№ 526
гр. Благоевград, 01.07.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЧЕТИРИНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и шести юни през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:РОСИЦА ВЕЛКОВА
при участието на секретаря Теофания Лазова
Сложи за разглеждане докладваното от РОСИЦА ВЕЛКОВА Гражданско
дело № 20241200100988 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 11:00 часа се явиха:
ИЩЕЦЪТ „Краун Банско Спа Хотел“ АД – редовно призован, се представлява
от адв. С., с пълномощно по делото.
ОТВЕТНИЦАТА Д. Ю. С. – редовно призован, явява се лично и се
представлява от адв. Т. Латовска, с пълномощно по делото.
ОТВЕТНИЦАТА В. А. А. – редовно призован, явява се лично и се преставлява
от адв. Д. С., с пълномощно по делото.
СЪДЪТ счита, че не са налице процесуални пречки за даване ход на делото,
поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
АДВ. С. – Поддържам подадената от довереното ми дружество искова молба.
Оспорвам представените отговори от ответниците.
В настоящият случай уговореното между страните първоначално в рамката,
предвидена за сключване на Предварителен договор, цялата продажна цена
да бъде платена. Непосредствено преди сделката представител на ответното
дружество, който е водил преговорите е бил уведомен, че страните са били в
невъзможност да платят цялата продажна цена, а именно поради тази
причина предварително съгласувания предварителен договор е бил
променен, изготвен и подписан във вида, в който е представено по делото, а
именно договорен е падеж на плащане със срок до 01.04.2021 г., именно това
е била и причината за вписване на законната ипотека, която да обезпечи
заплащането на продажната цена.
Неоснователни са възраженията, че „Краун Банско“ е бил в забава на
изпълнение на задълженията си, тъй като не е въвел сградата в експлоатация
в предвидения в договор срок, който е 31.05.2021 г. Тоест към датата на
1
падежа, когато е следвало да бъде заплатен остатъка от продажната цена, тоест
към датата, когато сградата е следвало да бъде въведена в експлоатация,
купувачите са били вече в забава повече от 1 месеца във връзка с
изпълнението на задължението си. В тази връзка считам за неоснователно, че
правомерно и законосъобразно са упражнили право на задържане, тъй като е
било налице неизпълнение на задълженията от ищцовото дружество.
Именно поради наличието на забава с повече от месец за заплащане на
остатъка от продажната цена между страните е водена, както устна, така и
писмена кореспонденция, като видно от представените по делото извлечения
от електронната комуникация между страните е видно, че между същите са
обсъждани различни варианти за финализиране на плащането по договора,
като са заложени и различни суми, в зависимост от сроковете, в които
ответникът ще извърши плащания.
Крайният заложен срок, представен като последна възможност в посочените
параметри, е изтекъл, предвид което следва да се приложи в отношенията
между страните последния приложен вариант, а именно, че ако не е налице
изпълнение на задълженията в посочения срок, договорът следва да бъде
развален. Това е т.11 посочено в ел. съобщение от 30.06.2021 г., последният
заложен срок е бил 9 месеца след получаване на Акт обр. 16 е цената, която е
трябвало да се плати е 20 620 евро.
От 2021 г. до 2024 г. по данни на довереното ми дружество негов представил
почти всеки месец се е свързвал с ответницата Д. А., като са коментирани
причините за забавата за плащане на дължимите от купувачите суми, като са
изтъквани различни причини, липса на средства към момента, предстояща
продан на движими вещи – някакви коли и т.н.
Неоснователно е също твърдението, че доверителят ми е възпрепятствал по
някакъв начин изпълнението на задължението за плащане, тъй като не е
предоставил банкова с/ка за заплащането.
Категорично не е вярно твърдението, че към м. 03.2022 г. не е имало активна
банков с/ка, по която е можело да се преведе остатъка.
В тази връзка моля да бъде издадено Съдебно удостоверение, което да ми
послужи пред Банка „ДСК“, което да удостовери дали към м. 03.2022 г. на
името на ищеца „Краун Банско Спа Хотел“ АД е имало активна
разплащателна, набирателна, тоест действащи банкови сметки в лева и евро в
банката.
Невярно е и твърдението, че са отправени заплахи във връзка с направено
искане за предоставяне на банков с/ка. Показателно е, че няма представено
нито едно писмено доказателство, ако ответникът действително е направил
всичко възможно да преведе остатъка със забава повече от 1 година от
уговорения срок, каквото е твърдението в отговорите, то повече от година
същият е бил възпрепятстван да заплати и/или не му е предоставена банкова
с/ка.
Същият е можел, дори и да е налице такава пречка, което категорично
оспорвам, да открие сметка, в която и да е банка на територията на РБългария
2
на името на дружеството, по която да депозира дължимите от него суми.
С факта, че ответникът сам е начислил и твърди, че е заплатил лихва за забава
за период от 3 години, се прави категорични признания е, че има
неизпълнение на задълженията, и то съществени, на задълженията по
договора.
Видно от представения от ответника като доказателство документ, а именно
Споразумение от 27.02.2024 г., ответникът Д. С. признава, че между страните
са водени преговори за нови условя за заплащане на остатъка от продажната
цена.
Твърдя, че между страните е постигната устна уговорка, в следствие на която
на посочения имейл на ответната страна е било изпратено споразумение,
ведно с пълномощно, декларация и всички останали изискуеми съпътстващи
документи, необходими за вписване на заложената по споразумение
договорна ипотека, която да обезпечи заплащането на остатъка от
предоговорената цена, включваща остатъка от продажната цена и уговорена
между страните неустойка за забава за неизпълнение на задължението по
договора.
Единствената причина, поради която по-рано не са предприети каквито и да е
съдебни действия, с оглед събиране на сумите и разваляне на договора, е било
нормалната комуникация между страните и изрично заявеното желание на
ответната страна да плати задълженията си, включително и предоговорените
такива, с оглед на забавата.
Предвид факта, че страната не се е явила, нито в офиса на дружеството, нито
пред нотариуса, за заверяване на изпратените й документи, е причината, при
наличие на забава повече от 4 години за заплащане на дължимата сума,
ищцовото дружество да предприеме действия по разваляне на договора.
Невярно е твърдението, че доверителят ми е в неизпълнение за заплащане на
неустойка, поради забава въвеждане на сградата в експлоатация. Твърдя, че
непосредствено след сключване на процесния нотариален акт за покупко-
продажба, владението е било предадено на ответниците, което се е случило
преди въвеждане на сградата в експлоатация, съответно на основание на чл. 10
от предварителния договор, съгласно уговорката между страните, отпада
задължението на продавача за заплащане на обезщетение за забава.
В процесното жилище се извършвани дейности, включително и ремонтни
такива, преди въвеждане на сградата в експлоатация.
Факт е, че ответниците нито писмено, нито устно не предявяват никакви
претенции във връзка с тази забава, е показателно, че не е считало същата за
валидна.
По отношение на представените доказателства за извършени плащания по
с/ка на дружеството „Праткикал инвестмънт“, както и справка за физическото
лице Марин Поибренски, платежни от м. 08.2021 г., от м. 07.2021 г., нот. акт
от 31.01.2025 г., считам, че същите се неотносими към предмета на спора,
защото касаят правоотношения с трети лица. Видно от нот. акт за собственост
от 31.01.2025 г. продавач е бил „Глобъл парадайс“, който се представлява от
3
Димитър Поптодоров и касае продажба на имот които се намират в същата
сграда. Не оспорваме, че в комплекса има и други собственици, които са
извършвали продажби, но не виждам връзката с настоящия спор.
Категорично дружеството „Краун Банско Спа Хотел“ нито писмено, нито
устно е било уведомявано, че ответникът възнамерява да заплаща по с/ка на
„Практикал инвестмънт“, още по-малко е дал съгласието си за това.
С факта на завеждане на исковата молба ищцовото дружество категорично се
е противопоставило и не е приело, че с посоченото плащане е извършено
погасяване на задължение по предварителния договор за покупко-продажба.
В случая е налице съществено виновно неизпълнение на задълженията на
ответниците за заплащане на остатъка от продажната цена.
Договорът е сключен при ясни параметри, вземайки предвид стопанските и
финансови отношения към 2021 г. и именно в тази връзка са били уговорени
условията по изпълнение на договора.
Задълженията е следвало да бъдат извършени в уговореното време. Към
настоящият момент категорично е отпаднал интереса на довереното ми
дружество от изпълнението на процесния договор.
В случай, че от ответникът оспорва, че са водени извънсъдебни преговори за
уреждане на отношенията за промяна на условията по предварителния
договор, моля да ни бъдат допуснати двама свидетели при режим на
довеждане, които са водили разговорите и преговорите с ответниците, от
показанията на които ще се установи както, че такива преговори са водени,
така и че владението е предадено преди въвеждане на сградата в
експлоатация.
Не оспорвам, че управител на „Праткикал инвестмънт“ е Е.Е., то е видно от
справка в ТР, както и на „Краун Банско“, но в случая се касае за две
самостоятелни юридически лица, като същите дружества в периода от 2021 г.
- 2024 г. са изповядали над 700 сделки за имоти в гр. Банко, като само за
„Краун Банско“ сключените нотариални актове са повече 230. Единственият
случай, в който има неизпълнение по задълженията на договора е с
ответниците, които като купувачи, които не са заплатили в срок задълженията.
В тази връзка дори и представлявани от едно и също физическо лице, двете
дружества нямат отношения, идентични по процесния договор.
В случай, че ответникът оспорва изложените твърдения, моля на основание
чл. 176 от ГПК да разпоредите ответницата Д. С. – собственикът, с който е
водена комуникацията за подписването на предварителния договор и
последващите устни уговори, да се яви лично и даде обяснения за
обстоятелствата по делото и да отговори на следните въпроси:
Вярно ли е, че на ел. адрес е получавала предложение за заплащане на
остатъка от продажната цена, които предложения са изготвени след водени
между нея и представител на „Карун Банско“ договорки, поради забавата на
плащане на продажната цена?
Вярно ли е, че писмено или устно не е отправила искане за предоставяне на
4
банкова с/ка от 01.04.2021 г. до настоящия момент, по която ответниците, в
качеството им на купувачи по предварителния договор, да заплатят
дължимите се от тях суми?
Вярно ли е, че е имало устна договорка за подписване на споразумение за
уреждане на отношенията между страните, съгласно която същите са
постигнали съгласие, поради забава в плащането за период повече от 3
години, купувачите да заплатят неустойка за забава в размер на 14 200 евро
със срок за плащане до 14,06,2024 г.?
Вярно ли е, че владението на процесния имот е предаден на купувачите преди
получаване на удостоверение за въвеждане на сградата, в която се намира
процесния имот в експлоатация?
АДВ. С. - Оспорвам предявените от ищцовото дружество искове, като считам,
че същите са недоказани и неоснователни.
Поддържам отговора, подаден от името на моята доверителка.
Поддържам и искането да бъдат приобщени представените към отговора
доказателства като относими за правния спор и необходими за изясняване на
обективната истина.
Във връзка с направените в днешното съдебно заседание доказателствени
искания от страна на ищеца считам, че са относими и не се противопоставям
да бъде издадено удостоверение, което да послужи пред Банка „ДСК“, но и аз
ще поискам издаването на СУ, по силата на което да се снабдя с друго такова
от Банка „ДСК“, от което да е видно на кои дати са закривани банкови сметки
на „Краун Банско“. Твърдя, че банковата с/ка, по която се е платил задатъка е
закрита малко след сключване на нотариалният акт и това е основната
причината, поради която не може да се направи следващо плащане.
Твъдя, че позоваването на клаузи от предварителния договор, които касаят
размера на продажната цена, реда на плащане на продажна цена е
неоснователно позоваване, доколкото нотариалният акт е с последваща дата
и той заменя волята на страните по предварителния договор. Неговата
функция е вече да трансформира волята на страните под формата на
окончателен нотариален акт и сделката е такава, че не е фикс-сделка. Никога
покупко-продажбата на недвижим имот не може да се приеме за фикс-сделка,
още повече в хипотеза, в която и на законадателно ниво е предвидено право
на продавача на законна ипотека за остатъка от цената.
Твъдя, че с изключение на банковата с/ка, единствената, която сме имали при
извършване на първоначалното плащане, след това никога не сме
уведомявани, че е закрита и не ни е предоставена друга банкова сметка от
ищеца.
По отношение на извършеното плащане към „Праткикал инвестмънт“,
твърдя, че това дружество е получавало продажни цени на имоти, по които
те не са били продавач. Продавачи са били „Краун Банско“ и други свързани с
Е.Е. търговски дружества, като сумите по такива сделки са пренасочвани към
„Праткикал инвестмънт“, което според мен е дружество от група, което се
занимава с управление на финансови потоци на търговски дружества, които
5
са свързани лица и всички са свързани и представлявани от физическото лице
Енев.
В тази връзка предвид представените доказателства за извършено плащане на
„Праткикал инвестмънт“ ЕООД, бих искал съдът да допусне СИЕ, която
след справки в счетоводството на „Праткикал инвестмънт“ ЕООД да отговори
на въпроса: Получавало ли е по своя банкова сметка „Праткикал инвестмънт“
ЕООД суми по договори за покупко-продажба на недвижими имоти, на които
самото то не е продавач? Свързани ли са с дружествата продавачи с
„Праткикал инвестмънт“ ЕООД, ако са свързани, по такъв начин? Свързани
лица ли са, по смисъла на ТЗ, ищецът и „Праткикал инвестмънт“ ЕООД? Как е
осчетоводено извършеното от доверителката ми плащане в счетоводството на
„Праткикал инвестмънт“ ЕООД?
Искането за изготвяне на експертиза правим с оглед оспорването, че
„Праткикал инвестмънт“ ЕООД било трето лице, което нямало титул да
получи суми, обективирани от процесуалния представител в днешно съдебно
заседание.
Моля съдът да определи и депозит за вещото лице, който ще бъде внесен
своевременно от доверителката ми.
АДВ. ЛАТОВСКА – Поддържам изцяло отговора на исковата молба, подаден
от името на доверителката ми Д. С.. Твърдя в конкретния случай, че е налице
забава на кредитора, тъй като ищцовото дружество не е оказало исканото
съдействие от страна на доверителката ми, така щото тя да изпълни своето
задължение за плащане.
На следващо място, категорично оспорвам твърденията на ищцовата страна,
че между страните са водени преговори за увеличаване на продажната цена,
още повече, както и процесуалния представител на ищца призна, това се е
случило след датата на изповядване на сделката за покупко-продажба. В
нотариалния акт страните са декларирали, че това е действителната цена на
имота и няма правно основание тази цена да бъде променяна след като
сделката вече е изповядана.
В този смисъл твърдя, че представената кореспонденция от ищеца е
неотносима към спора, доколкото, както е видно от датата й, тя е с последваща
покупко-продажбата дата. Също така не е ясно в какъв точно контекст е била
изпратена.
Оспорвам, че е имало съгласие от страна на доверителката ми за увеличаване
на продажната цена, както и за подписване на договор за още една ипотека,
този път договорна, при наличие на вече учредена законна ипотека в полза
на ищеца.
Смятам за несъстоятелно твърдението на ищцовота страна, че едва ли не, тъй
като говорим за две отделни юридически лица, субективното знание на
управителя, който е едно и също физическо лице, за така направеното
плащане липсва. Точно обратното, той не е направил възражение веднага
след получаване на сумите, които са преведени по с/ка на „Праткикал
инвестмънт“ за така направеното плащане.
6
Отделно и до настоящият момент сумите, които доверителката ми е заплатила
към „Праткикал инвестмънт“не са й възстановени.
Присъединявам се към казаното от колегата, включително и към
доказателственото искане за СИЕ.
Също така бих искала да отбележа, че предаването на имота преди същият да
бъде въведен в експлоатация считам за неотносимо към правния спор.
Оспорвам датата, на която твърди ищецът, че е било предадено владението от
ищеца.
АДВ. С. – Във връзка с направеното искане на съдебно-счетоводна
експертиза, считам, че е нецелесъобразно в настоящия случай да се назначава
такава, тъй като не е предмет на спора дали „Праткикал инвестмънт“ е
получил сумата, изрично направих изявление, че то не е страна по
предварителния или окончателния договор за покупко-продажба, както и че
дружеството „Краун Банско“ не е давало в нито един момент съгласие
дължимите се към него суми да бъдат превеждани по друга банкова сметка,
нито устно, нито писмено.
В случай, че ответниците имат каквито и да е претенции за връщане на
платени суми към „Праткикал инвестмънт“, същите разполагат със законовата
възможност по съдебен ред да предявят тези претенции.
Още по-малко считам, че въпросът за свързаност на юридически лица е в
компетенцията на вещо лице, а е правен въпрос.
По отношение датата на предаване на владението, тъй като ответникът се
намира лично в залата, същият може да уточни на коя дата, преди или след
въвеждане на сградата в експлоатация, процесния имот му е предаден.
Считам, че има връзка този въпрос с предмета на делото, тъй като едно от
основните възражения е, че ищеца е в забава за въвеждане на сградата в
експлоатация, това е било причина ответникът да забави 4 години плащането
на остатъка от продажната цена. Както и считам, че ответницата може
изрично да заяви дали писмено или устно някога е искала да й бъде
предоставена банкова сметка, по която да заплаща сумата.
СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ОБЯВЯВА за окончателен изготвения проект на доклад с Определение №
653/28.05.2025 г.
ПРИЕМА представените по делото писмени доказателства, като същите ще
бъдат съобразени с решение по делото.
ДОПУСКА до разпит двама свидетели при режим на довеждане на ищцовата
страна, за доказване обстоятелствата по водене на кореспонденция между
страните във връзка със забавени плащания от ответниците.
ДОПУСКА на основание чл. 176 от ГПК даване на обяснение от ответницата
Д. Ю. С. по поставени в днешно съдебно заседание въпроси от ищцовата
страна.
7
ДОПУСКА исканата от ответниците съдебно-икономическа експертиза, със
задачи, поставени от същите в днешно съдебно заседание, при депозит в
размер на 800,00 лева, вносим от ответниците в едноседмичен срок от днешно
съдебно заседание.
След изтичане на предоставения срок делото да се докладва за последващи
действия във връзка с назначаване на вещо лице, респективно при невнасяне
на определения депозит, за отмяна на протоколно определение за допускане
на съдебно-икономическа експертиза.
ПРИСТЪПВА към изслушване обясненията на ответницата Д. С. по реда на
чл. 176 от ГПК по въпроси, поставени от пълномощника на ищцовата страна.
ВЪПРОС № 1 – Вярно ли е, че на ел. адрес сте получили предложение за
заплащане на остатъка от продажната цена, които предложени са изготвени
след водените между Вас и представители на дружеството „Краун Банско“, а
именно Ваня Кайнова и Иван Калайджиев разговори?
ОТГОВОР НА ОТВЕТНИЦАТА Д. С. НА ВЪПРОС № 1 - Аз съм била два
пъти в офиса на Иван, единият път беше, когато трябваше да се заплати
банята, която те ни направиха срещу допълнително заплащане и след това не
съм ходила в този офис.
Това, което те твърдят, че са ме търсили всеки месец не е вярно.
Не е вярно. Първо не са били кореспонденции, един единствен път той
изпрати споразумение, което няма как да подпиша, тъй като това
споразумение няма как да е за нова цена при положение, че аз имам
нотариален акт и имам договор с тях.
Нямам подписани никакви споразумения. Не са водени преговори, само два
пъти сме се чували, единия път за банята и втория път имаше събрание на
входа. Това са били нашите разговори.
ВЪПРОС № 2 - На 30.06.2021 г. ли сте получили на ел. поща съобщение?
ОТГОВОР НА ОТВЕТНИЦАТА Д. С. НА ВЪПРОС № 2 - Аз нямам спомен за
такова нещо. С Ваня сме водили разговори това беше, когато бяхме в офиса и
това беше при първоначалното, ние имахме уговорка на самото капаро как да
се плати апартамента. Така съм го платила, както сме се разбрали. Аз нямам
кореспонденция. Устни разговори сме водили за събиране на входа и до ден
днешен пише в групата, която ни е обща на телефона.
ВЪПРОС № 3 - Вярно ли е, че писмено или устно сте оправяли искане за
предоставяне на банкова сметка?
ОТГОВОР НА ОТВЕТНИЦАТА Д. С. НА ВЪПРОС № 3 - Не.
ВЪПРОС № 4 - Вярно ли е, че има устна уговорка за подписване на
споразумение за уреждане на отношенията между страните, съгласно която
сте постигнали съгласие поради забава в плащането на остатъка от
продажната цена, да се предвиди неустойка за забава в размер на 14 200 евра
със срок на плащане 14.06.2024 г., ведно с дължимия остатък по договора?
ОТГОВОР НА ОТВЕТНИЦАТА Д. С. НА ВЪПРОС № 4 - Имаме нотариално
подписано споразумение с „Карун Банско“ това, което съм платила и съм
8
сметнала, след изчисления по закон, е лихвата, която дори не я пише в
предварителен или в нотариален договор, платила съм 6800 лева, по
платежното се вижда. Не смятам, че трябва да се платя нещо друго, при
положение, че има определена цена, на която ни е сме закупили имота.
Нямам устна уговорка за подписване на споразумение, няма и да има.
ВЪПРОС № 5 - Вярно ли е, че владението на процесния имот Ви е предаден
преди получаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата?
ОТГОВОР НА ОТВЕТНИЦАТА Д. С. НА ВЪПРОС № 5 - Не мога да кажа
кога, но тока и водата беше пусната 4 месеца след въвеждане в експлоатация.
Владението ни беше предадено след датата, на която пишеше в нотариалния
акт, че трябва да има Акт 15, мисля, че беше 31.05., те не го спазиха, беше
15.12, и аз започнах да си го ремонтирам. Не мога да кажа кога съм почнала да
го ремонтирам като дата, но е след м. 08.2021 г. е било със сигурност,
изчакала съм да има Акт 16. Но не заведох нищо за това, че не са спазили
срока.
СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ДА СЕ ИЗДАДАТ исканите съдебни удостоверения на ищеца и на
ответниците, които да послужат пред Банка „ДСК“ със съответно
направените искания в същите.
СТРАНИТЕ /поотделно/ - Към момента нямаме други доказателствени
искания.
Предложена дата за следващо съдебно заседание – 25.09.2025 г.
АДВ. СИМЕОНО – Ще отсъствам от страната от 05.09 до 29.09.2025 г.
СЪДЪТ счете делото за неизяснено от фактическа страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА делото и ГО НАСРОЧВА за 16.10.2025 г. от 11,15 часа, за която дата
и час страните редовно уведомени.
Протоколът се написа в съдебно заседание.
Заседанието приключи в 11,50 часа.
Съдия при Окръжен съд – Благоевград: _______________________
Секретар: _______________________
9