О
П Р Е Д Е Л Е Н И
Е №1490
град Бургас
,08.08. 2019 година
Бургаският
окръжен съд , гражданска колегия ,
в закрито заседание
на
.............08.08…..през
две
хиляди и деветнадесета година
, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :Мариана Карастанчева
ЧЛЕНОВЕ :Пламена Върбанова
мл.с. Марина Мавродиева
при секретаря ……………. като разгледа
докладваното
от.съдията М.Карастанчева.в.гр.д. № 949 по описа
за
2019 год.,за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод въззивната жалба на процесуалния представител на „Сарафово инвест „ООД –ищец по гр.д. № 9305 /2018 год. по описа на Бургаския районен съд против решение № 929/29.04.2019 год. постановено по същото дело ,с което е отхвърлен иска на въззивното дружество против С.М. за осъждането й за заплащане на сумата от 5000 евро –представляващи дължим остатък от продажната цена съгласно сключените между страните на 04.06.2007 г. писмен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот –апартамент и паркомясто в гр.Бургас ,кв.“Сарафово“ ,ул.“Ради Николов „ № 17,ведно със законната лихва за забава от подаване на исковата молба – 17.12.2018 г. до окончателното изплащане,като ищецът е осъден да заплати на ответника и 820 лв. –направени разноски по делото .
Въззивникът
изразява недоволство от решението , като
счита същото за неправилно и
необосновано,постановено при
неотчитане на събраните по делото доказателства ,доводите на въззивника
и при неправилни изводи на съда .
Сочи
се ,че на първо място,че се касае до облигационна клауза ,имаща
обезпечителна функция,касаеша довършителните работи и снабдяването на строежа с разрешение за
ползване ,която клауза е запазила
действието си и след прехвърлянето на правото на строеж .Този смисъл не
е отчетен от районния съд .Сочи се ,че
предварителният договор е изпълнен от ищцовата страна /за което няма
възражения от ответника / и неправилни са аргументите ,че окончателният договор
замества изцяло предварителния ,поради което неправител е и изводът ,че претендираните суми при издаване на сградата
в окончателния й вид не се дължат.Налице
е договор със смесен характер –за изработка и предварителен договор за продажба
на недвижим имот .И докато пцелта на
предварителния договор е сключване на окончателен ,то договорът за изработка не може да бъде по
своя характер предварителен ,а поражда непосредствени права и задължения за
страните .Затова той не е „обещание „за бъдеща сделка , а окончателен договор
.Затова и прехвърлянето на собствеността чрез прехвърлянето на правото на
строеж с нотариален акт е действие по едното от двете правоотношения
,а второто правоотношение-относно изработката
до определена степен на завършеност на имота , е отделно и няма характер
на предвариелен договор .В този смисъл
тезата ,че не са останали действащи задължения от предварителния договор
след нотариалния акт ,възприета и от съда,е неоснователна.Подробно се анализира
същността на сключения договор със смесен характер ,като се подчертава ,че
отношенията между страните не са прекъснати
с изповядването на нотариалния акт .По волята на страните по предварителния
договор изпълнението на задължението на
продавача –изпълнител за издаване на
удостоверение за въвеждане в
експлоатация на сградата ,в която е купен имотът , е гарантирано чрез остатъчно
плащане в размер на 5000 евро от страна
на купувача.В нотариалния акт също се посочва
задължение за довършителни действия от страна на строителя и актуване на
сградата ,което означава ,че волята по
нотариалния акт съвпада с тази по предварителния договор остатъчните довършителни работи да бъдат
обезпечени с остатъчно облигационно плащане ,което не е свързано с цената на
правото на строеж ,както се твърди от първоинстанционния съд .
Подчертава
се ,че в предварителния договор недвусмислено се сочи как следва да бъдат
извършени плащанията – в чл. 3 ,като в чл.3.3. се сочи ,че сумата от 5000 евро
следва да се плати при издаване на сградата . В нотариалния акт са посочени
платените до момента на сключването на
окончателния договор суми – тези по
т.3.1 и по т. 3.2 от предварителния договор – общо 44 000 евро и именно
такава сума е отбелязана в нотариалния акт .Остатъчното обезпечаващо плащане от 5000 евро по т.3.3.,което не е
свързано с цената на правото на строеж и има обезпечаваща функция , е дължимо,като погрешно съдът е приел
,че 5128 евро ,платени в деня на
подписването на предварителния договор
,не са включени в продажната цена на правото на строеж .Ако беше така ,според
въззивника , в нотариалния акт щеше да е
записана цена от 43 872 евро .Съдът не е изтълкувал правилно ясно
изразената воля на страните ,че има остатъчни плащания ,които ще се извършат
след подписване на нотариалния акт .Индиректно съдът е приел,че с окончателния договор страните са
извършили новация и де факто е променена
волята на страните ,залегнала в предварителния договор ,като липсва изрична
воля за прекратяване на стария дълг и
заместването му с новото задължение ,липсва воля за предоговаряне на
финансовите отношения ,за да се приеме наличието на новация.
