ф.Д., ЕГН **********, в качеството им на
правоприемници на Е.А.Д., ЕГН ********** (починала на 22.07.2012 г.), да заплатят
на В.А.Д., ЕГН ********** сумата от 360 лв. – разноски в настоящото
производство.
В останалата част решението като необжалвано
е влязло в сила.
Решението
подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от съобщаването му на
страните.
Председател:
Членове: 1.
2.