Р
Е Ш Е
Н И Е
Номер 455 Година 2018,19.02. Град Бургас
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен съд
граждански състав
На четвърти декември Година две хиляди и седемнадесета
В публичното заседание в следния състав:
Председател: Антоанета Андонова – Парашкевова
Членове: ………………………………………
Съдебни заседатели: ……………………………………...
Секретар Цветанка
Арнаудова
Прокурор
като
разгледа
докладваното
от съдията
гражданско дело номер 1163 по описа за 2016 година
и за да се произнесе,взе предвид следното:
Ищците Л.З.Ш. от гр.П., И.Н. *** и С.Н. *** последните двама конституирани на
основание чл.227 от ГПК в качеството на наследници по закон на починалия на *г. ищец Н.И.Ш., и тримата с пълномощник и съдебен
адресат адв. Павлина Темелкова с адрес
на кантората гр.Бургас, пл.“Баба Ганка“,№ 8 са предявили следните обективно и субективно съединени
искове, включително при условията на
евентуалност, против А.П.З. ***,М.К.М. *** и „Енес Билд“ ООД,ЕИК ********* със седалище гр.Бургас: 1.за прогласяване нищожност
на упълномощителна сделка, извършена на
05.02.2014 год. от Л. и Н.Ш., като осъществена при липса на
воля /съгласие/ от тяхна страна за оправомощаване на А.З. с права да извършва разпоредителна
сделка с техен собствен недвижим имот, находящ се в к.к.Слънчев бряг, а при условията на евентуалност
за унищожаване на същата упълномощителна сделка като първото посочено основание
е, че е осъществена при грешка в
предмета ,а второто посочено основание е, че е осъществена в резултат на измама; 2.за прогласяване за нищожен на
подписан на 05.02.2014 год.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по който Л. и Н.Ш. са продавачи, а А.З.-купувач на две
алтернативни основания-поради липса на съгласие от страна на продавачите да
прехвърлят свой собствен недвижим имот, находящ се в к.к. Слънчев бряг, или като накърняващ добрите нрави, поради нееквивалентност на договорената с него продажна цена, а при
условията на евентуалност за унищожаване на
предварителния договор като първото посочено основание е, че е сключен при грешка в предмета, а второто посочено основание е, че е сключен в резултат на
измама; 3. за прогласяване нищожност на
преупълномощителната сделка, осъществена
от А.З. на 27.03.2014 год., с която е
преупълномощил М.М. да се разпореди с имот, собствен на Л. и Н.Ш., находящ се в к.к. Слънчев бряг на
следните алтернативни основания - при липса
на воля и съгласие на упълномощителите за разпореждане с предмет, имот в к.к.Слънчев бряг; в противоречие със
закона-чл.39,ал.1,чл.40 и чл.43,ал.3 от ЗЗД; при накърняване на добрите нрави, при условията на евентуалност- за
унищожаване на същата преупълномощителна сделка
като първото посочено основание
е, че е осъществена при грешка в
предмета, а
второто посочено основание е, че е осъществена в резултат на
измама, а трето посочено основание е, че е извършена в нарушение на
обема на представителната власт, предоставена на пълномощника А.З. и в нарушение на задълженията по чл.43, ал.3 от ЗЗД от страна на А.З.-да
ги уведоми незабавно за преупълномощаването и да им даде необходимите сведения
за преупълномощителя, както и във
вреда на Л. и Н.Ш., поради нееквивалентност на
стойността на имота и продажната му
цена; 4.за прогласяване нищожност на
договор за покупко-продажба от 07.05.2014 год.
на следните основания-сключен без
представителна власт за продажба на имот, находящ се в к.к. Слънчев бряг, накърняващ добрите нрави, тъй като е договорена
цена в пъти по-ниска, дори от
данъчната оценка,
а при условията на
евентуалност като сключена във вреда на Л. и Н.Ш. от преупълномощения от пълномощника им и купувача; 5. За осъждане на „Енес Билд“ ООД да им предаде
владението на собствения им недвижим имот, обект на договора за покупко-продажба от дата 07.05.2014 год. Ищците твърдят, че Л. и Н.Ш. са предоставили представителна власт на А.З. и са подписали
предварителен договор с него като купувач за поземлен имот с идентификатор 51500.506.378, за който обаче в съдържанието на нито един от подписаните
от тях документи-пълномощно и предварителен договор, не е посочено, точното му местонахождение с оглед
населено място, а е записано
местонахождението му по основна административно териториална единица. Заявяват, че не са знаели, а и поради посочването на местонахождението на имота в
подписаните от тях документи по основна административно-териториална единица, не са могли да разберат ,че този
идентификатор се отнася за техен имот в к.к. Слънчев бряг в гр.Несебър. Сочат, че подписвайки горните книжа са
считали и не са се съмнявали, че те се
отнасят за имот в с.Тънково, което
населено място е включено в основната административно-териториална единица, в която се намира и техния имот в
к.к. Слънчев бряг,
гр.Несебър. Заявяват, че са извършили горните действия
с волята и съзнанието, че се
разпореждат именно с имот в с.Тънково, като това се е случило поради подвеждането им и въвеждането им в заблуждение от страна на А.З.
по отношение на обекта на уговорките им. Наблягат на изключително ниската продажна цена на имота по предварителния
договор, като сочат, че тя в действителност отговаря
на продажна цена на имот с друго предназначение-нива, а не на поземлен имот в к.к.
Слънчев бряг в гр.Несебър. Подробно
разказват за взаимоотношенията си с първия ответник до приключване на дейността
по нотариално удостоверяване на пълномощното и предварителния договор. Твърдят, че впоследствие самия А.З.,
използвайки предоставената му представителна власт, учредена му с пълномощното, е преупълномощил втория
ответник М.М. с предоставените му съгласно съдържанието на подписаното
пълномощно права.
Наблягат на
разликата в начина на посочване на местоположението на имота в двете
пълномощни, заявяват и, че З. не ги е уведомил за
преупълномощаването, нито им е
дал сведения за преупълномощения, а последния е прехвърлил имота на третия ответник-търговско дружество. Сочат, че договорената продажна цена на имота им от
преупълномощителя е многократно по-ниска, от тази която би могла в действителност да бъде получена за него, като считат, че разликата е толкова
съществена, че продажната цена не може да
бъде приета изобщо като насрещна
престация по такъв вид договор, тъй като е
напълно неадекватна. При горните
основни факти, на които основават защитата си, ищците подробно са описали
обстоятелствата около упълномощаването на З. и подписването на предварителния
договор, както и последващите правни действия на З., при които той е използвал
изготвените от тях документи, за да се стигне
до оформянето на нот.акт № *** год., съгласно който Ш. продават свой
имот на търговското дружество-ответник по делото чрез преупълномощено лице. Представят
и ангажират доказателства.
Предявените искове са със
следните правни квалификации: по отношение на упълномощителната сделка, осъществена във формата на пълномощно с нотариална заверка на подписи и
съдържание от 05.02.2014 год.-чл.44 във вр. с чл.26,ал.2 пр.2 от ЗЗД; по отношение на предварителния
договор от дата 05.02.2014 год.-чл.26,ал.2,пр.2 от ЗЗД, евентуално чл.26,ал.1,пр. 3 от ЗЗД; по отношение на
преупълномощителната сделка, осъществена във
формата на пълномощно с нотариална
заверка на подпис и съдържание от 27.03.2014 год.-чл.43 във вр. с чл.42,ал.2 от ЗЗД; по отношение на договора за
покупко-продажба,
оформен в нот. акт
от 07.05.2014 год.-чл.42,ал.2 от ЗЗД, евентуално чл. 40 от ЗЗД, по отношение
на иска за предаване владението на собствен недвижим имот-чл.108 от ЗС.
Ответникът А.П.З. оспорва
основателността на предявените искове. Подробно излага факти, с които репликира на фактическите твърдения на Ш., че ги е въвел в заблуждение и те
не са знаели за кой точно имот договарят. Отрича изобщо да са обсъждали земеделски имот в с.Тънково. Твърди, че платената от него продажна
цена по предварителния договор не е 10000 лв., а е 15000 лв., като 5000 лв. от нея са били заплатени на И.Ш., въпреки, че той не е бил страна по
сделката. Позовава се на свободата на
договаряне, излага и факти, свързани с поведението на Ш. по отношение на имота, оспорвайки твърденията за
нееквивалентност на престациите по предварителния договор. Развива съображения и по условията
на чл.40 от ЗЗД, именно по предварителния договор, който обаче не е сключен с
участието на пълномощник от нито една от страните по него. Оспорва да е предоставил по
преупълномощителната сделка повече права от тези, с които е разполагал
съгласно упълномощаването от 05.02.2014 год. Заявява, че тъй като не е страна или
участник в прехвърлителната сделка от
07.05.2014 год. претенциите по повод на
нея срещу него са неоснователни. Не изразява становище по иска по чл.108 от ЗС, въпреки, че този законов текст е посочен в
на писмения му отговор. Представя и
ангажира доказателства.
Ответникът М.К.М. чрез
пълномощниците си и съдебни адресати адв. Евгений Мосинов и адв. Мария
Димитрова, освен възраженията по допустимост на производството по делото, оспорва
претенциите и по същество. Оспорва твърденията, че е участвал в договарянето на
продажната цена за имота, както и че е действал във вреда на ищците. Сочи, че
условията на сделката са изцяло договорени между Ш. и ответника З. и вече при
постигната уговорка в предварителния договор от 05.02.20143 год. и платена от З.
цена, за него не е имало никакво съмнение, че условията са действително
уговорени и приети между страните. Претендира разноски.
Ответникът „Енес билд“ ООД, ЕИК
********* чрез пълномощниците си и съдебни адресати адв. Евгений Мосинов и адв.
Мария Димитрова освен възраженията по допустимост на производството по делото,
оспорва и претенциите по същество. Твърди, че е добросъвестен купувач, придобил
имота от лице, което надлежно се е легитимирало като пълномощник на продавачите
с пълномощно в изискуемата от закона форма. Излага обстоятелствата във връзка
със сключване на договора за покупко-продажба от 07.05.2014 год. и мотивите си
относно договорената продажна цена. Намира, че ищците предлагат нарочно
усложнена фактическа обстановка, в която преплитат действителни събития с
измислени „факти“, за да предадат достоверност на твърденията си,че са били
подведени ,както и да създадат впечатление за вложен социален статус. Счита, че
от подробното изложение в исковата молба, подписана лично от ищците, се налага
извод, че въпреки сравнително напредналата си възраст, те са много добре
ориентирани за място, време и събития, притежават добра памет и не приема за
достоверни твърденията им, че са подведени и заблудени, както и че не са били в
състояние да разберат значението на идентификатора на поземления имот за
неговото фактическо местохоложение. Прави логически заключения във връзка със съдържанието на двете
пълномощни и поведението на Ш.. Оспорва твърденията на Ш.,
че в нито един от подписаните от тях документи, не е посочено конкретното
местонахождение на имота в к.к. Слънчев бряг, като се позовава на съдържанието
на два приложени документа към исковата молба. Заявява, че не е запознат с
отношенията между Ш. и първия ответник З.. Относно цената на процесния имот, се
позовава на обстоятелството, че тя е била договорена в сключения предварителен
договор, и като признава, че тя е действително под пазарната стойност на подобен
имот, твърди, че по негово виждане е
адекватна, м,еолро титулът за
собственост на продавачите-констатирен нотариален акт, в чиято доказателствена
стойност се е съмнявал. Изразява съмнения в адекватността на обясненията на Ш.
да се съгласят да бъде съставен констативен акт за имот, който не им е бил
изобщо известен и как са посочили свидетели за извършване на обстоятелствената
проверка. Оспорва и твърденията за състоянието на имота при придобиването му
през 2014 год. Оспорва претенцията за ревандикация, като твърди, че е налице
действително разпореждане от тяхна страна именно с процесния имот в негова
полза.
