Решение по дело №390/2012 на Окръжен съд - Благоевград

Решение

Производството е по предявени при условие на евентуалност два иска-главен иск с правно основание чл.93ал.2пр.2 ЗЗД,с цена на иска 27 519евро и евентуален иск с правно основание чл.55ал.1пр.3 ЗЗД във връзка с чл.88ал.1 ЗЗД и чл.87ал.1 ЗЗД,с цена на иска 20 163евро.

ИЩЦИТЕ А. М. Е. Г.,Ф. Г.,роден на ***1969год. и Ж. С. Г.,Ф. Г.,родена на 13.І.1965год.,чрез пълномощникът им А.И. Т.,твърдят в исковата молба,че на 1.VІІІ.2008год. са сключили,в качеството им на купувачи,предварителен договор за продажба на недвижим имот,с ответника „В.“ООДГ.С.,ЕИК***,който в качеството му на продавач се е задължил да построи и продаде на купувачите индивидуален жилищен недвижим имот,представляващ апартамент №55,находящ се в новострояща се жилищна сграда,с търговско наименование „Горска поляна“.Цената на жилищния имот е 67 210евро.Твърдят,че до настоящия момент са изпълнявали точно и надлежно всички свои задължения,произтичащи от договора,като са изплатили изцяло авансово дължимата първа вноска от продажната цена в размер на 20 163евро.Сумата от 2 000евро от първата вноска е платена преди сключване на договора,като декларативното волеизявление в чл.4 от страна на продавача има силата на разписка и потвърждение,с които се установява плащането.Останалата част от първата вноска в размер на 18 163евро е заплатена чрез адвокатско дружество „Манзанарес интернешънъл лойърс“ Кралство Испания,за което ищците представят надлежни платежни документи.Съгласно чл.4 от предварителния договор платената първа вноска от продажната цена представлява задатък по смисъла на чл.93 ЗЗД.Ищците твърдят,че сключеният предварителен договор е от смесен характер и обективира от една страна предварителен договор за продажба на недвижим имот и от друга страна-договор за изработка.Задълженията,които са вменени на ответника-продавач са следните:да се прехвърли на купувачите собствеността на процесното жилище,след което да им бъде предадено владението,да се построи и въведе в експлоатация процесното жилище,да се извършат всички довършителни строителни работи,посочени в чл.8 от договора,в това число да се монтира душ кабина,мивка,тоалетна в банята,както и да се закупи и монтира пълно обзавеждане на апартамента и локална охранителна система.Ищците твърдят,че до настоящия момент ответникът не е изпълнил нито едно от своите задължения по договора.При изграждането на апартамента и приемането на обекта в експлоатация,продавачът е бил длъжен да предаде изработеното на купувачите и да даде отчет за извършеното в съответствие с договора за изработка,след което съгласно чл.7 от договора е следвало,във връзка с прехвърляне на правото на собственост и предаването на продадения апартамент,в съответствие с чл.187 ЗЗД,да бъде сключен двустранно подписан приемо-предавателен протокол.Тъй като ответникът не е изпълнил тези свои задължения,то и ищците не са платили втората вноска от продажната цена на апартамента.С исковата молба по Г.д.№5/2012год. по описа на СОС,ищците са се отказали от сключения на 1.VІІІ.2008год. предварителен договор и са прекратили съществуващото между страните облигационно правоотношение.На основание чл.93 ЗЗД са претендирали заплащането на 12 807евро,представляваща част от притезанието от 40 326евро,което е двойния размер на платения задатък,който съгласно чл.93 ЗЗД ответникът е длъжен да плати на ищците.С влязло в сила решение№314/6.VІІІ.2012год. по Г.д.№5/2012год. на Смолянския окръжен съд ответника „В.“ООДГ.С. е осъдено да заплати на ищците 12 807евро,частичен иск от 40 236евро,задатък в двоен размер,вследствие на отказ от сключения на 1.VІІІ.2008год. предварителен договор за продажба на недвижим имот,както и разноски по делото.Ето защо за ищците е налице правен интерес да предявят настоящия частичен иск за сумата 27 519евро,представляваща останалата част от 40 236евро,представляща двойния размер на платения задатък,който се дължи на основание чл.93 ЗЗД при отказване от сключения на 1.VІІІ.2008год. предварителен договор.В случай,че този частичен иск не бъде уважен от съда,то при условие на евентуалност ищците претендират сумата 20 163евро,въз основа на отпаднало правно основание,поради разваляне на сключения на 1.VІІІ.2008год. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.Ето защо ищците молят Смолянският окръжен съд да постанови решение,с което да осъди ответника да им заплати сумата 27 519евро,представляваща част от общия размер на притезанието от 40 326евро,на основание отказване от сключения на 1.VІІІ.2008год. предварителен договор за продажба на недвижим имот и връщане от продавача на купувача на получения по договора задатък в двоен размер,ведно със законната лихва върху сумата,считано от датата на предявяване на иска-14.І.2013год. до окончателното и изплащане и съдебните разноски по водене на делото в настоящата съдебна инстанция,съгласно списъка по чл.80 ГПК.При условието на евентуалност,като обусловен иск моли Смолянският окръжен съд да постанови решение,с което да осъди ответника да му заплати сумата 20 163евро,дължима въз основа на отпаднало правно основание,поради разваляне на сключения на 1.VІІІ.2008год. предварителен договор за продажба на недвижим имот,ведно със законната лихва за забава от деня на предявяване на иска-14.І.2013год. до окончателното изплащане на сумата.

ОТВЕТНИКЪТ “В.“ООДГ.С.,ЕИК***,представлявано от управителя В. А. К.,чрез пълномощника А.З. С. подава писмен отговор вх.№1183/12.ІІІ.2013год. на исковата молба.Ответникът счита предявените искове за неоснователни и недоказани,като моли съда да ги отхвърли изцяло и му присъди направените по делото разноски.Счита,че ищците са неизправна страна по предварителния договор от 1.VІІІ.2008год.,ето защо те не могат да претендират задатъка в двоен размер.Представя писмени доказателства,от които се установява,че срокът за въвеждане в експлоатация на „Ваканционно селище“-първи етап,източна сграда е спазен.Ответникът е бил готов да изпълни своето задължение,като прехвърли правото на собственост върху процесния апартамент на ищците.Но те не са платили дължимата втора вноска по предварителния договор.Освен това те не са предприели никакви действия по заплащане на дължимата вноска и изявления за сключване на окончателен договор.Напротив-те заявяват,че се отказват от договора,въпреки,че са неизправната страна по него.Ето защо те нямат правно основание да искат връщане на капарото в двоен размер,тъй като съгласно чл.93 ЗЗД само страната,която е изпълнила задълженията си може да претендира връщането му от другата страна.Като изправна страна по договора и на основание чл.93ал.3 ЗЗД ответникът може да задържи задатъка,тъй като ищците се отказват изрично от договора и са неизправната страна-не са заплатили втората вноска по договора.Ответникът предлага изпълнение по чл.87ал.3 ЗЗД на задължението си да прехвърли имота в съответната нотариална форма при изпълнение от страна на купувачите на задължението за заплащане на втора вноска по договора.За него е налице интерес от изпълнение на сключения предварителен договор.Представя доказателства,че сделки с отделни апартаменти в сградата вече са сключени.Признава,че е получил първата вноска/капаро/ по предварителния договор,в размер на 18 163евро,както и резервационния депозит в размер на 2 000евро,ето защо счита,че доказателства за тези обстоятелства не са необходими по делото.

Смолянският окръжен съд като взе предвид изложеното в исковата молба от ищците и техният пълномощник А.И.Т.,становището на ответника и неговият пълномощник А.З.С.,обсъди събраните по делото писмени доказателства,в тяхната съвкупност и поотделно,на основание чл.235 ГПК,направи следните фактически и правни изводи:

