№ 893
гр. София, 20.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-8, в публично заседание на първи
април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Стою Хр. Згуров
при участието на секретаря Светлана Г. Кръстева
като разгледа докладваното от Стою Хр. Згуров Търговско дело №
20241100900790 по описа за 2024 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на делото са предявените от „ГлоБул Фарма“ ЕООД, ЕИК
********* срещу „Ди Си Лукс М“ ЕООД, ЕИК ********* и Д. П. И., ЕГН
********** обективно и субективно съединени при условията на
евентуалност искове с правни основания чл.26, ал.1, пр.III ЗЗД, чл.26, ал.2,
пр.V ЗЗД и чл.135, ал.1 ЗЗД, относно прогласяването за нищожен на Договор
за покупко-продажба на недвижим имот, сключен под формата на Нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот №14, том VIII, рег.№8391, дело
№899/2023г. по описа на нотариус Х. В. с рег. №628 съгласно регистъра на
Нотариалната камара, поради противоречието му с добрите нрави, евентуално
за прогласяване нищожността на същия договор поради това, че представлява
привиден договор, евентуално за обявяване на относителната
недействителност на разпоредителната възмездна сделка покупко-продажба,
осъществена под формата на Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот №14, том VIII, рег.№8391, дело №899/2023г. по описа на
нотариус Х. В. с рег. №628 съгласно регистъра на Нотариалната камара, която
ищецът счита за увреждаща интересите му.
Ищцовото дружество твърди, че между него и ответникът „Ди Си Лукс
М“, ЕИК ********* на 01.11.2021г. е бил сключен Предварителен договор за
покупко-продажба и строителство на недвижим имот, към който са били
подписани три анекса от 11.04.2022г., 09.11.2022г. и 21.07.2023г. и по силата на
който ответникът е поел задължението да построи жилищна сграда, като
поетапно прехвърля собствеността върху отделните самостоятелни обекти от
нея в полза на ищеца, а последният е следвало да заплати продажна цена в
общ размер на 1 240 414,77 лв. на десет отделни вноски. Ищецът твърди, че е
заплати до момента в полза на ответното дружество 8 от дължимите вноски
1
или общо 1 054 352,58 лв., а последното е прехвърлило до момента по-
голямата част от самостоятелните обекти в сградата, които са на обща
стойност от 931 687 лв., но въпреки настъпването на условията за изпълнение
на задължението на ответното дружество, то не е прехвърлило в полза на
ищеца собствеността върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.1896.1191.2.26, представляващ апартамент №26 със застроена площ от
54,44 кв.м., заедно с припадащите се 3,389 % идеални части от общите части
на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото,
в което е построена сградата, за договорената и заплатена от ищеца цена от
122 689,22 лв. с ДДС, както и върху самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.1896.1191.2.27, представляващ апартамент №27 със
застроена площ от 68,93 кв.м., заедно с припадащите се 3,389 % идеални части
от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на
строеж върху мястото, в което е построена сградата, за договорената и
заплатена от ищеца цена от 154 745,27 лв. с ДДС, склад №6 със застроена
площ от 2,40 кв.м. и склад №21 със застроена площ от 2,60 кв.м.,
принадлежащи съответно към двата апартамента.
Вместо да изпълни задължението си по предварителния договор и да
прехвърли тези обекти в полза на ищцовото дружество, ответното на
18.12.2023г. е прехвърлило в полза на втория ответник с Договор за покупко-
продажба на недвижим имот, сключен под формата на Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот №14, том VIII, рег.№8391, дело
№899/2023г. по описа на нотариус Х. В. с рег. №628 съгласно регистъра на
Нотариалната камара, самостоятелен обект с идентификатор
68134.1896.1191.2.26, представляващ апартамент №26 със застроена площ от
54,44 кв.м., заедно с припадащите се 3,389 % идеални части от общите части
на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото,
в което е построена сградата за продажната цена от 31 500 лв., при положение,
че данъчната оценка на този имот е 31 460 лв. Според ищеца тази продажна
цена е по-ниска от себестойността на самия апартамент, което означава, че
апартамента е продаден от ответното дружество целенасочено на загуба и
сделката е сключена при явна нееквивалентност на престациите, поради което
тя противоречи на добрите нрави и е нищожна.
Ищецът твърди, че вторият ответник Д. И., който е и купувач по
атакуваната сделка е подставено лице на продавача „Ди Си Лукс М“ ЕООД,
ЕИК *********, като в случая е било налице съзнателно несъответствие
между желания резултат от сделката и изразеното от тях съгласие за
сключването й, поради което този договор разкрива характеристиките на
абсолютната симулация и поради това е нищожен.
Ищцовото дружество сочи, че по силата на сключения между него и
ответното дружество предварителен договор то е кредитор на ответника,
който заедно с втория ответник е сключило увреждаща ищеца сделка,
въпреки, че ищецът вече е заплатил 44 % от цената на същия апартамент, и
въпреки това, че ответното дружество е знаело за задължението си да го
прехвърли в полза на ищеца по силата на сключения между тях предварителен
договор. Знанието за увреждането на ищеца е било налице и у втория
2
ответник, който е действал като подставено лице на продавача „Ди Си Лукс
М“ ЕООД, ЕИК *********.
В законоустановения срок за отговор на исковата молба такъв постъпи
от страна на ответника Д. И.. С него той оспорва предявените искове, като
сочи, че за пръв път е влязъл в контакт с „Ди Си Лукс М“ ЕООД през месец
август 2022г. по повод закупуването на друг апартамент в същата сграда, а
именно Апартамент №25, който е със застроена площ от 24,68 кв.м., a на
05.09.2022г. е сключен предварителен договор, в който продажната цена на
този апартамент е била определена в размер на 20 000 лв., както и договор за
строителство и извършване на довършителни работи на стойност 11 682 лв.
Ответникът И. твърди, че на 03.10.2022г. е превел на „Ди Си Лукс М“ ЕООД
сумата от 20 363 лв., която включвала продажната цена на апартамента по
предварителния договор в цялост, както и задатьк за довършителните работи в
размер на 362 лв., а на 06.03.2023г. е преведена и сумата в размер на 11 319
лв., която съставлявала окончателното плащане за договорените
довършителни работи. Окончателният договор за покупко-продажба на
Апартамент 25 е бил сключен на 31.10.2023г., като скоро след това ответникът
бил информиран от съседи в сградата, че Апартамент 26 също се продава.
Тогава той се свързал с управителя на „Ди Си Лукс М“ ЕООД, за да се
поинтересува дали може да закупи Апартамент 26, тъй като той бил по-голям
и в по-висока степен е отговарял на жилищните му потребности. Ответното
дружество предложило този апартамент на ответника за цената от 31 500 лв.,
като след преговори между тях било постигнато съгласие заплатените вече
суми за Апартамент 25 и за довършителните работи по него, равняващи се
общо на 31 682 лв., да бъдат счетени като заплащане на продажната цена за
Апартамент 26. Така на 17.11.2023г. бил сключен и нов предварителния
договор, както и втори договор за строителство и извършване на
довършителни работи по Апартамент 26 на стойност 10 082 лв. (от които 182
лв. са били отчетени като вече заплатени). Оставащата сума за
довършителните работи по апартамент 26 била в размер на 9 900 лв. и
ответникът И. я е превел на „Ди Си Лукс М“ ЕООД на 15.02.2024г. По силата
на анекс към договора ответникът сочи, че е поел и задължението да
прехвърли Апартамент 25 обратно на строителя „Ди Си Лукс М“ ЕООД или
да го продаде и да върне заплатената продажна цена по договора за покупко-
продажба на Апартамент 25 в 12 месечен срок.
Ответникът сочи, че в нито един момент от времето през което е
контактувал с представители на „Ди Си Лукс М“ ЕООД по повод закупените
от него недвижими имоти, той не е знаел за съществуването на „Глобул
Фарма“ ЕООД и отношенията на последното с другия ответник. Закупуването
на Апартамент 25 и впоследствие Апартамент 26 ответникът твърди, че е
извършил с цел задоволяването на собствените си потребности, като не е
знаел за това, че покупката на някой от тези недвижими имоти би могла да
съставлява увреждане на нечии интереси. Ответникът И. заявява, че при
получаване на предложението от „Ди Си Лукс М“ ЕООД, за закупуването на
апартамент 26 той не е разисквал причините за това имотът да се продава за
31 500 лв., а е счел, че тьрговското дружество е преценило интереса си да
3
сключи сделка с именно такива параметри с оглед обстоятелството, че
сградата все още не е имала (а и към настоящия момент няма) акт 15, а
процесът по окончателното й завършване е значително забавен. Счита, че
твърденията на ищцовото дружество, че извършването на покупко-продажбата
на цена, близка или равна на данъчната оценка, влече нищожност на сделката
поради противоречие на добрите нрави, не са основателни в конкретния
случай, тъй като съгласно съдебната практика е допустимо сделка да се
сключи дори и на цена под данъчната оценка, като за еквивалентността на
престациите се съди с оглед на всички обстоятелства. Извод в този смисъл
можело да се направи и от цитираното от „Глобул Фарма“ ЕООД съдебно
Решение №589/2022г., постановено по въззивно гражданско дело
№3281/2021г. по описа на Апелативен съд - гр. София.
Сочи, че значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации,
която може да доведе до нищожност на сделката поради противоречие с
добрите нрави е налице, когато насрещната престация е практически нулева.
Когато престацията не е толкова незначителна, съдът може само да извършва
преценка дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена
поради крайна нужда/унищожаемост по чл.33 от ЗЗД/, ако такъв иск е
предявен. В конкретния случай нито един от възприетите от ВКС критерии за
нееквивалетност на престациите не е налице. Съгласно принципът на
свободата на договаряне, цената на конкретен недвижим имот може да бъде
дори по-ниска от данъчната оценка, особено имайки предвид
обстоятелството, че данъчните оценки имат функции, единствено за целите на
фиска, а не и такива за поставяне на императивна долна граница на
продажните цени по договори за покупко-продажба на недвижими имоти.
Представените нотариални актове, в които са обективирани други сделки с
недвижими имоти в същата сграда, не са относими към настоящия спор, тъй
като всяка сделка и параметрите по нея се определят сами за себе си и са
обусловени от множество фактори.
На следващо място по отношение на вторият предявен при условията на
евентуалност иск, ответникът И. сочи, че не е налице твърдяната от ищцовото
дружество привидност на сделката, защото той е закупил апартамента с цел да
го ползва лично и да задоволява своите потребности. Не са правени никакви
уговорки, явни или скрити, между него и „Ди Си Лукс М“ ЕООД, той да
държи имота от свое име вместо дружеството, а дори последното да е
предлагало имота на трети лица и негови представители да са правили
изявления за продажбата пред тях в този смисъл (както се твърди в исковата
молба), тези изявления не отговарят на истината. Счита, че в подкрепа на
тезата, че е налице привидна сделка, ищцовото дружество не е посочило
факти, отнасящи се до самата атакувана сделка и страните по нея, при което
този иск е неоснователен и недоказан.
Относно предявения в условията на евентуалност трети иск с основание
чл. 135 ЗЗД, ответникът И. счита, че той също е неоснователен, защото не
отговаряло на истината изложеното в обстоятелствената част на исковата
молба твърдение, че бил „знаел за увреждането“ - преди предявяването на
иска, въз основа на който е образувано настоящото производство. Сочи, че той
4
не е знаел нито за съществуването на „Глобул Фарма“ ЕООД, нито за
отношенията между последното и „Ди Си Лукс М“ ЕООД. Обстоятелството,
че сделката „е извършена след сключването на предварителния договор“
(между ищеца и другия ответник) само по себе си не означава, че той е бил
наясно с каквото и да било увреждане, тъй като предварителните договори
между частни лица не са публично достояние. Нещо повече - видно от
представения от ищцовото дружество Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот, управителят на „Ди Си Лукс М“ ЕООД е декларирал пред
него, че „дружеството е единствен и пълноправен собственик на продавания
имот“, както и „че дружеството не е сключвало предварителни договори за
продажбата му с трети лица. Ответникът заявява, че е счел тази декларация,
извършена лично от управителя на дружеството пред него и пред нотариуса
оформил сделката, за достатъчно доказателство и гаранция относно липсата
на предварителни договори и други права на трети лица по отношение на
имота.
Ответникът добавя, че и във връзка с този иск, ищецът отново е въвел
твърдението, че Д. И. е „подставено лице“, въпреки, че последното не
съставлява основание на Павловия иск, тъй като самото естество на
материалното правоотношение, което се атакува с иска по чл. 135 ЗЗД
изключва наличието на привидност, а освен това нищо в поведението на
дружеството-продавач и на неговия представител не е предизвиквало
съмнение у ответника, относно потенциално увреждане на трети за сделката
лица.
В законоустановения срок за отговор, от страна на ответника „Ди Си Лкс
М“ ЕООД също постъпи такъв. С него предявените искове се оспорват като
неоснователни. Ответникът не оспорва посочените от страна на ищеца факти
свързани с правоотношенията им във връзка със сключения между тях
предварителен договор, както и че е продало на втория ответник процесния
апартамент с атакувания договор. Сочи, че данъчните оценки никога не са
били критерий или показатели за стройността на недвижимите имоти, като
освен това според последователната практика на ВКС продажбата на вещ на
цена по-ниска от пазарната не е несъвместима с общоприетите норми за
справедливост. Сключването на сделки за цена равна или по-ниска от
данъчната оценка не е забранено от закона, а и това не води до извод за
наличие на нееквивалентност на престациите водеща до нищожност на
сделката поради противоречието й с добрите нрави. Счита, че
обстоятелството, че продажната цена от 31 500 лв. е с малко над два пъти по
ниска от договорената в предварителния договор с ищеца продажна цена от
122 689 лв. с ДДС не води до извод за нееквивалентност на престацията
водеща до нарушаване на добрите нрави.
Ответното дружество сочи, че във всички предварителни договори
касаещи прехвърлянето на самостоятелни обекти в същата сграда е
договорено, че всички разноски във връзка с прехвърлянето на собствеността
са за сметка на купувачите, при което когато купувачът осъществява изборът
си по коя оценка да се изповяда сделката и при положение, че той ще поеме
изцяло и за своя сметка заплащането на всички произтичащи от нея разноски,
5
без това да нарушава или заобикаля закона, не било учудващо, че някои от
купувачите настояват и решават сделките да се осъществяват по цени близки
или на стойността на самата данъчна оценка. В този случай продавачът няма
аргумент, с който да се противопостави на този избор без да застраши
сключването на договора и самият той да се окаже в неизпълнение на
задълженията си. Заявява, че единствено когато купувачи по сделките са
юридически лица или участват банки-кредитори или други финансови
институции, купувачите не разполагали в гореспоменатия избор.
Ответното дружество твърди, че атакуваната от ищеца сделка не е
симулативна, като посоченото в исковата молба в тази връзка представлява
само голословно твърдение. Добавя, че продажбата на загуба само по себе си
не води до нищожност на сделката, защото само и единствено страните по нея
имат възможността да преценят кое е изгодно за тях, още повече, че са били
обвързани и от предходна сделка.Освен това намира, че следва да се има
предвид, че неплащането на продажната цена от страна на купувача има
отношение само към изпълнението на договорните задължения на страните,
но не и към основанието на договора, който произвежда своето действие. В
заключение твърди, че поради липсата на представени каквито и да било
доказателства от страна на ищеца по отношение на наличието на умишлено
поведение на ответника насочено единствено и само към увреждане на
интерес на ищеца, е изправено пред невъзможност да изложи защитна теза във
връзка с този иск.
В представената допълнителна искова молба, ищцовото дружество
оспорва представените от ответника И. предварителен договор за покупко-
продажба и договор за строителство на ап.25 от 05.09.2022г., като счита, че те
са неверни и симулативни, защото противоречат на каквато и да било
житейска логика, предвид факта, че продавачът по тях е търговско дружество,
чиято цел следва да бъде генерирането на печалба, а не продажба на имоти
под себестойността им, което практически представлява подаряването на
имота на уж непознато лице. Ищецът добавя, че в предварителния договор за
ап.26 от 17.11.2023г. е посочено, че част от цената на ап.26 се заплаща чрез
прихващането на заплатената цена за ап.25, а подобно прихващане не е
възможно да стане, защото в случая между продавача и купувача не са налице
насрещни вземания, които да се прихващат. Купувачът е придобил
собствеността върху апартамент 25 и е заплатил цената за него. Поради това
счита, че се налага извода, че посоченото в нотариалния акт обстоятелство, че
цената на ап.26 е била заплатена от купувача е невярно. В случая купувачът И.
не е заплатил цената на апартамент 26 на ответното дружество, което не е
получило нищо в замяна на продажбата му.
Ищецът заявява, че доколкото ответното дружество е регистрирано по
ЗДДС то след като в нотариалния акт не е посочено изрично, че продажната
цена от 31 500 лв. е без ДДС следва да се приеме, че тя е в този й размер с
начислен ДДС. Освен това, от представените доказателства и от изложеното
от ответниците се налага извода, че Д. И. не е заплатил каквато и да било цена
за придобиването на ап.26, а това със сигурност означава, че е налице
нееквивалентност на престациите водеща до нищожност на сделката, поради
6
нарушаването на добрите нрави. Добавя, че нито купувачите, нито
продавачите имат правото да си избират на каква цена да изповядат сделката,
защото законът повелява това да бъде реално договорената между тях цена.
В представения от ответника И. отговор на допълнителната искова
молба последният сочи, че наличието на неточности в предварителнния
договор и този за строителство само доказва липсата на предварителна
подготовка у страните по тях за съставянето им с цел да бъдат увредени
интересите на ищеца. Ответникът намира, че не би следвало волята му и тази
на продавача по атакуваната сделка относно плащането на цената на
апартамент 26 да се тълкува като такава за извършване на прихващане, а като
такава за обективна новация, по силата на която страните са възприели едни
извършени вече плащания по друг договор като заплащане на цената на
апартамент 26 и наред с това ответникът И. е поел задължението да продаде
апартамент 25 и да заплати на „Ди Си Лукс“ ЕООД сумата от 20 000 лв., което
представлявало „връщане на парите по първата сделка, чието основание по
силата на новационното споразумение е отпаднало“, а при алтернативност бил
сключен предварителен договор за обратно прехвърляне на апартамент 25 в
рамките на една година. Сочи, че в случая дори цената на апартаманет 26
изобщо да не била заплатена, то това не би могло да се отрази на
действителността на сделката.
В представените отговори на допълнителната искова молба от страна на
ответника „Ди Си Лукс М“ ЕООД последният сочи, че не е налице
нееквивалентност на престациите по атакуваната от ищеца сделка. Заявява, че
между него и ответника И. са съществували многобройни разговори и
дълговременни отношения във връзка с продажбата първо на ап.25, а после и
на ап.26.
В съдебното заседание ищцовото дружество се представлява от
пълномощника му адв. И., който поддържа предявените искове, моли съда да
ги уважи и да присъди в полза на доверителя му разноските по делото.
Ответното дружество се представлява в производството по делото от
пълномощника му адв.С., който оспорва предявените искове, моли съда да ги
отхвърли като неоснователни, претендира за разноски по делото, които да
бъдат присъдени в полза на доверителя му и релевира възражение за
прекомерност на заплатеното в полза на процесуалния представител на ищеца
адвокатско възнаграждение.
Ответникът И. не се яви лично в съдебното заседание, той беше
представляван от пълномощника му мл.адв.З., който оспорва предявените
искове, моли съда да го отхвърли като неоснователни и претендира за
разноски по делото.
Софийският градски съд, ТО, VI- 8 състав, след като взе предвид
доводите и възраженията на страните, събраните по делото доказателства
по отделно и в съвкупност, съобразно разпоредбите на чл. 235 ГПК и чл.
12 ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:
7
С доклада на делото, съдът обяви за безспорни в отношенията между
страните и ненуждаещи се от доказване в процеса обстоятелствата, че между
ищцовото и ответното дружество е бил сключен Предварителен договор от
01.11.2021г. за строеж и продажба на недвижими имоти, ведно с анексите към
него, в изпълнение на който ищцовото дружество е придобило след
прехвърлянето им от ответното множество самостоятелни обекти в строящата
се от ответното дружество сграда с идентификатор 68134.1896.1191.2, както и
че ответното дружество е прехвърлило в полза на ответника И. собствеността
върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1896.1191.2.26 по
силата на Договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен под
формата на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №14, том
VIII, рег.№8391, дело №899/2023г. по описа на нотариус Х. В. с рег. №628
съгласно регистъра на Нотариалната камара.
Видно от предварителен договор за покупко-продажба и строителство на
недвижим имот от 01.11.2021г. ответното дружество „Ди Си Лукс“ ЕООД е
поело задължението да построи, да въведе в експлоатация и да прехвърли на
купувача „Глобул Фарма“ ЕООД самостоятелните обекти в сграда, строяща се
в имот с идентификатор 68132.1896.1191 съгласно КККР на гр.София,
представляващи офис, склад към офис, Ателиета 3, 4, апартаменти 3, 9, 26,
27, складове 1,2,3,4,6,21, закрити гаражи 1, 2, 6 и склад 33, закрито
паркомясто 1 и открити паркоместа 9,10, 11,12 и 13 за обща цена от 535 870
евро с ДДС или левова им равностойност от 1 048 070,62 лв., като първата
част от нея в размер на 80 380,50 евро купувачът следва да заплати при
подписване на договора, като от тази сума ще се приспадне предоставения от
„Есте Мед“ ЕООД депозит, като размерът на тази вноска е определен на
64 880,50 евро.Втората вноска в размер на 53 587 евро следва да бъде платена
до 15 дни след достигането на кота -0,50 м. Третата вноска от 53 587 евро
станите са договорили да е дължима от купувача до 15 дни след достигане на
кота +2.34м, четвъртата, петата, шестата, седмата, осмата и деветата вноска в
същите размери следва да бъдат заплатени в срок до 15 работни дни от
достигане съответно на коти +5,17 м, +13,66 м, след получаване на Акт обр.14,
след монтаж на дограма и завършване на ел.инсталации, след поставяне на
вътрешна мазилка и замазка на всички етажи, в дена на подписване на
окончателен договор. Десетата вноска в размер на 26 793,50 евро е следвало
да бъде заплатена до 15 дни след датата на получаване на Акт обр.16. Според
Анекс №1/11.04.2022г. към предварителния договор офиса, ателиета 3 и
4,както и закритото паркомясто ще бъдат преустроени в Медицински център,
като това преустройство е включено в завишена цена на всички имоти
посочени в предварителния договор, а именно 634 214 евро или 1 240 414,77
лева с ДДС.Договорена е и нова схема на плащане на цената на обектите. С
последващи Анекси от 09.11.2022г. и 21.07.2023г. сключени между страните
по предварителния договор, те са договорили строителят да извърши
преустройства на сградата за нуждите на бъдещ медицински център, като за
целта извърши нужните дейности по изменения на проекта, както и за
прехвърляне на допълнителни обекти, представляващи помещение ГРТ на
партерен етаж и общо помещение, както и цената им.
8
Съгласно Удостоверение за степен на завършеност на строеж IV
категория от 16.01.2023г. към тази дата процесната сграда е завършена на етап
„груб строеж“.
Видно от справка по персоналната партида на ответника И. в Имотния
регистър към 20.01.2024г. последният не е прехвърлял собствеността върху
придобитите от него апартаменти №25 и 26.
От Нотариален акт за покупко-продажба на вещно право на строеж за
недвижими имоти от 01.12.2022г. и Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижими имоти, изградени на етап „груб строеж“ от 13.11.2023г. ответното
дружество „Ди Си Лукс М“ ЕООД е продало на ищеца „Глобул Фарма“ ЕООД
правото на строеж върху офис, склад към офис, ателие 3, ателие 4, закрито
паркомясто 1, складови помещение 1 и 2, закрити гаражи 1, 2 и 6 от
процесната сграда за сумата от 573 378,94 лв. с ДДС, която цена е била
заплатена от купувача преди това, а на 13.11.2023г. прехвърля собствеността
върху самостоятелни обекти в сграда с идентификатори 68134.1896.1191.2.3 и
68134.1896.1191.2.9, представляващи апартаменти 3 и 9, складове 3 и 4 за
сумата от 358 308,06 лв. с ДДС, която е била заплатена от купувача.
Видно от Нотариални актове за покупко-продажба на недвижими имоти
(л.123-125 и л.34-36) от 31.10.2023г. и 18.12.2023г., ответникът „Ди Си Лукс“
ЕООД е продал на втория ответник Д. И. апартамент 25 в процесната сграда за
цена от 20 000 лв., която е била заплатена преди сключването на договора от
купувача чрез банков превод, като продавачът е декларирал, че по отношение
на този имот не е сключвал предварителен договор за покупко-продажба.
Апартамент 26 е бил продаден за цена от 31 500 лв., по отношение на която
страните по договора са посочили, че е била заплатена от купувача изцяло
преди сключването на договора чрез банков превод, като отново и по
отношение на този обект, продавачът е декларирал, че не е сключвал
предварителен договор за покупко-продажба.
Съгласно Удостоверение за данъчна оценка от 18.03.2024г. за 2024г.
данъчната оценка на апартамент 26 с идентификатор 68134.1896.1191 е
37 610,70 лв., а според удостоверение от 23.10.2023г. (л.295) за 2023г. тя е била
31 460,70 лв.
Между ответниците „Ди Си Лукс М“ ЕООД и Д. И. са сключени и
предварителен договор за покупко-продажба на апартамент 25 от 05.09.2022г.
и Договор за строителство и извършване на довършителни работи от същата
дата, според които дружеството е поело задължението да прехвърли на
купувача апартамент 25 за цена от 20 000 лв., която купувачът дължи в 30
дневен срок от сключването на този договор, както и да изпълни строителни и
довършителни работи по апартамент 25 срещу възнаграждение от 11 682 лв.,
част от което в размер на 362 лв. следва да бъде заплатено от възложителя И. в
30 дневен срок от сключването на договора, а останалата част от 11 319 лв.
следва да бъде заплатена до 15.03.2023г. Подобни предварителен договор за
покупко –продажба и за строителство и извършване на довършителни работи
са сключени между същите страни на 17.11.2023г. и по отношение на
апартамент 26. В Предварителни договор за апартамент 26 е посочено, че
9
цената му ще е в размер на 31 500 лв., като тя следва да бъде заплатена на две
вноски. Първата вноска в размер на 20 363 лв. е посочено, че е заплатена на
03.10.2022г. за апартамент 25 и те се прихващат за апартамент 26, а втората
вноска в размер на 11 137 лв. е била заплатена на 06.03.2023г. за СМР на
апартамент 25 и също се прихваща за заплащането на апартамент 26, а
оставащата сума от 182 лв. е дължима като първа вноска за СМР. В него са
постигнали и договореност „възложителят“ да продаде в рамките на една
година апартамент 25 и да изплати на „изпълнителя“ сумата по
предварителния договор от 17.11.2021г. (какъвто не е представен по делото) в
размер на 20 000 лв. или да прехвърли обратно на прехвърлителя-изпълнител
същия апартамент. Договорено е за извършените довършителни работи от „Ди
Си Лукс М“ ЕООД по апартамент 26, ответникът Д. И. да му заплати
възнаграждение в размер на 10 082 лв. на две вноски, първата от които в
размер на 182 лв. при подписването на договор на 17.11.2023г., а втората в
размер на 9 900 лв. в срок до 17.02.2024г.
От показанията на свидетеля П.а се установи, че тя работи в агенция за
недвижими имоти и служебно заедно с клиенти е посещавала процесната
сграда, където преди година и половина е виждала ответника И., който я е
попитал дали знае, продава ли се апартамент 26, защото смятал, че ще му
свърши по-добра работа, с оглед жилищните му нужди. Тя му отговорила, че
следва да отправи въпросът си към фирмата „ДИ СИ ЛУКС М“ ЕООД.
Свидетелят споделя, че при този им разговор ответникът И. вече бил
собственик на апартамент 25 в същата сграда.
Съгласно показанията на свидетеля Николова, които съдът цени
доколкото съответстват на останалите събрани доказателства по делото,
предвид евентуалната им заинтересованост, между ответното дружество и
ответникът И. имало договорка, последният да продаде придобития от него
апартамент 25, като с парите от тази продажба и допълнително доплащане да
закупи по-големият апартамент 26 в същата сграда, или ако не може да го
продаде да го прехвърли обратно на продавача „ДИ СИ ЛУКС М“ ЕООД. Така
ответникът И. доплатил за строително-монтажни работи в апартамент 26
сумата от 10 000 лв., но не продал апартамент 25, нито го е прехвърлил
обратно на „ДИ СИ ЛУКС М“ ЕООД. Тя сочи, че апартамент 26 бил
предлаган за продажба и на други лица, въпреки наличието на сключен
предварителен договор с ищеца. Причината за това неизпълнение на
предварителния договор според свидетеля е, че купувачът по него с
действията си по искани промени в конструкцията на сградата забавил
строежа и това довело до забава в изпълнението на задължения към други
купувачи. Свидетелят сочи, че към момента собственикът на ап.25 и ап.26 не е
извършвал никакви довършителни работи.
От приетата по делото съдебно-счетоводна експертиза се установи, че
общият размер на платените по банков път суми от Д. П. И. по сметка на „ДИ
СИ ЛУКС М“ ЕООД е 41 582,00 лева, като той се формира от три превода: 20
363,00 лева получени на 03.10.2022 г. от сметка с IBAN ****, с вписано
основание за превода „По дог. покупко-продажба на ап.25, бул. "****" **“;
11 319,00 лева получени на 06.03.2023 г. от сметка с IBAN ****, с вписано
10
основание за превода „По дог. покупко-продажба на ап.25, бул. "****" **“ и 9
900,00 лева получени на 15.02.2024 г. от сметка с IBAN ****, с вписано
основание за превода „Покупка на ап.26“. От вписаните основания е видно, че
31 682,00 лева са платени за покупко-продажба на ап.25 и 9 900,00 лева за
покупка на ап.26.
В счетоводството на „Ди Си Лукс М“ ЕООД трите преводни нареждания
са осчетоводени с основания за превода „По дог. покупко-продажба на ап.25,
бул. "****" **“, „По дог. покупко-продажба на ап.25, бул." ****" **“ и
„Покупка на ап.26“ съответно на 03.10.2022г. със счетоводен запис: Дт сметка
5030 “Разплащателна сметка – лева/ ПИБ АД“ Кт сметка 5071 „Депозит – лв.“,
на 06.03.2023г. със счетоводен запис: Дт сметка 5030 “Разплащателна сметка –
лева/ПИБ АД“ и на 15.02.2024 г. със счетоводен запис: Дт сметка 5030
“Разплащателна сметка – лева/ ПИБ АД“, Кт сметка 5071 „Депозит – лв.“.
Във връзка с така получените суми със закъснение от над една
година от страна на ответното дружество са издадени 3 бр. фактури на
обща стойност 41 582,00 лева, от които: Фактура №**********/01.06.2024 г.
за сумата от 20 363,00 лева, от тях: 16 969,17 лева стойност без ДДС и 3
393,83 лева ДДС, с вписано основание “Имоти по договор ап.26“; Фактура
№**********/01.06.2024 г. за сумата от 11 319,00 лева, от тях: 9 432,50 лева
стойност без ДДС и 1 886,50 лева ДДС, с вписано основание “Имоти по
договор ап.26“ и Фактура №**********/01.09.2024 г. за сумата от 9 900,00
лева, от тях: 8 250,00 лева стойност без ДДС и 1 650,00 лева ДДС, с вписано
основание “Имот по договор“. Трите фактури са отразени в дневниците за
продажби, като е посочена данъчна основа за облагане общо 34 651,67 лева и
е начислен общо 6 930,33 лева ДДС, като Фактура №**********/ 01.06.2024
г. с данъчна основа 16 969,17 лева и 3 393,83 лева ДДС е включена в дневника
за продажбите за месец юни 2024 г., Фактура №**********/ 01.06.2024 г. с
данъчна основа 9 432,50 лева и 1 886,50 лева ДДС е включена в дневника за
продажбите за месец юни 2024 г. и Фактура №**********/ 01.09.2024 г. с
данъчна основа 8 250,00 лева и 1 650,00 лева ДДС е включена в дневника за
продажбите за месец септември 2024 г. След извършена проверка в НАП
вещото лице е констатирало, че дължимият ДДС за месец 06.2024 г. и месец
09.2024 г. не е внесен от „Ди Си Лукс М“ ЕООД към датата на проверката
17.10.2024 г.
Вещото лице сочи, че общият размер на описаните в исковата молба
плащания в полза на „Ди Си Лукс М“ ЕООД постъпили по сметка с IBAN
**** е 1 054 352,58 лева, като от тях: 30 315,37 лева са наредени от „Есте мед“
ЕООД от сметка с IBAN ****, а 1 024 037.21 лева са наредени от „ГлоБул
Фарма“ ЕООД от сметка с IBAN ****. Извършените преводи посредством 11
(единадесет) преводни нареждания описани в исковата молба на обща
стойност 1 054 352,58 лева в полза на „Ди Си Лукс М“ ЕООД са отразени в
счетоводството на това дружество като от тях: 311 530,68 лева са
осчетоводени по дебита на сметка 5030 Разплащателна сметка – лева/ ПИБ АД
срещу кредитиране на сметка 411 „Клиенти“; 742 821,00 лева са
осчетоводени по дебита на сметка 5030 Разплащателна сметка – лева/ ПИБ
АД срещу кредитиране на сметка 5071 „Депозити-лв.“ Сумата от 30 315,37
11
лева преведена от „Есте Мед“ ЕООД на 01.06.2021 г., с основание за превода
„Д.Д.С ЕСТЕМЕД ЕООД и Л.ПЕЕВ за предв. дог. за пок. пред. на недв. им“ е
получена по сметка на „Ди Си Лукс М“ ЕООД на 01.06.2021 г. и е
осчетоводена на същата дата. Сумата 126 895,23 лева преведена от „ГлоБул
Фарма“ ЕООД на 01.11.2021 г., с основание за превода „Пл. по предв. дог. за
покупко-продажба и стр. на недв. имот 01.11.2021“ е получена по сметка на
„Ди Си Лукс М“ ЕООД на 01.11.2021г. и е осчетоводена на същата дата.
