№ 656
гр. София, 11.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 13-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на двадесет и втори октомври през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Христо Лазаров
Членове:Женя Димитрова
Жана Ив. Маркова
при участието на секретаря Росица Й. Вьонг
като разгледа докладваното от Жана Ив. Маркова Въззивно търговско дело №
20241001000470 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по
въззивна жалба вх. № 23147/04.05.2016 г. от СТОЛИЧНА ОБЩИНА, Булстат
*********, със седалище гр. София, ул. „Московска“, № 33 срещу Решение
№ 73/12.01.2024 г., по т.д. № 350/2023 г. на СГС, ТО, VI-8 с., с което са
отхвърлени обективно и кумулативно съединени искове за осъждането на
“БЪЛГАРИЯ ЕЪР” АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр. София, Аерогара София да заплати сумата 309285.00 лв., представляваща
дължими месечни наемни вноски за периода м. 08.2020 г. – м. 12.2022 г., вкл.,
на осн. чл. 3 от Договор за наем № РД-55-627/30.10.2012 г., сумата 961.73 лв.,
общ размер на дължима договорна неустойка за забава на плащането на
наемната цена, за периода 01.10.2022 г. - 31.01.2023 г., на осн. чл. 11 от
Договора и сумата 10265.67 лв., общ размер на дължим годишен данък сгради
и такса смет за наетия имот, за четвърто тримесечие на 2020 г., за 2021 г. и за
първо тримесечие на 2022 г., на осн. чл. 9, т. 12 от Договора, вр. с чл. 1 от
Допълнително споразумение № СО-РД-55-260/19.04.2013 г., ведно със
законната лихва върху претендираните главници от датата на подаване на
исковата молба - 20.02.2023 г. до окончателното изплащане, на осн. чл. 232, ал.
2, предл. първо и предл. второ, чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
Въззивникът твърди, че постановеното решение е неправилно. Оспорва
мотивите на съда, изложени при отхвърлянето на исковете. Счита, че
съотношението на разпоредбите на ЗОС и ЗЗД като специални към общи не е
достатъчно за изключване приложението на коя да е обща разпоредба, тъй
като в ЗОС липсвала разпоредба, която изрично да изключи приложението на
1
чл. 236, ал. 1 ЗЗД, още повече, че чл. 15, ал. 3 ЗОС предвиждал прекратяването
на наемни правоотношения да се извършва по реда на ЗЗД. Сочи, че
договорите за наем на общински имоти са винаги срочни и отдаването им чрез
търг или конкурс, съобр. изискванията на Закона, не можело да бъде аргумент,
че вече сключен договор за наем не може да бъде продължен като безсрочен.
Излага допълнителни доводи, които счита относими към последния извод. По
същество, моли атакувания съдебен акт да бъде отменен, а предявените искове
уважени.
В границите на срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, въззиваемата страна
„България Еър“ АД, депозира отговор вх. 50335/30.04.2024 г., в който счита
постановеното решение за правилно и законосъобразно. Счита за правилен
извода на съда, че договорът за наем е прекратен с изтичането на срока му и
същият не може да се трансформира в безсрочен, тъй като нормата на чл. 14,
ал. 3 ЗОС е императивна. Сочи съдебна практика на ВКС и ВАС, която счита
за относима. Репликира оплакванията във въззивната жалба. Счита, че
мълчаливото съгласие за продължаване на срока на договора като
противоречащо на закона би било нищожно. По същество моли за
потвърждаване на атакуваното решение. В условията на евентуалност ако
въззивната жалба бъде уважена, моли да бъде разгледано по същество
направеното от ответника пред първоинстанционния съд, възражение за
прихващане като моли да бъдат събрани доказателствата, относно
съществуването на насрещното вземане. Претендира разноски.
В с.з. въззивникът и въззиваемият, чрез процесуални
представители, поддържат въззивната жалба и отговора, по изложените в
тях оплаквания, съображения и възражения.
Софийски Апелативен Съд по предмета на спора съобрази следното:
Производството пред СГС е образувано по предявени искове на
Столична община за осъждането на „България Еър“ АД, да заплати сумата
309285.00 лв., представляваща дължими месечни наемни вноски за периода м.
08.2020 г. – м. 12.2022 г., вкл., на осн. чл. 3 от Договор за наем № РД-55-
627/30.10.2012 г., сумата 961.73 лв., общ размер на дължима договорна
неустойка за забава на плащането на наемната цена, за периода 01.10.2022 г. -
31.01.2023 г., на осн. чл. 11 от Договора и сумата 10265.67 лв., общ размер на
дължим годишен данък сгради и такса смет за наетия имот, за четвърто
тримесечие на 2020 г., за 2021 г. и за първо тримесечие на 2022 г., на осн. чл. 9,
т. 12 от Договора, вр. с чл. 1 от Допълнително споразумение № СО-РД-55-
260/19.04.2013 г., ведно със законната лихва върху претендираните главници
от датата на подаване на исковата молба - 20.02.2023 г. до окончателното
изплащане, на осн. чл. 232, ал. 2, предл. първо и предл. второ, чл. 92, ал. 1 ЗЗД
и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
Твърдяло се е в исковата молба, че между ищеца, в качеството на
наемодател и ответника, в качеството на наемател е бил сключен Договор за
наем № РД-55-627/30.10.2012 г., по силата на който на наемателя е
предоставен за временно и възмездно ползване недвижим имот – частна
общинска собственост, представляващ реална част с площ от 135 кв.м. от
нежилищно помещение, с кад. № 97773, находящ се на партерен етаж в
сградата на ул. „Большая Димитровка“, дом 8/1, на ъгъла с ул. „Кузнецкий
мост“, гр. Москва. По силата на договора била уговорена месечна наемна цена
в размер на 10665 лв., без ДДС, която следвало да бъде заплащана до 5-то
число на текущия месец. Сочи, че в при забава в плащането на наемната цена
2
страните предвидили и дължимост на неустойка, в размер на основния лихвен
процент. Още излага, че по силата на сключено Допълнително споразумение,
рег. № СО-РД-55-260/19.04.2013 г., страните постигнали съгласие за срока на
договора наемателят да дължи заплащане на годишния данък сгради и такса
смет за имота. Твърди, че съгласно клаузите на Договора срокът му е изтекъл
на 31.03.2018 г., доколкото обаче ползването на имота продължило и след този
срок, със знанието и без противопоставянето на наемодателя, то на осн. чл.
236 ЗЗД договорът бил продължен като такъв за неопределен срок. Така към
датата на депозиране на исковата молба ответникът не бил изпълнил
задължението си да заплати дължимата месечна наемна цена за периода м.
08.2020 г. – м. 12.2022 г., вкл., въпреки надлежно издадените от ищеца
фактури, която е предмет на първата претенция. Предвид неизпълнението на
посоченото задължение в границите на уговорените срокове счита, че
дължима се явява и договорната неустойка за забава върху всяка неплатена
месечна наемна цена за периодите, в които основния лихвен процент е в
размер надвишаващ 0.00 на сто, която е предмет на втората претенция. Още
излага, че към датата на исковата молба ответникът е в неизпълнение и на
задължението си да заплаща данък сгради и такса смет за наетия имот,
съобразно постигнатото в договора съгласие. Посочените задължения са
предмет на третата искова претенция.
В границите на срока по чл. 367 ГПК, ответникът депозира отговор
вх. № 35035/13.04.2023 г., в който предявените искове се оспорват по
основание и размер. Не оспорва наличието на отношения между страните,
основани на процесния договор за наем, но възразява, че срокът на договора е
започнал да тече на 07.08.2013 г., когато имотът е предаден на наемателя след
завършване на неотложни ремонтни дейности в него. Твърди, че като
наемателя спазва и изпълнява всички свои задължения по сключения договор.
Твърди, че процесните отношения между страните и сключения между тях
договор се подчиняват на разпоредбите на ЗОС, а не общите разпоредби на
ЗЗД.
В границите на срока по чл. 372 ГПК, ищецът депозира
допълнителна искова молба вх. № 56136/13.06.2023 г., в който счита, че
наличието на наемно правоотношение основано на Договор за наем № РД-55-
627/30.10.2012 г. следва да бъде прието за признато и ненуждаещо се от
доказване. Счита, че останалите доводи в отговора са „бланкови“ и
недоказани.
В границите на срока по чл. 373 ГПК, ответникът депозира
допълнителен отговор вх. № 70724/27.07.2023 г., в който поддържа
изложените в отговора твърдения и доводи.
Настоящият състав на Софийски Апелативен Съд, като съобрази
предметните предели на въззивното производство, очертани в жалбата и
отговора, приема за установено от фактическа страна следното:
Не е било предмет на спор между страните, а и се установява от
представения Договор за наем № РД-55-627/30.10.2012 г., че ищецът -
Столична община, в качеството на наемодател е предоставил за временно
възмездно ползване на ответника - „България Еър“ АД, в качеството на
наемател, част от недвижим имот – частна общинска собственост – реална
част с площ 135.00 кв.м. от нежилищно помещение с кад № 97773 и застроена
обща площ 173.00 кв.м., находящо се на партерен етаж в сградата на ул.
„Большая Димитровка“, дом 8/1, на ъгъла с ул. „Кузнецкий мост“, гр. Москва.
3
Посочено е, че Договорът е сключен по реда на чл. 14, ал. 1 и 2 от ЗОС и
Наредбата за условията и реда за провеждане на търгове и конкурси, приета с
решение на Столичен общински съвет. В р. II, чл. 2 страните постигнали
съгласие, че срокът на Договора е пет години. Началото на срока страните
обвързали с подписването на приемо-предавателен протокол, но не по-късно
от 31.03.2013 г. и при условие, че неотложният ремонт е приключил. В р. III са
разписани размера на месечна наемна цена – 10665.00 лв., без ДДС, падежа на
задължението за плащане – 5-то число на текущия месец и др. условия
касателно наемната цена. В р. VI, чл. 10 страните предвидили, че договорът се
прекратява с изтичане на срока му.
По силата на Допълнително споразумение от 19.04.2013 г., към договора
за наем, страните постигнали съгласие в рамките на срока на договора
наемателят да заплаща за своя сметка дължимите от наемодателя годишен
данък и такса смет за наетия имот.
Представен по делото е и Приемо-предавателен протокол от 07.08.2013
г., съставен на осн. чл. 2 от договора за наем, по силата на който наетият имот е
предаден за ползване, считано от 07.08.2013 г. и в състояние годно за ползване
по предназначението му и след извършен неотложен ремонт, като от същата
дата се дължи и заплащане на уговорената месечна наемната цена, дължимите
годишен данък и такса смет за имота.
Представени са и 34 бр. фактури, издадени през периода 05.08.2020 г. –
05.07.2022 г., от ищеца с получател ответника.
Представени са и Справки за дължими данъци за имоти в гр. Москва,
измежду които и процесния имот, находящ се в гр. Москва, ул. „Большая
Димитровка“. Представени са и доказателства за заплащането на данъците от
страна на ищеца.
В хода на първоинстанционното производство са събрани са специални
знания, посредством заключение на съдебно-счетоводна експертиза, което
неоспорено от страните е прието и кредитирано от първоинстанционния съд.
Заключението се цени и от въззивния съд като компетентно и безпристрастно
дадено. След извършена проверка експертът е установил, че при ответника са
налице осчетоводени задължения по сметка „Доставчици – Столична
община“, общо в размер на 309285.00 лв., произтичащи от 29 бр. издадени
фактури за месечна наемна цена, за периода м. август 2020 г. – м. декември
2022 г., като същевременно плащане по фактурите не е било установено.
Експертът е установил, че на основание същите фактури, при ищеца са
осчетоводени вземания по сметка „Вземания от клиенти в страната,
имущество – България Еър АД“, без да е отразявано плащане по фактурите.
Още от заключението се установява, че в счетоводството на ищеца са
осчетоводени плащания на задължения за местни данъци и такси, свързани с
имот, находящ се на ул. „Большая Димитровка“, на обща стойност 13332.03
лв., отнасящ се за 4-то тримесечие на 2020 г., 2021 г. и 1-во тримесечие на
2022 г. Експертът е изчислил и размера на договорната неустойка по силата на
чл. 11 от Договор за наем, в два варианта.
При посочената фактическа установеност съставът на Софийски
Апелативен Съд достигна до следните правни изводи:
Въпросът за допустимостта на въззивната жалба е разрешен с
постановеното Определение № 392/12.06.2024 г., поради което същата
подлежи на разглеждане по същество.
4
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК - въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната
му част. В обхвата на така посочените въззивни предели, съставът на САС
съобрази следното: Атакуваното съдебно решение е постановено от надлежен
съдебен състав, в границите на предоставената му правораздавателна власт и
компетентност, и съдържа реквизитите по чл. 236 ГПК, поради което е
валидно. Предявените искове са правилно квалифицирани като такива с
правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД, чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
Произнасянето съответства на заявените за разглеждане осъдителни
претенции, поради което постановеното решение е и допустимо.
Предвид разясненията по приложение на процесуалния закон, дадени в
т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г., по т. д. № 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК, във връзка с
чл. 269, ал. 1 ГПК, извън задължението за служебно произнасяне по
валидността и допустимостта на решението и проверката за правилност
относно допуснати нарушения на императивни материално-правни норми от
първата инстанция, въззивният съд е ограничен по останалите въпроси от
посоченото в сезиращите жалби.
Съобразно общата разпоредба на чл. 232, ал. 2 ЗЗД, наемателят е длъжен
да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта. В
конкретния случай обвързаността на страните от облигационно
правоотношение основано на процесния Договор за наем № РД-55-
627/30.10.2012 г. и Допълнително споразумение към него от 19.04.2013 г., не е
била предмет на спор. Не са били предмет на спор и условията по договора,
досежно наемната цена, начин и срокове на заплащане, дължимост на данъци
и такси за имота, срок на договора и останалите уговорки между страните.
Спор между страните е възникнал по повод на датата на изтичане на срока на
договора. Във връзка с това съдът намира, че от клаузите на сключения
договор се установява, че началото на срока на договора е било обвързано от
страните, освен с подписване на приемо-предавателен протокол, което е
следвало да се извърши не по-късно от 31.03.2013 г., още и с условието
неотложния ремонт в наетото помещение да е приключил. От обсъдените във
фактическата установеност писмени доказателства, неоспорени от страните,
се установява, че предаването на имота е извършено на 07.08.2013 г., като в
съставеният протокол страните са констатирани и, че неотложния ремонт в
помещението е завършен. При това положение закономерен е извода, че 5-
годишния срок на договора е започнал да тече на 07.08.2013 г. и съответно е
изтекъл на 07.08.2018 г.
В производството не е бил спорен и въпросът, че процесният договор за
наем е сключен при спазването на специалния ред и правила на ЗОС.
Последното се установява от преамбюла на договора, в който е налице
препращане към разпоредбата на чл. 14, ал. 1 и 2 ЗОС и отразяване, че
договорът е сключен след проведен конкурс. Посочената законова разпоредба
предвижда, че свободни нежилищни имоти - частна общинска собственост,
които не са необходими за нуждите на органите на общината или на
юридически лица на издръжка на общинския бюджет, могат да се отдават под
наем на трети лица като отдаването се извършва от кмета на общината след
провеждане на публичен търг или публично оповестен конкурс. Въз основа на
резултатите от търга или конкурса се сключва договор за наем от кмета на
общината или от оправомощено от него длъжностно лице. Ал. 3 от същата
разпоредба сочи, че продължителността на наемното правоотношение се
5
определя от общинския съвет в наредбата по чл. 8, ал. 2 и не може да бъде по-
дълъг от 10 години.
В разглеждания казус договорът е сключен за срок от 5 години и
съобразно уговореното между страните, в клаузата на чл. 10 от Договора се
прекратява с изтичането на срока му. Между страните не е било предмет на
спор и обстоятелството, че след изтичането на срока на договора ползването
на наетия имот е продължило. В контекста на продължилото ползване на
имота са твърденията на въззивника-ищец, че договорът се е трансформирал в
безсрочен, по силата на разпоредбата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД. Оспорване на този
факт от страна на въззиваемия-ответник в хода на първоинстанционното
производство не е било налице. Липсата на оспорване обаче не би могло да
преодолее специалния ред по ЗОС, при спазването на който договорът е
сключен. Както вече бе цитирано разпоредбите на ЗОС досежно сключването
на наемни договори предвиждат същите задължително да бъдат за определен
срок, не повече от 10 год. С оглед императивния им характер, се налага извод,
че е недопустимо сключването на безсрочен договор за наем за имоти
общинска собственост. Именно поради това е изключено и приложението на
разпоредбата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД, тъй като при нея чрез конклудентни
действия се постига сключване на безсрочен наемен договор. Допълнителен
довод в тази посока е и обстоятелството, че прилагането на разпоредбата на
чл. 236, ал. 1 ЗЗД към договорите с предмет имоти общинска собственост на
практика би довело до заобикаляне на специалния ред, предвиден в
разпоредбата на чл. 14 ЗОС, което също е недопустимо. Към същото
разбиране се придържа и константната съдебна практика, обективирана в
постановените Решение № 172/16.12.2015 г., т. д. № 3065/2014 г., ВКС, II ТО и
Решение № 97/07.07.2017 г., т. д. № 1108/2016 г., ВКС, II ТО.
В допълнение и във връзка с оплакванията на въззивника следва да бъде
посочено още и, че действително разпоредбата на чл. 15, ал. 3 ЗОС препраща
към правилата на ЗЗД във връзка с прекратяване на сключените наемни
договори по чл. 14, ал. 3 и 7 ЗЗД. Препращането обаче е изрично и само за
реда за прекратяване на договорите, но не и за сключването им. Именно с
оглед на това изрично препращане само към определени разпоредби от ЗЗД и
наличието на специални разпоредби в ЗОС за сключване на договорите за
наем се налага извода, че общите разпоредби на ЗЗД за сключването на
договори за наем са неприложими за общинските имоти. Посоченото изрично
препращане е още един довод в посока неприложимостта на разпоредбата на
чл. 236 ЗЗД, тъй като, както се посочи, при нея чрез конклудентни действия се
постига сключването на договор за наем.
Предвид изложеното и след като договорът за наем е прекратил
действието си с изтичането на срока му на 07.08.2018 г. и наемателят на имота
е продължил ползването му и след този срок, то това ползване се явява
лишено от основание и наемателят дължи обезщетение за това, по реда на чл.
236, ал. 2 ЗЗД. Доколкото иск на посоченото основание не е бил предявяван за
разглеждане в настоящото производство се налага извода, че предявените
искове с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД, предл. Първо и второ, като
неоснователни ще следва да бъдат отхвърлени. На отхвърляне подлежи и
искът за акцесорното вземане - неустойка за забава в плащането на наемната
цена, доколкото при недължимост на наемна цена, не се дължи и неустойка за
забава в плащането й.
За пълнота следва да бъде посочено, че изявлението на въззивника,
6
обективирано на стр. 3, последен абзац, в представения пред настоящата
инстанция отговор на въззивна жалба по т.д. № 351/2023 г., СГС, VI-24 с., не
следва да бъде вземано предвид, доколкото същото е направено в границите
на друго съдебно производство и е част от защитна теза на страната по
конкретното дело.
Постановеното в същият смисъл първоинстанционно решение като
правилно и законосъобразно, ще следва да бъде потвърдено.
По разноските: Предвид изхода на спора пред въззивния съд,
първоинстанционното решение в частта за разноските не подлежи на
ревизиране.
За въззивното производство разноски се дължат на въззиваемият, на осн.
чл. 78, ал. 3 ГПК. Съобразно представеният Списък по чл. 80 ГПК и
доказателства, претендираните за присъждане възлизат на сумата 36000.00
лв., адвокатско възнаграждение, с ДДС. От страна на въззивника е релевирано
възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение, което подлежи
на обсъждане.
Преди въззивния съд обжалваемия интерес по въззивната жалба възлиза
на сумата 320512.40 лв. Проведено е едно съдебно заседание, в което
представител на въззиваемия се е явил, депозиран е отговор на въззивната
жалба. Делото не се отличава с фактическа и правна сложност, предвид
наличието на константна практика по основния спорен между страните
въпрос. При преценката си за прекомерност съдът ползва за ориентир и
минималния размер на адвокатското възнаграждение по чл. 7, ал. 2 Наредба №
1/2004 г. за МРАВ, възлизащ на сумата 17470.50 лв., без ДДС или 20964.60 лв.,
с ДДС. При това положение съдът намира, че претендираното адвокатско
възнаграждение в размер на 36000.00 лв., с ДДС се явява прекомерно и следва
да бъде редуцирано до размера от 21000 лв., с ДДС., която сума подлежи на
присъждане в полза на въззиваемия „България Еър“ АД.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 73/12.01.2024 г., по т.д. № 350/2023 г. на
СГС, ТО, VI-8 с., с което са отхвърлени обективно и кумулативно
съединени искове на СТОЛИЧНА ОБЩИНА, Булстат *********, със
седалище гр. София, ул. „Московска“, № 33 за осъждането на “БЪЛГАРИЯ
ЕЪР” АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. София,
Аерогара София да заплати сумата 309285.00 лв., представляваща дължими
месечни наемни вноски за периода м. 08.2020 г. – м. 12.2022 г., вкл., на осн. чл.
3 от Договор за наем № РД-55-627/30.10.2012 г., сумата 961.73 лв., общ размер
на дължима договорна неустойка за забава на плащането на наемната цена, за
периода 01.10.2022 г. - 31.01.2023 г., на осн. чл. 11 от Договора и сумата
10265.67 лв., общ размер на дължим годишен данък сгради и такса смет за
наетия имот, за четвърто тримесечие на 2020 г., за 2021 г. и за първо
тримесечие на 2022 г., на осн. чл. 9, т. 12 от Договора, вр. с чл. 1 от
Допълнително споразумение № СО-РД-55-260/19.04.2013 г., ведно със
законната лихва върху претендираните главници от датата на подаване на
исковата молба - 20.02.2023 г. до окончателното изплащане, на осн. чл. 232, ал.
2, предл. първо и предл. второ, чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
7
ОСЪЖДА СТОЛИЧНА ОБЩИНА, Булстат *********, със седалище
гр. София, ул. „Московска“, № 33 да заплати на “БЪЛГАРИЯ ЕЪР” АД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. София, Аерогара София,
сумата 21000 лв., с ДДС, разноски за въззивна инстанция, на осн. чл. 78, ал. 3
ГПК.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ, в 1-
месечен срок от съобщаването му на страните, по реда и при условията на чл.
280 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8