№ 548
гр. Варна, 21.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ ТО, в публично заседание на
осми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Светлана Тодорова
Членове:Мая Недкова
Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева
като разгледа докладваното от Светлана Тодорова Въззивно гражданско дело
№ 20243100500532 по описа за 2024 година
за да се произнесе взе предвид следното :
Производството е образувано по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на „ЕМ ДЖИ ЕЙ
ИНВЕСТЪМЪНТС“ ООД ЕИК ********* със селище и адрес на
управление гр.Варна, д-р Николай Коларов 3, к-с Дипломатик хил ап. 6,
представлявано от управителя А.О., чрез пълномощник адв. М. Ю. Я. ВАК,
срещу Решение № 4101/16.12.2023г., постановено по гр.д.№ 4826/2023г. по
описа на ВРС, с което „ЕМ ДЖИ ЕЙ ИНВЕСТМЪНТС“ ООД ЕИК *********
е ОСЪДЕНО ДА ЗАПЛАТИ на И. Й. А. ЕГН ********** с адрес ******,
сумата от 9 000 евро, представляваща част от продажна цена в общ размер на
10 000 евро, заплатена по предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, представляващ паркомясто № 69, с площ от 13,20 кв.м., при
граници на паркомястото: ****** по плана на ж.к. „Бриз-юг“, маневрена
площ, паркомясто № 68, паркомясто № 70, представляващо идеална част от
притежаваните и ползвани от "ЕМ ДЖИ ЕЙ ИНВЕСТМЪНТС ООД 283,20
кв.м., съответстващи на паркоместа от ПИ с идентификатор № ******, по
1
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна, одобрени със
Заповед № РД-18-92 от 14.10.2008 г. на Изпълнителен директор на АГКК,
целият с площ от 2 301 кв.м., съгласно представена скица на СГКК, с адрес:
******, на основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД.
В жалбата се излага, че решението на ВРС е неправилно и
незаконосъобразно.
Оспорват се изводите на съда относно неоснователността на направеното
от дружеството възражение за прихващане на осн. чл. 103, ал.1 ЗЗД, прието за
съвместно разглеждане. Твърди се, че разликата между уговореното в
предварителния и в окончателния договор не води задължително до извод за
предоговаряне на цената. Позовава се на практиката на касационната
инстанция, в посока че действителна цена е тази по предварителния договор,
отговаряща на реалната стойност на пазарните цени на недвижимите имоти в
страната към момента на извършване на сделката и че изявленията на
продавача и купувача пред нотариуса за стойността на прехвърленото
имущество „са несъмнено симулативни предвид ноторно известната и широко
разпространена практика сделките с недвижими имоти между граждани да се
оформят по данъчни оценки, без това да е действителната воля на страните" -
така Решение № 266/17.12.2014 по дело № 6402/2013 г. В същата насока
тълкува и процесуалното поведение на ищеца, който заявил, че следвало да
заплати последната вноска от 7 500 евро по Предварителния договор от
13.12.2018г. след своевременно получаване на разрешение за ползване на
сградата, с което ответникът е трябвало да се снабди до 28.02.2020г. Позовава
се и на развити доводи за забава на ищеца за последното, респ. неустойка,
която ответното дружество дължи на ищеца в същия размер, а именно 7 500
евро, поради което се прави изявление за прихващане между двете вземания.
Оспорва се извода на съда, че ответникът не е изпълнил изцяло своите
задължения по процесния предварителен договор за апартамент № 40 - в
частта, касаеща задължението му да прехвърли на ищеца идеални части от
поземления имот, където е разположена сградата, в която е придобитият от
ищеца апартамент. Първоинстанционният съд погрешно тълкувал волята на
страните в предварителния договор и необосновано е приел, че с
прехвърлянето на въпросните идеални части се дължи последната вноска от
продажната цена. В договора не се съдържа уговорка за подобно обвързване,
2
нито има разпоредби, които да навеждат такъв извод, доколкото страните са
изразили волята си досежно дължимостта на последната вноска и срока за
нейното заплащане - 5 работни дни след получаване на разрешение за
ползване на сградата, докато съвсем друг е определеният срок за прехвърляне
на прилежащите към апартамента идеални части от поземления имот, а
именно до 30 дни след снабдяване на сградата с разрешение за ползване
/Раздел III, т. 3.1.3 от предварителния договор/.