Безспорно се установи по делото,че на 1.VІІІ.2008год. между „В.“ООДГ.С.,ЕИК***,като продавач и А. М. Е. Г. и Ж. С. Г.,Ф. граждани,като купувачи е сключен предварителен договор за покупко-продажба на следният недвижим имот:апартамент№**,находящ се на пети етаж от монолитна жилищна сграда-жилищен комплекс,във вилно селище „Горска поляна“,която ще бъде построена в собствения на продавача поземлен имот с площ 3 381кв.м.,находящ се в м. „К.“,съставляващо имот кад.№1930 по картата на землището на Г.С.,ЕКАТТЕ ****,който апартамент се състои от следните помещение:спалня,дневна,сервизно помещение/баня и тоалетна/ с обща площ 69.26кв.м.,от които застроена площ 51.90кв.м. заедно с 17.36кв.м. идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху земята,в завършен вид съгласно описанието,посочено в обяснителната записка за вилно селище „Горска поляна“,м.“К.“,к.к.Пампорово,Г.С.,фаза „Идеен проект“,изготвен от „АДС“ООДГ.Пловдив,представляващ неразделна част от договора.Съгласно чл.3 от договора продажната цена на апартамента е 67 210евро,като в посочената цена е включена стойността на локалната охранителна система,ДДС,6%гарантиран наем за 1година,считано от 20.ХІІ.2008год. и пълно обзавеждане на апартамента.Съгласно чл.4 от договора купувачите са се задължили да изплатят сумата по чл.3,както следва:първа вноска-при подписване на договора в размер на 18 163евро,представляващи 30% от продажната цена,след като е приспадната сумата 2 000евро,платена авансово от купувачите,като депозит.И втора вноска в размер на 47 047евро,представляващи 70% от продажната цена на апартамента,която да се заплати при подписване на окончателния договор във формата на нотариален акт.Страните са се споразумели,че първата вноска представлява задатък по смисъла на чл.93 ЗЗД.А внасянето на втората вноска ще стане едновременно със сключването на окончателния договор за имота във формата на нотариален акт.Ответникът не оспорва,че е получил сумата 2 000евро преди подписване на предварителния договор,както и първата вноска от продажната цена в размер на 18 163евро.Съгласно чл.5 от договора купувачите са се задължили да приемат владението на недвижимия имот,когато имотът бъде изпълнен във вида,описан в обяснителната записка за вилно селище „Горска поляна“,в м.“К.“,к.к.Пампорово,Г.С.,фаза „Идеен проект“ към инвестиционния проект,изготвен от „АДС“ООДГ.Пловдив,който е неразделна част от предварителния договор.За целта продавачът е следвало да изпрати на купувачите писмена покана с обратна разписка за приемане на имота,в който се дава срок от 7 до 14дни да се явят и да го приемат.Съгласно чл.7 от договора продавачът се е задължил да предаде на купувачите имота с приемо-предавателен протокол в деня на подписване на нотариалния акт за продажба.Продавачът се е задължил да осигури приемането на сградата с разрешение за ползване до 20.ХІІ.2008год.А съгласно чл.6 от договора страните са се задължили-продавачът да прехвърли правото на собственост върху имота,в изискуемата нотариална форма на купувачите,които следва да заплатят 100% от дължимата продажна цена,чрез изплащане на втората вноска.

Безспорно се установи по делото/от нотариален акт№...том..рег.№...н.д.№.../19.ХІІ.2006год. на нотариус М. К.,с рег.№166 по РНК/,че „Векоестейт“ООДГ.С.,ЕИК*** е изградило жилищния комплекс в собствения си недвижим имот,представляващ поземлен имот с идентификатор 67653.1.830 по кадастралната карта на Г.С.,одобрена със заповед№РД-18-14/10.V.2005год. на изпълнителния директор на АКК,който е с площ 3 380кв.м..Сградата е построена въз основа на издадено разрешение за строеж№321/6.ХІІ.2007год. на главния архитект на Община С.,като с удостоверение №59/16.ХІІ.2008год. на главния архитект на Община С. е въведен в експлоатация строежа:“Ваканционно селище“-първи етап,“Източна сграда“,с РЗП 4 300кв.м.При доказателствената тежест по чл.154 ГПК за ответника,по делото не е установено,че апартаментът-предмет на предварителния договор,попада между упоменатите жилища-самостоятелни обекти на собственост в сградата,изброени в удостоверение из№1823/28.ХІ.2008год. на Община С.,както и че са изпълнени останалите поети от ответника задължения като продавач за степен на завършеност на апартамента и пълното му обзавеждане.

С решение№314/6.VІІІ.2012год. по Г.д.№5/2012год. Смолянският окръжен съд е уважил предявения от ищците срещу ответника частичен иск с правно основание чл.9 ЗЗД,като е осъдил „В.“ООДГ.С.,ЕИК*** да заплати на А. М. Е. Г. и Ж. С. Г. сумата 12 807евро/25 050лева/,представляваща част от сумата 40 326евро,която е задатък в двоен размер,дължим вследствие на отказ от договор от 1.VІІІ.2008год. и дължимите разноски по делото.СОС е приел,че частичния иск на ищците за заплащане на задатък в двоен размер на основание чл.93ал.2изр.2 ЗЗД е основателен.Налице е отказ от предварителния договор,сключен на 1.VІІІ.2008год. между страните по делото,обективиран в исковата молба.Ищците имат право да получат задатъка в двоен размер,тъй като са изправна страна по договора,от който са направили отказ.Ответникът е неизправната страна,тъй като не е изпълнил задължението си да покани писмено купувачите да приемат обекта и да сключат окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост.Решението на СОС е оставено в сила с решение№1464/18.ХІІ.2012год. по В.т.д.№1222/2012год. на ПАС,което не е допуснато до касационно обжалване с определение№991/4.Х.2013год. по Г.д.№2734/2013год. на ІІІ ГО на ВКС.ПАС е приел,че ответникът,като продавач не е установил,че процесния апартамент попада между жилищата,представляващи самостоятелни обекти в сградата,която е въведена в експлоатация,като не е изпълнил и задължението си по чл.6,7 и 8 от предварителния договор,да предаде на купувачите имота с приемо-предавателен протокол,както и да ги покани писмено да сключат окончателен договор за продажба на недвижим имот в предвидената за това форма на нотариален акт.Въззивният съд е отхвърли възражението на ответника за липса на кредиторово съдействие от ищците,изразяващо се в неплащане на втората вноска от продажната цена.Това задължение е свързано с действия на продавача по определяне на ден и час за сключване на окончателен договор,което не е направено,поради което и не е налице твърдяното от ответника виновно неизпълнение на поети задължения от купувачите по същия договор.

При така установената фактическа обстановка,която е безспорна,съдът направи следните правни изводи:

Предявени са при условие на евентуалност два иска-главен иск с правно основание чл.93ал.2пр.2 ЗЗД,с цена на иска 27 519евро,представляващи част от общия размер на притезанието от 40 326евро,на основание отказване от сключения на 1.VІІІ.2008год. предварителен договор за продажба на недвижим имот и връщане от продавача на купувача на получения по договора задатък в двоен размер,ведно със законната лихва върху сумата,считано от датата на предявяване на иска-14.І.2013год. до окончателното и изплащане и евентуален иск с правно основание чл.55ал.1 ЗЗД във връзка с чл.88ал.1 ЗЗД и чл.87ал.1 ЗЗД,с цена на иска 20 163евро,дължима въз основа на отпаднало правно основание,поради разваляне на сключения на 1.VІІІ.2008год. предварителен договор за продажба на недвижим имот,ведно със законната лихва за забава от деня на предявяване на иска-14.І.2013год. до окончателното изплащане на сумата,като им присъди и съдебните разноски по водене на делото в настоящата съдебна инстанция.

Така предявеният частичен иск по чл.93ал.2изр.2 ЗЗД за сумата 27 519евро/53 822.49лева/ е основателен и доказан и като такъв ще следва да се уважи изцяло от съда.Съображенията на съда са следните:

Съгласно чл.93ал.1 ЗЗД задатъкът служи за доказателство,че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение.Основната правна характеристика на задатъка са неговите потвърдителна,гаранционна и наказателно-обезщетителна функция.Задатъкът служи за предварително и общо определяне на обезщетението,върху което кредиторът има право в случай на неизпълнение.Този извод се налага и от буквалното тълкуване на текста,който свързва правото на задържане на задатъка с изпълнението на предмета на договора.Тази гаранция служи,за да обезщети изправната страна за вредите от цялостното неизпълнение на договора,без да е необходимо тя да доказва размера на вредите или дори и без да е претърпяла вреда.С оглед на сериозните правни последици,които законът свързва с хипотезата на чл.93 ЗЗД,следва да бъде постигнато изрично съгласие между страните,че предоставените суми се дават именно в качеството на задатък по смисъла на закона.Безспорно е по делото,че страните по сключения на 1.VІІІ.2008год. предварителен договор за продажба на недвижим имот,в чл.4 са се споразумели,че първата вноска от продажната цена в размер на 18 163евро представлява задатък по смисъла на чл.93 ЗЗД.Съгласно императивната разпоредба на чл.93ал.2изр.2 ЗЗД ако задължението по договора не е изпълнено от страната,която е получила задатъка,другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.Безспорно се установи по делото,че ищците са изправна страна по предварителния договор,тъй като те са платили авансово сумата 2 000евро,като депозит,преди сключване на договора и първата вноска от продажната цена в размер на 18 163евро при сключване на предварителния договор на 1.VІІІ.2008год.С влязлото в сила решение№314/6.VІІІ.2012год. по Г.д.№5/2012год. на СОС е установено,че ищците,в качеството им на купувачи по предварителния договор,са се отказали от договора,като отказът е обективиран в исковата молба,подадена от ищците,въз основа на която е образувано Г.д.№5/2012год. по описа на СОС.Безспорно се установи по делото,че ответникът е неизправната страна по договора,която е получила задатъка.Ответникът не е уведомил писмено ищците,че строителството на сградата,в която се намира процесния апартамент е завършено в срок и сградата,съответно апартамента са въведени в експлоатация.Не е поканил писмено ищците да приемат имота,съгласно изискванията на чл.5ал.1изр.2 от договора.Ответникът не е изпълнил и задължението си по чл.7 от договора-да предаде имота на ищците с приемо-предавателен протокол,както и задължението му по чл.6 от договора-да прехвърли правото на собственост върху имота в изискуемата за това нотариална форма.Неоснователно е възражението на ответника,че купувачите не са изпълнили задължението си да заплатят втората вноска от продажната цена.Това задължение,съгласно чл.6 от договора,е свързано с действия на самия ответник,в качеството му на продавач,да определи ден и час за сключване на окончателен договор,което не е направено,поради което не е налице и твърдяното от ответника виновно неизпълнение на поети задължения от купувачите по договора.Ето защо ищците,които са се отказали от предварителния договор,като изправна страна по договора могат да искат задатъка в двоен размер или 40 326евро.С влязло в сила решение№314/6.VІІІ.2012год. по Г.д.№5/2012год. на СОС на ищците е присъдена част от дължимия задатък в двоен размер,в размер на 12 807евро.Поради което и в настоящето производство те искат да им се присъди останалата част от задатъка в двоен размер,в размер на 27 519евро.Предявеният частичен иск по чл.93ал.2изр.2 ЗЗД е основателен и доказан,поради което ще следва да се осъди ответника да заплати на ищците 27 519евро,представляваща част от общия размер на притезанието от 40 326евро,на основание отказ от сключения на 1.VІІІ.2008год. предварителен договор за продажба на недвижим имот и връщане от продавача на купувачите на получения задатък в двоен размер.Сумата 27 519евро следва да се присъди ведно със законните лихви,считано от датата на подаване на исковата молба в съда-14.І.2013год. до окончателното и изплащане.Поради уважаване на главния иск,съдът не дължи произнасяне по евентуалния иск.

На основание чл.78ал.1 ГПК ще следва да се осъди ответника да заплати на ищците съдебните разноски по водене на делото в настоящата съдебна инстанция в размер на 2 153лв.

На основание гореизложеното и чл.93ал.2изр.2 ЗЗД Смолянският окръжен съд

Р Е Ш И :

ОСЪЖДА „В.“ООДГ.С.,ЕИК***,представлявано от управителите В. А. К.и К.П. У. да заплати на А. М. Е. Г.,Ф. Г.,роден на ...1969год. и Ж. С. Г.,Ф. Г.,родена на ..1965год., сумата 27 519евро/двадесет и седем хиляди петстотин и деветнадесет евро/53 822.49лева/,представляващи част от общия размер на притезанието от 40 326евро,на основание отказване от сключения на 1.VІІІ.2008год. предварителен договор за продажба на недвижим имот и връщане от продавача на купувачите на получения по договора задатък в двоен размер,ведно със законната лихва върху сумата,считано от датата на предявяване на иска-14.І.2013год. до окончателното и изплащане и 2 153лв./две хиляди сто петдесет и три лева/ съдебни разноски по водене на делото в настоящата съдебна инстанция.

РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните по делото пред ПАС!

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: