РЕШЕНИЕ
№ 224
гр. Бургас, 07.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XX СЪСТАВ, в публично заседание на
десети януари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ИВАН Г. ДЕЧЕВ
при участието на секретаря СВЕТЛАНА П. ТОНЕВА
като разгледа докладваното от ИВАН Г. ДЕЧЕВ Гражданско дело №
20212120105930 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по исковата молба на Т. С. Х., ЕГН
**********, със съдебен адрес *** против Н. С. С., ЕГН ********** от *** “Ангара Груп-1“
ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Н. С. С. и
“Астана Строй“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано
от Н. С. С. за приемане за установено, че ответниците дължат солидарно на ищцата сумата
от 23469.96 лева, равностойни на 12000 евро, представляваща стойността на тринадесет
месечни обезщетения /неустойки/ за времето от 01.06.2020г. до 30.06.2021г., поради
забавата при въвеждане в експлоатация на сградата, находяща се в *** с повече от 6 месеца,
считано от 30.07.2019г., ведно със законната лихва от 06.07.2021г. до изплащането. Твърди
се, че между страните е подписано споразумение, което е нарушено от Н.С., тъй като той не
е осигурил за периода от 30.07.2019г. до 31.01.2020г. издаването на разрешение за ползване
на сграда на посочения адрес, в която се намира апартаментът, за закупуването на който той
е съдействал на ищцата. Според споразумението ежемесечно обезщетение се дължи след
изтичане на 6 месеца от датата на изповядване на сделката за продажбата на апартамента,
т.е. от 31.01.2020г. Ответниците отговарят солидарно за дълга. Моли се искът да се уважи.
Искът е по чл.422 ГПК вр. чл.92 ЗЗД.
Ответниците са подали отговор в срока по чл.131 ГПК, с който оспорват иска.
Заявяват, че клаузата за неустойка е нищожна поради нарушение на закона и на добрите
нрави. Тя обезпечава задължение, чието изпълнение не зависи от ответниците или поне не
само от тях и затова те не трябва да носят отговорност за несбъдване на това условие.
Въпреки усилията на ответниците, сградата не е снабдена с разрешение за ползване, поради
административни пречки и ковид кризата. Правят възражение за унищожаемост на
споразумението като сключено при крайна нужда и явно неизгодни условия.
Споразумението било подписано, за да се избегне заплахата Астана Строй ЕООД да
продължи да търпи финансови загуби от собствеността на неизползваем имот. Ищцата била
съсобственик на идеални части от терена и за да продаде тези части на ответника, поискала
да закупи обект в сградата, която ще се строи, на изгодна цена, както и да й се подпише
процесното споразумение. Ето защо то и било подписано, за да се избегнат още загуби и
така е налице хипотезата на унищожаемост при крайна нужда. Заявява се още, че според
съдържанието на споразумението, ответниците не отговарят солидарно за заплащане на
1
неустойката.
При преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази релевантните
за случая законови разпоредби съдът достигна до следните фактически и правни изводи:
Искът е частично основателен.
Фактите са такива, каквито са посочени от ищцата. Със споразумение от
09.06.2019г. Н. С. С. като Купувач 1 и Т. С. Х. като Купувач 2 са се съгласили Купувач 1 да
прехвърли на Купувач 2 правата по сключения между Купувач 1 и А.П.Г. предварителен
договор относно недвижим имот, представляващ апартамент № ***, на *** етаж в сградата,
със застроена площ от 93.09 кв.м., който имот е самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ***, с адрес ***, етаж ***, апартамент ***, като заплати цената на същия в
размер на 195500 лева по посочена от Купувач 1 банкова сметка. В чл.2, ал.3 е уговорено, че
Купувач 1 гарантира на Купувач 2, че обектът ще получи разрешение за въвеждане в
експлоатация в срок до 6 месеца от датата на изповядване на сделката в нотариална форма и
при забава в този срок дължи на Купувач 2 обезщетение в размер на 500 евро месечно за
периода от изтичане на 6 месеца от датата на изповядване на сделката до 1 година от
същата. При забава с повече от една година, неустойката се удвоява за всяка следваща
година. Според чл.2, ал.4 за обезпечаване на задължението на Купувач 1 по предходния
текст страните се договарят да открият специална банкова сметка, в която да бъде внесена
сумата от 6000 евро, служеща като обезпечение на задълженията за неустойка по
предходния текст. При наличие на предпоставките за получаване на неустойка Купувач 2
има право да усвои и получи съответната сума за всеки месец поотделно. При достигане в
тази сметка на сумата от 3000 евро Купувач 1 е длъжен да я допълни до първоначалния
размер в 15-дневен срок от достигане на сумата от 3000 евро или по-малка сума. Уговорено
е също така, че за изпълнението на задължението на Купувач 1 по горната точка, солидарно
със същия отговарят Ангара Груп 1 ЕООД и Астана Строй ЕООД, и двете представлявани
от Н. С. С..
Видно от нотариален акт № ***г., том ***, рег. № ***, дело № ***г., Т. С. Х. е
закупила от А.П.Г. и В.Д.Г. посочения апартамент, който е изграден на етап “груб строеж“.
Следователно доказва се, а и впрочем няма спор по делото, че имотът съществува
като груб строеж и към момента на закупуването му от ищцата, а и към сегашния момент за
него не е издадено разрешение за въвеждане в експлоатация /акт 16/.
Споразумението, което предвижда неустойката, не е унищожаемо поради крайна
нужда и явно неизгодни условия, като ответниците не ангажираха никакви доказателства за
тези си твърдения.
Не споделят от районния съд и възраженията, че двете юридичеки лица не
отговарят солидарно за заплащане на неустойката, понеже според споразумението
солидарната им отговорност касае изпълнение на задължението “по горната точка“, т.е. само
чл.2, ал.4, но не и ал.3. Действително, буквалният текст на споразумението в тази част
действително препраща към задължението по горната точка, но това препращане следва да
2
се тълкува по-широко, с оглед цялостния смисъл на договорките между страните и предвид
установяване на действителната им обща воля /чл.20 ЗЗД/. А общата им воля е да уговорят
плащането на неустойка за неизпълнение на задължението да бъде снабден имотът с акт 16.
Тази неустойка е уговорена изрично в чл.2, ал.3, а в ал.4 е предвиден само ред за плащане на
неустойката и гаранция за това плащане. В чл.4 е уговорено страните да открият банкова
сметка, в която да се внесе сумата от 6000 евро, която да служи като обезпечение на
задълженията за неустойка. Тази сума може да бъде получена от правоимащия, като ако
сумата се намали до 3000 евро, Купувач 1 е длъжен да я допълни до първоначалния
размер. Следователно главното задължение на Купувач 1 е да заплати неустойката, а
откриването на специална сметка е само във връзка с обезпечаване на това главно
задължение. Именно заради това следва да се приеме, че дружествата Ангара Груп-1 ЕООД
и Астана Строй ЕООД са се задължили да отговарят солидарно за заплащане на неустойката,
независимо от непрецизния текст на споразумението. Следователно, ако вземането за
неустойка възникне, тя ще се дължи солидарно от тримата ответници.
Както стана ясно, Х. е закупила с нотариален акт процесния имот на 30.07.2019г.
Според споразумението, от тази дата тече 6-месечният срок за снабдяване на имота с акт 16.
Този срок изтича на 30.01.2020г. Следователно, считано от 31.01.2020г., се дължи неустойка
от 500 лева на месец до 1 година от сделката, т.е. до 30.07.2020г. След това, също съгласно
споразумението, ако е налице забава над 1 година, неустойката се удвоява за всяка следваща
година.
Съдът намира за неоснователно възражението на ответниците, че клаузата за
неустойка е изцяло нищожна поради противоречие със закона и добрите нрави. Няма пречка
да се уговори неустойка ако задълженото да снабди имота с акт 16 лице не изпълни това си
задължение. Независимо, че снабдяването с разрешение на ползване на имота зависи от
редица други фактори, главен сред които е дейността на съответната администрация, която
трябва да издаде това разрешение, след като ответниците са се съгласили да осигурят акт 16,
те са взели предвид /или е трябвало да вземат предвид/ възникването на евентуални
административни спънки. Освен това, видно от нотариален акт за учредяване на договорна
ипотека № ***г., том ***, рег. № ***, дело № ***г,. дружеството Ангара Груп-1 ООД е било
извършител на строежа на сградата, в която е процесният апартамент, поради което е
логично именно това дружество, както и управителят му в лично качество да се задължат да
снабдят имота с акт 16. По тази причина не може да се приеме, че цялото задължение за
неустойка е нищожно.
Нищожна е обаче според БРС уговорката, според която при забава с повече от 1
година, неустойката се удвоява за всяка следваща година. Този текст означава, че за
годината след изтичане на първата година от сделката се дължи общо неустойка от 12000
евро /по 1000 евро всеки месец/, а за следващата година вече се дължи неустойка от 24000
евро /по 2000 евро всеки месец, тъй като неустойката ще се е удвоила/. Простите
аритметични изчисления показват, че само за период от две години след изтичане на една
година от нотариалната сделка ответниците биха дължали за неустойка общо 36000 евро.
3
Тази сума е прекомерна, още повече че за всяка следваща година се дължи все по-голяма,
удвоена неустойка. Така уговореното мащабно увеличение на неустойката с течение на
времето прави клаузата в тази част нищожна, като нарушаваща добрите нрави – чл.26 ЗЗД.
Увеличението на неустойката е толкова голямо, че тя излиза извън присъщите й
обезщетителна и обезпечителна функции и се превръща само в средство за забогатяване на
ищцата. Несъмнено, неснабдяването на имота с акт 16 съставлява пречка за ищцата да го
ползва и да живее в него и й причинява битови неудобства, но следва да се има предвид, че
неизпълнението на задължението може да зависи от много външни фактори. Освен това
длъжникът не може да бъде наказван с неустойка, чийто размер се увеличава двойно с всяка
изминала година, в сравнение с предходната. Ето защо районният съд намира, че е нищожно
като противоречащо на обществения морал предвиденото увеличение на неустойката при
забава с повече от една година.
Нищожността на тази клауза, представляваща последното изречение на ал.3, не
значи обаче, че не се дължи неустойка за периода след една година от сделката. Явно е
намерението на страните неустойка да се дължи до снабдяване на сградата с удостоверение
за ползване, т.е. до изпълнение задължението на Купувач 1. Така че неустойка се дължи и
след изтичане на 1 година от сделката, но доколкото нейното увеличение не може да се
вземе предвид, с оглед нищожността на тази клауза, трябва да се приеме, че и занапред ще се
дължи неустойка от по 500 евро на месец.
При това положение следва извод за частична основателност на иска за неустойка.
Процесният период е от 01.06.2020г. до 30.06.2021г., но съдът съобразява, че по предходно
дело е заявена вече претенция за неустойката за по-ранен период, а именно от 31.01.2020г.
до 03.06.2020г. и тя е уважена по в.гр.дело № 1369/2021г. на БОС. Следователно е налице
частично припокриване на двата периода, поради което следва по настоящото дело съдът да
се произнесе за периода от 04.06.2020г. до 30.06.2021г. За този период се дължи общо 6450
евро неустойка /12 месеца по 500 евро и 1 месец от 450 евро/ и именно за толкова е
основателна и претенцията. Трябва да бъде постановено решение, с което по реда на чл.422
ГПК се приеме за установено, че ответниците солидарно дължат на Х. неустойка от 6450
евро, ведно със законната лихва от 06.07.2021г. до окончателното изплащане на
задължението, като за горницата до търсените 12000 евро искът се отхвърля като
неоснователен.
С оглед изхода на делото, на основание чл.78, ал.1 ГПК ответниците следва да
бъдат осъдени да заплатят на ищцата съдебно – деловодни разноски в исковото
производство в размер на общо 820.98 лева и разноски по заповедното дело в размер на
725.30 лева, съразмерно на уважените искове.
Така мотивиран Бургаският районен съд
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Н. С. С., ЕГН ********** от ***
4
“Ангара Груп-1“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от
Н. С. С. и “Астана Строй“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от Н. С. С., че дължат солидарно на Т. С. Х., ЕГН **********, със съдебен
адрес *** сумата от 6450 евро /шест хиляди четиристотин и петдесет евро/ представляваща
стойността на тринадесет месечни обезщетения /неустойки/ за времето от 04.06.2020г. до
30.06.2021г., дължими по споразумение от 09.06.2019г., поради забавата за изпълнение на
задължението за въвеждане в експлоатация на сградата, находяща се в *** с повече от 6
месеца, считано от 30.07.2019г., ведно със законната лихва от 06.07.2021г. до изплащането,
което вземане е присъдено със заповед за изпълнение № ***г. на БРС по ч.гр.дело №***г.,
като ОТХВЪРЛЯ иска за горницата над 6450 евро до 12000 евро.
ОСЪЖДА Н. С. С., ЕГН ********** от *** “Ангара Груп-1“ ООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление ***, представлявано от Н. С. С. и “Астана Строй“ ЕООД,
ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Н. С. С. да заплатят
на Т. С. Х., ЕГН **********, със съдебен адрес *** сумата от общо 820.98 лева /осемстотин
и двадесет лева и деветдесет и осем стотинки/ съдебно-деловодни разноски в исковото
производство и сумата от общо 725.30 лева /седемстотин двадесет и пет лева и тридесет
стотинки/ съдебно-деловодни разноски по заповедно дело.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок
от съобщаването.
Съдия при Районен съд – Бургас: (П)
Вярно с оригинала: СТ
5