Р
Е Ш Е Н И Е
№ 261036 02.08.2021
г. ГРАД БУРГАС
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
БУРГАСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД ХХІ-ви
граждански състав
На тринадесети юли две хиляди двадесет и първа
година
В публично заседание,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Моника Яханаджиян
при секретаря Жасмина
Славова,
като разгледа
докладваното от съдия М.Яханаджиян
гражданско дело №1135/2021
г. по описа на РС-гр.Бургас,
за да се произнесе
взе предвид следното:
Настоящето
бързо производство по чл.310, т.2 и сл. от ГПК е образувано по искова молба на М.А.Х.,
ЕГН **********, Г.А.Х.-С., ЕГН **********, Д.И.С., ЕГН **********, Р.Ж.В., ЕГН **********,
А.И.Х., ЕГН ********** и С.Г.М., ЕГН **********, всички със съдебен адрес ***,
пл.“Баба Г.“ №4, ет.3, подадена чрез пълномощник - адв.П.З., против „А 16 Груп“
ООД, ЕИК *, седалище и адрес на управление в гр.Бургас, ул.“А. “ №16, ет.5,
представлявано от К.Ю.Д., с предявено до съда искане за осъждане на ответника да
предаде на ищците държането върху собствените им недвижими имоти, находящи се в гр.Бургас, ул.“А. “ №16, ет.5, а именно самостоятелен
обект с идентификатор *по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-9/30.09.2009 г. на
Изп.Директор на АГКК, последно изменение със Заповед №КД-14-02-207/13.02.2013
г. на Началник на АГКК гр.Бургас, с площ от 219 кв.м., адрес в гр.Бургас, ул.“А.
“ №16, ет.5, стая под №22 с площ от 20,92 кв.м., находяща се на 4 етаж, стая на
първи етаж – под стълбището с площ около 6 кв.м., подпокривно пространство,
находящо се над петия етаж от сграда с площ от около 219 кв.м.
Ищците
твърдят, че са собственици на гореописания имот, който отдали под наем на
ответника с договор за наем от 06.07.2019 г. за срок от една година, с
възможност за продължаване за още две години при условията на чл.2, ал.2 от
договора. Твърди се, че договореният месечен наем е в размер на 1090 Евро без
ДДС до 01.10.2019 г., а от 01.10.2019 г. до 06.07.2020 г. е в размер на 870
Евро, платим на М.Х. като представител на наемодателите от 10-то до 15-то число
на текущия месец.
Според
обстоятелствената част на исковата молба, след приспадане на дължимия от
наемателя данък в размер на 10 % по ЗДДФЛ, съгласно уговореното в чл.3, ал.2 от
договора, размерът на месечния наем възлиза на 791,70 Евро. Ищците твърдят, че
наемателят е платил част от месечния наем за м.октомври 2020 г., като е налице
неизплатен остатък в размер на 135,94 Евро, както и че поради неплащане на
дължимия наем за м.ноември и м.декември 2020 г., наемодателите са прекратили
действието на договора на основание чл.7, ал.2 от договора, за което на
ответника има връчена на 18.01.2021 г. нотариална покана. Твърди се още, че
въпреки отправената покана ответникът не е предал държането на посочените
по-горе имоти и отказва да стори това.
В
подкрепа на иска са ангажирани доказателства, претендират се разноски.
В
съдебно заседание ищците се представляват от пълномощник – адв.З., който
поддържа иска и моли за уважаването му, претендира разноски.
В
срока по чл.131,
ал.1 от ГПК е постъпил писмен отговор от
ответника, с който предявеният иск се оспорва като неоснователен и се моли за
отхвърлянето му на подробно изложени в отговора аргументи. Оспорва се
твърдението на ищците, че наемателят е неизправна страна по договора, като се
сочи, че задължението за плащане на наемната цена е било изпълнявано в летните
месеци в пълен размер, а през есенните месеци в частичен, но със знанието и
съгласието на наемодателите. Твърди се още, че целият пети етаж и подпокривното
пространство са се нуждаели от ремонт, който е извършен от наемателя, възлиза
на сумата от 250 000 лева и при евентуално уважаване на иска на ищците,
същите биха се обогатили неоснователно за сметка на ответника. Ангажира
доказателства, претендира разноски.
В
съдебно заседание ответникът се представлява от надлежно упълномощен
процесуален представител – адв.М. и съдружниците в „А 16 Груп“ ООД – С и Т. .
Правното
основание на иска се съдържа в разпоредбата на чл.233, ал.1 от ЗЗД.
След
съвкупна преценка на събраните по делото доказателства и на разпоредбите на
закона, съдът намира за установено следното от фактическа страна:
Между
страните не се спори, че са се намирали в договорни отношения по повод сключения
между тях договор за наем от 06.07.2019 г., по който ищците имат качеството им
на наемодател, а ответника – на наемател. По силата на сключения договор на
ответника е предоставен за временно и възмездно ползване следния недвижим имот,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *по КККР, одобрени
със Заповед №РД-18-9/30.09.2009 г. на Изп.Директор на АГКК, последно изменение
със Заповед КД-14-02-207/13.02.2013 г. на Началника на АГКК, адрес в гр.Бургас,
ул.“А. “ №16, ет.5, с площ от 219 кв.м., както и една стая под №22 с площ от
20,92 кв.м., находяща се на 4 етаж, както и стая на първи етаж – под стълбището,
с площ от около 6 кв.м., съставляващи част от самостоятелен обект в сградата с
идентификатор *. Страните са договорили още, освен описаните обекти,
наемодателите да предоставят на наемателя за срока на договора и безвъзмездното
ползване на подпокривното пространство, находящо се на петия етаж на сградата с
площ от около 219 кв.м., като всички обекти са разположени в пететажна сграда,
проектирана и изградена за хотел, с идентификатор *съгласно КККР на гр.Бургас,
бивш хотел „Империал“, понастоящем Паметник на културата. Според ал.3 на чл.1
от договора, наетият обект е предаден на наемателя на 06.07.2019 г. и считано
от тази дата договорът влиза в сила и за двете страни. Договорът е сключен за
срок от една година, считано от датата на подписването му и продължава
действието си за още две години в случай, че някоя от подписалите го страни, в
тримесечен срок преди изтичане на срокът не отправи писмено искане до другата
страна за неговото прекратяване или изменение. В раздел III от договора страните са
договорили наемната цена и начина на плащането й, а именно: до 01.10.2019 г. наемната
цена да е в размер на 1090 Евро на месец без ДДС, а за периода 01.10.2019 г. –
06.07.2020 г. да е в размер на 870 Евро на месец, платима от 10-то до 15-то
число на текущия месец в брой на М.А.Х., като представител на наемодателите.
Съгласно чл.4.(1), право на наемодателите е да получат от наемателя уговорената
в договора наемна цена за ползването на имота, при условията и сроковете на
чл.3 от договора, а заплащането на уговорената наемна цена за ползването на
имота е въведено като задължение на наемателя в чл.5.(1) от договора. Според
чл.6(1) от договора, същият се прекратява с писмено тримесечно предизвестие от
страна на наемателя, или с писмено тримесечно предизвестие от страна на
наемодателите, но не по-рано от 05.04.2020 г. или по взаимно съгласие на
страните изразено в писмена форма. В Раздел VII от договора страните са
договорили и отговорност при неизпълнение, а именно при забавено плащане на
дължимата вноска от наемната цена, наемателят да дължи на наемодателите
заплащане на законната лихва за срока на забавата в размер на 1 % на ден върху
неплатения наем, а при неплащане на две поредни месечни вноски от наемната
цена, наемодателите да имат правото да прекратят договора с едностранно писмено
волеизявление. Видно от ал.3 на чл.7 от договора, ако наемателят не изпълни
задължението си за предаване на владението на имота след прекратяване на
договора, същият дължи неустойка на наемодателя в двоен размер на наемнатацена
за всеки месец след прекратяването. Според чл.9, ал.4 от договора, промените по
договора се считат за валидни само в случай, че са приложени към него в писмен
вид и подписани от двете страни.
Безспорно
в отношенията между страните е и това, че ответникът експлоатира наетия имот
като хостел, за което свидетелства и приетия като доказателство
препис-извлечение от Регистъра на обектите с обществено предназначение, воден
от РЗИ – Бургас, изх.№РД-1660-7/20.05.2021 г. Факт е и това, че заради
пандемията от коронавирус в страната бе обявено извънредно положение за периода
от 13.03.2020 г. до 13.05.2020 г., а след това и извънредна епидемична
обстановка, продължила до 31.05.2021 г.
Приета
като доказателство по делото е нотариална покана от 17.12.2020 г., с която ищците
отправили до ответника изявление за прекратяване на договора поради неплащане
на дължимия за м.ноември и м.декември 2020 г. наем и покана за освобождаване на
имотите и предаване ключовете за тях в 7-мо дневен срок от получаването й.
Видно от поканата, същата е връчена на ответника на 18.01.2021 г.
Прието
като доказателство по делото е и извлечение от банковата сметка на ищцата М.А.Х.,
от съдържанието на която е видно, че на 22.10.2020 г. и на 30.11.2020 г.
ответникът наредил по сметката й сума в размер на 424,55 лева като част от
наема за м.октомври 2020 г. и в размер на 508,52 лева като част от наема за
м.ноември 2020 г.
Ответникът
не оспорва, че дължимият за м.октомври и м.ноември 2020 г. наем не е бил платен
в договорения пълен размер, като обосновава това със световната пандемия във
връзка с COVID-19,
довела до силно ограничаване и дори преустановяване на стопанската му дейност,
като представя писмени доказателства, че към датата на съдебното заседание по
приключване събирането на доказателствата е заплатил сума в размер на 818,50
лева, за която като основание в платежното нареждане посочил 1/6 от дълга за
шест неработни месеца на 50 % от наема, плюс м.ноември, както и че не е
освободил и предал имота на ищците, което обосновава с твърдението, че
волеизявлението за едностранно прекратяване на договора, направено от ищците с
нотариалната покана, не е породило ефект, тъй като не е била налице забава от
негова страна.
По
делото в качеството на свидетел е разпитана В.С., от показанията на която става
ясно, че през м.ноември 2020 г. между страните е била проведена среща, на която
са били разисквани проблеми с наемните
отношения помежду им, но до подписване на споразумение не се е стигнало поради
отказ от страна на представляващия наемодателите ищец М.Х..
При
така събраните по делото доказателства съдът прави следните изводи:
Съгласно
нормата на чл.228
от ЗЗД, с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му
заплати определена цена. Според чл.233, ал.1, изр.първо от ЗЗД, наемателят
дължи връщане на вещта след прекратяване на облигационната връзка.
В
настоящия казус ищците-наемодатели претендират връщане на наетия от
ответника-наемател недвижим имот с твърдението, че договорът за наем от
06.07.2019 г. е предсрочно прекратен от тях на основание чл.7, ал.2 от договора
и считано от 18.01.2021 г., когато на ответника е връчена нотарилната покана.
Като конкретно нарушение на договора е посочено неплащането на наемните вноски
за м.ноември и декември 2020 г.
С
оглед правното естество на претенцията в тежест на ищеца е поставено
доказването на факта, че между страните по делото е съществувало валидно наемно
правоотношение, което е прекратено или развалено на договорно или законово
основание, в резултат на неизправното поведение на ответника, който държи
наетия имот без правно основание.
По
делото несъмнено се установи наличието на валидна облигационна връзка между
страните, породена от сключеният между тях договор за наем от 06.07.2019 г. С
подписването му всички Анекси и Споразумения към договора от 22.11.2017 г. се считат
за прекратени, а всички отношения по повод на договора – за уредени. В този
смисъл е чл.8, ал.3 от договора. В случая, договорът е сключен в писмена форма
за срок от една година, като съобразно чл.2, ал.2 от същия, след 06.07.2020 г.
договорът е продължил действието си за още две години, т.е. срокът му изтича на
06.07.2022 г.
По
силата на сключения на 06.07.2019 г. договор, ищците са предоставили на
ответника за временно и възмездно ползване описания в договора недвижим имот. С
предаване държането на обектите наемодателят е изпълнил своето задължение по
договора и в този смисъл се явява изправна страна по него.
Основният
спорен между страните въпрос е прекратен ли е договорът от 06.07.2019 г. с
връчената на 18.01.2021 г. нотариална покана, а за положителният му отговор
съдът изхожда от събрания по делото доказателствен материал, който в съвкупност
обосновава извод, че е налице неизпълнение на основно задължение на наемателя,
а именно да заплати определената наемна цена в рамките на два поредни месеца. С
клаузата на чл.7, ал.2 от договора страните са постигнали съгласие за
предсрочно прекратяване на договора за наем при неплащане на две поредни
месечни вноски от наемната цена, като тази клауза е допустима, валидно обвързва
страните и изключва приложението на чл.87, ал.1 и ал.2 от ЗЗД. Възражението на
ответника, че частичното изпълнение не може да се приравни на пълно
неизпълнение не се споделя от съда за основателно, доколкото неизпълнението е в
рамките на 50 % от дължимата месечна престация, т.е. неизпълнената част от
задължението за м.ноември и м.декември 2020 г. в размер на 50 % от дължимата
месечна престация не се явява незначителна с оглед интереса на кредитора. В
тази връзка, ответникът сам признава, че плащането за м.ноември 2020 г. първоначално
е било в размер на 30 % от наемната цена, впоследствие доплатен до 50 % на
08.06.2021 г., на която дата са платени и 50 % от дължимия за м.декември 2020
г. наем. По делото липсват доказателства за постигнато между страните в писмена
форма, съгласно изискванията на чл.9, ал.4 от договора, взаимно съгласие за
намаляване размера на наемната вноска до 50 % за периода на извънредната
епидемична обстановка и по конкретно за м.ноември и м.декември 2020 г., а като
такова съдът не цени изготвената от свидетелката В.С. записка, л.99. При липса
на споразумение, ответникът дължи наемната цена в договорения размер независимо
дали е ползвал или не наетия имот, а неизпълнението на задължението му влече
всички неблагоприятни последици, уговорени в договора, в т.ч. лихви, неустойка,
предсрочно прекратяване. Съдът не споделя за основателно и възражението на
ответника, че ищците преждевременно са упражнили правото си по чл.7, ал.2 от
договора, тъй като към датата на нотариалната покана двата поредни месеца
неизпълнение не са били изтекли. Напротив, в съответствие с чл.3, ал.2 от
договора, поканата е изготвена на 17.12.2020 г., което е след изтичане на падежа
на задължението за плащане на наем за м.декември 2020 г., който е от 10-то до
15-то число на текущия месец на задължението.
Поради
това, че дължимите суми за м.ноември и м.декември 2020 г. за ползване на имота
не са погасени чрез плащане, включително до приключване на съдебното дирене, то
налице е неизпълнение на задълженията на наемателя по договора, което е значително
с оглед интереса на кредитора. В този случай следва да намери приложение чл.7,
ал.2 от договора, а именно наемодателят да прекрати договора, от която
възможност същият се е възползвал, като е изпратил нотариална покана до
ответника. Същата е получена на 18.01.2021 г., поради което и изводът, който се
налага е, че наемното правоотношение е било едностранно прекратено от ищеца –
наемодател на 18.01.2021 г., поради виновното неизпълнение на задълженията на
ответника – наемател да заплати наема за м.ноември и м.декември 2020 г. Тъй
като договорът за наем е прекратен е налице задължение на наемателя да върне
вещта на наемодателя. От събраните по делото доказателства не се установява
ответникът да е предал на ищците фактическата власт върху имота, предмет на наемния
договор, поради което и считано от считано от 19.01.2021 г. същият се държи без
основание.
По
изложените съображения искът се явява основателен и доказан и като такъв следва
да се уважи, като ответникът се осъди да предаде на ищците процесния недвижим
имот.
Що
се отнася до наведеното с отговора на исковата молба възражение за стойността
на извършения от ответника ремонт в имота на ищеца и правото на задържане до
заплащане на стойността му, то същите не са предмет на разглеждане в настоящето
бързо производство, поради което и съдът не им дължи произнасяне.
На
основание чл.78,
ал.1 от ГПК ответникът следва да заплати на ищеца
направените по делото разноски в размер 2017 лева, съгласно приложения на л.124
списък по чл.80 от ГПК.
Мотивиран от горното, Бургаският районен съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА
„А 16 Груп“ ООД, ЕИК *, седалище и адрес на управление в гр.Бургас, ул.“А. “
№16, ет.5, представлявано от К.Ю.Д., „А 16 Груп“ ООД, ЕИК *, седалище и адрес
на управление в гр.Бургас, ул.“А. “ №16, ет.5, представлявано от К.Ю.Д., да предаде на основание чл.233, ал.1 от ЗЗД на М.А.Х., ЕГН **********, Г.А.Х.-С., ЕГН **********, Д.И.С., ЕГН **********,
Р.Ж.В., ЕГН **********, А.И.Х., ЕГН ********** и С.Г.М., ЕГН **********, всички
със съдебен адрес ***, пл.“Баба Г.“ №4, ет.3, чрез адв.П.З., държането на
недвижим имот, представляващ самостоятелен обект с идентификатор *по КККР,
одобрени със Заповед №РД-18-9/30.09.2009 г. на Изп.Директор на АГКК, последно
изменение със Заповед №КД-14-02-207/13.02.2013 г. на Началник на АГКК
гр.Бургас, с площ от 219 кв.м., адрес в гр.Бургас, ул.“А. “ №16, ет.5, стая под
№22 с площ от 20,92 кв.м., находяща се на 4 етаж, стая на първи етаж – под
стълбището с площ около 6 кв.м., подпокривно пространство, находящо се над
петия етаж от сграда с площ от около 219 кв.м., ползвани по силата на договор
за наем от 06.07.2019 г.
ОСЪЖДА
„А 16 Груп“ ООД, ЕИК *, седалище и адрес на управление в гр.Бургас, ул.“А. “ №16,
ет.5, представлявано от К.Ю.Д., „А 16 Груп“ ООД, ЕИК *, седалище и адрес на
управление в гр.Бургас, ул.“А. “ №16, ет.5, представлявано от К.Ю.Д., да заплати на М.А.Х., ЕГН **********, Г.А.Х.-С.,
ЕГН **********, Д.И.С., ЕГН **********, Р.Ж.В., ЕГН **********, А.И.Х., ЕГН **********
и С.Г.М., ЕГН **********, всички със съдебен адрес ***, пл.“Баба Г.“ №4, ет.3,
чрез адв.П.З., сумата от 207,00 (две хиляди и седемнадесет лева),
представляваща направени по делото разноски.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок,
считано от 02.08.2021 г.
Да
се връчат на страните преписи от решението.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: М. Яханаджиян
Вярно
с оригинала!
С.
Добрева