№ 459
гр. гр.Велинград, 20.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВЕЛИНГРАД, IV - ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и трети ноември през две хиляди двадесет и
трета година в следния състав:
Председател:МАЯ Г. СРЕДКОВА-ПЕТРОВА
при участието на секретаря ЦВЕТАНА Й. КОЦЕВА
като разгледа докладваното от МАЯ Г. СРЕДКОВА-ПЕТРОВА Гражданско
дело № 20235210100411 по описа за 2023 година
Производство по чл. 422 ГПК, вр. с чл. 228, ал. 1, във вр. с чл. 92 от ЗЗД,
чл. 233 от ЗЗД и чл. 86 ЗЗД.
Образувано е по искова молба, подадена от ищците Н. Т. Д. с ЕГН
********** и Г. Б. Д. с ЕГН ********** и двамата с адрес: гр. Велинград, ул.
„Петър Берон” № 39, представлявани от адв. Й. А., със служебен адрес: гр.
Велинград, ул. „Булаир” № 2 срещу „Кас 2008” ЕООД с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Велинград, ул. „Цар Симеон” №11,
представлявано от управителя К. Ф. К..
Ищците твърдят, че със заявление по реда на чл. 410 ГПК е поискано от
РС Велинград издаване на заповед за изпълнение на парично задължение.
Образувано е ЧГД № 291/2023 г. по описа на РС Велинград, по което е
издадена заповед за изпълнение № 142/31.03.2023 г. В законоустановения
срок ответникът е направил възражение, поради което ищците са предявили
настоящия иск в срок.
Твърди се, че между страните има сключен Договор за наем върху
недвижим имот от 01.11.2022 г., собственост на ищците, представляващ
МАСИВНА СГРАДА ЗА ТЪРГОВИЯ обща застроена площ от 82 кв.м.,
състояща се от помещение за търговия със застроена площ 48.00 кв.м. и
складово помещение със застроена площ 34.00 кв.м., която сграда е означена
в КККР на Велинград, одобрени със Заповед № РД-18-1214/06.06.2018 г. на
Изп. директор на АГКК, СГРАДА с идентификатор 10450.502.1420.1 и е
построена върху ПИ № 6626, за който регулацията е приложена, означен
1
като УПИ I, отреден за „Търговия услуги“ с площ на имота 136.00 кв.м., в
кв. 75, с адрес гр. Велинград, ул. „Петър Берон“ № 57, с пълен кадастрален
номер 5013326 от кадастрален район 501 при съседи: от север-улица, от
изток УПИ II, от юг УПИ XXIII и от запад-улица, за извършване на
търговска дейност, означен на КККР на Велинград, одобрени със Заповед №
РД-18-1214/06.06.2018 г. на Изп. директор на АГКК, като ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 10450.502.1420. Уговорена е наемна цена в размер
на 300 лв. месечно. Договорът е със срок от 1 година, като е прекратен
едностранно от ответника на 15.02.2023 г., на която дата просто е върнат
ключа на ищцата Д.. Не е спазено предизвестието от 1 месец, така както е
уговорено в договора. В същия ден Н. Д. и Г. Д. отишли в имота и го
намерили опразнен и в незадоволително състояние – върху дървеният навес
имало монтажна пяна; площадката на входа била разбита; имало пробит отвор
за абсорбатор; имало мухъл в търговското помещение; поставен фототапет,
който не съответствал на интериора на помещението; в носещата колона от
конструкцията на сградата е имало пробив за достъп до коминно тяло,
въпреки наличието на осигурен отвор; върху външната фасада на сградата
имало рекламни пана монтирани чрез пробИ.е на дупки.
Твърди, че поради неспазения срок на предизвестие за едностранно
прекратяване на договора за наем от страна на ответника, последният дължи
неустойка в размер на 3 месечни наема или общо 900 лв., съгласно т. 2 от
Раздел 5 от Договора. На основание т. 1 от раздел 5 от Договора, претендира
възстановяване от ответника следните суми: 40 лв. за премахване на
монтажна пяна; 900 лв. за възстановяване на площадка пред входа; 50 лв.
затваряне отвор за абсорбатор; 50 лв. поправка на мухлясала стена; 100 лв. –
премахване на фототапет; 100 лв. поправяне на отвор в носещата стена; 100
лв. премахване на рекламни пана. Претендира също 18,67 лв. мораторна
лихва, дължима от връчване на Нотариална покана № 659/27.02.2023 г., том 1,
акт № 23 на нот. Симеон Даскалов, а именно от 28.02.2023 г. до датата на
подаване на заявлението по заповедното производство – 30.03.2023 г.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответника „Кас 2008”
ЕООД, чрез пълномощника адв. В. А., със служебен адрес: гр. Велинград, ул.
„Булаир” № 2. Намира иска за допустим, но неоснователен. Не оспорва
съществуването на договора. Твърди, че след сключването му, в края на м.
октомври Г. Д. е заявил на К., че иска да прекрати договора от 01.01.2023 г.
След това, говорил и с ищцата Д., която също искала да се прекрати договора,
но от 15.02.2023 г., като на посочената дата й е върнал ключа. Монтирането
на навес от този вид се правело именно с монтажна пяна, поради което не
намира за основателна претенцията от 40 лв. за премахването й. По
отношение на площадката, твърди, че ставали инциденти на нея, като дори Д.
паднала, заради което и дала разрешение за премахването й. Твърди, че имало
мухъл в сградата, но причината за това е теч от покрива, като наемодателите
обещавали от 2 години да изолират сградата, но не го правили. Тапетът е
поставен след дадено разрешение в присъствието на свидетел А. К.а. Пробив
2
е правен само в комина, а не в носеща колона. По отношение на рекламните
пана върху външната фасада, намира претенцията за неоснователна, тъй като
с тях се скривали дефекти по фасадата, а освен това имал и разрешение от
ищците.
С молба с вх. № 4508/04.09.2023 г. от адв. А. е поискано съвместно
разглеждане в настоящото дело на осъдителни искове за разликата от
претендираните размери в Заповедното производство, до действително
причинените вреди, което искане не е допуснато от съда, поради което и не
следва да се произнася.
Съдът намира за установено от фактическа страна следното:
По ЧГД № 291/2023 г. по описа на РС Велинград е издадена Заповед за
изпълнение на парично задължение № 142/31.03.2023 г., с която се
разпорежда длъжникът „Кас 2008” ЕООД да заплати разделно на заявителите
Н. Т. Д. и Г. Б. Д., сумата от 2240 лв., главница по договор за наем на имот от
01.11.2022 г., а именно: 900 лв. неустойка за неспазени условия по
прекратяване на договора; 40 лв. за почистване на монтажна пяна от дървен
навес; 900 лв. за възстановяване на разбита входна площадка; 50 лв.
възстановяване на отвор за абсорбатор; 50 лв. премахване на мухъл; 100 лв. за
премахване на фототапет; 100 лв. премахване на отвор в носеща колона; 100
лв. премахване на рекламни пана по фасадата на сградата. В едномесечния
срок е подадено възражение от длъжника. На заявителите са дадени указания
да предявят иск в едномесечен срок, в който е предявена настоящата искова
молба.
На 01.11.2022 г. е сключен договор за наем на имот търговски обект със
страни Н. Т. Д., Ирина Б.а Д. и Г. Б. Д. – наемодатели и наемател ответника
„Кас 2008“ ЕООД. Договорът е сключен за срок от 1 година и определена
наемна месечна цена 300 лв. В него е уговорено, че наемателят не може да
извършва подобрения и преустройства в имота без съгласието на
наемодателя; Договорът може да бъде прекратен от всяка от страните по него
с едномесечно предизвестие, което да гарантира и доказва уведомяването на
другата страна. Уговорено е също, че при прекратяване на договора без
предизвестие неизправната страна дължи неустойка в размер на три месечни
наемни вноски.
Не се спори, че до 14.02.2022 г. ответникът е ползвал имота, като
ключовете са върнати на 15.02.2023 г. Безспорно е също, че от 15.02.2023 г. е
преустановено изпълнението на задълженията по договора.
Поставен е фототапет върху една от стените, което не се оспорва от
ответника, а същото е доказано и от свидетелите Кадьва, Б. и К.. Спорно е
3
дали е давано разрешение за това.
Свидетелят Тричков установява, че при връщане на имота на Д., е имало
констатирани вреди – изкъртена входна площадка и направен пробив за
достигане до комин върху носеща колона. Последното е направено, заради
преместване на печката зад колоната, а не на предназначеното за това място
до коминното тяло.
Свидетелите К. и Б. установяват, че при инцидент на входната площадка
на заведението е пострадала и ищцата Д.. По този повод същата е заявила
„Няма ли да я махнете тази стълба?”.
От показанията на свидетелите К. и К.а се установи, че в имота е имало
мухъл.
На 28.02.2023 г. е връчена Нотариална покана от нот. Симеон Даскалов,
на К. Ф. К., като управител на „КАС 2008” ЕООД, с която се поканва от
ищците по делото да поправи твърдените от тях вреди в имота.
От приетото по делото Заключение на вещото лице Г. се установи, че
стойността за възстановяването на установените на място повреди и щети в
процесния обект, включващи материали, цени за труд и доставка, са
следните: Премахване на монтажна пяна от дървени гради - 33,67 лв;
Направа на бетонова площадка пред вътрушен вход до основното помещение
за посетители – 237,18 лв.; Зазиждане на допълнителен отвор на северната
външна ограждаща тухлена стена с т.монтаж на ПВЦ тръба за абсорбатор – 50
лв.; противоплесенна обработка и направа на частична шпакловка и постаяне
на боя - 48,33 лв.; за премахване на фототапет в основното помещени за
посетители върху вътрешната преградна стена и направа на частична
шпакловка с поставяне на боя – 1081,63 лв.; възстановяване на увреждането
по носещата колона, за осигуряване на достъп до коминното тяло – 70 лв.;
премахване на рекламни пана по фасадата на сградата - 550,62 лв.
В открито съдебно заседание вещото лице установи, че бетоновата
площадка е оценена без да се взема предвид покрИ.ето с мраморни плочки,
като след допълнителното заключение се установи, че стойността за
възстановяване на бетонната площадка на две нива е в размер на 82,80 лв., а
стойността на облицовката с мраморни плочи възлиза на 230,55 лв., или общо
313,35 лв.
От правна страна съдът намира следното:
Предявените искове съдът намира за допустими. Налице е активна и
пасивна процесуална легитимация и правен интерес от предявяването им -
твърди се, че страните по делото са страни по договор за наем на недвижим
имот, по който ответникът дължи заплащане на неустойка за неспазен срок на
предизвестие за прекратяване на договора и обезщетяване на вреди върху
вещта, причинени от ответника.
1. Иска по чл. 228, ал. 1, във вр. с чл. 92 от ЗЗД съдът намира за частично
4
основателен.
За да бъде уважен този иск следва да се установи съществуване на
облигационно отношение по договор за наем; че страните са уговорили
възможност за прекратяване на договора преди изтичане на срока му с
отправяне на 1-месечно предизвестие; че договорът е прекратен едностранно
от ответника; че ответникът не е спазил срока на предизвестието; наличие на
уговорка, че при неспазено предизвестие за прекратяване на договора се
дължи неустойка в размер на 3 -кратния месечен наем или 900 лв.
Съдът намира, че всички посочени горе предпоставки са налице. На
първо място се установи наличие на сключен между страните договор. От
показанията на свидетеля Б. се доказа, че между тях е съществувало и друго
облигационно отношение, като ответника и свидетелката се обидили на Г. Д.,
и едва след това е сключен настоящия договор, по настояване от ищцата Д..
Неустоечната клауза е част именно от този нов договор с дата 01.11.2022 г. По
делото не се установи отправяне на предизвестие от ответника, поради което
този факт следва да се счита за ненастъпил. Следва да се отбележи, че
съгласно Решение № 155/13.10.2010 г. по дело № 1113/2009 г. на ВКС, както
и трайната практика на ВКС, фактът на прекратяване на договор за наем,
който е сключен в писмена форма, не може да бъде установяван със
свидетелски показания, на основание чл. 164, ал. 1, т. 5 от ГПК. Макар в
процесния договор да не е уговорена формата на предизвестието, то самия
факт, че договорът за наем е писмен, налага ограничението, че отмяната му не
може да се доказва със свидетелски показания.
Частичната основателност на иска се налага, тъй като се твърди, че
наемодатели са Н. Д. и Г. Д.. Видно от представения Договор за наем от
01.11.2022 г., освен ищците, като наемодател фигурира и Ирина Б.а Д..
Липсва уговорка за активна солидарност от страна на наемодателите. Т.е.
всеки има съответна част от вземането. Тук следва да се уточни, че видно от
представения нот. акт за дарение на 08.02.2019 г. наемодателката Ирина Д.,
дарява на ищеца Г. Д. своята ¼ ид. ч. от имота и към датата на сключване на
договора не е била собственик на същия, а собствеността е била следната : ¼
ид. ч. за Н. Д., 2/4 ид.ч. за Г. Д. и ¼ ид. ч. за Димитър Б. Д.. Това обаче не се
отразяван върху действителността на договора за наем. Задължението за
неустойка има облигационен характер, а не произтича от вещното право на
собственост. Заради това на ищците следва да се присъди 2/3 ид. ч. от
вземането за неустойка, а не съответстващите им ¾ ид. ч. от правото на
собственост. С оглед на горното следва да се признае за установено
дължимостта на 600 лв. неустойка.
2. По предявения акцесорен иск по чл. 86 ЗЗД за сумата от 7,50 лв.
обезщетение за забава върху претендираната неустойка от 900 лв. по
договора за наем за периода от 28.02.2023 г. до 30.03.2023 г., съдът намира
5
същия за частично основателен, поради частичното уважаване на главния иск.
Видно от представената нотариална покана, на 28.02.2023 г. ответното
дружество е поканено да изпълни задължението за неустойка, от който
момент длъжникът е изпаднал в забава, което обуславя задължението за
плащане на мораторна лихва. Изчислено съгласно онлайн калкулатор
дължимата лихва възлиза на 5,90 лв.
3. По предявения иск по чл. 233 ЗЗД, съдът намира същият за частично
основателен, поради следните съображения:
Видно от договора за наем от 01.11.2022 г. страните са уговорили, че
наемателят не може да извършва подобрения и преустройства в имота без
съгласието на наемодателя, както и , че следва да плати всички установени
липси и щети в имота. По делото безспорно се установи, че са нанесени щети
на имота, а именно: поставена монтажна пяна по дървен навес, като разходите
за премахването им възлизат на 33,67 лв.; разрушена е бетонова площадка с
две стъпала и покритие от мраморни плочи, като разходите по
възстановяването й възлизат общо на 550,53 лв.; направен е отвор на
северната външна ограждаща тухлена стена за абсорбатор, с цена за
възстановяване – 50 лв.; имало е мухъл в помещението, като не се доказа, че
същият произтича от особености във вещта с разходи за премахване – 48,33
лв.; Поставен е фототапет, за премахването на който са необходими
разноски от 1081,63 лв. /при размер на претенцията от 100 лв./ ; Направена
е дупка в носеща тухлена колона, за да се достигне до коминното тяло,
възлизащо на 70 лв. разходи за възстановяване; Поставени са рекламни пана
върху външната стена, премахването на които възлиза на 550,62 лв. /с размер
на претенцията от 100 лв./
Ответникът не доказа, че за извършените промени в имота е дадено
съгласие от наемодателя. Изказването на ищцата Д. пред свидетелите К. и Б.,
а именно: „Тази стълба няма ли да я махнете вече?“ не може да се приеме като
дадено разрешение за премахването на площадката. Видно от показанията на
св. К., репликата е била адресирана към всички присъстващи като коментар и
въпрос. Казаното от ищцата не следва да се приеме за допълнителна уговорка
в наемното отношение, още повече, че разрушаването на част от наетата вещ
не може да се приеме за действие на управление, поради което Д. не може да
направи обвързващо волеизявление в тази насока.
По отношение на поставянето на фототапет в помещението, съдът
приема, че не е дадено разрешение за това. В случая няма значение дали
същото представлява вреда или подобрение, тъй като видно от договора е
необходимо съгласие и за подобренията. Такова съгласие в случая не е
давано. Съдът не кредитира показанията на свидетелката К.а, която е майка на
управителя и едноличен собственик на капитала на ответното дружество.
Същите противоречат на казаното от Б. в съдебното заседание, че не са
6
искали никакво разрешение за фототапета и за необходимите изменения, във
връзка с отопляването на помещенията. Освен това тези факти са неизгодни за
ответното дружество, в което и свидетелката извършва дейност.
Частичната основателност на иска произтича на първо място от
недоказаността на претенцията по размер, на второ – от съображението, че
ищците не са изключителни собственици на отдадената под наем вещ. За
разлика от задължението за плащане на неустойка, което се дължи на
насрещната страна по договора за наем, без значение от собствеността, то
задължението за обезщетяване на вреди върху наетата вещ е насочено към
собственика й. От представените нотариални актове е видно, че към
20.04.2018 г. имотът принадлежи на Н. Д., Ирина Д., Г. Д., Димитър Д., при
квоти по ¼ ид. ч. за всеки един от тях. На 08.02.2019 г. Ирина Д. дарява своята
¼ ид. ч. от имота на ищеца Г. Д.. Към датата на сключване на наемния
договор – 01.11.2022 г. ищците са притежавали ¾ ид. ч. от недвижимия имот,
поради което следва да се уважи размера на претенцията им съответстваща на
¾ от доказаните щети.
Съдът следва да приеме за установено задължението така, както е
доказано по размер, но не повече от размера претенцията, като общо
вземането по този иск възлиза на 714,40 лв. /за ¾ от вредите./
4. По предявения акцесорен иск по чл. 86 ЗЗД за сумата от 11,17 лв.
обезщетение за забава върху претендираната като обезщетение за вреди от
ползване на имота за периода от 28.02.2023 г. до 30.03.2023 г., съдът намира
същия за частично основателен, поради частичното уважаване на главния иск.
Видно от представената нотариална покана, на 28.02.2023 г. ответното
дружество е поканено да изпълни задължението за вреди, от който момент
длъжникът е изпаднал в забава, което обуславя задължението за плащане на
мораторна лихва. Изчислено съгласно онлайн калкулатор дължимата лихва
върху главница от 714,40 лв. /от които 238,13 лв. дължими на Н. Д. и 476,27
лв. дължими на Г. Д./ възлиза на 7,02 лв.
Върху главниците се дължи и законова лихва, считано от датата на
подаване на заявлението в РС Велинград, а именно: 30.03.2023 г. до
окончателно плащане на главниците.
Предвид изхода на спора и съобразно даденото разрешение в ТР №
3/2014 г., т. 12, ОСГТК на ВКС, съдът следва да се произнесе с осъдителен
диспозитив и по дължимостта на разноските в заповедното производство.
Ищеците са направили искане за присъждане на сторените разноски в
заповедното производство в размер на 44,80 лева - държавна такса и в
исковото производство в размер на 155,20 лева - държавна такса, 520 лв.
адвокатско възнаграждение; 350 лв. хонорар на вещо лице, или общо 1070 лв.
Като взе предвид, че исковете са частично уважени следва на основание
чл. 78, ал. 1 от ГПК да се осъди ответника да плати на ищците сумата от
628,79 лв. разноски направени в заповедното и исковото производство.
7
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ответникът има право на направените
разноски от него, съобразно с отхвърлената част от иска а именно 226,93 лв.,
представляващи адвокатско възнаграждение по исковото производство.
Водим от горното и на основание на чл. 228, ал. 1, във вр. с чл. 92, ал. 1 от
ЗЗД, чл. 233 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД, Велинградски районен съд
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО , по реда на чл. 422, вр. чл. 415 ГПК, по
отношение на Н. Т. Д. с ЕГН **********, с адрес: гр. Велинград, ул. „Петър
Берон“ № 39 и Г. Б. Д. с ЕГН **********, с адрес: гр. Велинград, ул. „Петър
Берон“ № 39, че „Кас 2008“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Велинград, ул. „Цар Симеон“ № 11, дължи на ищците
разделно при равни права, сумата от:
600 лв. неустойка, поради неспазване условията за прекратяване
действието на договор за наем от 01.11.2022 г., като отхвърля иска за
горницата до 900 лв.
5,90 лв., представляваща обезщетение за забава върху претендираната
неустойка по договора за наем, за период от 28.02.2023 г. до 30.03.2023
г.; като отхвърля иска за горницата до 7,50 лв.
Ведно със законната лихва върху главницата, считано от 30.03.2023 г.
до окончателно плащане на задължението.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО , по реда на чл. 422, вр. чл. 415 ГПК, по
отношение на Н. Т. Д. с ЕГН **********, с адрес: гр. Велинград, ул. „Петър
Берон“ № 39 и Г. Б. Д. с ЕГН **********, с адрес: гр. Велинград, ул. „Петър
Берон“ № 39, че „Кас 2008“ ЕООД, дължи на ищците разделно, сумата от:
714,40 лв. – обезщетение за вредите, причинени през време на
ползването на наетата вещ, от които дължими на Н. Д. – 238,13 лв., и
дължими на Г. Д. – 476,27 лв., като отхвърля иска за горницата до 1340
лв.
7,02 лв. – обезщетение за забава върху претендираната като
обезщетение за вреди върху наетата вещ, за времето от 28.02.2023 г. – до
30.03.2023 г., от които дължими на Н. Д. – 2,34 лв., и на Г. Д. – 4,68 лв.,
като отхвърля иска за горницата до 11,17 лв.
Ведно със законната лихва върху главницата, считано от 30.03.2023 г.
до окончателно плащане на задължението.
За горните суми има издадена Заповед за изпълнение № 142/31.03.2023 г. по
ЧГД № 291/ по описа на РС Велинград за 2023 г.
8
ОСЪЖДА „Кас 2008“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Велинград, ул. „Цар Симеон“ № 11 да плати на Н. Т. Д. с ЕГН
**********, с адрес: гр. Велинград, ул. „Петър Берон“ № 39 и Г. Б. Д. с ЕГН
**********, с адрес: гр. Велинград, ул. „Петър Берон“ № 39, сумата от 628,79
лв. разноски направени в заповедното и исковото производство.
ОСЪЖДА Н. Т. Д. с ЕГН **********, с адрес: гр. Велинград, ул.
„Петър Берон“ № 39 и Г. Б. Д. с ЕГН **********, с адрес: гр. Велинград, ул.
„Петър Берон“ № 39, да платят на Кас 2008“ ЕООД с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Велинград, ул. „Цар Симеон“ № 11
сумата от 226,93 лв. разноски направени в исковото производство.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаването
му пред ПОС.
Съдия при Районен съд – Велинград: _______________________
9