№ 13298
гр. София, 28.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 72 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Б. СТ. Ш. СТАВРУ
при участието на секретаря Ю. АСП. ИВАНОВА
като разгледа докладваното от Б. СТ. Ш. СТАВРУ Гражданско дело №
20211110143693 по описа за 2021 година
Производството е образувано по предявен от „Т. 93“ ЕООД, ЕИК ., със седалище и адрес на
управление: гр. София, бул. ...., отрицателен установителен иск за признаване за установено,
че не дължи на ответника Софийски университет „Св. Климент Охридски“ с адрес гр.
София, ...... сумата от 12 448.12 лв., формирана от издадени от ответника фактури по
договор за наем № 80-15-57/14.08.2019 г. за обект – публична държавна собственост с обща
площ от 117. 60 кв.м., за месеците март, юни, юли, август, септември, октомври, ноември,
декември 2020 г., както и за периода част от февруари 2021 г. до май 2021 г., както следва:
фактура № ...../17.12.2020 г. на стойност 8 016 лв. за наемна цена за месеците март, юни,
юли, август, септември, октомври, ноември, декември 2020 г; фактура № ..../23.02.2021 г. на
стойност 430.92 лв. – неустойки; фактура № ..../13.05.2021 г. на стойност 3 169.50 лв. наеми
за част от февруари до май 2021 г.; фактура № ..../18.05.2021 г. на стойност 233.20 лв.
неустойки; фактура № ..../24.02.2021 г. на стойност 598.50 лв. – наемна цена за месец
февруари 2021 г. към 19.02.2021 г. Ищецът поддържа, че държането върху имота било
предадено с протокол от 14.08.2019 г., видно от който обектът бил предаден в лошо общо
състояние, което не позволявало същият да бъде използван по предназначение. В договора
било прието, че всеки ремонт, подобрение или изменение на предназначението на обекта, се
реализира с писмено съгласие на наемодателя. Ищецът многократно отправял искания към
ответника да му бъде разрешено да извърши ремонт на имота, за да е възможно същият да
бъде приведен в годно за ползване състояние. Били направени искания за подобряване на
имота и внесен инвестиционен проект. Били направени предложения за одобряване на
инвестиция, за нейното приспадане от наемните вноски, за признаване на конкретни
реализирани вече разходи по подобряване на обекта. В деловодството на ответника било
подадено становище от компетентни технически лица за невъзможността обектът да бъде
1
използван предвид лошото му състояние. Въпреки това наемодателят не е оказал
необходимото съдействие на наемателя относно ползването на имота. В следствие на това,
наемателят плащал наемни вноски без да може да ползва обекта. На 29.05.2021 г. договорът
за наем бил развален с писмено изявление до ответника с вх. № 26-00-2/25.05.2021 г., с което
на ответника бил предоставен тридневен срок за удовлетворяване исканията на ищеца, в
противен случай наемателят ще развали договора с искане за връщане на всички платени
суми. Било направено и изявление за прихващане и за връщане владението върху обекта. С
приемо-предавателен протокол от 31.05.2021 г. ищецът предал обекта на ответника, като в
протокола са описани състоянието на имота и подобренията в него, както и че помещенията
са неизползваеми към датата на връщане на владението. Ищецът сочи, че изначално е бил
поставен в невъзможност да ползва имота, с оглед на което оспорва дължимостта на
претендираните от ответника вземания по договора, за което предявява иска. Моли за
уважаване на иска. Претендира разноски.
Ответникът Софийски университет „Св. Климент Охридски“ е депозирал отговор, в който
въвежда възражения за недопустимост и неоснователност на иска. Твърди, че за вземания,
идентични с предмета на настоящото дело, е образувано преди него ч.гр.д. № 43655/2021 г.
по описа на СРС и е издадена заповед за изпълнение № 11197 от 13.09.2021 г. срещу „Т. 93“
ООД. По същество твърди дължимост на сумите, с оглед на което предявява насрещни
искове за плащане на сумата от 13 317.48 лв. дължим наем по договора и на сумата от 704.52
лв. неустойки, формирани както следва: за периода 14.08.2019 г. – 31.08.2019 г. – 615.48 лв.,
01.03.2020 г. – 31.03.2020 г. – 882 лв., 01.06.2020 г. – 31.12.2020 г. – 7 134 лв., 01.01.2021 г. –
30.05.2021 г. – 4 650 лв., а за неустойките - за месец септември 2019 – 3.12 лв., за февруари
2020 – 6.62 лв., за февруари 2021 – 430.92 лв., за март 2021 – 233.20 лв., за май 2021 – 40.40
лв. Поддържа, че е изпълнил задължението си да предаде наемния обект в състояние, годно
за ползване, както и че наемателят е бил запознат със състоянието на имота към момента на
подписването на договора за наем. Твърди, че исканите от наемателя ремонтни дейности
излизали извън предвидените в договора и не били съвместими с предназначението на
обекта. Поддържа, че наемателят е в неизпълнение и дължи предвидената в договора
неустойка.
В законоустановения срок е постъпил отговор на насрещния иск, в който се оспорва като
недопустим, а по същество като неоснователен и недоказан. По съображенията, изложени и
в първоначалната искова молба, ищецът и ответник по НИ твърди недължимост на сумите
поради невъзможността да ползва наетия обект, както и защото договорът бил развален с
обратна сила. Моли за прекратяването на производството по насрещния иск, съответно за
отхвърлянето му. Претендира разноски.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и доказателствата по делото, намира за
установено от фактическа е правна страна следното:
Предмет на делото са отрицателен установителен иск по чл. 124, ал. 1 ГПК за установяване,
че ищецът не дължи претендирани от ответника вземания за наемна цена и неустойки по
договор за наем и насрещни искове по чл. 232, ал.2 вр. чл. 79 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД за
заплащането им.
2
Не е спорно по делото и се установява от приетия договор за наем № 80-15-57/14.08.2019 г.
за обект – публична държавна собственост, възникнало между ищеца като наемател и
ответника като наемодател наемно правоотношение с предмет предоставяне за ползване на
недвижим имот – обект с обща площ от 117.60 кв.м., състоящ се от помещение с търговска
площ от 98.80 кв.м. и склад с площ от 18.80 кв.м., заедно с прилежащ терен от 48 кв.м. за
сезонно ползване за периода от 1.5. до 1.10 ежегодно, находящ се на партерен етаж в
централната сграда на Департамента за езиково обучение към СУ с адм. адрес гр. София, ул.
Коста Лулчев № 27, с предназначение: за търговска дейност, без право да се извършва
продажба на алкохол, срещу заплащане на договорената наемна цена. Съгласно чл. 1, ал.2 от
договора, обектът може да се ползва единствено за осъществяване на дейността, за която е
предназначен имотът. Промяна в предназначението на обекта не се допуска. Срокът на
договора е 5 години. Наемната цена е: за периода от 01.10 до 01.05 на календарната година -
882.00 лв. с ДДС, за периода от 01.05 до 01.10 на календарната година – 1122 лв. с ДДС.
Консумативните разходи са за сметка на наемателя. Съгласно чл. 5, ал.2, ако ще развива
стопанска дейност, наемателят се задължава да открие собствени партиди в ЧЕЗ, Софийска
вода АД и Топлофикация София ЕАД. Наемателят заплаща и дължимата такса битови
отпадъци, в размер на 2% от годишната наемна цена. Според чл. 6, заплащането на наемната
цена се извършва в срок до 10-то число на текущия месец, по посочената банкова сметка.
