№ 3090
гр. София, 25.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 90 СЪСТАВ, в публично заседание на
пети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ
при участието на секретаря НЕЛИ М. ШАРКОВА
като разгледа докладваното от ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ Гражданско дело №
20241110111533 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано с искова молба, депозирана от Т. Б.
Л., ЕГН **********, с която молба е предявен иск с правно основание чл.40 от
ЗУЕС срещу Етажна собственост с адрес: гр. София, . чрез ., за отмяна на
решенията по т. 4 и т. 5 на Общо събрание на собствениците на Етажната
собственост, проведено на 25.01.2024 г. В исковата молба е налице твърдение,
че ищецът е собственик на самостоятелни обекти в новопостроена сграда с
административен адрес: гр. София, Район Триадица, . с идентификатор . в
същата сграда, с 6.73% идеални части. Ищецът твърди, че на 25.01.2024 г. се
провело Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в режим
на Етажна собственост, където по т.4 (Преразглеждане на размера на
дължимите вноски към фонд „Ремонт и обновление“ за ЕС - обосновка,
мотиви и конкретно предложение) и по т.5 (Преразглеждане на размера на
дължимите вноски към фонд „Ремонт и обновление“ за Гаражи - обосновка,
мотиви и конкретно предложение) от дневния ред, били взети две
незаконосъобразни решения. Незаконосъобразността на решенията се
изразява в това, че до момента законосъобразната основа на вноска към ФРО
била намалена с 50 % от предвиденото в ЗУЕС и императивното изискване
минималната вноска да бъде 1 % от минималната работна заплата. В подкрепа
на решението по т.4 от дневния ред гласували 48.21 % от общите части на
сградата, респективно 53.10 % от представените идеални части, а против това
1
решение гласували 38.38% от общите части на сградата, респективно 42.27 %
от представените идеални части, въздържали се - 4.20% от общите части на
сградата, респективно 4.63 % от представените идеални части. По отношение
на решението по т.5 от дневния ред в подкрепа гласували 63.81 % от общите
части на сградата, респективно 66.25 % от представените идеални части, а
против това решение гласували 28.16 % от общите части на сградата,
респективно 29.24 % от представените идеални части, въздържали се 4.34% от
общите части на сградата, респективно 4.51 % от представените идеални
части.
Мотивите за взетото решение по т.4 на общото събрание от 25.01.2024 г. да
редуцира определената месечна вноска, която собствениците заплащат към
фонд „Ремонт и обновление“ с 50 на 100 от предвиденото в ЗУЕС и
минимална вноска 1 % от минималната работна заплата са следните: снет бил
отчет относно определения бюджет на етажната собственост. Било разяснено
каква е функцията на фонд „Ремонт и обновление“ и се изтъкнало, че основно
фондът се създава с цел да се обезпечи целостта на сградата, както и същата
да има финансови средства при нужда от извършване на необходими ремонти.
Сградата е въведена в експлоатация през месец август 2021 г., като същата е в
гаранционен период съгласно Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. за въвеждане в
експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни
срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и
строителни обекти. Сградата не се нуждаела от необходими и належащи
ремонти, а в тази връзка всички проявили се недостатъци или скрити дефекти
следва да се покриват гаранционно от строителя/инвеститора. Обсъдило се, че
фондът принципно се събира от сгради с по-голям експлоатационен живот,
чиито материали и вложени компоненти могат да се характеризират с
различен вид корозия. Към въпросния момент било констатирано, че сградата
няма необходимост от интензивно събиране на средства във фонд „Ремонт и
обновление“, а касова наличност към момента на вземане на решението на
общото събрание била в състояние да обезпечи дребни ремонти, които биха
попаднали извън гаранционната отговорност на строителя или инвеститора.
Предложено било текущата месечна вноска, която собствениците плащат към
етажната собственост да бъде редуцирана с 50 %. Мотивите и аргументите за
взетото решение по т.5 на общото събрание от 25.01.2024 г. да редуцира и
вноските във фонд „Ремонт и обновление“, определен за гаражите, с 50 на 100
2
от приетото до момента и предвидено в ЗУЕС и минимална вноска 1 % от
минималната работна заплата, са идентични на тези, изложени в т.4.
Решенията по т.4 и т.5 от ОС били приети, като ищецът гласувал против,
видно и от представения протокол и още тогава заявил изрично, че те са
незаконосъобразни. Според ищеца незаконосъобразността се изразява в
несъобразяване със закона при формиране на решението като юридически
факт, т.нар. процедурни нарушения и в несъобразяване със закона на
съдържанието на решението, т.нар. материална незаконосъобразност.
Позовава се на съдебна практика по сходни казуси. Прави искане за
присъждане на разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от
ответниците, чрез управителя .. Твърдят, че искът е недопустим, тъй като с
решенията не са налице негативни правни последици за ищеца. Напротив -
последният ще заплаща такса, по-малка от предходно определената на общо
събрание. Твърди се, че искът е неоснователен, поради законосъобразност на
решенията, като при приемането им не били налице нарушения на
материалния и процесуалния закон.
Съдът, след като прецени поотделно и в съвкупност събраните по
делото доказателства и обсъди доводите на страните съобразно
разпоредбите на чл.235, ал.2 и ал.3 от ГПК, установи следното от
фактическа и правна страна:
Съдът е сезиран с иск с правна квалификация по чл. 40 от ЗУЕС, съобразно
която разпоредба всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание, като молбата се подава пред
районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен
срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.
За изясняване на основателността на исковете с правно основание чл. 40
ЗУЕС в тежест на ищеца е да докаже, че 1) същият е собственик на
индивидуален обект в процесната сграда с режим на етажна собственост, 2) е
спазен преклузивният срок за оспорване на взетите решения на проведеното
Общо събрание – 30-дневен от получаване на съобщението за изготвяне на
протокола от общото събрание, както и 3) че решенията, чиято отмяна се иска,
са били взети. Съобразно разпоредбата на чл. 154 ГПК всяка от страните
следва да докаже положителните факти, на които основава твърденията си за
3
допуснати нарушения на материално-правни или процесуалноправни норми,
респ. твърденията си за законосъобразността на взетите решения на общото
събрание.
В настоящата хипотеза се касае за проведено на 25.01.2024г. общо събрание
на етажната собственост, находяща се на адрес: гр. София, ., като с исковата
молба, депозирана на 29.02.2024г., са оспорени две от взетите решения (по т. 4
и т. 5 от дневния ред). Съгласно разпоредбата на чл. 127, ал.2 от ГПК, ищецът
е представил писмено доказателство, допуснато от съда, представляващо
протокол за поставяне на съобщение по реда на чл. 16, ал.7 от ЗУЕС, подписан
от . и . на 01.02.2024г. в 19:40 часа. Считано от този момент е започнал да тече
30-дневният срок за подаване на исковата молба. Писменото доказателство не
е оспорено от ответниците и във връзка с останалите доказателства по делото
съдът го кредитира, поради което приема за установено, че решението е
оповестено на 01.02.2024г. С оглед на предходното, исковата молба е
депозирана в срок, поради което се явява и процесуално допустима.
На следващо място съдът намира, че ищецът има правен интерес от
предявяване на иска, тъй като от представения по делото заверен от
процесуалния представител на страната Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот ., дело № 811 от 2020г. на нотариус ., рег. № . в НК, с район
на действие РС – София, се установява, че Т. Б. Л. е придобил собствеността
върху недвижими имоти, представляващи апартамент . 27, с 6.63 % ид.ч. от
общите части на сградата, като по отношение на същото обстоятелство
страните не спорят.
По делото не се спори, а и от приетите писмени доказателства, сред които
протокол от общо събрание на собствениците на етажна собственост в сграда,
находяща се в гр. София, ., се установява, че такова е проведено на
25.01.2024г. от 18:30 часа при следния дневен ред: т.1/ Прекратяване на
договора с настоящия домоуправител „Х.“ ЕООД – а) Обстановка и мотиви; b)
Разглеждане на оферти за нов домоуправител; с) Предложение на конкретна
фирма. Презентации; т.2/ Избор на управителни органи на ЕС; т.3/
Упълномощаване на избраните управителни органи за сключат договори с
професионален домоуправител и други компетентни лица за поддръжка на ЕС;
т.4/ Преразглеждане на размера на дължимите вноски във фонд „Ремонт и
обновление“ на ЕС – обстановка, мотиви, конкретно предложение; т.5/
4
Преразглеждане на размера за дължимите вноски във фонд „Ремонт и
обновление“ за гаражи – обстановка, мотиви и конкретно предложение; т.6/
Предложение за касиерско и финансово самоуправление и поддръжка на
гаражите в ЕС – а) Разпределение на дейности и задачи по доброволци; b)
Алтернатива с конкретна фирма; т.7/ Достъп до монтираните камери в ЕС ДРЗ
и ползване на записите от видеонаблюдението; т.8/ Други. В протокола е
удостоверено, че в 18:45 часа общо представеният кворум съгласно ЗУЕС е
90,79 %, поради което събранието се счита за редовно открито.
Протоколът, след отразяване на точките по обявения дневен ред е подписан
от председателя на събранието - ., и от протоколиста на ОС – ., избрани
единодушно от всички присъстващи. Към протокола от ОС на ЕС от
25.01.2024 г. е изготвен списък с данни за етажните собственици, с отразяване
на присъствалите такива, притежаваните идеални части, и начина на
гласуване. В списъка на етажните собственици е отразено присъствие и
гласуване на ищеца Т. Л., в качеството си на собственика на ап. № 5, ведно с
мазе № 14, 15, 16, както и гараж № 27 (6,73 % ид.ч. от общите части на
сградата), и като представител на обектите, както следва – ап. № 1, ведно с
мазе № 1 и гараж № 7 (3,51 % от ид.ч. на общите части на сградата), ап. № 4 и
гараж № 9 (5,07 % ид.ч. от общите части на сградата), ап. № 6, ведно с мазе №
3 (2,95 % ид.ч. от общите части на сградата), гласувал "против" решенията по
т. 4 и т. 5 от дневния ред.
По доказателствено искане на ищеца по делото е изслушана и приета
съдебно-техническа експертиза, която не е оспорена от страните. Със същата е
установено, съобразно писмените доказателства, представени от ищеца и
приети по делото, че минималната вноска съобразно ид.ч. в общите части на
етажната собственост за 2024г., чийто размер не може да бъде по-малък от 1 %
от минималната работна заплата, е в размер на 9,33 лева. В табличен вид са
изчислени месечните вноски за фонд „Ремонт и обновление“ за всеки от
самостоятелните обекти в сградата.
По своята правна същност исковете по чл. 40 ЗУЕС са конститутивни и
имат за свой предмет упражняване на потестативното материално право на
собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС за отмяна на
незаконосъобразно решение на общо събрание на етажни собственици. С
оглед специфичния характер на решенията на ОС, правомощията на съда в
5
производство по реда на чл. 40 ЗУЕС и предмета на проверка също са
изчерпателно посочени, доколкото отмяната на решението на етажната
собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и при неспазване
на императивни правни норми, като съдът с решението си не може да замести
решението на общото събрание на етажните собственици. Основание на
исковете по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са конкретните твърдени закононарушения,
допуснати при свикването и провеждането на общото събрание, посочени в
сезиращата съда искова молба.
С оглед конкретно наведените от страните доводи и възражения,
ответниците следва да установят материална законосъобразност на взетите
решения, които са от компетентността на ОС. В настоящия случай, ищецът
основава доводите си за незаконосъобразност на решенията на нарушение на
материалния закон, като твърди, че решенията са взети в противоречие с
разпоредбата на чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС, която има императивен характер,
поради което иска отмяна решенията на общото събрание, обективирани в т. 4
и т.5 от протокола.
Във връзка с изясняване законосъобразността на процесните решения на
общото събрание на ЕС, следва да бъде установен характера на нормата на чл.
50, ал.2, т. 1 от ЗУЕС. Правните норми се делят на императивни и
диспозитивни. Императивните правни норми се създават в интерес на цялото
общество, поради което не се позволява на правните субекти да влияят върху
диспозицията, заложена от законодателя. За разлика от тях, когато става дума
за прилагане на диспозитивни правни норми, субектите могат да избират
между различни варианти на своето поведение, да се отклоняват от
предписанията на закона. По своето същество, нормата на чл. 50, ал. 2, т. 1 от
ЗУЕС не предоставя възможност за отклонение от разписаното от
законодателя, тъй като в случая се касае за норма, приета в интерес на
общността от етажни собственици, като същата предвижда законоустановен
минимум, водещ до извода, че същата притежава императивен характер, в
която насока е и трайната практика на съда (вж. Решение № 313/07.04.2020г.
по гр.д. № 1332/2019г., IV ГО на ВКС; Решение № 199/03.02.2022г. по
възз.гр.д. № 7162/2021г. на СГС, II Д с-в, Решение № 3485 от 13.06.2024 г. на
СГС по в. гр. д. № 6573/2023 г.) В разглежданата разпоредба няма вариант
етажните собственици да предвиждат друг начин за определяне размера на
вноските за фонд "Ремонт и обновяване". Извод в тази насока може да се
6
обоснове и при тълкуване на чл. 11, т. 7 ЗУЕС, в която е предвидено, че
правомощие на Общото събрание е определяне размера на паричните вноски
във фонд "Ремонт и обновяване". Последният е изрично регламентиран в чл.
50, ал. 1, т. 2 от ЗУЕС - съобразно идеалните части на отделните собственици
в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от
минималната работна заплата за страната. Следователно, възраженията на
ответниците в насока, че решението за намаляване вноските във ФРО с 50% е
съобразено с фактическите нужди на сградата и е взето под внимание на
обстоятелствата, че същата е в гаранционни условия, както и че във връзка с
вземане му не са налице негативни правни последици за ищеца, се явяват
неоснователни.
По отношение на решението по т. 4 от протокола – относно редуциране на
дължимите вноски към фонд „Ремонт и обновление“ на ЕС с 50 на 100.
Съгласно чл. 50, ал. 1 и ал. 2, т. 1 ЗУЕС, общото събрание на собствениците
или на сдружението създава и поддържа фонд "Ремонт и обновяване", като
средствата във фонда се набират от ежемесечни вноски от собствениците в
размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части
на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-
малко от един процент от минималната работна заплата за страната. За
определяне на дължимите от етажните собственици вноски във фонд "Ремонт
и обновяване" законодателят е предвидил с императивната разпоредба на чл.
50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС начина на определяне на вноската, както и нейния
минимален размер, поради което същата не може да бъде дерогирана от
Общото събрание. Видно от цитирания текст, законодателят е разписал
точния начин, по който се определят вноските, а именно съобразно идеалните
части. В настоящия случай процесното редуциране на вноските с 50 на 100
противоречи на императивно заложения от законодателя механизъм на
определянето.
По отношение на решението по т. 5 от протокола, относно редуциране с 50
на 100 на дължимите вноски към фонд „Ремонт и обновление“ която се
заплаща от собствениците на гаражи, следва да се приеме, както в случая по т.
4, че разпоредба на чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС има императивен характер, поради
което същата не може да бъде дерогирана от Общото събрание.
Съобразно така установеното от фактическа и правна страна, решенията по
7
т.4 и т. 5 от протокола от проведено на взето на 25.01.2024г. общото събрание
на етажните собственици при етажна собственост с адрес: гр. София, ., ,
следва да бъдат отменени.
По разноските:
При този изход на спора право на присъждане на разноски възниква за
ищеца. Същият претендира сума в общ размер от 1 380,00 лева, от които
1 000,00 лева – адвокатско възнаграждение, 300 лева – депозит за СТЕ; 80 лева
– платена държавна такса. В отговора на исковата молба ответниците
оспорват претендираното адвокатско възнаграждение като прекомерно. Съдът
приема, че с оглед фактическата и правната сложност на делото, същото
следва да бъде намалено до 480 лева с ДДС.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, предявен от Т. Б.
Л., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ., ., ап.5, срещу етажните
собственици при Етажна собственост с адрес: гр. София, ., решенията по т. 4
на общото събрание на етажните собственици, взето на 25.01.2024г., което
предвижда да бъде редуцирана с 50 на 100 вноската за фонд „Ремонт и
обновление“ на ЕС, както и по т. 5 общото събрание на етажните
собственици, взето на 25.01.2024г., което предвижда да бъде редуцирана с 50
на 100 вноската за фонд „Ремонт и обновление“ на гаражи.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал.1 ГПК етажните собственици при
Етажна собственост с адрес: гр. София, ., да заплатят на Т. Б. Л., ЕГН
********** сумата от 860,00 лева, представляваща разноски в
производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8