РЕШЕНИЕ
№ 3048
гр. София, 20.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-30 СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и първи февруари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Валерия Банкова
при участието на секретаря Диана Ст. Борисова
като разгледа докладваното от Валерия Банкова Гражданско дело №
20231100102881 по описа за 2023 година
Ищците А. С. Я., Г. М. Ж., М. П. Х.-Д., К. В. Ч., В. И. Н., В. С. С. и К. Е.
Н. поддържат в исковата молба, депозирана на 09.03.2023 г., че са
съсобственици на поземлен имот с идентификатор 68134.1943.2746, съгласно
КККР, одобрени със Заповед № РД-18-68/02.12.2010 г. на изпълнителния
директор на АГКК, с последно изменение със Заповед № РД-18-68/02.12.2010
г. на началника на СГКК-София, с адрес на имота: гр. София, Столична
община, район „Витоша", с площ по документ 3525 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване:
ниско застрояване (до 10 м.), при съседи: 68134.1943.600, 68134.1943.905,
68134.1943.794, 68134.1943.2841, 68134.1943.702, 68134.1943.2873,
68134.1943.694, 68134.1943.871, 68134.1943.1306, номер по предходен план
871 (2.4-1) кв. 13, 45а, парцел XLVII, XLVI, XLV, XLIV), от който поземлен
имот, съгласно влязло в сила на 26.02.2018 г. Решение № 879 от 21.12.2017 г.
на Столичен общински съвет за одобряване на проект за подробен устройствен
план (ПУП) - план за регулация и застрояване (ПРЗ), се обособяват нови два
урегулирани поземлени имота, както следва: УПИ XVIII-2746 (урегулиран
поземлен имот, отреден за имот планоснимачен номер осемнадесети, отреден
за имот с планоснимачен номер две хиляди седемстотин четиридесет и шест) -
за ЖС, от квартал 50 (петдесет), местност „кв. Бояна", който урегулиран
поземлен имот е заснет, съгласно Скица-проект за изменение на КККР № 15-
136206-06.03.2018 г., издадена от СГКК, с проектен идентификатор
68134.1943.2937 (шест, осем, едно, три, четири, точка, едно, девет, четири,
1
три, точка, две, девет, три, седем), с проектна площ 1500 (хиляда и петстотин)
кв.м., при съседи: 68134.1943.2942, 68134.1943.2941, 68134.1943.2940,
68134.1943.2938, 68134.1943.694 и 68134.1943.985; и УПИ XLIII-2746
(урегулиран поземлен имот четиридесет и трети, отреден за имот с
планоснимачен номер две хиляди седемстотин четиридесет и шест) - за ЖС,
от квартал 45а (четиридесет и пет „а“), който урегулиран поземлен имот е
заснет съгласно Скица-проект за изменение на КККР № 15-136206-06.03.2018
г., издадена от СГКК с проектен идентификатор 68134.1943.2939 (шест, осем,
едно, три, четири, точка, едно, девет, четири, три, точка, две, девет, три, девет)
с проектна площ 1535 (хиляда петстотин тридесет и пет) кв.м., при съседи:
68134.1943.2840 и 68134.1943.2938; и част от поземления имот попада под
улична регулация, която част, съгласно горната Скица-проект, е заснета с
проектен идентификатор 68134.1943.2938 (шест, осем, едно, три, четири,
точка, едно, девет, четири, три, точка, две, девет, три, осем), с проектна площ
497 (четиристотин деветдесет и седем) кв.м., при съседи: 68134.1943.2940,
68134.1943.2945: 68134.1943.905, 68134.1943.794, 68134.1943.2841,
68134.1943.2840, 68134.1943.2939, 68134.1943.702; 68134.1943.2873;
68134.1943.694 и 68134.1943.2937.
На 14.03.2018 г. ищците са сключили с ответника „ВИ ЕЙЧ БИ 2" ЕООД,
ЕИК: *********, седалище и адрес на управление: обл. Бургас, общ. Несебър,
гр. Несебър, п.к. 8230, ж.к. „*********, ап. 5, представлявано от управителя
Д.К.С., договор за учредяване право на строеж и прехвърляне на идеална част
от описания поземлен имот срещу задължение за построяване на комплекс от
жилищни сгради, обективиран в Нотариален акт (НА) с № 36, том I, peг. №
2400, дело 32 от 14.03.2018 г. на нотариус В. Я., peг. № 265 на НК, вписан в
Службата по вписванията с вх. peг. № 14580 от 2018 г., акт № 78, том XXXII,
дело № 10035 от 2018 г.
С договора за суперфиция ищците са запазили за себе си и взаимно са си
учредили право на строеж за описаните в т. I на процесния НА (лист 14 и 15
по делото) самостоятелни обекти в предвидените за построяване в УПИ
XVIII2746 с проектен идентификатор 68134.1943.2937 две свободно стоящи
жилищни сгради: Сграда № 1, съставляваща: триетажна жилищна сграда, със
сутерен, включващ четири гаража и склад, първи, втори и трети етажи
сапартаменти, с разгърната застроена площ на сградата, включваща и
сутерена, от 820,42 кв.м. и Сграда № 2, съставляваща: триетажна жилищна
сграда, със сутерен, включващ пет гаража, първи, втори и трети етажи с
апартаменти, и апартамент в подпокривното пространство, с разгъната
застроена площ на сградата, включваща и сутерена, от 1030,95 кв.м., които
обекти 12-те учредители (част от които са и ищците) придобиват в своя
изключителна собственост.
С договора за суперфиция в полза на „ВИ ЕЙЧ БИ-2“ ЕООД
учредителите:
- са учредили право на строеж върху всички останали обекти в Сграда №
2
1 и Сграда № 2, които следва да бъдат построени в УПИ XVIII-2746 с
проектен идентификатор 68134.1943.2937;
- са учредили право на строеж за изграждане на пет свободно
разположени /две от които на калкан/, нискоетажни сгради - на 3 етажа всяка,
които, съгласно предвижданията на квартално-застроителния и силуетен план
(КЗСП) на СО, гр. София, район „Витоша” и издадена Виза за проучване и
проектиране от 26.02.2018 г., ще бъдат построени в УПИ XLIII-2746 с
проектен идентификатор 68134.1943.2939, като му учредяват право на строеж
за пълния обем на застрояване на УПИ XLIII-2746; (т. III на НА, лист 15);
- са прехвърлили 77,33% от притежаваните общо от тях 132/144 идеални
части от поземления имот с идентификатор 68134.1943.2746, които
съответстват и са припадащи се на обектите, за които на ответното дружество
е учредено право на строеж (т. V на НА, лист 16).
Като насрещна престация ответното дружество - поемател се е
задължило:
- (т. IV.1. от НА) да построи за учредителите описаните в т. I на НА
обекти във вид и степен на завършеност, съгласно уговореното в подписания
между страните предварителен договор от 07.12.2016 г. и Приложение № 1
към него от 23.02.2018 г.;
- (т. IV.2. от НА) да поеме за своя сметка всички разходи във връзка с
цялостното проектно получаване на всички необходими строителни книжа за
извършване на строителството, да организира изпълнението на
строителството на сградите, на вътрешната и външната инженерна
инфраструктура, на външните паркоместа и озеленяването и да финансира
същото със свои средства, материали, труд и всички необходими инвестиции
включително и чрез подизпълнители;
- (т. IV.3. от НА) да завърши строителството на Сграда № 1 и Сграда №
2 в УПИ XVIII-2746, с проектен идентификатор 68134.1943.2937, във вид за
държавно приемане с Акт обр. 15 в срок от 24 (двадесет и четири) месеца,
считано от датата на протокола за определяне на строителна линия и ниво,
както и своевременно да внесе в съответните инстанции нужните документи
за насрочване на Държавна приемателна комисия за въвеждане на сградите в
експлоатация, както и да въведе сградите в експлоатация в срок до 6 месеца,
считано от датата на подписване на Акт обр. 15, както и да предаде
владението на обектите на учредителите в срок от 30 дни, считано от
въвеждането им в експлоатация с разрешениеза ползване.
В т. IX на НА страните са уговорили възможността учредителите да
развалят договора за суперфиция, в случай, че ответното дружество не получи
разрешение за строеж за Сграда № 1 и Сграда № 2 в срок от 12 месеца от
датата на подписване на нотариалния акт, без да дължат никакви неустойки,
освен ако забавянето не по вина на приемателя и е по независещи от него
причини.
В чл. 36, т. 6 на предварителния договор (който е приложение към НА за
3
суперфиция) страните са договорили, че в 3-месечен срок от получаване
разрешение за строеж приемателят-изпълнител следва да се снабди с протокол
за определяне на строителна линия и ниво да започне строителството на
сградата.
Ищците твърдят, че към датата на завеждане на исковата молба
(09.03.2023 г.,) ответното дружество не е изпълнило поетите ангажименти за
построяване на Сграда № 1 (едно), описана в представения по делото НА за
учредяване право на строеж от 14.03.2018 г., в частта, в която на ответното
дружество е учредено правото да построи в съсобствения им недвижим имот с
идентификатор 68134.1943.2746, съгласно условията на представения
нотариален акт. Към датата на предявяване на иска на мястото на което е
следвало, съгласно условията на договора, да бъде построена Сграда № 1
(едно), ответното дружество не е предприело никакви действия за
реализирането на строежа.
Претендират разваляне (на основание чл. 87, ал. 2, вр. с чл. 262 от ЗЗД)
на Договор за строителство от 14.03.2018 г., обективиран в Нотариален акт №
36, том I, peг. № 2400, дело № 32/2018 г., на нотариус В. Я., peг. № 265 в
регистъра на НК, вписан в имотния регистър при Агенция по вписванията с
вх. peг. № 14580 14.03.2018 г., акт № 78, том XXXII, дело № 10035, за
учредяване право на строеж и прехвърляне на идеална част от поземлен имот
срещу задължение за построяване на комплекс от жилищни сгради:
в частта, в която на ответното дружество е учредено правото да построи
в съсобствения им недвижим имот с идентификатор 68134.1943.2746
Сграда № 1 (съгласно уточнителната молба-становище на ищците от
26.01.2024 г.).
в частта, с която на ответното дружество е прехвърлено правото на
собственост върху 77.33% от притежаваните общо от учредителите
132/144 идеални части от поземлен имот с идентификатор
68134.1943.2746, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед № РД-18-68/02.12.2010 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, с последно изменение със Заповед № РД-18-
68/02.12.2010 г. на Началника на СГКК-София, с адрес на имота: гр.
София, Столична община, район „Витоша", В.З. „Бояна", а по
легитимационен документ 3525 (три хиляди петстотин двадесет и пет)
квадратни метра, трайно предназначение на територията: урбанизирана,
начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), при съседи:
68134.1943.600, 68134.1943.905, 68134.1943.794, 68134.1943.2841,
68134.1943.702, 68134.1943.2873, 68134.1943.694, 68134.1943.871,
68134.1943.1306, номер по предходен план 871 (2, 4-1) кв. 13, 45а, парцел
XLVII. XLVI. XLV. XLIV).
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „ВИ ЕЙЧ БИ 2" ЕООД подава
писмен отговор, в който оспорва исковете изцяло.
Твърди наличие на съществено противоречие между обстоятелствената
4
част на исковата молба и формулирания петитум относно
индивидуализирането на обектите, за изграждането на които е сключен
договорът за суперфиция, чието разваляне се иска. Счита за недопустимо
само 7 от всички 12 учредители да отправят искане за разваляне, с което да се
засягат права и законни интереси на всички 12 учредители по НА и в този
смисъл намира, че исковата претенция в частта, с която се иска разваляне
нотариалния акт на основание чл. 87 от ЗЗД в частта, с която на ответното
дружество е прехвърлено правото на собственост върху 77,33% ид. части от
поземлен имот с идентификатор 68134.1934.2746, се явява частично
неоснователна, доколкото липсва активна процесуална легитимация на
ищците да отправят искане в така формулирания в исковата молба обем.
По същество, оспорва претенцията като неоснователна. Счита за
недоказани твърденията, че е налице забавяне от страна на ответника при
издаване на разрешение за строеж, което забавяне да се дължи на действия
или бездействия на дружеството. Твърди, че ответникът добросъвестно и във
възможно най-кратки срокове е депозирал изискуемите документи за издаване
на разрешение за строеж. Навежда доводи, че по отношение на многофамилна
сграда 1 (едно) е издадено разрешение за строеж № 44 от 10.02.2023 г.
(представено по делото с отговора), което е влязло в законна сила на
07.03.2023 г., т.е. два дни преди завеждането на исковата молба, като
заявлението за издаване на разрешение за строеж е подадено от дружеството
на 15.03.2018 г. – един ден след подписване на нотариалния акт за учредяване
правото на строеж, поради което счита, че не е налице никакво забавяне в
действията на дружеството. Твърди, че забавянето за издаване на посоченото
разрешение за строеж е в резултат на изключително бавната работа на
общинската администрация по разглеждане на заявлението, като сочи, че от
страна на дружеството са били подадени редица други заявления по
преписката - през 2021 г., 2022 г. и 2023 г., за да се стигне до издаване на
разрешението за строеж. С оглед изложеното, моли предявените искове да
бъдат отхвърлени.
В становище по отговора на исковата молба на ответника, ищците
навеждат довод, че последният, в противоречие с твърденията си за
добросъвестност, не е представи никакви доказателства, удостоверяващи
началото на строителните работи, при което процесното право на строеж е
вече дори погасено по давност. Относно възражението за предявени чужди
права пред съд, заявяват, че притежаваните от ищците квоти представляват
общо 90/144 идеални части от поземления имот, като в действителност на
ответника са били прехвърлени само идеалните части на А. С. Я., Г. М. Ж., М.
П. Х., В. И. Н., В. С. С. и К. Е. Н., който представляват 78/144 идеални части
от поземления имот, като същите в процентно съотношение представляват
77.33 % от притежаваните и прехвърлени общо от учредителите 132/144
идеални части от поземления имот. Неучастващите в производството 5-ма
учредители са притежавали 54/144 идеални части от поземления имот, които
са прехвърлили на ответното дружество, и по отношение на които ищците не
5
са предявили претенция в исковата си молба.
Съдът, след като взе предвид доводите на страните и след оценка на
събраните по делото доказателства намира от фактическа страна следното:
Установява се от ангажираните по делото и неоспорени от страните
писмени доказателства, че на 14.03.2018 г. между ищците, заедно с още 5
техни съсобственици, в качеството им на учредители и ответника „ВИ ЕЙЧ
БИ 2" ЕООД, в качеството му на приемател, е сключен договор под формата
на нотариален акт № 36, том I, peг. № 2400, дело 32 от 14.03.2018 г. на
нотариус В. Я., peг. № 265 на НК, вписан в Службата по вписванията с вх. peг.
№ 14580 от 2018 г., акт № 78, том XXXII, дело № 10035 от 2018 г., за
учредяване право на строеж и прехвърляне на идеална част от описания
поземлен имот с идентификатор 68134.1943.2746, срещу задължение за
построяване на комплекс от жилищни сгради, подробно описани в
нотариалния акт. С договора за суперфиция ищците са запазили за себе си и
взаимно са си учредили право на строеж за описаните в т. I на НА (лист 14 и
15 на делото) самостоятелни обекти в предвидените за построяване в УПИ
XVIII-2746 с проектен идентификатор 68134.1943.2937 две свободно стоящи
жилищни сгради: Сграда № 1, съставляваща: триетажна жилищна сграда, със
сутерен, включващ четири гаража и склад, първи, втори и трети етажи
сапартаменти, с разгърната застроена площ на сградата, включваща и
сутерена, от 820,42 кв.м. и Сграда № 2, съставляваща: триетажна жилищна
сграда, със сутерен, включващ пет гаража, първи, втори и трети етажи с
апартаменти, и апартамент в подпокривното пространство, с разгъната
застроена площ на сградата, включваща и сутерена, от 1030,95 кв.м., които
обекти 12-те учредители (част от които са и ищците) придобиват в своя
изключителна собственост.
С договора за суперфиция в полза на „ВИ ЕЙЧ БИ-2“ ЕООД
учредителите:
- са учредили право на строеж върху всички останали обекти в Сграда №
1 и Сграда № 2, които следва да бъдат построени в УПИ XVIII-2746 с
проектен идентификатор 68134.1943.2937;
- са учредили право на строеж за изграждане на пет свободно
разположени /две от които на калкан/, нискоетажни сгради - на 3 етажа всяка,
които, съгласно предвижданията на квартално-застроителния и силуетен план
(КЗСП) на СО, гр. София, район „Витоша” и издадена Виза за проучване и
проектиране от 26.02.2018 г., ще бъдат построени в УПИ XLIII-2746 с
проектен идентификатор 68134.1943.2939, като му учредяват право на строеж
за пълния обем на застрояване на УПИ XLIII-2746; (т. III на НА, лист 15);
- А. С. Я., Г. М. Ж., М. П. Х.-Д., В. И. Н., В. С. С. и К. Е. Н. са
прехвърлили 78/144 ид.ч. от притежавания от тях поземлен имот или 77,33%
от притежаваните общо от учредителите 132/144 идеални части от
поземления имот с идентификатор 68134.1943.2746, които съответстват и са
6
припадащи се на обектите, за които на ответното дружество е учредено право
на строеж (т. V на НА, лист 16).
Като насрещна престация ответното дружество - поемател се е
задължило:
- (т. IV.1. от НА) да построи за учредителите описаните в т. I на НА
обекти във вид и степен на завършеност, съгласно уговореното в подписаният
между страните предварителен договор от 07.12.2016 г. и Приложение № 1
към него от 23.02.2018 г.;
- (т. IV.2. от НА) да поеме за своя сметка всички разходи във връзка с
цялостното проектно получаване на всички необходими строителни книжа за
извършване на строителството, да организира изпълнението на
строителството на сградите, на вътрешната и външната инженерна
инфраструктура, на външните паркоместа и озеленяването и да финансира
същото със свои средства, материали, труд и всички необходими инвестиции
включително и чрез подизпълнители;
- (т. IV.3. от НА) да завърши строителството на Сграда № 1 и Сграда №
2 в УПИ XVIII-2746, с проектен идентификатор 68134.1943.2937, във вид за
държавно приемане с Акт обр. 15 в срок от 24 (двадесет и четири) месеца,
считано от датата на протокола за определяне на строителна линия и ниво,
както и своевременно да внесе в съответните инстанции нужните документи
за насрочване на Държавна приемателна комисия за въвеждане на сградите в
експлоатация, както и да въведе сградите в експлоатация в срок до 6 месеца,
считано от датата на подписване на Акт обр. 15, както и да предаде
владението на обектите на учредителите в срок от 30 дни, считано от
въвеждането им в експлоатация с разрешениеза ползване.
В т. IX на НА страните са уговорили възможността учредителите да
развалят договора за суперфиция, в случай, че ответното дружество не получи
разрешение за строеж за Сграда № 1 и Сграда № 2 в срок от 12 месеца от
датата на подписване на нотариалния акт, без да дължат никакви неустойки,
освен ако забавянето е не по вина на приемателя и е по независещи от него
причини.
В чл. 36, т. 6 на Предварителния договор за учредяване право на строеж
срещу задължение за изграждане на жилища и други обекти, сключен между
страните на 07.12.2016 г. (който е приложение към НА за суперфиция)
страните са договорили, че в 3-месечен срок от получаване разрешение за
строеж приемателят-изпълнител следва да се снабди с протокол за определяне
на строителна линия и ниво да започне строителството на сградата.
На 19.07.2018 г. от Столична община - район „Витоша“ е издадено
разрешение за строеж № 199/19.07.2018 г., влязло в сила на 10.08.2018 г.,
относно еднофамилна жилищна сграда № 1 с ЗП=83,07 кв.м. и РЗП = 254,77
кв.м. в УПИ XLIII-2746, кв.45а, мeстност „Бояна“ по плана на гр. София,
район „Bитоша“ - CO, ПИ с идеитнфикатор 68134.1943.2746. За посочената
сграда на 12.09.2019 г. е съставен и подписан констативен акт - Образец 15 за
7
установяване годността за приемане на строежа. С договор за покупко-
продажба от 09.03.2020 г., сключен във формата на нотариален акт с № 46, том
I, рег. № 1514, дело № 27 на нотариус Г.Й. - Д., peг. № 343 на НК, ответникът е
прехвърлил собствеността върху сградата на купувача “Фин Рентал
Пропъртис” ЕООД.
В периода 19.07.2018г. – 20.10.2018г. са издадени разрешения за строеж
относно еднофамилните жилищни сгради 2-5.
На 23.01.2019 г. от Столична община - район „Витоша“ е издадено
разрешение за строеж № 11 относно многофамилна жилищна сграда № 2
със ЗП=215,30 кв.м. и РЗП = 843,15 кв.м. в УПИ XLIII-2746, кв.50, мeстност
„Бояна“ по плана на гр. София, район „Bитоша“ - CO, ПИ с идеитнфикатор
68134.1943.2746.
От Столична община - район „Витоша“ е издадено Разрешение за
строеж № 44 от 10.02.2023 г. (лист 124), влязло в сила на 07.03.2023 г., за
строеж на многофамилна жилищна сграда № 1 в имот с идентификатор
68134.1943.2746, УПИ ХVIII-2746, кв. 50, местност „Бояна“, район „Витоша“.
Разрешението е издадено по заявление/молба с вх. № РВТ18-АП00-112 от
15.03.2018 г., подадено от ответното дружество.
По делото изслушано заключението на съдебно-техническа експертиза,
което е компетентно изготвено, в пълнота отговаря на поставените задачи и не
е оспорено от страните, поради което съдът го кредитира.
От заключението се установява, че понастоящем имот с идентификатор
68134.1943.2746, съществува в кадастъра като два имота, а именно: 1/
Поземлен имот с идентификатор 68134.1943.2937, находящ се в гр. София,
район „Витоша“, кв. "Бояна" с площ 1500 кв.м, стар номер 2746, кв. 45а,
парцел XVIII, съгласно Заповед за одобрение на КККР № РД-18-68/02.12.2010
г. на изп. директор на АГКК и 2/ Поземлен имот с идентификатор
68134.1943.2939, находящ се в гр. София, район „Витоша“, кв. "Бояна" с площ
1535 кв.м, стар номер 2746, кв. 45а, парцел XLIII, съгласно Заповед за
одобрение на КККР № РД-18-68/02.12.2010 г. на изп. директор на АГКК. При
извършен оглед на място на 24.10.2024 г., вещото лице е установило, че в ПИ с
идентификатор 68134.1943.2937 е започнал строеж на процесната сграда № 1,
като строителството е в нулевия цикъл, изпълнени са стоманобетоновите
зимнични стени, шайби и колони и предстои кофриране и играждане на
плочата на кота 0,00 м. Протоколът за открИ.е на строителна линия и ниво на
строежа е издаден на 15.03.2023 г. /лист 151 /, в който като възложители са
посочени страните по делото. Строителството на процесната сграда 1 в
Комплекс с многофамилни жилищни сгради е започнало въз основа на
Разрешение за строеж № 44/10.02.2023 г. на Столична община - р-н
„Витоша“.
При така установеното от фактическа страна, съдът намира от правна
страна следното:
8
Предявени са конститутивни искове по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за разваляне
на договор за учредяване право на строеж и прехвърляне на идеални части от
поземлен имот срещу задължение за построяване на комплекс от жилищни
сгради, извършено с НА с № 36, том I, peг. № 2400, дело 32 от 14.03.2018 г. на
нотариус В. Я., peг. № 265 на НК, вписан в Службата по вписванията с вх. peг.
№ 14580 от 2018 г., акт № 78, том XXXII, дело № 10035 от 2018 г. - пункт III и
V от същия, поради неизпълнение от страна на ответника на задължението му
за построяване на Сграда № 1 в УПИ XVIII – 2746 - в частта относно
учреденото право на строеж за същата сграда и в частта, с която А. С. Я., Г. М.
Ж., М. П. Х.-Д., В. И. Н., В. С. С. и К. Е. Н. са прехвърлили на ответника
77,33% от притежаваните от учредителите 132/144 ид.ч. от поземления имот с
идентификатор 68134.1943.2746.
Претендираното право произтича от следните обстоятелства: между
страните е сключен договор за учредяване право на строеж и прехвърляне на
идеални части от поземлен имот срещу задължение за построяване на
комплекс от жилищни сгради. Ищците твърдят, че приобретателят
(суперфициарят) не е изпълнил задълженията си да построи в уговорения срок
сградата, в която прехвърлителите е следвало да получат в обезщетение
самостоятелни обекти (жилища), като към датата на подаване на исковата
молба не е осъществил никакви действия по реализирането на строителството
на въпросната сграда. Ответникът оспорва да е в неизпълнение, т.к. е
предприел необходимите действия за получаване на разрешение за строеж за
съответната сграда, но издаването му е забавено от общинската
администрация.
За да бъде уважен иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД е необходимо
установяване на предвидените в закона предпоставки: наличие на валидна
облигационна връзка между страните, неизпълнение на поети от насрещната
страна задължения, неизпълнението да се дължи на причина, за която
длъжникът отговаря, както и на длъжника да е бил даден подходящ срок за
изпълнение на задължението с отправено предупреждение, че след изтичането
му договорът ще се смята развален или договорът да е бил развален без
предоставяне на срок, тъй като поради забавата на длъжника изпълнението е
станало безполезно за кредитора или задължението да е следвало да бъде
изпълнено непременно в уговореното време.
При разрешаване на правните въпроси, от значение за изхода на
настоящото дело, съдът съобразява постановките, възприети в Решение №
29/13.04.2011 г. на ВКС, Т.К., Първо отделение, по т.д. № 396 по описа за 2010
г. с докладчик - съдията Т.К., постановено в производство по чл. 290 от ГПК. В
същото е възприето следното:
Съгласно Постановление № 3/29.03.1973г. по гр.д.№ 2/1973г. на
Пленума на ВС на РБ основен принцип в облигационното право на Република
България основен принцип е изпълнението на поетите по договора
задължения, постигането на тези реални цели, които страните са преследвали
9
със сключването на договора. С оглед на това при спорове във връзка с
неизпълнение на договорите следва да се изхожда от възможностите за
тяхното изпълнение и да се допуска развалянето им само в случаите, когато
неизпълнението е толкова съществено, че прави невъзможно постигането на
договореното. Именно за това е предвидено задължение за кредитора и при
виновно неизпълнение на договора от страна на длъжника да му даде
подходящ срок за изпълнение, след изтичането на който договорът да се смята
за развален (чл. 87, ал. 1 ЗЗД).
От същата идея изхожда и правилото на чл. 87, ал. 3 ЗЗД, според което
не е допустимо разваляне на договор, с който се прехвърлят, учредяват или
прекратяват вещни права върху недвижими имоти, ако ответникът предложи
изпълнение в течение на процеса. В такъв случай съдът, пред който е отнесен
спора, може според обстоятелствата да даде срок за изпълнение.
Израз на същото основно начало е и разпоредбата на чл. 87, ал. 4 ЗЗД,
според която не се допуска разваляне на договор, когато неизпълнената част
от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора. В този случай
преценката за това дали частичното неизпълнение е незначително в сравнение
с интересите на кредитора следва да се извърши не с оглед субективното
отношение на последния към интереса му и към неизпълнената част от
задължението на длъжника, а от обективните дадености.
Когато задължението се състои в построяване на жилище, преценката по
чл. 87, ал. 4 ЗЗД следва да се извърши на основата на това дали действително
се предава жилище или нещо друго и ако се предава жилище, дали при
построяването му е допуснато такова отклонение от договореното между
страните, че то не може да удовлетвори нуждите на кредитора.
Искането за определяне на срок за изпълнение по чл. 87, ал. 3, изр. 2 ЗЗД
може да е свързано с позоваването от ответника – длъжник на извинителни
причини за забавата. Ако ищецът – кредитор не се противопостави, то съдът
би могъл да даде срок за изпълнение с оглед на изразената готовност за
изпълнение. Кредиторът би могъл да възрази срещу искането, като в този
случай, той изявява и отказ да приеме евентуалното забавено изпълнение.
Възраженията биха могли да са: оборване на твърденията за наличието на
извинителна причина за длъжника за забавата, както и липсата на интерес от
забавеното изпълнение. В този случай, съдът се произнася по наведените от
страните твърдения и възражения при разпределение на доказателствената
тежест: на длъжника - за фактите, от които произтича закъснението и на
кредитора – за фактите, изключващи интереса му от изпълнението.
Кредиторът би могъл да заяви, че с оглед на забавата изпълнението е
станало безполезно за него – чл. 87, ал. 2, пр. 2 ЗЗД. От значение за
безполезността е липсата на интерес за кредитора да получи изпълнение
със закъснение.
Кредиторът би могъл да заяви, че неизпълнената част не е незначителна
с оглед на интереса му – чл.87, ал.4 ЗЗД. При частично изпълнение въпросът
10
за интереса би представлявал съпоставка между изпълнената и неизпълнената
част на паричното задължение. При пълно неизпълнение на парично
задължение, незначителност, от гледна точка на съразмерност, не съществува.
Липсата на интерес за кредитора от изпълнението следва да се основе на
обстоятелствата, при които законът, ако няма други уговорки между страните,
допуска развалянето на договора без кредиторът да е длъжен да дава срок на
длъжника за изпълнение по чл. 87, ал. 2 от ЗЗД. Интересът на кредитора е от
значение и с оглед на неизпълнената част – ако същата е незначителна,
договорът не се разваля съгласно чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, като за определянето от
срока по чл.87, ал.3, изр.2 ЗЗД е от значение дали кредиторът има интерес от
късното изпълнение на неизпълнената част от задължението.
В хипотезите на забава и изпълнение без съдействието на съда относно
определянето на срок, кредиторът не е длъжен да приеме забавеното
изпълнение, като при евентуален спор относно неприемането, съдът ще
изследва наличието на предпоставките, както за забава на длъжника, така и за
интереса на кредитора и за възможността му да развали договора без да дава
срок за изпълнение.
Като съобрази гореизложеното, което напълно споделя, настоящия
съдебен състав намира следното:
В конретния случай от заключението на изслушаната по делото СТЕ,
както и от ангажираните писмени доказателства, се установява, че макар със
значително закъснение, ответникът изпълнява строителството на процесната
сграда №1 в хода на делото, без съдействието на съда за определяне на срок,
като няма данни изпълнението да е станало невъзможно изцяло или отчасти.
Ангажирани са доказателства за това, че ответникът още през 2018г. е
инициирал процедура по снабдяването с необходимите строителни книжа за
конкретния обект, като причините за издаване на разрешение за строеж едва
през 2023г. не могат да бъдат установени само от ангажираната по делото
преписка по издаване на разрешението за строеж. Независимо от това, нито от
твърденията на ищците, нито от събраните по делото доказателства се
установява, че забавеното изпълнение на ответника е обезсмислило договора,
нито че е трябвало да се изпълни напременно в уговореното време или
изпълнението на договорената престация е станало безполезно за ищците.
Напротив, от извънпроцесуалното поведение на страните, сведено до знанието
на съда, а именно – усилено водене на преговори за уреждане на отношенията
помежду им, чрез изкупуване от страна на ответника на обектите, за които
ищците са си запазили правото на строеж, се съди за това, че и двете страни
имат интерес от изпълнението на договора. Развалянето му би било в
противоречие с добросъвестността и би довело до по-нататъшно значително
усложнение на отношенията между страните, свързани с неоснователно
обогатяване, предвид осъществяващия се в хода на делото строеж.
С оглед изложеното и като взе предвид основополагащия принцип в
облигационното право за изпълнението на поетите задължения и разбирането
11
за договора като висша ценност, имаща силата на закон между страните, чието
разваляне следва да се допуска само като крайна мярка, когато
неизпълнението е толкова съществено, че прави невъзможно постигането на
договореното, съдът намира, че искът за разваляне на процесния договор
следва да се прецени като неоснователен и да се отхвърли. Отговорността на
ответника за забавеното строителство ще следва да се реализира по общия ред
на отговорността за вреди от неточно изпълнение, при наличие на
предпоставките за това.
По разноските:
При този изход на спора, на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК на ответника следва
да се присъдят сторените по делото разноски за възнаграждение на
процесуален представител в размер на 3000 лв., съобразно приетия списък по
чл. 80 от ГПК и доказателствата по делото.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от А. С. Я., ЕГН: **********, с адрес: гр.
София, ж.к. „*********; Г. М. Ж., ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ул.
„*********; М. П. Х.-Д., ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ж.к.
„*********; К. В. Ч., ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ул. „*********; В.
И. Н., ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ж.к. „*********; В. С. С., ЕГН:
**********, с адрес: гр. София, ул. „*********; и К. Е. Н., ЕГН: **********, с
адрес: гр. София, ул. „********* срещу „ВИ ЕЙЧ БИ 2" ЕООД, ЕИК:
*********, седалище и адрес на управление: обл. Бургас, общ. Несебър, гр.
Несебър, п.к. 8230, ж.к. „*********, ап. 5 искове, за разваляне на Договор за
строителство от 14.03.2018 г., обективиран в Нотариален акт № 36, том I, peг.
№ 2400, дело № 32/2018 г., на нотариус В. Я., peг. № 265 в регистъра на НК,
вписан в имотния регистър при Агенция по вписванията с вх. peг. № 14580
14.03.2018 г., акт № 78, том XXXII, дело № 10035, за учредяване право на
строеж на комплекс от жилищни сгради в частта, в която на ответното
дружество е учредено правото да построи в съсобствения им недвижим имот с
идентификатор 68134.1943.2746 Сграда № 1, както и предявените от А. С. Я.,
Г. М. Ж., М. П. Х.-Д., В. И. Н., В. С. С. и К. Е. Н. срещу „ВИ ЕЙЧ БИ 2"
ЕООД, ЕИК: ********* искове за разваляне на същия договор в частта, с
която на ответното дружество е прехвърлено правото на собственост върху
77.33% от притежаваните общо от учредителите 132/144 идеални части от
поземлен имот с идентификатор 68134.1943.2746, съгласно кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-68/02.12.2010
г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение със Заповед №
РД-18-68/02.12.2010 г. на Началника на СГКК-София, с адрес на имота: гр.
12
София, Столична община, район „Витоша", В.З. „Бояна", а по легитимационен
документ 3525 (три хиляди петстотин двадесет и пет) квадратни метра,
трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: ниско застрояване (до 10 м), при съседи: 68134.1943.600,
68134.1943.905, 68134.1943.794, 68134.1943.2841, 68134.1943.702,
68134.1943.2873, 68134.1943.694, 68134.1943.871, 68134.1943.1306, номер по
предходен план 871 (2, 4-1) кв. 13, 45а, парцел XLVII. XLVI. XLV. XLIV).
ОСЪЖДА А. С. Я., ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ж.к.
„*********; Г. М. Ж., ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ул. „*********;
М. П. Х.-Д., ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ж.к. „*********; К. В. Ч.,
ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ул. „*********; В. И. Н., ЕГН:
**********, с адрес: гр. София, ж.к. „*********; В. С. С., ЕГН: **********, с
адрес: гр. София, ул. „*********; и К. Е. Н., ЕГН: **********, с адрес: гр.
София, ул. „*********, да заплатят на „ВИ ЕЙЧ БИ 2" ЕООД, ЕИК:
*********, седалище и адрес на управление: обл. Бургас, общ. Несебър, гр.
Несебър, п.к. 8230, ж.к. „*********, ап. 5, представлявано от управителя
Д.К.С. сумата от 3000 лв. – разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
13