Въззивната жалба е допустима, подадена в законовия срок и отговарящи на изискванията на чл.260-261 от ГПК..
Въззимият ответник С.М. в
писмения си отговор по чл. 263 от ГПК оспорва въззивната жалба .Счита ,че при
постановяване на решението не са допуснати визираните нарушения.
Обръща
се внимание ,че според него
предварителният договор между страните изцяло е прекратил своето
действие със сключване на нотариалния акт ,като правилен е изводът на съда ,че
с подписването на окончателния договор
страните са уредили окончателно
отношенията си –с ясно изразена воля относно договореното между тях.С договора
,сключен в нотариална форма ,от
20.12.2007 г. за прехвърляне на вещни
права върху процесния имот страните изцяло са предоговорили отношенията помежду си и от този момент предварителният договор е прекратил своето действие и всички негови
клаузи са преодолени .Съгласно нотариалния акт
общо правото на собственост и правото на строеж ,предмет на този
окончателен договор ,се прехвърлят за
сумата от 44 000 евро ,от които 1000 евро за ид.части от недвижимия имот и
43 000 евро за правото на строеж на обектите .Предвид прехвърлянето на
правото на строеж ,а не на право на собственост
,е предоговорена цена ,определена на 44 000 евро ,която сума е заплатена
през 2007 г. и от този момент ответницата е собственик на ид.части от емята и
правото на строеж , а по-късно – и на собствеността на самостоятелните обекти
,посочени в атка .След заплащане на цената тя е изпълнила изцяло задълженията
си по нотариалния акт и от този момент
не дължи каквато и да е сума на ищцовото дружество .С нотариалния акт е
предоговорена и степента на завършеност
на имота – съгл. Пункт 6 от нот. акт ,стр.3.Терминът „издаване на
сградата „,употребяван в т.3.3 от предварителния договор в нот. акт липсва
.Договорено е ,че ищцетъ е задължен
спрямо ответницата до датата на издаване на акт – образец 15 ,а не
,както се твърди от въззивника – до датата на издаване на удостоверение за
въвеждане в експлоатация на строежа . Тези договорки изцяло преодоляват твърденията на въззивника ,че сумата от 5000
евро се дължи като плащане ,обезпечаване
предаването на сградата в завършен вид –
с разрешаване на ползване С подписването на нот. акт основанията за нейното плащане са отпаднали
изцяло ,затова и такава сума не е посочена и в нот. акт.Липсва в него посочване
на задължение за доплащане.Това е така ,защото отношенията са били окончателно
уредени –предоговорени са както по
отнешение на обектите на право на
собственост ,така и по отношение на степента на завършеност ,както правилно е
констатирал първоинстанционният съд .И двете страни са били наясно ,че с
цялостното предоговаряне на съществените
клаузи на предварителния договор в
окончателния ,каквото право предвижда чл.9 ЗЗД,всички клаузи на предварителния
договор за преодолени ,а с плащането на цената по нотариален акт задълженията
на ответника са изцяло изпълнени .Липсват основания за заплащане на каквито и
да е допълнителни суми и поради това в период от 5 години след сключване на
окончателната сделка ищецътне се е
свързал с ответницата и не е претендирал допълнителни суми .
Именно
предвид изричната договорка ,че ще считат строителството завършено и обектите ще бъдат предадени на датата на
издаването на акт обр. 15 твърдяното вземане
за сумата от 5000 евро освен
неоснователно е и погасено по давност ,тъй като акт обр. 15 за страдата е
издаден на 03.12.2013 г. ,а исковата молба е подадена на 17.12.2018 г. ,т.е.
след изтичане на 5-годишния давностен срок..
Моли
се за потвърждаване на решението .
И
двете страни не сочат нови доказателства .
С оглед на горното и на осн. чл. 267
от ГПК Бургаският окръжен съд
О П
Р Е Д
Е Л И :
ВНАСЯ делото в открито съдебно заседание и го
насрочва за 25.09.2019 г. от 10,10 часа ,за която дата да се призоват страните
.
ПРЕПИС
от настоящата определение да се връчи на страните .
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване .
ПРЕДСЕДАТЕЛ
:
ЧЛЕНОВЕ :1.
2.