Сумата 28 851,62 лева е преведена от „ГлоБул Фарма“ ЕООД на 15.04.2022 г.,
с основание за превода „Изравнителна вноска по Анекс 1 от 11.04.2022 г. към
ПДПП 01.11.2021 г.“ и е получена по сметка на „Ди Си Лукс М“ ЕООД на
15.04.2022 г. като е осчетоводена на същата дата. Сумата от 124 041,48 лева е
преведена от „ГлоБул Фарма“ ЕООД на 21.04.2022 г., с основание за превода
„Втора вноска по Анекс 1 от 11.04.2022 г. към ПД от 01.11.2021г.“, като тя е
получена по сметка на „Ди Си Лукс М“ ЕООД и е осчетоводена на 21.04.2022
г. Сумата от 124 041,48 лева е преведена от „ГлоБул Фарма“ ЕООД на
04.06.2022 г., с основание за превода „Трета вн. по дог. за покуп. имот от
01.11.2021 г. и анекс 1 от 11.04.2022 г.“, получена е по сметка на „Ди Си Лукс
М“ ЕООД и е осчетоводена на 06.06.2022 г. Сумата 124 041,48 лева е
преведена от „ГлоБул Фарма“ ЕООД на 12.07.2022 г., с основание за превода
„4-та вн. по дог.за покуп. имот от 01.11.2021 г. и анекс 1 от 11.04.2022 г.“,
получена е по сметка на „Ди Си Лукс М“ ЕООД и е осчетоводена на
12.07.2022 г. Сумата от 124 041,48 лева е преведена от „ГлоБул Фарма“ ЕООД
на 20.09.2022 г., с основание за превода „5-та вн. по дог. за покуп. имот от
01.11.2021 г. и анекс 1 от 11.04.2022 г.“, получена е по сметка на „Ди Си Лукс
М“ ЕООД и е осчетоводена на 20.09.2022 г. Сумата от 124 041,48 лв. е
преведена от „ГлоБул Фарма“ ЕООД на 07.12.2022 г., с основание за превода
„6-та вн. по дог. за покуп. имот от 01.11.2021 г. и анекс 1 от 11.04.2022 г.“
получена е по сметка на „Ди Си Лукс М“ ЕООД и е осчетоводена на
07.12.2022 г. Сумата от 124 041,48 лева е преведена от „ГлоБул Фарма“
ЕООД на 21.01.2023 г., с основание за превода „7-ма вн. по дог. за покуп. имот
от 01.11.2021 г. и анекс 1 от 11.04.2022 г.“, като е получена по сметка на „Ди
Си Лукс М“ ЕООД на 23.01.2023 г., и е осчетоводена с дата 21.01.2023 г.
Сумата от 44 041,48 лева е преведена от „ГлоБул Фарма“ ЕООД на 06.04.2023
г., с основание за превода „ЧП към 8 вн. по дог. за покуп. имот от 01.11.2021 г.
и анекс 1 от 11.04.2022 г.“ получена е по сметка на „Ди Си Лукс М“ ЕООД и е
осчетоводена на 06.04.2023 г. Сумата от 80 000,00 лева е преведена от
„ГлоБул Фарма“ ЕООД на 28.04.2023 г., с основание за превода „Допл. 8 вн. по
дог. За покуп. имот от 01.11.2021 г. и анекс 1 от 11.04.2022 г.“ , като е получена
по сметка на „Ди Си Лукс М“ ЕООД на 28.04.2023 г. и е осчетоводена на
същата дата. За така получените суми са били издадени 24 бр. фактури на
обща стойност 1 054 352.58 лева, от които: Фактура №**********/29.05.2021
г. за сумата от 30 315.37 лева, с вписано основание “ Депозит за офис, склад,
ателие 3 и 4 ап.3,9,26,27“ ; Фактура №**********/01.11.2021 г. за сумата от 63
447.62 лева, от тях: 52 873.02 лева стойност без ДДС и 10 574.60 лева ДДС, с
вписано основание “ По предварителен договор 50%“; Фактура
№**********/01.12.2021 г. за сумата от 18 447.61 лева, от тях: 15 373.01 лева
12
стойност без ДДС и 3 074.60 лева ДДС, с вписано основание “ По договор“;
Фактура №**********/04.01.2022 г. за сумата от 45 000.00 лева, от тях: 37
500.00 лева стойност без ДДС и 7 500.00 лева ДДС, с вписано основание “ По
договор“; Фактура №**********/01.05.2022 г. за сумата от 28 851.62 лева, от
тях: 24 043.02 лева стойност без ДДС и 4 808.60 лева ДДС, с вписано
основание “Имоти по договор“; Фактура №**********/11.04.2022 г. за сумата
от 124 041,48 лева, от тях: 103 367,90 лева стойност без ДДС и 20 673,58 лева
ДДС, с вписано основание “Имоти по договор“; Фактура
№**********/06.06.2022 г. за сумата от 64 041,48 лева, от тях: 53 367,90 лева
стойност без ДДС и 10 673,58 лева ДДС, с вписано основание “Имоти по
договор“; Фактура №**********/01.07.2022 г. за сумата от 36 000,00 лева, от
тях: 30 000,00 лева стойност без ДДС и 6 000,00 лева ДДС, с вписано
основание “Имоти по договор“; Фактура №**********/01.08.2022 г. за сумата
от 24 000,00 лева, от тях: 20 000,00 лева стойност без ДДС и 4 000,00 лева
ДДС, с вписано основание “Имоти по договор“; Фактура
№**********/01.09.2022 г. за сумата от 86 041,48 лева, от тях: 71 701,23 лева
стойност без ДДС и 14 340,25 лева ДДС, с вписано основание “Имоти по
договор“; Фактура №**********/10.11.2022 г. за сумата от 38 000,00 лева, от
тях: 31 666,67 лева стойност без ДДС и 6 333,33 лева ДДС, с вписано
основание “Имоти по договор“; Фактура №**********/10.11.2022 г. за сумата
от 54 041,48 лева, от тях: 45 034,57 лева стойност без ДДС и 9 006,91 лева
ДДС, с вписано основание “Имоти по договор“; Фактура
№**********/02.12.2022 г. за сумата от 70 000,00 лева, от тях: 58 333,33 лева
стойност без ДДС и 11 666,67 лева ДДС, с вписано основание “Имоти по
договор“; Фактура №**********/01.01.2023 г. за сумата от 70 041,48 лева, от
тях: 58 367,90 лева стойност без ДДС и 11 673,58 лева ДДС, с вписано
основание “Имоти по договор“; Фактура №**********/01.02.2023 г. за сумата
от 37 200,00 лева, от тях: 31 000,00 лева стойност без ДДС и 6 200,00 лева
ДДС, с вписано основание “Имоти по договор“; Фактура
№**********/01.03.2023 г. за сумата от 44 241,48 лева, от тях: 36 867,90 лева
стойност без ДДС и 7 373,58 лева ДДС, с вписано основание “Имоти по
договор“; Фактура №**********/02.09.2023 г. за сумата от 24 000,00 лева, от
тях: 20 000,00 лева стойност без ДДС и 4 000,00 лева ДДС, с вписано
основание “Имоти по договор“; Фактура №**********/01.05.2024г. за сумата
от 21 558,52 лева, от тях: 17 965,43 лева стойност без ДДС и 3 593,09 лева
ДДС, с вписано основание “Имоти по договор“; Фактура
№**********/01.06.2024 г. за сумата от 25 142,00 лева, от тях: 20 951,67 лева
стойност без ДДС и 4 190,33 лева ДДС, с вписано основание “Имоти по
договор“; Фактура №**********/01.08.2024 г. за сумата от 11 000,00 лева, от
тях: 9 166,67 лева стойност без ДДС и 1 833,33 лева ДДС, с вписано основание
“Имоти по договор“; Фактура №**********/01.09.2024 г. за сумата от 34
418,80 лева, от тях: 28 682,33 лева стойност без ДДС и 5 736,47 лева ДДС, с
вписано основание “Имоти по договор“; Фактура №**********/01.10.2024 г.
за сумата от 60 480,68 лева, от тях: 50 400,57 лева стойност без ДДС и 10
080,11 лева ДДС, с вписано основание “Имоти по договор“; Фактура
№**********/02.05.2023 г. за сумата от 28 041,48 лева, от тях: 23 367,90 лева
13
стойност без ДДС и 4 673,58 лева ДДС, с вписано основание “Имоти по
договор“; Фактура №**********/02.07.2023 г. за сумата от 16 000,00 лева, от
тях: 13 333,33 лева стойност без ДДС и 2 666,67 лева ДДС, с вписано
основание “Имоти по договор“.
Тези общо 24 Фактури са осчетоводени като вземания по дебита на
сметка 411 „Клиенти“ – общо 1 054 352,58 лева срещу кредитиране на сметка
412 „Клиенти по аванси“ с общо 883 679,71 лева и сметка 4532 „Разчети за
ДДС-продажби“ с общо 170 672,86 лева. От общо 24-те фактури, 22 бр. на
обща стойност с ДДС 963 555,98 лева са отразени в дневниците за продажби,
като е посочена данъчна основа за облагане общо 802 963,77 лева и е
начислен общо 160 592,21 лева ДДС. Начисленият ДДС от „Ди Си Лукс М“
ЕООД с подадените дневници за продажбите е на обща стойност 160 592,21
лева от тях: 147 072,32 лева, представляват общ сбор на ДДС по декларирани
фактури в месеци, за които дължимото ДДС е изцяло внесено или прихванато
с насрещно вземане от НАП, а 13 519,89 лева, представляват общ сбор на
ДДС по декларирани 3 фактури в месеци, за които дължимото ДДС не е
внесено към 17.10.2024 г. (Фактура № **********/01.05.2024 г. с данъчна
основа 17 965,43 лева и начислен данък 3 593,09 лева; Фактура №
**********/01.06.2024 г. с данъчна основа 20 951,67 лева и начислен данък 4
190,33 лева; Фактура № **********/01.09.2024 г. с данъчна основа 28 682,32
лева и начислен данък 5 736,47 лева) От общо 24-те фактури, 2 бр. не са
отразени в дневниците за продажби: Фактура №**********/29.05.2021 г. за
сумата от 30 315.37 лева. Дружеството не е регистрирано по ЗДДС към датата
на издаване на фактурата; Фактура №**********/01.10.2024 г. с данъчна
основа 50 400,57 лева и 10 080,11 лева ДДС, която следва да се включи в
дневника за продажбите за м.10.2024 г., който не е подаден към датата на
заключението.
В съдебното заседание вещото лице допълва, че за апартамент № 26
няма преведена сума – 31 500 така както е посочено в задачата и в
нотариалния акт, като има плащания, които са отнесени за продажбата, т.е.
платен е апартамент № 25, но в счетоводството тези плащания са отнесени и
по фактура за апартамент № 26. Сочи, че не е обичайна практика за получени
по банков път плащания, фактурите да се издават с месеци, понякога и с
година закъснение, като това е нарушение на закона за ДДС. Изискването е да
се издаде до 5 дни от датата на плащането или в момента на данъчното
събитие, което значи, че когато е авансово плащането, то трябва да е поне в
месеца, в който е получено плащането и да се внесе дължимият данък ДДС,
т.е. в тази част ответното дружество е в нарушение на ЗДДС.
Съгласно приетата съдебно-оценителна експертиза, средната продажна
цена към 18.12.2023г. на недвижими имоти със сходни на процесния
апартамент 26 характеристики, изградени до етап на „груб стоеж“, находящи
2
се на територията на гр.София е 2 293.46 лв./м. Себестойността на
Апартамент 26, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.1896.1191.2.26, до степен на завършеност „груб строеж“, е 55 264.18 лв.,
а себестойността на Апартамент 25, представляващ самостоятелен обект в
14
сграда с идентификатор 68134.1896.1191.2.25, до степен на завършеност „груб
строеж“ е 23 950.62 лв. В съдебното заседание вещото лице се поправя, че на
стр. 2 от заключението, където е записано „средни цени за гр. София“,
„двустайни апартаменти“, е допусната техническа грешка по отношение на
ап. 26, като не е посочил цифрата, която трябва да бъде 3528,41 лв. На
следващия ред по същия начин не е записана цифрата, която трябва да бъде
3407,06 лв. Добавя, че за целите на заключението е използвал данни от
агенция „Мирела“, защото само при нея има информация на база реално
сключени сделки, а не на офертни цени. Сочи, че е пропуснал да включи в
таблица № 2, апартамент 15, който е с площ 74,95 кв.м. Това променя
процента на обезщетение и означава, че стойността на отстъпеното право на
строеж на апартамент 26 е близо 13 000 лв. В таблица № 3, на ред 18, сумата
на обезщетението е 12 815,31 лв., или стойността на апартамента е 59 115,77
лв. Това рефлектира върху стойностите в таблица № 4. В таблица № 4, на ред
18, стойността става 5553,95 лв. Пазарната стойност става 25 619,84 лв. При
различните стойности на процент на обезщетение, 21 и 31, не се променя
стойността на кв.м. застроена площ. В таблица № 3, т. 4, „Разходи за
инвестиционно проектиране“, няма проектиране на Акт 14 и Акт 16, има
проектиране до Акт 16. Уточнява, че в управление на инвестиционния процес
има административни разходи във всяко едно дружество, а правни,
административни и други непредвидени разходи са таксите, които съпътстват
строежа, и те са теоретично изведени.
При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до
следните правни изводи:
Добрите нрави са неписани общовалидни морални норми, които
съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за
оценка на сделките. Съгласно съдебната практика нееквивалентността на
престациите може да бъде пример за нарушение на добрите нрави, водещ до
нищожност на сделката по смисъла на чл.26, ал.1 от ЗЗД, но е необходимо да
бъдат съблюдавани установените от тази практика критериите, по които се
преценява кога престациите са нееквивалентни до степен, предизвикваща
нищожност на сделката. Такива критерии са необходими, тъй като в противен
случай преценката на съда би заменила волята на страните. По този начин би
се накърнил принципът на свободата на договарянето /чл.9 от ЗЗД/, защото
еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се
съобразява с техния правен интерес.
В съдебната практика като такъв критерий е възприета изключително
голямата разлика в престациите. Тази неравностойност на престациите би
следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация.
Следователно, значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации,
която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице,
когато насрещната престация е практически нулева. Когато престацията не е
толкова незначителна, съдът може само да извършва преценка, дали не е
налице сделка при явно неизгодни условия, сключена поради крайна нужда
/унищожаемост по чл.33 от ЗЗД/, ако такъв иск е предявен.
15
В обобщение може да се посочи, че само наличието на
нееквивалентност на насрещните престации според представата на съда не е
достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради
противоречие с добрите нрави. Известна обективна нееквивалентност е
допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за
равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния
интерес. При най-високата степен на нееквивалентност на престациите
съществува такова съотношение, че едната от тях е незначителна и
практически нулева. Тогава, ако сделката не е симулативна като прикриваща
дарение, тя е нищожна поради противоречие с добрите нрави.
Значителната липса на еквивалентност в насрещните престации при
двустранните договори може да се приеме за противоречие с добрите нрави,
доколкото те са определени като граница на свободата на договаряне,
предвидена в чл. 9 от ЗЗД. Свободата на договарянето пък е рамкирана и от
императивните разпоредби на закона. Така при преценка действителността на
двустранните възмездни договори относно това дали са накърнени добрите
нрави, следва съдът да преценява действителната воля на страните, защото
нормата на чл. 20 от ЗЗД го задължава при тълкуване на договорите да
установява действителната обща вола на страните, формирана от всичките им
уговорки, да се отчита взаимната им връзка и целта на договора.
Доколкото възмездните сделки и в частност продажбата е каузална
сделка, то следва да се съобразява при преценката на действителността й
целта, а тя най-често е свързана с удовлетворяване на допустим от закона
интерес за страните. Преценката дали нееквивалентността е значителна следва
да се извършва именно при съобразяване на преследваната от страните цел, т.
е. удовлетворяване на значим допустим от закона интерес. В този смисъл са и
решение № 1444 от 4.11.1999 г. по гр.д. № 753/1999 г. на Пето Г.О. на ВКС;
решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр.д. №1208/2009 г. на ІІІ Г.О. на
ВКС; решение 119 от 22.03.2011 г. по гр.д. № 485 по описа за 2010 г. на І Г.О.
на ВКС; решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д. № 4277 по описа за 2008 г. на
І Г.О. и решение №24/09.02.2016г., по гр.д.№2419 по описа на I Г.О. на ВКС.
В настоящия случай, предвид установеното от фактическа страна, и
тълкуването на договорите за покупко-продажба на апартаменти 25 и 26,
предварителните договори за покупко-продажба сключени между
ответниците, договорите за строителство и извършване на довършителни
работи, относно действителната воля на страните по тях, се налага извода, че
нееквивалентността на престациите по Договор за покупко-продажба на
недвижим имот, сключен под формата на Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот №14, том VIII, рег.№8391, дело №899/2023г. по описа на
нотариус Х. В. с рег. №628 съгласно регистъра на Нотариалната камара е
значителна, защото преследваната от страните цел е била да се прехвърли
собствеността върху този недвижим имот без за него от страна на купувача да
бъде заплатена каквато и да било цена.
16
Това е така, тъй като въпреки, че „Ди Си Лукс М“ ЕООД на 23.10.2023г.
е прехвърлил с договор за покупко-продажба сключен в изискуемата форма за
валидност на сделката в полза на Д. И. апартамент 25, за който последният с
банкови преводи на 03.10.2022г. за сумата от 20363 лв. и на 06.03.2023г. за
сумата от 11 319 лв. в изпълнение на поетите задължения в сключените преди
това между същите страни предварителен договор от 05.09.2022г. и договор за
строителство от 05.09.2022г. е заплатил договорената цена, страните са приели
по повод плащането на цената за апартамент 26, че тя е заплатената такава за
апартамент 25. Така заплатената цена за апартамент 25 обаче не може да бъде
предмет на прихващане със задължението за заплащане на продажната цена на
апартамент 26, защото продавачът „Ди Си Лукс М“ ЕООД няма насрещно
задължение да върне получената за продажбата на апартамент 25 цена на
купувача И.. В случая не може да се говори и за наличието на обективна
новация, защото задължението за заплащането на цената на апартамент 26 не
може да бъде заменено по взаимно съгласие на страните със задължението за
заплащане на цената на апартамент 25, защото такова задължение не
съществува. Цената на апартамент 25 е заплатена преди сключването на
договора в нотариална форма и с това е изпълнено задължението на купувача
по този договор. Последното задължение не съществува към момента на
продажбата на апартамент 26, за да може да бъде извършена новация.
Отделно от изложеното по-горе, следва да се има предвид, че дори след
изтичането на една година от сключването на предварителния договор за
покупко-продажба на апартамент 26 между ответниците, Д. И. не е
прехвърлил обратно на дружеството апартамент 25, нито е продал този имот,
нито е изплатил отново сумата от 20 000 лв., представляваща цената на този
апартамент.
Предвид тези факти се налага извода, че ответниците са сключили
сделката по покупко-продажба на апартамент с идентификатор
68134.1896.1191.2.26 с цел купувачът да не заплати никаква цена за този имот,
но собствеността да бъде прехвърлена, за да не може същият обект да бъде
продаден на ищцовото дружество в изпълнение на сключения преди това с
него предварителен договор и анекси към него, а това не представлява
допустим от закона интерес на страните по този договор. При това, с оглед на
констатираната значителна нееквивалентност на престацията на купувача по
тази сделка и липсата на индиции тя да е симулативна като прикриваща
дарение, съдът намира, че тя е нищожна поради противоречието й с добрите
нрави. Затова предявеният главен иск следва да бъде уважен.
Предвид основателността на предявения главен иск, съдът не дължи
произнасяне по предявените при условията на евентуалност искове с правни
основания чл.26, ал.2, пр.V ЗЗД и чл.135, ал.1 ЗЗД.
На основание чл.78,ал.1 ГПК в полза на ищеца следва да бъдат
присъдени направените от него разноски по делото. По повод на
релевираното от насрещната страна възражение за прекомерност на
заплатеното в полза на процесуалния представител на ищеца адвокатско
възнаграждение съдът намира, че то е основателно само десежно
претендираното възнаграждение за производството по допускане на
17
обезпечение на бъдещ иск, което от 2160 лв. предвид сравнително ниската
правна и фактическа сложност на обезпечителното производство следва да
бъде редуцирано до 500 лв. По отношение на заплатеното адвокатско
възнаграждение от страна на ищеца в полза на поцесуалния му представител в
исковото прозводство в размер на 3840 лв., съдът намира, че поради по-
високата правна и фактическа сложност на спора, броя на заседанията по
делото и материалния интерес по него, то не следва да бъде намалявано.
Затова в полза на ищеца следва да бъдат присъдени разноски по делото в общ
размер на 6708,72 лв., представляваща разноски по делото за внесени
държавни такси, депозити за вещи лица, адвокатски възнаграждения в
исковото и производството по обезпечение на бъдещ иск.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА по иск предявен от „ГлоБул Фарма“ ЕООД, ЕИК
********* срещу „Ди Си Лукс М“ ЕООД, ЕИК ********* и Д. П.И., ЕГН
**********, нищожността на Договор за покупко-продажба на недвижим
имот, сключен под формата на Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот №14, том VIII, рег.№8391, дело №899/2023г. по описа на
нотариус Х. В. с рег. №628, съгласно регистъра на Нотариалната камара, на
основание чл.26, ал.1, пр.III ЗЗД, поради противоречието му с добрите нрави.
ОСЪЖДА „Ди Си Лукс М“ ЕООД, ЕИК ********* и Д. П.И., ЕГН
********** да заплатят на „ГлоБул Фарма“ ЕООД, ЕИК ********* сумата
от 6708,72 лв., представляваща разноски по делото в исковото производство и
в това по обезпечение на бъдещия иск-гр.д.№4402/2024г. по описа на СРС.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му
на страните, пред Апелативен съд-София.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
18