Оспорва се извода на съда, че заплащането на сумата от 7 500 евро е
обвързана с връчване на заверено копие от разрешението за ползване от
страна на продавача - ответник на купувача - ищец, каквито доказателства не
са представени по делото. Сочи се, че задължението на продавача да връчи
заверено копие от разрешението за ползване е с оповестителен характер и има
за цел да уведоми/оповести на всички собственици на самостоятелни обекти в
сградата обстоятелството, че сградата, респ. обектите в нея, могат да се
ползват съгласно нормативните изисквания на ЗУТ, съотв. систематичното
място на това задължение е в Раздел III. Срокове на договора.
Искането е за отмяна на първоинстанционното решение и отхвърляне на
предявения иск.
В срока по чл.263 ГПК въззиваемата страна И. Й. А., чрез пълномощник
адв. Л. П., депозира писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба.
Поддържа се оспорването на направеното от ответното дружество
възражение за прихващане със заявено активно вземане в размер на 7500
евро. Поддържа се, че е заплатена цялата цена за закупуване на имота –
апартамент, с който договор страните практически са новирали/подновили
предходното си правоотношение по Предварителен договор от 13.12.2018 г.,
досежно цената на имота, описан в нотариалния акт. Поддържа се като
несъответстващо на материалния закон твърдението на въззивника, че
ищецът няма правна възможност да придобие от него идеални части от
земята, в която е построена сградата, при условие че няма имот в самата
сграда.
Счита се, че въззивникът няма основание да приема, че задължението
му за прехвърляне в полза на ищеца на 18.08 кв. м. идеални части от
поземлен имот с идентификатор ******. е отпаднало или е погасено. Сочи, че
в тази връзка в условията на евентуалност пред първоинстанционния съд е
3
въведено възражение на задържане по чл. 90, ал. 2 ЗЗД.
Поддържа се, че в условията на евентуалност е въведено възражение, че
ако съдът приеме че цената не е новирана и следва да се изплати в размера и
сроковете съгласно Предварителен договор от 13.12.2018 г., тоест ищецът
дължи на въззивника 7500 евро въпреки че не са прехвърлени 18 08 кв. м.
идеални части от поземлен имот с идентификатор ******, тази цена не се
дължи поради извършено материално извънсъдебно прихващане между
претенцията на въззивника за вземане в размер на 7500 евро с насрещно
вземане на ищеца за неустойка за сумата от 7500 евро.
Настоява се отхвърляне на въззивната жалба и присъждане на разноски.
Въззиваемият настоява да му бъде присъдена законна лихва върху главницата
от датата на депозиране на исковата молба, на основание по аргумент от чл.
214, ал. 2 ГПК вр. чл. 273 ГПК това ни искане намираме за допустимо, т.к.
съставлява само законна последица и не представлява акцесорен иск по чл.
86, ал. 1 ЗЗД.
Страните не са направили искания по доказателствата.
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, като взема предвид оплакванията
по въззивната жалба, събраните по делото доказателства и съобрази закона
счита, че жалбата е неоснователна по следните съображения :
Правомощията на въззивният съд съобразно разпоредбата на чл.269 от
ГПК са да се произнесе служебно по валидността на първоинстанционното
решение и допустимостта в обжалваната му част, а по останалите въпроси –
ограничително от посоченото в жалбата по отношение на пороците, водещи
до неправилност на решението.
Постановеното решение е издадено от надлежен съдебен състав, в
рамките на предоставената му правораздавателна власт и компетентност,
поради което е валидно. Наличието на всички положителни и липсата на
отрицателните процесуални предпоставки във връзка със съществуването и
упражняването правото на иск при постановяване на съдебното решение,
обуславя неговата допустимост, поради което въззвивният съд дължи
произнасяне по съществото на спора.
Не е било спорно между страните, че „ЕМ ДЖИ ЕЙ ИНВЕСТМЪНТС“
ООД ЕИК ********* и И. Й. А. ЕГН ********** са били обвързани от
валидно възникнало договорно правоотношение по предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 08.06.2020г., по силата, на който
продавачът „Ем Джи Ей Инвестмънтс“ ООД ЕИК ********* се е задължил да
4
продаде на купувача И. Й. А. паркомясто № 69 с площ от 13.20 кв.м. за
сумата от 10 000 евро, платима на две вноски – първата от 9000 евро при
подписване на договора и втората от 1000 евро в 14-дневен срок от издаване
на акт 16 за сградата.
Определен е срок за сключване на окончателния договор 30 дни след
издаване на акт обр. 16 или 31.01.2021г. на многофамилна жилищна сграда,
находяща се в гр.Варна, жк Бриз-Юг.
Не се спори, а се установява и от приетите по делото два двоя
квитанции към ПКО, че бъдещият купувач е заплатил сумата от 9 000 евро на
два транша от по 4 500 евро, съотв. на 16.06.2020г. и на 08.06.2020г.
Установено е безспорно по делото, че бъдещият купувач се е
възползвал от правото, уредено в Раздел V, т.13 от договора, съгласно което е
предвидена възможността страните да прекратят договорните си
взаимоотношения едностранно с писмено предизвестие, отправено до другата
страна, като е уговорено тази възможност да не може да бъде реализираната
след прехвърлянето на собствеността по нотариален ред.
Така с уведомление бъдещият купувач, чрез пълномощник адв. Л. П.,
изпратено на ел.поща на дружеството на 23.03.2023г., посочена в договора, и
получено от дружеството, обстоятелство, което не се оспорва от ответника, е
отправил изявление за разваляне на договора предвид неизпълнение на
задължението на продавача да прехвърли собствеността върху имота в
договорения срок. Отправена е покана за възстановяване на платената сума
от 9 000 евро като е посочен телефон за връзка и банкова сметка.
Не се спори от дружеството, че не е канило бъдещия купувач за
сключване на окончателен договор, както и че не е възстановило сумата от
9 000 евро на ищеца. Следователно, с оглед отказа от сключването на
окончателен договор, предвид заявеното разваляне на предварителния
договор на предвидената в него клауза, заплатената по договора част от
цената на имота се явява дадена при неосъществено основание и следва да
бъде върната на купувача.
Предмет на спора, пренесен и във въззивното производство е
основателността на въведеното от ответното дружество, сега въззивник,
прието за разглеждане правопогасяващо възражение за съдебно прихващане
с вземане на дружеството от ищеца представляващо сумата от 7 500 евро,
5
незаплатена част от продажна цена по договор за покупко-продажба,
обективиран в Нотариален акт № 14, том I, рег. № 221, дело 10 от 14.01.2019
г., на апартамент № 40 със застроена площ от 76.91 кв.м., находящ се на пети
етаж, ведно с избено помещение № 57, с площ от 4.53 кв.м., както и 0,9694 %,
съответстващи на 15.24 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и от
отстъпеното право на строеж, находящ се в многофамилна жилищна сграда
със застроена площ от 992.60 кв.м. в ПИ с идентификатор № ****** по КККР
на гр. Варна с площ от 2 310 кв.м., с адрес ****** и произтичащо от
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
13.12.2018г.
С отговора на исковата молба ответникът е въвел твърдение, че ищецът
е придобил собствеността върху процесния имот, а в последствие се е
разпоредил с нея, но не се е освободил от задължението да заплати на
ответното дружество последната и окончателна вноска от продажната цена,
определена в предварителния договор, в размер на 7 500 евро.
От представените писмени доказателства е видно, че съгласно
предварителен договор от 13.12.2018г. договорената продажна цена на имота
е 75 хил. евро, платима на три вноски, а видно от текста на нотариалния акт, в
която е обективиран окончателния договор окончателната продажна цена е в
размер на 75 652 лева, като същата е получена изцяло от продавача.
Правилно и в съответствие със съдебната практика исковият съд е
посочил, че нотариалният акт, издаден по реда на чл. 586 ГПК, представлява
официален документ - съставен е от надлежно оправомощено длъжностно
лице в рамките на предоставената му компетентност и по установен в закона
ред, но той се ползва с доказателствена сила по смисъла на чл. 179, ал. 1 ГПК
само досежно извършените от нотариуса действия: че е издаден от посочения
нотариус, на посоченото в него време и място, че са представени описаните в
акта документи и какво са заявили страните пред нотариуса. В частта му
относно подписаните от страните техни изявления, нотариалният акт е частен
документ, т.е. при направено оспорване за цената на сделката актът няма
обвързваща доказателствена сила, поради което съдът не е длъжен да приеме,
че стойността на прехвърленото имущество е тази, която страните са
посочили в него. В този случай страната, която черпи права за себе си от
направеното оспорване следва да докаже каква е била действителната воля на
6
страните по съглашението, посредством което да установи и реално
договорената цена.
За да приложи съдът действителната уговорка относно размера на
продажната цена на имота, а не привидната такава, вписана в нотариалния акт
(арг. от чл.17, ал.1 от ЗЗД), то ответникът следва да проведе успешно
производство, в което да бъде установена относителната симулация на
привидното съглашение, вкл. при наличието на процесуалните условия за
това.
Така твърденията за симулация на уговорената в окончателния договор
за покупко-продажба на имота цена, доколкото са обуславящи
основателността на възражението за прихващане, следва да бъдат
своевременно въведени с отговора на исковата молба (по арг. от чл.133 от
ГПК).
Това, както е установено и от исковия съд, не е сторено в посочения
процесуален срок. С оглед диспозитивното начало съдът не е длъжен да
обсъжда незаявеното в срок възражение за симулация.
Доколкото налице ли са условията за заплащане на сумата от 7 500 евро
като последна вноска по предварителния договор подлежат на обсъждане
само в случай, че е налице успешно установена симулация в договорните
отношенията между страните, поради което съдът следва да приложи в
отношенията между страните действителното съглашение, то не следва да се
поставя на разглеждане настъпили ли са условията, относими към изпълнение
на задължението на купувача за заплащане на последната парична вноска по
предварителния договор. Възражението за прихващане остава недоказано.
Като е достигнал до аналогични правни изводи, първоинстанционният
съд е постановил правилно и законосъобразно решение, което следва да бъде
потвърдено изцяло.
Липсва процесуална пречка искането за законната лихва, начиная от
датата на исковата молба, да бъде направено в хода на съдебното
производство до приключване на устните състезания, вкл. и пред въззивния
съд (Решение № 36 от 12.05.2014 г. на ВКС по т. д. № 1065/2013 г., I т. о., ТК).
Същото е основателно и следва да бъде уважено.
В полза на въззиваемия следва да се присъдят разноски пред настоящата
7
инстанция в размер на 2000 лева, съгласно представени разходни документи и
списък по чл.80 от ГПК.
С оглед изложените съображения, ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло Решение № 4101/16.12.2023г., постановено
по гр.д.№ 4826/2023г. по описа на ВРС.
ОСЪЖДА „ЕМ ДЖИ ЕЙ ИНВЕСТМЪНТС“ ООД ЕИК ********* да
заплати на И. Й. А. ЕГН ********** законна лихва за забава върху
главницата от 9 000 евро, считано от датата на подаване на исковата молба в
съда – 19.04.2023г. до пълното изплащане на задължението.
ОСЪЖДА „ЕМ ДЖИ ЕЙ ИНВЕСТМЪНТС“ ООД ЕИК ********* да
заплати на И. Й. А. ЕГН ********** съдебно-деловодни разноски във
въззивната инстанция в размер на 2000 лева – адвокатски хонорар.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с касационна жалба пред ВКС
в едномесечен срок от съобщаването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8