Р Е Ш Е Н И Е
№ III –12 10.02.2021г. град Бургас
В ИМЕТО
НА НАРОДА
БУРГАСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД, трети въззивен граждански състав
На двадесет
и шести януари през две хиляди и двадесет и първа година,
В публично
заседание, в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСЕН ПАРАШКЕВОВ
ЧЛЕНОВЕ: ЙОРДАНКА МАЙСКА
РАДОСТИНА ПЕТКОВА
Секретар Жанета
Граматикова
като разгледа
докладваното от съдия Р.Петкова
въззивно гражданско дело номер 31
по описа за 2021 година,
за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството по
делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК и е образувано пред
настоящата съдебна инстанция по повод въззивна жалба на ищеца Храм “Света Богородица”, ЕИК:
*********, с адрес: гр. Бургас, ул.
”Лермонтов” № 5, ЕИК: *********, представляван от Църковното настоятелство, действащо
чрез председателя му ставрофорен иконом
Борис Игнатов Беров, ЕГН: **********, от гр.Б., ул. „Р.” № **, подадена чрез
упълномощения си процесуален представител адвокат Георги Кермедчиев от АК
Бургас против решение № 260468 от 20.10.2020 г., постановено по гр. дело № 2225/2020 г. по описа на РС-Бургас, с което е отхвърлен предявения срещу ответника А.Е.Х., ЕГН: **********, с адрес: гр.Б., ж.к. “Л.”, бл.**, ет.*, ап.*, иск за осъждането му на
основание чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК вр. с чл. 233 от ЗЗД да опразни наетия недвижим
имот, представляващ стая с площ от 13 /тринадесет/ кв.м. и съвместно ползване с
други наематели на малък салон, бокс кухня, коридор и сервиз на втория етаж от
сградата, находяща се в гр. Бургас, ул.
”Александровска” № 20, и в
частта, в която в полза на ответника са присъдени направените през първата
инстанция разноски в размер на 100 лв.
Въззивното дружество
е изразило недоволство от обжалваното решение, с искане да бъде отменено изцяло
и по спора да бъде постановено на ново, с което искът да бъде уважен. Излага
несъгласие с доводите на районният съд, с които е приел, че въпреки даденото
предизвестие от ищеца, сключения между страните договор за наем не е прекратен,
както и че, извършените от ответника закъснели плащания не представляват
месечни наемни вноски към конкретен месец. Сочи, че не е могъл да вземе
становище по този въпрос предвид липсата на такива възражения от ответника по
делото. Заявява, че представения от ответникът писмен отговор не е депозиран в
едномесечния срок по чл. 131 от ГПК, поради което счита, че изложените в него
възражения и представени писмени доказателства не следвало да се взимат предвид
от съда. Твърди, че плащането от ответника, извършено на 30 октомври 2019г.
предхожда получаването на предизвестието за прекратяване на договора от
20.11.2019г., с оглед на което счита не отговаря на истината приетото от съда,
че с посоченото предизвестие на ответника е даден допълнителен срок за плащане,
в т.ч., че не са налице обстоятелства за продължаването, нито за възстановяване
на срока за плащане. Изложени са и оплаквания за неправилност на обжалваното
решение и в частта относно доводите за просрочените плащания за м. септември
2019г. –април2020г., по съображения, че същите са направени в едностранно
намаления от ответника размер от 150 лв., а не в уговорения такъв от 180 лв.
месечно. Твърди се също, че освен, че плащанията на наема са в по-малък от
уговорения в договора размер, те изхождат и от трето лице, а не от ответника.
Що се касае до възникналия спор досежно ползване на кухненското помещение между
ответника и другата наемателка, ищецът счита, че същият не касае отношенията
между страните. По горепосочените и подробно доразвити в жалбата съображения се
иска уважаване на иска, ведно с разноските. Не са направени доказателствени
искания. В съдебно заседание въззивникът, чрез упълномощения си процесуален
представител поддържа жалбата си с искане съдът да я уважи и да отмени
атакуваното решение, уважавайки предявения иск. Претендира присъждане на разноските и за двете инстанции.
В
срока по чл.263, ал.1 ГПК въззиваемият –
ответник А.Е.Х., чрез упълномощения си през
въззивната инстанция процесуален представител е депозирал писмен отговор, в
които изложил съображения за неоснователният на подадената въззивна жалба.
Счита, че наведените в нея доводи не кореспондират със събраните по делото
доказателства, в т.ч. и с тълкуването на съдържанието на сключения между
страните договор за наем и с данните за недобросъвестност и неизпълнение на
задълженията на ищеца по договора. Счита, че правилно първоинстанционния съд е
приел, че не са налице основанията за прекратяване на договора за заем, както
и, че с отправеното предизвестие е даден нов срок за плащане. Сочи, че съдът не
се е произнесъл по направените възражения в с.з. от 01.10.2020г. за
неоснователност на иска. Заявява, че наемодателят е бил неизправна страна по
договора, тъй като не е обезпечил спокойното ползване на имота от наемателя,
което води до невъзможността да иска едностранното му прекратяване, още повече,
че неизпълнената част от договора е незначителна по смисъла на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД. По гореизложените съображения счита жалбата за неоснователна, тъй като не
са налице основанията за извеждане на наемателя от наетия имот. Не са направени
доказателствени искания. В съдебно заседание въззиваемият поддържа писмения си
отговор и моли за потвърждаване на решението на първоинстанционния съд.
Бургаският окръжен съд, при
служебната проверка на обжалваното решение, извършена на основание чл.269 от ГПК, не установи съществуването на основания за нищожност или недопустимост на
същото, поради което намира, че то е валидно и допустимо. Като взе пред вид събраните по делото доказателства, становищата на
страните и като съобрази закона намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Производството по делото е бързо,
образувано по реда на чл.310, ал. 1, т.2 от ГПК, вр. чл.233 от ЗЗД.
Ищецът претендира осъждането на ответника да опразни предоставения му под наем недвижим имот, представляващ
стая с площ от 13 кв.м. при съвместно ползване с други наематели на
малък салон, бокс кухня, коридор и сервиз на втория етаж от сградата, находяща
се в гр. Бургас, ул. ”Александровска” № 20. Твърди, че договорът за наем е прекратен
съгласно клаузата на т. 5, б. „а“ поради закъснение на плащането на наемната цена
от 180 лв. за м. септември - м. ноември
2019г. с повече от един месец, в т.ч. и частично плащане, а именно неизпълнение
в уговорения срок и изцяло задължението си за заплащане на месечния наем за м.
септември и м. октомври 2019г., а част от задължението и за двата месеца от по
150 лв., вместо уговореното по 180 лв. месечно, е платено от трето лице едва на
30 октомври по банковата сметка на ищеца. Отделно от това ищецът твърди, че е
налице частично и просрочено плащане на наемната цена и за м. ноември 2019г.,
като същата вместо на падежа - 12.11.2019г., е платена на следващия ден също в
размер на 150 лв., вместо 180 лв. Сочи се също, че договорът за наем се считал
за прекратен и съгласно т. 12 поради нарушаване на което и да е от задълженията
на наемателя по договора . Поради просрочените и частични плащания ищецът
твърди, че на 19.11.2019г. е изпратил до ответника предизвестие, получено от
последния на 20.11.2019г., съдържащо писмено предупреждение за неизпълнение на
договора за наем и последиците по т. 5, б. „а“ и т. 12 от договора за наем. В
отговор на предизвестието ищецът твърди, че е получил писмо от ответника, в
което последният е заявил, че считано от 01.09.2019г. едностранно изменя
уговорената наемна цена от 180 лв. на 150 лв. месечно, по съображения, че не
можел да ползва кухнята на наетия апартамент, която съгласно договора за наем е
за общо ползване заедно с другите наематели на стаи от наетия имот. Ищецът
сочи, че за периода от 01.09.2019г. до 29.02.2020г. ответникът му е заплащал по
150 лв. месечно наемна цена, като в т.ч. наемната цена за м. февруари 2020г.
отново е била със закъснение от два дни. Сочи, че е налице и непълно заплащане
на наемната цена и за последвалите месеци – март, април и май 2020г. Като счита, че са настъпили
предпоставките за прекратяване на договора за наем по вина на ответника, а
ответникът продължава да ползва имота, ищецът претендира осъждането на
последния да опразни наетия имот и
да му заплати разноските
по делото.
Съдът констатира, че подадения от
ответника пред първата инстанция писмен отговор е депозиран след изтичане на
срока по чл. 131 от ГПК /чл. 60, ал. 3 вр. с ал. 6 от ГПК/, поради което
изложените в него съображения правилно не са взети предвид от районният съд,
поради настъпила преклузия.
От фактическа страна по делото е
установено следното:
Страните не спорят, а и от данните се
установява, че помежду им е възникнало наемно правоотношение по силата на
сключения помежду им договор за наем от 01.04.2018г. на горепосочения недвижим
имот, представляващ североизточна стая от апартамент и общи сервизни помещения,
по силата на който ищецът- наемодател се е задължил за срок от три години,
считано от 01.04.2018г. да предостави на ответния наемател ползването на
наетото помещение срещу задължението на последния да му заплати уговорената
месечна наемна цена от 180 лв. в срок до 12- то число на текущия месец. В чл. 5, б. „а“ от договора страните са
уговорили, че при закъснение на плащането с повече от един месец договора се
счита за прекратен по вина на наемателя. В чл. 12 при нарушаване само на едно
от задълженията на наемателя по договора, същият се счита за прекратен по
негова вина.
С писмено предизвестие от 19.11.2019г., получено
от ответника на 20.11.2019г., ищецът го е уведомил, че ако в срок до 30.11.2019г. не заплати
дължимия наем за м. септември, октомври и ноември 2019г. в общ размер от 540
лв. /по 180 лв. месечно/ ще счита договора за наем за прекратен и ще предприеме
процедура по принудителното му изваждане от имот. С отговор от 02.12.2019г.
ответникът е заявил, че от края на м. август 2019г. няма достъп и не може да
ползва бокс-кухнята, която е част от общите за ползване сервизни помещения, тъй
като същата е заключена със знанието и съгласието на наемодателя. Посочил е, че
поради създалата се трайна невъзможност да ползва изцяло отдадената му под наем
площ, считано от 01.09.2019г. намалява размера на месечния си наем на 150 лв.
По делото са представени банкови извлечения, от които е видно, че на
30.10.2019г. в полза на ищеца по негова банкова сметка е заплатена сумата от
300 лв. с основание актуализиран наем за м. септември и м. октомври 2019г., а
на 13.11.2019г. в полза на ищеца отново по банковата му сметка е платена сумата
от 150 лв. с основание наем за м. ноември 2019г. Представени са и извлечения,
от които е видно, че за м. декември 2019г – февруари 2020г. ответникът е
заплащал по сметка на ищеца месечен наем в размер на по 150 лв., като наемът за м. септември и октомври 2019г. и за
м. февруари 2020г. е платен на ищеца от банкова сметка на трето лице Сдружение
„Дружество на инвалидите“, като видно от приложените платежни бележки, всички
суми са били внесени от ответника.
Пред първата инстанция са ангажирани свидетелски
показания, от които е установено, че бокс-кухнята в процесния апартамент е била
ремонтирана от единия от наемателите -М.Я. със знанието и съгласието на
наемодателя през м. август – м. септември 2019г., като след приключване на
ремонта през м. октомври 2019г. била сменена и външната врата на кухнята.
Свидетелите сочат, че М.Я. е отказала достъп на останалите наематели, в т.ч. и
на ответника до ремонтираната от нея кухня, в т.ч. като отказала да предостави
ключ до помещението. Установено е, че след разговор с нея и с наемодателя в
лицето на отец Борис се оказало, че последният бил съгласен на ответникът да няма
осигурен осигурява достъп до кухненското помещение в процесното отдадено под
наем жилище.
Районният съд е
отхвърлил иска по чл. 233 от ЗЗД, приемайки, че претенцията на ищеца за
осъждане на ответника да освободи наетия имот е неоснователна, тъй като не е
налице соченото от него основание за прекратяване на договора съгласно клаузата
на чл. 5, б. „а“ от договора.
След съвкупна и
самостоятелна преценка на събраните по делото доказателства, като прецени всички
относими доказателства и обсъди въведените от страните доводи и възражения,
настоящата съдебна инстанция намира, че районният съд правилно е установил
фактическата обстановка по делото и изцяло споделя окончателните му правни
изводи. Предвид това въззивният съд счита, че обжалваното решение следва да
бъде потвърдено, като законосъобразно и правилно. Съображенията за това
са следните:
Съгласно чл. 233, ал. 1, изр. първо от ЗЗД наемателят е длъжен да върне вещта, когато
отпадне основанието, на което същата се намира в негова държане. Както правилно е приел районният съд, за да бъде
уважен предявения иск по делото следва да се докаже, че е отпаднало
основанието, на което наемателя държи имота. В случая ищецът твърди, че
договорът за наем е прекратен на основание чл. 5, б. „а“ – поради забавено и
частично плащане на вноските за м. септември, октомври и ноември 2019г. в
уговорения размер от по 180 лв. месечно, както и на последващите вноски до м.
февруари 2020г. Съдът приема, че клаузите на чл. 5, б. „а“ и по чл. 12 нямат
автоматично действие, а представляват правна възможност за наемодателя за
прекратяване на договора, на която последният следва да се позове, като уведоми
насрещната страна. В случая такова уведомление е извършено с отправеното до
наемателя предизвестие, с което наемодателят му е дал допълнителен срок - до
30.11.2019г. за плащане горепосочените три месечни вноски в пълен размер от по
180 лв., с предупреждение, че при неизпълнение в новия срок ще счита договора
за развален. В отговор на предизвестието, наемателят е заявил, че упражнява правото си по чл. 230,
ал. 2, предл. второ от ЗЗД за намаляване на месечната вноска на 150лв. с оглед
неизпълнение на задължението на наемодателя да обезпечи ползването на цялата
площ от отдадения под наем имот досежно кухненския бокс. По делото не се спори,
че страните не са постигнали съгласие за намаляване на размера на наемната
вноска съобразно искането на ответника. Независимо от това съдът приема, че тъй
като от свидетелските показания, които са еднозначни и безпротиворечиви е
установено, че считано от м. септември 2019г. със знанието и без
противопоставянето на наемодателя, ответникът е бил лишен от ползването на част
от наетата площ, следва, че към момента на отправеното предизвестие, ищецът-
наемодател е бил неизправна страна по договора, нарушавайки задължението си по
чл. 230, ал. 1 от ЗЗД да обезпечи необезпокоявано ползване на отдадената под
наем площ на наемателя. Отделно от това, тъй като с предизвестието ищецът е
дал на ответника допълнителен срок за плащане – до 30.11.2019г. съдът намира за неоснователно твърдението на
въззивника, че е налице просрочие на месечната наемна вноска за м. септември
2019г. / с падеж по договора – до 12.10.2019г./ с повече от един месец, тъй
като плащането на същата макар да е със закъснение - на 30.10.2019г., е
извършено в рамките на дадения с предизвестието срок – до 30.11.2019г. Затова независимо от допуснатото от страна на наемателя частично неизпълнение на заплащането на наемната цена по договора, начиная от м. септември
2019г. /тъй като няма данни предложението за намаляването й да е прието от
ищеца/, и доколкото наемателят
е основал
намаляването й на законосъобразно упражнено от него право по чл. 230, ал. 2 предл.2 от ЗЗД, а наемодателят не може да черпи права от
неизпълнението на задължението си по чл. 230, ал. 1 от ЗЗД, последният като
неизправна страна не е имал правото да прекрати
договора на соченото
от него основание – клаузата на
чл. 5, б. „а“. Отделно
от това, следва да се отбележи, че допуснатото от страна на наемателя
частично неизпълнение е именно вследствие упражненото право по
чл. 230, ал. 2 от ЗЗД, като същото се явява
незначително с оглед интереса на кредитора и
води до недопустимост на развалянето на договора от страна на ищеца- наемодател съобразно защитата на неговите права. Отделно от това, съдът
намира, че обстоятелството, че част от наемните вноски са платени на ищеца по
банков път не представлява нарушение по чл. 12 от договора, тъй като в договора
не е уговорен конкретен начин на плащане, а по делото не се спори, че сумите са
постъпили по сметка на ищеца. Не е нарушение по чл. 12 от договора и обстоятелството,
че някои от плащанията на наемната цена са направени от банкови сметки на трето
лице Сдружение „Дружество на инвалидите“, тъй видно от платежните нареждания
сумите са наредени именно от наемателя.
По гореизложените съображения следва да се приеме, че
към момента на отправяне на едностранното изявление на наемодателя за разваляне
на договора поради неизпълнение
и в рамките на предоставения допълнителен срок за изпълнение,
последният е получил част от дължимата престация, поради което не е била налице
е една от изискуемите от закона предпоставки за развалянето му - неизпълнение
на задълженията на едната страна, довело до съществено нарушение на договора. С
оглед на това въззивният съд приема, че в разглеждания случай облигационната
връзка между страните, породена от сключения между тях договор за наем, не е
прекратена, което води до неоснователност на предявената на това основание
претенция за освобождаване на наетия имот от ответника-наемател по договора.
Поради съвпадение на окончателните
правни изводи на двете инстанции, решението на БРС
следва да бъде потвърдено.
На основание чл.78, ал. 3 от ГПК с
оглед неоснователността на въззивната жалба в полза на въззиваемият-ответник
следва да бъдат присъдени направените пред въззивната инстанция разноски в
размер на 100 лв. съгласно представения списък по чл. 80 от ГПК.
Мотивиран
от горното, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА
решение № 260468 от 20.10.2020 г., постановено по гр. дело № 2225/2020 г. по
описа на РС-Бургас.
ОСЪЖДА Храм “Света Богородица”, ЕИК:
*********, с адрес: гр. Бургас, ул.
”Лермонтов” № 5, ЕИК: *********, представляван от Църковното настоятелство, действащо
чрез председателя му ставрофорен иконом
Борис Игнатов Беров, ЕГН: ********** ДА ЗАПЛАТИ на А.Е.Х., ЕГН: **********, с адрес: гр.Б., ж.к. “Л.”, бл.**, ет.*, ап.*, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК направените във въззивното производство разноски за платено адвокатско
възнаграждение в размер на 100 лв.
Решението
не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:1.
2.