№ 42
гр. София, 21.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-1, в публично заседание на десети
януари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Румяна Спасова
при участието на секретаря Славка Кр. Димитрова
като разгледа докладваното от Румяна Спасова Търговско дело №
20211100901966 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 233 ЗЗД.
Ищецът твърди, че на 22.05.2017 г. между ответника „Д.И.“ ООД и „М.В.“ ЕАД е
сключен договор за наем на недвижим имот, съгласно който ищецът предоставя, а
ответникът приема да ползва временно за срока на договора за наем и срещу заплащане на
наемната цена собствения на „М.В.“ ЕАД имот, а именно: сграда с идентификатор
10135.3516.140.1, с адрес на сградата: гр. Варна, бул. *********“ № ***. Посочва, че
ищецът, с допълнително споразумение от 16.12.2019 г. към договора за наем, станал страна
по наемното правоотношение, след като придобил имота, с всички права и задължения по
него. С допълнителното споразумение от 30.11.2020 г. към договора за наем страните се
договорили, че за периода 01.01.2021 г. до 31.12.2021 г. годишната наемна цена за имота е в
размер на 150 000 евро с ДДС, платима в срок до 05.01.2022 г. Твърди, че на 18.08.2021 г. на
ответника е връчена нотариална покана, в която е обективирано уведомление от името на
„В.М.“ ЕАД за прекратяване на договора за наем от 22.05.2017 г. В уведомлението е
посочено, че прекратяването настъпва в деня на получаване на уведомлението, като с
поканата е предоставен срок от 7 работни дни, считано от датата на прекратяването, на
ответника да върне на ищеца държането на имота. Посочва, че срокът за доброволно
връщане държането на имота е изтекъл на 27.08.2021 г., но и към настоящия момент „В.М.“
ЕАД все още не е получило държането на имота, предоставен за ползване по прекратения
договор за наем. Твърди, че договорът за наем е прекратен по чл. 9.1. от договора, в който е
предвидена възможност за всяка една от страните да прекрати договора за наем преди
изтичане на уговорения срок срещу заплащането на неустойка в размер на един годишен
наем, определен на база наема за годината, в която е извършено прекратяването, като тази
неустойка е дължима от прекратяването без да са налице предпоставките по договора.
Предвид изложеното иска да се постанови решение, с което да се осъди ответникът да върне
на ищеца държането върху процесния недвижим имот – предмет на вече прекратения
1
договор за наем от 22.05.2017 г., а именно: сграда с идентификатор 10135.3516.140.1 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Варна, одобрени със Заповед № РД-
18-64/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със заповед:
няма издадена заповед за изменение в КККР, адрес на сградата: гр. Варна, п.к. 9000, бул.
*********“ № ***; сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор
10135.3516.140, застроена площ: 8595 кв.м., брой етажи: 5, предназначение: друг вид
обществена сграда, ведно с поземления имот, в който е изградена същата, представляващ
поземлен имот с идентификатор 10135.3516.140. Претендира разноски.
Ответникът „Д.И.“ ЕООД оспорва изцяло предявения иск. Счита, че процесният
договор за наем е действащ, а не е прекратен, противно на обратните твърдения на ищеца в
исковата молба. Иска да се отхвърли исковата претенция като неоснователна и недоказана.
Твърди, че първоначалният договор за наем от 22.05.2017 г., сключен между „М.В.“ ЕАД, в
качеството му на наемодател и „Д.И.“ ООД, като наемател, е вписан в Служба по
вписванията – Варна. Сключеният договор за наем и всички условия в него, включително
неговият 10-годишен срок на действие, считано от 01.07.2017 г., уговорен между страните в
чл. 3.2. от него, са одобрени с решение на едноличния собственик на капитала на „М.В.“
ЕАД О.Р. Е.Г.Л. от 12.07.2017 г. На 26.06.2019 г. между наемодателя „М.В.“ ЕАД и
ответника е подписано допълнително споразумение към договора за наем, с което страните
са изменили чл. 3.2. от него, като договорът за наем се счита за сключен за срок от 10
години, считано от 01.07.2019 г. до 30.06.2029 г. - § 3 от него. Допълнителното споразумение
е вписано в Служба по вписванията – Варна. След сключване на договора за наем и
допълнителното споразумение към него от 26.06.2019 г., ищецът „В.М.“ ЕАД /предишно
наименование „П.И.“ ЕАД/ е придобил недвижимия имот, предмет на договора за наем. С
допълнително тристранно споразумение от 16.12.2019 г. ищецът е станал страна по
договора за наем, като е придобил всички права и вземания на стария наемодател и го е
заместил във всички задължения към наемателя по договора за наем. С подписаното
допълнително споразумение от 16.12.2019 г. страните са изменили чл. 3.2. от договора за
наем, като същият е сключен за срок от 10 години, считано от 01.01.2020 г. На 02.01.2020 г.
ищецът е предал на ответника наетия имот, за което е съставен приемо-предавателен
протокол. Твърди, че на 08.09.2020 г. е сключено допълнително споразумение към договора
за наем. В чл. 3.1. на представеното с исковата молба допълнително споразумение от
30.11.2020 г. се съдържа изричната уговорка между страните да оставят в сила всички
условия на договора за наем така, както са изменени и допълнени с подписаните
допълнителни споразумение към него. Посочва, че договорът за наем, както и
допълнителните споразумения към него безспорно установяват, че страните са сключили
срочен договор за наем и не са предвидили възможност за неговото прекратяване по време
на действието му, освен по взаимно, писмено изразено съгласие между страните. Счита, че в
процесния договор за наем не е предвидена възможност за неговото предсрочно
прекратяване с едностранно предизвестие на една от страните. Поддържа, че чл. 9.1. не
предоставя възможност за едностранно прекратяване, а урежда единствено и само размера
на неустойката, която се дължи на изправната страна при разваляне на договора. Твърди, че
при липса на изрично предвидена в договора възможност за едностранно прекратяване, така
нареченото от ищеца прекратяване на договора за наем чрез изпратено уведомление,
всъщност представлява отказ на ищеца като наемодател да изпълнява задълженията си по
договора за наем. Такова поведение не може да има като последица надлежно прекратяване
на договорната връзка между страните. Предвид изложеното счита, че процесният договора
за наем е действащ, а не прекратен и е правомерно в неговото държане. Ето защо иска да се
отхвърли иска. Претендира разноски.
Съдът като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
2
Не се спори между страните, а това обстоятелство се установява и от приетите
писмени доказателства, че на 22.05.2017 г. между „М.В.“ ЕАД като наемодател и „Д.И.“
ООД като наемател е сключен договор за наем на недвижим имот, с който наемодателят
предоставя, а наемателят приема, да ползва временно за срока на наемния договор и срещу
заплащане на наемната цена имота – сграда с идентификатор 10135.3516.140.1, с адрес на
сградата: гр. Варна, бул. *********“ № *** със застроена площ 8595 кв.м. С чл. 3.2. е
уговорено, че договорът за наем е сключен за срок от 10 /десет/ години, считано от 10 юли
2017 г. В раздел VIII. Прекратяване на договора страните са предвидили в чл. 8.1, че
договорът се прекратява с изтичане на уговорения срок в същия или допълнително
споразумение с нотариална заверка на подписите на страните. Чл. 8.2. гласи, че по всяко
време действието на договора може да бъде предсрочно прекратено по взаимно, писмено
изразено съгласие между страните, с което те уреждат и всички свои имуществени
отношения, свързани с прекратяването. Споразумението следва да е в писмена форма, с
нотариална заверка на подписите на страните. Съгласно чл. 8.3. във всички случаи на
прекратяване на договора за наем, страните ще положат усилия за доброволно уреждане на
всички свои отношения. В раздел IX. Санкции, обезщетения и отговорност, с чл. 9.1. е
предвидено, че в случай, че която и да е от страните прекрати договора преди изтичане на
уговорения срок, то изправната страна има право на неустойка в размер на един годишен
наем, определен на база наема за годината, в която е извършено прекратяването.
Неустойката е изискуема от датата на прекратяване на договора за наем без да са налице
предпоставките на този договор.
На 16.12.2019 г. е подписано допълнително споразумение към договор за наем на
недвижим имот между „М.В.“ ЕАД, „Д.И.“ ООД и „П.И.“ ЕАД като нов наемодател, с който
новият наемодател /ищецът/ е поел безусловно и изцяло всички права и задължения, които
произтичат от договора за наем от 22.05.2017 г. Изменен е чл. 3.2. от договора за наем, в
смисъл, че договорът за наем е сключен за срок от 10 /десет/ години, считано от 01.01.2020 г.
Видно е, че на 02.01.2020 г. между страните е подписан приемо-предавателен
протокол към договора за наем, сключен на 22.05.2017 г. за предаване на процесния имот от
ищеца на ответника.
Установява се, че на 30.11.2020 г. е подписано между ищеца „В.М.“ ЕАД /с
предходно наименование „П.И.“ ЕАД/ и ответника „Д.И.“ ЕООД допълнително
споразумение към договора за наем на недвижим имот, с което е изменена наемната цена,
като е предвидено, че всички условия на договора за наем така, както са изменени и
допълнени с допълнителни споразумения, подробно индивидуализирани и които не са
изменени с настоящото допълнително споразумение остават в сила така, както са уговорени
между страните.
Видно е, че ищецът е изпратил до ответника уведомление за прекратяване на
договора за наем на основание чл. 9.1. от договора, като поканата е връчена на 18.08.2021 г.
С отговор от 24.08.2021 г. ответникът е възразил, че не са налице каквито и да е основания
за прекратяване на договора към момента.
По делото са отделени за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата,
че на 22.05.2017 г. е сключен договор за наем на гореописания недвижим имот, в което
правоотношение ищецът е встъпил като нов наемодател, както и че към настоящия момент
имотът е в държане на ответника.
Спорен е въпросът дали е прекратен договорът за наем с изпратено от ищеца и
получено от ответника уведомление.
Съдебната практика е константна, като това е застъпено и в решение № 42 от
11.05.2015 г. по т.д. № 1357/2013 г. по т.д. № 1357/2013 г. на ВКС, I Т.О., постановено по
реда на чл. 290 ГПК, че на основание чл. 20а, ал. 2 ЗЗД прекратяване на двустранни
договори се извършва по взаимно съгласие на страните, на основанията, установени в
3
закона или тези, предвидени в договора, при условие, че последните не противоречат на
императивните норми или на добрите нрави. Основанията за прекратяване на договора са
фактите, с настъпването на които се преустановява действието му. Преценката на
основанието, на което е прекратен договорът, се прави във всеки отделен случай въз основа
на доказване на наведените обстоятелства, от осъществяването на които се твърди, че са
настъпили правните последици на прекратяване на договора.
Безспорно процесният договор за наем е срочен, като след подписаните
допълнителни споразумения с чл. 3.2. е уговорено, че е сключен за десет години, считано от
01.01.2020 г. Законът не регламентира изрична възможност договорът за наем с определен
срок да бъде прекратен въз основа на едностранно изявление на наемателя или наемодателя
така, както това е предвидено в чл. 238 ЗД по отношение на договора за наем без определен
срок. Същевременно липсва нормативно ограничение и в рамките на предоставената им
договорно свобода на основание чл. 9 ЗЗД, страните могат да включат клауза за
едностранното му прекратяване преди изтичане на срока по волята, на която и да е страните
или на една определена от тях, като е допустимо уговарянето на неустойка за вредите от
предсрочното прекратяване на срочен договор за наем.
В разглеждания случай такава възможност е предвидена в договора в чл. 9.1., което
се извежда от смисловото и граматическо тълкуване на разпоредбата. Цитираният член
гласи: „че която и да е от страните прекрати договора преди изтичане на уговорения срок, то
изправната страна има право на неустойка в размер на един годишен наем, определен на
база наема за годината, в която е извършено прекратяването“. Има се предвид прекратяване
като едностранен отказ от договорната връзка, която страните са уговорили при
предвиждане на санкция за страната, която упражнява това право. Съдът намира за
неоснователни доводите на ответника, че цитираната разпоредба е относима към разваляне
на договора, а не към прекратяването му. С чл. 87, ал. 1, изр. 1 ЗЗД е предвидена
възможност, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си
поради причина, за която той отговаря, кредиторът да развали договора, като даде на
длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще
смята договора за развален. По правното си съдържание развалянето изисква виновно
поведение у насрещната страна и право на изправната страна да развали договорната връзка
именно поради това неизпълнение. Формулировката на чл. 9.1. е адресирана към двете
страни по договора, изрично говори за „прекратяване“ на договорната връзка и дава право
на изправната страна да търси санкция за предприетото преди срока едностранно
прекратяване, без изследване на причините за това. Следователно с чл. 9.1. страните са
предвидили в договора възможност за едностранното прекратяване на договорната връзка
преди изтичане на срока от всяка от страните, в който случай са уговорили отнапред
определено обезщетение под формата на неустойка.
От съдържанието на чл. 9.1. може да се изведе предвидено от страните право на всяка
една от страната едностранно да прекрати договора преди изтичане на срока му, при
понасяне на предвидената санкция, като систематичното място на нормата в раздел IX.
Санкции, обезщетения и отговорност, а не в раздел VIII. Прекратяване на договора не
променя смисловото й значение, поради което не може да не бъде зачетена, след като
страните са постигнали съгласие да я включат.
С достигане на изпратеното от ищеца до ответника уведомление за прекратяване на
договора за наем на основание чл. 9.1., което в случая е безспорно настъпил факт, следва да
се приеме, че страните вече не са обвързани от договора. След като договорът за наем е
прекратен, на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД наемателят дължи връщане на вещта.
Предвид изложеното и доколкото ищецът се е възползвал от уговорената от страните
с чл. 9.1. възможност да прекрати едностранно наемното правоотношение преди изтичане на
уговорения срок при предвидените условия за заплащане на неустойка, то предявеният иск с
4
правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД следва да се уважи и да се постанови ответникът да
предаде процесния имот на ищеца.
С оглед изхода на спора право на разноски има ищецът. От негова страна са
извършени разноски в общ размер на 58 674,90 лева, от които 11 734,98 лева за държавна
такса и 46 939,92 лева за адвокатско възнаграждение. Съдът намира за основателно
възражението на ответника за прекомерност на претендирания хонорар, за който извод
съобрази фактическата и правна сложност на делото; това, че същото е разгледано и
приключено в едно съдебно заседание, без извършване на допълнителни процесуални
действия, вън от доклада на делото и събиране на писмени доказателства; както и какъв е
размерът на дължимия минимален хонорар по Наредба № 1 от 09.07.2004 г., поради което
адвокското възнаграждение следва да се намали до сумата 7 400 лева. Ето защо на ищеца
следва да се присъдят разноски в общ размер на 19 134,98 лева.
Така мотивиран Софийски градски съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД „Д.И.“ ООД, с ЕИК: *******, с адрес: гр.
София, ул. „******* ДА ПРЕДАДЕ на „В.М.“ ЕАД, с ЕИК: ******* с адрес: гр. София, ул.
„*******“ № ******* държането на следния недвижим имот, а именно: СГРАДА с
идентификатор 10135.3516.140.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Варна, одобрени със заповед № РД-18-64/16.05.2008 г. на изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, адрес на
сградата: гр. Варна, п.к. 9000, бул. *********“ № ***; сградата е разположена в поземлен
имот с идентификатор 10135.3516.140; застроена площ: 8595 кв.м.; брой етажи: 5;
предназначение: друг вид обществена сграда, ведно с поземления имот, в който е изградена
същата, представляващ поземлен имот с идентификатор 10135.3516.140.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „Д.И.“ ООД, с ЕИК: *******, с адрес: гр.
София, ул. „******* да заплати на „В.М.“ ЕАД, с ЕИК: ******* с адрес: гр. София, ул.
„*******“ № ******* сума в размер на 19 134,98 лева /деветнадесет хиляди сто тридесет и
четири лева и деветдесет и осем стотинки/, представляваща направени разноски по
делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок, считано от 21.01.2022 г. на основание чл. 315, ал. 2 ГПК.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
5