№ 653
гр. Благоевград, 28.05.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЧЕТИРИНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в
закрито заседание на двадесет и осми май през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:РОСИЦА ВЕЛКОВА
като разгледа докладваното от РОСИЦА ВЕЛКОВА Гражданско дело №
20241200100988 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по подадена искова молба от „Краун
Банско Спа Хотел“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. София, район р-н Витоша, ж. к. Манастирски ливади – запад, „Майстор
Алекси Рилец“ № 38, бл. Сектор А, ет. 3, офис 8. представлявано от
изпълнителния директор Е.О.Е., ЕГН **********, чрез Адвокатско дружество
„В. С. & Д.“, ЕИК *********, представлявано от адв. С. В. С., със съдебен
адрес за призоваване и връчване на съобщения и книжа: гр. София, р-н
Триадица, ул. Алабин № 8, ет. 7, срещу Д. Ю. С., ЕГН **********, с
постоянен адрес: гр. **, и В. А. С., ЕГН **********, с постоянен адрес: ***,
по предявени искове с правно основание чл. 87 от ЗЗД и чл. 92 от ЗЗД.
Съдът след като констатира, че исковата молба е редовна, а
предявените искове допустими, на основание чл. 146, ал. 1 във вр. с чл. 140 от
ГПК, изготви следния ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД:
Ищецът „Краун Банско Спа Хотел“ АД твърди, че на 14.01.2021 г.
страните /ищецът - строител и продавач и ответниците - купувачи/ са
сключили предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим
имот: Самостоятелен обект в сграда, с идентификатор: 02676.17.147.1.200, с
площ 48.37 кв.м., находящ се в гр. Банско, м. „Грамадето“, блок I, ет. 2, aп. 121.
В изпълнение на подписания предварителен договор на 15.01.2021 г. с
Нотариален акт № *** довереното ми дружество е прехвърлило собствеността
1
на процесния имот, а ответниците на осн. чл. 2.2. от предварителния договор
са заплатили сумата от 6 500 евро, представляваща част от уговорена
продажна цена, цялата в размер на 16 490 евро.
Сочи, че за обезпечаване на вземането на ищцовото дружество, към
датата на горецитираната покупко-продажба, върху недвижимия имот е
учредена законна ипотека върху процесния имот, вписана в Служба по
вписванията вх. peг. № ***
Твърди, че съгласно чл. 2.2 от предварителния договор ответниците е
следвало в срок до 01.04.2021 г. да заплатят остатъка от покупната цена в
размер на 9 900 евро. Сочи още, че със сключения предварителен договор
страните са уредили и последиците при евентуално неизпълнение
задълженията по тях, като съгласно чл. 11 от договора, в случай че купувачът
изпадне в забава по сроковете на плащане, същият дължи обезщетение в
размер на 10 евро на ден за не повече от 2 календарни седмици, като съгласно
чл. 12 от договора след изтичане на двете календарни седмици /считано от
01.04.2021 г./ предварителният договор се разваля автоматично по вина на
Купувача, в който случай се дължи обезщетение в размер на 10 % от пълната
продажна цена.
Ищецът твърди, че след прехвърляне на собствеността на
недвижимия имот ищцовото дружество е предало владението на ответниците,
в изпълнение на задължението си по чл. 5.1. от който момент ответниците са
предприели и довършителни строително-монтажни дейности. Видно от
Удостоверение № 49/15.12.2021г., издадено от главния архитект на Община
Банско жилищната сграда, в която се намира процесният имот, е въведена в
експлоатация. Ответниците са приели владението без възражения.
Сочи още, че считано от 01.04.2021 г. ответниците са в неизпълнение
на главните си задължения по предварителния договор - да заплатят остатъка
от покупната цена за процесния недвижим имот, като съгласно уговореното
поради неплащането на остатъка от продажната цена, считано от 16.04.2021 г.
договорът е развален по вина на Купувача. Твърди, че поради наличието на
забава от 2 месеца, проведени множество устни преговори и заявено желание
от ответниците да изпълнят договора, ищцовото дружество е предложило
различни варианти за приключване на взаимоотношенията между страните,
както и срокове за изпълнение на задълженията, като единствено и само по
2
вина на ответниците взаимоотношенията между страните не са се уредили
извънсъдебно.
Ищцовото дружество твърди, че повече от три години от уговорените
в договора срокове, купувачите не са изпълнили своите задължения, не са
разписали и устно предоговорените условия, което превръща неизпълнението
в пълно и съществено, поради което купувачите се явяват неизправна страна и
поради значителната забава на длъжника изпълнението е станало безполезно.
Сочи, че за ищцовото дружество е отпаднал интереса от изпълнение на
договора, задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното
време тъй като към настоящия момент икономическите условия са се
променили и договорът се явя стопански непоносим за дружеството.
Ищцовото дружество „Краун Банско Спа Хотел“ АД моли да бъде
постановено решение, с което на основание чл. 87 от ЗЗД съдът да развали
сключения въз основа на предварителен договор за покупко-продажба от
14.01.2021 г., договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в
Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № *** година но
описа на нотариус С.В. с peг. *** на Нотариалната камара и район на действие
Районен съд - град Разлог, вписан в Служба по вписванията - гр. Разлог с вх.
peг. № *** година, за следния недвижим имот: Самостоятелен обект в сграда,
с идентификатор: 02676.17.147.1.200, находящ се в гр. Банско, м. „Грамадето“,
блок I, ет.2, aп. 121, при съседи: на същия етаж: 02676.17.147.1.201,
02676.17.147.1.175, 02676.17.147.1.176 под обекта: 02676.17.147.1.196; над
обекта: 02676.17.147.1.204, ведно със съответните прилежащи идеални части
на общите части на сградата, равняващи се на 9.69 кв.м. и съответните
идеални части от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор
02676.17.147, целият с площ от 7 894 кв.м., находящ се в гр. Банско, местност
Грамадето, при граници: 02676.17.58, 02676.17.57, 02676.17.1487, 02676.17.55,
02676.17.144, 02676.17.50, 02676.17.1491.
Моли също така на основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД да бъдат осъдени
ответниците Д. Ю. С., ЕГН **********, и В. А. С., ЕГН **********, в
условията на солидарност да заплатят на „Краун Банско Спа Хотел” АД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. София, район р-н
Витоша, ж.к. Манастирски ливади - запад, Майстор Алекси Рилец № 38, бл.
Сектор А, ет. 3, офис 8, представлявано от изпълнителния директор Е.О.Е.,
3
сумата от 3 225,16 лв., представляваща неустойка по чл. 12 от предварителен
договор за покупко-продажба от 14.01.2021 г., ведно със законната лихва върху
сумата, считано от датата на подаване на исковата молба - 21.05.2024 г. до
окончателното изплащане на вземането.
Ответницата Д. Ю. С., ЕГН **********, чрез адв. Т.Л., е депозирала
отговор, в който оспорва изцяло исковата молба, като счита, че предявените с
нея искове са неоснователни. Твърди, че на 14.01.2021 г. ответницата Д. С.,
заедно с дъщеря си В. А. А., ЕГН **********, в качеството си на купувачи, са
сключили с ищцовото дружество „КРАУН БАНСКО СПА ХОТЕЛ“ АД, ЕИК
*********, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
находящ се в гр. Банско, а именно самостоятелен обект в сграда, с
идентификатор 02676.17.147.1.200, находящ се в гр. Банско, м. Грамадето,
блок I, ет. 2, ап. 121, (Апартаментен комплекс „КРАУН БАНСКО"), при
договорена продажна цена на имота в размер на 16 490 евро. Сочи, че на
15.01.2021 г., страните по горепосочения предварителен договор са сключили
и окончателен такъв под формата на нотариален акт, по силата на който
ответницата и нейната дъщеря са станали собственици на процесния имот,
като последната е заплатила част от продажната му цена, а именно 6500 евро,
като за остатъка от цената в размер на 9990 евро, платима в срок до 01.04.2021
г., в полза на продавача - ищец в настоящото производство, е била учредена
законна ипотека върху процесния имот.
Твърди, че доколкото продавачът на имота се е забавил с въвеждането
в експлоатация на сградата, в която се намира процесния имот, ищцата на
основание чл. 7.2., изр. 2 от предварителния договор, правомерно е забавила
плащането на остатъка от продажната цена на имота, а съгласно договора
продавачът е бил длъжен да въведе сградата в експлоатация не по-късно от
30.05.2021 г. Твърди, че Апартаментен комплекс „КРАУН БАНСКО", в който
се намира и процесният имот, е въведен в експлоатация с повече от шест
месеца закъснение, а именно на 15.12.2021 г. и продавачът е бил в забава да
изпълни свое съществено задължение по предварителния договор, което е
дало и основание на ответницата да забави окончателното плащане на
продажната цена. Сочи, че при посещение в банката ответницата
установила,че банковата сметка на дружеството била закрита и не могла да
преведе остатъка от продажната цена. Сочи, че получавала настоятелни
предложения от ищцовото дружество и адвокатите му да плати неустойка в
4
размер на 14 200 евро, тъй като забавила втората част от плащането. Описва
подробно, че търсила контакт с дружеството, за да заплати дължимия остатък
по договора. Сочи, че по данни на съседи установила, че по изрични указания
на ищцовото дружество са заплащали продажната цена на имотите си по
сметка на друго дружество, свързано с ищеца, а именно ПРАКТИКАЛ
ИНВЕСТМЪН ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр. София, ул. Майстор Алекси Рилец № 38, бл. Сектор А, ет. 3, ап. офис 8,
представлявано от управителя Е.О.Е..
Твърди, че заплатила остатъка от продажната цена на имота по сметка
на ПРАКТИКАЛ ИНВЕСТМЪН ЕООД, ЕИК *********, което и направила,
видно от платежно нареждане от 22.04.2024 г., приложено към настоящия
отговор. Сочи, че ищцовото дружество се било забавило с повече от половин
година с въвеждането в експлоатация на комплекса, в който се намира нейният
имот и въпреки липсата на съдействие от негова страна и настоятелно
отправяните към нея неприемливи предложения за доплащане на огромна
неустойка, тя действайки напълно коректно и добросъвестно, изчислила и
превела по банковата сметка на ПРАКТИКАЛ ИНВЕСТМЪНТ ЕООД и сума в
размер на 6820.35 лева, представляваща законната лихва за забава върху
втората вноска от продажната цена, начислена за периода от 02.04.2021 г. до
30.04.2024 г.
Моли да бъдат отхвърлени предявените искове като неоснователни и
недоказани.
Ответникът В. А. е депозирала отговор на исковата молба, в който
излага сходни съображения с другия ответник, Сочи, че е изправна страна по
договора, а ищцовото дружество не може да иска разваляне на договора,
доколкото не е изправна страна и изначално е поставил в невъзможност
ответника да изпълни задължението си за плащане, доколкото не й е
предоставил адекватен способ за това. Излага подробни правни съображения в
тази насока, като моли да бъдат отхвърлени предявените искове. Претендира
разноски.
По разпределяне на доказателствената тежест между страните:
На осн. чл. 146, ал. 1 от ГПК СЪДЪТ обявява всички факти за спорни.
На осн. чл. 146, ал. 1, т. 3 от ГПК съдът приема, че страните не спорят,
че между тях е сключен предварителен договор за покупко-продажба от
5
14.01.2021 г. и впсоледствие договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № ***
година но описа на нотариус С.В. с peг. *** на Нотариалната камара и район
на действие Районен съд - град Разлог, вписан в Служба по вписванията - гр.
Разлог с вх. peг. № *** година, за следния недвижим имот: Самостоятелен
обект в сграда, с идентификатор: 02676.17.147.1.200, находящ се в гр. Банско,
м. „Грамадето“, блок I, ет.2, aп. 121, при съседи: на същия етаж:
02676.17.147.1.201, 02676.17.147.1.175, 02676.17.147.1.176 под обекта:
02676.17.147.1.196; над обекта: 02676.17.147.1.204, ведно със съответните
прилежащи идеални части на общите части на сградата, равняващи се на 9.69
кв.м. и съответните идеални части от правото на строеж върху поземлен имот
с идентификатор 02676.17.147, целият с площ от 7 894 кв.м., находящ се в гр.
Банско, местност Грамадето, при граници: 02676.17.58, 02676.17.57,
02676.17.1487, 02676.17.55, 02676.17.144, 02676.17.50, 02676.17.1491.
На осн. чл. 146, ал. 1, т. 4 от ГПК, на доказване подлежат извършените
плащания между страните, навременното изпълнение на задълженията по
договорите от страните.
В доказателствена тежест на ищецът е да докаже, че са налице
предпоставките за разваляне на сключения договор за покупко – продажба на
недвижим имот, както и наличие на основание за плащане на неустойка от
насрещната страна – възникване и размер.
В тежест на ответниците е да докажат, че са изправна страна по
сключения между страните договор.
По доказателствата:
Съдът следва да допусне приложените от страните писмени
доказателства като допустими, относими и необходими за изясняване на
фактическата обстановка.
Съдът приканва страните към постигане на спогодба, като им
разяснява, че ако използват способите за медиация по Закона за медиацията
ще направят по-малко разноски по производството и ще уредят по-бързо
правния спор, предмет на настоящото съдебно производство. До спогодба
може да се достигне и по време на процеса, като съдът може да я одобри, ако
не противоречи на закона или добрите нрави, като с определение прекрати
съдебното производство. За приключване на делото със спогодба е нужно
6
явяване на двете страни в съдебно заседание.
Предвид изложените съображения и на основание чл.140, ал. 1 и ал. 3
от ГПК,
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА гр. дело № 988/2024 г. по описа на Окръжен съд -
Благоевград, 14 състав за 26.06.2025 г. от 11:00 часа, за която дата и час да се
призоват страните по делото.
ПРИЕМА проект за доклад съобразно обстоятелствената част на
определението.
ДОПУСКА, на основание чл.146, ал. 4 от ГПК, представените от ищеца
към исковата молба документи като доказателства по делото.
ДА СЕ ВРЪЧИ на страните по делото препис от определението.
УКАЗВА на страните по делото, че имат възможност да вземат
становище и да уточнят доказателствените си искания в едноседмичен срок.
УКАЗВА на ищеца, че ответникът може да поиска прекратяване на
делото и присъждане на разноски или постановяване на неприсъствено
решение срещу ищеца, ако той не се яви в първото заседание по делото, не е
взел становище по отговора на ИМ и не е поискал разглеждане на делото в
негово отсъствие. Ако ищецът предяви отново същия иск, може да използва
събраните доказателства в новото дело само ако за тяхното повторно събиране
има трудно преодолима пречка.
УКАЗВА на ответника, че ищецът може да поиска неприсъствено
решение при неявяването им.
Съдът ПРИКАНВА страните към постигане на спогодба, като им
разяснява, че ако използват способите за медиация по Закона за медиацията
ще направят по-малко разноски по производството, като ще уредят по-бързо
правния спор, предмет на настоящото съдебно производство. До спогодба
може да се достигне и по време на процеса, като съдът може да я одобри ако
не противоречи на закона или добрите нрави, като с определение прекрати
съдебното производство. При постигане на спогодба, ищецът може да поиска
да му бъде възстановена половината от внесената държавна такса – чл. 78, ал.
9 от ГПК.
7
Съдът НАПЪТВА страните, че ако желаят могат да разрешат спора по
доброволен начин, чрез процедура по медиация, която дава възможност: да се
спести време; да се намалят разходите по разрешаването на спора; да бъде
договорено от страните решение на спора, което максимално да удовлетворява
интересите и на двете страни; да подобрите отношенията между страните, ако
са важни за тях или се налага да продължат; да запазите имиджа и тайните си;
обичайно се изпълнява доброволно; за да започнете медиация, няма значение
на каква фаза е делото; медиация можете да проведете както на първа, така и
на втора инстанция.
За да поискате започването на медиация е достатъчно да се свържете с
координатор на Центъра за спогодби и медиация към Окръжен съд -
Благоевград.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Окръжен съд – Благоевград: _______________________
8