Окръжен съд - Велико Търново |
|
В публично заседание в следния състав: |
като разгледа докладваното от | Георги Драгостинов | |
за да се произнесе, съобрази: Предявени са искове с правно основание чл. 87, ал. 3 във връзка с чл.258 и сл., чл. 92 от Закона за задълженията и договорите и чл. 63 от Закона за собствеността. Ищците – Т. С. П., П. Д. П. и Р. С. П. - излагат в исковата си молба, че заедно с още три лица са съсобсвеници на урегулиран поземлен имот VІ-3895,3896 в квартал 624 по подробния устройствен план на гр. В. Т.. Всички съсобственици сключили с ответното дружество договор, по силата на който последното поело задължение да изгради сграда и конкретни обекти от нея да прехвърли в собственост. За целта бил сключен и договор за учредяване право на строеж върху терена с конкретно посочване на обектите, които съсобствениците-учредители на правото на строеж ще получат. Позовават се на неизпълнение на задълженията на ответното дружество и по реда на настоящото производство претендират разваляне на двата договора и присъждане на неустойка по първия в размер на сумата от по 247 745,42 лв. за първите двама ищци и в размер на сумата от 495 490,84 лв. за третата ищца, начислени за времето от 05.02.2008 година до предявяване на исковата молба. Ответната страна - „С. Н.”-Е., гр. В.Т. - оспорва исковете с доводи за процедурната им недопустимост. Исковата молба не съдържала ясно и категорично посочване вида на иска, а водела до противоречиви тълкувания. Искът не можел да се уважи за целия договор, след като не е предявен от всички учредители на правото на строеж. Задълженията по отношение на секции ІІІ и ІV от проекта на сградата били изпълнени. Останалата част от сградата – секции І и ІІ не били построени в уговорените срокове по обективни причини. Със заповед на Кмета на Община В.Т. № РД-.... от ..... година било одобрено частично изменение на подробния устройствен план за уличната регулация относно отсечка ОК №№ .................., идеен план-схема, вертикална планировка, надлъжни и напречни профили, както и идейни схеми за водоснабдяване, канализация и електрификация. Заповедта била атакувана по реда на обжалването и потвърдена с влязло в сила решение на 17.03.2009 година. След влизане в сила на заповедта Общината не проявила инвестиционна инициатива за изпълнението на предвидената улична регулация, предвиждаща понижаване нивото на улицата със шест метра спрямо поземления имот, предмет на делото. Това осуетило строителството на секции І и ІІ от сградата, която страните договорили. Исковете за неустойка оспорва с възражения да се явяват акцесорни спрямо иска за разваляне на договора. Неоснователността на последния налагало отхвърляне и на неустоечните претенции. Самите те не били доказани по основание и размер. Претендира присъждане на разноските по делото. Съдът обсъди доводите на страните и като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235, ал. 2 и 3 от ГПК, приема за установено следното: Не се спори, установява се от обясненията на страните и приложения договор от 05.11.2007 година, че са постигнали съгласие – ищците, заедно с останалите трима съсобственици на урегулиран поземлен имот VІ-3895,3896 в квартал 624 по подробния устройствен план на гр. В. Т., от една страна , ответното дружество – от друга, във въпросния имот да се построи сграда, отделни обекти от която ще остане собственост на възложителите, а останалото – в собственост на дружеството-изпълнител. За целта са уговорили учредяване право на строеж в полза на ответника. Последният е поел задължение да изгради обекта със свои средства, материали и труд в нарочно предвидени срокове – чл. 5 и сл. от договора. При забавяне на строителството са предвидени неустойки за ден просрочие, както и начин на остойностяване на всеки такъв ден забава – чл. 6 и чл. 10 от договора. На същия ден – 05.11.2007 година, страните са сключили нов договор, по силата на който са учредили право на строеж в полза на ответника върху урегулиран поземлен имот VІ-3895,3896 в квартал 624 по подробния устройствен план на гр. В. Т., предвиждайки отново срок за приключване на строежа и конкретните обекти, върху които ищците си запазват правото на строеж, както следва: за първите двама ищци – в секция на сградата № ... – апартамент № ... с площ от 54 кв.м. на кота +11,80, апартамент № ... с площ от 62,25 кв.м., гараж № ... с площ от 22,46 кв.м. и склад към него; в секция № ... – гараж от 22,31 кв.м. на кота +0,00. За ищцата Р. С. П. са предвидени в секция на сградата № ... апартамент № ... кв.м. на кота +11,80 и гараж № ... с площ от 22,35 кв.м. на кота -2,80, в секция № І... – магазин № ... с площ от 20,71 кв.м. на кота +0,00 и в секция № ... – магазин № ... с площ от 31,21 кв.м. на кота+0,00 – нотариален акт № ...., том ..., рег. № ..., нот.дело № .../2007 година на Р. М., нотариус с район на действие великотърновски районен съд, вписана в нотариалната камара под номер ..... Секции №№ ... и ... са изградени и приети от лицата, посочени в чл. 176 от ЗУТ – констативен акт от 25.02.2011 година. Въпреки че документът не носи подпис на ищците достоверността на изнесеното в него е видна от писмените твърдения на ищците, приложени по делото, за некачествено строителство именно на въпросните секции от сградата, за неправомерно изменение на строителните планове. Косвено за завършването на двете секции във варианта и степента, поддържани от ответника, сочи и сключения с „Е.О. Б. М.”-, гр. В. договор за свързване на секциите ІІІ и ІV с електропреносната мрежа. секции ... и ... не са изградени – признанията на ответника. От приложените преписи от заповед на кмета на Община В.Т., жалба, решение на Административен съд № ... от ... година и писм¯ на Община В.Т. от .... година се установяват сочените от ответното дружество факти: постановено е частично изменение на уличната регулация за отсечка, граничеща с имота на ищците, това изменение е обжалвано по съдебен ред, заповедта е потвърдена с отхвърляне на жалбите като неоснователни, а Община В.Т. не е предвидила в инвестиционната си програма за периода 2009 – 2011 година изграждане на въпросната улична отсечка. Изложената фактическа обстановка налага извод за процедурна недопустимост на иска за разваляне на договора за възлагане на строителство, за частична основателност на исковете за разваляне на нотариалния договор и неоснователност на претенциите за присъждане на неустойка. Постановява решение в посочения смисъл, водим от следните съображения. По иска за разваляне на договора за възлагане на строителство от 05.11.2007 година: Искът е процедурно недопустим и съдът дължи прекратяване на производството по делото в тази му част. Насрещните уговорки между страните – да се учреди право на строеж в полза на ответника срещу задължение на последния да изгради жилищни и нежилищни обекти за ищците, квалифицира договора като двустранен и възмезден – договор за изработка по смисъла на чл. 258 и сл. от ЗЗД с предмет конкретния трудов резултат – изграждане на обекти в сграда, срещу правото, вместо възнаграждение, изпълнителят да запази в собственост, на основание учредено право на строеж, останалите обекти от същата сграда. Такъв договор подлежи на разваляне на общо основание – чл. 87 от ЗЗД, но доколкото няма вещнотранслационен ефект по отношение на недвижимия имот, развалянето става извънсъдебно – аргумент от чл. 87, ал. 3 от ЗЗД. Ищците са упражнили това си право, предявявайки исковата молба, чрез това спазвайки и формата на развалянето по чл. 87, ал. 1, изречение последно от ЗЗД и в частта за прехвърлените от тях права, на основание признатото от ответника неизпълнение, договорът е развален. Налага се изводът, че искът е предявен в отсъствие на правен интерес по смисъла на чл. 124, ал. 1 от ГПК и производството по делото в тази му част следва да се прекрати. По иска за разваляне на нотариалния договор за учредяване право на строеж по нотариален акт № ..., том ...., рег. № ...., нот.дело № .../2007 година на Р. М., нотариус с район на действие великотърновски районен съд, вписана в нотариалната камара под номер ....5: За допустимостта на исковата претенция е от значение двустранния характер на договора – по нотариалния акт страните са предвидили, че извън обектите, които ищците следва да получат, за ответника се учредява право на строеж в негова полза срещу задължение на последния със свои средства, материали и труд да изгради обекта. Доколкото правната основа, в резултат на извършеното строителство ответникът да придобие права върху изграденото, е учреденото му право на строеж, налице е транслация на вещни права по смисъла на чл. 87, ал. 3 във връзка с чл. 18 от ЗЗД и искането за разваляне на такъв договор следва да стане по съдебен път. По повод на направените от ответната страна доводи за недопустимост на иска – следвало всички учредители на правото на строеж да предявят претенцията за разваляне, следва да се имат предвид уговорките на страните относно насрещните престации по сделката. Щом учредителите са се съгласили да получат в собственост отделни обекти, конкретно посочени и в полза конкретно на всеки от тях, то те са предвидили задължението на ответника като делимо по смисъла на чл. 129 от ЗЗД: всъщност ответникът дължи на всеки съсобственик различна престация – за един – апартамент и гараж, за друг - друг апартамент и т.н. Налага се извод, че задължението на ответното дружество е делимо по намерението на договарящите. Задължението на ответника се явява делимо по смисъла на чл. 129 от ЗЗД и по своята природа. Това пряко следва от безспорното по делото предназначение на парцела, отреден за имота на ищците – многоетажно жилищно и нежилищно застрояване. Щом върху един терен е позволено, според подробния градоустройствен план, комплексно застрояване, то задълженията, поети от едно лице в посока строеж, ще е делÞмо. Делимостта на задълженията на ответника пряко влияе върху възможността не всички, а само някой – както е в казуса, прехвърлители по процесния договор да искат развалянето му. Частично разваляне на двустранен договор е недопустимо само ако поетите с него задължения са неделими по смисъла на чл. 129 от ЗЗД. Така правната теория – Калайджиев, А., Облигационно право, Обща част, Сиби, С.2002, второ издание, стр.313 – 314, и съдебната практика – тълкувателно решение 30 от 1981 год. ОСГК, Постановления и тълкувателни решения на Върховния съд на Република България по граждански дела 1953 -1994. С. 1995, с. 306. От материалноправно гледище – така, както е постигнато съгласието между страните – всеки учредител по договора в обема на своите права на съсобственост върху терена, е сключил отделен договор с ответника, щом ще получи нещо различно от останалите съсобственици и щом последните изрично са се съгласили за това. Последното сочи и спазването на режима по чл. 33 от ЗС досежно разпореждането с притежавана идеална част от съсобствен имот. Изложеното на самостоятелно основание сочи допустимостта на иска и възможността договорът да бъде развален не вцялост, а частично, след като останалите съсобственици не участват в производството по делото. Двустранният характер на договорната връзка между страните, изправността на ищците по отношение на техните задължения - чл. 24, ал. 1 от ЗЗД, и неизпълнението на задължението на ответника да построи секции №№ І и ІІ по причина, за която отговаря, запълва фактическия състав на чл. 87, ал. 1 и 3 от ЗЗД и онагледява основателността на исковете на първите двама ищци и частичната – само за обектите в секции І и ІІ – основателност на исковете на ищцата Р. С. П.. За имотите в секция № .... – магазин № ... с площ от 20,71 кв.м. на кота +0,00 и в секция № .. – магазин № .. с площ от 31,21 кв.м. на кота+0,00 искът на тази ищца е неоснователен. Обектите са изградени, според уговореното. Доводите на ответника са неоснователни. Обстоятелството, че Община В.Т. не е предприела нужните материално-технически действия по реализация на уличната регулация, засягаща строителния обект, не е обективна по смисъла на закона причина, която да дисквалифицира отговорността на изпълнителя, в това число и възможността за разваляне на договорната връзка. Правилото на чл. 80, ал. 1 от ЗЗД дава възможност на ответника да извърши необходимото преустройство на улицата със свои средства и за сметка на общината, щом липсата на това преустройство се явява препятствие за осъществяване на договореното строителство. По силата на ЗОС Общината е собственик на улиците в населеното место с местно за последното значение и се явява длъжник по извършване на предвиденото мероприятие. Решаващото в казуса е, че това мероприятие е възможно, щом се базира на влязъл в сила план за частично изменение на подробния градоустройствен план, касаещ уличната регулация. Административноправната основа за извършавнето му е налична. Вторият важен елемент е, че трасирането и изграждането на уличната отсечка, заедно със съответните инфраструктурни съоръжения, е технически възможно. При кумупалитвана даденост на изброените две предпоставки – административно правна и техническа – единствено въпрос на средства и организация е изграждането на уличната мрежа по предвидения начин по реда на чл. 80, ал. 1 от ЗЗД. Още повече, че ответникът, като титуляр на вещно право на строеж върху засегнат от уличната мрежа имот, спрямо общината-длъжник по инвестиционното мероприятие, има качеството на кредитор по смисъла на цитирания законов текст. Възможните доводи, че за реализация на уличната мрежа са необходими значителни по стойност средства и техника са дефинитивно юридически дисквалифицирани от нормата на чл. 81, ал. 2 от ЗЗД. За ответника вложеното в подобно строителство би било имотна вреда, пряка е непосредствена последица от неизпълнение задълженията на Общината по улично-регулационния план, подлежаща на репарация по общия ред. Важното за спора е обстоятелството, че в отношенията строител – местна администрация, ищците са трети лица. На тях не може да се натрапва създадена от чуждо за договорната връзка лице фактическа невъзможност за изпълнение на уговореното между съконтрагентите. Че застъпената теза е несам¯ теоретично, но и практически възможна за реализация, говорят и уредените от закона помощни права на изпълнителя при договора за изработка по чл. 260 от ЗЗД, към които ответникът не е прибегнал. Вън от изнесеното, последващата пълна или частична невъзможност за изпълнение, според договореното законът свързва на самостоятелно основание с разваляне на договора в полза на поръчващия – чл.262 от ЗЗД. На тази основа съдът приема, че исковете в посочената им част са основателни и атакуваният договор следва да се развали за частта, съотвествуваща на съотношението между дължимите по площ на всеки ищец обекти и общата застроена площ на сградата, в нотариалния акт посочена като обща застроена площ от 10 853,30 кв.м.. Независимо, че правата на ищците върху терена биха могли да бъдат различни от посочените стойности, договорът подлежи на разваляне именно в съотношение: подлежащо на получаване – общо застроено, по причина, че теренът е предвиден за изграждане на страда, в която отделните обекти ще принадлежат на различни собственици – етажна собственост по смисъла на чл. 38 и сл. от ЗС. Затова частта, в която договорът следва да се развали е онова съотношение, което ответникът би получил конкретно от ищците между дължимо им и онова, което би останало за него от цялата сграда, ако би изпълнил договора точно. По исковете за присъждане на неустойка по договора за възлагане на строителство от 05.11.2007 година: Исковете са неоснователни и следва да се отхвърлят на това основание. Неустоечните вземания и по трите иска се основават на договора за възлагане на строителство и са уговорени като мораторни – предвидено е обезщетение за просрочие с посочване начина на изчисляване на неустойката за всеки ден забава. Обезщетението за забава кредиторът може да търси единствено и наред с търсене на първоначално дължимото по договора – чл. 79, ал. 1, предложение първо от ЗЗД. Това особено важи в хипотезите на двустранни договори. При варианта за реално изпълнение и обезщетение за вреди от забава, кредиторът би получил дължимото му по договора, ведно с обезвреда за вредите от посрочието, но ще дължи и онова, което сам се е ангажирал по договора. Това ясно се вижда при двустранния договор, където страните взаимно са си и кредитори, и длъжници. Възможността да се търси обезщетение за вреди от забава – в казуса чрез присъждане на мораторна неустойка, и заедно с това да се развали двустранен договор, би довело до неоснователно обогатяване на кредитора: той няма нищо да дължи, но ще получи обезщетение за забава, въпреки че не престира нищо. Подобна възможност е пряко изключена от обратното действие на развалянето по чл. 88 от ЗЗД. Тя позволява на развалилата договора изправна страна да търси единствено компенсаторна, но не и мораторна неустойка. В този смисъл и правната теория – Русчев, Ив. Отговорността за евикция, Регули,С.,1995, стр.188. След като развалянето на договора за възлагане на строителство е осъществено чрез писменото изявление на ищците по исковата молба в тази насока, отпаднали са с обратна сила всички уговорки по този договор, в това число е неустоечните клаузи, предвиждащи репарация на вреди от забава. В този смисъл исковете са неоснователни и следва да се отхвърлят вцялост. По изложените съображения съдът Р Е Ш И: Прекратява производството по делото по иска на Т. С. П., П. Д. П. и Р. С. П., всички с адрес гр. В.Т., ул. „О. П.” № .... против „С. Н.”-Е., гр. В.Т., с който се търси разваляне на договора за възлагане на строителство върху недвижим имот и за учредяване право на строеж от 05.11.2007 година. Разваля договора по нотариален акт № ..., том ...., рег. № ..., нот.дело № .../2007 година на Р. М., нотариус с район на дÕйствие Великотърновски районен съд, вписана в нотариалната камара под номер ...., между Т. С. П. и П. Д. П., двамата с адрес гр. В.Т., ул. „О. П.” № ... и „С. Н.”-Е., гр. В.Т., по силата на който срещу учредено право на строеж върху урегулиран поземлен имот .... в квартал .... по подробния устройствен план .. – апартамент № .. с площ от 54 кв.м. на кота +11,80, апартамент № .... с площ от 62,25 кв.м., гараж № ... с площ от 22,46 кв.м. и склад към него; в секция № .. – гараж от 22,31 кв.м. на кота +0,00, за 15102/1085330 части, съотвествуващи на дължимата и общо предвидената квадратура на сградата, от целия договор, на основание чл. 78, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, по иска на Т. С. П. и П. Д. П. двамата с адрес гр. В.Т., ул. „О. П.” № 2-а против „С. Н.”-ЕООД, гр. В.Т. против „С. Н.”-Е., гр. В.Т.. Разваля договора по нотариален акт № ..., том ..., рег. № ..., нот.дело № ../2007 година на Р. М., нотариус с район на действие Великотърновски районен съд, вписана в нотариалната камара под номер .., между Р. С. П. от гр. В.Т., ул. „О. П.” № .. и „С. Н.”-Е., гр. В.Т., по силата на който срещу учредено право на строеж върху урегулиран поземлен имот .... в квартал ...по подробния устройствен план на гр. В. Т., дружеството се е задължило да изгради в полза на ищцата в секция на сградата № .... апартамент № .. кв.м. на кота +11,80 и гараж № 2 с площ от 22,35 кв.м. на кота -2,80, за 11635/1085330 части, съотвествуващи на дължимата и общо предвидената квадратура на сградата, от целия договор, на основание чл. 78, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, по иска на Р. С. П. от гр. В.Т., ул. „О. П.” № ... против „С. Н.”-Е., гр. В.Т.. Отхвърля предявеният от на Р. С. П. от гр. В.Т., ул. „О. П.” № ... против „С. Н.”-Е., гр. В.Т. иск, с който на основание неизпълнение задълженията на ответното дружество по договора по нотариален акт № ...., том ..., рег. № ..., нот.дело № .../2007 година на Р. М., нотариус с район на действие Великотърновски районен съд, вписана в нотариалната камара под номер .... в частта за секция № ... – магазин № ... с площ от 20,71 кв.м. на кота +0,00 и в секция № ІV – магазин № ...с площ от 31,21 кв.м. на кота +0,00 се претендира разваляне на договора в частта, съответствуваща на застроеното, като неоснователен. Отхвърля исковете на Т. С. П., П. Д. П. и Р. С. П., всички с адрес гр. В.Т., ул. „О. П.” № ... против „С. Н.”-Е., гр. В.Т. за разваляне на договора по нотариален акт № ...., том ...., рег. № ..., нот.дело № ..../2007 година на Р. М., нотариус с район на действие Великотърновски районен съд, вписана в нотариалната камара под номер .... в частта над постановеното по-горе разваляне до претенцията за разваляне на договорната връзка вцялост, като неоснователни. Отхвърля исковете на Т. С. П., П. Д. П. и Р. С. П., всички с адрес гр. В.Т., ул. „О. П.” № ... против „С. Н.”-Е., гр. В.Т., с които на основание чл. 92 от Закона за задълженията и договорите и чл. 6 и 10 от договор с дата на сключване 05.11.2007 година за възлагане на строителство върху недвижим имот и за учредяване право на строеж се търси присъждане на неустойка в размер на сумата от по 247 745,42 /двеста четиридесет и седем хиляди седемстотин четиридесет и пет лева и четиридесет и две стотинки/ лв. за първите двама ищци и в размер на сумата от 495 490,84 /четиристотин деветдесет и пет хиляди четиристотин и деветдесет лева и осемдесет и четири стотинки/лв. за третата ищца, начислени за времето от 05.02.2008 година до предявяване на исковата молба, като неоснователни. Дава на ищците, по реда на чл. 115, ал. 2 от ЗС, шестмесечен срок за отбелязване на решението, считано от влизането му в сила. Решението подлежи на обжалване пред В. апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните. Съдия: |