Р Е Ш Е Н И
Е № 261661
гр. Пловдив, 07.06.2021 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, V-ти гр. с-в, в открито съдебно заседание на десети май две хиляди двадесет и първа година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ДАФИНА АРАБАДЖИЕВА
секретар: Петя Мутафчиева
като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 18036 по описа на съда за 2018 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявени
субективно съединени искове от С.Н.Д. в лично качество и като пълномощник
на Е.Ж.Н. и Н.Ж.Д. против Л.А.Т. в лично
качество и като наследник на В.Д. с правна квалификация чл.31, ал.2 ЗС за осъждане на ответника да
заплати на ищците сумите, представляващи обезщетение за ползване на съсобствен
недвижим имот, находящ се в гр. П. ***, както следва: общата сума от 1820,70
лв. за периода от 01.07.2017 г. до 20.02.2018 г. – равностойност на 19/40
идеални части от средно пазарна наемна цена от 500 лв., ведно със законна лихва
върху вземането, считано от 13.11.2018 г. до окончателното й изплащане и общата
сума в размер от 317,30 лв. за периода от 01.10.2018 г. до 10.11.2018 г.
равностойна на 19/40 идеални части от средно – пазарна наемна цена 500
лв., ведно със законна лихва върху
вземането, считано от 13.11.2018 г. до окончателното й изплащане. Претендират
се и разноски по делото.
Твърди се в исковата
молба, че ищците са собственици на общо 19/40 идеални части магазинно помещение
от 23 кв.м., заемащо целия първи етаж от двуетажна жилищна сграда на ***, гр. П.
при следните квоти на съсобствеността, както следва – С.Д. – 17/40 ид.части, Н.Д.
– 1/40 ид. части и Е.Д. 1/40 ид. части. Посочва се, че ответницата В.Д. (починала в хода на делото)
е притежавала 21/40 идеални части от магазина, които е дарила на втория
ответник Л.Т. на 21.02.2018 г., като към настоящия момент ответникът Л.Т., като
единствен наследник на В.Д. отговаря и по двете заявени искови претенции.
Относно правата на собственост се сочи, че по силата на констативен акт за
право на собственост № *** от *** г. С.
И., Н.Д., М.Б., Е.Д. и Й.Ф. са признати за собственици на: ½ идеални
части от жилищната сграда, състояща се от етаж и магазин под него, застроени в
дворно място, цялото 23 кв. м. на ъгъла на *** и ***т.е общата наследодателка на
всички страни – Е. И. Д. е призната за собственик на 1/10 от магазина /първия
етаж/. С нотариален акт за дарение *** г. Е.Д. е дарила на *** Ж. Д. 1/20
идеална част от магазинно помещение - ***, която след смъртта й притежаваната
от нея 1/20 идеална част се наследява от децата й Ж. Д. и В. Д.. На *** е
починала В. Д., като нейните 1/40 идеални части се поделят между съпруга й и
трите и деца, като всеки от тях получава по 1/120 идеални части, като през 2007
г. съпругът и синът й продават на дъщеря й своите 2/120 идеални части от
магазинно помещение, вследствие на което В.Д. придобива 3/120 идеални части или
1/40 идеални части от него. На *** г. В.Д. закупува от друг собственик на имота
½ идеална част от магазина, вследствие на което става собственик на общо
21/40 идеални части от магазинното помещение, заемащо първия етаж на
двуетажната сграда. Другият наследник на
Е.Д. – Ж. Д. след смъртта на майка си притежава освен 1/ 40 идеални части по
наследство и 1/20 идеални части от имота въз основана на горепосоченото
дарение, извършена през *** т.е. притежава общо 3/40 идеални части от
магазинното помещение. На *** Ж. Д. умира, като неговите наследници – съпругата
и трите деца – общо трима придобиват по наследство по 1/40 идеална част от
магазинното помещение. През 2008 г. съпругата на Ж. Д. – С.Д. закупува от други съсобственици 4/10, равняващи се на 16/40 идеални части от
магазинното помещение т.е. същата става собственик на общо 17/40 идеални части
от магазинното помещение, а децата й, ищци по делото и наследници на Ж. Д. са
собственици на по 1/40 идеална част от магазинното помещение.
Посочва се, че В.Д., като собственик
на 21/40 идеални части от процесния имот – мажоритарен собственик, без да
уведоми и съгласува с другите съсобственици, е сключила Договор за наем от
11.07.2007 г. за съсобствения магазин за срок от 10 години с наемател ***.
Посочва се, че в този период В.Д. е декларирала доход от наем с друг наемател ***.
През периода от 10 години В.Д. се сочи, че е получавала доходи от наем, без да
заплаща припадащата се част на ищците, като съсобственици, като вследствие на
успешно водени съдебни дела са уважени предявени срещу нея искове за периода от
м. август 2015 г. до м. юни 2017 г. На 05.12.2016 г. се сочи, че ищците са
отправили до В.Д. нотариална покана за прекратяване на договора за наем, поради
изтичане на срока. На 21.12.2017 г. ищците сключили договор за наем с *** с
начало на действие 05.01.2018 г., като е отправена покана, ведно с наемателя до
В.Д. да осигури достъп до имота, като е отразено, че в противен случай ще дължи
обезщетение на база договорена пазарна цена 250 евро. Поканата е върната поради
неуспешно предаване на В.Д.. Сочи се, че многократно са правени опити дори чрез
лицата, които ползват имота да се получи достъп и същият да се отдава под наем
при пазарни условия, но ключът се задържа от двамата ответници, които го
отдават под наем, без да се съгласува с ищците и без да им се заплащат никакви
суми. На 02.10.2018 г. ищците са отправили покана до втория ответник за
заплащане на обезщетение, определено на база средно – пазарен месечен наем от
500 лв., но ответникът не е се я вил да вземе поканата от куриерската фирма.
С Разпореждане от 11.02.2019 г. съдът е указал на ищците да заявят дали
твърдят да е налице лично ползване от страна на ответниците или отдаване под
наем с оглед констатиране на противоречия в тази насока, както и с оглед
заявения петитум. С молба от 15.02.2019 г. ищците са заявили, че ищците претендират
заплащане на обезщетение от ответниците, които препятстват достъпа на ищците до
имота и упражняват фактическа власт върху цялата вещ по начин, че препятстват
достъпа на другите съсобственици и се ползва от нейните полезни свойства,
съобразно предназначението. Изрично сочи, че се касае за претенция по чл. 31,
ал. 2 ЗС, като средство за защита на лишените от възможност пряко да си служат
с общата вещ, съобразно притежавания дял съсобственици и компенсация срещу
неправомерно ползване на един от съсобствениците.
В срок е постъпил отговор
от ответника Л.Т., който оспорва иска, като неоснователен и недоказан. Оспорва
и размера на иска. Оспорва да е получавал покана от ищците на 01.10.2018 г.,
като сочи, че в този период не е бил в
страната. Посочва, че към датата на придобиване на 63/120 идеални части от В.Д.,
имотът се е отдавал под наем и тримата ищци са получавали част от наема,
съответстващ на тяхната квота в съсобствеността. Оспорва да е ползвал имота
лично и да е възпирал достъпа до имота от ищците, както и да е лишавал ищците
от получаваните наеми, съобразно техните дялове в съсобствеността. Твърди се,
че за времето от 01.07.2018 г. до 31.12.2018 г.
т.е. през времето, през което наемателят е плащал наем, са превеждани
суми на ищците, като преводите са осъществявани на всеки три месеца, за което
ищците не са възразили. Оспорват се
твърденията на ищците, че за период от 10 години ответницата В.Д. е получавала
доходи от наеми и не заплащала на ищците съответстващата се част, като се сочи,
че за периода от февруари 2011 г. до февруари 2014 г. е имало насрещни
претенции на страните за съответен дял от наем и за направени разходи за
опазване и поддържане на имота. Твърди
се, че в продължение на 10 години ищците са участвали единствено в ползите, но
не и в тежестите на съсобствения имот, като не са се интересували от
състоянието на имота и са отказвали да заплащат необходимите разноски, като
изброява извършвани неотложни дейности, за които ищците не са пожелали да
поемат съответстващата на дела им част.
С оглед на изложеното се моли да се отхвърли исковата претенция, като
неоснователна и недоказана.
В срок е депозиран и отговор от ответника В.Д. преди смъртта й, като не се
оспорва обстоятелството, че същата е била собственик на 21/40 идеални части от
процесния имот, които е дарила на своя син – втория ответник на 21.02.2018 г.
Не се спори и, че ищците са притежатели на 19/40 идеални части от съсобствения
имот – процесния магазин. Оспорват се останалите твърдения в исковата молба,
като се сочи, че през целия период, посочен в исковата молба имотът не е бил
ползван лично от ответника В.Д. и Л.Т.. Твърди се, че през целия период имотът
е бил отдаван под наем, което представлява законно право на мажоритарния
собственик, съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС. Изразява се становище, че в тази връзка
претенцията на ищците би могла да се основава на разпоредбата на чл. 30, ал. 3
ЗС, но не и на чл. 31, ал.2 ЗС.Твърди се, че до края на 2018 г. Ответницата Д.,
а след 21.02.2018 г. Ответникът Т. са заплатили на ищците припадащите им се
части от събраните наеми от магазина за съответните периоди, в които е
започнало и действително има събрани
наеми. Оспорват се твърденията на ищците за възпрепятстване на достъпа от
ответниците, доколкото през целия период имотът е ползван от наематели. Посочва
се, че сключеният от ищците договор за наем от 21.12.2017 г., отразен в
исковата молба, е непротивопоставим на ответницата Д., която е била мажоритарен
собственик през този период.
Присъединява се към становището на другия ответник, че ищците се ползват
единствено и само от ползите на имота, но не и от тежестите в т.ч. и не само
извършваните необходими разноски, ремонти и др.
За посочения от ищците исков период от 01.07.2017 г. до 20.02.2018 г. се
сочи, че първоначално е бил сключен договор за наем от 18.11.2013 г. с *** с
месечна наемна цена от 100 лв., като с анекс от 01.08.2015 г. срокът на
договора е продължен до 31.12.2018 г., като с оглед лошото физическо състояние
на имота и нуждата от ремонт, фирмата наемател се е задължила да направи
основен ремонт, свързан с подмяна на инсталациите, за сметка на дължимия наем,
като в същия анекс е постигнато съгласие да се заплаща наем, считано от
01.08.2015 г. Посочва се, че такъв ремонт е действително направен. С последващ
анекс от 08.12.2017 г. е постигнато съгласие договорът за наем да се прекрати
на 31.12.2018 г. На същата дата 08.12.2018 г. е сключен нов договор за наем с
фирма *** за срок от две години, като договорът е започнал да действа на
01.07.2018 г. , от който и момент наемателят е започнал да плаща наем. Посочва
се, че за първите три месеца – м. VІІ, VІІІ и м. ІХ размерът на месечния наем е
от 100 лв., а считано от 01.10.2018 г. месечният наем е увеличен на 200 лв.
Твърди се, че за целия този период на 2018 г., през който са получени наеми от
магазина, дължимите припадащи се части от тези наеми са били заплатени на
ищците от ответника Л.Т.. За периода, за който действително са получавани
наеми, ищците са получили припадащата им се част, а за останалия период
магазинът е бил в ремонт. Оспорват се претенциите по размер, като се излагат
подробни доводи в тази насока. Прави се възражение за прихващане до размера от
припадащата се част от заплатената сума за ремонт на магазина,
разпределена, както следва: за ищеца С.Д.
– 1785 лв., а за другите двама ответници по 105 лв. Моли се исковете да се
отхвърлят.
Съдът, след като обсъди събраните
по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, и с оглед
изявленията на страните, намира следното от фактическа и правна страна:
С Определение от 05.05.2020 г. съдът
е приел за съвместно разглеждане направеното от ответника възражение за
прихващане на сумата от 1785 лв. по отношение на ищцата С.Д. и по 105 лв. за
всеки от другите ищци, представляващи съответната част от стойността на
извършени ремонтни дейности в имота за сметка на договорения наем.
За да се уважат предявените искове в
тежест на ищците е да установят следните факти от правно значение, а
именно: че страните са съсобственици при посочените квоти на процесните
недвижими имоти; че само ответникът, а до датата на прехвърляне и неговата
майка, ползват същите, респ. възпрепятстват ищците да ползват имотите съобразно
притежаваните от тях права; че ответникът е рализирал ползи под формата на наем
за имотите в рамките на спорния период и размера на получените наеми за този
период; че ищците са отправили писмено поискване до ответника за осигуряване на
ползване или за заплащане на обезщетение и размера на претендираното
обезщетение;
В тежест на ответника е да установи твърденията си за положителни факти в
т.ч., че ищците са получили припадащата им се част от получаваната от ответника
(приживе неговата майка) сума по сключените договори за наем, както и
възражението за прихващане – че ремонтът е осъществен, че същият е бил
необходим за запазване на сградата и е уговорено да се приспадне от дължимия
наем.
Съобразно становищата на страните съдът е приел за безспорни правата им на
собственост върху процесните недвижими имоти при посочените квоти и на
наведеното придобивно основание, както и обстоятелствата, че на 21.02.2018 г. В.Д. е дарила на своя син Л.Т.
правата си на собственост.
Горните
обстоятелства, касаещи собствеността на процесния имот се установяват и от
приетите актове за собственост.
С Нотариален акт за право на
собственост върху недвижим имот, придобит по давностно владение от 23.12.1975
г. С. И., Н.Д., М.Б., Е.Д. и Й.Ф. са
признати за собственици на: ½ идеални части от жилищната сграда,
състояща се от етаж и магазин под него, застроени в дворно място, цялото 23 кв.
м. на ъгъла на *** и ***, както и ½ от общите части т.е. всеки от тях е
признат за собственик на 1/10 идеална част от имота в т.ч. и Е. И. Д. е
призната за собственик на 1/10 от магазина /първия етаж/. С договор за дарение, обективиран в
Нотариален акт № *** г. Е.Д. е дарила на сина си Ж. Д. 1/20 идеална част от
магазинно помещение - ***, като след смъртта й притежаваната от нея 1/20
идеална част се наследява от децата й Ж. Д. и В. Д., които придобиват по
наследство по 1/40 идеална част. На *** г. е починала В. Д., като нейните 1/40
идеални части се поделят между съпруга й – П.Т.Д. и двете й деца- С.Д. и В.Д.,
като всеки от тях получава по 1/120 идеални части.
На 23.03.2017 г. П.Т.Д. и С.Д.
прехвърлят на В.Д. своите 2/120 идеални части от магазинно помещение,
вследствие на което В.Д. придобива 3/120 идеални части или 1/40 идеални части
от него. На 29.03.2007 г. В.Д. закупува от друг собственик на имота ½
идеална част от магазина, вследствие на което става собственик на общо 21/40
идеални части или 63/120 идеални части от магазинното помещение, заемащо първия етаж
на двуетажната сграда.
Другият наследник на Е.Д.
– Ж. Д. след смъртта на майка си притежава освен 1/ 40 идеални части по
наследство и 1/20 идеални части от имота въз основана на горепосоченото
дарение, извършена през *** г. т.е. притежава общо 3/40 идеални части от
магазинното помещение.
На *** г. Ж. Д. умира
(съгласно приетото удостоверение за наследници), като неговите наследници – съпругата С.Д. и двете деца Е.Д. и Н.Д. – общо
трима придобиват по наследство по 1/40 идеална част от магазинното помещение.
През 2008 г. съпругата
на Ж. Д. – С.Д. закупува от други
съсобственици 4/10, равняващи се на
16/40 идеални части от магазинното помещение т.е. същата става собственик на
общо 17/40 идеални части от магазинното помещение, а децата й - Е.Д. и Н.Д.,
ищци по делото и наследници на Ж. Д. са собственици на по 1/40 идеална част от
магазинното помещение.
На
*** г. В.Д. дарява на сина си Л.Т. своите 63/120 идеални части от магазинното
помещение.
С
влязло в сила на 05.05.2015 г. решение по гр.д. № 815/2014 г. В.Д. е осъдена да
заплати на ищците суми, представляващи припадащата се част от получени доходи
от наем за периода от февруари 2011 г.
до февруари 2014 г. на съсобствения недвижим имот, предсталяващ
магазинно помещение от 23 кв.м., находящо се на първия етаж от жилищната сграда
с административен адрес гр. П., ***. С Решението е прието за установено, че се
дължат суми от ищците за необходими разноски за охрана и такса пренос на
електроенергия за имота за периода от октомври 2012 г. до октомври 2013 г.
От приложеното гр.д. № 10502/2017 г.
по описа на ПРС е видно, че на 06.07.2017 г. ищците са депозирали против В.П.Д.
искова молба, с която е предявен иск с правно основание чл. 32, ал. 2 ЗС за
назначаване на *** на общата вещ – процесното магазинно помещение, както и за
цялата етажна собственост, обхващаща магазинното помещение и втория жилищен
етаж на сградата ищцата С.Н., като с
влязло в сила решение искът е отхвърлен.
С Нотариална покана,
връчена на В.Д. на 25.01.2017 г. същата е поканена в 7 – дневен срок т.е. до
01.02.2017 г. да предаде полагащите се на ищците суми за получен наем относно
техните дялове, като е отразено, че дължимите суми са в размер на 760 лв.
Поискано е да се прекрати договор за наем от 2007 г. поради отдаване под наем
на помещението на цени под пазарните такива за централна градска част. Поискано
е заплащане на съответната част от извършения ремонт на покрива през 2015 г.
Прието е като писмено
доказателство влязло в сила Решение по гр.д. № 10503/2017 г. по описа на ПРС, с
което е уважен предявения иск по чл. 30, ал. 3 ЗС по отношение на припадащата
се част от получени доходи за наем за процесния имот за периода от месец август
2015 г. до месец юни 2017 г. На 21.06.2018 г. е издаден изпълнителен лист по
гр.д. № 10503/2017 г. по описа на ПРС в полза на С.Н.Д. за сумата от 977,50
лв.- представляваща припадаща се част от получени доходи от наем за периода от
август 2015 г. до месец юни 2017 г. от съсобствен недвижим имот, предсталяващ
магазинно помещение от 23 кв.м., находящо се на първия етаж от жилищната сграда
с административен адрес гр. П., ***, както и сума за необходими разноски за
имота за ремонт на покрив, извършен през 2015 г.
По
отношение на твърдените наемни отношения за процесния имот са представени и приети следните писмени
доказателства, а именно:
На 11.07.2007 г. В.Д. в
качеството на наемодател е сключила с ***
в качеството на наемател договор за наем на процесното магазинно помещение за
срок от десет години, считано от 01.04.2007 г. срещу месечен наем от 100
лв. На 03.01.2008 г. е сключено
споразумение към договора за наем, с което наемателят е дал съгласието си
наемодателят да отдава под наем на други наематели, имота, предмет на договора.
На 18.11.2013 г. В.Д. в
качеството на наемодател е сключила с *** в качеството на наемател договор за
наем на процесния имот за търговия с промишлени стоки за срок от две години, считано от 18.11.2013 г. срещу
месечна наемна цена от 100 лв. Описано е следното състояние на помещението –
търговска зала – под теракота; таван – окачен; стени – тапети; складово
помещение и пробни – под теракота; мивка – изправна; полуниво – под дюшеме;
дограма – алуминиева, остъклена. На 01.08.2015 г. е сключен Анекс към договора
за наем от 18.11.2013 г., като страните са постигнали съгласие наемателят да
извърши основен ремонт на наеманото от него магазинно помещение, включващ
ремонт на електрическата водопроводната инсталация, саниране на обекта, ремонт
на фасадата, вкл. витрина с нов стъклопакет, вътрешно обзавеждане, като
стойността на СМР да не надвишава сумата от 5000 лева. За извършените СМР
наемателят се е задължил да представи фактури. Страните са постигнали съгласие
срокът да договора да бъде продължен до 31.12.2018 г. Страните са постигнали
съгласие за времето, през което договорът действа, счита от 01.08.2015 г.,
наемателят да не дължи месечен наем, като същият да бъде за сметка на ремонта.
На 08.12.2017 г. договорът за наем е прекратен с Анекс.
По делото е приет като
писмено доказателство договор за наем от 08.12.2017 г., сключен между В.Д. в
качеството на наемодател и *** в качеството на наемател с предмет отдаване под
наем на процесния имот срещу наемна цена от 100 лева месечно. Срокът на
договора е две години, считано от 01.07.2018 г. Описано е следното състояние на
помещението – търговска зала – под ламинат; таван – окачен; стени – тапети;
складово помещение и пробни – под ламинат; мивка – изправна; полуниво – под
дюшеме; дограма – ПВЦ, остъклена. Имотът е нает за търговия с промишлени стоки.
На 22.02.2018 г. с оглед прехвърляне на собствеността на притежаваната от В.Д.
идеална част на Л.Т. е подписан Анекс към договора за наем от 08.12.2017 г. В
анекса е договорен и размер на наема от 200 лева месечно, считано от 01.10.2018
г., като наемът от 100 лв.- месечно да се заплаща от наемателя за първите три
месеца.
На
31.01.2018 г. на В. П. Д. е връчена покана от С.Д. и ***, с която В. Дойчиска е
поканена да предаде ключа за магазина или да осигури достъп на С.К.. В поканата
се сочи, че с оглед изтичане на срока на наемния договор от 2007 г., е сключен
с *** договор за наем на процесното помещение при наемна цена от 250 евро на
месец. Договорът се посочва, че влиза в сила на 02.01.2018 г., от която дата
имотът е следвало да се предаде на наемателя.
Посочва се, че не е осигурен достъп до имота. Приет е като писмено
доказателство и цитирания в поканата договор за наем с *** от 21.12.2017 г.
Направен
е опит през месец октомври 2018 г. за
връчване на покана от ищците до Л.Т. за заплащане на месечно обезщетение за
ползата, от която съсобствениците ищци са лишени поради неизползване от тях на
имота, управление и получаване на добиви съобразно правата си, което им е
отказано. Исканото обезщетение се сочи, че е на база средно – пазарен минимален
наем от 500 лв. Ответникът представя доказателства, че към датата на изпращане
на поканата същият е бил в Т.
Съгласно
приетата схема на самостоятелен обект от 23.12.2015 г. процесният имот е с
актуален идентификатор № ***.
Във
връзка с твърденията на ответника, че е заплатил на ищците припадащите им се
части от получавания наем са приети следните платежни нареждания, от които се
установява, че на 27.12.2018 г. в полза на С.Д. е наредена сумата от 255 лв. с
основание наем за м.10, 11, 12. 2018 г. за тримата съсобственици; на 10.10.2018
г. е наредена в полза на С.Д. сумата от 127, 50 лв.- наеми за м. 07, 08,
09.2018 г. за тримата съсобственици.
По
отношение на твърденията за направен ремонт за сметка на дължим наем са
представени и приети като писмени доказателства фактура за СМР с получател ***
от 25.08.2017 г. на стойност 4200 лв. и Количествено стойностна сметка от
16.09.2018 г. – л. 62.
От
приетото по делото като писмено доказателство писмо от ТД на НАП Пловдив писмо
се установява, че за отчетния период от 2014 г. до 2017 г. вкл. В.Д. е подавала
декларации за доходи от наем на недвижимо имущество. За отчетната 2018 г. няма данни за изплатени
доходи, различни от доходи от трудови правоотношения за лицата В.П.Д. и Л.А.Т..
За *** е отразено, че няма подадени декларации по чл. 73 ЗДДФЛ за отчетните от
2007 г. до 2013 г., както и от 2016 -2018 г. В подадените от *** декларации
справки по чл. 73, ал.1 ЗДДФЛ за отчетните 2014 г. и 2015 г. няма данни за
изплатени доходи, различни от доходи от трудови правоотношения за лицата В.П.Д.
и Л.А.Т.. Посочено е, че с декларация от 29.04.2008 г. В.Д. е декларирала данни
за доходи от наем или друго възмездно предоставяне аз ползване на права или
имущество от наемател ***, а за отчетната 2008 г. с декларация от 2009 г. е деклариран
доход от наем от наемател И.Х.Ф., като същата е декларирана като наемател и за
отчетната 2009 г. През 2011 г. са декларирани доходи от наем от наематели *** и
*** .Последният наемател е деклариран като такъв и за отчетната 2011 г., 2012
г. През периода от 2014 г. до 2017 г. за отчетните 2013 г. – 2016 г. е
деклариран доход от наем с наемател ***. През 2018 г. не е деклариран доход от
наем. Л.Т. е декларирал доходи от наем за отчетната 2018 г. с наемател ***.
По
делото са събрани и гласни доказателства.
От
разпита на св. Е.В., която е близка със С. и познава В. се установява, че
същата живее в близост – на *** преди полицията, като се върви по посока М.
Свидетелката знае за съсобствения имот в К., като си спомня, че през 2016 -2017
г. е имало чинии, като тя се зарадвала, че С. ще има доход от магазина. След
това имало кафене или фреш с плот отпред, а след това видяла, че помещението е
изкъртено. Към настоящия момент посочва, че се продават платове, като магазинът
е много пълен и има едно кръгче да стъпиш. Свидетелката знае, че В. го е давала
под наем, като С. й е споделяла, че много малък наем давали. Св. В. посочва, че
също има горе долу същият магазин в К., като първоначално вземала по 200 лева
наема, а сега синът й го предлагал за 500 лв. – месечен наем. Свидетелката
посочва, че преди 2-3 години т.е. 2017 или 2018 г. било много разбито тяхното помещение, като сякаш били
изкъртени стените. Твърди, че не е видяла да се прави ремонт, като се учудила
как са се нанесли в такъв магазин. Свидетелката посочва, че С. й споделяла, че
върху 100 лева някакъв наем са им давали по едно време, сега нещо увеличили. С.
споделила, че е намерила наемател, но не бил осигурен достъп. Свидетелката
посочва, че не е виждала майстори на
обекта. Това лято посочва, че е ходила в магазина да си купи дунапрен, като
настилката била ламинат. Дограмата посочва, че е алуминиева – сменена, но е
разбита, като отдавна е сменяна. Платовете си спомня, че се появили миналата
година, а преди това било фреш бар, а след това разбито. Фреш – барът
свидетелката си спомня, че е бил през 2017 г.
Разпитан
е по делото и св. С.К., с който ищците посочват, че са сключили договор за наем
края на 2017 г., като представят същия. Св. К. посочва, че знае, че С. има
магазин в К., като края на 2017 г. забелязал, че момичетата от магазина изнасят багажа, като му казали, че
напускат. В този период свидетелят търсил под наем магазин, за да продава
аксесоари за коли. Знаел, че С. има нещо общо с магазина и тъй като я познавал
от доста време, когато имал камион, се видял с нея. Тогава магазинът вече бил
заключен, но той го видял и преди това, като констатирал, че е в окаяно
състояние. Искал да се разберат да се почисти и да договорят наем, като се
разбрали за месечна наемна цена от 250 евро и подписали договор. Разбрали се
след Нова година да го наеме и допълнително да се разберат за ремонтите, за да
има добър вид. После обаче не му бил предоставен достъп до магазина, като
изпратил и покана до В.Д., която тя отказала да приеме. Твърди, че е разговарял
с В., но тя му казала, че има достатъчно богати наематели, такива като него не
й трябвали. С. обяснила, че ключът е в наемателите, а тези наематели В. ги е
настанила преди това, като казала, че ще се разберат с В..
Разпитан
е и допуснатия на ответника свидетел – В.М., която посочва, че се е познавала с
В.. Знае и местонахождението на магазина зад Х., като свидетелката живее в
квартала и често минава по улицата зад Х.. Спомня си, че през годините
магазинът е бил такъв за платове, чинии, кафене, а сега последно е за платове,
като го държат две сестри, които до тях са продавали платове, после се
преместили и пак се върнали в процесното помещение. Спомня си, че края на 2017
г. е прокарана нова ВиК инсталация. Питала В., която ползвала за консултации,
като тя й казала, че правят ремонт – основен ремонт - подова настилка, ламинат, окачен таван,
ВиК, ел. инсталации, всичко е сменено.
Преди това свидетелката посочва, че е било в окаяно състояние. Спомня
си, че дограмата и вратата са били сменени. В. била споделила, че ремонтът е
срещу наема. Това било преди да стане кафене или фреш. Спомня си, че е имало
бар, но не и маси, тъй като няма къде да се сложат.
От
приетото по делото заключение на съдебно – техническата експертиза, изготвено
от вещото лице В.Р. и депозирано на 07.12.2020 г. се установява, че за периода
от 01.07.2017 г. до 20.02.2018 г. общият размер на пазарния наем е в размер на
2431,80 лв. или за 19/40 идеални части 1154,80 лв., като в този период
месечният наем е в размер на 317,40 лв. За следващия период от 01.10.2018 г. до
10.11.2018 г. месечният наем отново е в размер на 317,40 лв., като вещото лице
погрешно е възприело друг период на претенцията. С оглед на така определения
наем от 317,40 лв., то за периода от 01.10.2018 г. до 10.11.2018 г. е 412, 62
лв., а за 19/40 идеални части е в размер на 195,99 лв.
При
разпита в съдебно заседание от 17.12.2020 г. вещото лице Р. е посочило, че е
посетило обекта, като в дъното на магазина има малко складче с две стъпала по –
надолу – около половин квадратен метър е помещението и е пълно със стока.
Магазинът сочи, че е пълен със стока – платове. Посочва, че има малка мивка с
канелка, свързана с права и обратна вода. Вещото лице е категорично обаче, че
наемните цени се определят върху застроена площ, тъй като в нотариалните актове
е посочена застроена площ, като цената се договоря по квадратура в документите
за собственост. От фактите, които влият на цената вещото лице посочва, че най –
важен факт е местонахождението, като процесният магазин е в супер център зад Х.
в К.. Липсата или наличието на санитарен възел според вещото лице не влияе
толкова много. Определящо е да има голяма витрина и да бъде на кота нула, за да
не се качват или слизат клиентите. Санитарен възел посочва, че трябва да има
заведение за хранене или фризьорски салон.
Адв.
А. е оспорил заключението, като е допуснато допълнително заключение за
определяне на наема на база полезна площ, а не на база застроена площ.
Прието
е по делото допълнително заключение на СТЕ, с което се определя наемна цена на
база полезна площ, която е измерена лично от вещото лице на място в размер на
16,50 кв.м. Вещото лице дава заключение, че месечният наем в този случай е в
размер от 227,70 лв. на месец, като за периода от 01.07.2017 г. до 20.02.2018
г. е 1746,46 лв. – за 19/40 идеални части 829,57 лв., а за периода от
01.10.2018 г. до 10.11.2018 г. е 296,01 лв. – за 19 / 40 идеални части 140,60
лв. Вещото лице посочва, че е измервало на място, като не е отчетено другото
ниво. Посочва, че височината на магазина позволява в едната част да има
изградено още едно ниво, долната част се ползва за склад, а горе по една малка
стълба е наредена стока, не може да се каже дали горната част е търговска или
складова, тъй като обслужването се извършва в предната част на магазина близо
до вратата. Посочва по какъв начин е изчислена полезната площ, като в случая се
взема ½ от зида, останалата част остава в другата сграда.
Страните
са оспорили заключението, като съдът е приел същото.
По
делото е прието заключение на съдебно – техническата експертиза, изготвено от
вещото лице С.Ж., което е оспорено по относимост и във връзка с възраженията на
ищците за неприемане на възражението за прихващане от ответника. Вещото лице
посочва, че отразените в стр. 4 от заключението замерени на място СМР са на
обща стойност към 2017 г. са в размер на 1059, 78 лв., а към настоящия момент
стойността им е 718,76 лв. Установява се ламиниран паркет в помещение № 1 в
лошо състояние, ламиниран паркет във второто помещение, контактен излаз – ел.
контакти и ключове, лампен излаз, направа на ел. табло, монтаж на ел. табло,
доставка и монтаж на гипсокартон 12,5 мм., доставка и монтаж на брава с дръжки,
доставка и монтаж на водомер – студена вода, фасада за първи и втори етаж и
непредвидени разходи 6 %. На стр. 5 от заключението вещото лице е изчислило
стойността СМР по количествено – стойностна сметка, които не са установени на
място – обща стойност в размер на 2196,38 лв. към 2017 г. и 1633,73 лв. към
настоящия момент. При разпита в съдебно заседание вещото лице посочва, че така
отразените СМР не са установени на място и той ги е оценявал като скрити
работи. Към момента на огледа вещото лице е установило, че има монтирана
алуминиева дограма, която видимо не е ремонтирана скоро, като претенцията е за
ПВЦ и затова я е прибавил към скритите работи. Същото сочи, че се отнася и за
ВиК инсталацията, която е посочена като скрити работи, тъй като към момента на
огледа в магазина е имало видима една тръба, която е подцинкована, много стара
и затова е записано, че не е видимо къде е и извършен ремонтът. По отношение на
отразеното в скритите работи – т.14 – вътрешна вароциментова мазилка –
изкърпване на стара – към момента на огледа всички стени са боядисани, а по
тавана е монтиран окачен таван – вещото лице посочва със стойност 295,51 лв.
към 2017 г. и 236,40 лв. към настоящия момент, пояснява, че има цветен латекс
по стените, на места има положени тапети, като е различно боядисването. Някои
тапети са премахнати, някои стоят. Има следи оставени. Относно ел. инсталацията
в т. 5 от таблицата на стр. 5 на стойност 350,61 лв. към 2017 г. и 262,96 лв.
към настоящия момент посочва, че е започнат ремонт, като на някои места е
довършен, на други места не е завършен, защото на места няма поставени ключове
и контакти, има само изводи. Пояснява, че на стр. 4, т.1 – паркетът е в лошо
състояние, като в другото помещение е дюшеме – това, което е в т. 2. Вещото
лице пояснява, че помещението е на две нива, като целият магазин е разделен от
преддверие и в задната част е на две нива- складове. Към едното ниво се слиза
по вътрешна стълба надолу – 2,3 стъпала, а нагоре се качва по вътрешна стълба,
която е в лошо състояние до второто ниво. И двете посочва, че са в лошо
състояние, като те представляват складови помещения. В приетото по делото
заключение е отразено, че общата стойност на СМР – подобрения към 2017 г. е
3101,22 лв.
От приложената по делото
прокурорска преписка № 3480/2018 г. по описа на Районна прокуратура –Пловдив се
установява, че на 13.04.2018 г. ищцата С.Н.Д. е депозирала тъжба против В.Д. и М.П.С.
– *** на ***. Твърди се, че договорът за наем
с *** отдавна е изтекъл, но въпреки това ***ката отказва да предаде
ключовете. Сочи се, че се отказва достъп и от В.Д.. Посочват, че има сключен
договор за наем с ***. Моли се да се
образува наказателно производство относно противоправното отнемане и отказ на
достъп до имота. Отказано е да се образува досъдебно производство.
Не се
оспорва и от събраните по делото писмени доказателства се установява, че ищците
са собственици на съответните идеални части от процесния недвижим имот.
Всеки съсобственик има
право да ползва цялата вещ. Ползването може да бъде за лично служене (т.е.
упражняване на фактическа власт за задоволяване на собствените нужди) или за
извличане на плодовете от вещта. Отношенията между съсобствениците във връзка с
личното ползване на вещта се отличават от отношенията между тях във връзка с
извличането и разпределението на плодовете и при липса на съгласие по тези
въпроси се регламентират от нормите на чл. 31, ал. 2 и чл. 30, ал. 3 от ЗС,
които съставляват конкретни хипотези, основани на принципа за недопустимост на
неоснователно обогатяване. В случая съдът е върнал исковата молба, тъй като е
счел, че е налице противоречие между обстоятелствена част и петитум, доколкото
се претендира обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС поради „еднолично“, което счита
за равнозначно на „лично“ ползване от страна на ответниците на съсобствения
недвижим имот. С Определение от 17.03.2020 г. по в.ч.гр.д. № 380/2020 г. по
описа на ПОС съдът е приел, че ищците претендират тяхната част от добивите,
които се получават от реалния пазарен наем на процесния имот.
В Тълкувателно решение №
7 от 2.11.2012 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГК е прието, че лично
ползване по смисъла на чл. 31, ал. 2 от ЗС е всяко поведение на съсобственик,
което възпрепятства или ограничава останалите съсобственици да ползват общата
вещ, съобразно правата им, без да се събират добиви и граждански плодове. Правото на обезщетение
се дължи само за времето, през което съсобственикът е лишен от възможността да
си служи с общата вещ съобразно своя дял. То не възниква когато съсобственик
отказва да приеме предоставената от ползващия съсобственик част от общата вещ,
съответстваща на дела му или му е дадена възможност да ползва общата вещ заедно
с него, защото в този случай няма лишаване от ползване, а нежелание да се
ползва. Размерът на обезщетението се определя в съответствие с наемното
възнаграждение, при съобразяване обема, за който ползващия имота
съсобственик-длъжник надхвърля своята квота или дял в съсобствеността.Писмено
поискване не е необходимо, когато се претендират добивите от вещта, защото
съгласно чл. 30, ал. 3 от ЗС, във връзка с чл. 93 от ЗС - всеки един от
съсобствениците има право на съответната на дела му част от естествените и
граждански плодове. Тъй като възмездното предоставяне на общата вещ на трето
лице е действие по управление /а не акт на лично ползване/ и тъй като нормата
на чл. 31 от ЗС е специална по отношение на чл. 93 от ЗС - когато съсобственик
претендира получаване на добиви и граждански плодове - разпоредбата на чл. 31,
ал. 2 от ЗС не намира приложение. По изключение обезщетение по чл. 31, ал. 2 от
ЗС може да се претендира само за разликата между уговорена наемна цена,
съобразно сключения от ползващия имота съсобственик наемен договор и средната
пазарна цена, когато първата е по-ниска. Претенцията за обезщетение по чл. 31, ал. 2 от ЗС ще е основателна когато
неползващ съсобственик е отправил писмено искане и то е получено от ползващия
съсобственик и въпреки това: той или член на неговото семейство продължава
пряко и непосредствено да си служи с цялата обща вещ, съобразно предназначението
й, за задоволяване на свои /лични или на семейството си/ потребности, без да
зачита конкурентните права на друг съсобственик, той или член на неговото
семейство не си служи пряко и непосредствено с цялата обща вещ, но имайки
достъп до нея, не допуска друг съсобственик да си служи с нея /например като
държи ключа/, ползващият съсобственик е допуснал на безвъзмездно основание /с
договор за заем за послужване/ трето за собствеността лице, което само или
заедно с него ползва общата вещ.
В Решение № 504 от 8.07.2005
г. на ВКС по гр. д. № 204/2005 г., I г. о. е прието, че писменото поискване по
чл. 31, ал. 2 ЗС е равнозначно на поканата по чл. 81, ал. 2 ЗЗД и след
получаването му съсобственикът изпада в забава. От този момент той дължи
заплащането на обезщетение. Съгласно разпоредбата на чл. 127, ал. 1 ГПК
доказването на това условие, а именно, че до ползващия съсобствения имот е
отправено писмено поискване, е в тежест на ищеца.
Законът не изисква
определено съдържание на писменото поискване на заплащане на обезщетение, но
същото следва да се извлича от съдържанието на изпратената до съотвения
съсобственик покана. Цитираната в исковата молба нотариална покана от
05.12.2016 г. не съдържа писмено поискване по смисъла на чл. 31, ал.2 ЗС.
Следва съдът да прецени
дали за процесните периоди се установява да е налице първата предпоставка за
уважаване на исковите претенции, а именно писмено поискване за заплащане на
обезщетение от ползващия съсобственик. Ищците чрез процесуалния си представител
адв. В. многократно настояват, че претенцията е за осъждане на ответника В.Д. , а след смъртта й
наследника й – Л.Т. да заплати
обезщетение за лишаване от правото на ищците да ползват съсобствения им
недвижим имот. Изрично се посочва, че претенцията не касае заплащане на
съответната част от наема. В хода на устните състезания адв. В. отново
настоява, че исковата претенция е „обоснована и е във връзка с изпратените
покани и липсата на съответното оказано съдействие от страна на другия съсобственик.“
За
периода от 01.07.2017 г. до 08.12.2017 г. съдът счита, че не се установи
първата предпоставка за уважаване на предявената искова претенция, а именно
писмено поискване до В.Д. за ползване на имота или за заплащане на обезщетение.
По делото е приета, като писмено доказателство покана до В.Д. за ползване на
съсобствения имот с дата 29.01.2018 г., като липсват доказателства за връчване
на поканата. От показанията на св. К. се установява, че същият е разговарял с В.Д.,
но законът изисква да е налице писмена покана, поради и което уведомяването по
телефона не може да се приеме за писмена покана по смисъла на чл. 31, ал. 2
ЗС. Към поканата е приложена разписка за неуспешно
получаване на пратки.
На
основание гореизложеното и доколкото не се установява по делото в периода от 01.07.2017 г. до 20.02.2018 г.
ищците са отправили писмено поискване до В.Д. (починала в хода на делото) за
осигуряване на ползване или за заплащане на обезщетение, то съдът счита, че
предявеният иск за осъждането на ответника Л.Т. в качеството му на наследник на
В.Д. да заплати на ищците сума от 1820,70 лв.- равностойност на 19/40 идеални
части от средно – пазарна наемна цена 500 лв., ведно със законна лихва върху
вземането от датата на депозиране на исковата молба -13.11.2018 г. до
окончателното й изплащане се явява неоснователен и недоказан и следва да се
отхвърли.
По
отношение на предявения иск за осъждане на Л.Т. да заплати на ищците общата
сума в размер от 317,30 лв. за периода от 01.10.2018 г. до 10.11.2018 г.
равностойна на 19/40 идеални части от средно – пазарна наемна цена 500
лв., ведно със законна лихва върху
вземането, считано от 13.11.2018 г. до окончателното й изплащане също не се
установи наличието на първата предпоставка за уважаването му, а именно: писмено
поискване в посочения период. Действително на 01.10.2018 г. ищците са изпратили
до ответника покана, като същата обаче не е връчена. Направени са опити за връчване в офис на
куриера, но същите са неуспешни. Не се установява при разпределената
доказателствена тежест за това ищците са отправили писмено поискване до Л. за осигуряване на ползване или за
заплащане на обезщетение и същото да е достигнало да знанието на адресата.
Отправянето на писмено поискване не означава само същото да бъде изпратено, но
и да е достигнало до адресата.
С
оглед на неоснователност на предявените искови претенции за осъждане на
ответника в лично качество и като наследник на В.Д. да заплати на ищците
претендираното обезщетение, то не следва да се разглежда и направеното
възражение за прихващане в условията на евентуалност при уважаване на исковата
претенция.
На
основание чл. 78, ал. 3 ГПК в полза на ответника Л.Т. в лично качество и като
наследник на В.Д. следва да се присъдят разноски, съобразно представения списък
по чл. 80 ГПК и приложени доказателства за извършването им. Ищците чрез
процесуалния си представител адв. В. са направили възражение за адвокатското
възнаграждение, претендирано по договора за правна защита и съдействие с
починалата в хода на производството ответница В.Д.. Процесуалният представител
на ответницата – адв. А. е представил доказателства и претендира заплащане на
адвокатско възнаграждение в размер на 400 лв., което съдът счита за частично
основателно, доколкото процесуалното представителство се изразява в
депозирането на отговор на исковата молба, в който случай, съгласно чл. 9 от НАРЕДБА № 1 от 9.07.2004
г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения се дължи
възнаграждение в размер на 3/4 от
възнаграждението по чл. 7 или 8, но не по-малко от 300 лв., поради и което
съдът счита, че следва да се присъди сумата от 300 лв. На основание така
изложеното в полза на ответника в лично качество и като наследник на В.Д.
следва да се присъди сумата от общо 1200 лв., разноски по делото, включващи
сумата от 300 лв. – адвокатско възнаграждение по договор за правна защита и
съдействие с В.Д., 600 лв.- по договор за правна защита и съдействие с Л.Т.,
сумата от 150 лв.- депозит за СТЕ от вещото лице В.Р. и сумата от 150 лв.-
депозит за СТЕ от вещото лице С.Ж..
С оглед изложените мотиви, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявените от С.Н.Д., ЕГН **********, Е.Ж.Н.,
ЕГН ********** и Н.Ж.Д., ЕГН ********** против Л.А.Т., ЕГН ********** в лично качество и като наследник на В.П.Д.,
ЕГН **********, починала на *** г. с
правна квалификация чл.31, ал.2 ЗС за
осъждане на ответника да заплати на ищците сумите, представляващи обезщетение
за ползване на съсобствен недвижим имот, находящ се в гр. П., ***, както
следва: общата сума от 1820,70 лв. за периода от 01.07.2017 г. до 20.02.2018 г.
– равностойност на 19/40 идеални части от средно пазарна наемна цена от 500
лв., ведно със законна лихва върху вземането, считано от 13.11.2018 г. до
окончателното й изплащане и общата сума в размер от 317,30 лв. за периода от
01.10.2018 г. до 10.11.2018 г. равностойна на 19/40 идеални части от средно –
пазарна наемна цена 500 лв., ведно със
законна лихва върху вземането, считано от 13.11.2018 г. до окончателното й
изплащане.
ОСЪЖДА С.Н.Д., ЕГН **********,
Е.Ж.Н., ЕГН ********** и Н.Ж.Д., ЕГН ********** да заплатят на Л.А.Т.,
ЕГН ********** в лично качество и като
наследник на В.П.Д., ЕГН **********, починала на *** г. сумата от общо 1200
лв.- разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред ОС –
Пловдив в двуседмичен срок от връчването му.
Препис от решението да
се връчи на страните по делото.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/
Вярно с оригинала.
ПМ