№ 15054
гр. София, 15.09.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 82 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:АНЕТА ИЛЧ. ИЛЧЕВА
при участието на секретаря КРИСТИНА Д. НИКОЛОВА
като разгледа докладваното от АНЕТА ИЛЧ. ИЛЧЕВА Гражданско дело №
20231110101498 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на В. П. С. срещу В. С. П., с която са
предявени искове с правно основание чл. 42, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на
сумата в размер на 1440 евро, представляваща дължимо обезщетение по Договор за
гаранция от 03.09.2021 г., подписан от ответника, без да притежава представителна власт и
на сумата в размер на 100,41 евро, представляваща мораторна лихва за периода 03.09.2021 г.
- 11.05.2022 г.
Ищцата твърди, че на 02.09.2021 г. е подписала като възложител Договор за
посредничество с Кооперация „О.........“, представлявано от Ц. Д. З. в качеството му на
председател и Агенция „Т=========“ ООД към К======“, представлявано от ответницата
В. С. П. като изпълнител, по силата на който изпълнителят се задължил да посредничи при
закупуване на недвижим имот с идентификатор ======, находящ се в гр.........“, с площ от
1095 кв.м., с предходен идентификатор: ........., номер по предходен план: 58,59, квартал 38,
парцел XXV, за продажна цена, посочена в чл. 2 от Договора. Последният бил разписан от
ответницата, в качеството на представляващ кооперацията и агенцията. Ищцата посочва,
че на 03.09.2021 г. между страните по първия договор бил подписан и Договор за гаранция,
отново подписан от ответницата, като съгласно чл. 1 на същия ищцата предала сума в
размер на 1440 евро, представляваща гаранция за закупуването на процесния имот. В този
договор страните по делото договорили сроковете, в които следвало да се сключи
предварителен и окончателен договор, съответно 30.09.2021 г. и 29.10.2021 г. Обективирана
била и клауза в чл. 5, по силата на която при непостигане на посочените параметри в срок
до 29.10.2021 г., изпълнителят следва да върне дадената от ищцата гаранция в размер на
1440 евро. Тъй като това задължение не било изпълнено от страна на изпълнителя, ищцата
изпратила покана до Кооперация „О.........“, представлявано от Ц. Д. З. в качеството му на
1
председател, за връщане на заплатената на ответницата гаранция, която по сключените
договори е действала като страна и пълномощник на кооперацията. В отговор на
изпратената покана председателят на кооперацията заявил, че ответницата не е била
упълномощавана да сключи процесните договори и същата е действала без представителна
власт. След направена справка в ТР, ищцата установила, че Агенция „Т=========“ ООД
към К======“, представлявана от ответницата В. С. П., е била вписана на 17.09.2021 г.,
което водело до извод, че към датата на сключване на процесните договори това дружество
не е съществувало в правния мир. Посочва, че ищцата е водела множество разговори за
погасяване на задължението от ответницата, като до последната била изпратена и покана за
плащане от 02.12.2021 г., връчена лично чрез ЧСИ ....... на 22.02.2022 г. С оглед на
изложеното ищцата моли съда да осъди ответницата да заплати процесната сума в размер
на 1440 евро, представляваща дължимо обезщетение по Договор за гаранция от 03.09.2021
г., подписан от ответника, без да притежава представителна власт и на сумата в размер на
100,41 евро, представляваща мораторна лихва за периода 03.09.2021 г. - 11.05.2022 г.
В срока по чл. 131 ГПК ответницата В. С. П. депозира отговор на исковата молба, с
който оспорва предявения иск като неоснователен. Оспорва, че Кооперация „О.........“,
представлявано от Ц. Д. З., е отправило изрично волеизявление, че потвърждава или не
сключените договори, както и че процесната сума е реално получена от В. С. П.. Заявява, че
искът е преждевременно заведен, тъй като срокът на договора изтичал една година след
сключването на договора от 02.09.2021 г. Посочва, че ищцата е неизправната страна по
договора, с оглед на което процесната гаранция не подлежала на връщане.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически
изводи:
По делото е представен Договор за посредничество от 02.09.2021 г., сключен между
Кооперация „О.........“, представлявана от Ц. Д. З. като председател и В. П. – представляващ
агенция „Т...... към ............. (изпълнител) и В. П. С. (възложител), по силата на който
изпълнителят посредничи при закупуване на недвижим имот от страна на възложителя,
огледан от него с посредничеството на „Т=========“, а именно: ПИ с идентификатор
====== с адрес: гр. Банкя, кв. „.......... с площ от 1095 кв. м. с цена на имота при направен
оглед от 50000 евро срещу възнаграждение, дължимо съгласно чл. 5.1. Съгласно този член
възложителят дължи еднократно възнаграждение в размер на 3%. Съгласно чл. 3 от договора
изпълнителят се задължава да направи проверки, за да се увери, че имотът, който
възложителят желае да закупи, няма вещни и облигационни тежести, не е ипотекиран, няма
възбрани и други, да съдейства за окомплектоване на наличната документация, касаеща
собствеността и статуса на имота.
Представен е и Договор за гаранция от 03.09.2021 г., сключен между Кооперация
„О.........“, представлявана от Ц. Д. З. като председател и В. П. – представляващ агенция
„Т...... към ............. (изпълнител) и В. П. С. (възложител), по силата на който възложителят
предава на изпълнителя сумата от 1440 евро като гаранция за закупуването на следния
недвижим имот, представен на възложителя от изпълнителя съгласно Договор за
2
посредничество от 02.09.2021 г., а именно: ПИ с идентификатор ====== с адрес: гр. Банкя,
кв. „.......... с площ от 1095 кв. м., като изпълнителят следва да окаже пълно съдействие за
проверка и събиране на пълен комплект от документи, касаещи сделката, ръководене на
процеса до нотариално прехвърляне на имота, прехвърляне на имота без всякакви тежести.
От актуално състояние на Кооперация „О.........“ е видно, че неин представител е Ц. Д.
З., Според актуалното състояние на „Т.......“ ООД управители на дружеството са Д......... и В.
С. П..
С покана за плащане от 10.11.2021 г. К======“ е поканена да върне получената
гаранция в размер на 1444 евро. С покана за плащане, връчена на В. С. П. чрез ЧСИ ....... на
22.02.2022 г., последната е поканена да върне сума в размер на 1476,40 евро.
Издадена е фактура № .................. г. от К======“ на В. П. С. за сума в размер на
2816,40 лева, представляваща посредническа услуга – покупка на недвижим имот.
Представен е Лиценз, издаден на „T...e“ в уверение на това, че последното е редовен
член на К======“, има право да извършва посредническа дейност с недвижими имоти и се
ползва от всички привилегии, права и задължения на К======“. Представени са и
Удостоверения за членство в К======“ на В. С. П., за да удостовери, че последната членува
в кооперацията и извършва дейност като брокер на недвижими имоти под търговско
наименование „Т=========“. Представени са и приходни касови ордери за заплащан
членски внос.
По делото на основание чл. 176 ГПК е дал обяснения законния представител на
К======“ - Ц. Д. З., който излага, че В. П. е била член на кооперацията към края на 2021 г.
и е имала право да извършва посредническа дейност от нейно името. Конкретно не била
упълномощавана да извършва тази сделка, доколкото нямала пълномощно, а само
председателят на кооперацията можел да я представлява. Намира, че след като няма негов
подпис в самия договор означавало, че не е дал правомощия. Смята, че предоставянето на
посредничество е в предмета на дейност на кооперацията, но вземането на стоп-капаро е
гаранция за извършването на определена работа, което е извън посредническата дейност и
не следва да се ангажира отговорността на кооперацията, доколкото съответното лице не е
изрично упълномощено. Намира, че за вземането на комисионна трябва да има изрично
пълномощно, освен ако сумата не се преведе по сметка на кооперацията. Сочи, че от писмо
от ЧСИ е разбрал, трябва да върне определена сума, взета, за да бъдат уредени документи, а
ако сделката не се случи, то парите следва да се върнат. К======“ не била упълномощавала
ответницата за конкретния имот, което се различавало от правото да може да извършва
такава дейност. За да е валидна сделката трябвало да има пълномощно от МОЛ (при
кооперациите такъв е само председателят), който да упълномощи ответницата, или да е
подписан договор от председателя, какъвто не бил подписван, за вземане на стоп-капаро,
което е извън посредническата дейност. Ответницата го уверила, че всичко по документите е
изчистено, но ищцата отказва да се премине към изповядване на сделката. За самата
комисионната кооперация е издала на ищцата фактура № ...., която не била за стоп-капарото,
а била издадена след сделката.
3
По делото са събрани и гласни доказателства чрез разпит на свид. Ди........в, съпруг на
ищцата от 02.07.2022 г., който сочи, че ответницата им била брокер при покупка на парцел в
гр. Банкя. Сочи, че между ищцата и брокерска кооперация е подписан договор за
посредничество и договор за гаранция за покупка на този имот през есента на 2021 г., като
свидетелят присъствал на подписването. За другата страна се подписала ответницата, която
се представила като собственик на агенцията. Ищцата заплатила капаро в размер на 1440
евро. До закупуване на имота не се стигнало, тъй като имало проблеми с уличната регулация
на имота (пред имота имало друг имот, по отношение на който имало неуредици и течала
процедура), както и един от собствениците имал ментални проблеми, поради което нямало
как да продаде имота. Не им били представени необходимите документи, освен това през
октомври партньорът на ответницата съобщил, че сделката няма да може да бъде
осъществена заради собственика с ментални проблеми. Капарото не било върнато, тъй като
задълженията били изпълнени и нищо не се дължало. Договор бил подписан с ответницата,
която се представяла като „Т.....“ и не им било известно, че има друго юридическо лице.
Средствата за покупката на имота били собствени само на ищцата. Договорът за гаранция
бил подписан с ответницата като не свидетеля не е известно какви клаузи съдържа той.
Проблемът на имота се състоял в това, че собственикът с ментални проблеми нямало как да
го продаде без разрешение от съда. Парцелът пред имота имал неуредени сметки по
регулация, а нямало как да се стигне до имота без да се мине през този парцел. Статутът на
този имот бил неизвестен и не било ясно дали ще мине към уличната регулация. На оглед
било съобщено, че този парцел е отделен и не е част от парцела, който ще се закупува и
върви процедура за улична регулация. Информацията за проблеми с единия от
собствениците на имота била на брокерите. Агенцията се представяла като „Тера“, като
свидетелят не може да каже с кого точно е подписан договора.
При тази фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
По предявения иск с правно основание чл. 42, ал. 1 ЗЗД на установяване от ищеца
подлежат следните предпоставки: наличието на сключен договор без представителна власт,
при което да е причинена вреда на третото добросъвестно лице, което не е знаело, че
договаря с мним представител, причинната връзка и размера на вредите. Отговорността на
мнимия представител за вредите, причинени на третото добросъвестно лице, по естеството
си е особен вид деликтна отговорност, поради което на обезщетение подлежат всички вреди,
причинени на третото добросъвестно лице, които са пряка последица от извършените от
мнимия представител недобросъвестни действия. В този смисъл на доказване подлежат
основанието и размерът на претърпените вреди, както и пряката причинна връзка между
противоправното поведение на ответника и претърпените от ищеца вреди.
Съгласно решение № 319 от 30.11.2011 г. по гр. д. № 129/2011 г. на ВКС, ІІІ г. о.,
мнимият представител дължи обезщетение за вреди на третото добросъвестно лице, която
отговорност произтича от поведение на първия, извършено в нарушение на общото
задължение за добросъвестност при воденето на преговорите и при сключването на
договорите. С това си поведение - мнимият представител следва да е причинил вреди, които
4
не са могли да бъдат предвидени, нито очаквани от пострадалия /защото от всички субекти
се очаква да се въздържат от увреждане на чужди блага/. На обезщетение подлежат всички
вреди /имуществени и неимуществени/, причинени на третото добросъвестно лице, които са
пряка последица от извършените от мнимия представител недобросъвестни действия.
По делото не се установява ответницата да е действала без представителна власт при
сключване на процесния договор за гаранция. На първо място видно от Договор за
посредничество и от Договор за гаранция за изпълнител се е подписала В. П. –
представляващ агенция „Т...... към ............., което води до извод, че същата разполага с
надлежна представителна власт да действа от името на кооперацията. Това се установява и
от представения Лиценз, издаден на „T...e“ в уверение на това, че последното е редовен член
на К======“ и има право да извършва посредническа дейност с недвижими имоти от името
на кооперацията. Независимо от обясненията, дадени от председателя на К======“, съдът
намира, че доколкото ответницата, представляваща агенция „Т......, разполага с правомощия
във връзка с осъществяването на посредническа дейност, не е необходимо
упълномощаването от страна на председателя на кооперацията при подписване на всяка
една отделна сделка, осъществявана от нея като представител, както и за получаване на
гаранция в тази връзка. За това, че ответницата е действала от името на третото лице
помагач сочи и обстоятелството, че впоследствие е издадена фактура от К======“ на
ищцата за посредническата услуга, извършена от ответницата.
Поради това съдът намира, че не са налице действия без представителна власт, за да
се дължи обезщетение в резултат на недобросъвестно поведение от страна на ответницата.
Не е налице и противопоставяне от страна на кооперацията на поетите от ответницата
задължения по сключения договор за гаранция, а напротив, същите са потвърдени чрез
издаването на фактура от страна на кооперацията. Поради това съдът намира, че ответницата
не е действала самостоятелно и независимо без представителна власт, за да се претендира от
нея заплащане на обезщетение като физическо лице.
Предвид на това, че посочените обстоятелства не се установиха по настоящото
производство следва, че не е налице и твърдяната по делото недобросъвестност на
ответницата, съответно не е възникнало задължение за обезщетение на евентуално
причинените вреди, поради което и за ищцата не се е реализирало правото да иска
обезщетяването на вредите. Съдът намира за безпредметно обсъждането на обстоятелството
дали е било налице право за ответницата да задържи платената от ищцата гаранция поради
необоснован отказ на последната да закупи имота, за намирането на който ответницата е
посредничила, или нереализирането на сделката произтича от невъзможността имотът да
бъде продаден, доколкото съдът намира, че не се е осъществила първата предпоставка за
уважаване на предявения иск, а именно липсата на знание, че ответницата не е надлежен
представител на кооперацията и осъществени от последната действия без представителна
власт.
При горните мотиви съдът намира исковите претенции за неоснователни, поради
което същите подлежат на отхвърляне.
5
При този изход на спора право на разноски на основание чл. 78, ал. 3 ГПК има
ответницата, която е направила разноски в размер на 600 лева за адвокатско
възнаграждение, което не е прекомерно с оглед чл. 7, ал. 2, т. 2 НМРАВ.
Така мотивиран, Софийски районен съд, 82 състав
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от В. П. С., ЕГН **********, срещу В. С. П., ЕГН
**********, искове с правно основание чл. 42, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на
сумата в размер на 1440 евро, представляваща дължимо обезщетение по Договор за
гаранция от 03.09.2021 г., подписан от ответника, без да притежава представителна власт и
на сумата в размер на 100,41 евро, представляваща мораторна лихва за периода 03.09.2021 г.
- 11.05.2022 г.
ОСЪЖДА В. П. С., ЕГН **********, да заплати на В. С. П., ЕГН **********, на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 600 лева – разноски по делото.
Решението е постановено при участието на Кооперация „О.........“ като трето лице
помагач на страната на ищцата.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6