№ 474
гр. Враца, 26.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, III-ТИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети юли през две хиляди
двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Росица Ив. Маркова
Членове:Христо Н. Христов
Катя Н. Гердова
при участието на секретаря Галина Ем. Вълчкова-Цветкова
като разгледа докладваното от Христо Н. Христов Въззивно гражданско дело
№ 20241400500102 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С решение № 208/01.12.2023 г. по гр. д. № 857/2023 г. по описа на Районен съд –
Мездра е признато за установено по отношение на П. Н. Т., с ЕГН **********, че поземлен
имот с идентификатор 22126.278.70, в с. ***, общ. Мездра, обл. Враца, по кадастрална карта
и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-1985/21.12.202018 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо поземления
имот от 13.06.2023 г., с адрес на ПИ: с. ***, местност ***, с площ 1794 кв.м., трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: за земеделски труд и
отдих /съгласно пар. 4 ЗСПЗЗ/, категория на земята: 4/четвърта/, предишен идентификатор:
няма, номер по предходен план: 278.416, при съседи: поземлени имоти с идентификатори:
22126.278.3; 22126.278.66; 22126.5.19; 22126.5.18, ведно с находящите се в поземления имот
сгради: сграда с идентификатор 22126.278.70.1, застроена площ 95 кв. м., брой етажи 1,
предназначение: вилна сграда - еднофамилна и сграда с идентификатор 22126.278.70.2,
застроена площ 72 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: друг вид сграда за обитаване, е
собственост на П. В. Ц., с ЕГН **********, и Д. Г. Ц., с ЕГН ********** и е осъден П. Н. Т.
да предаде владението на имота на П. В. Ц. и Д. Г. Ц.. Със същото решение е осъден П. Н. Т.
1
да заплати на П. В. Ц. и Д. Г. Ц. направените деловодни разноски в размер на 1694,78 лева,
от които 194,78 лева - платена държавна такса и адвокатско възнаграждение от 1500 лева.
Постъпила е въззивна жалба от П. Н. Т. против горепосоченото решение на Районен
съд – Мездра. В жалбата се поддържа, че първоинстанционното решение е неправилно и
незаконосъобразно, а също и постановено в противоречие с представените
доказателства. Твърди, че владее процесния имот от 2015 г. въз основа на сключен със
собственика Н. Т. Н. предварителен договор за покупка на горецитирания имот. Съгласно чл.
79, ал. 2 ЗС, ако владението е добросъвестно, правото на собственост се придобивало с
непрекъснато владение в продължение на 5 години. Фактическата обстановка обосновавала
извод за осъществяване на елементите на фактическия състав на оригинерното придобивно
основание по чл. 79, ал. 1 вр. чл. 68 ЗС. Налице била непрекъсната фактическа власт на
въззивника върху спорната сграда в продължение на необходимия срок от 2015 г. до
предявяването на иска и намерението му да я държа като своя на основание предварителен
договор за покупка. Иска отмяна на обжалваното решение и отхвърляне на предявения иск.
В законния срок е постъпил отговор от П. В. Ц. и Д. Г. Ц., в която се оспорва
въззивната жалба. Изразява се становище, че жалбата е неоснователна и недоказана.
Основното възражение на въззивника П. Т. било за наличие на правно основание за
придобито право на собственост на недвижимия имот, предмет на спора, с непрекъснато
владение в продължение на 5 години - „добросъвестно" по смисъла на чл. 79, ал. 2 ЗС.
Представен бил извън процесуалните срокове на ГПК, предварителен договор. Така
сключения договор нямал вещно правен ефект - прехвърляне на собственост поради липса
на форма за действителност по смисъла на чл. 18 ЗЗД. Пораждал определени облигационни
права и задължения за страните. Липсвали данни и дори твърдения на страните, че в 5 г.
срок от сключването му, е инициирано производство с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, а
именно за сключване на окончателен. Касателно въпроса за предаване владението на имота,
страните по договора договорили, че това ще стане „в деня на сключване на окончателен
договор за покупко-продажба на имота във формата на нотариален акт" - чл.1, /2/ от
Договора. Извод е, че ответника /въззивник/ не е „добросъвестен" по смисъла на чл. 70 ЗС,
следвал от знанието му, че предписаната от закона форма /нотариален акт/ за придобиване
на имота не е изпълнена и предаване на владението е отложено до сключване на
окончателен договор именно в тази форма. Сочи съдебна практика в подкрепа на доводите
си. Счита, че придобилият владение върху недвижим имот въз основа на предварителен
договор не е добросъвестен владелец. Претендира отхвърляне на въззивната жалба и
потвърждаване решението на първоинстанционния съд, като правилно и законосъобразно.
Претендира разноски пред въззивната инстанция.
В съдебното заседание въззивника, поддържа жалбата по доводите изложени в
същата.
В съдебното заседание въззиваемата страна, чрез процесуалния си представител,
поддържа подадения отговор на жалбата.
Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена от надлежна страна, в
2
рамките на законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК и срещу обжалваем съдебен акт.
При извършената служебна проверка по реда на чл. 269, изр. 1 ГПК, въззивният съд
констатира, че обжалваният съдебен акт е валиден и допустим.
За да се произнесе по правилността на първоинстанционното решение, настоящият
съдебен състав взе предвид следното:
Пред Районен съд – Мездра ищците П. В. Ц. и Д. Г. Ц. са предявили иск за признаване
за установено по отношение на ответника П. Н. Т., че са собственици на недвижим имот,
представляващ поземлен имот с идентификатор 22126.278.70, в с. ***, общ. Мездра, обл.
Враца, по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-
1985/21.12.202018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на КККР,
засягащо поземления имот от 13.06.2023 г., с адрес на ПИ: с. ***, местност ***, с площ 1794
кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: за
земеделски труд и отдих /съгласно пар. 4 ЗСПЗЗ/, категория на земята: 4/четвърта/,
предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 278.416, при съседи: поземлени
имоти с идентификатори: 22126.278.3; 22126.278.66; 22126.5.19; 22126.5.18, ведно с
находящите се в поземления имот сгради: сграда с идентификатор 22126.278.70.1, застроена
площ 95 кв. м., брой етажи 1, предназначение: вилна сграда - еднофамилна и сграда с
идентификатор 22126.278.70.2, застроена площ 72 кв. м., брой етажи: 1, предназначение:
друг вид сграда за обитаване, както и за осъждане, на основание чл. 108 ЗС, П. Н. Т., да
предаде владението на ищците, на гореописаният недвижим имот. Ищците основават
претендираното право на собственост на договор за продажба, обективирана в
нотариален акт № 8, рег. №2843, дело № 289/23 г. от 23.06.2023 г. по описа на нотариус Х.
А., с район – района на РС – Мездра, с който първият ищец закупил процесния имот през
време на брака си с втората ищца от Н. Т. Н.. При посещение на имота ищците заварили
ответника да го ползва.
В срока по чл. 131 ГПК не е постъпил отговор на исковата молба от ответника.
Пред първоинстанционния съд са събрани писмени доказателства.
Районният съд е уважил предявения иск от П. В. Ц. и Д. Г. Ц. срещу П. Н. Т., за
признаване за установено по отношение на ответника, че са собственици на процесния
недвижим имот, както и за осъждане, на основание чл. 108 ЗС, ответника, да предаде
владението на същият имот. Изложил е съображения, че ищците са придобилиа правото на
собственост, въз основа на договор за покупко-продажба. Няма спор между страните, че
ответникът владее имота. В чл. 1, ал. 2 от сключения между ответника и Н. Т. Н.
предварителен договор е договорено, че продавача се задължава да предаде на купувача
владението на имота в деня на сключване на окончателния договор за покупко-продажба на
имота във формата на нотариален акт. Безспорно няма сключен с нотариален акт договор за
покупко-продажба на процесния имот в полза на ответника и не е предявяван иск за
сключване на окончателен такъв по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В отсъствие на предявен иск за
обявяване на договора за окончателен и при настъпил срок в рамките на който е следвало да
3
бъде сключен доброволно - 10.06.2015 г., договора не създава противопоставимо на
собственика-продавач право, който се е разпоредил впоследствие с него в полза на ищците с
нотариален акт. РС намерил, че са налице всички предпоставки за уважаване на предявения
иск по чл. 108 ЗС, тъй като от събраните доказателства се е установило, че ищците са
собственици на процесния имот, чиято ревандикация искат и, че ответника владее имота без
основание, поради което иска следва да бъде уважен.
След като обсъди събраните доказателства, поотделно и в тяхната пълнота, във
връзка с доводите на страните, настоящият съдебен състав приема за установено от
фактическа страна следното:
По делото е приложен нотариален акт № 8, рег. № 2843, дело № 289/23 г. от
23.06.2023 г. по описа на нотариус Х. А., с район – района на РС – Мездра, от който е видно,
че първият ищец закупил от Н. Т. Н., следният недвижим имот: поземлен имот с
идентификатор 22126.278.70, в с. ***, общ. Мездра, обл. Враца, по кадастрална карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-1985/21.12.202018 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо поземления
имот от 13.06.2023 г., с адрес на ПИ: с. ***, местност ***, с площ 1794 кв.м., трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: за земеделски труд и
отдих /съгласно пар. 4 ЗСПЗЗ/, категория на земята: 4/четвърта/, предишен идентификатор:
няма, номер по предходен план: 278.416, при съседи: поземлени имоти с идентификатори:
22126.278.3; 22126.278.66; 22126.5.19; 22126.5.18, ведно с находящите се в поземления имот
сгради: сграда с идентификатор 22126.278.70.1, застроена площ 95 кв. м., брой етажи 1,
предназначение: вилна сграда - еднофамилна и сграда с идентификатор 22126.278.70.2,
застроена площ 72 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: друг вид сграда за обитаване, за
сумата 9750,00 лева.
По делото е приложено удостоверение за сключен граждански брак и удостоверение
за семейно положение, от които е видно, че към 23.06.2023 г. купувачът и ищец П. В. Ц. е
имал сключен граждански брак с ищцата Д. Г. Ц..
По делото е приложен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 18.03.2015 г., от който се установява, че страни по същия са Н. Т. Н., като продавач и
П. Н. Т. като купувач. Съгласно чл. 1 от договора продавачът продава на купувача собствен
недвижим имот, а именно поземлен имот № 278416 с площ 1794 кв.м. в местността на „***“
в землището на с. ***, ЕКАТТЕ 2123, ведно с построените върху имота едноетажна
жилищна сграда и селскостопанска постройка за сумата от 1000 лева. В чл. 1, ал. 2 страните
са се уговорили, че продавача се задължава да предаде на купувача владението на имота в
деня на сключване на окончателния договор за покупко-продажба на имота във формата на
нотариален акт. Съгласно чл. 2 купувачът заплаща на продавача в деня на подписването на
договора цената на имота от 1000 лева, като договора служи за разписка. Страните са се
задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на имота във формата на
нотариален акт, не по-късно от 10.06.2015 г..
При така възприетата фактическа обстановка, настоящият съдебен състав направи
4
следните правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл. 108 ЗС.
Уважаването на иска по чл. 108 ЗС предполага установяването от страна на ищеца, с
оглед доказателствената му тежест съгласно чл. 154, ал. 1 ГПК, кумулативното наличие на
няколко предпоставки, а именно: че е собственик на описания в исковата молба имот на
соченото основание, както и че имота се владее или държи именно от ответника. От друга
страна, в тежест на ответника е да докаже, че владението или държането му върху спорния
имот се основава на наличието на правно основание.
По делото се установи от нотариален акт № 8, рег. № 2843, дело № 289/23 г. от
23.06.2023 г. на нотариус Х. А., с район – района на РС – Мездра, че първият ищец е закупил
от Н. Т. Н., процесния имот, а именно: поземлен имот с идентификатор 22126.278.70, в с.
***, общ. Мездра, обл. Враца, по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед № РД-18-1985/21.12.202018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение на КККР, засягащо поземления имот от 13.06.2023 г., с адрес на ПИ: с. ***,
местност ***, с площ 1794 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин
на трайно ползване: за земеделски труд и отдих /съгласно пар. 4 ЗСПЗЗ/, категория на
земята: 4/четвърта/, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 278.416, при
съседи: поземлени имоти с идентификатори: 22126.278.3; 22126.278.66; 22126.5.19;
22126.5.18, ведно с находящите се в поземления имот сгради: сграда с идентификатор
22126.278.70.1, застроена площ 95 кв. м., брой етажи 1, предназначение: вилна сграда -
еднофамилна и сграда с идентификатор 22126.278.70.2, застроена площ 72 кв. м., брой
етажи: 1, предназначение: друг вид сграда за обитаване, за сумата 9750,00 лева. От
приложеното по делото удостоверение за сключен граждански брак и удостоверение за
семейно положение, се установи, че към момента на сделката - 23.06.2023 г. купувачът и
ищец П. В. Ц. е бил в граждански брак с втората ищца Д. Г. Ц.. При така установените
обстоятелства – придобивна сделка за първия ищец и брак на същият с втората ищца и при
приложение на разпоредбите на чл. 77 ЗС и чл. 21 СК, двамата ищци са придобили
собственост на описания в исковата молба имот на твърдените от същите основания.
Не се спори по делото също така относно държането на процесния имот именно от
ответника, напротив още в съдебното заседание пред първата инстанция, същият признава,
че владее имота.
Спорът по делото е относно третата предпоставка за уважаване на иска – дали
владението или държането на ответника върху спорният имот се основава на наличието на
правно основание.
Продължителността на срока, в който е необходимо да упражнява непрекъснато
владение владелецът, упражняващ фактическа власт въз основа на предварителен договор е
изяснено в практиката на ВКС - решение № 101 от 14.07.2015 г. по гр. д. № 891/2015 г., г. к.,
ІІ г. о. на ВКС и решение № 270 от 26.06.2012г. по гр.д. № 1056/2011г. на І г.о. на ВКС, с
която настоящият състав се солидаризира. Придобилият владение върху недвижим имот въз
5
основа на предварителен договор не е добросъвестен владелец. Разпоредбата на чл. 70, ал. 3
ЗС признава на владелеца на основание предварителен договор правата, които има
добросъвестния владелец относно подобренията и добивите от вещта. Липсва обаче такова
приравняване относно давностния срок по чл. 79, ал. 2 ЗС, така че да придобие
собствеността върху имота по давност този владелец е необходимо да упражнява
непрекъснато владение в десетгодишен срок - чл. 79, ал. 1 ЗС.
В конкретния случай до предявяване на исковата молба, а и понастоящем не е изтекъл
приложимият десетгодишен срок, предвиден в разпоредбата на чл. 79, ал. 1 ЗС, дори от
сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
18.03.2015 г., въз основа на който ответника претендира да е придобил владение върху
процесния имот. Отделно в предварителния договор не е посочено да е предадено
владението на имота на ответника, а единствено, че страните са се уговорили, че продавача
се задължава да предаде на купувача владението на имота в деня на сключване на
окончателния договор, какъвто няма спор, че не е сключен. Други доказателства за
началната дата на владението на ответника няма събрани по делото, ето защо не може да се
приеме, че същият го е упражнявал, не само в необходимият десетгодишен срок, но дори и в
какъвто и да било времеви период преди установяването му в процесния имот от
ответниците, след закупуването на имота от последните на 23.06.2023 г.. Изложеното налага
извод, че в полза на ответника не са настъпили претендираните последици на придобивната
давност за процесния имот.
В обобщение на всички изложено, настоящият съдебен състав приема, че ответника
не е доказал, че държането му върху спорният имот се основава на наличие на правно
основание, поради което предявеният иск, с правно основание чл. 108 ЗС е доказан и поради
това основателен. Като е достигнал до същия краен извод, районният съд е постановил
правилен и законосъобразен съдебен акт, който следва да бъде потвърден, като на основание
чл. 272 ГПК трябва да се препрати и към мотивите на първоинстанционния съд.
С оглед изхода на делото и тъй като въззиваемата страна е представлявана от адвокат,
който е поискал присъждане на заплатеното му възнаграждение, съдът намира, че
въззивникът следва да бъде осъден да заплати разноски, в размер на сумата 1500,00 лева, за
адвокатско възнаграждение на въззиваемата страна.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 208/01.12.2023 г., постановено по гр. д. № 857/2023 г. по
описа на Районен съд – Мездра.
ОСЪЖДА П. Н. Т., с ЕГН ********** да заплати на П. В. Ц., с ЕГН ********** и Д.
Г. Ц., с ЕГН **********, сумата 1500,00 лева, представляваща направени пред настоящата
6
инстанция разноски.
Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния касационен съд на РБ
в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7