№ 44
гр. гр.Несебър, 03.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на пети януари през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Сияна Ст. Димитрова
при участието на секретаря Маринета Д. Шаренкова
като разгледа докладваното от Сияна Ст. Димитрова Гражданско дело №
20222150100149 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 124, ал. 2 от ГПК.
Образувано е по искова молба вх. № 1321/15.02.2022 г. на „П.Д.” ЕООД, ЕИК
***, със седалище и адрес на управление: гр. ***, представлявано от К.Т.Х., чрез АД
„Д. и Г.а“, ЕИК ***, съдебен адрес: гр. ***, адв. Р. Д. Д. от АК - Варна, срещу Н.О.В.,
БУЛСТАТ *** , гражданин на Руската Федерация, с адрес: с. ***, с която се иска от
съда да осъди отвтеника да заплати на ищеца сумата от 5531,44 лева, от която 2404,92
лева –такса поддръжка за 2020 г. и лихва забава върху нея за периода 15.02.2020 г. –
10.02.2022 г. в размер на 483,09 лева; 2404,92 лева – такса поддръжка за 2021 г. и лихва
забава върху нея за периода 15.02.2021 г. – 10.02.2022 г. в размер на 238,51 лева;
дължими по Договор за поддръжка и управление на „Курортен комплекс Е.Р.Р.“ №
ММС-S-PD/077-12.06/26.12.2006 г.
Посочва се, че между страните е сключен процесния договор, по който ищцовото
дружество има качеството на „мениджър“, а ответникът – „възложител“ – собственик
на недвижим имот с площ от 85,39 кв.м., апартамент № С420, ет. 4, в сграда А-„Е.“,
крило С., с адрес: с. *** по плана за с. Р., общ. Несебър в „Курортен комплекс Е.Р.Р.“.
С договора, ищецът се задължил да извършва целогодишна техническа поддръжка,
организационно и административно управление на „Курортен комплекс Е.Р.Р.“ срещу
заплащане на месечна такса в размер на 1 евро без ДДС на кв.м. площ от собствения на
ответницата имот. Съгласно клаузата на т. II.b от договора, заплащането на дължимата
такса следвало да се извършва до 15 февруари на текущата година. Ищецът заявява, че
изпълнява поетите договорни задължения в цялост и чрез „Е. Х.“ ООД, ЕИК
*********, като излага подробно осъществяваните от него дейности по поддръжка. С
твърдения за неизпълнение на договорните задължения за заплащане на такса за 2020 г.
и 2021 г. и невъзможност за извънсъдебно уреждане на спора се заявява интерес от
водене на делото.
Към исковата молба са представени писмени доказателства – незаверени копия от
пълномощно и Договор за поддръжка и управление на „Курортен комплекс Е.Р.Р.“ №
1
ММС-S-PD/077-12.06/26.12.2006 г.
В законоустановения срок по чл. 131 от ГПК е депозиран писмен отговор от
особения представител на ответника – адв. И. С. от БАК, с който предявените искове
се оспорват като недоказани по основание и размер. Релевира се възражение за
нищожност на Раздел 2, т. 4 от договора, както и за нищожност на договора в цялост,
като противоречащ на закона, заобикалящ закона и накърняващ добрите нрави.
Навеждат се и доводи за унищожаемост на договора, поради грешка в предмета и
измама. Правят се доказателствени искания за задължаване на ищеца да представи
доказателства за притежаваната от ответницата собственост в комплекса, както и за
действително извършените разходи по поддръжка на собствения на Вербова имот.
В проведено по делото открито съдебно заседание, ищецът, чрез
новоупълномощения си представител - адв. К. от АК – Хасково, поддържа исковата
молба, препотвърждава действията на адв. Д. и моли за уважаване на предявените и
поддържани искове, като претендира присъждането на разноски в настоящото
производство, съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК.
Ответникът, чрез назначения от съда особен представител – адв. С. от АК -
Бургас, в открито съдено заседание поддържа представения отговор на исковата молба,
оспорва претенциите и моли за отхвърлянето им.
Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по
делото доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
От представен от ищцовата страна нотариален акт № 131 , том XIV, рег. № 7113,
дело № 2634 от 12.06.2007 г. по описа на нотариус Стоян Ангелов, рег. № 208 при НК,
район на действие – НРС, се установява, че ответницата е придобила собствеността по
отношение на описания в исковата молба недвижим имот – апартамент № С420, крило
„С.“, с площ ведно с общите части от 85,39 кв.м., находящ се в сграда „А“ в „Курортен
комплекс Е.Р.Р.“.
Видно от Договор за поддръжка и управление на „Курортен комплекс Е.Р.Р.“ №
ММС-S-PD/077-12.06/26.12.2006 г., ответницата, в качеството си на собственик на
гореописания апартамент е възложила на ищцовото дружество поддръжката на общите
части в сградата, както и на находящите се в комплекса съоръжения, които ползва
безпрепятствано. Със същия договор ищецът се е задължимда предоставя на
ответницата и редица услуги, подробно описани в предмета на договора /ползване на
паркинг, съоръжения и комуникации, общодостъпни части на комплекса и съоръжения
и обекти в тях, предоставяне на обслужване – занимания за деца, рецепция, санитарно-
хигиенни дейности и др./, като е уговорено общо възнаграждение за целия предмет на
договора в размер на 1 евро без вкл. ДДС на кв.м. площ от собствения на ответницата
обект на месец, дължимо авансово ежегодно до 15.02 на текущата година, за която се
отнася.
Съгласно представено по делото тристранно споразумение към договор за
възлагане на поддръжка и управление на „Курортен комплекс Е.Р.Р.“ № MMC-PD-
EH/22.06.2007 от 18.12.2012 г., се установява, че ищецът е прехвърлил всички свои
права и задължения по договорите за поддръжка и управление с отделните
собственици на „Е. Х.“ ООД и „Е. Х. 2013“ ЕООД.
С протоколно определение № 3/05.01.2023 г. по делото, съдът отдели като
безпорни между страните следните факти и обстоятелства: „П.Д.“ ЕООД, чрез „Е. Х.“
ООД, в цялост е изпълнявал поддръжката на комплекс „Е. Р.“ – Р., включително
поддържане на ВиК и ел.инсталации, климатични, противопожароизвестителни и
вентилационни инсталации, техническо поддържане на басейните и обслужващите ги
2
съоръжения, находящи се в общите и общодостъпните части на комплекса, доставка на
консумативи, поддържане в изправност на пречиствателни съоръжения и монтираните
душове, техническо поддържане на асансьорите, на общодостъпните спортни
съоръжения и детска площадка, поддръжка на зелени площи, организиране на режима
на достъп и вътрешния ред в сградата, санитарно-хигиенни услуги, рецепция и достъпа
до спортните съоръжения.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна
страна следното:
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание с чл.
79, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
В тежест на ищеца, при условията на главно и пълно доказване, е възложено
установяването на наличието на валидна облигационна връзка между страните по
процесния Договор за поддръжка и управление на „Курортен комплекс Е.Р.Р.“ №
ММС-S-PD/077-12.06/26.12.2006 г., изпълнение на поетите с договора задължения,
както и размера на договореното възнаграждение.
По повод акцесорната претенция за лихва за забава, на ищеца е указано, че следва
да докаже размера на претенциите си за главници и изискуемостта им, както и размера
на търсените лихви.
С оглед фактическите констатации, от правна страна, настоящият съд, намира
ищцовата претенция с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД за основателна, като
доказана по основание и размер, по следните съображения:
Съдът намира, че представеният от ищеца договор представлява годна
облигационна връзка, възникнала между страните по делото. Не съществува пречка
при спазване на принципите за свобода на договаряне, отделните собственици да
сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които договори не
се влияят от правилата на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на върховната
инстанция – напр. Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I
търг. отделение на ВКС, в което е прието, че няма забрана за етажните собственици да
сключват договори относно финансиране управлението на общи части, когато
жилищният комплекс не е от затворен тип, а е налице обикновена ЕС, доколкото с
такава правна сделка не се създават други, непосочени в закона органи на ЕС и не се
създават права за трети лица, извън посочените в чл. 12 ал. 1 от ЗУЕС. Наред с това
процесният договор не се изчерпва само с уговорки относно управлението на общите
части. Същият има комплексен характер, като в него са включени елементи на договор
за поръчка /организация на вътрешния ред, санитарно-хигиенните услуги,
организиране на занимания за деца и др./ и на договор за изработка /техническа
поддръжка/. Посочените задължения на мениджъра по договора са насочени както към
общите части, така и към други съоръжения в имота – басейни, зелени площи, детска
площадка. Както е прието и в цитираното определение на ВКС, посредством всеки от
тези договори не се реализира забранен от закона резултат, противно на изложените от
особения представител оплаквания с отговора. Договореното общо възнаграждение
инкорпорира както възнаграждение за различните услуги, така и предварително
определените разходи за изпълнение на възложената поръчка. В случая ответникът, в
унисон със свободата на договаряне, е процедирал именно по-горния начин и е
сключил с ищеца договор за управление и поддръжка на комплекса. Както се посочи
става въпрос за управлението и поддръжката на целия комплекс, а не само на общите
части в сградата, обитавана от ответника.
С оглед горното съдът намира, че цитираният договор е действителен, като при
извършена служебна проверка по смисъла на чл. 7, ал. 3 от ГПК се констатира
неравноправност на конкретни негови клаузи. В случая несъмнено се касае до договор,
3
сключен с потребител, доколкото в практиката на върховната инстанция /Определение
№ 60132 от 29.06.2021г. по т.д. № 1835/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС/ и
с Решение от 27.10.2022г. по дело С-485/21г. на СЕС, е прието, че физическите лица –
страни по подобни договори, са потребители. Наред с това става въпрос за типов
договор, който се сключва с множество собственици в комплекса, като ищецът не
твърди и не доказва /по смисъла на чл. 146, ал. 4 от ЗЗП/, че клаузите в договора са
индивидуално уговорени. По изложените съображения, процесният договор подлежи
на проверка по чл. 143, ал. 1 от ЗЗП.
Съгласно посочената разпоредба, неравноправна клауза в договор, сключван с
потребител, е уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за
добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на
търговеца или доставчика и потребителя. В чл. 143, ал. 2 от ЗЗП е даден
неизчерпателен списък от възможни неравноправни клаузи /с оглед предвиденото чл.
143, ал. 2, т. 20 от ЗЗП, че такива са и клаузи с други подобни условия/. Според
настоящия съдебен състав клаузите на раздел IV, чл. 9 от договора и раздел VII, чл. 2
са неравноправни, тъй като и в двете се предвиждат определени последици за страна по
договора, които обаче изцяло зависят от поведението на трети лица. Т.е. предвижда се
възможност за прекратяване на договора с изтичане на срока му, но само с решение на
собствениците, притежаващи ¾ от застроената площ в комплекса. В случая обаче става
въпрос за индивидуален договор, сключен с конкретно физическо лице и не отговаря
на правилата на добросъвестност клаузата, която предвижда прекратяване на
облигационната връзка за конкретното лице единствено по решение на множество
други лица, които не са страни по договора. Последното води до значително
неравновесие между търговеца и потребителя, тъй като правата и задълженията на
търговеца по договора зависят единствено от неговото поведение, докато тези на
потребителя зависят изцяло от волята на други лица. По подобен начин клаузата на
раздел VII, чл. 2 предвижда обвързване на потребителя с договора, което зависи от
волята на друго лице. Възлагането на потребителя на задължение да влияе върху
волята на друго лице и да го мотивира да сключва договори безспорно не съответства
на изискванията на добросъвестност и на чл. 9 от ЗЗД относно свободата на
договаряне. Обвързването на потребителя с такава клауза също води до съществено
неравновесие, тъй като в случай на разпореждане с правото на собственост договорът
вече не би имал предмет за потребителя и с цитираната клауза той се задължава да
заплаща за услуги, от които не се възползва.
Горното мотивира съда да приеме, че в посочените части съответните клаузи са
неравноправни. По арг. от чл. 146, ал. 5 от ЗЗП обаче наличието на неравноправни
клаузи в договор, сключен с потребител, не води до неговата нищожност, ако
договорът може да се прилага и без тези клаузи. Съдът намира, че договорът може да
се прилага и без посочените клаузи, тъй като те не са част от същественото му
съдържание, единствено не следва да се прилагат посочените две клаузи /арг. от чл.
146, ал. 1 от ЗЗП/. През призмата на спора по делото това означава, че нормата на чл. 9
от раздел IV следва да се тълкува в смисъл, че потребителят може да заяви и сам
прекратяване на договора – не по-късно от 4 месеца преди изтичането на петгодишния
му срок. В тази си част клаузата не е неравноправна, тъй като даденият срок /с оглед
срока на договора/ не е прекалено отдалечен от датата, на която изтича срочният
договор. Наред с това следва да се приеме, че възложителят /ответникът/ се
освобождава от задълженията си по договора при разпореждане с имуществото, без да
е необходимо да осигурява подписването на договор с новия собственик. По делото
обаче не се твърди /респ. не се и доказва/ ответникът да е направил изявление, че желае
договорът да бъде прекратен с изтичане на срока му. Не се твърди и не се установява
ответникът да се е разпоредил с апартамент № С420. При това положение следва да се
4
приеме, че договорът е продължил действието си по смисъла на чл. 9 от раздел IV и
към момента продължава да действа със срок до 12.06.2027 г. /с оглед датата на
придобИ.е на имота – 12.06.2007 г. и автоматичното продължаване на всеки пет
години, срещу което ответникът не се е противопоставил/.
Във връзка с искане за прогласяване за нищожна на клаузата на раздел II, чл. 4 от
договора, заявено с отговора на особения представител, съдът намира за нужно да
посочи, че същата има отношение към първата година, през която възложителят-
ответник е придобил собствеността върху обект в комплекса и е бил въведен във
владение. В случая процесният период 2020 г. - 2021 г. се явява последващ на годината
на придобИ.е на собствения на ответницата апартамент /2007 г./, като посочената
клауза се явява неотносима към предмета на спора. Още повече, претенциите на ищеца
не се основават на нея, предвид което и съдът не я обсъжда.
От процесуалния представител на ответника не са въведени възражения за
неизпълнение на договора, напротив – по повод изявленията му в съдебно заседания,
съдът отдели за безспорен този факт между страните, поради по делото се установява,
че ищецът е престирал – изпълнил задълженията си по процесния договор за 2020 г. и
2021 г.
С оглед събраните доказателства, задълженията на ищеца по договора са
изпълнени чрез трето лице - „Е. Х.“ ООД /по силата на тристранно споразумение от
18.12.2012 г. между ищеца, „Е. Х.“ ООД и „Е. Х. 2013“/ - признат от ответната страна
факт по делото. Както е прието и в трайната практика на Окръжен съд - Бургас не
съществува пречка задълженията по договора да се изпълняват чрез трето лице, тъй
като не е сключен с оглед личността на изпълнителя и такава възможност изрично е
предвидена в раздел IV, т. 11 от него, а и в чл. 73 от ЗЗД /така и Решение № 165 от
25.02.2022 г. по в.гр.д. № 1933/2021 г. по описа на Окръжен съд Бургас; Решение №
166 от 25.02.2022 г. по в.гр.д. № 1932/2021 г. по описа на Окръжен съд Бургас/.
Горното възлагане на дейността на трето лице не представлява и изменение на клаузи в
договора, поради което не е било необходимо да се извършва с писмено споразумение
между ищеца и ответника.
Предвид изложеното за съда се налага извода, че за ответницата е възникнало
задължение да заплати на ищеца задълженията си по процесния договор за 2020 г. и
2021 г.
Съгласно установената площ на собствения на ответницата обект /85,39 кв.м./,
договореното между страните месечно възнаграждение от 1,00 евро без ДДС или 1,20
евро с вкл. 20 % ДДС на кв.м. е определяемо и възлиза на сумата от 102,47 евро или за
12 месеца /1 календарна година/ - сумата от 1229,62 евро с вкл. ДДС. При курс на
еврото спрямо лева от 1,95583, дължимото годишно възнаграждение по договора
възлиза на еквивалентната сума от 2404,92 лева с вкл. ДДС. Настъпил е и падежът за
плащане на сумите за 2020 г. и 2021 г. – съответно на 15.02.2020 г. и 15.02.2021 г.
Налага се извод, че всички елементи от фактическия състав на предявения иск по
чл. 79, ал. 1 от ЗЗД са налице и същият следва да бъде уважен изцяло, като основателен
и доказан по размер.
По претенцията с правно основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД:
В доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на главен дълг и
изпадането на ответника в забава за периодите 15.02.2020 г. – 10.02.2022 г. и 15.02.2021
г. – 10.02.2022 г.
По делото се доказа наличието на главен дълг за 2020 г. и 2021 г. в размер на по
2404,92 лева за всяка от годините. Дължимата лихва за периода 16.02.2020 г. –
10.02.2022 г. е в размер на 466,96 лева, тъй като за периода 13.03.2020 г. – 08.04.2020 г.
5
не следва да се начислява лихва за забава /арг. от чл. 6 от действалия за този период
Закон за мерките и действията по време на извънредното положение, обявено с
решение на Народното събрание от 13 март 2020 г., според който до отмяната на
извънредното положение не се прилагат последиците от забава за плащане на
задължения на частноправни субекти, включително лихви/. Тук е моментът да се
посочи, че считано от 09.04.2020 г. е започнала действие нова редакция на чл. 6 от този
закон, която изключва начисляването на лихви само в правоотношения, касаещи
задължения на частноправни субекти, длъжници по договори за кредит и други форми
на финансиране /факторинг, форфетинг и други/, предоставени от банки и финансови
институции по чл. 3 от Закона за кредитните институции, включително когато
вземанията са придобити от други банки, финансови институции или трети лица, и по
договори за лизинг, а договорът, предмет на настоящото дело, не попада в този обхват.
За периода 16.02.2021 г. – 10.02.2022 г. дължимата лихва е в рамките на исковата
претенция от 241,16 лева. Ето защо исковете за лихва следва да бъдат уважени до
посочените размери и отхвърлени до пълните предявени размери – 466,96 лева за
първия период и 238,51 лева за втория период, и отхвърлени за датите 15.02.2020 г. и
15.02.2021 г., на които длъжникът все още не е бил изпаднал в забава, както и за
периода 13.03.2020 г. – 08.04.2020 г.
На ищеца следва да бъдат присъдени разноски, съразмерно на уважената част от
претенциите, в размер на 1406,85 лева по настоящото дело. Така определения размер
на дължимите разноски съответства на уважената част от претенциите от 5515,31 лева,
съотнесена към общия размер на предявените искове – 5531,44 лева, като съдът приема
за доказани по делото разноски в общ размер от 1410,97 лева /вкл. 354,40 лева –
дължима заплатена държавна такса, 606,57 лева – внесен депозит за възнаграждение за
особен представител на ответника, 450 лева – заплатено адвокатско възнаграждение/.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 от ГПК, Несебърският районен
съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД Н.О.В., БУЛСТАТ *** , гражданин
на Руската Федерация, с адрес: с. ***, да заплати на „П.Д.“ ЕООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление в гр. ***, сумата от 4809,84 /четири хиляди,
осемстотин и девет лева и осемдесет и четири стотинки/ лева, представляваща сбор
от такси за поддръжка за 2020 г. и 2021 г. /по 2404,92 лева за всяка от годините/ по
Договор за поддръжка и управление на „Курортен комплекс Е.Р.Р.“ № ММС-S-PD/077-
12.06/26.12.2006 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД Н.О.В., БУЛСТАТ *** , гражданин
на Руската Федерация, с адрес: с. ***, да заплати на „П.Д.“ ЕООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление в гр. ***, сумата от 466,96 /четиристотин шестдесет
и шест лева и деветдесет и шест стотинки/ лева, представляваща мораторна лихва
върху главницата за 2020 г. от 2404,92 лева, дължима за периодите 16.02.2020 г. –
12.03.2020 г. и 09.04.2020 г. – 10.02.2022 г., като ОТХВЪРЛЯ иска до пълния предявен
размер от 483,09 лева, както и за датата 15.02.2020 г. и за периода от 13.03.2020 г. до
08.04.2020 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД Н.О.В., БУЛСТАТ *** , гражданин
на Руската Федерация, с адрес: с. ***, да заплати на „П.Д.“ ЕООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление в гр. ***, сумата от 238,51 /двеста тридесет и осем
лева и петдесет и една стотинки/ лева, представляваща лихва върху главницата за
6
2021 г. от 2404,92 лева, дължима за периода 16.02.2021 г. - 10.02.2022 г., като
ОТХВЪРЛЯ иска за датата 15.02.2021 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК Н.О.В., БУЛСТАТ *** , гражданин
на Руската Федерация, с адрес: с. ***, да заплати на „П.Д.“ ЕООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление в гр. ***, сумата от 1406,85 /хиляда, четиристотин и
шест лева и осемдесет и пет стотинки/ лева, представляваща направени в
настоящото производство разноски, съразмерно на уважената част от исковете.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Бургаския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му в препис на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
7