№ 783
гр. Велико Търново, 01.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, XVIII СЪСТАВ, в публично
заседание на първи юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ДИМО КОЛЕВ
при участието на секретаря ИВЕЛИНА Т. И.
като разгледа докладваното от ДИМО КОЛЕВ Гражданско дело №
20224110100565 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС.
Ищцата основава исковата си претенция на твърдения, че е собственик на
жилище в ответната етажна собственост /ЕС/ и че взетите на проведеното на
27.01.2022г. общо събрание /ОС/ на ЕС решения по обявения дневен ред /подробно
посочен в ИМ/ са незаконосъобразни, поради нередовното му свикване и нарушаване
на процедурите по провеждането му. Ищцата изтъква, че при насрочване на ОС не са
спазени изискванията на чл. 12 ал. 2 ЗУЕС, тъй като няма отправено до управителния
съвет мотивирано писмено искане за свикването му подписано от етажните
собственици респ. от надлежно упълномощени за това техни представители. Ищцата
допълва, че на проведеното на 27.01.2022г. ОС не са присъствали собственици,
притежаващи необходимите идеални части за вземане на решение за избор на
професионален домоуправител и че такова решение не може да бъде взето, тъй като в
поканата за свикване не са посочени кои са кандидатите за професионални управители
и какви условия предлагат. Ищцата смята, че част от етажните собственици имат
конфликт на интереси с избрания професионален домоуправител. Ищцата твърди, че
при провеждане на ОС на ЕС е липсвал необходимия кворум, поради липсата на
надлежно упълномощаване на участвалите в него представители на етажните
собственици и в тази връзка изтъква, че към момента на откриването му не са били
представени писмени пълномощни, както изисква чл. 14 ал. 2 и ал. 3 ЗУЕС. Ищцата
възразява, че протокола от ОС на ЕС не е съставен надлежно и в срок, въпреки
1
поставеното съобщение за изготвянето му от 02.02.2022г., както и че същият не й е
предоставен, въпреки нарочното й искане за това. По изложените съображения ищцата
отправя искане до съда да отмени като незаконосъобразни всички взети решения на
проведеното на 27.01.2022г. ОС на ЕС - за избор на управител на ЕС, на касиер, на
контролен съвет, за определяне на ежемесечни такси за текущи разходи и на фонд
ремонт, за определяне на таксата, която ще се събира от необитаемите апартаменти и
тези по т. 5 от дневния ред.
С отговора на исковата молба ответната страна заема становище за
неоснователност на иска. Възразява, че всички взети решения на оспореното ОС на ЕС
са били описани като точки от дневния ред в поканата за свикването му. Оспорва
твърдението на ищцата, че липсва законово изискване при избор на професионален
управител в поканата за свикване на ОС да са посочени кандидатите за това и
условията, които предлагат. Оспорва твърдението на ищцата, част от посочените в
исковата молба етажни собственици да са в конфликт на интереси с избрания
професионален домоуправител. Възразява срещу твърдението на ищцата, че липсва
писмено искане за свикване на ОС подписано от етажните собственици, като изтъква,
че поканата за насрочването му, която е подписана от собствениците на самостоятелни
обекти, представлява писмено искане по чл. 12 ал. 2 ЗУЕС. Във връзка с възраженията
на ищцата относно липсата на кворум и ненадлежно упълномощаване ответната страна
изрично посочва, че на ОС са присъствали необходимия процент идеални части и че са
представени писмени пълномощни от представителите на отделните етажни
собственици. Ответникът възразява и че протокола от ОС на ЕС е съставен и обявен
надлежно. С тези доводи моли за отхвърляне на иска с присъждане на разноски.
Съдът, като прецени доказателства по делото и доводите на страните, намира за
установено следното:
Не е спорно между страните, че ищцата е собственик на самостоятелен обект в
ответната етажна собственост и че в последната има над три самостоятелни обекта,
принадлежащи на различни собственици, поради което обществените отношения
свързани с управлението на общите части в нея се регулират от нормите на Закона за
управление на етажната собственост /ЗУЕС/.
На 19.01.2022г. собственици на апартаменти в ответната ЕС – ап. 1 /Ст. И./, ап.
17 /А.К./, ап. 26 /Г. Г., ап. 18 /Ив. Х./, ап. 8 /В. П./, ап. 23 /П. Б./, ап. 22 /Пл. И./, ап. 19
/Б. Т./, ап. 6 /Р. Х./, ап. 4 /Евг. П./, ап. 5 /П. Д./ и ап. 21 и 28 /Ст. С. чрез пълномощник –
Г. Г., както и лицата – С.К. и С.М., които видно от вписванията в домовата книга на ЕС
от 06.06.2011г. не са собственици на самостоятелни обекти в нея, са подписали покана
за свикване на общо събрание /ОС/ по чл. 13 ал. 1 ЗУЕС /лист 7/. В поканата е
посочено, че ОС се свиква на 27.01.2022г. от 18:00 часа на партера на входа от
собственици на самостоятелни обекти, притежаващи над 20 % ид. части от общите
2
части на сградата, на основание чл. 12 ал. 4 вр. ал. 1 ЗУЕС. В поканата е посочен
следния дневен ред за провеждане на ОС – т. 1. Избор на управител/управителен съвет
на ЕС/При използване на услугите на професионален домоуправител, упълномощаване
на представител на ЕС за сключване на договор за управление с него/; т. 2 – Избиране
на касиер; т. 3 – Избор на контролен съвет; т. 4 – Определяне на ежемесечни такси за
текущи разходи и Фонд Ремонт и определяне на такса, която да се събира от
необитаемите апартаменти; т. 5 – Други. В поканата е отразено, че е поставена на
19.01.2022г. в 13:15 часа от етажния собственик П. Б., като съгласно протокол от
същата дата съставен от нея и двама свидетели поканата е поставена на
информационното табло в сградата.
Въз основа на тази покана и на посочената в нея дата е проведено ОС на ЕС,
което е документирано с протокол № 1/27.01.2022г. /лист 33-36/. В него е посочено, че
на събраните са се регистрирали собственици /лично и чрез представители/,
притежаващи 77, 109 % от ид. части от общите части в сградата, изчислени чрез
използване на коефициент 0, 9878, доколкото сбора на идеалните части на всички
собственици надхвърля 100% /101, 232 %/. Присъстващите на събранието лица са
подписали списъка към протокола, а тези от тях, които са действали по пълномощие са
представили пълномощните, учредяващи представителната им власт да участват в ОС
на 27.01.2022г. /листи 38 – 39, 45 - 46, 49-57 и 172/. Видно от вписванията в протокола
ОС на ЕС е протекло по обявения в поканата за свикването му дневен ред, като преди
това е направен избор на председателстващ на събранието и протоколчик. По т. 1 от
дневния ред е взето решение за избор на професионален домоуправител – „***т“
ЕООД и е упълномощен етажния собственик – свид. П. да сключи договор за
управление с него. По т. 2 е взето решение за избор на същото дружество за касиер на
ЕС, а по т. 3 е избран контролен съвет от трима етажни собственика /Б. Т., Ел.
Николова и П. Б./. С взетото решение по т. 4 са определение конкретните размери на
ежемесечните разходи дължими от етажните собственици съответно на обитаеми и
необитаеми апартаменти, както и средствата за фонд ремонт и реконструкция. По т. 5
от дневния ред са взети няколко решения – по т. 5.1. за приемане на доклад на
контролния съвет, по т. 5.2. за сключване на договор за касиерска услуга с
новоизбрания касиер, по т. 5.3. за прегласуване на решения от ОС на ЕС по протоколи
от 13.02.2020г., от 11.11.2020г. и от 13.05.2021г., по т. 5.4 – за ремонт на общо
помещения и по т. 5.5. за монтиране на видеонаблюдение. Протокола от ОС на ЕС е
подписан от протоколчика и председателстващия и на 02.02.2022г. е поставено
съобщение за изготвянето му на информационното табло в сградата /съобщение и
протокол листи 43-44/. Между ищцата и ответната ЕС е разменена кореспонденция във
връзка с представяне на препис от протокола от ОС на ЕС проведено на 27.01.2022г.
/листи 9 -14/.
От показанията на свид. П. – етажен собственик се установява, че ответната ЕС
3
няма управление от 3 години и затова е свикано процесното ОС, при спазване на
предявения законов срок за провеждането му. На поканата за свикване бил изписан
дневния ред, тя била подписана от собственици, притежаващи над 20 % от ид. части и
сложена на таблото за обяви. Свидетелят бил избран за председател на ОС, като то
протекло по обявения дневен ред и решенията се предлагали за гласуване от него.
Почти всички решения били взети с единодушие от присъстващите, с изключение на
срока на договора с професионалния домоуправител. На ОС част от етажните
собственици се представлявали от пълномощници, които представили своите
пълномощни. На процесното ОС било взето решение да се прегласуват решенията,
взети на предходни ОС.
От показанията на свид. И. – етажен собственик се установява, че
присъстващите на оспореното ОС са проверявани по домова книга, а пълномощниците
са представяли своите пълномощни. На процесното ОС се направил избор на
управител и касиер и се направил анализ на събраните пари за предходната година и
тяхното разходване.
Между страните не е спорно, че по иск на ищцата всички решения на ОС на ЕС,
проведени на 10.02.2020г. и на 11.11.2020г. са отменени с влезли в сила решения по
гр.д. № 720/2020г. и по гр.д. № 2996/2020г., двете на ВТРС. Липсва спор между
страните, че преди горепосочените ОС на 30.07.2019г. е проведено ОС, на което са
избрани управителни органи на ЕС. Не спорно по делото, а и от протокола от ОС на
ЕС, проведено на 27.01.2022г. /лист 35/ е видно, че на 13.05.2021г. е проведено
предходно събрание на ЕС. На съда е служебно известено, че взетите на него решения,
които не касаят избор на управителни органи, са оспорени от ищцата, но образуваното
гр.д. № 1656/2021г. на ВТРС е прекратено с влязъл в сила съдебен акт.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни
изводи:
Предявеният конститутивен иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС е процесуално
допустим. Същият е предявен на 02.03.2022г. т.е. в 30-дневния преклузивен срок по чл.
40 ал. 2 ЗУЕС, считано от датата на поставяне на съобщението за изготвяне на
протокола по реда на чл. 16 ал. 7 ЗУЕС - 02.02.2022г. Ищецът е собственик на
самостоятелен обект в ответната етажна собственост, поради което е активно
легитимиран да атакува приетите на оспореното ОС на ЕС решения. С предявяване на
иска са оспорени всички решения приети на процесното ОС на ЕС, като с оглед
конститутивния му характер, преценката за законосъобразност на съда е ограничена
само до наведените в исковата молба нарушения, съставляващи самостоятелни
основание за отмяна. В тази връзка съдът следва да разгледа оплакванията на ищцата,
че събранието е проведено без да са спазени изискванията за свикването му, че при
провеждането му са допуснати процедурни нарушения, свързани с кворума и
4
участието на пълномощници, че е протокола от ОС е съставен и обявен в нарушение на
изискванията на чл. 16 ал. 4 – ал. 7 ЗУЕС. При установяване на кое да е от горните
нарушения е налице незаконосъобразност на оспорените решения, което води до
тяхната отмяна.
В разпоредбата на чл. 12 ЗУЕС са регламентирани няколко начина за свикване
на ОС на ЕС – при нововъзникнала такава /чл. 12 ал. 6 ЗУЕС/, по инициатива на
управителния съвет /чл. 12 ал. 1 т. 1 ЗУЕС/ или на контролния съвет / чл. 12 ал. 1 т. 2
ЗУЕС/, по писмено искане на собственици с най – малко 20 % от идеалните части от
общите части на сградата и по почин на всеки един от етажните собственици или
ползватели в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от
последното проведено общо събрание.
В случая в приложената по делото покана от 19.01.2022г. е видно, че ОС се
свиква от собственици на самостоятелни обекти, притежаващи над 20 % ид. части от
общите части на сградата, на основание чл. 12 ал. 4 вр. ал. 1 ЗУЕС. Свикването на ОС
по този ред изисква спазването на процедурата описана в чл. 12 ал. 2 – ал. 4 ЗУЕС,
която включва отправяне на писмено искане за свикване на ОС от собственици
притежаващи най – малко 20 на сто идеални части от общите части, което е
адресирано до управителния съвет /УС/ на ЕС, бездействие на последният да свика ОС
в 10 – дневен срок от получаване на искането и свикване на ОС от поискалите го
етажни собственици по реда на чл. 13 ЗУЕС. Следователно етажни собственици
притежаващи над 20 % ид. части от общите части на сградата не могат сами да свикат
ОС чрез покана подписана от тях по подобие на управителя или контрольора /арг. чл.
12 ал. 1 т. 1 и т. 2 ЗУЕС/. За надлежното свикване на ОС по реда на чл. 12 ал. 4 ЗУЕС е
необходимо същите да предприемат уредената в закона поредност от действия - да
отправят писмено искане до управителния съвет, същият да бездейства в 10 – дневен
срок от получаване на искането и да неорганизира провеждане на ОС и едва тогава да
се свика ОС от тези етажни собственици по реда на чл. 13 и сл. ЗУЕС. Понастоящем по
делото нито се твърди, нито се доказа подписалите поканата за оспореното ОС етажни
собственици да са отправили писмено искане за свикването му до управителния съвет,
което да е получено от него и да е налице бездействие във визирания в закона срок. Без
спазването на тези стъпки за визираните етажни собственици не се поражда
компетентност да свикат ОС на ЕС. Сам по себе си факта, че собственици,
притежаващи най – малко 20 на сто идеални части от общите части са подписали
покана за свикване на ОС не е достатъчно според закона, за да им се делегира
компетентност за това /арг. чл. 12 ал.2 – ал. 4 ЗУЕС/.
В случая ответната етажна собственост има управително тяло и това е
управителния съвет избран на ОС на ЕС от 30.07.2019г. Отмяната на решенията на
проведените на 10.02.2020г. и на 11.11.2020г. ОС на ЕС по гр.д. № 720/2020г. и по гр.д.
5
№ 2996/2020г., двете на ВТРС, води до отпадане с обратна сила на породените от тях
правни последици т.е. счита се, че професионалният домоуправител никога не е
избиран и се запазва управлението на ЕС, такова каквото е било преди отменения му
избор. Обстоятелството, че избрания на ОС на ЕС на 30.07.2019г. управителен съвет
отказва да изпълнява задълженията си /признания на ищцата и показания на свид. П./
не води до прекратяване на мандата му. За това е необходимо нарочно решение на ОС
на ЕС /чл. 19 ал. 6/ респ. надлежен избор на следващ управител, който имплицитно
съдържа в себе си решение за освобождаване на стария. В случая такъв надлежен
избор след 30.07.2019г. не е провеждан, поради което избрания тогава УС продължава
да изпълнява функциите си до избор на нов /арг. чл. 21 ал. 2 ЗУЕС/. Следователно, за
да е надлежно свикано ОС по реда на чл. 12 ал. 4 ЗУЕС подписалите поканата етажни
собственици е следвало преди това да отправят искане до УС за това, което да е
получено от него /арг. чл. 12 ал. 3 ЗУЕС/ и да е изтекъл предвидения 10 – дневен срок,
в който същия да бездейства.
Дори да се приеме, че процесната покана съдържа искане до УС за свикване на
ОС, то тя следва да се счита за получена от него на 19.01.2022г., когато е разгласена с
поставянето й на информационното табло в сградата. От тази дата до датата на
провеждането на ОС на 27.01.2022г. не е изтекъл 10 – дневния срок по чл. 12 ал. 3
ЗУЕС, което изключва делегиране на правомощието на УС към етажните собственици
по чл. 12 ал. 2 ЗУЕС за свикване на ОС.
С отговора на исковата молба ответната страна не се позовава да се е
осъществил някой от другите уредени в закона начини за надлежно свикване на ОС на
ЕС, а и събраните по делото доказателства не установяват това. В случая не се
изправени пред нововъзникнала ЕС по см. на чл. 12 ал. 6 ЗУЕС и провеждане на първо
ОС. Нито от поканата от 19.01.2022г., нито от протокола от ОС на ЕС проведено на
27.01.2022г. се установява, че събранието е свикано по неотложен случай или поради
това, че е изминала повече от една година от последното проведено ОС. Кога е налице
неотложен случай е посочено в § 1, т. 16 от ДР на ЗУЕС /най – общо казано при
непосредствена опасност от разрушаване на сградата или на съседни обекти или при
наличие на обстоятелства, водещи до опасност за живота и здравето на етажните
собственици/ и понастоящем безспорно не се изправени пред такъв, с оглед на
оспорените решения от процесното ОС. От протокола на последното /т.5.3 и т. 5.5./, а и
това обстоятелство следва да се приеме за безспорно между страните е видно, че на
13.05.2021г. е проведено ОС на ЕС, за което е съставен протокол № 1 от същата дата,
поради което към датата на оспореното ОС на ЕС /27.01.2022г./ не е минала повече от
една година, за да може всеки етажен собственик на инициира свикване на събрание.
Само за пълнота следва да се отбележи, че отмяната по реда на чл. 40 ЗУЕС на взети
решения от ОС не заличава факта на провеждането му по см. чл. 12 ал. 5 ЗУЕС.
6
По всички тези съображения настоящият състав на ВТРС намира, че е налице
незаконосъобразно проведена процедура по свикване на ОС за 27.01.2022г., която
влече след себе си и незаконосъобразност на всички взети на него решения по т. 1, т. 2,
т. 3, т. 4, т. 5.1., т. 5.2, т. 5.3, т. 5.4 и т.5.5. Опорочаването на процедурата по свикване
на ОС е достатъчно основание за отмяна на атакуваните решения и прави безпредметно
произнасянето на съда по останалите наведени възражения свързани с липсата на
кворум и нарушение на чл. 14 ЗУЕС във връзка с участието на пълномощници, както и
във връзка с нарушение на изискванията на чл. 16 ал. 4 – ал. 7 ЗУЕС за съставяне и
обявяване на протокола от ОС.
При този изхода на делото и на основание чл. 78 ал. 1 ЗУЕС в полза на ищцата
следва да се присъдят разноски в размер на 380 лв., съгласно представения списък по
чл. 80 ГПК.
Водим от горното, Великотърновският районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявения от В. Г. ИВ., ЕГН **********, с адрес гр. Велико
Търново, ул. „Юрий Гагарин“ № 4, ет. 3, ап. 11 против ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ в
сграда, находяща се на адрес в гр. Велико Търново, ул. „Юрий Гагарин“ № 4, иск с
правно основание чл. 40 ЗУЕС, всички решения по т. 1, т. 2, т. 3, т. 4, т. 5.1., т. 5.2, т.
5.3, т. 5.4 и т.5.5 взети на общото събрание на етажната собственост от 27.01.2022г.,
обективирани в протокол от общо събрание от същата дата.
ОСЪЖДА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ в сграда, находяща се на адрес в гр.
Велико Търново, ул. „Юрий Гагарин“ № 4 ДА ЗАПЛАТИ на В. Г. ИВ., ЕГН
**********, с адрес гр. Велико Търново, ул. „Юрий Гагарин“ № 4, ет. 3, ап. 11
СУМАТА от 380 лв. /триста и осемдесет лева/, представляваща направените в
производството съдебни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред ВТОС в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
Съдия при Районен съд – Велико Търново: _______________________
7