№ 193
гр. С., 01.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети април през две хиляди двадесет
и втора година в следния състав:
Председател:Ирина Р. С.а
Членове:Ивайло П. Г.
Ваня Н. Иванова
при участието на секретаря Теодора Р. Вутева
като разгледа докладваното от Ирина Р. С.а Въззивно гражданско дело №
20221800500096 по описа за 2022 година
С решение № 260107 от 23.09.2021 год. по гр. дело № 849/2020 год. Ихтиманският
районен съд е осъдил ВЛ. Й. ИЛ. от гр. Д.Б., на основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД да
заплати на Н. Р. Г. от гр. С. незаплатена цена по договор за наем на апартамент № 91,
находящ се в гр. С., кв. „С.Г.“, ул. „А.Б.С.“ № 38, вх. Б, ет. 3 в размер на 225 лева за месец
април 2020 год. и 222,63 лева за месец май 2020 год., ведно със законната лихва от
29.10.2020 год. до окончателното изплащане. Ответникът е осъден да заплати на ищеца на
основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 от ГПК и следните суми: незаплатени разходи за вода – 16,59
лева за периода май-юни 2020 год.; електрическа енергия – 40,42 лева за периода 13.05.2020
год. – 13.07.2020 год.; такса битови отпадъци – 308,54 лева за периода от 02.07.2019 год. до
10.07.2020 год.; входна такса – 90 лева за периода февруари – юли 2020 год., ведно със
законната лихва от 29.10.2020 год. до окончателното изплащане. С решението В.И. е осъден
да заплати на Н.Г. на основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД и обезщетение за причинени вреди по
наетия имот – увредена холна маса в размер на 80 лева, във връзка със сключения между
страните договор за наем от 02.07.2019 год., ведно със законната лихва, считано от
29.10.2020 год. до окончателното изплащане, като е отхвърлил иска за разликата до пълния
предявен размер от 380 лева, като неоснователен. Ответникът е осъден да заплати на ищеца
и сумата 269,19 лева, представляваща направените по делото разноски съобразно уважената
част от исковете, а ищецът е осъден да заплати на ответника сумата 93,52 лева разноски, на
основание чл. 78, ал. 3 от ЗЗД.
Срещу така постановеното решение е подадена въззивна жалба от ответника в
1
първоинстанционното производство, който го обжалва в осъдителната част с твърдения, че
същото е незаконосъобразно, тъй като противоречи на материалния закон и на събраните по
делото доказателства. Моли съда да го отмени и вместо него да постанови друго, с което да
отхвърли предявените искове.
Ищецът оспорва въззивната жалба.
След преценка на събраните по делото доказателства във връзка с доводите на
страните, Софийският окръжен съд прие за установено следното от фактическа страна:
Ищецът твърди висковата молба, че на 02.07.2019 год. сключил договор за наем с
ответника на описания по-горе апартамент за срок от 12 месеца, считано от 02.07.2019 год.
срещу наемна цена в размер на 280 евро, или левовата им равностойност по фиксинга на
БНБ – 547,63 лева. При сключване на договора бил подписан и приемо-предавателен
протокол на наетото имущество. След изтичане на срока на договора ответникът продължил
да обитава жилището, без подписване на нов наемен договор или анекс. На 10.07.2020 год.
ответникът заявил, че счита договора за прекратен и напуснал жилището, без да плати
изцяло дължимия наем, както следва: за месец април 2020 год. заплатил частично сумата
322,63 лева, като останал да дължи сумата 225 лева; за м. май 2020 год. заплатил сумата
322,63 лева, като останал да дължи сумата 225 лева. На 10.07.2020 год. бил извършен оглед
на наетото жилище, за което бил изготвен приемо-предавателен протокол, като били
констатирани следните щети в жилището: изгаряне на холна маса. Ответникът отказал да
възстанови нанесените щети, като ищецът заплатил разноски по възстановяването в размер
на 380 лева. Ответникът останал да дължи и посочените по-горе консумативи за жилището –
използвана и незаплатена вода, използвана и незаплатена ел. енергия, дължима такса смет
/308,54 лева/ и входна такса /6 месечни вноски по 15 лева за периода февруари – юли 2020
год./. Предвид това, че ответникът напуснал наетото жилище след изтичане на срока на
договора, то същият дължи и стойността на един месечен наем за м. юли 2020 год. в размер
на 280 евро, или левовата равностойност в размер на 547,63 лева. При подписването на
договора за наем ответникът предоставил на ищеца депозит в размер на 550 лева, , от който
съгласно чл. 3, ал. 2 от договора ищецът има право да прихваща суми за щети, причинени от
наемателя при експлоатацията на имота или от друго неизпълнение на договорните
задължения. Ищецът извършил прихващане от депозита на дължимия наем за м. юли 2020
год., както и частично със сумата 2,37 лева от дължимия остатък от наема за м. май 2020 год.
След извършеното прихващане дължимият от ответника наем за м. май 2020 год. е в размер
на 222,63 лева. Тъй като след отправена покана ответникът не изплатил дължимите суми, за
ищеца е налице правен интерес от предявените осъдителни искове по чл. 232, ал. 2 и чл. 233,
ал. 1 от ЗЗД.
В писмения отговор на исковата молба ответникът оспорва предявения иск за
заплащане на наем за м. април и м. май 2020 год. Сочи, че през този период в България било
обявено извънредно положение, което го поставило в невъзможност да работи на пълна
заплата, като реално получавал 30-50% от дължимото трудово възнаграждение. По молба на
ответника наемодателят се съгласил да намали наема за два-три месеца, като устно се
2
споразумели наемът да стане 165 евро на месец. След отмяната на извънредното положение
ищецът му се обадил през м. май 2020 год., като поискал заплащане на наема за този месец в
пълен размер. За м. юни 2020 год. ответникът погасил изцяло задължението и заплатил
първоначално уговорената наемна цена. Същият уведомил ищеца, че прекратява договора,
считано от 02.07.2020 год., като оставил депозита за покриване на неплатени сметки за
консумативи. Ответникът напуснал жилището в уговорения срок, като на 02.07.2020 год.
сключил наемен договор с друго лице. Ответникът искал да предаде незабавно ключовете,
но не могъл да осъществи контакт с ищеца по вина на последния, който на 10.07.2020 год.
изпратил брокер да получи ключовете и да подпише приемо-предавателния протокол.
Оспорва и иска за заплащане на 90 лева – входна такса, иска за заплащане на такса смет,
както и иска за заплащане на месечен наем за м. юли 2020 год. Счита за неоснователна и
претенцията за заплащане на обезщетение за причинени вреди по холна маса. Не оспорва, че
е повредил вещта, но счита, че претендираното обезщетение е прекомерно и не съответства
на причинените вреди и стойността на вещта. Моли съда да отхвърли исковете като
неоснователни.
По делото е представен договор за наем от 02.07.2019 год., с който Н. Р. Г. е
предоставил на ВЛ. Й. ИЛ. за временно възмездно ползване описания по-горе недвижим
имот – апартамент, за срок от 12 месеца срещу наемна цена в размер на 280 евро или
левовата им равностойност по фиксинга на БНБ по посочена от наемодателя банкова сметка.
При подписване на договора наемателят е заплатил на наемодателя депозит в размер на 280
евро, от който наемодателят има право да прихваща суми за щети, причинени от наемателя
при експлоатация на имота или друго неизпълнение на договорните задължения. Посочено
е, че наемната цена се заплаща от 10-то до 15-то число всеки месец, представляващ наем за
текущия и част от следващия период. Уговорено е, че ако наемателят остане в имота след
прекратяване действието на договора, той дължи обезщетение – уговорената наемна цена в
двоен размер. В този случай договорът не се превръща в безсрочен. Предвидено е, че всички
консумативни разходи – ел. енергия, вода и такса за поддръжка на общите части на сградата
и такса смет са за сметка на наемателя. Представен е и приемо-предавателен протокол от
02.07.2019 год., подписан от страните по договора за наем, в който е описано предаденото
на наемателя имущество.
По делото е представен и приемо-предавателен протокол от 10.07.2020 год.,
подписан от наемателя и представител на наемодателя, в кото е посочено, че имотът се
предава в нормално състояние, с изключение на повредена от изгаряне малка холна маса.
Представена е и фактура от 03.08.2020 год. за закупена холна маса на стойност 380
лева от Н. Р. Г..
Според показанията на св. Т., който като брокер посредничил между страните по
процесния договор, при предаването на имота от наемателя през м. юли 2020 год. било
констатирано повреждане на холна маса /изгаряне/. Имотът бил приет от свидетеля от името
на наемодателя. Към момента на предаването на имота от наемателя в него имало вещи на
ответника, който ги събрал и изнесъл същия ден.
3
Съгласно показанията на св. И.а – сестра на ответника, след прекратяването на
договора за наем между страните В.И. в началото на м. юли си намерил нова квартира. През
извънредното положение страните се били уговорили И. да заплаща половин наемна цена,
но през м. юни 2020 год. ищецът му поискал дължимия наем в пълен размер, както е
уговорен с писмения договор. Това изострило отношенията между страните и ответникът се
намерил друг апартамент под наем. Когато сключил новия договор за наем ответникът казал
на сестра си, че се изнася от досегашната квартира, като това станало в края на м. юни и
началото на м. юли 2020 год. Ответникът споделил със сестра си, че търсил ищеца, за да му
предаде жилището, но той не му вдигал телефона, както и че се изнесъл, тъй като си
намерил друго по-евтино жилище. Когато се нанесъл в новата квартира, ответникът не бил
предал ключовете от процесния имот, но същия ден се свързал с наемодателя, който му
казал да предаде ключовете на брокера, посредничил при сключването на договора за наем.
Ищецът е ангажирал доказателства за заплатена входна такса в размер на 90 лева за
периода април – август 2020 год., както и за заплатени от него консумативни разходи, както
следва: 16,59 лева за вода /разписка № 0400011362148184/ за периода 13.05.2020 год. –
13.07.2020 год.; 40,42 лева за електрическа енергия /разписка № 0400011362148150/ и 308,54
лева – такса битови отпадъци /приходна квитанция от 09.06.2020 год., издадена от Столична
община/.
При така установената фактическа обстановка съдът направи следните изводи от
правна страна:
Съгласно чл. 232, ал. 2 от ЗЗД наемателят е длъжен да заплаща наемната цена и
разходите, свързани с ползването на наетата вещ. Съдът намира за установено от
представения по делото договор за наем от 02.07.2019 год., че между страните по делото е
съществувало наемно правоотношение, по силата на което ответникът като наемател е
ползвал предоставения му от ищеца апартамент срещу определена наемна цена в размер на
280 евро или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ – 547,63 лева. При доказаност
на основанието – юридическия факт, от който произтича вземането на ищеца, в тежест на
ответника е да проведе успешно пълно доказване, че е изплатил дължимите суми – нещо,
което по делото не е направено. Договорът е прекратен с изтичането на неговия срок на
02.07.2020 год., тъй като съгласно чл. 19 от договора същият се прекратява при изтичане на
срока или по взаимно писмено съгласие на страните, като такъв писмен документ /анекс/ по
делото не е налице. Според чл. 5, ал. 3 от договора оставането на наемателя в имота след
прекратяване на действието му не означава продължаване на наемните отношения между
страните и не превръща договора в безсрочен. След като наемното договорно
правоотношение е било прекратено на 02.07.2020 г., за ответника е възникнало
задължението по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД да върне наетия имот, съгласно клаузата на чл. 16 от
договора за наем, в която е уговорено, че наемателят е длъжен да предаде имота в
състоянието, в което го е получил с приемо-предавателния протокол. Според съда от
събраните по делото доказателства не се установи по несъмнен и категоричен начин фактът
на връщане на имота от наемателя преди съставяне на протокола от 10.07.2020 г. За точното
4
изпълнение на задължението за връщане на вещта е ирелевантно дали ответникът наемател
след прекратяване на наемното правоотношение реално е ползвал имота по предназначение
или го е напуснал, както е в случая – изнесъл се е в друго жилище. Това е така, защото след
прекратяване на наемното правоотношение задължението на наемателя е за извършване на
активна положителната престация – предаване на вещта, а не за отрицателната престация -
по преустановяване на ползването. Дори и имотът да не се ползва, наемателят дължи
обезщетение, ако не е предал на наемодателя фактическата власт на наетия имот.
Връщането на наетата вещ по смисъла на чл. 233, ал. 1 от ЗЗД не се изчерпва с напускането
на имота от ответника. Отдаденият под наем имот е върнат, когато наемателят е осигурил на
наемодателя достъп до имота във вида, в който е бил към момента на сключване на наемния
договор - напълно опразнен от вещи и друго имущество на наемателя, и когато е предаден
на наемодателя ключа за имота /решение № 214 от 23.01.2017 г. по т.д. № 1642/2015 г., Т. К.,
ІІ Т. О. на ВКС, решение № 73 от 08.04.2016 г. по . № 5376/2015 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС/.
Доколкото след изтичане на срока на договора ответникът не е изнесъл вещите си от имота,
като е останал в него до 10.07.2020 год, когато с приемо-предавателен протокол жилището е
предадено на наемодателя, същият дължи обезщетение по чл. 5, ал. 2 от ЗЗД – обезщетение
в размер на наемната цена за м. юли 2020 год. Не е спорно между страните, че ответникът не
е заплатил в пълен размер уговорената с писмения договор наемна цена за месеците април и
май 2020 год., като незаплатената цена за м. април 2020 год. е в размер на 225 лева и 222,63
лева за м. май 2020 год., след извършено прихващане за сумата от 2,37 лв. от ищеца. С
останалата част от депозита е погасено задължението за заплащане на обезщетение в размер
на претендираната наемна цена за м. юли 2020 год. Ищецът е направил изявлението за
прихващане с исковата молба, която е редовно връчена на ответника, но при наличие на
предпоставките по чл. 103 и чл. 104 от ЗЗД компенсацията ще следва да се счита настъпила
в момента, в който са били налице условията за нея. Тези условия са настъпили в
настоящото производство – активното вземане на прихващащия става ликвидно с
постановяване на решението по спора, като действието на прихващането е занапред. Видно
от съдържанието на договора в тази му част, уговореният и внесен депозит има правна
характеристика на договор за залог – чл. 149 – чл. 161 от ЗЗД, тъй като действителната обща
воля на страните е била с предаването на паричната сума от страна на наемателя да се
обезпечи изпълнението на всички негови задължения. Сумата се явява предоставена в
качеството на залог, обезпечаващ удовлетворяване на възникнали в хода на изпълнението
парични задължения на наемателя, произтичащи от неизпълнение на договорни задължения,
вкл. за обезщетение за вреди при едностранно прекратяване на договора по вина на същия.
Заложното право осигурява на заложния кредитор възможността да упражнява фактическа
власт върху заложеното вземане /паричната сума/, докато обезпеченото вземане бъде
погасено изцяло. Това право има абсолютен характер и е противопоставимо, както на
длъжника, така и на всяко трето лице. т. е. в частност ищецът има право да задържи
процесната сума до момента, в който наемателят заплати всички дължими от него суми. С
клаузата на чл. 3, ал. 2 от процесния договор страните предварително са овластили
наемодателя без други условия да приспада от получения от него депозит дължимо от
5
наемателя обезщетение за нанесени вреди върху обекта или от друго неизпълнение на
договорните задължения. В конкретния случай кредиторът е предпочел да задържи
депозита, като компенсация с него е възможна при условията, уговорени в чл. 3, ал. 2 от
договора. С оглед на изложеното, съдът приема, че по делото е безспорно установено
наличието на задължение на ответника за заплащане на незаплатена цена по договора за
наем в размер на 225 лева за месец април 2020 год. и 222,63 лева за месец май 2020 год.,
както и обезщетение в размер на месечната наемна цена за м. юли 2020 год. Неоснователно
е възражението на ответника, че страните са постигнали съгласие за намаляване размера на
наема през периода на въведеното в РБългария извънредно положение. Съгласно чл. 23 от
договора същият може да бъде изменян само с писменото съгласие на двете страни, каквото
изявление в писмен документ по делото не е налице. По този въпрос настоящата инстанция
споделя и препраща и към мотивите на районния съд в обжалваното решение за това, че
дори при липса на подобна клауза с оглед разпоредбата на чл. 164, ал. 1, т. 5 от ГПК
доказването на изменение на договора със свидетелски показания е недопустимо.
Съгласно чл. 232, ал. 2 от ЗЗД наемателят е длъжен да заплаща разходите, свързани с
ползването на вещта. Ответникът по делото не оспорва, че не е заплатил претендираните от
ищеца разходи за консумативи, както следва: разходи за вода – 16,59 лева за периода май-
юни 2020 год.; електрическа енергия – 40,42 лева за периода 13.05.2020 год. – 13.07.2020
год.; такса битови отпадъци – 308,54 лева за периода от 02.07.2019 год. до 10.07.2020 год. и
входна такса – 90 лева за периода февруари – юли 2020 год. Ищецът от своя страна
ангажира доказателства за размера и периода на тези разходи с представените по делото
разписки и приходни квитанции.
По иска с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД съдът намира следното: По делото
не се спори, че ответникът е причинил вреди на ищеца във връзка с наетия имот, като е
повредил – изгорил холната маса. Това обстоятелство се признава от ответника в отговора
на исковата молба и се доказва и от представения по делото приемо-предавателен протокол
от 10.07.2020 год. и показанията на св. Т.. По делото обаче не се доказа ищецът да е
понесъл вреди в претендирания размер – не се доказа степента на повреда, респ.
невъзможността вещта да се ползва по предназначение след това, нито разходите за
евентуалното й поправяне, респ. цената за закупуване на вещ със същото качество и
характеристики /по делото ищецът изобщо не ангажира доказателства за вида и стойността
на повредената вещ./. Това налага да бъде отхвърлен изцяло иска с правно основани чл. 233,
ал. 1 от ЗЗД. Тъй като в тази част изводите на настоящата инстанция не съвпадат с тези на
районния съд, обжалваното решение следва да бъде отменено в частта, с която ответникът е
осъден да заплати на ищеца обезщетение в размер на 80 лева за причинени вреди – увредена
холна маса във връзка със сключения между страните договор за наем от 02.07.2019 год.,
ведно със законната лихва, считано от 29.10.2020 год. до окончателното изплащане, и вместо
него следва да бъде постановено друго, с което този иска да се отхвърли като
неоснователен. Това налага решението да бъде отменено и в частта, с която ответникът е
осъден да заплати на ищеца разноски за разликата над 247 лева до пълния присъден размер
6
от 269,19 лева. В останалата обжалвана част решението следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора въззивникът следва да бъде осъден да заплати на
въззиваемия и сумата 375 лева, представляваща направените в настоящото производство
разноски, съобразно отхвърлената част от жалбата, а въззиваемият следва да заплати на
въззивника сумата 26 лева разноски в настоящото производство съобразно уважената част
от въззивната жалба, както и допълнително сумата 25 лева - разноски в исковото
производство, съобразно отхвърлената част от иска.
Воден от горното, Софийският окръжен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 260107 от 23.09.2021 год. по гр. дело № 849/2020 год. на
Ихтиманския районен съд в ЧАСТТА, с която съдът е осъдил ВЛ. Й. ИЛ. от гр. Д.Б. да
заплати на Н. Р. Г. от гр. С., на основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД обезщетение в размер на 80
лева за причинени вреди – увредена холна маса във връзка със сключения между страните
договор за наем от 02.07.2019 год., ведно със законната лихва, считано от 29.10.2020 год. до
окончателното изплащане, както и в частта, с която ответникът е осъден да заплати на
ищеца разноски за разликата над 247 лева до пълния присъден размер от 269,19 лева, като
ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ иска на Н. Р. Г. от гр. С. срещу ВЛ. Й. ИЛ. от гр. Д.Б. за заплащане на
обезщетение за причинени вреди – увредена холна маса във връзка със сключения между
страните договор за наем от 02.07.2019 год. до размера от 80 лева, на основание чл. 233, ал.
1 от ЗЗД, ведно със законната лихва, считано от 29.10.2020 год. до окончателното
изплащане, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260107 от 23.09.2021 год. по гр. дело № 849/2020 год.
на Ихтиманския районен съд в ЧАСТТА, с която е осъдил ВЛ. Й. ИЛ. от гр. Д.Б., на
основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД да заплати на Н. Р. Г. от гр. С. незаплатена цена по
договор за наем на апартамент № 91, находящ се в гр. С., кв. „С.Г.“, ул. „А.Б.С.“ № 38, вх. Б,
ет. 3 в размер на 225 лева за месец април 2020 год. и 222,63 лева за месец май 2020 год.;
осъдил е ответника да заплати на ищеца на основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 от ГПК и следните
суми: незаплатени разходи за вода – 16,59 лева за периода май-юни 2020 год.; електрическа
енергия – 40,42 лева за периода 13.05.2020 год. – 13.07.2020 год.; такса битови отпадъци –
308,54 лева за периода от 02.07.2019 год. до 10.07.2020 год.; входна такса – 90 лева за
периода февруари – юли 2020 год., ведно със законната лихва върху тези суми, считано от
29.10.2020 год. до окончателното изплащане, както и в частта, с която ответникът е осъден
да заплати на ищеца направените по делото разноски до размера от 247 лева.
ОСЪЖДА ВЛ. Й. ИЛ. ЕГН ********** от гр. Д.Б. да заплати на Н. Р. Г. ЕГН
********** от гр. С. сумата 375 лева, представляваща направените в настоящото
производство разноски, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
7
ОСЪЖДА Н. Р. Г. от гр. С. да заплати на ВЛ. Й. ИЛ. от гр. Д.Б. сумата 51 лева,
представляваща направени по делото разноски, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
В останалата част решението не е обжалвано и е влязло в сила.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8