Бургаски окръжен съд като обсъди
доводите на страните и събраните и представени доказателства, приема за
установено от фактическа страна следното:
Безспорни са следните обстоятелства:
Н. и Л.Ш. са упълномощили А.З. с писмено пълномощно с нотарилна заверка на
подписите им и съдържанието му, извършени на 05.02.2014 год. от нотариус Стоян
Ангелов с район на действие Районен съд
гр.Несебър, като препис от този документ
се намира на лист 21 от досието на делото на Районен съд гр.Несебър, където
първоначално е подадена исковата молба; в
пълномощното е описан недвижим имот, представляващ поземлен имот, с посочване
на идентификатора му по кадастрална карта, като относно
местонахождението му не е посочено населеното
място, в което се намира, а местоположението му е означено чрез посочване на административно-териториалната
единица, в която попада-поземлен имот с идентификатор 51500.506.378, находящ се
в Община Несебър,област Бургас ,на площ от 3020 кв.м.; на същата дата между Н.
и Л.Ш. от една страна като продавачи и А.З. като купувач е бил подписан и предварителен договор, отново с нотариална
заверка на подписите на страните по него, по силата на който Ш. и З. са се
задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който продавачите
ще прехвърлят на купувача собствеността на свой недвижим имот; описанието на
имота в предварителния договор дословно
преповтаря описанието на същия имот в пълномощното; продажната цена е
договорена в размер на 10000 лв., като е безспорно, че тази сума е била
заплатена от З. на Ш. в деня на нотариалните удостоверявания на пълномощното и
предварителния договор; А.З. е преупълномощил
с предоставените му от Ш. права М.М. с писмено пълномощно с нотариална
заверка на подписа му и съдържанието, извършени на 27.03.2014 год. от нотариус
Феодора Иванова с район на действие Районен съд гр.Бургас; препис от това
пълномощно се намира на лист 22 от досието на делото на Районен съд гр.Несебър,
където първоначално е подадена исковата молба; в това пълномощно недвижимия имот
е описан по идентичен начин, както в пълномощното от 05.02.2014 год. и
предварителния договор от тази дата, но със следната разлика: местонахождението
на имота е посочено по населеното място, в което се намира и уточнение в коя
част от това населено място,а именно поземлен имот с идентификатор №
51500.506.378 ,находящ се в КК „Слънчев бряг-запад“, гр.Несебър, с площ от 3020
кв.м.; липсва означение относно местонахождението му по територия на
административно-териториална единица-Община Несебър, област Бургас; А.З. е
упражнил част от предоставената му представителна власт с пълномощното от
05.02.2014 год. като в качеството си на пълномощник е извършил следните действия: по т.3 от
пълномощното се е снабдил със скица на имота
от дата 06.02.2014 год. , след което е входирал молба-декларация за
извършване на обстоятелствена проверка в община Несебър на дата 12.02.2014
год. и е преупълномощил М.М. по т.5 от
пълномощното на дата 27.03.2014 год.; на 07.05.2014 год. е бил съставен и
констативен нот.акт под № * от
помощник-нотариус Йорданка Йовчева,с който
Ш. са били признати за собственици на недвижимия имот по давност; на
същата дата, веднага след съставяне на горния нот.акт № ***
год., М.М. като преупълномощен на 27.03.2014 год. от А.З. с правата му по
пълномощното от 05.02.2014 год. от Ш., е
продал на „Енес билд”ООД процесния недвижим имот за сумата от 10000 лв.; в
съставения нот. акт № * от * год. изрично е записано, че продажната цена от
10000 лв. е получена от Ш. изцяло при подписване на предварителен договор за продажба от 05.02.2014 год. ; „Енес билд”
ООД упражнява фактическа власт върху имота;
От приложената по делото скица-л.76
от досието на делото в Районен съд гр.Несебър става ясно, че имот с
идентификатор № 51500.506.378 се намира на
адрес КК „Слънчев бряг-запад“, гр.Несебър,
с трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване:
Незастроен имот за курортно-рекреационен обект, като идентификаторът е въведен
с одобряване на кадастралната карта и кадастралните регистри през 2006 год. Границите на имота са посочени отново само с идентификатори.
Видно е също така, от същата скица, а и
преди всичко от попълнения ръкописно текст от техник при отдел ТСУ на Община
Несебър в частта от молба-декларация на лист 27 от досието на делото в Районен
съд гр.Несебър означена като “опис на имота: “,че преди 2006 год. той е имал
други идентификационни белези по действалите
до 2006 год. регулационни планове: 590104 /номер по предходен план
съгласно скицата/ ,както и УПИ ІV-156 в кв.5901 по плана на к.к. „Слънчев
бряг-запад“, урегулиран от 3020 кв.м., при граници от две страни улици, УПИ
ІІІ-общ.,УПИ ІІ-общ. и УПИ V-157, изрично е записано, че по разписен лист имотът се е води на името на наследници Н.Ш., като
имот № 156 е идентичен с имот пл.№128 по
стар план. От приложеното писмо на Община Несебър,отдел „МДТ“-лист 138 от
делото, е видно,че в информационния масив на отдела, Н.И.Ш. ,съгласно подадена
декларация по чл.14 от ЗМДТ с вх. № 01/6206 от 05.04.2000 год. по партида № ***0808001
е декларирал недвижим имот, а именно поземлен имот с площ 3200 кв.м., парцел ІV,
кв. 5901 гр.Несебър, Сл.бряг, като партидата е закрита към 07.05.2014 год., но
формираните задължения за ДНИ и ТБО са били платнени до края на 2014 год. Същите
данни за декларатор, номер и дата на декларация и номер на партида са налични и в удостоверението за целите на
обстоятелствената проверка, находящо се в няколко идентични екземпляра на листи
28 от досието на делото в НРС и на лист 105 от настоящото дело. В
удостоверението допълнително е посочено, че данъчните задйължения са начислени
и заплатени от 2002 год. От съдържанието на самата декларация-листи 139-141 от
делото, е видно, че имотът е деклариран само като земя, придобит по наследство, без
документ за собственост, граничещ с пътна мрежа с трайна
настилка/асфалт,бетон/, без други елементи на инфраструктурата-общо за имота, без подобрения в него, непредназначен
за обществени нужди и не използван за стопански цели. От показанията на единия от разпитаните по делото свидетели става ясно, че през деветдесетте години на
миналия век-между 1995-1998 год. Н.Ш. при случайна среща е изразил намерение да се снабди с нотариален
акт за собственост, но е безспорно, че след нея и до разговорите с ответника З. през
2014 год. действия по осъществяване на тези намерения не са били предприети. Няма
данни по делото някога Ш. да са имали намерение или да са обсъждали въпроса
с продажба или разпореждане по друг
начин с горния имот.
Няма спор между страните и по
обстоятелството, че Ш. не притежават и не са притежавали недвижим имот –нива в
землището на с.Тънково, община Несебър.
Установява се от отговорите на
страните по чл.145 от ГПК, че инициативата за извършване на покупко-продажба на
имот, собственост на Н. и Л.Ш. е била на ответника А.З., който е осъществил първи контакт с тях, като преди
това е търсил чрез
друг познат начин да ги открие и да
проведе среща. Първият разговор
е бил със сина на Ш., И., в гр.Поморие в
пенсионерски клуб, втори разговор между двамата е бил проведен по телефона като
са очаквани резултати от страна на съпрузите Ш., а при третия контакт З. и И.Ш.
са се срещнали и заедно са отишли при родителите на втория. По време на
разговорите между А.З.,Н.,Л. и/или И. Ш.
не са присъствали други лица, поради което за тяхното съдържание и
волеизявленията, направени по време на тях, и преди всичко за точния обект на техните устни уговорки, може да се
съди само и единствено от останалите
събрани по делото доказателства.
Безспорно е също така, че съвкупността от действия, които е
следвало да се извършат, за да бъде
финализирана проектираната продажба на имот, е представена на съпрузите Ш. от З..
В поредицата от действия, включваща подписване на предварителен договор и удостоверяване
на собствеността на имота, чрез извършване на обстоятелствена проверка, З. е
предложил да се включи и пълномощно, тъй
като Ш. не са изявили желание да ходят лично. Установява се, че предложението
за размера на продажната цена е било
направено от сина на Ш.-И.. Посещения на имота не са осъществявани съвместно от
З. и Ш.-нито при преговорите, нито в хода
на изготвяне на книжата за планираната
покупко-продажба, нито след това. Изготвянето на текста на пълномощното, заверено
на 05.02.2014 год. и предварителния договор З. и Ш. са приели да осъществи З., като е безспорно, че той
от своя страна е възложил тяхната подготовка на адвокат. Молбата-декларация до
Община Несебър във връзка с извършването на обстоятелствена проверка е била
подготвена също по възложение на З. от адвокат, като последния е попълнил само
печатния текст, не и ръкописния такъв след подписите на Ш.. В този вид, с
попълнен само печатен текст, но непопълнен ръкописен текст, документът е бил
предоставен за подпис на Ш., а едва след това входиран в Община Несебър за
осъществяване на последващи действия. След цялостното оформяне, документът не е
предоставян на семейство Ш.. Същото е положението и с удостоверението на лист 28 от досието на делото в Районен съд
гр.Несебър, попълнен е бил само печатният текст. Безспорно е, че ръкописно изписаните
имена и ЕГН на три лица, вписани като свидетели, които могат да бъдат
призовани и разпитани при извършване на
обстоятелствена проверка, както е записано в удостоверението, не са посочвани
от Ш., няма и данни те да се познават и с тях да е разговаряно за възможността им да участват в
това качество в нотариално производство. Не се установява посочването на
имената на тези лица в удостоверението, да е съгласувано предварително с Ш., за
да стане ясно доколко тези свидетели
познават имота и Ш., за да дадат достатъчно достоверни показания пред
нотариуса в производството по обстоятелствена проверка.Тези лица няма данни да
са познати и издирени и от З.. Горният документ също не е бил представен на Ш..
Снабдяването със скица от АГКК за имота в гр.Несебър е предприето отново от З., като след
получаването тя не е била показана на съпрузите, нито им е било съобщено за
изготвянето й. Ш. не са участвали, нито са подпомогнали по какъвто и да било
начин, включително и с предоставяне на каквато и да било и минимална информация,
производството по обстоятелствена проверка - в етапа на подготовка на документи
и осигуряване на свидетели или по време
на това производство, останали са незапознати
и с резултата от него, чрез предоставяне на екземпляр от изготвения в тяхна
полза документ-нотариален акт. Безспорно е също така, че Н. и Л.Ш. не са имали
възможност да се запознаят лично и сами да
прочетат изготвените от тяхно име документи: молба-декларация, пълномощно и
предварителен договор, като те са им били предадени на датата 05.02.2014 год. непосредствено преди осъществяването
на нотариалната заверка на подписите им и съдържанието на пълномощното и
предварителния догово , подписани със З.-лично синът на Ш. преди да влязат при
нотариуса им е прочел трите документа, като те са го изслушали и след това са
тръгнали напред към кантората. При нотариалната заверка на подписите и
съдържанието на пълномощното нотариусът е изчел предварителния договор, попитал
е съпрузите дали са си получили парите,
няма данни да е установявал дали знаят къде се намира имота, описан само с
номерация по кадастъра, включително и в молбата-декларация с попълнен само
печатен текст, като след това те са подписали документите. Не са уведомени, а и
и не им е предоставено и копие от
нотариалния акт за покупко-продажба на имота. Следователно, не се установява Ш. да са държали в себе си изготвените
от тяхно име документи, поради което да са могли необезпокоявани от трети лица
или от предстоящо явяване пред нотариус да ги разгледат, прочетат и осмислят
спокойно. Това не е станало и при осъществяване на нотариалната заверка на
подписите им и съдържанието под документите, тъй като не се установява нотариусът да
е изяснявал тяхната воля и
фактическото положение и да ги е запознал ясно и
недвусмислено с правните последици на предприетите от тях действия-подписване на
предварителен договор и пълномощно за недвижим имот, което е било особено необходимо
и с оглед на тяхната възраст -Н.Ш.-82-годишен,
а Л.Ш.-76 год. и общоизвестните нормално съпътстващи стареенето
процеси-отслабени памет и концентрация, забавяне на мисленето, непълноценна
възприятно-представна дейност. Копия от документите не са им
предоставяни, а изготвените книжа са взети от З., за да продължи с възложената
му дейност по извършване на обстоятелствена проверка. Преди да влязат при
нотариуса е било извършено и разплащане по сделката, като твърденията на
страните за размера на предадената сума и уговорките им се разминават-ищците твърдят, че
сумата е била 10000 лв., а ответникът З.-15000 лв. След общата среща на 05.02.2014 год. между З. и Ш. при нотариус, те не са
контактували повече помежду си. Няма данни Ш. и
ответниците М.М. и „Енес Билд“ ООД са се познават или да са контактували помежду си. З. не е търсил Ш. и
не е искал съдействието им след 05.02.2014 год. при възникналите проблеми със
снабдяване с документи за извършване на нотариален акт по обстоятелствена
проверка.
Към 05.02.2014 год., когато са
предоставили пълномощно на първия ответник и са подписали предварителния
договор с него, съпрузите Ш. са били в зряла възраст: Н.Ш.-82 години, а Л.Ш.-76, по-бавно подвижни, с недобро
здравословно, финансово и материално състояние-пенсионери, получаващи доходи
единствено от системата за социално осигуряване, непритежаващи собствено жилище или лек автомобил, следователно с нисък финансов и социален статус и бедно съществуване.
Няма данни да са знаели, че идентификаторът, посочен в подписаното от тях
пълномощно и предварителен договор със З. отговаря на недвижимия имот, който Н.Ш.
е декларирал през 2000 год. в Община Несебър като собствен. Няма данни изобщо
да са знаели за въведената през 2006
год. кадастрална карта и кадастрални регистри за територията на гр.Несебър, нито
да са се интересували или да са им били познати промените в статут на имота, настъпили
в годините в резултат на предприети промени в законодателството в областта на
устройственото планиране. Общоизвестно е,
че в обичайното общуване, включително и при преговори за осъществяване на
сделки, и за идентификация на
притежавани собствени недвижими имоти
хората не използват цифрови означения по
регулационни или кадастрални планове,а за тези цели ползват
местонахождение по населено място, адрес на имота, площ, предназначение, имена на
собственици на съседни имоти и други подобни, чрез които са в състояние да си изградят ясна представа
за обекта на договаряне и да получат пълна допълнителна информация за интересуващите ги белези, с
оглед целите, с които пристъпват към сделка.
Констатира се от всички събрани
по делото доказателства, че местонахождението на процесния имот-гр.Несебър е
изрично посочено във всички съставени документи, в които Ш. не са участвали и
които не са подписали, включително и в справката за клиент и общия регистър на
нотариуса от дата 05.02.2014 год., също неподписани от тях, въпреки, че както
бе посочено и по-горе ,местонахождение с самите удостоверявани от нотариуса на
05.02.2014 год. документи не е фигурирало.
От данните по делото е видно, че
към момента на подписване на предварителния договор и съставяне на нотариалния акт за покупко-продажба на процесния имот при договорена цена от 10000
лв., неговата данъчна оценка е била 139836,80 лв., средна пазарна цена 446290
лв., а ликвидационна стойност -401660 лв. -последните две определени съгласно допълнителното заключение на вещото
лице по допуснатата съдебно-техническа експертиза, което съдът изцяло
кредитира, тъй като е обосновано, не
страда от вътрешни противоречия, и не бяха ангажирани други
доказателства, които да оборват изводите му. Същевременно е общоизвестно, че
преимуществено цените на ниви в Бургаска област варират от стотинки до 2 лв.-3
лв. на кв.м. в зависимост от площта и целите, за които се закупуват. С оглед
изявленията на страните по делото, следва да се приеме, за безспорно, че сумата
от 10000 лв. е висока за закупуване на нива по принцип, и в частност на
нива в землището на с.Тънково, но до 2-3 пъти по-висока, а не
драстично по-висока, така че да създаде съмнения в предназначението на
имота като такъв за осъществяване на земеделие.
От събраните по делото гласни
доказателства на свидетелите Н. и А., които съдът изцяло възприема, тъй като са
вътрешно безпротиворечиви и не бяха ангажирани други доказателства, които да ги
оборват, се констатира, че в периода на преговорите между Ш. и З. за сключване
предварителен договор,синът И.Ш. се е
опитвал да намери местоположението на
наследствена нива в с.Тънково. От събраните по делото гласни
доказателства на свидетелите Н. и Т., които съдът също изцяло възприема като
достоверни, по причините изложени по-горе, се констатира, че като рисково е
определено поведението на З. да заплати предварително сума от около 15000 лв./ размера на сумата
свидетелите знаят от ответника З. и няма данни да са присъствали на нейното
плащане или да са чували признание от ищците по делото за такава цена/ за имот с много наследници и без
документ за собственост, същевременно обаче не се установява от показанията им /а
видно от техните, уточнения и двамата се занимават с търговска дейност в
региона на гр.Несебър/, да са участвали или техни партньори или познати да са
осъществили в гр.Несебър или в к.к. Слънчев бряг покупко-продажби на цена от около 10000 лв. или 15000 лв. за имот с подобни характеристики и площ като
процесния.
При установената по-горе
фактическа обстановка съдът направи следните изводи от правна страна:
Основните спорни въпроси по настоящото дело от
фактическа страна са: какъв имот е бил обектът на уговорките между З. и Ш. при срещите им в началото на 2014 год. и ясно и недвусмислено ли е изразена
волята на Н. и Л.Ш. в даденото
пълномощно и подписания предварителен договор със З. с нотариална заверка на
подписите и съдържанието на тези документи от 05.02.2014 год. да се разпоредят
с недвижимия имот, деклариран от Н.Ш. през 2000 год. в
Община Несебър, и представляващ съгласно кадастралната карта и регистри от 2006
год.: поземлен имот с идентификатор 51500.506.378, находящ се в община Несебър,
област Бургас, на площ 3020 кв.м.,при граници
51500.506.316, 51500.506.379, 51500.506.393, 51500.506.377 и
51500.506.376?
Действително,
съгласно разпоредбата на
чл.26, ал.1 от ЗКИР всеки поземлен имот, сграда, съоръжение
на техническата инфраструктура, в което има самостоятелен обект и самостоятелен
обект в сграда или съоръжение на техническата инфраструктура получават
идентификатор, който представлява уникален номер, чрез който недвижимият имот се
посочва еднозначно за територията на страната /ал.2 на чл.26 от същия закон/, той
включва включва задължително кода по ЕКАТТЕ на населеното място, на чиято
територия е имотът /ал.2 на чл.26 от същия закон/ и се дава от службата по
геодезия, картография и кадастър /ал.3 на чл.26 от същия закон/.
С оглед на
горното в двата документа имотът действително е описан с идентификатор-уникален
номер, чрез който се посочва еднозначно за територията на страната. Посочването
на имота, обаче, само с идентификатор, не е достатъчно, за да се приеме, че той
е индивидуализиран точно и ясно, поради което може да се заключи, че
волеизявление, съдържащо точен
идентификатор и площ и недвусмислено и категорично сочи, че то се
отнася именно до него.
От
тълкуването на разпоредбата на чл.27,ал.1,т.1 от ЗКИР става ясно, че
идентификаторът е само елемент от множеството основни кадастрални данни, индивидуализиращи поземления имот, като
останалите съгласно т.1 са и: граници и
площ, определени с геодезическите координати на определящите ги точки; трайно
предназначение на територията, начин на трайно ползване, адрес. Тези данни се
съдържат във всяка скица, издавана от АГКК, а е и
общоизвестно, че те се включват в
съдържанието на всеки нотариален акт за правни сделки или за удостоверяване на
право на собственост върху недвижим имот чрез възпроизвеждане на пълното
текстово съдържание на скицата или схемата, издадени от компетентната служба, като
в хода на нотариалното производство по
издаване на нотариални актове задължително
се прилага и скица, графично
изобразяваща недвижимия имот и включваща
всички тези основни кадастрални данни. Нещо повече, в дейността си по
водене на общия си регистър, нотариусът, осъществил заверката
на подписите и съдържанието на пълномощното и предварителния договор от
05.02.2014 год. се е водил от това правило, като изрично е посочил в графата „Действие“ населеното място, в
което се намира имота с идентификатор 51500.506.378, а именно гр.Несебър, независимо,
че в тесктовете на горните два документа
то не е фигурирало. Въпреки това, не се установи при нотариалното
удостоверяване той да е обърнал внимание на липсата на останалите основни кадастрални
данни в частните документи, които е заверявал, включително и на пропуска да се
посочи населеното място, в което се намира поземления имот и да е разяснил
причината за този пропуск.
От събраните
гласни доказателства на свидетелите ангажирани от ищцовата страна, безспорно се
констатира, че при преговорите преди изготвяне на пълномощното и предварителния
договор, Ш. не са имали предвид, а и не е бил обект на договорка помежду
им недвижимият имот в гр.Несебър, за
който не са имали документ за собственост. Обект на уговорките им е била нива в
с.Тънково, независимо от това, че притежанието на такъв наследствен имот им е
било неизвестно. Именно за установяване на наследствена нива в
с.Тънково синът на Ш. е търсил помощ от свидетеля Н., а свидетелят А. е
присъствал на разговор с лицето, помогнало на първия ответник да се свърже с Ш..
Няма никакви доказателства, от които да се установи, извън твърденията на З. в
тази насока, че обект на преговори е бил
имот на Ш. в гр.Несебър. В подкрепа на този извод е и размера на договорената
продажна цена. Цената от 10000 лв., дори ако се приеме за вярно твърдението на
ответника З.-15000 лв., действително е малко по-висока-2 или 3 пъти, от цените
за нива, включително и в този регион. Тя обаче е многократно по-близка до тази на нива, отколкото до тази на поземлен имот в гр.Несебър к.к. Слънчев бряг, всъщност тя е
около 14 пъти по-ниска от данъчната оценка на самия имот, около 44 пъти
по-ниска от средната му пазарна цена и 40 пъти по-ниска от ликвидационната му
стойност. Няма и обективни данни, от които да се направи извод, че Ш. са искали
и имали намерение да продадат имота си в гр.Несебър и мотивите да сторят това, евентуално
за мотивите им да договорят толкова ниска цена-независимо, че финансовия и социалния им статус са били незавидни, няма
данни да са били в нужда, която би ги накарала да се разпоредят бързо и почти
на безценица с доста скъп имот. По-убедителен е доводът, че именно с оглед
бедното си съществуване и водени от
стремежа си да го подобрят, са се съгласили да получат пари за наследствен
имот, който не са били изобщо сигурни, че
притежават, и по лесен начин-без да се ангажират с подготовка на документи и
полагане на физически усилия по осъществяване на покупко-продажбата, която в
случая е била опосредена и от допълнителна дейност по снабдяване с документ за
собственост, какъвто Ш. не са притежавали.
С оглед на
изложеното по-горе, съдът счита, че волята на Ш. при преговорите със З. е била
ясна-да се предприемат действия по установяване на собствеността им върху нива
в с.Тънково и тя да бъде продадена на
първия ответник. Именно в тази насока те са му и възложили подготовка на
пълномощно и предварителен договор за покупко-продажба. Наместо да съобрази това, излизайки извън пределите на
поставеното му възложение З. е получил
от адвокат изготвени документи-пълномощно и предварителен договор, отнасящи
се обаче до имот на Ш. в гр.Несебър, който
той предварително е проучвал, установил е собствеността и предприел действия по
осъществяване на контакт със собствениците му /видно от показанията на свидетеля Н./. В тези документи описанието на имота в гр.Несебър е
фрагментарно, с посочване на цифров идентификатор, без посочване на населеното
място в което се намира, с посочване на територията на административно
териториална единица-община Несебър,област Бургас, което е обичайно при
земеделските имоти, тъй като се намират извън границите на населените места, без
вписване на точен адрес, без посочване на предназначение на имота, при граници
отново изписани само с идентификатори, поради което и създаващи впечатление за
съседни имоти със същото предназначение като описвания /нива, заобиколена от
други ниви ,а не градски имот, заобиколен от две страни от
улици, каквото е описанието на имота по действалия устройствен план на
гр.Несебър, к.к.Слънчев бряг преди 2006 год./ и следователно насочено към
поддържане на вече създаденото убеждение при преговорите за друг вид обект-земеделски, а не в рамките на град
Несебър. Както вече бе посочено и по-горе в нито един момент от преговорите за
продажба, включително и по време на нотариалните удостоверявания на 05.02.2014
год., както и в нито един момент след 05.02.2014 год. Ш. или техния син не са
разполагали или имали досег до документите и лицата, касаещи имота в
гр.Несебър, нито има данни да са го
посещавали сами или заедно със З.. Всъщност, няма данни Ш. и преди събитията през 2014 год. регулярно да
са посещавали декларирания от Н.Ш. имот през 2000 год. или да са се грижили за
него по какъвто и да било начин.
С оглед на
горното съдът намира,че независимо, че в пълномощното и предварителния договор,
с нотариална заверка на подписите и съдържанието от 05.02.2014 год. е посочен
идентификатор на имот, находящ се в гр.Несебър, той сам по себе си не
обективира ясно, точно и недвусмислено действителната воля на
упълномощителите и продавачи по
предварителния договор да се разпоредят с него. Действителната воля е обективирана в разговори с трети лица, а индиция за нея е и непълното описание на
имота с оглед основни кадастрални данни, сочещо на имот, находящ се в територия
извън населено място и заобиколен от имоти със същото предназначение и начин на
ползване.
На
основание чл.26,ал.2,предл.2 от ЗЗД нищожни са сделките ,при които липсва волеизявление или съгласие. Към това
основание се отнасят случаите, при които външно воля е обективирана чрез
надлежно поведение, но зад волеизявлението липсва вътрешно волево решение. В
едни случаи правният субект съзнава, че не желае правните последици, въпреки
изявлението си, а в другия-не е в състояние да осъзнае това. В настоящия случай
е налице именно втората хипотеза-съпрузите Ш. не са били в състояние да
осъзнаят разминаването между текста на двата документа и предварително формираната представа за
имота, за който преговарят, като са
считали, че описанието се отнася до друг имот. Общоизвестно е , че създаването
на кадастър и въвеждането на идентификатори е сравнително ново за българската правна система, кадастрални
карти и регистри не са създадени за територията на цялата страна, правните
субекти не са задължени, а и не знаят идентификаторите на недвижимите си имоти,
като това не е и нито нужно, нито необходимо. При това положение, за да се приеме, че волеизявление, съдържащо
преимуществено комбинации от цифри-идентификатори, и площ в мерни единици, е
необходимо да се установи знанието на лицето за съдържанието на тези понятия и
възможността му да ги съотнесе към конкретни обекти, а именно горното не се
установи у Ш..
С оглед на
изложеното по-горе пълномощното и предварителния договор с нотариална заверка
на съдържанието и подписите са нищожни на основание чл.44 във вр. с
чл.26,ал.2,пр.2 от ЗЗД и чл.26,ал.2,пр.2 от ЗЗД.
От
доказателствата по делото е видно, че в пълномощното за преупълномощаване
описанието на имота се различава от това в основното пълномощно. Пълномощното с
нотариална заверка на подписа и
съдържанието от 05.02.2014 год. се отнася
за друг имот, а не за този описан
в пълномощното с нотариална заверка на подписа и съдържание от 27.03.2014 год.
Следователно като е преупълномощил втория ответник с права да се разпорежда с
друг имот, с каквито не е разполагал.З., следователно е действал извън обема на
предоставената му от съпрузите Ш. представителна власт. Пълномощното за
преупълномощаване в полза на М.М. е
нищожно на основание чл.43 във вр. с чл.42,ал.2 от ЗЗД. Като е
прехвърлил на ответното дружество имот, за който по преупълномощаване не е
разполагал с представителна власт, от своя страна М.М. е сключил договор за
покупко-продажба във форма на нотариален акт нищожен на основание чл.42,ал.2 от ЗЗД, тъй като потвърждаване на този договор в хода на производството по делото
от прехвърлителите не е осъществено. По нищожния договор за покупко-продажба
„Енес билд“ ООД не е придобило права, следователно не е станал собственик на закупения имот. Тъй като
упражнява фактическа власт без да е собственик, владее имота без правно основание. Тъй като главните
облигационни искове във връзка с
пълномощните, предварителния договор и договора за покупко-продажба на недвижим
имот съдът счита за основателни, не се е сбъднало вътрешнопроцесуалното условие
за пристъпване към разглеждане на евентуалните искове. С оглед на това съдът не
дължи произнасяне по тях.
В исковата молба и в хода на производството по
делото съпрузите Ш. изрично са потвърдили всички дейстивия, извършени от З.
като пълномощник по снабдяването им с нотариален акт за собственост по обстоятелствена
проверка. Издаденият нотариален акт е официален документ, обвързва съда с
материална доказателствена сила, не е бил оспорен в хода на производството по
делото, поради което следва да се приеме, че удостоверява правото на собственост на Ш. по
отношение на процесния имот. При положение, че те са доказали качеството си на собственици
на имота, след смъртта на Н.Ш., на основание наследствено правоприемство на
идеални части от имота съсобственици са станали и неговите наследници по закон –съпругата
му и двете му деца, последните конституирани като ищци в хода на производството
по делото.
При това
положение от правна страна е безспорно, че ищците са собственици на поземления
имот в гр.Несебър, той се държи без основание от ответното търговско дружество,
поради което са налице предпоставките за
уважаване на предявения иск по чл.108 от ЗС.
По
разноските по делото:
Тъй
като предявените искове се уважават
изцяло, то на ищците се дължат всички направени от тях разноски по делото в общ
размер от 6121,48 лв.-сбор от внесена държавна такса от двама от тях, платени
възнаграждение на един адвокат и на вещо лице. Доказателства за други направени
реално разноски не са приложени. При това положение сумата от 1021,48 лв. като част от общата
сума от 6121,48 лв. следва да се присъди на двамата ищци, а разликата - в полза на тримата ищци.
На
ответниците разноски не се дължат, тъй като отхвърлени искове няма.
На
основание чл.78,ал.6 от ГПК сумата от 2042,94 лв., представляваща държавна
такса за производството по делото, от заплащане на която ищцата Л.Ш. е била
освободена следва да се събере от тримата ответници по делото.
По изложените съображения и на
основание чл.44 във вр. с чл.26,ал.2 пр.2
, чл.26,ал.2 пр.2 ,чл.43 във вр. с чл.42,ал.2 ,чл.42,ал.2 от ЗЗД и чл.108 от ЗС съдът
Р Е
Ш И :
ПРИЗНАВА за нищожни на осн. чл.44 във вр. с чл.26,ал.2 пр.2 и
на основание чл.26, ал.2 от ЗЗД пълномощно с нотариална заверка
на подписите и съдържанието от 05.02.2014 год., извършени от
помощник-нотариус Йорданка Йовчева на нотариус Стоян Ангелов с район Районен
съд гр.Несебър с рег. № 208 на Нотариалната камара, изходящо от Н.И.Ш.,ЕГН **********
и Л.З.Ш.,ЕГН ********** ***,с което двамата упълномощават А.П.З.,ЕГН ********** *** да извършва описаните в него действия от
тяхно име, и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен
на 05.02.2014 год. между Н.И.Ш.,ЕГН ********** и Л.З.Ш.,ЕГН **********, от една страна като
продавачи, и А.П.З.,ЕГН **********, от друга страна като купувач, с описан
обект така: поземлен имот с идентификатор 51500.506.378, находящ се в община
Несебър, област Бургас, на площ от 3020 кв.м. при граници 51500.506.316, 51500.506.379,
51500.506.393, 51500.506.377 и 51500.506.376, с нотариална заверка на подписите
от 05.02.2014 год., извършени от
помощник-нотариус Йорданка Йовчева на нотариус Стоян Ангелов с район Районен
съд гр.Несебър с рег. № 208 на Нотариалната камара като подписани при липса на волеизявление и съгласие от страна на Н.И.Ш.,ЕГН ********** и Л.З.Ш.,ЕГН ********** да предоставят представителна власт на А.П.З.
по отношение на следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор
51500.506.378, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
заповед № РД-18-46/18.08.2006 год. на изпълнителния директор на АК, с адрес на
поземления имот гр.Несебър,к.к. Слънчев бряг-запад, площ: 3020 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: незастроен
имот за курортно-рекреационен обект, при съседи:51500.506.393, 51500.506.379, 51500.506.316,
51500.506.376 и 51500.506.377, както и да поемат задължение да му го продадат с окончателен договор за сумата от
10000 лв.
ОБЯВЯВА на основание чл. 42,ал.2 и на основание чл.43 във вр. с чл.42,ал.2 от ЗЗД за недействителни по отношение на
Л.З.Ш.,И.Н.Ш.,ЕГН **********
*** и С.Н.Ш.,ЕГН ********** ***, последните двама конституирани в качеството на
наследници по закон на починалия ищец Н.И.Ш. на следната сделка и договор: 1.пълномощно
за преупълномощаване с нотариална заверка на подписа и съдържанието
от 27.03.2014 год., извършени от
нотариус Феодора Иванова нотариус с район Районен съд гр.Бургас с рег. № 449 на Нотариалната камара, изходящо
от А.П.З., в качеството на пълномощник на Н.И.Ш.,ЕГН **********
и Л.З.Ш.,ЕГН **********,с което преупълномощава М.К.М.,ЕГН ********** ***
с всички права, за които е упълномощен съгласно пълномощно рег. №
820/05.02.2014 год. на нотариус Стоян Ангелов-за подписите и пълномощно рег. №
821/05.02.2015 год. ,т.1,акт № * на нотариус Стоян Ангелов –за съдържанието, и 2.нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № *** год. на
помощник-нотариус Йорданка Йовчева по
заместване при нотариус Стоян Ангелов-нотариус № 208 в регистъра на
Нотариалната камара с район на действие Районен съд гр.Несебър като подписани при липса на представителна власт за А.П.З. и М.К.М.
да действат по отношение на описания в тях поземлен имот с идентификатор 51500.506.378, по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-46/18.08.2006 год.
на изпълнителния директор на АК, с адрес на поземления имот гр.Несебър,к.к.
Слънчев бряг-запад, площ: 3020 кв.м.,трайно предназначение на територията: урбанизирана,
начин на трайно ползване: незастроен имот за курортно-рекреационен обект,
при съседи: 51500.506.393, 51500.506.379,
51500.506.316, 51500.506.376 и 51500.506.377.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл.108
ЗС по отношение на
„Енес билд“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Бургас,к.с.
„Славейков“,бл.15,вх.4,ет.2,ап.4, че Л.З.Ш., И.Н.Ш.
и С.Н.Ш., последните двама конституирани в качеството на наследници по закон на
починалия ищец Н.И.Ш. са съсобственици на основание прекратена
съпружеска имуществена общност и наследяване по закон на следния
недвижим имот: поземлен имот с идентификатор 51500.506.378, по кадастралната
карта и кадастралните регистри,одобрени със заповед № РД-18-46/18.08.2006 год.
на изпълнителния директор на АК, с адрес на поземления имот гр.Несебър, к.к. Слънчев бряг-запад, площ:
3020 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: незастроен имот за курортно-рекреационен обект, при
съседи:51500.506.393, 51500.506.379, 51500.506.316, 51500.506.376 и
51500.506.377 и ОСЪЖДА „Енес билд“ ООД,ЕИК
********* да предаде на Л.З.Ш., И.Н.Ш. и С.Н.Ш.
владението върху описания имот.
ОСЪЖДА А.П.З., ЕГН **********, М.К.М.,ЕГН
********** и „Енес билд“ ООД,ЕИК ********* да заплатят на Л.З.Ш., И.Н.Ш. и С.Н.Ш. общо
сумата от 6121,48
лв,представляваща направени съдебно-деловодни
разноски на настоящото
първоинстанционно производство.
ОСЪЖДА А.П.З., ЕГН **********, М.К.М.,ЕГН
********** и „Енес билд“ ООД,ЕИК ********* да заплатят в
полза на бюджета на съдебната власт, по сметка на Окръжен съд Бургас, общо сумата от 2042,94 лв.-представляваща дължима
държавна такса за производството по настоящото дело.
Решението подлежи на обжалване
пред Апелативен съд гр.Бургас в двуседмичен срок от връчване на препис от него
на страните.
Съдия: