Р Е Ш Е Н И Е

 

 

Номер ІІІ-338                    30.11.2020 година                                  град Бургас

 

 

               В ИМЕТО НА НАРОДА

 

 

Бургаски Окръжен съд                                                                  Трети състав

На десети ноември                                                                         година 2020

 

В публично заседание в следния състав:

 

                                    ПРЕДСЕДАТЕЛ: Росен Парашкевов

                                     ЧЛЕНОВЕ:1. Кремена Лазарова

                                                            2. Йорданка Майска-И.

                   

                    Съдебни заседатели:

 

Секретар  Жанета Граматикова

Прокурор  

като разгледа докладваното от съдия Кремена Лазарова

в.гр.дело номер  2513 по описа за 2020 година, за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по въззивна жалба вх.№ 262039/31.08.2020г. на БРС от М.Д.Б., ЕГН: **********, с адрес в гр.Б., к-с „Л.“, бл.**, ет.**, ап.***, представлявана от пълномощника Невяна Стефанова И., чрез адв.Светозар Арнаудов, съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Ген.Гурко“ №7А, ет.1, офис 1А, против  решение № 1945/07.08.20г. по гр.д.№ 9214/18г. по описа на БРС, с което са отхвърлени предявените от М.Д.Б., против Етажна собственост на самостоятелни обекти в сграда, находяща се в гр.Бургас, к-с „Лазур“, бл.15, представлявана от Управителя „Хаус Про БГ“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от Управителя Ирена Доброжалиева, искове за отмяна на решенията на проведеното на 05.11.2018г. общо събрание на ЕС. Моли съдебният акт да бъде отменен и постановен нов, с който исковете бъдат уважени. Няма доказателствени искания. Моли за присъждане на разноски.

Въззиваемата ЕС на СОС, находяща се в гр.Бургас, к-с „Лазур“, бл.15, представлявана от Управителя „Хаус Про БГ“ ЕООД оспорва въззивната жалба чрез адв.М.Иванова. Твърди, че не е основателна и моли да бъде потвърдено решението на БРС. Не ангажира нови доказателства, няма доказателствени искания.

Жалбата е подадена в срока по чл.259 ГПК от легитимирано лице и е допустима.

Районният съд е разгледал искове с правно основание чл. 40, ал.1 ЗУЕС.

БОС, като взе предвид събраните по делото доказателства, прецени становищата на страните и закона, прие за установено от фактическа и правна страна следното:

Производството пред БРС е образувано по искова молба от М.Д.Б., чрез адв.Св.Арнаудов, против Етажната собственост на бл.15, ж.к.“Лазур“, гр.Бургас. Въззивницата моли да бъдат отменени приетите решения на проведеното на 05.11.2018г. ОС на ЕС на сградата. Твърди, че са незаконосъобразни. Позовава се на следните аргументи:

1. За нарушение на чл.12, ал.3, вр. с чл.12, ал.2 ЗУЕС – твърди, че лицата, отправили искане до управителя за свикване на ОС, не притежават общо 20% ид.ч. от общите части на сградата и на приложения от тях списък не е посочена дата, на която са отправили искането. Освен това не е ясно дали те свикват ОС или е отправено искане до управителя да свика ОС. Спори се относно достоверната дата на списъка по чл.12, ал.2 ЗУЕС  – дали е 25.10.2019г. или друга дата. Оспорват се притежаваните от съсобствениците идеални части от общите части на сградата, като се твърди, че приложеният на стр.94 и сл. списък не отразява вярно действителното положение.  

2. За нарушение на чл.16, ал.7 ЗУЕС – заявява, че е нарушена императивната разпоредба на цитирания законов текст, понеже протоколът от ОС не е съставен от председателя на УС или от управителя и един собственик, ползвател или обитател, нито е посочен ден и час на поставянето му на видно място.

3. Твърди, че съгласно приложения протокол от 05.11.2018г. от проведеното общо събрание на собствениците на СОС, в обявения първоначално час за провеждане на ОС, са се явили собственици, които не могат да формират кворум за вземане на решения. Така, събранието е отложено за по-късен час, но не е спазена процедурата по чл.15, ал.2 и ал.3 ЗУЕС. Заявява, че при избора на управител липсва изискуемото мнозинство.

4. Заявява, че не е спазена разпоредбата на чл.19.ал.8 ЗУЕС – т.е. договорът за професионален домоуправител и управление на ЕС е сключен, без да бъде одобрен досежно съдържанието от мнозинство от собственици на повече от 67% ид.ч. от общите части на сградата.

На всички така изложени основания, моли за отмяна на посочените решения. Ангажира доказателства.

Въззиваемата Етажна собственост на бл.15, ж.к.“Лазур“, гр.Бургас, представлявана от Управителя Управителя „Хаус Про БГ“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от Управителя Ирена Доброжалиева, чрез адв.М.Иванова, оспорва исковете с депозирания в срока и по реда на чл.131 ГПК отговор срещу исковата молба. Твърди, на първо място, че са недопустими, като лишени от правен интерес и на следващо - че са неоснователни. Моли производството по делото да бъде прекратено, а в случай, че съдът приеме, че исковете са допустими - моли за отхвърлянето им. Ангажира доказателства. Претендира разноски за първата инстанция.

Съдът, като взе предвид събраните писмени и гласни доказателства, приема по отношение на фактическата обстановка следното:

Въззивницата М.Д.Б. се легитимира като собственик на жилище в бл.15, ж.к.“Лазур“, гр.Бургас с договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на Наредбата за държавните имоти от 06.05.21996г. Като собственик на съответна част от общите части на сградата, независимо от това каква е тази част и независимо от това дали лицето живее или не в съответното жилище, то е легитимирано да оспорва решенията на ОС на ЕС. Ето защо твърденията на въззиваемата страна за недопустимост на процеса по  причина, че от повече от 10 години не живее в апартамента си, не са основателни. В закона липсва разпоредба, ограничаваща правото на собственика да атакува незаконосъобразните актове на ОС на ЕС на горното основание, следователно са предявени  допустими искове.

Видно от приложеното на стр.92 копие от списък на собствениците, които отправят покана за свикване на ОС, вписани са 28 собственика, притежаващи 26.69% ид.ч. от общите части на сградата.

На първо място относно притежаваните от собствениците идеални части от общите части на сградата: Видно е от приложения от въззивницата договор за продажба на държавен имот, посредством който тя се легитимира като собственик, че с него тя е посочена като собственик на 0.705% ид.ч. от общите части на сградата, докато по приложения списък на стр.81 и сл. по делото е вписано, че Б. притежава 0.82% ид.ч. от общите части на сградата. Този списък е изготвен по реда на чл.17, ал.4 ЗУЕС от собствениците на СОС и страната, която твърди, че идеалните части на съсобствениците са различни, носи доказателствената тежест за факта. Твърдението е въведено от възизвната страна, но в негова подкрепа не е ангажирана експертиза, нито други писмени доказателства, затова съдът го приема за необосновано.

На следващо място относно искането за свикване на ОС: съгласно чл.12, ал.2, ал.3 и ал.4 ЗУЕС: „Общото събрание може да се свика и по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата.

Искането по ал. 2 се отправя до управителния съвет (управителя), който свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му.

Когато управителният съвет (управителят) не свика общото събрание в срока по ал. 3, общото събрание се свиква от собствениците по ал. 2 по реда, предвиден в този закон“.

При липса на данни за свикване на ОС от страна на управителя, съдът приема, че то е свикано по реда на чл.12, ал.4 ЗУЕС, вр. с чл.12, ал.2 ЗУЕС от собствениците, притежаващи повече от 20% ид.ч. от общите части на сградата, като е насрочено след 10 дни – така, както повелява законът, ето защо, според настоящият състав, не е допуснато нарушение на закона. Поставянето на обявлението е съпроводено от протокол от 25.10.2018г., инкорпориран в самото обявление, с положени подписи на двама членове на ЕС като свидетели и датата на залепянето не е опровергана. По тази причина съдът приема, че поканата е поставена на 25.10.2018г., като към нея е приложен списък на собствениците, инициирали събранието.

Относно следващото оплакване по т.2 – за липса на протокол за приетите на спорното събрание решения, съставен от председателя на УС или от управителя и един собственик, ползвател или обитател, с посочен ден и час на поставянето му на видно място: По този повод съдът приема, че съставянето и поставянето на протокола за решенията на проведеното ОС, съобщение за изготвянето на протокола и протокол за поставяне на това съобщение, са все действия, гарантиращи възможността на съсобственика да узнае за проведеното ОС, за взетите решения и при положение, че счита процедурата за незаконосъобразна – да обжалва тези решения. Цялата процедура по обявяване на протокола от ОС е свързана с правото на съсобственика на участие в ОС и не рефлектира върху законността на проведеното ОС и законосъобразността на взетите на него решения, а е относимо единствено към реализиране на правото на собственика/ ползвателя да обжалва последните, което право в настоящия казус въззивницата е упражнила и то в срок, обстоятелство, безспорно между страните.

На трето място следва да бъде обсъдено оплакването за липса на кворум при провеждане на събранието: В случая като присъствали на събранието са отразени собственици на 37.96% ид.ч. от общите части на ЕС, но изчислени от съда, по приложения списък процентите са 37.08%ид.ч. от общите части на сградата. Събранието е проведено при спадащ кворум, след изчакване от 1 час след определения начален час, в която връзка са показанията на разпитаните свидетели, включително и св.Н.И. – ****** на въззивницата.

При това положение съдът съобрази закона, чл.15, ал.1 и ал.2 ЗУЕС: „Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7 ….. Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум по ал. 1, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост“.

При изложеното по-горе, се доказа спазването на необходимия кворум на собственици, притежаващи поне 33% от общите части на сградата в етажната собственост, за да се зачете проведеното събрание за такова, проведено в съответствие с изискванията на закона за минимален кворум.

При гласуването за възлагане правомощията на управителния съвет (управителя), както и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици, в полза на настоящия професионален домоуправител са гласували собствениците на 30.51% ид.ч. от общите части на сградата, не от присъствалите. Затова, при зачитане на спадащия кворум и като съобрази, че на събраните са присъствали собственици на 37.08%ид.ч. от общите части на сградата, съдът приема, че решението е прието с гласовете на повече от 75% от присъствалите.

Що се отнася да неспазването на разпоредбата на чл.19, ал.8 ЗУЕС: „По решение на общото събрание, взето с мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица, които не са собственици. Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до две години…“ , съдът приема, че видно от протокола от проведеното ОС, а също и от събраните гласни доказателства, съсобствениците са обсъдили офертите на три търговеца, като накрая са се спрели на тази на настоящия професионален домоуправител. При това положение съдът приема, че законовото изискване за одобряване на бъдещ договор с „Хаус Про БГ“ ЕООД е удовлетворено.

При изложеното съдът споделя крайния извод на районния съд за неоснователност на предявения иск, което води до извод за потвърждаване на обжалваното решение.

В последното съдебно заседание повереникът на въззиваемата страна не претендира разноски, затова такива няма да бъдат присъждани за настоящата инстанция.

Водим от всичко така изложено, БОС

 

Р Е Ш И :

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 1945/07.08.20г. по гр.д.№ 9214/18г. по описа на БРС.

Разноските за настоящата инстанция ще останат за страните така, както са извършени.

Решението е окончателно.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

ЧЛЕНОВЕ: