№ 5546
гр. София, 28.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 90 СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ
като разгледа докладваното от ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ Гражданско дело №
20241110104963 по описа за 2024 година
Предявен е установителен иск с правно основание чл. 422 от ГПК вр. чл.
61, ал. 2 от ЗЗД.
Софийският районен съд е сезиран с искова молба от С. Д. И. с ЕГН:
********** и адрес: **********, срещу ЕС на гр. София, ., чрез
представителя ХОУМ МЕНИДЖМЪНТ БГ ЕООД с . и адрес: ********** за
установяване на вземането й за сумата 78,00 лева (седемдесет и осем лева),
представляваща главница за част от заплатен аванс за извършена финансова
ревизия на касата на етажната собственост, извършена на 10.04.2021 г., ведно
със законна лихва за период от 02.11.2023 г. до изплащане на вземането, за
която сума е издадена заповед по реда на чл. 410 от ГПК от 13.11.2023 г. по
ч.гр.д. № 60635/2023 г. по описа на СРС, 90 с-в.
В исковата молба се твърди, че на 28.09.2019 г. е взето Решение, след
проведено Общо събрание на съсобствениците в Етажната собственост, да се
сключи договор за управление и поддръжка с дружество „Хоум Мениджмънт
БГ“ ЕООД, за предоставяне на услугата професионален домоуправител.
Решението е взето единодушно при спазване на законовите разпоредби.
Подписан е договор на 30.09.2019 г.
Ищцата твърди, че е собственик на самостоятелен обект – апартамент №
53, находящ се в сграда в режим на Етажна собственост на адрес: гр. София,
.“. Към настоящия момент между Етажната собственост и „Хоум
Мениджмънт БГ“ ЕООД, . е подписан договор за поддръжка на общи части и
управление на етажна собственост, като по силата на същия на дружеството е
възложено да изпълнява функциите на управител (професионален
домоуправител) на етажната собственост.
На 02.03.2021 г. е проведено общо събрание на етажната собственост,
1
при спазване на разпоредбите на ЗУЕС, за което е съставен протокол, като в
точка 3 от дневния ред е взето решение за избор на контролен съвет на
етажната собственост, съгласно чл. 11, ал. 3 и чл. 24, ал. 7 от ЗУЕС. В точка 4
от дневния ред е взето решение за извършване на ревизия на касата на
Етажната собственост за периода от месец януари 2019 г. до месец февруари
2021 г., като на избрания контролен съвет е възложено да се обърне към
компетентна и лицензирана фирма за извършване на финансовата ревизия.
На 21.03.2021 г. е проведено заседание на контролния съвет на Етажната
собственост, на което е одобрена представената оферта за провеждане на
финансова ревизия от външен изпълнител, а именно: „Универсум В“ ЕООД.
Стойността на услугата е в размер на 300,00 лв. (триста лева), като от тях
270,00 лв. (двеста и седемдесет лева) са за извършване на пълна финансова
ревизия, а 30,00 лв. (тридесет лева) са за изготвяне на доклад. Сумата следва
да бъде заплатена от касата на Етажната собственост.
На 21.03.2021 г. е изготвена и разпространена покана във връзка с чл. 25,
ал. 5 от ЗУЕС за контрол на касата веднъж годишно, в която изрично са
помолени, в срок до 07.04.2021 г., касиерът и останалите лица, отговорни за
документацията на Етажната собственост, да предоставят всички налични при
тях документи, за да бъде извършена надлежно ревизията. В поканата изрично
е помолен касиерът на Етажната собственост да предостави авансово плащане
в размер на 50 % (петдесет процента) от стойността на ревизията или левовата
равностойност от 150,00 лв. (сто и петдесет лева) в срок 07.04.2021 г. На
01.04.2021 г. е предадена поискана сума в размер на 150,00 лв. (сто и петдесет
лева) на член на контролния съвет. На 07.04.2021 г. е изготвена и
разпространена покана за провеждане на гласуваната ревизия на етажната
собственост, като са поканени всички желаещи да присъстват по време на
същата.
На 10.04.2021 г. е извършена финансовата ревизия на касата на Етажната
собственост. Поради недостатъчна наличност на суми в касата на Етажната
собственост, останалата част от 50 % (петдесет процента) от стойността на
ревизията или левовата равностойност от 150,00 лв. (сто и петдесет лева) е
заплатена както следва: 78,00 лв. (седемдесет и осем лева) от ищцата с нейни
лични парични средства; 72,00 лв. (седемдесет и два лева) от Мария Владова -
член на контролния съвет.
Според ищцата изложените обстоятелства водят до извод за
основателност на исковата претенция за възстановяване на сумата в размер на
78,00 лв. (седемдесет и осем лева) заплатени от нейна страна с нейни лични
парични средства в изпълнение на едно чуждо задължение. Направени са
редица опити за уреждане на взаимоотношенията между нея и останалите
съсобственици в Етажната собственост. Многократно възникналият проблем е
бил обсъждан на общи събрания на Етажната собственост, като ищцата е
претендирала възстановяване на сумата заплатена от нея за извършване на
ревизията. Давани са възможности за изпълнение на паричните задължения в
2
различни интервали от време, както и на разсрочени вноски. Към настоящия
момент претендираната сума в размер на 78,00 лв. (седемдесет и осем лева) не
й е заплатена.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от
ответниците, чрез управителя ХОУМ МЕНИДЖМЪНТ БГ ЕООД. Намират
иска за недопустим, тъй като ЕС не е регистрирана като юридическо лице и не
е самостоятелен правен субект. В условията на евентуалност намира, че видно
от представения протокол от общо събрание, проведено на 02.03.2021 г., е
взето решение за провеждане на пълна и финансова ревизия, като за целта е
назначен и Контролен съвет, чийто правомощия се припокриват с решението
за извършване на ревизия. Излага съображения, че е гласувано извършване на
ревизия, но не е гласувано от общото събрание да бъде извършен разход от
Етажната собственост. В тази връзка е представен протокол от заседание на
Контролния съвет на Етажната собственост, който няма изпълнителна сила за
членовете на Етажната собственост, доколкото излиза от правомощията на
органа.
В отговора на исковата молба са налице твърдения, че ЗУЕС допуска
определяне на възнаграждение на членовете на Контролния съвет, като
финансовото овъзмездяване на членовете на органа е само възможност на
общото събрание, като предварително се определят съответните
възнаграждения за това. В настоящия случай изборът на Контролен съвет е
безвъзмезден и не се дължи насрещна престация, а в тази връзка - не се дължи
и заплащане на ревизия от външна фирма, която не е одобрена от единствения
за това орган- Общо събрание на ЕС. С оглед горното намира, че настоящият
случай представлява самоволно решение на Контролния съвет, излизащо
извън компетенциите на органа. В този смисъл оспорва наличието на водене
на чужда работа без пълномощие, а напротив - намира, че от името на
членовете на Етажната собственост е възложена работа, без овластителите да
имат необходимата представителна власт и правомощия да волеизявяват от
името на Етажната собственост. Още повече - не са налице и основания за
суброгация или регрес на ищеца срещу Етажната собственост. Твърди, че С.
И. е нямала правен интерес да възлага твърдяната от нея ревизия по своя
преценка на фирма, която не е одобрена и не избрана от Общо събрание. В
конкретния случай липсвало и решение за одобрение на извършения от ищеца
разход. Отделно от това - законът допуска възстановяване на разходи на
собственик, които не са одобрени на Общо събрание, като редът е последният
да предяви иск срещу всеки собственик отделно - по аргумент на чл. 48, ал. 7
от ЗУЕС.
На следващо място - оспорва и възложената ревизия изобщо да е
извършена, като в полза на Етажната собственост не е издаван писмен доклад
и финансов контрол не е осъществен. Оспорва и размера на твърдяната
услуга.
Съдът, след като прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото
3
доказателства и обсъди доводите на страните съобразно разпоредбите на чл.
235, ал. 2 и ал. 3 от ГПК, установи следното от фактическа страна:
Установява се от приетия по делото нотариален акт № ., том I, рег. № .,
дело № . от 2000 г., съставен от нотариус . с рег. № . на НК, че .. е продал на С.
Д. И. следния свои собствен недвижим имот: апартамент № 53, находящ се в
гр. София, ж..
От приетия по делото протокол на общото събрание на собствениците в
етажна собственост, находяща се в гр. София, ... се установява, че на
02.03.2021 г. е проведено извънредно заседание на общо събрание на етажната
собственост, при дневен ред: вземане на решение за провеждане на пълна и
финансова ревизия по всички разпоредби на ЗУЕС; ревизията да бъде
проведена от външна легитимна и компетентна фирма; избор на Контролен
съвет, който да има правомощията да се обърне към външна фирма. Посочено
е, че поисканата ревизия цели да установи липсата на средства от касата на
етажната собственост. Видно от протокола по т. 1 етажните собственици са
взели решение да бъде проведена пълна и финансова ревизия по искане на
повече от 20% от собствениците в Етажната собственост и според
разпоредбите на ЗУЕС в срок до 31.05.2021 г., по т. 2 е взето решение
ревизията да бъде проведена от външна фирма (изпълнител), като съгласно т.
3 е взето решение за избор на състав на Контролния съвет, включващ .. и С. И.,
съответно членовете му са упълномощени да започнат работа по
осъществяване на предходните точки.
Установява се от приетия по делото протокол № 1 от заседание на
контролния съвет на етажна собственост, находяща се в гр. София, ..., че на
21.03.2021 г. е проведено събрание при следния дневен ред: провеждане на
пълна и финансова ревизия от „Универсум В“ЕООД за сметка на Етажната
собственост във връзка с решение на Общото събрание от 02.03.2021 г. На
посоченото събрание членовете на контролния съвет са взели единодушно
решение за одобряване на оферта за провеждане на финансова ревизия от
външен изпълнител – „Универсум В“ЕООД и възлагане провеждането на
ревизия.
От приетата по делото покана от 21.03.2021 г., съставена от Контролния
съвет, се установява, че е отправено изявление до касиера и останалите лица,
отговорни за документацията на Етажната собственост, да предоставят всички
налични при тях документи: домова книга, протоколи от общи събрания,
покани за общи събрания с дневния ред, кореспонденция с общината,
приходни и разходни документи, тетрадки, отчети и т. н. или да бъде
потвърдено присъствието им с документацията по време на провеждане на
ревизията, както и да бъде предоставено авансово плащане в размер на 50% от
стойността па ревизията в размер на 150 лв. до 01.04.2021 г.
Видно от приетата по делото разписка от 01.04.2021 г. сумата от 150 лева
с цел заплащане на възнаграждение за ревизия е предадена от касиера на ЕС
на . – председател на Контролния съвет.
4
Установява се от приетата по делото покана от 07.04.2021 г., съставена от
Контролния съвет, че на 10.04.2021 г., ще се проведе ревизия на Етажната
собственост от „Универсум В“ ЕООД, като е отправено изявление до всички
заинтересовани лица, че са поканени да участват.
От приетата по делото фактура № .. г., издадена от „Универсум В“ ЕООД
с получател ЕС, гр. София, ... се установява, че дължимото възнаграждение за
извършване на пълна ревизия на етажната собственост за 2 г. и 3 м. е в размер
на 270 лева, а за изготвяне на доклад за представяне от контрольора е в размер
на 30 лева. Посочено е, че от общо дължимата сума в размер на 300 лева е
платена сума 150 лева – авансово, както и 72 лева – частично плащане.
Остатъкът от 78 лева е посочено, че се плаща в брой от С. И., за което е
издаден и фискален бон.
Анализът на така установената фактическа обстановка налага следните
правни изводи:
Предявен е установителен иск с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл.
61, ал. 2 ЗЗД.
Воденето на чужда работа без пълномощие, уредено в разпоредбите на
чл. 60 - чл. 62 ЗЗД, е извъндоговорен източник на облигационни отношения и
представлява доброволно извършване на чужда работа без
натоварване/мандат. Определението на този правен институт се извежда от
нормите на чл. 60, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД, според които, който предприеме
управлението на работа, за която знае, че е чужда, без да е натоварен, е
длъжен да се грижи за нея, както ако би бил упълномощен, докато
заинтересуваният може да я поеме. Облигационното правоотношение от
воденето на такава чужда работа без пълномощие, се поражда между лицето,
което съзнателно предприема извършването й (управител/гестор), и лицето, в
чиято правна сфера се извършват действията (заинтересовано лице/доминус).
В чл. 61, ал. 1 ЗЗД са уредени задълженията на лицето, в чиято полза е
извършена работата (доминус), ако работата е била предприета уместно и е
била добре управлявана в чужд интерес, заинтересованият е длъжен да
изпълни задълженията, сключени от негово име, да обезщети управителя на
работата за личните задължения, които той е поел, и да му върне
необходимите и полезни разноски заедно с лихвите от деня на изразходването
им, като съобразно чл. 61, ал. 2 ЗЗД ако работата е била предприета и в
собствен интерес, заинтересуваният отговаря само до размера на
обогатяването му.
Всяка от страните следва да докаже положителните факти, които
твърди, като ищецът следва да докаже предпоставките на воденето на чужда
работа без пълномощие, като ищецът следва да установи при условията на
пълно и главно доказване следните правопораждащи факти: съществуването
на предпоставките на иска по чл. 61, ал. 2 от ЗЗД, а именно гесцията – че е
предприел уместно работата в интерес на длъжника, добре я е управлявал,
обогатяването на ответника, както и размера на иска, а ответникът следва да
5
докаже възраженията си против иска.
Установява се от събраните по делото доказателства, че ищцата е
собственик на самостоятелен обект в процесната жилищна сграда в режим на
етажна собственост, съответно на общото събрание на етажните собственици,
проведено на 02.03.2021 г. е взето решение да бъде извършена пълна и
финансова ревизия на касата на ЕС, поради установена липса на финансови
средства. В тежест на три етажни собственика, сред които и ищцата, е
възложено да изпълнят решението на етажната собственост.
При съвкупна преценка на събраните по делото доказателства съдът
прави извод, че за извършване на пълната и финансова ревизия е възникнало
облигационно правоотношение между „Универсум В“ ЕООД, в качеството на
изпълнител, и етажната собственост, находяща се в гр. София, ..., действаща
чрез С. И., в качеството на възложител, при уговорено възнаграждение в
размер на 300 лева. Установява се, че част от възнаграждението в размер на 78
лева е платено от ищцата С. И. с нейни лични парични средства, а ревизията е
проведена на 10.04.2021 г.
Предвид това съдът прави извод, че ищцата е предприела уместно
работата в интерес на длъжника, а и в свои собствен, доколкото видно от
мотивите към взетите решения на общото събрание от 02.03.2021 г. етажните
собственици са обсъждали необходимостта от провеждане на финансова
ревизия от независимо и безпристрастно трето лице, с цел счетоводен разчет
на набраните и разходвани средства в касата на етажната собственост поради
установени липси. Същевременно поетата работа е управлявана добре,
доколкото от доказателствата по делото се установява, че ищцата е поела
организацията по подготовката и извършването на ревизията от ангажираното
трето лице, съответно е сторила разходи (поела е и е изпълнила лично
задължение) вместо доминуса в размер на 78 лева. Посочената сума
несъмнено представлява обедняване за гестора и обогатяване за доминуса, тъй
като се касае за спестяване на разходи на етажната собственост по извършване
на финансова ревизия. Ето защо, в случая е изпълнен фактическият състав по
водене на чужда работа без пълномощие.
Направеното от ответника възражение, че проведената финансова
ревизия е част от задълженията на ищцата, в качеството й на член на избран от
общото събрание на етажната собственост контролен съвет, съответно същата
не би могла да делегира правомощията си, съдът намира за неоснователно.
Действително, съгласно чл. 24, ал. 5 ЗУЕС (в редакцията приложима спрямо
процесното правоотношение, обн. в ДВ бр. 14 от 17.02.2021 г.) контролният
съвет (контрольорът) извършва проверка на касата най-малко веднъж годишно
и представя на общото събрание доклад за резултатите от нея. Когато
етажната собственост няма контролен съвет (контрольор), общото събрание
определя измежду собствениците и ползвателите лица, които да извършат
проверката и да отчетат резултатите от нея. Посочената норма обаче не
изключва възможността проверката на касата да бъде възложена от избрания
6
контролен съвет на трето лице, което притежава необходимите знания и
умения за изпълнение на работата, в случая специализирано дружество за
счетоводство и одит. Още повече, с взетото на 02.03.2021 г. по т. 2 решение на
общото събрание на етажната собственост е определено именно външно и
независимо трето лице да изготви финансова ревизия на касата на етажната
собственост. Предвид това съдът намира, че действията на ищеца по
сключване на договор с трето лице („Универсум В“ ЕООД), което да изготви
ревизия на касата не излизат от правомощията й на член на контролния съвет.
На следващо място, направеното от ответника възражение, че в случая
липсва решение на общото събрание на етажните собственици, с което да се
одобрява разход и/или възнаграждение за извършване на ревизията, поради
което такова не се дължи, съдът намира за неоснователно. Съгласно чл. 11, ал.
1, т. 5 ЗУЕС в правомощията на общото събрание на етажната собственост е
да определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и
поддържането на общите части на сградата, като съгласно т. 11 от ДР на ЗУЕС
„Разходи за управление“ са разходите за консумативни материали, свързани с
управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и на
контролните органи и на касиера. В случая сторените разходи по заплащане на
възнаграждение на трето лице за изготвяне на финансова ревизия би могло да
се отнесе към разходите по управлението на етажната собственост, доколкото
касае проверка на дейността по набиране и разходване на средствата в
определения от общото събрание бюджет. Действително, в случая липсва
взето решение на общото събрание на етажната собственост по отношение на
сторения от ищцата разход по управление, но независимо от това,
заплащането му от ищеца без изричното съгласие и одобрение от ответника
следва да се възмезди по реда на чл. 61, ал. 2 ЗЗД – по правилата на водене на
чужда работа без пълномощие, като съдът съобразява, че работата е била
предприета уместно и в интерес на двете страни по спора.
Възражението на ответника, че ревизия не е извършена, съдът намира за
неоснователно. При съвкупна преценка на събраните по делото доказателства
(покана за присъствие на ревизия за 10.04.2021 г., издадена фактура и
фискален бон към нея) следва извод, че ревизията е възложена на третото лице
„Универсум“ ЕООД и същата е извършена на 10.04.2021 г.
Предвид гореизложеното, предявеният иск за сумата 78,00 лева
(седемдесет и осем лева), представляваща главница за част от заплатен аванс
за извършена финансова ревизия на касата на етажната собственост,
извършена на 10.04.2021 г. следва да се уважи изцяло.
С оглед изхода от настоящия спор и претенцията на ищеца за заплащане
на разноски, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, ответникът следва да бъде
осъден да заплати на ищеца разноски в размер на 428 лева, представляващи
заплатена държавна такса, банкови такси и уговорено и платено в брой
адвокатско възнаграждение за исково производство, както и разноски в размер
на 428 лева за държавна такса, банкови такси и уговорено и платено в брой
7
адвокатско възнаграждение за заповедно производство. Направеното от
ответника възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение, в
проведеното по делото открито съдебно заседание на 26.06.2024 г., съдът
намира за неоснователно предвид фактическата и правна сложност на делото,
обема на извършените от процесуалния представител на ищеца действия,
както и броя на проведените открити съдебни заседания.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иска с правно основание чл. 422 от
ГПК вр. чл. 61, ал. 2 от ЗЗД, предявен от С. Д. И., ЕГН: **********, с адрес:
гр. София, ., обл. София (столица), срещу ЕС на гр. София, ., чрез
представителя „Хоум Мениджмънт БГ“ ЕООД, . и адрес: гр. София, .., общ.
Столична, обл. София (столица), че ответникът дължи на ищеца сума в размер
на 78,00 лева (седемдесет и осем лева), представляваща главница за част от
заплатен аванс за извършена финансова ревизия на касата на етажната
собственост, извършена на 10.04.2021 г., ведно със законна лихва за период от
02.11.2023 г. до изплащане на вземането, за която сума е издадена заповед по
реда на чл. 410 от ГПК от 13.11.2023 г. по ч.гр.д. № 60635/2023 г. по описа на
СРС, 90 с-в.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ЕС на гр. София, ., чрез
представителя „Хоум Мениджмънт БГ“ ЕООД, . и адрес: гр. София, .., общ.
Столична, обл. София (столица) да заплати на С. Д. И., ЕГН: **********, с
адрес: гр. София, ., обл. София (столица) сума в размер на 428 лева,
представляваща съдебни разноски за исковото производство, и сума в размер
на 428 лева, представляваща съдебни разноски за заповедното производство
по ч.гр.д. № 60635/2023 по описа на СРС, 90 с-в.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред СГС в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8