Според чл. 9, задължение на наемателя е да извърши всички процедури по узаконяване на
извършваната от него дейност за своя сметка, да го оборудва за своя сметка, с което да
осигури функционирането му, да заплаща дължимите данъци и такси свързани с развиваната
в имота дейност. Наемателят поел задължение да изгради, чл. 9, ал.6, санитарен възел от
западната страна на помещението, при спазване изискванията на ЗУТ, с размери 1.50 м.х2.50
м. и височина 3.00 м. Това задължение е предвидено и в чл. 11 от договора, където е
уговорено приспадане от дължимата наемна цена, съобразно изготвена от наемателя и
одобрена от наемодателя количествено-стойностна сметка. Отстраняването на повреди и
текущи ремонти е за сметка на наемателя. Според чл. 12, всички евентуални основни
ремонти и преустройства се извършват след предварително съгласуване с наемодателя и
съставяне на двустранен протокол, в който се отразява вида и размера на ремонта.
Преустройства по смисъла на ЗУТ се изпълняват след като се одобрят от компетентните
държавни и общински органи, съответните архитектурни проекти на името на СУ и за
сметка на наемателя. В чл. 13 е предвидено, че всички трайни подобрения направени от
наемателя в имота са за негова сметка и остават в собственост на наемодателя. Наемателят
не може да иска обезщетение за тях. В чл. 14 е уговорена неустойка при забава плащането на
наемната цена и консумативите в размер на законната лихва върху стойността на дължимата
сума за всеки просрочен ден. При прекратяване на договора по вина на наемателя е
предвидена неустойка в размер на един месечен наем. В чл. 18 са предвидени хипотези на
прекратяване на договора, извън изтичане на срока му, които включват взаимно съгласие на
страните, едномесечно писмено предизвестие или от наемодателя с по-кратко предизвестие
при неизпълнение задължения от наемателя. В 7-дневен срок от прекратяването наемателят е
длъжен да освободи имота с приемо-предавателен протокол опис.
3
С приемо-предавателен протокол от 14.8.2019 г. наемодателят предал на наемателя
владението на имота, в следното състояние: има следи от течове по тавана и стените, има
спукани и разлепени теракотни плочки по пода, има счупени шкафове и рафтове по стените,
има счупени и липсващи осветителни тела, окаченият таван е свален, има дупки в стените
със стърчащи кабели. Има вътрешни ВиК, отоплителна и електро инсталации, няма телефон.
Наемателят заплатил депозита от 2244 лв.
С молба от 3.12.2019 г. наемателят поискал от наемодателя разрешение за текущ ремонт на
обекта, изискващ изграждане на санитарен възел, съблекалня за персонала и помощни
помещения, за да отговаря на хигиенните изисквания. С писмо-отговор наемодателят го
уведомил, че следва да конкретизира дейностите, да представи необходимите чертежи и
предписания, както и го предупредил, че изграждането на помещения извън обекта излиза
извън обхвата на текущия ремонт.
Приложена е по делото кореспонденция от 2020 г. с искане от наемателя да не се дължи
наема от март 2020 г. до септември 2020 г. поради неосигуряване нормалното ползване на
обекта заради забавяне одобряването на ремонта, и отговор от наемодателя, че предавайки
владението на обекта, е изпълнил задължението си, и след като наемателят има
фактическата власт върху обекта, дължи наемната цена, а относно изграждането на
предвидения санитарен възел – че представената КСС предвижда изграждането не на 1
санитарен възел, а извършването на луксозни ремонтни дейности и такива извън договора
/три съблекални, кухня, осветление, окачен таван/, които следва да останат за сметка на
наемателя.
С писмо от 18.2.2021 г. наемателят предложил прекратяване на договора за наем по взаимно
съгласие и приспадане на дължимия наем поради невъзможността за ползване на обекта,
включително поради ковид п.ията. Наемодателят го уведомил, че по взаимно съгласие
договорът може да бъде прекратен след заплащане на дължимите до момента задължения от
наемателя.
С писмо от 25.5.2021 г. наемателят уведомил наемодателя, че разваля договора за наем
считано от датата на подписването му, и го поканил в седемдневен срок да върне всички
платени суми по договора, след което ще предаде владението върху имота.
Наемодателят го уведомил, че вече е назначена комисия и определена дата за предаването и
приемането на обекта, за което наемателят е уведомен.
Видно от приемо-предавателен протокол от 31.5.2021 г., наемателят предал владението на
имота на наемодателя, като са констатирани следните извършени дейности: хидроизолация с
почистване и грундиране на покривно пространство /по данни на наемателя/, изкъртени
теракотни плочки и изкъртена подова замазка, водопровод, окабеляване и монтаж на
разклонителни кутии, изграждане на бетонова основа за тоалетна, изградени стени от
термопанели и метална конструкция с размери 2.50/2.80 м.-2 броя и 3.00/2.60 – 1 бр. и
покрив 3.50/2.80 м.
Според заключението на приетата по делото съдебно-счетоводна експертиза, процесните
фактури са осчетоводени надлежно в счетоводството на ответника, в което се води
непогасено задължение от ищеца в размер на 12488.00 лв. Фактурите не са осчетоводени от
4
ищеца и в счетоводството му не се води задължение към ответника.
При така установените факти, безспорно се доказва по делото възникналото между страните
наемно правоотношение с предмет предоставяне за ползване на недвижим имот. Договорът
е сключен като срочен, поради което се прекратява с изтичане на срока му или по
предвидения в него начин.
Съгласно чл. 232, ал. 2 ЗЗД, наемателят дължи заплащане на наемната цена и на разходите,
свързани с ползване на вещта. Изпълнението на това задължение е предпоставено от
предоставяне ползването на вещта.
Доказа се, че през процесния период наемодателят е изпълнил своето задължение да предаде
вещта за ползване от наемателя, което е породило за него задължение да плати наемната
цена. Неоснователно е възражението на ищеца, че отдаденият под наем недвижим имот не е
бил годен да се ползва по предназначението, за което е сключен наемният договор. В
приетия като доказателство по делото приемо-предавателен протокол, неразделна част от
сключения между страните договор за наем, с който наетият обект е предаден от
наемодателя на наемателя, е описано фактическото състояние на имота /следи от течове,
счупени плочки, счупени рафтове, дупи, стърчащи кабели/. Следователно, наемателят е
приел наетия имот в състоянието съобразно подписания протокол и е бил наясно какви
ремонтни дейности ще са нужни, за да е използваем /като никъде не е посочено, че наетата
вещ е негодна за целта, за която се наема/. Съгласно чл. 230, ал. 3 от ЗЗД, наемодателят не
отговаря за недостатъците на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено
внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни
за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство. В същия смисъл са и
уговорките в договора, съгласно които наемателят е длъжен да извърши всички процедури,
с които да осигури функционирането на обекта, за негова сметка, за негова сметка са всички
ремонтни дейности, единствено изграждането на санитарен възел с посочени в договора
параметри е предвидено да се приспадне от наемната цена, след съгласуване на КСС с
наемодателя. В конкретния случай, след като наемателят е приел наетия имот в състоянието
съобразно подписания приемо-предавателен протокол, е бил наясно с нуждата от
ремонтиране на наетите помещения към датата на приемането на имота, като по делото няма
данни да е изразил несъгласието си с техническото състояние на обекта. Следователно
липсва основание да се вмени отговорност за наемодателя досежно недостатъци на наетата
вещ, за които наемателят е знаел. С предаване на наетия имот, наемодателят е изпълнил
задължението си, а за наемателя е възникнало задължението да заплаща наемната цена, като
реалното ползване на отдадения под наем имот е ирелевантно. Отделно от това, дори да се
приеме, че вещта е предадена от наемодателя на наемателя не в уговорения и необходим за
предвиденото в договора предназначение вид /макар, че случаят не е такъв/, то за наемателя
са налице правата по ал. 2 на чл. 230 ЗЗД, но не и изцяло да откаже да заплаща наем за
ползването на наетия имот. В случая наемателят е продължил ползването на имота и не се е
позовал на състоянието му, за да развали договора в по-ранен момент. Отделно от това, след
като ремонтните дейности са за негова сметка и негова отговорност, то от него е зависело
да приведе обекта в състояние годно за ползване, като се съобразява с ограниченията в
5
предназначението му. Като при връщане на имота, извършените подобрения не се заплащат
от наемодателя. В този смисъл основателни са били възраженията на наемодателя, че е
изпълнил задълженията си по договора и наемателят дължи заплащане на наемната цена,
както и относно санитарния възел, че представеният проект касае дейности, които излизат
извън предвиденото в договора санитарно помещение с точно посочени размери и
извършените ремонтни дейности не подлежат на приспадане от наемната цена.
Неоснователни са твърденията на ищеца за разваляне на договора с обратно действие.
Първо, не е налице неизпълнение на наемодателя, които да е породило правото на наемателя
да развали договора, и второ, развалянето на договори с периодично изпълнение, какъвто е
наемът, няма обратно действие.
Следва да се приеме, че договорът е прекратен по взаимно съгласие на страните, постигнато
на датата на връщане на имота на 31.5.2021 г. До тогава и двете страни са дължали
изпълнение, съответно дължима е наемната цена до този момент, съобразно предвидения в
договора размер, за която са издадени: фактура № ...../17.12.2020 г. на стойност 8 016 лв. за
наемна цена за месеците март, юни, юли, август, септември, октомври, ноември, декември
2020 г; фактура № ..../13.05.2021 г. на стойност 3 169.50 лв. наеми за част от февруари до май
2021 г. И фактура № ..../24.02.2021 г. на стойност 598.50 лв. – наемна цена за месец
февруари 2021 г. /към 19.02.2021 г./.
Искът в частта за установяване недължимостта й неоснователен и следва да се отхвърли.
С оглед изясненото по-горе и предвид липсата на доказателства за плащане, е установено и
че наемателят е в забава по отношение задължението си за заплащане на дължимия наем.
Това неизпълнение е породило предвиденото договорно обезщетение за наемодателя за
неустойка в размер на законната лихва за периода на забавата.
По отрицателния установителен иск в тежест на ответника е да докаже пълно и главно
възникването и съществуването на отреченото вземане, т.е. да го установи безспорно по
основание и размер. Това ответникът не направи.
По делото са представени две фактури за начислените неустойки. Във фактура №
..../23.02.2021 г. като основание за издаването й са посочени неустойка за закъснели
плащания за изброените месеци. Не става ясно върху каква главница е начислена всяка
неустойка и за какъв период. Доколкото неустойката е в размер на законната лихва, съдът и
сам би могъл да извърши проверка правилно ли е изчислена, но при липса на главница и
период няма как да го направи. Във фактура № ..../18.5.21 г. е посочено „начислени
неустойки от 20.2.21 г. до 18.5.21 г.“, т.е. въобще не става ясно това периодът на
неплатените главници ли е или периодът на забавата, като и в двата случая не е установен
другият елемент на вземането. Не способстват за установяване основанието и размерът на
претендираните от ответника вземания за неустойки и молбата и доказателствата по
насрещния иск, с предмет тези вземания. В исковата молба по насрещния иск се
претендират неустойки за наем за месеците февруари, април и май 2021 г., което искане е
следвало да бъде уточнено и с допълнителна молба ответникът е пояснил, че се дължи
неустойка за посочените периоди /по месеци/, препращайки към таблица-извлечение от
счетоводството, в която начислените неустойки са отразени като дължими само за месеците
6
февруари, април и май 2021 г. При това абсолютно противоречие върху какви суми и за
какъв период са начислени неустойките, следва, че така както са претендирани, не се
установи да са дължими. В тази част отрицателният установителен иск следва да се уважи.
Относно насрещните искове:
С оглед установеното изпълнение на договора от наемодателя и липсата на плащане на
наемната цена за процесния период, искът за присъждането й следва да се уважи в цялост, а
именно: за периода 14.08.2019 г. – 31.08.2019 г. – 615.48 лв., 01.03.2020 г. – 31.03.2020 г. –
882 лв., 01.06.2020 г. – 31.12.2020 г. – 7 134 лв., 01.01.2021 г. – 30.05.2021 г. – 4 650 лв.
Относно иска за неустойки, по изложените по-горе съображения, съдът приема, че ищецът
по насрещния иск не е изпълнил указанията, дадени с разпореждането от 05.01.2022 г., да
индивидуализира претенциите за неустойки по период и размер, като с уточняващата молба
е направил още по неясна претенцията. Поради това в тази част исковата молба по
насрещния иск подлежи на връщане.
Относно разноските:
Съгласно чл. 78, ал.1 ГПК, ищецът има право на разноски съразмерно с уважената част от
иска, като от направени такива за държавна такса 499.52 лв., депозит 280 лв. и платено
адвокатско възнаграждение 2000 лв., което не е прекомерно предвид цената на иска и броя
проведени съдебни заседания, на ищеца се дължат съразмерно 147.82 лв. На основание чл.
78, ал.4 ГПК, за прекратената част от насрещния иск, на ответника по него се дължат 50.25
лв. разноски за адвокатско възнаграждение. Ответникът и ищец по насрещния иск има право
на разноски за държавна такса, съразмерно от 532.70 лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от „Т. 93“ ЕООД, ЕИК ....., седалище и адрес
на управление гр. София, ...., иск с правно основание чл. 124 ГПК, че НЕ ДЪЛЖИ на
Софийски университет „Св. Климент Охридски“, ЕИК ...., адрес гр. София, ...... неустойки
по договор за наем № 80-15-57/14.08.2019 г. за обект – публична държавна собственост,
начислени по фактура № ..../23.02.2021 г. на стойност 430.92 лв. и фактура № ..../18.05.2021
г. на стойност 233.20 лв., като ОТХВЪРЛЯ предявения отрицателен установетелен иск за
признаване за установено, че ищецът не дължи на ответника наемна цена по договор за наем
№ 80-15-57/14.08.2019 г. за обект – публична държавна собственост, както следва: по
фактура № ...../17.12.2020 г. на стойност 8 016 лв. за месеците март, юни, юли, август,
септември, октомври, ноември, декември 2020 г; фактура № ..../13.05.2021 г. на стойност 3
169.50 лв. за част от февруари до май 2021 г.; фактура № ..../24.02.2021 г. на стойност 598.50
лв. – за месец февруари 2021 г. /към 19.02.2021 г./.
ОСЪЖДА „Т. 93“ ЕООД, ЕИК ....., седалище и адрес на управление гр. София, ...., ДА
ЗАПЛАТИ НА Софийски университет „Св. Климент Охридски“, ЕИК ...., адрес гр. София,
...... на основание чл. 232, ал.2, вр. чл. 79 ЗЗД, наемна цена по договор за наем № 80-15-
57/14.08.2019 г. за обект – публична държавна собственост, както следва: 615.48 лв. за
7
периода 14.08.2019 г. – 31.08.2019 г., 882 лв. за периода 01.03.2020 г. – 31.03.2020 г., 7 134
лв. за периода 01.06.2020 г. – 31.12.2020 г. и 4 650 лв. за периода 1.1.2021 г. - 30.05.2021 г.
ОСЪЖДА Софийски университет „Св. Климент Охридски“, ЕИК ...., адрес гр. София, ......
да заплати на „Т. 93“ ЕООД, ЕИК ....., седалище и адрес на управление гр. София, ...., на
основание чл. 78, ал.1 и ал.4 ГПК, сумата от 147.82 лв. разноски по главния иск и сумата от
50.25 лв. разноски по насрещния иск.
ОСЪЖДА „Т. 93“ ЕООД, ЕИК ....., седалище и адрес на управление гр. София, ...., да
заплати на Софийски университет „Св. Климент Охридски“, ЕИК ...., адрес гр. София, ......
на основание чл. 78, ал.1 ГПК, сумата от 532.70 лв. разноски по насрещния иск.
ВРЪЩА исковата молба и ПРЕКРАТЯВА производството по делото, на основание чл. 129,
ал.3 ГПК, в частта относно насрещния иск за заплащане на сумата от 704.52 лв. неустойка
по договора за наем.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните, а в прекратителната част, в която има характера на определение
– в едноседмичен срок.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8