№ 3277
гр. София, 04.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Г СЪСТАВ, в публично
заседание на петнадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Татяна Димитрова
Членове:Румяна М. Найденова
Гюлсевер Сали
при участието на секретаря Алина К. Тодорова
като разгледа докладваното от Татяна Димитрова Въззивно гражданско дело
№ 20231100505274 по описа за 2023 година
Производството по делото е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С решение № 20051313 от 02.08.2022, постановено по гр. д. № 35482/2019 г. на СРС,
51-ви състав, са частично уважени предявените от И. В. В., ЕГН **********, С. Р. Б., ЕГН
**********, И. Р. В., ЕГН **********, В. А. Б., ЕГН **********, Б. Б. С., ЕГН **********,
А. С. З., ЕГН **********, Д. В. К., ЕГН **********, А. Г. У., ЕГН **********, Е. Б. С., ЕГН
**********, А. Г. С., ЕГН **********, „Л. СЛ“ ООД, ЕИК *******, действащ чрез
управителя си С. Й. С., ЕГН **********, в качеството си на собственици на обекти в
жилищна сграда, находяща се в гр. София, ул. „*******, действащи чрез процесуалния си
представител адв. С. А. от САК, със съдебен адрес: гр. София, ул. ******* срещу П. Е. П.,
ЕГН **********, действащ чрез процесуалните си представители адв. Д. П. и адв. Д.Н. от
САК, със съдебен адрес: гр. София, бул. „*******, осъдителни искове с правно основание
чл.59, ал.1 ЗЗД, като ответника е осъден да заплати сумите, представляващи разходи,
направени във връзка със строително – монтажни дейности и довършителни работи за
довършване на строежа на сграда – етажна собственост, както следва: сума в размер на
317,21 лева на Е. Б. С., ЕГН **********; сума в размер на 304,66 лева на „Л. СЛ“ ООД, ЕИК
*******, действащ чрез управителя си С. Й. С., ЕГН **********; сума в размер на 68, 32
лева на Б. Б. С., ЕГН **********; сума в размер на 72,38 лева на В. А. Б., ЕГН **********;
сума в размер на 358,94 лева на И. Р. В., ЕГН **********; сума в размер на 394,02 лева на
С. Р. Б., ЕГН **********; сума в размер на 757,03 лева на И. В. В., ЕГН **********; сума в
размер на 533,98 лева на А. Г. С., ЕГН **********; сума в размер на 427,63 лева на А. С. З.,
ЕГН **********, 229,32 лева на Д. В. К., ЕГН ********** и сума в размер на 229,32 лева на
А. Г. У., ЕГН **********, ведно със законната лихва върху всяка от сумите от 07.10.2019
год. до окончателното им изплащане, като исковете са ОТХВЪРЛЕНИ над така уважените
размери до пълния претендиран размер. ОТХВЪРЛЕН е иск с правно основание чл.38, ал.1
ЗУЕС за разликата над 3692,81 лева над пълния претендиран размер от 10,205,03 лева,
1
представляваща вноска за довършване на строежа на сграда – етажна собственост.
Разноските са разпределени съобразно уважената и отхвърлената част от исковете.
Срещу решението е подадена въззивна жалба ищците в първоинстанционното
производство, които оспорват решението в частта, с която са отхвърлени исковете по чл.61,
ал.2 ЗЗД над присъдените суми до пълния претендиран размер, както и в частта с която е
отхвърлен иска по чл.38, ал.1 от ЗУЕС за разликата до пълния претендиран размер.
Оспорват решението като неправилно, незаконосъобразно и неотговарящо на
действителното правно и фактическо положение между страните. Твърди за допуснати
процесуални нарушения, несъобразяване с целия доказателствен материал и игнориране на
свидетелските показания. Поддържат заявеното в исковата молба, че с извършване на
разходите по сградата, покривайки и частта, която се пада на ответника съобразно
притежаваните от него идеални части е осъществен фактическият състав на заявеното
основание, тъй като ответникът неоснователно се е обогатил за тяхна сметка. Оспорват
възраженията на ответника, че към момента на извършване на разходите и заплащане на
сумите за довършване на сградата, той не е имал качеството на собственик на
самостоятелния обект, представляващ офис. Твърдят, че са неоснователни, тъй като
ответникът бил запознат със съС.ието на сградата, етапа на който се намира и евентуалните
средства, които биха биле необходими за изграждането й. Твърдят, че са водени
многократни разговори относно нуждата ответникът да участва в разходите относно
въвеждане на сградата в експлоатация. Моли съда да отмени първоинстанционното
решение в обжалвА.та част, като вместо него постанови ново, с което да отхвърли
предявените срещу дружеството претенции. Претендира и разноски.
От стрА. на ответника в първоинстанционното производство в срока по чл. 263, ал. 1
ГПК е подаден отговор на въззивната жалба и насрещна въззивна жалба. С отговора на
въззивната жалба се оспорва основателността на въззивната жалба, като се поддържа
правилността и законосъобразността на решението. Поддържа заявеното в отговора на
исковата молба относно неосъществен фактически състав на исканото основание, както и за
недопустимост на евентуалния иск. С насрещната въззивна жалба оспорва решението в
уважителната му част, с която е осъден да заплати присъдените суми, като недоказано,
необосновано и неправилно. Оспорва, че по делото по несъмнен начин е установено
заплащане на сумите и извършване на разходите именно от ищците. Оспорва ответникът да
притежава качеството на лице, в чиято полза е извършена конкретна работа и са заплатени
разходи, в случая – довършителни дейности по въвеждане на сградата в експлоатация, респ.
разходите по строително – монтажни работи. Поддържа заявеното в отговора на исковата
молба, че ответникът не е бил собственик на самостоятелен обект в сградата – етажна
собственост към момента на извършване на разходите. Твърди, че собствеността е
придобита по – късно на основание публична продан, като отговорността за сторените
разноски следва да се търси от предходния собственик на имота. Изводите на
първоинстанционния съд в тази насока противоречат на закона. Моли съда да остави
въззивната жалба без уважение, а първоинстанционното решение в отхвърлителната част да
бъде потвърдено, респ. отменено в уважителната част. Претендира разноски.
Съдът, като обсъди доводите на страните във връзка с твърдените пороци на
обжалваното решение, наред със събраните по делото доказателства и на основание чл. 12
ГПК, намира за установено следното:
Жалбата е допустима, като подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, и следва да се
разгледа по същество.
Съдът намира обжалваното решение за валидно и допустимо. Относно правилността
му съдът е ограничен от пределите на жалбата, по аргумент от чл. 269 изр. 2 ГПК.
Приетите доказателства по делото пред първата съдебна инстанция удостоверяват
установената от същата фактическа обстановка.
2
Производството по горепосоченото гражданско дело е образувано въз основа на
искова молба, с която са предявени искове по чл. 61 ЗЗД и евентуално съединен с тях иск по
чл. 38, ал. 1 ЗУЕС, подадена от ищците И. В. В., ЕГН **********, С. Р. Б., ЕГН **********,
И. Р. В., ЕГН **********, В. А. Б., ЕГН **********, Б. Б. С., ЕГН **********, А. С. З., ЕГН
**********, Д. В. К., ЕГН **********, А. Г. У., ЕГН **********, Е. Б. С., ЕГН **********,
А. Г. С., ЕГН **********, „Л. СЛ“ ООД, ЕИК *******, действащ чрез управителя си С. Й.
С., ЕГН **********, в качеството си на собственици на обекти в жилищна сграда, находяща
се в гр. София, ул. „*******, действащи чрез процесуалния си представител адв. С. А. от
САК, със съдебен адрес: гр. София, ул. *******, уточнена с допълнително депозирани
молби, с която са предявени искове по чл. 61 ЗЗД и евентуално съединен с тях иск по чл. 38,
ал. 1 ЗУЕС срещу П. Е. П. за сума в общ размер 10 205,03 лева.
Твърдят, че са собственици на самостоятелни обекти от сграда-етажна собственост,
находяща се в гр. София, ул. „*******. Сочат, че сградата следвало да бъде изградена от
фирма, но поради откритото производство по несъстоятелност дружеството не успяло да я
довърши и не изпълнило договорените строително-ремонти дейности. Поради това
собствениците на самостоятелните обекти от сградата взели решение сами да я довършат с
цел снабдяване с разрешение за ползване. С протокол от 17.03.2018 г. било решено етажните
собственици да финансират със собствени средства пропорционално на дяловото си участие
в имота необходимите строително-ремонтни работи за приемане на сградата и издаване на
разрешение за ползване, като била изготвена таблица за дяловото участие на всеки
съсобственик и дължимата сума за внасяне – неразделна част от протокола. Общата
необходима сума за довършване на сградата според решението била 140 370 лева. Сградата
била довършена със средства на ищците. Същите заплатили за строителен надзор по договор
за упражняване на строителен надзор от 02.04.2018 г., извършен в периода от 02.04.2018 г.
до издаване на разрешение за ползване – 6800 лева; за копия на чертежи и схеми от Н. за
предоставяне на строителна фирма за предоставяне на оферти и започване на работа –
203,31 лева през м.03.2018 г.; за заВ. на екзекутиви при Столична община – 62 лева на
26.04.2018 г.; за заВ. на преписи от документи и на копия от планове и документация към
тях при Столична община – 40 лева – на 02.04.2019 г.; за преработка на архитектурни
планове – 1000 лева на 14.11.2018 г.; за ел.услуги по договор за ел.захраняване от 21.05.2018
г., извършено от 25.02.2018 г. до 14.11.2018 г. – 55 700 лева; за СМР по договор за възлагане
на строителство от 11.04.2018 г. с [фирма] и анекс към него от 22.05.2018 г. – 15 835,57
лева, заплатена по фактура 840/ 11.04.2018 г., 18067,57 лева – по фактура 847/ 23.05.2018 г.,
8388,28 лева по фактура 855/ 15.08.2018 г., 10484,82 лева по договор за възлагане на
строителство от 15.06.2018 г. и фактура 851/ 19.06.2018 г., 2440 лева – платени на 16.08.2018
г., 2556 лева – платени на на 07.12.2018 г.; за изработка, доставка и монтаж на врата за
подземни гаражи по договор от 16.04.2018 г. с , извършени през м.05.2018 г. – 859 лева; за
банкови такси за обслужване на банкова сметка с титуляр Етажната собственост и теглене за
м.11 и м.12.2017 г. и за м.01.2018 г. – 74,40 лева; за такси към за дубликат на съгласуване на
стандартен работен проект за 1 бр. сградно водопроводно и 1 бр. сградно кА.лизационно
отклонение – 34,32 лева по фактура от 07.06.2018 г.; за чертежи ВиК – 100 лева, заплатени
на 06.06.2018 г.; за такса за пломбиране на водомери – 100 лева, заплатени на 06.06.2018 г.;
за наемане на строително оборудване и машини по договор за наем на строително
оборудване и машини от 08.08.2018 г. – 241,25 лева, заплатени на 08.08.2018 г.; за такси към
Направление Архитектура и Градоустройство за въвеждане в експлоатация на
електрозахранването и сградата – 1540,25 лева, заплатени на 30.01.2019 г. и 02.04.2019 г.; за
такса към АГКК за издаване на скица – 45 лева, заплатени на 31.05.2018 г.; за банкови такси
за обслужване и теглене за м.02 и м.03.2018 г. – 62,50 лева; за изготвяне на проект за
озеленяване – 40 лева, платени на 02.04.2019 г.; за озеленяване пред жилищната кооперация,
закупуване на растения и саксии – 457,92 лева, заплатени на 05.04.2019 г., 10.04.2019 г.,
11.04.2019 г., 15.04.2019 г., като дейностите са извършени на датите на плащане; за
3
поставяне на знак за гаражите на 18.10.2018 г. – 46 лева; за нотариална така за заВ. на
документи във връзка с упълномощаване на надзорник по ел.частта за издаване на Образец
№ 16 – 25 лева, заплатени на 19.04.2018 г.; за закупуване на винтове за парапети в общите
части на сградата и други крепежни елементи – 30 лева, заплатени на 07.08.2018 г. и на
08.08.2018 г.; за закупуване на четки за боядисване, лопати, препарати против ръжда,
препарати за третиране на повърхностите преди боя, други необходими материали за
боядисване на парапети, ограда и улей за стичане на водата при валежи – 84,40 лева,
заплатени на 16.08.2018 г., 27.08.2018 г., 19.09.2018 г., 21.11.2018 г. и 16.04.2019 г., като
дейностите били извършени на датите на плащане на съответните суми; за адвокатски
хонорар и нотариална такса за изпращане на нотариална покА. – 172 лева, заплатени на
17.08.2018 г.; за боя за ограда, решетка и улей за стичане на водата при дъжд - 24 лева,
заплатени на 17.08.2018 г.; за банкови такси за обслужване на сметката на ЕС за разплащане
и теглене на м.03.2018 г. - 112 лева, за м.04 и м.05.2018 г. – 103 лева; за м.06.2018 г. – 51,10
лева; за м.07.2018 г. – 15 лева; за м. 08.2018 г. – 49 лева; за м.09.2018 г. – 96 лева; за м.10,
м.11 и за м.12.2018 г. – 45 лева; за м.01, м.02 и м.03.2019 г. – 45 лева; за м.04.2019 г. – 15
лева. Във връзка с посочените договор за възлагане на строителство от 11.04.2018 г., анекс
към него от 22.05.2018 г. и договор за възлагане на строителство от 15.06.2018 г. били
извършени следните строително-ремонтни работи: на покрива – грунд върху хидроизолация
– 19,28 кв.м., хидроизолация, червен цвят – 19.28 кв.м., лайсни хидроизолация – 18,38 кв.м.,
излази одушници на покрив/ кутия от поцинковА. ламарина с шапка, в която са прокарани
тръби от последния етаж, като пространството между тръбите и кутията било запълнено с
пяна – 3 бр., уплътняване връзки керемиди с различен наклон – 12 кв.м., ремонт на връзка
керемиди – 14.40 кв.м., ремонт на хидроизолация около прозорци – 2 бр. и частична подмяна
керемиди около врати – 3 бр.; строително-ремонтни дейности в апартамент № 7, в
апартамент № 5, в апартамент № 6, в апартамент № 3, в офис № 1, в гаражите, в офис № 2
към рампа, в коридор мазета – изкоп откъм ул. В. Д. до ниво кА.л и вода – 1 бр. – очукване
около тръби кА.л и вода отвътре и отвън – 4 бр., монтаж уплътнител тръби двустранно – 4
бр., обратен насип – 1 бр., връзка воронки към кА.л: разбиване бетон от воронка ВТ 5, ВТ 6
до тротоар – 2 м., изкоп от ВТ 5, ВТ 6 до кА.л ф. 160 – 5,5 м., монтаж на тръби ф100 – 9 м.,
обратно засипване – 5,5 м., в офиси № 2 и 3 и в гаражи. След извършване на посочените
дейности било издадено удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация от
25.04.2019 г. В исковата молба се сочи, че ответникът П. Е. П., ЕГН **********, действащ
чрез процесуалните си представители адв. Д. П. и адв. Д.Н. от САК, със съдебен адрес: гр.
София, бул. „******* е собственик на офис № 1 по силата на възлагателно постановление,
вписано в Служба по вписванията – София под номер 5/ 2018 г., том 121, номер на описна
книга 38005/ 10.08.2018 г. от ЧСИ О.М.. Изложено е, че същият е следвало да заплати
припадащата му се част от разходите за довършване на сградата и въвеждането й в
експлоатация, съобразно на притежаваните от него идеални части от общите части, което не
било направено. По този начин П. Е. П. се обогатил за сметка на ищците със сумата
10205,03 лева, като е спестил разхода за нея. Твърди се, че работата по завършване на
сградата е предприета уместно и е интерес на всички етажни собственици, в това число на
ответника. Ищците заявяват, че П. Е. П. не им е възлагал дейността по възстановяване на
сградата, както и че същата е започнала през 2017 г. Сочат, че същият е бил уведомен от тях
за съС.ието на сградата и за предприетите строително-монтажни работи при покупката на
офис № 1, както и че към момента на покупката му не е бил издаден акт № 16. Поддържат,
че ответникът им дължи част от банковите такси за обслужване на банковата сметка на
етажната собственост, тъй като същата е нарочно открита за събиране и заплащане на
разходите за довършване на сградата. Твърдят, че всички етажни собственици следва да
заплащат част от банковите такси, съразмерно на притежаваните от тях идеални части от
общите части на сградата. Поради това ищците молят да бъде постановено решение, с което
П. Е. П. да бъде осъден да им заплати следните суми: гореописаните суми
4
, ведно със законната лихва върху всяка от сумите от 07.10.2019 год. до
окончателното плащане.
Ответникът е подал отговор на исковата молба в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК, с който е
оспорил основателността на исковете. С отговора са изложени съображения, че исковата
молба е нередовна. Излага съображения, че изчислената сума от 140 370 лева за довършване
на сградата не съответства не представените доказателства за разходи. Твърди, че датите на
разписките за платени суми от ищците не съответства на представения отчет към протокол
от 03.03.2019 г., където вноските на собствениците са вписани по размер и дати. Освен това
сочи, че сборът в този отчет е грешен. Според ответника разпределението на сумата 140 370
лева не съответства на притежаваните от собствениците идеални части от общите части на
сградата. Поддържа, че ищците не са доказали, че са собственици на обекти от сградата,
както и относно притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата. В
разпределението на идеални части не били включени собствениците на гаражите. С
отговора на исковата молба се сочи, че в протокола от 20.03.2018 г. са включи 10484,82 лева,
платени от „Л. СЛ“ ООД, а не от всички ищци, за дейности в собствения му офис. Освен
това като разходвА. била посочена сумата 124675,94 лева, като в нея била включена и тази,
платена отделно от дружеството. П. Е. П. сочи, че на „Г.“ ООД е възложена дейност по
ремонт на индивидуални обекти, а не ремонт на общи част на сградата, а дейностите за
ремонт на офиса на „Л. СЛ“ ООД били заплатени от него. Поради това излага съображения,
че разходите за ремонт на индивидуалните обекти следва да остА.т за сметка на
собствениците им. Твърди, че в притежавания от него офис не е извършван ремонт.
Поддържа, че не се е обогатил за сметка на ищците, както и че не е имал интерес от
предприетите действия, тъй като към момента на започването им – м.03.2018 г. той не е бил
собственик на офис № 1. Сочи, че е придобил собствеността върху имота въз основа на
постановление за възлагане след публична продан по изпълнително дело, по описа на ЧСИ
О.М.., вписано на 10.08.2018 г., и въвод във владение на 02.11.2018 г. Излага съображения,
че всички разходи преди тази дата, дори да се направени за ремонт на общи части, не са
дължими от него и съответно той не се е обогатил с тях. В отговора на исковата молба е
посочено, че връзка воронки ВТ 5 и ВТ 6 са били готови при изготвяне на образец № 15,
който е подписан от ищците с отбелязване „неизвършени работи няма”. Твърди се, че
ответникът не притежава гараж, а при изчисляване на общите части на сградата целият
подземен гараж – гараж и паркоместа са включени като общи части само за собствениците
им. Изложено е, че П. Е. П. не дължи разходи за наем на прахосмукачка по договор от
08.08.2018 г., наета от ищцата К.. Сочи се, че към 18.03.2018 г. е имало направено
озеленяване, видно от констативен акт обр. № 15. Ответникът отбелязва, че всички
плащания по договора за строително-ремонтни работи от 11.04.2018 г. и анекса към него от
22.05.2018 г. са направени преди той да стане собственик на офис № 1. Излага, че в договора
за външно свързване на сградата с електроснабдителната мрежа фигурират разходи за
вътрешни табла – общо и във всеки апартамент, както и че е вписА. гръмозащитна
инсталация, но счита, че тези разходи не може да са напратени, тъй като акт № 15 не може
да бъде издаден ако липсват. Изразява становище, че цените на тези дейности са завишени.
По евентуалния иск П. Е. П. твърди, че етажната собственост може да възникне след
издаване на удостоверение за ползване на сградата и до този момент ЗУЕС е неприложим.
Освен това счита, че решенията на общото събрание на етажните собственици, взети преди
да стане собственик на самостоятелен обект от сградите, не го ангажират.
Между страните не е спорно, че ответникът е собственик на офис № 1 от процесната
сграда.
По отношение правилността на решението във връзка с наведените във въззивната
жалба оплаквания по съществото на спора настоящият състав на въззивния съд намира
следното:
5
За основателността на така предявения иск с правно основание чл.61 от ЗЗД, в тежест
на ищците е да докажат в условията на пълно и главно доказване следните обстоятелства:
правото на собственост на ответника върху недвижим имот в сграда – етажна собственост;
размерът на притежаваните от него идеални части от общите части; реално извършване от
ищците на действията по довършване на сградата с цел издаване на разрешение за
ползването, извършване на полезни разноски за довършване на сградата, размера на
разходите, че работата по довършване на сградата е предприета уместно и е управлявА.
добре; знание у ответника за предприетите от тях строително-ремонтни дейности и липса на
противопоставяне от негова стрА..
В тежест на ответника е да докаже, че част от дейностите, за които ищците
претендират обезщетение, са направени и заплатени преди исковия период.
По иска по чл. 38, ал. 1 ЗУЕС ищците следва да докажат, че общото събрание на
етажните собственици е взело валидно решение за довършване на общите части на сградата
с цел получаване на разрешение за ползване и съответно за заплащане на разходите за това;
че ответникът е собственик на офис № 1 от процесната сграда-етажна собственост;
притежаваните от ответника идеални части от общите части от сградата.
По възраженията на ответника относно валидността и законосъобразността на
взетите от общото събрание решения, въззивният съд намира следното.
Съгласно чл. 38 и чл. 39 ЗС етажната собственост възниква ex lege при сгради, в
които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици. Необходимо е поне
четири самостоятелни обекта в сградата да принадлежат на различни физически или
юридически лица, за да се прилагат спрямо тях правилата на етажната собственост (чл. 3
ЗУЕС). Построяването на една сграда е продължителен процес, който може да се
осъществява на отделни етапи, поради което се поражда въпроса за момента на възникване
на етажната собственост. За да е налице функционално и пространствено обособен обект,
годен да осъществява предназначението си – в случая жилище, е необходимо цялата сграда,
в която този обект се намира да бъде довършена най-малкото в „груб строеж“ или „до
карабина“. За да е налице самостоятелен обект на право на собственост, „е необходимо
цялата сграда да е построена в груб строеж, което включва и изграждането на покрив“. За да
изпълни своето предназначение, етажната собственост възниква в момента на изграждане в
„груб строеж“ на цялата сграда – съгласно предвижданията на одобрения за нея
архитектурен проект и съобразно издаденото разрешение за строеж.
Възникването на етажната собственост не е поставено в зависимост от това дали
самостоятелните обекти в сградата се използват от техните притежатели, нито от това дали
подобно ползване им е забранено. Решението за прилагане на режима на етажна собственост
следва да намери приложение и в случаите на обща забрА. за ползване на сградата: когато тя
не е въведена в експлоатация, съответно – когато е постановена административна забрА. за
нейното ползване. Собствеността върху самостоятелните обекти е възникнала и
предвидените в закона предпоставки за прилагане на режима на етажна собственост са
налице. Необходимост от управление на сградата възниква и преди възможността за
нейното ползване. Отлагането на момента на възникване на етажната собственост до
въвеждането на сградата в експлоатация накърнява правата на етажните собственици и ги
лишава от възможността да ползват предвидения от закона правен режим за стопанисването
и поддръжката на своята собственост. Ако са налице предпоставките по чл. 38 ЗС, етажна
собственост ще възниква и по отношение на изградената в „груб строеж“, но невъведена в
експлоатация сграда. Приложение ще намират правилата относно конституирането на
органите на етажната собственост. При сграда, която не е въведена в експлоатация, при
свикването на общото сърание съответно приложение ще намират правилата на чл. 13, ал. 2
и ал. 3 ЗУЕС, уреждащи случая, когато етажният собственик не ползва притежавания от
него самостоятелен обект. Преди въвеждането на сградата в експлоатация всички етажни
6
собственици се намират в същата хипотеза, тъй като им е забранено да ползват
притежаваните от тях самостоятелни обекти. Съобщаването за свикването на общо събрание
може да се извърши чрез устно уведомяване за съдържанието на покА.та, което да се
удостовери с подпис на лицата, които свикват общото събрание, или чрез изпращане на
покА.та на адрес, включително чрез електронна поща, ако такива са посочени от съответния
етажен собственик. Конфликтът между необходимостта от своевременното конституиране
на органите на етажната собственост, включително преди въвеждането на сградата в
експлоатация, и изискването за защита на правата на етажните собственици във връзка със
свикването на общото събрание, следва да бъде разрешен, като се отчитат и двете
защитавани от закона ценности.
Ето защо, от съществено значение е да се определи моментът на възникване или
учредяване на етажната собственост. Етажната собственост възниква в момента, в който
един от самостоятелните обекти в сградата бъде придобит (прехвърлен) в индивидуална
собственост от субект, различен от притежателя на остА.лите обекти, т. е. когато поне два от
самостоятелните обекти в сградата принадлежат на две различни лица. Обстоятелството,
кога е завършена / построена сградата, както и моментът на влизане във владение на
приобретателя или издаването на акта, който установява правото му, са за възникването на
етажната собственост правно ирелевантни. Доколкото не са наведени възражения във
въззивната жалба, отговора на въззивната жалба и насрещната въззивна жалба относно
съществуване на сграда в режим на етажна собственост, то предвид гореизложеното е
правилен извода, че независимо на етапа, в който се е намирала сградата, решението на
общото събрание е законосъобразно и правилно.
По отношение на възражението на ответника, че поради липса на право на
собственост към момента на извършване на разходите, не може да се ангажира
отговорността му на претендираното основание.
Правната уредба за изпълнение върху недвижими имоти е в друга глава - глава 45-та.
Публичната продан не е договор, а едностранен властнически акт на изрично натоварен за
това орган, но тя може да прехвърли правото на собственост върху недвижим имот само ако
длъжникът е собственик. Затова е деривативен способ за придобиване правото на
собственост.
От изложеното дотук следва изводът, че ответникът е стА.л собственик на процесния
самостоятелен обект – офис въз основа на Постановление за възлагане от 09.07.2018 год. по
изп. д. №20138460401516 на ЧСИ О.М., върху което е отразено, че е влязло в сила на
27.07.2018 год.
Публичната продан е изрично уредено в закона производство при принудително
изпълнение, насочено към недвижим имот за удовлетворяване на подлежащо на изпълнение
парично вземане на взискателя, като сумата, получена от продажба по предвидения в ГПК
ред на имот, притежаван от длъжника, послужи за удовлетворяване на кредитора.
Публичната продан е деривативен способ за придобиване на права, като постановлението за
публична продан се ползва със стабилитет и може да бъде оспорвано чрез иск или
възражение само в хипотезата на чл. 490 ГПК и при невнасяне на цената /чл. 496, ал.3 ГПК/,
но този стабилитет не важи когато е продаден чужд имот и правата на действителния
собственик, които могат да бъдат противопоставени на взискателя, могат да бъдат
противопоставени и на купувача на имота по публична продан. Тълкуването изхожда от
принципа, че след като публичната продан е деривативен способ за придобиване на вещни
права, то при оспорването им съдът може да преценява вещно-транслативния ефект на
постановлението за възлагане, при съобразяване спецификите на придобивния способ, т.е.
наведените възражения не могат да касаят незаконосъобразност на изпълнителни действия
извън хипотезите на чл. 490 ГПК и при невнасяне на цената. Публична продан на имот,
който не е бил собственост на длъжника, няма вещно транслативен ефект спрямо
7
действителния собственик, който има противопоставими на взискателя права.
Следва да се приеме, че няма вещно транслативен ефект и постановление за
възлагане, в което е посочен имот или права върху имот, върху които не е насочено
принудително изпълнение чрез налагане на възбрА., не са описани и оценени и спрямо
които не е проведена публична продан, щом тези права могат да бъдат предмет на
самостоятелно разпореждане по следните съображения. Нормата на чл. 496, ал.2, изр.първо
ГПК като част от правилата, уреждащи публичната продан на недвижими имоти за
удовлетворяване вземане на взискател, определя, че от деня на влизане в сила на
постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал
върху имота, но само върху имота предмет на публичната продан.
Необходимите разноски са свързаните с неотложни /аварийни/ ремонтни дейности за
поддържането и/или възстановяването на общите части, предизвикани от непредвидено,
неочаквано събитие или от необходимостта от текущи или основни ремонтни дейности,
наложени от износване и овехтяване на сградата, като чрез тях се цели привеждане на имота
съС.ие, годно за неговото предназначение. Полезните разноски са тези, които увеличават
стойността на имота и имат характера на подобрения. Дали извършеното от един
съсобственик съставлява необходими или полезни разноски зависи както от вида на
извършените СМР, така и от конкретното фактическо съС.ие на имота преди извършването
им и от причините, наложили това.
Така, както е заявена исковата претенция е за извършени необходими разноски по
запазване на вещта, при което правната квалификация на тези искове е чл. 40, ал. 1 от ЗС, а
именно – всеки етажен съсобственик да участва съобразно правата си в разходите по
поддържане и запазване на общите части. Легитимирани да предявят иска са
съсобствениците, които твърдят да са извършили ремонтните дейности /т. нар. активна
легитимация/, а да отговарят по него – остА.лите съсобственици /т. нар. пасивна
легитимация/. Следва да се подчертае и разграничението между процесуална и
материалноправна легитимация, като първата се свързва с правото на участие в процеса, а
втората - с принадлежността на материалното право, респ. задължение. Доколкото
материалноправната легитимация по своята същност е титулярството в гражданското
правоотношение, то отговор на въпроса към кой момент следва да се определи тази
легитимация намира своя естествен отговор – към момента на възникването му. Пренесено
към настоящия казус, изложеното обосновава извода, че страните в правоотношенията,
свързани с разпределяне на тежестите по поддържане на общите части в етажната
собственост, следва да бъдат определени към момента на извършване на разходите, тъй като
в този момент възниква и задължението за плащането им от всички.
Следователно, преди 27.07.2018 год. ответникът не е притежавал качеството
собственик на процесния недвижим имот, респ. не е притежавал качеството етажен
собственик в сградата – етажна собственост, поради което не може да се счита обвързан от
решенията на общото събрание, приети преди тази дата. Въззивният съд, смята, че
ответникът не се явява материалноправно легитимирА. за отговаря за задължения за
поддържане на общите части на сградата към минал момент.
Доколкото това са оплакванията и възраженията с въззивната жалба, а съдът е
ограничен от рамките , същата се явява неоснователна и не следва да се уважава. На
уважаване подлежи насрещната въззивна жалба, доколкото се установи основателност на
възраженията на ответника.
Разноски за въззивната инстанция при този изход на спора следва да се присъдят на
въззивника по насрещната въззивна жалба в претендирания и доказан размер от 1250 лв.
Възражението на въззивника за прекомерност съдът намира за неоснователно, тъй като
приложение намира разпоредбата на чл.7, ал.2, т.2 от Наредба №1/2004 год. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения, съгласно която при материален интерес от 1 000
8
до 10 000 лева, възнаграждението се изчислява на 400 лева + 10 % за горницата над 1 000
лева, в резултат на която същото възлиза на 1384,79 лева. Поради което, с оглед
направеното възражение за прекомерност в открито съдебно заседание, въззивният съд
намира, че същото не може да се определи като прекомерно завишено и следва да бъде
уважено в претендирания размер. На ответника се дължат разноски и за заплатена държавна
такса в размер на 73,86 лева. Общият размер на дължимите разноски възлиза на 1458,65
лева.
По изложените съображения, Софийски градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20051313 от 02.08.2022, постановено по гр. д. №
35482/2019 г. на СРС, 51-ви състав в частта, с която са ОТХВЪРЛЕНИ осъдителните искове
с правно основание чл.61, ал.2 от ЗЗД, предявени от И. В. В., ЕГН **********, С. Р. Б., ЕГН
**********, И. Р. В., ЕГН **********, В. А. Б., ЕГН **********, Б. Б. С., ЕГН **********,
А. С. З., ЕГН **********, Д. В. К., ЕГН **********, А. Г. У., ЕГН **********, Е. Б. С., ЕГН
**********, А. Г. С., ЕГН **********, „Л. СЛ“ ООД, ЕИК *******, действащ чрез
управителя си С. Й. С., ЕГН **********, в качеството си на собственици на обекти в
жилищна сграда, находяща се в гр. София, ул. „*******, действащи чрез процесуалния си
представител адв. С. А. от САК, със съдебен адрес: гр. София, ул. ******* срещу П. Е. П.,
ЕГН **********, действащ чрез процесуалните си представители адв. Д. П. и адв. Д.Н. от
САК, със съдебен адрес: гр. София, бул. „*******, за сумите както следва: иска на И. В. В.
за горницата над 757,03 лева; иска на В. А. Б. за горницата над 72,38 лева; иска на Б. Б. С. за
горницата над 68,32 лева; иска на А. Г. С. за горницата над 533, 98 лева; иска на С. Р. Б. за
горницата над 394,02 лева; иска на И. Р. В. за горницата над 358,94 лева; иска на Е. Б. С. за
горницата над 317,21 лева; иска на А. Г. У. за горницата над 229,32 лева; иска на Д. В. К. за
горницата над 229,32 лева; иска на А. С. З. за горницата над 427,63 лева; иска на „Л. СЛ“
ООД, ЕИК *******, действащ чрез управителя си С. Й. С. за горницата над 304,66 лева,
ведно със законната лихва върху всяка от сумите от 07.10.2019 год. до окончателното
плащане.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20051313 от 02.08.2022, постановено по гр. д. №
35482/2019 г. на СРС, 51-ви състав в частта, с която е ОТХВЪРЛЕН иск с правно основание
чл.38, ал.1 от ЗУЕС за сумата 6512,22 лева, представляваща разликата над 3692,18 лева до
10 205,03 лева, представляваща вноска по довършване на строежа на сграда – етажна
собственост, находяща се в гр. София, ул. „*******, съгласно решение на Общото събрание
на етажните собственици от 17.03.2018 год.
ОТМЕНЯ решение № 20051313 от 02.08.2022, постановено по гр. д. № 35482/2019 г.
на СРС, 51-ви състав в частта, с която са УВАЖЕНИ предявените осъдителни искове с
правно основание чл.61, ал.2 ЗЗД за сумите както следва: сума в размер на 317,21 лева на Е.
Б. С., ЕГН **********; сума в размер на 304,66 лева на „Л. СЛ“ ООД, ЕИК *******,
действащ чрез управителя си С. Й. С., ЕГН **********; сума в размер на 68, 32 лева на Б. Б.
С., ЕГН **********; сума в размер на 72,38 лева на В. А. Б., ЕГН **********; сума в размер
на 358,94 лева на И. Р. В., ЕГН **********; сума в размер на 394,02 лева на С. Р. Б., ЕГН
**********; сума в размер на 757,03 лева на И. В. В., ЕГН **********; сума в размер на
533,98 лева на А. Г. С., ЕГН **********; сума в размер на 427,63 лева на А. С. З., ЕГН
**********, 229,32 лева на Д. В. К., ЕГН ********** и сума в размер на 229,32 лева на А. Г.
У., ЕГН **********, ведно със законната лихва върху всяка от сумите от 07.10.2019 год. до
окончателното им изплащане, като ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:
9
ОТХВЪРЛЯ предявените от И. В. В., ЕГН **********, С. Р. Б., ЕГН **********, И.
Р. В., ЕГН **********, В. А. Б., ЕГН **********, Б. Б. С., ЕГН **********, А. С. З., ЕГН
**********, Д. В. К., ЕГН **********, А. Г. У., ЕГН **********, Е. Б. С., ЕГН **********,
А. Г. С., ЕГН **********, „Л. СЛ“ ООД, ЕИК *******, действащ чрез управителя си С. Й.
С., ЕГН **********, в качеството си на собственици на обекти в жилищна сграда, находяща
се в гр. София, ул. „*******, действащи чрез процесуалния си представител адв. С. А. от
САК, със съдебен адрес: гр. София, ул. ******* срещу П. Е. П., ЕГН **********, действащ
чрез процесуалните си представители адв. Д. П. и адв. Д.Н. от САК, със съдебен адрес: гр.
София, бул. „******* осъдителни искове с правно основание чл.61, ал.2 от ЗЗД за осъждане
на ответника да заплати сумите, както следва: 876,60 лева на Е. Б. С., 842,18 лева на „Л. СЛ“
ООД, ЕИК *******, действащ чрез управителя си С. Й. С., 188,59 лева на Б. Б. С., 200,40
лева на В. А. Б., 991,43лева на И. Р. В., 1088,71 лева на С. Р. Б., 2092,17 лева на И. В. В.,
1475,85 лева на А. Г. С., 1181,77 лева на А. С. З., 633,67 лева на А. Г. У., ведно със
законната лихва от 07.10.2019 год. до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА И. В. В., ЕГН **********, С. Р. Б., ЕГН **********, И. Р. В., ЕГН
**********, В. А. Б., ЕГН **********, Б. Б. С., ЕГН **********, А. С. З., ЕГН **********,
Д. В. К., ЕГН **********, А. Г. У., ЕГН **********, Е. Б. С., ЕГН **********, А. Г. С.,
ЕГН **********, „Л. СЛ“ ООД, ЕИК *******, действащ чрез управителя си С. Й. С., ЕГН
**********, в качеството си на собственици на обекти в жилищна сграда, находяща се в гр.
София, ул. „*******, действащи чрез процесуалния си представител адв. С. А. от САК, със
съдебен адрес: гр. София, ул. *******, да заплатят П. Е. П., ЕГН **********, действащ чрез
процесуалните си представители адв. Д. П. и адв. Д.Н. от САК, със съдебен адрес: гр.
София, бул. „*******, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 1458,65 лева,
представляваща разноски за въззивното производство за заплатено адвокатско
възнаграждение и държавна такса за насрещна въззивна жалба.
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10