Р Е Ш
Е Н И Е
гр. София, 27.04.2020 г.
В И М
Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, І ГО, 13-ти с-в, в
публичното заседание на пети март през две хиляди и двадесета година, в състав:
Председател: Росен Димитров
при секретаря Вяра Баева като разгледа
докладваното от съдия Димитров гражданско дело № 13261 по описа за 2017 год., за да се произнесе, взе пред
вид:
Предявени са пет
обективно съединени иска при условията на евентуалност - главен с правно
основание чл.33,ал.1 ЗЗД–за унищожаемост на договор за продажба на недвижим
имот поради това,че е сключен при крайна нужда при
явно неизгодни условия и евентуални такива за
унищожаване на договора поради измама-чл.29 ЗЗД,за неговата нищожност поради
симулативност-чл.26,ал.2,предл. пето ЗЗД,поради липса на
съгласие-чл.26,ал.2,предл. второ ЗЗД и поради накърняване на добрите
нрави-чл.26,ал.1,предл. трето ЗЗД.
Ищецът К.Д.Б.,
ЕГН **********, в качеството му
на наследник на Д.Т.Б., починал на 04.04.2017 г. е предявил
против И.О.Б., ЕГН **********,а впоследствие и срещу съпруга й Х.И.Б. ЕГН:********** като необходим другар, главен иск с правно
основание чл.33, ал. 1 ЗЗД
, с който се иска обявяване на сключения от
наследодателя му с ответника договор за покупко-продажба на недвижим имот- ЖИЛИЩЕ № 3
"Б" , на етаж 3 на изградената в груб строеж триетажна
жилищна сграда, находяща се в гр.София, със застроена площ
82.17 заедно с МАЗЕ №5 със застроена площ 5.60 кв.м., заедно с 24.904% идеални части от общите части на сградата
и от правото на строеж върху
мястото, съставляващо парцел 1-1450 от квартал 44 по плана
на гр.София, местност „Манастирски ливади", което жилище, съгласно
кадастралната карта и кадастралните регистри на град София,
одобрени със Заповед РД-18-68/02.12.2010г.
на ИД на АГКК, представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1933.1450.2.1 с адрес: гр.София, район „Витоша", ул."*********
, етаж , ап.3 Б
намиращ се в сграда № 2,
разположена в поземлен имот е с идентификатор
68134.1933.1450 заедно
с ГАРАЖ №2 със
застроена площ 19.96 кв.м.,
заедно с 6.725% идеални части от общите
части на сградата и от правото
на строеж върху гореописаното място, който гараж,
е с идентификатор 68134.1933.1450.2.2 разположен в поземлен имот с идентификатор 68134.1933.1450 .
Твърди,че е сделката сключена
при крайна нужда и явно неизгодни за продавача условия ,тъй като двата имота /апартамента
и гаража/ са продадени за по-малко от 1/3 от данъчната им оценка в момент,в
който продавача е живеел сам и е нямал финансови средства за съществуване.
Евентуално иска
обявяване на сделката за унищожаема поради това,че е сключена при измама
изразяваща се в това, че е бил въведен в заблуждение от купувача,че продажната
цена всъщност е заем-правно основание чл.29 ЗЗД,а също нищожна като привидна-прикриваща
договор за заем- чл.26, ал.2, пр.5 от ЗЗД ,такава при липса на съгласие,тъй
като не е знаел и не е имал воля да продава имотите - чл. 26, ал.2, пр.2 от ЗЗД
и евентуално на основание чл. 26, ал.1, пр.3 от ЗЗД, да бъде прогласена за
нищожна поради противоречие на добрите нрави,тъй като чрез сделката купувача
несправедливо и в противоречие на моралните норми се е облагодетелствал
придобивайки имот на безценица.
Моли съдът да
уважи предявения главен иск,евентуално останалите такива в поредността,
в която са заявени и претендира разноски.
ответниците И.О.Б. и Х.И.Б. оспорват исковете като неоснователни- тези за
унищожаемост и за погасени по давност.
По същество твърдят, че претенциите са недействителност
на договора са неоснователни , става въпрос за абсолютно законна сделка,по
която е платена продажната цена изцяло и продавачът е бил наясно,че продава
процесните имоти, като доброволно се е подписал,както на сключения
предварителен договор,така и на окончателния такъв пред нотариус. Моли съдът да
отхвърли исковете.
Предявили са евентуален насрещен иск против К.Д.Б. на основание чл.34
от ЗЗД за връщане на сумата от 35000 лева представляващи заплатената цена за
имота и сумата от 3471.64 лева представляващи разходи за извършването на
горепосочената сделка с нотариален акт и съпътстващите го такси, подробно
посочени в насрещния иск и възражение за
задържане на имота до заплащането на горните суми.
Претендират
разноските по делото.
Доказателствата са
гласни и писмени.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства,
намира за установено от фактическа и правна страна следното:
От
представените по
делото доказателства
е установено, а и няма спор между страните
относно факта, че Д.Т.Б. е станал
изключителен собственик на АПАРТАМЕНТ № 3
"Б" , на етаж 3 на изградената в груб строеж триетажна
жилищна сграда, находяща се в гр.София, със застроена площ
82.17 заедно с МАЗЕ №5 със застроена площ 5.60 кв.м., заедно с 24.904% идеални части от общите части на сградата
и от правото на строеж върху
мястото, съставляващо парцел І-1450 от квартал 44 по
плана на гр.София, местност „Манастирски ливади", което жилище, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на град София,
одобрени със Заповед РД-18-68/02.12.2010 г.
на ИД на АГКК, представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1933.1450.2.1 с адрес: гр.София, район „Витоша", ул. "********* ,
етаж , ап.3 Б
намиращ се в сграда № 2 ,
разположена в поземлен имот е с идентификатор
68134.1933.1450 заедно
с ГАРАЖ №2 със
застроена площ 19.96 кв.м.,
заедно с 6.725% идеални части от общите
части на сградата и от правото
на строеж върху гореописаното място, който гараж
е с идентификатор 68134.1933.1450.2.2 разположен в поземлен имот с идентификатор 68134.1933.1450 по силата
на съдебна спогодба сключена по гр.д. 18129/2006 год. на СРС,58-ми състав от
19.12.2011 год.,като до този момент е бил съсобственик с Г.Н.У..
От протоколното определение по това дело, с което е одобрена спогодбата, е
видно, че за уравнение дела на другия съсобственик- съделител Г.Н.У., Д.Т.Б. е следвало да й заплати сумата от 35 000 лв. на дата 22.12.2011
год.
От представения
предварителен договор от 22.12.2011 год. се установява,че Д.Т.Б. е обещал да
продаде на И.О.Б. описаните горе имоти
за сумата от 35 000 лв., с условието, че запазва пожизнено правото си да ги
ползва. Уговорено е,че продажната цена се заплаща изцяло в деня на
предварителния договор,а от преводно нареждане на л.32 от делото е видно,че
купувачката я е заплатила по банкова сметка ***.12.2011 год.
Представен е Нотариален акт №74 от 15.02.2012 г., том I,
рег.02594, нот.д. 0072/2012 г. на нотариус В.Б., per. 302 Нот.камара, вх.рег.№4689, акт. №109, том IX, дело
1784 на Служба вписвания към Агенция по вписванията,от който е видно, че на 15.02.2012
г. Д.Т.Б. е продал на И.О.Б. горния имот/апартамент с мазе и гараж/ за сумата
от 35 000 лв., като е заявил,че е получил напълно преди договора по банков
път.
Представен е
препис извлечение от акт за смърт ,от който е видно,че Д.Т.Б. е починал на 04.04.2017 год.,а от удостоверение за наследници на л.24 от
делото в СРС се установява,че ищецът е негов син и единствен наследник.
От заключението на СИЕ се установява, че средната пазарна цена на
имота, представляващ Апартамент №3Б със застроена площ
от 82,17 кв.
м. И гараж № 2 към
15.02.2012г. е била в размер
кръгло на 129 436
лв.,а на вещното право на ползването на теци
имоти 22910 лв. Според експерта за наемане на консултант по
ЗУТ за провеждане на процедура по
издаване на акт Образец 15, акт Образец 16 и разрешение за въвеждане
в експлоатация са били
необходими минимум 7545 лв., като това е
цената само на строителния надзор.
Експертът е категоричен ,че подобен имот обременен с тежест за пожизнено
ползване намалява чувствително своята цена, като въпреки почти липсващата база
за сравнение, допуска,че цената му би намаляла от 113 821 лв. на такава в
диапазона 22000-25 000 лв.
От показанията на св.С.Б./баба на ищеца/ се
установява, че ищецът имал финансова затруднения,тъй като се налагало спешно да
й плати пари по съдебно дело и заради това продал апартамента на ул.“Иван Сусанин“.
Св.К.М.установява,че била съсед на Д.от
1996 год.,като по нейни впечатления живеел нормално, не е бил беден,работел. Предложил
да й продаде апартамента си на ул.“Иван Сусанин“ за
30 000 лв. Имал желания да го продаде , да изплати на бившата си съпруга
дела и да му останат някакви пари за него.
От показанията на св.Д.Б./ брат на втория
от ответниците/ се установява,че сградата на ул.“Иван Сусанин“,където
е апартамента на ищеца и където живее и свидетеля,е в много лошо състояние,има течове
и влага,няма топлоизолация.Д.предложил на свидетеля да купи апартамента му за
25 000 лв., но да го остави да живее в него.Никога не са говорили за заем.
При така
установеното от фактическа страна, съдът намира от правна страна следното:
По главния иск:
Правото да се иска
унищожаването на договора е имуществено и затова може да
бъде упражнено само от лицето,
в чиито патримониум се намира-страната по договора, чиято
воля е опорочена, а след смъртта му
от неговите наследници.
Унищожаване на сделка, поради
крайна нужда, може да се
иска само по исков ред
- чрез предявяване на конститутивен иск и то в едногодишния срок от сключването на договора- чл. 33, ал. 2 от ЗЗД. Този срок е преклузивен. При това положение и факта,че
договора е сключен през 2012 год.,то предявения през 2017 год. иск на горното
основание е недопустим,съдът не следва да го разглежда по същество и
производството по него следва да се прекрати.
След като намира главният
иск за недопустим
съдът дължи произнасяне по евентуалните такива.
Евентуалния иск с правно
основание чл.29 ЗЗД за унищожаемост на сделката поради това,че е сключена сключена при измама е погасен по давност с оглед разпоредбата на чл.32,ал.2 ЗЗД
,според която правото да се иска унищожаване се погасява с тригодишна давност,
като давността започва да тече от деня, в
който измамата е било открита.Като начален момент за започване на давностния
срок в случая следва да се приеме сключването на зоговора
от 2012 год.,тъй като няма нови факти след този момент,които могат да се
приемат като такива по разкриване на измамата.Ако е имало такава,то продавача е
бил наясно още от деня на подписването на нотариалния акт –на 15.02.2012 год. и
на 15.02.2017 год. възможността му да претендира по съдебен ред унищожаемост на
договора на горното основание е била погасена по давност.
Само на това основание
претенцията с правно основание чл.29 ЗЗД за унищожаемост на сделката следва да
се отхвърли.
Искът за прогласяване
нищожност на договора, като привиден с правно основание чл.26, ал.2, пр.5 от ЗЗД е неоснователен,тъй като по делото не се събраха доказателства в подкрепа
на твърденията на ищеца,че наследодателят му и ответника са прикрили с продажба
действителен договор за заем на парична сума. Действително е налице съмнително
съвпадение във времето на падежа на задължението на Д.Т.Б. по сключената
съдебна спогодба в размер на 35 000 лв. и получаването на същата като
размер сума по силата на сключения предварителен договор с ответника. Не е
типично и плащане на етап предварителен договор на цялата продажна цена. Това
съвпадение и нетипичен размер на плащането обаче не е достатъчно за съда да
приеме наличието на симулативен договор за продажба,още повече,че двама от
свидетелите разпитани по делото удостоверяват,че Д.Т.Б. е водил с тях по това
време разговори , в които им е предлагал да закупят имота,но въобще не е
повдигал въпрос за заемане на парична сума.Единият от тези свидетели е съсед на
продавача и без отношения с него извън нормалните съседски такива,поради което
съдът приема показанията му за достоверни.А щом това е така,следва да се
приеме,че принципното желание на Д.Т.Б. е било да отчужди имота чрез продажба,още
повече,че не се събраха доказателства за това,уговорката за е била за
получаване на заем.
Ето защо поради
факта,че твърденията на ищеца свързани с тази претенция не се доказаха /а това
следва да се извърши при условията на пълно и главно такова/, съдът следва да
приеме,че искът с правно основание чл.26, ал.2, пр.5 от ЗЗД не е основателен.
Евентуалната претенция
на ищеца за нищожност на договора поради липса на съгласие също е
неоснователна. Съгласно чл. 26,
ал.2,предл. второ ЗЗД нищожни
са догорите, при които липсва съгласие.Обуславящо нищожността на сделка в тази
хипотеза е налице, когато носителят на вещното право не е формирал воля за
неговото прехвърляне и не е направил волеизявление в тази насока. Липса на
съгласие е налице в следните хипотези: при липса на подпис, когато лицето не е
могло да има правно валидна воля, защото е малолетно или постановено под пълно
запрещение, при мислена уговорка, учебен приеме, шега или физическо насилие.В
процесния случай не са налице доказателства за липса на волеизявление или
съгласие в някоя от възможните му форми.Фактът,че наследодателят на ищеца е
подписал нотариалния акт след като му е бил прочетен от нотариуса дава
основание да се приеме,че същия е направил съзнателно волеизявление да
разпореждане с имотите чрез продажбата им на ответника.
Последния
евентуален иск за нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави
съдът също намира за неоснователна.По делото не се събраха доказателства за
наличието на обстоятелства при договарянето и осъществяването на процесния
договор,който да са в категоричен разрез с общоприетите правила за морал и
коректни отношения при осъществяването на подобни граждански сделки.Не е налице
нееквавалентност на престациите по договора ,която да е толкова голяма,че
практически да сочи на липса на престация.Платената цена от 35 000 лв. е по-ниска
от данъчната оценка и от пазарната такава към датата на сделката,но тук на
първо място следва да се вземе предвид,че предмет на продажбата са имоти в груб
строеж,чието узаконяване ще изисква немалко средства в бъдеще,а също,че
продавачът е запазил правото на ползване върху тях до смъртта си,което
неминуемо рефлектира върху цената им, според вещото лице снижавайки цената им
доста съществено.
С оглед
гореизложеното всички искове предявени от ищеца като неоснователни следва да
бъдат отхвърлени.
При това положение съдът не дължи произнасяне
по евентуалния предявен от ответника насрещен иск за връщане на продажната цена
и разноските по сделката,а също и по възражението за задържане на имотите.
Съобразно този изход на делото ищцата следва да заплати на ответниците сумата от 700
лв.- разноски за експертиза.По евентуалния насрещен иск не се дължат
разноски,тъй като по него съдът не се е произнасял.
На основание чл.38 ЗА
ищецът следва да заплати на адв.Ч. адвокатско
възнаграждение в размер на 3683 лв.
Водим от горното, съдът
Р
Е Ш И :
ОТМЕНЯ дадения
ход по същество на делото
по отношение на предявения от К.Д.Б., ЕГН ********** против И.О.Б. ЕГН ********** и Х.И.Б. ЕГН:********** иск с правно основание чл.33, ал. 1 ЗЗД , за
унищожаване на договор за покупко-продажба на АПАРТАМЕНТ № 3 "Б" , на етаж 3 от изградената в груб строеж триетажна
жилищна сграда находяща се в гр.София, със застроена площ 82.17 заедно с МАЗЕ
№5 със застроена площ 5.60 кв.м., заедно с 24.904% идеални части от общите
части на сградата и от правото на строеж върху мястото, съставляващо парцел
І-1450 от квартал 44 по плана на гр.София, местност „Манастирски
ливади", което жилище, съгласно
кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, одобрени със
Заповед РД-18-68/02.12.2010 г. на ИД на АГКК, представлява самостоятелен обект
в сграда с идентификатор 68134.1933.1450.2.1 с адрес: гр.София, район „Витоша", ул. "********* , етаж ,
ап.3 Б намиращ се в сграда № 2 , разположена в поземлен имот е с идентификатор
68134.1933.1450 заедно с ГАРАЖ №2 със застроена площ 19.96
кв.м., заедно с 6.725% идеални части от общите части на сградата и от правото
на строеж върху гореописаното място, който гараж е с идентификатор 68134.1933.1450.2.2 разположен в поземлен имот с идентификатор
68134.1933.1450 между Д.Т.Б. и И.О.Б. обективизиран в
нотариален акт №74 от 15.02.2012 г., том I, рег.02594, нот.
дело 0072/2012 г. на нотариус В.Б., per. 302 на
Нот.камара, вх.рег.№4689, акт.№109, том IX, дело 1784 на Служба вписвания към
Агенция по вписванията, поради това,че е сключен при крайна нужда и явно
неизгодни за продавача условия и ПРЕКРАТЯВА
производството по делото по този иск,поради неговата недопустимост с оглед
пропускане на срока по чл.33,ал.2 ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ предявените от К.Д.Б., ЕГН ********** против И.О.Б.
ЕГН ********** и Х.И.Б. ЕГН:********** искове за унищожаване на договора за
продажба на недвижим имот описан в предходния абзац и обективизиран в нотариален акт №74 от 15.02.2012 г., том I,
рег.02594, нот. дело
0072/2012 г. на нотариус В.Б.,
per. 302 на Нот.камара,
вх.рег.№4689, акт.№109, том IX, дело
1784 на Служба вписвания към Агенция
по вписванията, поради измама- с правно
основание чл.29 ЗЗД, за неговата нищожност поради
симулативност – с правно основание чл.26,ал.2,предл. пето ЗЗД , поради липса на съгласие- с правно
основание чл.26,ал.2,предл. второ ЗЗД и поради
накърняване на добрите нрави- с правно основание чл.26,ал.1,предл. трето ЗЗД,като неоснователни.
ОСЪЖДА К.Д.Б., ЕГН ********** да заплати
на И.О.Б. ЕГН ********** на основание чл.78 ал.3 от ГПК, направените по делото
разноски в размер на сумата от 700 лева,а на адвокат Ц.Ч. възнаграждение по
чл.38 от ЗА в размер на 3683 лв.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщението на
страните, с въззивна жалба, пред САС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: