№ 111
гр. гр. Добрич, 14.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на петнадесети
септември, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Галатея П. Ханджиева Милева
Членове:Диана Г. Дякова
Десислава Б. Николова
при участието на секретаря Румяна Ив. Радева
като разгледа докладваното от Диана Г. Дякова Въззивно гражданско дело №
20213200500336 по описа за 2021 година
за да се произнесе съобрази следното:
Производството по делото е образувано по реда на глава ХХ от ГПК по жалба рег.
№2251/05.05.2021 год. на М. М. ИВ. , ЕГН ********** от гр. Д. срещу решение №
70/15.04.2021 год. по гр.д.№ 2124/2020 год. на Районен съд Добрич ,с което са отхвърлени
исковете му по чл. 55 ал. 1 предложение трето от ЗЗД за осъждането на ”Йорданов Груп -
2017” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Добрич, ул. „Сан
Стефано” № 2 да му заплати сумата от 1 000 лв., представляваща размера на платената част
от цена /капаро/ по договор за депозит от 26.06.2019 год., получена на отпаднало основание,
ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба -25.08.2020 год.
и до окончателното й изплащане и сумата от 108.89 лв., представляваща обезщетение за
забавено плащане на главното задължение, определено по размер на законната лихва,
считано от 31.07.2019 год. и до датата на подаване на исковата молба – 25.08.2020
год.,както и за осъждането му да заплати на дружеството сумата от 300 лв., сторени по
делото съдебни разноски.
С доводи за необоснованост и незаконосъобразност на обжалваното решение се настоява за
отмяната му, като въззивният съд постанови ново по съществото на спора за уважаване в
цялост на исковата претенция.При данни,че постановеното неизгодно за въззивника
решение му е връчено на дата 19.04.2021 год., жалба рег.№2251/05.05.2021 год. е подадена
в срока по чл. 259 ал.1 от ГПК,във връзка с чл.60 ал.6 от ГПК и е процесуално допустима.
1
Въззиваемата страна ”Йорданов Груп - 2017” ЕООД, гр. Добрич счита жалбата за
неоснователна и настоява да не бъде уважавана.
Спорни между страните са въпросите за задълженията на страните по сключени между тях
два договора от дати 20.06.2019 год. и 26.06.2019 год. с оглед правната им характеристика и
връзката между тях, налице ли е неизпълнение ,което да е основание за разваляне на
договорите, обуславя ли неизпълнението на задълженията, по който и да е от двата договора
,връщане от търговското дружество на получен депозит от 1000 лв. ,респ. налице ли са
условията да задържи сумата като неустойка ,тъй като неговият клиент е неизправна страна.
Жалбата е основателна въз основа на фактически констатации и правни изводи,както
следва:
Предявените от М. М. ИВ. срещу ”Йорданов Груп - 2017” ЕООД, гр. Добрич осъдителни
искове са за връщане на получената без основание сума в размер от 1 000 лв. ,дадена по
повод сключени между страните договори , наименовани от страните за поръчка и за
депозит, както и за заплащане на обезщетение за забава в размер от 108.89 лв. ,
определено по размер на законната лихва за времето от 31.07.2019 год. и до датата на
подаване на исковата молба – 25.08.2020 год.
Договорите са били сключени на дати и с предметно съдържание,както следва:
На дата 20.06.2019 год. между М. М. ИВ.,като доверител и ”Йорданов Груп - 2017” ЕООД,
гр. Добрич e бил сключен договор за поръчка с предмет дружеството да намери и
предостави на М.И. подходящи предложения за покупка на недвижим имот и логистична
поддръжка на сделката до сключване на окончателен договор за покупко-продажба под
формата на нотариален акт ,срещу договорено възнаграждение-чл.1.Също в чл. 1 са
посочени два имота,съответно поземлен имот в гр.Добрич,ул.“Иван Вазов“ бл.20 с площ от
525 кв.м. ведно с етаж първи от двуетажна постройка с цена от 130 000 лв. и апартамент в
гр.Д. с цена от 90 000 лв.М.И. се е задължил да заплати на дружеството възнаграждение в
размер на 3% ,но не по-малко от 950 евро върху цената на недвижимия имот,посочена в чл.1
от договора в деня на подписване на предварителен договор за покупко-продажба -чл.3.
Задължението на доверителя да заплати на ”Йорданов Груп - 2017” ЕООД в
размера,сроковете и начина,указани в договора е посочено и в разпоредбата на чл.5
т.2.Доверителят е можел по всяко време да иска отчетна информация за извършването на
поръчката-така чл.6.В случай ,че доверителят не изпълни задълженията си по този договор
е следвало да заплати на дружеството неустойка в размер на 6% върху цената на
недвижимия имот ,посочена в чл.1 и независимо от възнаграждението,уговорено в чл.
3,както и заплащане на пропуснатите ползи и претърпените вреди-чл.9. Страните са се
споразумели ,че в случай ,че доверителят извърши или е извършил преди или след
сключване на този договор,оглед на описаните в чл.1 имоти с друг посредник или
самостоятелно и закупи някой или някои от тях,той се задължава да заплати на дружеството,
2
предвиденото в чл. 3 възнаграждение-така чл.10.Страните са се споразумели,че дружеството
не носи отговорност в случай,че след сключване на предварителния договор,сделката не
бъде осъществена по вина на купувача или продавача или сделката бъде развалена по
тяхно желание,а изплатеното възнаграждение по чл. 3 не подлежи на връщане-чл.12 от
договора.
На дата 26.06.2019 год. между М. М. ИВ.,като клиент и ”Йорданов Груп - 2017” ЕООД, гр.
Добрич е бил сключен договор за депозит,по силата на който клиентът е предал на
дружеството сумата от 1 000 лв. като депозит за закупуване на недвижим имот ,представен
на клиента от дружеството,а именно : апартамент в гр.Д. с оферирана цена от 90 000
лв.Клиентът е заявил изрично,че желае да закупи имота при параметри на
сделката:продажна цена от 86 500 лв. –така т.1. М.И. е възложил на дружеството при
постигане на посочените в чл.1 параметри на сделката да предаде депозита на продавача-
чл.5.При постигане на посочените в т.1 параметри на сделката,клиентът се е задължил в
срок до 26.07.2019 год. да сключи предварителен договор за покупко-продажба на имота в
офиса на дружеството и да плати възнаграждението,предвидено в договора за поръчка,като
в противен случай и като неустойка за неизпълнението на задълженията на клиента по
настоящия договор,депозита не подлежи на връщане-така т.2.При непостигане на
параметрите на сделката в срок до 26.07.2019 год.,дружеството се е задължило да върне на
клиента сумата,предадена като депозит в еднодневен срок и настоящият договор се
прекратява-чл.3.Дружеството е декларирало,че няма да предлага имота на други клиенти в
срока по чл.2-така чл.4.
Не е спорно между страните по делото, че дружеството е намерило и предоставило на ищеца
две подходящи предложения за покупка на недвижим имот, на които е бил извършен оглед;
че ищецът е проявил интерес към апартамента в ЖК“Дружба 4“,в случай че оферираната
цена от 90 000 лв. бъде намалена на 86 500 лв. ;че ищецът е планирал финансиране на
покупката със средства от банков кредит;че сумата от 1 000 лв. е била предадена от ищеца
на ответното търговско дружество на датата на сключване на договора за депозит ; че на
дата 28.06.2019 год.,ищецът е бил уведомен ,че поисканата от него цена е била постигната и
следва да се яви в офиса на „Йорданов Груп - 2017” ЕООД, за да бъде сключен
предварителния договор,което същият в уговорения срок до 26.07.2019 год. не е сторил ;
предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия имот, находящ се в гр. Д. не е
бил сключен и сумата от 1000 лв. и понастоящем не е върната, за което е отправено искане
от ищеца с покана,връчена на дружеството на дата 31.07.2019 год.Липсват твърдения от
ответника,тази сума да е била предоставена от него на продавачите. Ответникът не твърди
,да е бил осъществен контакт между ищеца и продавачите на имота ,както и липсват данни
страните по бъдещата сделка за продажба да са се срещнали и разговаряли лично. На ищеца
не са предоставени документи и информация във връзка със собствеността на апартамента
и гаража в ЖК “Дружба 4“ .Съгласно твърденията на ответното търговско дружество и
събрани по делото писмени и гласни доказателства,собствениците на имота в ЖК“Дружба“
са близки семейни приятели на майката на управителя на дружеството,живеят в
3
гр.София,предоставили са на управителя схеми на самостоятелни обекти в сграда –
апартамент и гараж,издадени на дата 01.07.2019 год., а на дата 21.10.2019 год. са отчуждили
същите в полза на трети лица по делото за сумата от 67 000 лв.
Между страните е безспорно валидното възникване на правоотношение по договор от дата
20.06.2019 год. ,който е такъв за посредничество, макар да е наименован от страните за
поръчка.Правоотношението има възмезден характер – уговорено е възнаграждение за
изпълнителя.
Договорът за посредничество е търговска сделка по смисъла на чл. 1 ал. 1 т. 4, пр.2-ро от
ТЗ, уреден в разпоредбите на чл. 49-чл.51 от с.з. Търговският посредник по занятие
посредничи за сключване на сделки, имайки право да иска възнаграждение било само от
едната, било и от двете страни според уговорката им. Касае се до дейност, упражнявана по
занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на определени сделки или на
сделки с определени обекти от гражданския оборот. Основно задължение на посредника е
осъществяването на контакт между страните по бъдещата сделка – продавач и купувач.
Предмет на договорът за посредничество не е извършването на определена работа, а
постигането на определен резултат - свързване на страните за сключването на сделки. За
разлика от договора за поръчка и за изработка, договорът за търговско посредничество за
сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение
за организиране на огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между страни
по сделка, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за
имота. Не е нужно посредникът да взема непосредствено участие в преговорите по сделката,
достатъчно е сключването на сделката да е в резултат от това, че посредникът е поставил в
контакт страните . Дейността на посредника, който е търговец, посредничещ по занятие за
сключването на сделки, съобразно чл. 49 ал. 1 ТЗ, се финализира със сключването на
договора за продажба на съответния недвижим имот между възложителя и трето лице, като
посредникът не участва в самата сделка. Съгласно чл. 51 ТЗ търговският посредник има
правото на възнаграждение съобразно уговорката му с възложителя, което се поражда със
сключване на сделката, за която е посредничил. На възложителя не може да бъде отречено
правото да откаже сключването на сделка,за която дружеството е посредничело.
Сключването на сделката не е задължение на клиента на търговския посредник ,а негово
право, което той е свободен да не упражни. По отношение на него не е предвидено
задължение да извърши действията по приемане на изпълнението,аналогично на хипотезите
на чл. 200 от ЗЗД и чл. 264 ал.1 от ЗЗД (купувачът е длъжен да получи продадената
вещ;възложителят/поръчващият е длъжен да приеме извършената съгласно договора
работа).
При тълкуване на клаузите на договора от 20.06.2019 год. по правилото на чл.20 от ЗЗД, във
връзка едни с други и схванати в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта
на договора обичаите в практиката и добросъвестността,следва да бъде направен извод за
дължимост на посредническото възнаграждение в случай на осъществяването на контакт
4
между страните по сделка за продажба на недвижими имоти, осъществяването на
уговорения резултат, както и наличието на причинна връзка между поведението на ищеца и
настъпването на крайния резултат,което предполага да е сключен най-малкото
предварителен, респ. окончателен договор под формата на нотариален акт ,в резултат
именно на посредничеството на ищеца и с негово участие.В договора не е уговорено
възнаграждение на посредника за оказаното от него съдействие в случай,че независимо от
положените усилия по една или друга причина не бъде осъществена сделка с недвижим
имот. Договора за посредничество не съдържа задължение на клиента да осигурява депозит
за дължимото на посредника възнаграждение,респективно за неизпълнение на
задълженията му е предвидена неустойката по чл. 9 ,определена в размер на процент от
цената на недвижимия имот ,т.е. същата обезпечава и неизпълнение на задължението за
заплащане на възнаграждението на посредника,дължимо при сключване на предварителен
договор.
По делото не е проведено доказване, че освен представянето на недвижим имот за оглед на
ответника ,дружеството е извършило посреднически действия : свързване на страните по
възнамеряваната сделка и създаване на условия за постигане на съглашение между тях,
необходими за постигане на целения резултат. Вместо това, е установено по несъмнен
начин, че посреднически действия няма, тъй като ищецът е бил лишен от възможността да
договаря с продавачите .Не е достатъчно, клиента да бъде уведомен ,че е постигната
желаната от него цена, на която е склонен да закупи огледания недвижим имот. Ролята на
посредника е само да свърже страните за сключването на сделка. Цената, параметрите и
условията, при които ще се реализира сделката, са резултат от постигане на съглашение
между продавача и евентуалния купувач , още повече при данни, че по –изгодна сделка е
била осъществена от друг купувач не на цена от 86 500 лв., а на цена от 67 000 лв.
Горното води до извод, за пълно неизпълнение на задълженията на ответника по
посредническия договор от дата 26.06.2019 год.
Договорът за депозит от дата 26.06.2019 год. няма самостоятелен характер и съществуване,
тъй като е сключен по повод и във връзка с посредническия договор ,детайлизира права и
задължения на сключилите го страни- предпочитания на клиента, срокове за подписване на
предварителен договор, неустоечни клаузи обезпечаващи изпълнението му – заплащане на
възнаграждението на посредника, взаимоотношения на страните с продавача на имота. При
спор между страните относно точното му изпълнение, преценката за горното следва да се
извършва въз основа на данните за изпълнението на посредническия договор от дата
20.06.2019 год. ,т.е. само изправната страна по договора от 20.06.2019 год. може да
претендира неустойка , ако и такава да е предвидена в договора от 26.06.2019 год. за
съответния вид неизпълнение на лицето , с което е договаряла.
Същевременно ,договорът документира предаването от клиента на посредника сума в
размер на 1 000 лв. с ясно посочване на основанието -депозит за закупуване на недвижим
5
имот ,която последният се е задължил да предаде на продавача при постигане на
параметрите на сделката (чл.1 и чл.5 ), т.е. касае се до капаро, като част от бъдещата цена в
размер на 86 500 лв. Ответното търговско дружество твърди,че след като е влязъл в контакт
с продавачите,параметрите на сделката са постигнати и част от документите за изповядване
на сделката са му били предадени, т.е. сбъднало се е условието,при което посредникът е
следвало да предаде на продавачите получената от купувача сума от 1000 лв. При липса на
спор между страните,че предварителен или окончателен договор за продажба на
апартамента не е сключен, заплатената като капаро, част от продажната цена подлежи на
връщане , като задължението за това е на посредника ,задържал сумата, без да я предаде на
продавачите.
Ответникът счита, че не дължи връщане на дадената сума от 1 000 лв. ,тъй като в негова
полза и като изправна страна по договора е възникнало правото на неустойка ,съгласно
чл.2 от договора за депозит . Договора за депозит съдържа уговорки,за неизпълнение на
задължение на клиента в срок до 26.07.2019 год. да сключи предварителен договор в
офиса на дружеството посредник и да му плати възнаграждението в договора за поръчка,да
е дължима неустойка в размер на 1 000 лв. ,при което депозита не подлежи на връщане.
Клаузата сочи ,че предвидената неустойка обезпечава изпълнението на задължението на
клиента на дружеството-посредник да сключи предварителен договор за продажба на
недвижим имот, т.е. задължение ,каквото не му е вменено нито по закон, нито по силата на
постигната уговорка по посредническия договор.Следва да се посочи, че даже ищецът да
има задължение към посредника за сключване на предварителен договор , то не би могло
да бъде изпълнено без посредника да даде необходимото съдействието ,като свърже
страните (купувач и продавач) ,т.е. като изпълни задълженията си по договора от 20.06.2019
год. Това изпълнение обуславя и правото на посредника да претендира възнаграждение,
респ. задължение на клиента да го заплати. С оглед на горното, ищецът не дължи на
ответника сумата от 1 000 лв. като неустойка за неизпълнението на негови задължения
съобразно посоченото в т.2 от договора за депозит.
С оглед на основателността на заявената претенция на ищеца,респ. неоснователността на
противопоставеното от посредника възражение,искът по чл. 55 ал.1 пр.ІІ-ро от ЗЗД следва
да бъде уважен в пълен размер .Като последица ,на уважаване подлежи и заявената
акцесорна претенция по чл. 86 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за забава,определено по
размер на законната лихва и за времето от поканата за връщане на депозита и до датата на
предявяване на иска.Дължими са всички сторени от ищеца разноски в производството-
заплатени държавни такси и адвокатско възнаграждение за процесуално представителство в
две съдебни инстанции ,общо в размер на 900 лв. съобразни представени списъци за
разноските и доказателства за направата им.
При служебната проверка на обжалвания съдебен акт не се установява,същият да страда от
6
порок, сочещ на нищожност или недопустимост. Постановеното решение е издадено от
надлежен съдебен състав в рамките на предоставената му правораздавателна власт и
компетентост , съдържа реквизитите по чл. 236 ГПК,поради което е валидно. Правото на иск
е надлежно упражнено,а произнасянето на съда съответства на предявеното искане, поради
което производството и решението са допустими .
С оглед изложените по-горе съображения,точната правна квалификация на иска е по чл.55
ал.1 пр.ІІ-ро от ЗЗД, а не посочената от ДРС такава по чл. 55 ал.1 пр.ІІІ-то от ЗЗД,но горното
не опорочава решението на ДРС до степен на недопустимост,поради разглеждането на
непредявен иск.
Искът по чл. 55 ЗЗД е един, с него ищецът претендира връщането на нещо, което е дал на
ответника и в негова тежест е да докаже единствено даването. В тежест на ответника е да
докаже, на какво основание е получил даденото. Първата хипотеза на чл. 55 ЗЗД е налице,
когато ищецът докаже даването, а ответникът не докаже претендираното от него основание.
Втората и третата хипотеза на чл. 55 ЗЗД са налице, когато ищецът докаже даването,
ответникът докаже основанието, на което е получил даденото, но ищецът докаже и
репликата си, че това основание не се е осъществило или е отпаднало. Ако основанието
съществува (осъществили са се фактите, които го пораждат и правните им последици не са
опорочени от нищожност нито са отпаднали поради унищожаване, разваляне, отменяване
или прекратяване по друга причина на сделката), искът е неоснователен. В
обстоятелствената част на исковата молба, с която се предявява иск за връщане на
полученото без основание ищецът е длъжен да посочи единствено какво е дал на ответника
и да заяви, че даденото е без основание. Няма пречка ищецът, който знае претенциите на
ответника за наличие на някое правно основание ,да посочи още в исковата молба правните
си доводи, защо фактите на които се позовава ответникът не пораждат претендираното
основание. В случай на имуществено разместване, извършено с оглед на бъдещо основание
(да е налице предварително престиране с оглед сключването на договор, който впоследствие
се оказва несключен, т.е. да е налице неосъществена сделка),налице е хипотезата на чл.55
ал.1 пр.2-ро от ЗЗД -така решение № 29/28.03.2012 год. по гр. д.№ 1144/2010 год. на ВКС, IV
г. о .; определение № 802/03.07.2012 год. по гр.д.№ 1120/2011 год. на ВКС,ІV г. о.
По изложените съображения и на основание чл. 271 от ГПК,обжалваното решение следва да
бъде отменено като неправилно.
Водим от горното,съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 70/15.04.2021 год. по гр.д.№ 2124/2020 год. на Районен съд Добрич,
7
като вместо това п о с т а н о в я в а:
ОСЪЖДА ”Йорданов Груп - 2017” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Добрич, ул. „Сан Стефано” № 2 ДА ЗАПЛАТИ на М. М. ИВ. , ЕГН
********** от гр. Д. на основание чл. 55 ал.1 пр.2-ро от ЗЗД сумата от 1 000 лв., получена
като депозит/капаро на дата 26.06.2019 год. с оглед неосъществено основание - сключване
на предварителен договор за закупуване на недвижим имот апартамент в гр.Д. и гараж ,
ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба -25.08.2020 год.
и до окончателното й изплащане . ОСЪЖДА ”Йорданов Груп - 2017” ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Добрич, ул. „Сан Стефано” № 2 ДА
ЗАПЛАТИ на М. М. ИВ. , ЕГН ********** от гр. Д. сумата от 108.89 лв., представляваща
обезщетение за забавено плащане на главното задължение, определено по размер на
законната лихва, считано от 31.07.2019 год. и до датата на подаване на исковата молба –
25.08.2020 год.
ОСЪЖДА ”Йорданов Груп - 2017” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Добрич, ул. „Сан Стефано” № 2 ДА ЗАПЛАТИ на М. М. ИВ. , ЕГН
********** от гр. Д. сумата от 900 лв.,съставляваща сторени съдебно-деловодни разноски
за две съдебни инстанции.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8