О
П Р Е
Д Е Л
Е Н И Е
№ 491
гр. Шумен, 20.11.2018 г.
Шуменски
окръжен съд, в закрито заседание на двадесети ноември през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
Председател: Константин Моллов
Членове:1. Йордан Димов
2.Ненка Цветанкова
като разгледа докладваното от окръжния
съдия Й. Димов, в. ч. гр. д. №346 по описа за 2018 г., за да се произнесе взе
предвид следното:
Производство по реда на чл.248, ал.3, изр.2 от ГПК.
Настоящото дело е образувано по частна жалба подадена
от Е.И.Х., ЕГН-**********, Х.А.Х., ЕГН-**********,***, както и от Р.М.Д., ЕГН-**********
и Ф.М.Ч., ЕГН-**********,*** против Определение №410/29.08.2018 г. по гр.д.
№663/2018 г. по описа на ВПРС. Твърди се, че така постановеното определение по
силата на което е прекратено производството по първоинстанционното дело и
исковата молба е върната на ищците е
неправилно, като при постановяването му са допуснати и съществени нарушения на
съдопроизводствените правила. Сочи се, че съдът не е изложил мотиви относно
редовността на иска за ревандикация, а са изложени такива само за иска с правно
основание чл.28, ал.2 от ЗОЗ. Цитира се релевантна практика на ВКС, съобразно
която съдът следва да приеме, че наличие на правен интерес е налице не само
когато интересът е непосредствен, но и евентуален. Сочи се, че ищците, които
имат повече от 50 на сто от собствеността върху вещите – земеделски земи са
лишени от владение и три години не са получавали никакви доходи. Намира, че
самият договор дава аргументи на ищците да водят иска, тъй като в неговият
чл.27 е записано, че нови приобретатели на правото на собственост върху тези
земи стават и страни по договора за аренда. Твърди, че заради това първите
двама ищци Е.И.Х. и Х.А.Х. са не само съсобственици за 50% от собствеността, но
и са арендодатели. Не оспорва изводите в мотивите на обжалваното определение,
че отношенията между съсобствениците следва да се уреждат съгласно чл.30, ал.3
от ЗС, така, както това е сочено в редакцията на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, приложима
съобразно §7 от ПЗР след изменението от 07.02.2017 г. въпреки това твърди,
че по смисъла на закона при неплащане на
дължими арендни вноски засегнатите арендатори имат право да предявят иска по
реда на чл.28, ал.1 от ЗАЗ. Сочи, че съобразно Решение по в. гр. д. №494/2014
г. на ОС – Плевен, съсобствениците, които не са сключили договорът за аренда не
са лишени от правото да търсят от арендатора или сключилият договора за
арендата, дял от рентата равен на квотата в съсобствеността. Също така според Решение
по в. гр. д. №476/2016 г. по описа на ОС – Плевен макар ЗАЗ да е специален
закон и да изключва действието на чл.32, ал.1 от ЗС останалите съсобственици не
са лишени от правото да получат арендно плащане за полагащите им се квоти и при
липса на такова от арендатора имат право да искат развалянето на договора по
чл.28, ал.1 от ЗАЗ. Сочи, че в мотивите на последното решение е развита
логиката, че ако на един от съсобствениците, независимо от размера на квотата
му е дадено правото да сключи договор за аренда, то на същото основание следва
да се приеме, че друг от съсобствениците също независимо от квотата му има
правото да развали вече сключеният договор поради неплащане на арендни вноски –
чл.28, ал.1 от ЗАЗ. Намира, че първоинстанционният съд не е изложил и мотиви по
отношение на искът за ревандикация. Намира, че същият е допустим, тйъ като
ищците представляват повече от 50% от собствеността и тяхното решение е в
основата на искането за връщане на вещта. Намира, че определението е неправилно
и поради обстоятелството, че съдът се е произнесъл по въпроси, които касаят съществото
на спора. Твърдят, че съдът се е произнесъл като е посочил, че приема
определени факти за установени, което би следвало да е част от компетенцията му
да реши делото. Молят да бъде отменена исковата молба. И на делото да се даде
ход.
Частната жалба е подадена в срок - по чл. 275, ал.1 от ГПК, от надлежно легитимирано лице при наличието на правен интерес, с оглед на
което се явява допустима.
Съдът, след като се запозна с доказателствата по
делото, намира частната жалба за основателна:
От фактическа страна по делото се установи следното: Четиримата
жалбоподатели са подали искова молба, по която е образувано
първоинстанционното гр. дело №663/2018
г. по описа на ВПРС. В исковата молба се сочи, че първите двама ищци Е.И.Х. и Х.А.Х.
въз основа на три придобивни сделки са придобили общо ½ (3/6) идеални
части от три поземлени имоти - ниви,
първата от 6.690 дка, втората – 4.497 дка, третата – 8.923 дка, подробно
описани в ИМ и находящи се в землището на с. Бяла река. 1/3 (2/6) идеални части
и от трите имота били в режим на СИО, а 1/6 била собственост само на Е.И.Х..
Вторите двама ищци - Р.М.Д. и Ф.М.Ч. в ИМ също са били описани като
съсобственици, но не е посочено в ИМ на какви дялове от посочените ниви. От
представените в първоинстанционното дело доказателство се установява, че
вторите двама ищци са наследници на Р.М.Д.,
чрез праводателят си и баща – М.Р.М... Т.е.
Р.М.Д., за когото няма доказателства, но може да се заключи, че е същото лице с
Р.М.Д.който явно е общ наследодател на страните, за когото има данни, че са
възстановени посочените земи. Последните обаче са в съсобственост на
многобройните му наследници, за които е видно, че към момента на подаване на ИМ
са двадесет и шест човека, включително и страните в производството. Предвид
твърденията в ИМ следва да се приеме, че по отношение на посочените три ниви е
сключен договор за аренда, от една от съсобствениците на земите Е.М.Т.В ИМ е
направено твърдение, че ищците, а и другите съсобственици, включително
сключилата договора за аренда за трите стопански години, в които последният е
действал не са получавали никакви арендни плащания.
С оглед на приетото от фактическа страна, съдът намира
за меродавно следното от правна страна: До ВПРС са били отправени две искания –
за разваляне на договора за аренда по смисъла на чл.28, ал.1 от ЗАЗ и за
ревандикация на арендуваните вещи. Въззивната инстанция намира, че исковете са
допустими и е налице правен интерес за ищците от воденето му.
Първоинстанционният съд правилно е приел, че договорът за аренда е валиден,
независимо, че е сключен от един от съсобствениците, но мястото на подобен
извод не следва да е в момента, когато се обосновава правният интерес на иска,
а в момента на произнасяне по същество по иск за валидността на договора. В
настоящото производство ищците обаче не оспорват валидността на договора. Те
искат развалянето на един редовно сключен договор на основание специална за
това норма посочена в чл.28, ал.1 от ЗАЗ – „Арендодателят
може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за
повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от
една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането
най-малко на две последователни вноски.” За допустимостта на подобна
претенция е достатъчно твърдението, че няма плащане на дължими арендни вноски
или има забава на плащането на такива повече от три месеца, както и твърдение
от страна на ищеца, че има качеството на собственик по отношение на отдадените
под аренда имоти. Такива твърдения има и в този смисъл приетото, че ищците
нямат правен интерес само защото чл.3, ал.4 от ЗАЗ при редакцията си към
момента на сключване на договора дава възможност договорът да бъде редовно
сключен от един от съсобствениците не е основание да се приеме подобен иск за
недопустим. В това отношение съдът се съгласява с логиката на Решение по в. гр.
д. №476/2016 г. по описа на ОС – Плевен, според което „Според РС щом по смисъла на чл. 3, ал.4
от ЗАЗ един от съсобствениците на земеделската земя може да я
арендова без значение от притежаваната от него квота от същата то по аналогия
на закона при неизпълнение на договора за аренда по отношение само на един от
съсобствениците без значение от притежаваната от него квота от земеделската
земя то той има правната възможност да иска развалянето на целия договор за
аренда, тъй като неговата част не е отделно обособена, а е в едно общо цяло с
квотите на останалите съсобственици. Противното разбиране и тълкуване на чл. 28, ал.1
вр. чл. 3, ал.4
от ЗАЗ би довело до неравнопоставеност и двойни стандарти по
отношение на възможността за отдаване под аренда на земеделски имот само от
един от съсобствениците му и възможността за прекратяване на договор за аренда
само от един от съсобствениците му, когато по отношение на него е налице
неизпълнение на договора за аренда и без значение дали това е така или не е по
отношение и на всички останали собственици. Именно и в тази насока е препращането
на специалния към общия закон в хипотезата на чл. 3, ал.4
от ЗАЗ вр. чл. 30, ал.3
от ЗС от законодателя, тъй като според специалната разпоредба, когато
договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската
земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал.3
от Закона за собствеността, където е предвидено, че всеки
съсобственик участвува в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта
си.” Предвид спецификите на казуса,
дори да нямаше §7 от ПЗР на ЗАЗ („Когато
договор за аренда е сключен по Закона за
арендата в земеделието до влизането в сила на този закон
само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията между тях се
уреждат съгласно чл. 30, ал. 3
от Закона за собствеността. Този договор не може да се
противопостави на арендатор по договор за аренда, сключен със съсобственик на
същия имот, който е бил вписан по-рано в службата по вписванията.”) то, тъй
като явно четиримата ищци представляват повече от 50% от собствеността следва
да се приеме, че те имат право да предявят подобен иск. Действително за вторите
двама ищци отсъства твърдение каква част от собствеността върху имотите имат,
но това е недостатък на ИМ, който следва да се отстрани след даване на срок за
това.
Ако искът за разваляне на договора за аренда е
основателен, то следва да бъде разгледан и искът за ревандикация, съединен с
него. Същият не е недопустим, както явно е приел първоинстанционният съд щом е
прекратил изцяло производството по делото.
Предвид изложеното следва да бъде отменено
постановеното от първоинстанционният съд определение за прекратяване и да бъде
върнато делото за разглеждане от ВПРС.
Първоинстанционният съдия следва да прецени
необходимостта от конституирането на останалите съсобственици на процесните
имоти, които се явяват необходими другари в производството. Следва да се укаже
на ищците да посочат при какви квоти са съсобственици ищците Р.М.Д. и Ф.М.Ч..
Водим от горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОТМЕНЯ изцяло Определение №410/29.08.2018 г. по гр.д. №663/2018 г. по описа на ВПРС.
Връща делото за разглеждане от същият състав на ВПРС при съобразяване на указанията в обстоятелствената част на настоящото определение.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.