№ 443
гр. Бургас, 12.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети март през две хиляди
двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Росен Д. Парашкевов
Членове:Йорданка Г. Майска
РАДОСТИНА П. ПЕТКОВА
при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от Росен Д. Парашкевов Въззивно гражданско
дело № 20222100500167 по описа за 2022 година
Производството по делото пред настоящата съдебна инстанция е
образувано по повод въззивна жалба от „Санита ВК“ ООД, ИЕК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, п.к. 4000, район Централен,
бул. „Иван Вазов“ № 36, представлявано от управителите Варт Арменак
Калайджиян и Славка Д. Теофилова -Калайджиян, чрез адвокат Иво Бинев и
Милен Господинов с адрес за съобщения: гр. Бургас, ул. „Васил Левски“ №7,
ет.4, против Решение № 261237 от 15.12.2021 г., постановено по гр. дело №
887/2021 г. по описа на Районен съд – Бургас, с което съдът е прогласил
нищожността на споразумение за поддръжка на общите части на комплекс
„Бахами“ от 09.01.2012г., сключен между ЕВГ. ЦВ. Д., ЕГН **********, с
адрес: гр. З., ул. „З. и М. С.“ № **, ет. *, ап. *, представлявана от адвокат
Красен Кръстев от една страна и въззивното дружество от друга страна,
поради противоречие със закона /чл.26 ал.1 предл.първо от ЗЗД/ в частта, в
която споразумението има за предмет „поддръжка на градината и тревните
площи и басейна, организиране почистването на снега и леда и държи сметка
за всички общи разходи“, по иска, предявен от ЕВГ. ЦВ. Д., ЕГН **********,
от гр. З., ул. „З. и М. С.“ № **, ет. *, ап. *, срещу въззивното дружество, като
1
го е осъдил да заплати съдебно деловодни разноски в размер на 687, 02 лева.
Недоволство от така постановеното съдебно решение изразява
въззивното дружество, което намира същото за неправилно, като счита, че
следва да бъде отменено по реда на въззивния контрол. Моли съда за отмяна
на решението и постановяване на ново, с което да отхвърли претенцията, като
присъди направените по делото съдебно-деловодни разноски за двете
инстанции. Счита, че задълженията по процесния договор са изброени в чл.2
и чл.3 от същия и те са в по-малък обем от установеното в чл.8 от ЗУЕС.
Според дружеството с атакувания договор е възложена само една малка част
от дейността, обект на регулиране от установения в закона /ЗУЕС/ режим.
Сключеният между страните договор не противоречал на нормативната
уредба. Според дружеството нормата на чл.48 ал.6 от ЗУЕС, която позволява
на всеки етажен собственик да предприеме самостоятелно ремонт на общите
части и без решение на етажните собственици. С оглед на това счита, че е
напълно мислимо и често срещано в практиката етажната собственост да не
предприеме необходимите действия, поради което собственикът може сам по
реда на чл.48 ал.6 да извърши съответния ремонт. Позовава се на договорната
свобода регламентирана в чл.9 от ЗЗД. Твърди се, че сделки свързани с чужда
вещ не са нищожни по смисъла на чл.26 от ЗЗД. Излагат се съображения, че
сключването на договор от етажен собственик с трето лице за поддръжка на
общи части на сграда по никакъв начин не противоречи на която и да е било
норма на ЗУЕС, тъй като разпоредбата на чл.48 ал.6 от ЗУЕС позволява това.
В срока предвиден в ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от
ЕВГ. ЦВ. Д., ЕГН **********, от гр. З., ул. “З. и М. С.“ № **, ет. *, ап. *
представлявана от адв. Красен Кръстев, с адрес за призовки и съобщения: гр.
Бургас, ул. „Цар Симеон І“ № 104, партер, с който оспорва въззивната жалба
като неоснователна и моли съда да я остави без уважение като потвърди
първоинстанционното решение, което намира за правилно. Моли съда да
потвърди обжалвания акт. Излага съображения за това, че разходите за
поддръжка на общите части могат да се разпределят само по реда на чл. 51 от
ЗУЕС с месечни вноски, съобразно с броя на живущите, а не по площ на
апартаментите. Твърди, че договорът е нищожен, както правилно бил приел
първоинстанционният съд, цитира съдебна практика. Оспорва възраженията
във въззивната жалба. Поддържа всички изложени основания за нищожност,
които не са обсъдени от първата инстанция, включително и тези за наличие
2
на неравноправни клаузи, нелоялни /заблуждаващи/ търговски практики.
Позовава се на нищожност на неустойката по чл. 13 от договора поради
противоречие със закона. Претендира разноски.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259 и следващите от ГПК,
от легитимирано лице и е процесуално допустима.
Производството пред БРС е с правно основание чл.26, ал.1 от ЗЗД-
поради противоречие със закона, чл. 26, ал.2 от ЗЗД, предложение четвърто -
липса на основание, чл. 143-148 от ЗЗП - поради неравноправност на клаузите
на чл. 1-4, чл.8 и чл. 13 от договора - нищожност поради наличие на нелоялна
търговска практика по смисъла на раздел трети от ЗЗП.
При извършена проверка по реда на чл.269 от ГПК, съдът намира
постановения съдебен акт за валиден и допустим.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства и като
съобрази закона, намира за установено следното:
Не се спори по делото, че въззиваемата Е.Д. е собственик на
апартамент в комплекс „Б.“, ж.к. Слънчев бряг. Също така е безспорно по
делото, че между страните е сключено споразумение за поддръжка на общите
части на комплекс „Бахами“ от 09.01.2012 г., чието обявяване за нищожно се
претендира с подадената искова молба. В споразумението е посочено, че
управителят на дружеството–въззивник се задължава да осигури
управлението и поддръжката на комплекса, да организира поддръжката на
общите части на собствеността, да поддържа градината, тревните площ и
басейна, да организира почистването на снега и леда, като държи сметка за
всички общи разходи. Посочено е изрично в споразумението, че дължимата
такса в размер на 6 евро на кв.м. без ДДС, изчислена на база площта на
притежавания имот, не обхваща разходите за консумация на ел. енергия, вода,
данъци и индивидуални застраховки.
Също така е безспорно по делото, че комплексът се състои от една
сграда изградена в УПИ, което е собствено на въззивното дружество. В
парцела е изграден басейн и съществуват тревни площи, които се поддържат
от инвеститора. Между страните не съществува спор за това, дали комплексът
е от затворен тип по смисъла на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС, като същият не
отговаря на изискванията на чл.2 от ЗУЕС и съответно не представлява
3
комплекс от затворен тип.
Отделните апартаменти в сградата са собственост на различни лица. В
този смисъл е налице хипотезата на чл.38 от ЗС и общи за всички
собственици са земята, върху която е изградена сградата и всички
съоръжения в имота, както и описаните съгласно разпоредбата на закона
отделни части на сградата. Следва да се отбележи, че процесният УПИ е
собственост на въззивното дружество и в тази връзка за собствениците на
апартаментите е от значение общото ползване на изградения в имота басейн и
извършено озеленяване.
За да постанови обжалвания резултат, БРС е счел, че сключеното
споразумение противоречи на разпоредбата на чл.51 от ЗУЕС, относно начина
за разпределение на разходите за управление и поддръжка на общите части и
на основание чл.26, ал.1, предл. първо от ЗЗД е счел, че договорът е нищожен
поради противоречие със закона и поради липса на основание в частта, в
която споразумението има за предмет поддръжка на градината и тревните
площи и басейна…
Настоящата съдебна инстанция намира постановения от
първоинстанционния съд акт за правилен и законосъобразен, поради което и
на основани ечл.272 от ГПК препраща към мотивите на БРС. Същевременно,
с оглед направеното във въззивната жалба оплакване за това, че
първоинстанционния съд не е взел предвид разпоредбата на чл.9 от ЗЗД,
прогласяваща договорната свобода, настоящата съдебна инстанция счита, че
действително страните са в правото си да сключват договори помежду си, ако
те не противоречат на императивни правни норми. Действително, с оглед
обстоятелството, че собственик на земята е въззивното дружество, ползването
на басейна и тревните площи от собствениците на апартаментите би могло да
се уреди само чрез сключване на договор между инвеститора и етажните
собственици. Тъй като комплексът не е от затворен тип по смисъла на чл.2 от
ЗУЕС, в който случай при закупуване на отделен апартамент се сключва и
договор по чл.2 с нотариална заверка на подписа, то в настоящия случай
страните биха могли да сключат обикновен писмен договор за уреждане на
отношенията си. В случая договорът обхваща, освен ползването на
изграденото върху терена от една страна и организиране поддръжката на
общите части на собствеността от друга, поради което следва да бъде взета
4
предвид разпоредбата на чл.26 ал.4 от ЗЗД за това, че нищожността на
отделни части на договора не влече нищожност на целия договор, но само
когато те са заменени по право от повелителни правила на закона или когато
може да се предположи, че сделката би била сключена и без
недействителните й части, но това в конкретния случай не може да намери
приложение, тъй като при така сключения договор нищожността се
разпростира върху цялото съглашение. Валидността на отделни клаузи няма
как да санира нищожните уговорки в договора. В този смисъл решение №
80/04.11.2021 г., постановено по гр.д. №1213/2020 г. на ВКС, Четвърто г.о.
Определената и дължима от всеки собственик на недвижим имот сума
е в противоречие на чл.51 от ЗУЕС, което само по себе си е обстоятелство
водещо до нищожност на договора. Тъй като на посочените основания
предявеният иск е основателен и доказан, останалите изброени в исковата
молба основания за нищожност на договора, посочени във въззивната жалба
по т.6 не следва да се обсъждат от настоящата инстанция. С оглед резултата
по делото на въззиваемата се дължат разноски съобразно представения
списък по чл.80 ГПК в размер на 600 лева.
По изложените съображения, БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 261237 от 15.12.2021 г., постановено по
гр. дело № 887/2021 г. по описа на Районен съд – Бургас.
ОСЪЖДА „Санита ВК“ ООД, ИЕК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Пловдив, п.к. 4000, район Централен, бул. „Иван Вазов“ №
36, представлявано от управителите Варт Арменак Калайджиян и Славка Д.
Теофилова -Калайджиян, чрез адвокат Иво Бинев и Милен Господинов с
адрес за съобщения: гр. Бургас, ул. „Васил Левски“ №7, ет.4, ДА ЗАПЛАТИ
на ЕВГ. ЦВ. Д., ЕГН **********, с адрес: гр. З., ул. „З. и М. С.“ № **, ет. *,
ап. *, представлявана от адвокат Красен Кръстев с адрес: гр. Бургас, ул. „Цар
Симеон Първи“ № 104, партер, сумата от 600 лева – разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
5
връчване препис от решението на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6