РЕШЕНИЕ
гр. София, 22.10.2021 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, І ГО, 26-ти с-в, в открито заседание
на пети октомври през две хиляди двадесет и първа година, в състав:
при секретаря Кирилка
Илиева като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 12591по описа за 2020 година и за да се произнесе,
взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.55 ал.1 от ЗЗД.
Ищцата С. /С./ К., живуща в гр.Истанбул, Р Турция, твърди,
че е сключила с ответника предварителен договор за продажба на имот от 19.04.2015г.
, съгласно който ищцата се задължила да заплати сумата 72 000 евро, а
ответникът се задължил да построи и да й предаде апартамент в срок до
30.10.2018г. Ищцата твърди, че е изпълнявала задълженията си по договора и е
плащала определените в договора вноски до м.август 2017г. Тъй като ответникът
бездействал, ищцата решила да прекрати договора с ответника на основание чл.87
ал.2 от ЗЗД, тъй като изпълнението станало невъзможно, алтернативно, тъй като
изпълнението станало безполезно. За прекратяването на договора ищцата уведомила
ответника с нотариална покана и поискала той да й върне платените суми. Ответникът
от своя страна изпратил на ищцата нотариална покана, в която отхвърлил искането
за разваляне на договора и твърдял, че тя е неизправна страна, за което поискал
заплащане на пълния размер на продажната цена , ведно с неустойка и лихва за
забава. Ищцата предявява срещу ответника иск за връщане на платената от нея по
предварителния договор сума в размер на 34 750 евро, ведно със законната
лихва от 30.10.2018г., на която имотът е следвало да й бъде предаден, до
окончателното изплащане.
Ответникът „ГК Б.“ ЕАД оспорва иска. Твърди, че
забавянето на строителството се дължи на причина, за която той не отговаря.
Уточнява, че е налице забава на административен орган – ответникът е подал
заявление за изменение на плана за регулация и застрояване през 2015г., но едва
през 2019г. СОС е одобрил изменението на ПУП, а виза за проектиране е издадена
през настоящата година. Твърди, че той не е в забава за изпълнение на задълженията му по
предварителния договор и в този смисъл за ищцата не е възникнало правото да развали
същия на основание чл.87 ал.2 от ЗЗД без да даде на ответника подходящ срок за
изпълнение. Отделно твърди, че ищцата е неизправна страна по договора, поради
което предварителния договор не е развален. Ищцата е преустановила плащанията
по предварителния договор без да е било налице забавяне от страна на ответника.
Като неизправна страна по договора, тя няма правото да иска връщане на
платеното по него. Моли съда да отхвърли иска. Евентуално, повдига възражение
за прихващане с вземането си от ищцата за забавено плащане на месечните вноски
по договора в размер на 16 462,50 евро – 2,5% върху стойността на всяка
забавена вноска за периода 20.08.2017г. – 12.02.2020г., евентуално до датата на
завеждане на исковата молба, и за вземането си от ищцата за неустойка в размер на 20% от продажната цена по
договора.
Ищцата оспорва възражението за прихващане. Прави
възражение за прекомерност на уговорената лихва от 2,5% върху стойността на
всяка забавена вноска.
Страните
претендират разноските по делото.
Въз основа на събраните по делото доказателства, съдът
установи следното от фактическа страна:
Страните не спорят, че на 19.04.2015г. са сключили
предварителен договор за продажба на жилищен обект – апартамент в жилищен бл.**,
на етаж **в сграда „Г.к.С.“,
в ж.к.“Младост 3“ в гр.София. Ищцата е купувач по този договор, а ответника -
продавач. Цената на жилището е уговорена в размер на 72 000 евро без ДДС,
платима на вноски, съобразно приложен към договора план на плащанията. Купувачът се е задължил да предаде на купувача
жилищния обект на 30.10.2018г.
В раздел 3.3 от договора е уговорена отговорността на
купувача при забава на плащанията по вноските – ако някоя от вноските не е
платена изцяло или частично на падеж, върху същата се начислява месечна лихва
за забава в размер на 2,5% от датата на падежа до окончателното й изплащане /
т.3.3.1/. В чл.4.1 от договора е уговорено, че в
случай, че купувачът по някаква причина или след като е изпаднал в забава
едностранно реши да не изпълнява договора, или да прекрати същия или продавачът
прекрати договора по уважителни причини, купувачът е длъжен да плати неустойка
в размер на 20% от общата продажна цена на жилищния обект.
В раздел 5 от
договора е уговорена отговорността на купувача при предаване на жилищния обект.
В чл.5.1 пар.2 е предвидено, че в случай, че купувачът
изпадне в забава за плащане, продавачът може да откаже да предаде жилищния
обект и няма да дължи неустойка за забава
В т.7 от договора страните са уговорили кои събития
считат за такива с форсмажорен характер
- всяко непредвидено събитие или такова от извънреден характер, което
влияе на строителния процес и не е съществувало към момента на подписване на
договора, като напр. война, мобилизация, терористични актове, земетресения,
наводнения и др. природни бедствия,
икономическа криза, влияеща на строителството, прекалено повишаване на обменния
курс на чужди валути, ограничения, наложени от държавни органи, епидемия, недостиг
на работна сила, материали и енергия за строителството, дължащо се на стачки, локдаун, както и забрани наложени от държавни органи,
изменения, предприето едностранно от продавача в проектите и плана за
разположение в резултат на спиране или на преустрояване на лиценз или
разрешително, всички или всяко от тези обстоятелства, възникнало в резултат на
действия на държавни органи или институции, и времето, необходимо за
отстраняване на недостатъците в жилищния обект се считат за форсмажор
в рамките на този договор.
Страните не спорят, че в периода 11.05.2015г. –
18.07.2017г. ищцата е извършила плащания по договора в размер на 34 750
евро. Не се спори за датите, на които са направени вноските по договора, и
размера на сумите по тези вноски. След 18.07.2017г. ищцата е преустановила
плащанията по договора.
С нотариална покана от 13.01.2020г. ищцата е уведомила
ответника, че прекратява едностранно сключения между страните договор за
продажба на жилищен обект от 19.04.2015г. поради неизпълнение, и е поканила
ответника да й възстанови в 7 дневен срок платената до момента сума от
34 750 евро. Посочила е , че независимо от извършваните от нея плащания, ответникът
не е започнал строителството на обекта и
е ясно, че в уговорения срок строителството не може да бъде извършено. Нотариус
Ж., рег.№ 701 в РНК е удостоверила връчването на поканата на ответника на
12.02.2019г. Досежно датата на връчване на
нотариалната покана, съдът приема, че се касае за техническа грешка при
отразяване година на връчване – след като поканата е изпратена от ищцата през
2020г., то следва че е връчена също през
2020г., т.е. датата на връчване е 12.02.2020г.
Ответникът е отговорил на нотариалната покана на
ищцата, като е отправил към нея своя нотариална покана, в която е посочил, че
договора между тях не е развален, тъй
като ищцата не е изпълнила договорното си задължение да плати уговорената
продажна цена на обекта. Тъй като ищцата е неизправна по договора страна, то за
ответника като продавач не е възникнало задължението да й предаде жилищния
обект. Ответникът е поканил ищцата в 30 дневен срок да заплати остатъка от
продажната цена на обекта в размер на 51 650 евро с ДДС. В поканата
ответникът е уведомил ищцата, че дължи лихва за забава в размер на 2,5% върху
всяка неплатена вноска от датата на падежа, вкл. и неустойка в размер на 20% от
общата продажна цена по договора. Липсват доказателства кога нотариалната покана
е достигнала до ищцата, но получаването й е признато от нея в исковата молба.
Не се спори, а и от представените по делото писмени
доказателства се установява, че строителството на жилищния блок, в който е
следвало да се намира апартамента на ищцата, не е започнало. Ответникът се
позовава на форсмажорни обстоятелства за забавата на строежа. В подкрепа на
твърденията за форсмажор представя: меморандум за
разбирателство между правителството на РБ., представлявано от министъра на
икономиката, и „Г.-К.Б.“ ЕАД от 11.06.2015г. за изпълнението на приоритетен
инвестиционен проект „Г.К.-София“, с което е уговорено, че инвеститорът ГК Б.
ще изпълни проекта не по-късно от 15.01.2018г. и ще вложи 120 милиона лева, а
държавата ще осигури на инвеститора административно обслужване и ще му
съдейства да получи необходимите разрешителни, регистрации и други документи;
решение № 543/25.07.2019г. на Столичния общински съвет, с което е одобрен
проект за изменение на плана за регулация на м. Младост 3 и плана за
застрояване на м. Младост 3 във връзка със строителството от ответника; виза за
проектиране на главния архитект от 4.02.2021г.
Ответникът е представил разрешение за строеж
№10/24.02.2017г. на гл.архитект на СО-р-н Младост , с което на ответника е
разрешено строителството на високоетажна сграда със
смесено предназначение „Г.К.“ със застроена площ 8 415,56 кв.м. в м. „Младост
3“ по плана на гр.София. Със Заповед № РМЛ18-РА51-2/28.03.2018г. на гл.архитект
на СО-р-н Младост е допуснато допълнение на разрешението за строеж от
24.02.2017г. по искане на строителя възложител, който е поискал изменение в
одобрения инвестиционен проект , което е съществено по см. на чл.154 ал.2 т.5
от ЗУТ. Със заповед № РМЛ18 - РА51-18/ 26.10.2018г.
на гл.архитект на СО - р-н Младост е допуснато допълнение на разрешението за
строеж от 24.02.2017г. по искане на строителя възложител, който е поискал
изменение в одобрения инвестиционен проект , което е съществено по см. на
чл.154 ал.2 т.5 от ЗУТ. Със заповед №
РМЛ19 - РА51 - 4/ 28.03.2019г. на гл.архитект на СО - р-н Младост е допуснато
допълнение на разрешението за строеж от 24.02.2017г. по искане на строителя
възложител, който е поискал изменение в одобрения инвестиционен проект , което
е съществено по см. на чл.154 ал.2 т.6 от ЗУТ.
Ищцата е представила разписки за банкови преводи към
ответника за плащане на вноски по договора, в които като наредител
е вписан М.Х.Е.. Ищцата твърди, че съжителства с това лице в гр.Истанбул.
Ответникът не оспорва относимостта на тези банкови
преводи към платената от ищцата сума във връзка с предварителния договор.
Следователно следва да се приеме, че М.Х.Е.
е плащал вноските по предварителния договор за сметка на ищцата.
Разпитаният по делото свидетел Е.Д.познава Х.Е.от
дълги години. Установява, че Е.живее в гр.Истанбул и е възнамерявал да
инвестира в жилища в гр.София. Знае, че Е.се интересувал от проекта на „Г. К.“
в ж.к.“Младост“, защото е турска фирма. Искал да купи имот, който след това да
продаде. Проектът изглеждал хубав, лъскав, цените на жилищата тогава се вдигали
и Е.имал очаквания да спечели добре от покупката на жилище. Дори препоръчал
проекта на свидетеля. Миналата година се чули с Е., който му се оплакал, че инвестициите,
на които е вложил, не вървят добре, строежът не е готов, и инвестицията му се
обезсмисля.
Във връзка с възражението на ответника за прихващане,
съдът допусна съдебна счетоводна експертиза. Според заключението дължимата
лихва за забава на неплатените месечни вноски от 19.08.2017г. до 19.05.2019г. ,
изчислена за периода от датата на падежа на всяка една вноска до 12.02.2020г. е
в размер на 16 412,50 евро, а изчислена до 17.11.2020г. е в размер на
24 793,75 евро.
Въз основа на така възприетата фактическа обстановка,
съдът прави следните правни изводи:
Между страните са възникнали облигационни отношения
във връзка със сключения между тях предварителен договор за продажба на имот –
ответникът се е задължил да построи, предаде на ищцата и прехвърли в нейния патримониум правото на собственост на жилищен обект –
апартамент, срещу задължението на ищцата да плати цената на имота. Задължението
на ответника е срочно - да предаде обекта до 30.10.2018г. Задължението на
ищцата да плати цената също е определено със срок – на вноски, платими в
периода 19.05.2015г. – 19.05.2019г. Ответникът не е изпълнил задължението си да
построи и предаде на ищцата жилищния обект в „Г.К.-София“, както и да й
прехвърли собствеността върху този обект. Не го е изпълнил нито в уговорения
срок, нито е започнал строителните дейности и понастоящем. Ищцата от своя
страна е плащала редовно вноските за имота, съобразно плана за плащане, в
продължение на повече от 2 години, като е направила последна вноска на
19.07.2017г.
Съдът приема, че с връчването на нотариалната покана
на ответника, ищцата валидно е прекратила сключения между тях предварителен
договор на основание чл.87 ал.1 и ал.2 от ЗЗД. Съображенията за това са
следните:
Съгласно чл.87 ал.1 от ЗЗД , когато кредиторът по един
двустранен договор не изпълни задължението си поради причина , за която той
отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ
срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята
договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато
договорът е сключен в писмена форма. Съгласно ал.2 на чл.87 от ЗЗД кредиторът
може да заяви, че разваля договора и без
да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако
поради забава на длъжника то е станало безполезно или ако задължението е
трябвало да се изпълни непременно в уговореното време.
Ответникът твърди, че забавянето на строителството не
е по негова вина, а резултат на форсмажорни обстоятелства. С това обосновава
твърдението си, че за забавяне изграждането и предаване владението, респ.
прехвърляне собствеността върху апартамента, той не отговаря. Събраните по
делото писмени доказателства не обуславят наличието на форсмажорни
обстоятелства или събития с непредвиден характер по см. на чл.7 от
предварителния договор, подписан между страните. Не са налице ограничения или
забрани, наложени от държавни органи, нито държавен орган е спирал или отнемал
лиценз на ответника. Към момента на сключване на предварителния договор между
страните ответникът не е разполагал дори с разрешение за строеж на планирания
мащабен обект и въпреки това е поел задължение към
ищцата за 3 години да й построи и предаде готов жилищен обект. Получаването на
разрешение за строеж и съпътстващите го промени в плана на града е процедура,
която е ясно разписана в закона и е възможно да се предвиди от един
добросъвестен инвеститор колко време ще отнеме. Дори и като е получил
разрешение за строеж през 2017г. , ответникът е продължил да прави искания за
промени в същото, което е отнело допълнително време от 2 години. Получаването
на разрешение за строеж и виза за проектиране не може да се приеме за форсмажор, тъй като е предвидимо събитие по отношение на
процедура, компетентни органи и време. Отговорността за неизпълнение на
предварителния договор между страните е на ответника. Ищцата не е в
неизпълнение на задълженията си по договора. Същата е плащала в срок
уговорените вноски. Преустановила е плащанията, след като е установила, че
ответника е в неизпълнение. Съгласно чл.90 ал.2 от ЗЗД отказът на страната да
изпълни задълженията по един двустранен
договор не е свързано с отговорност за неизпълнение, ако от обстоятелствата е ясно, че има опасност
другата страна да не изпълни своето задължение. Следователно ищцата законосъобразно
е преустановила да плаща вноските по договора, след като е установила, че 2
години след сключване на договора ответникът не е започнал строежа, а до
изтичане на крайния срок на договора остават 14 месеца. Съобразно възприетото,
съдът приема, че по предварителния договор ищцата е изправна страна , а
ответникът не е изправна страна. Като изправна страна, ищцата е имала право, на
основание чл.87 ал.1 и ал.2 от ЗЗД, да прекрати едностранно договора с
ответника с отправяне на писмено предупреждение без да е необходимо да
предоставя подходящ срок за изпълнение. Изпълнението е станало безполезно за
ищцата с оглед на изминалия дълъг период от време от изтичане срока на договора
до евентуалното му действително изпълнение. Ищцата е следвало да получи
жилището на 30.10.2018г., а към момента на отправяне на поканата до ответника
на 13.01.2020г. строежът му не е бил започнал /виза за проектиране е издадена
през 2021г./. В случая е без значение дали целта на ищцата да придобие жилището
е била да живее в него или да го продаде с цел печалба. Такова значително
забавяне във времето прави безполезно изпълнението на договора независимо каква
е била целта на придобиването му. С получаването на нотариалната покана от
ответника на 12.02.2020г., предварителния договор между страните е прекратен. Полученото на отпаднало
основание от ответника, съгласно чл.55 ал.1 от ЗЗД, следва да се върне.
Платената от ищцата сума по договор е 34 750 евро, и толкова ответникът
следа да бъде осъден да й върне. Сумата се дължи ведно със законната лихва от поискването
– в 7 дневен срок от връчване на поканата на 12.02.2020г. /чл.57 ал.1 от ЗЗД/.
Или лихва за забава се държи от 19.02.2020г. За претендирания
период 30.10.2018г. – 18.02.2020г. акцесорния иск
следва да се отхвърли.
По направеното от ответника възражение за прихващане.
Ответникът твърди, че ищцата е забавила плащането на месечните
вноски по договора след 18.07.2017г. и дължи месечна лихва за забава на всяка
вноска от датата на падежа до окончателното изплащане на основание чл.3.3.1 от договора , както и неустойка в размер на 20% от
продажната цена на обекта на основание чл.4.1 от договора. Съдът вече посочи,
че ищцата не е в забава по отношение вноските по договора след 18.07.2017г.,
тъй като на основание чл.90 ал.2 от ЗЗД тя е упражнила правото да не изпълни
задължението си по договора да плаща вноските съобразно плана за плащане. След
като не е изпаднала в забава за вноските и е преустановила изпълнение на
задълженията си по договора на законово основание /чл.90 ал.2 от ЗЗД/, ответникът
не може да търси отговорност по чл.3.3.1 и по чл.4.1 от
договора. Възражението за прихващане е неоснователно и следва да се отхвърли.
По разноските:
И двете страни претендират разноски по списък по чл.80
от ГПК.
С оглед изхода на спора, на основание чл.78 ал.1 от ГПК на ищеца се следват направените разноски. По списък, претендира 2718лв.
платена държавна такса и 5082лв. адвокатски хонорар. Представени са
доказателства за извършен банков превод на претендираната
сума по сметката на процесуалния представител на ищцата. Възражението на
ответната страна за прекомерност на адвокатското възнаграждение, претендирано от ищцата е основателно. Размерът на претендирания адвокатски хонорар от 5082лв. е значително
по-висок от минималния размер адвокатски хонорар по чл.7 ал.2 т.4 от Наредба №1
за минималните размери адвокатски възнаграждения, който е 2568,95лв. Делото не
е с фактическа и правна сложност , приключило е в рамките на една година,
поради което няма основание на ищцата да се присъди хонорар над минималния по
Наредба №1.
При този изход на спора, ответникът няма право на
разноски.
Воден от горното, Софийски градски съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Г.Б.“ АД,
ЕИК *******, със седалище *** и адрес на управление *** да заплати на С. /С./ К.
с адрес: Р Турция, гр.Истанбул, р-н „Алтнизаде“, кв. “Бурхание“, бул. “*******, ж.к. “*******“ А3 Y3, р-н „Ю.“,
със съдебен адрес ***, адв. П.К., САК, на основание
чл.55 ал.1 от ЗЗД сумата 34 750 евро, платена на отпаднало основание по
предварителен договор за продажба на жилищен имот от 19.04.2015г., ведно със
законната лихва върху присъдената сума от 19.02.2020г. до окончателното
изплащане и 5286,95лв. разноски по делото, като ОТХВЪРЛЯ иска за присъждане на лихва за забава върху присъдената
главница за периода 30.10.2018г. – 18.02.2020г.
Присъдените суми следва да се заплатят по следната
банкова сметка:
***: ***етка: *******
SWIFT:
FNNBTRISXXX при банка QNR F. A.S
Титуляр на сметката: S.K..
ОТХВЪРЛЯ като
неоснователно възражението за
прихващане на „Г.Б.“ АД, ЕИК ******* за вземане от С. /С./ К. на сумата 14 400
евро, неустойка по чл.4.1. от предварителния договор, и на сумата
16 462,50 евро, лихва за забава по чл.3.3.1. от
предварителния договор за периода 20.08.2017г. – 12.02.2020г., евентуално до
17.11.2020г.
Решението подлежи на обжалване пред САС в 2 седмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия: