О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№IV-2069
21.07.2020
г.***
Окръжен съд – Бургас, II гражданско отделение, IV въззивен граждански състав, в
закрито заседание на двадесет и първи юли две хиляди и двадесета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НЕДЯЛКА ПЕНЕВА
ЧЛЕНОВЕ: 1. ДАНИЕЛА МИХОВА
2. мл. с. ДИАНА АСЕНИКОВА-ЛЕФТЕРОВА
като разгледа докладваното от младши съдия Асеникова-Лефтерова въззивно гражданско дело № 1529 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано
е по въззивна жалба на „БГ Естейтс
Дивелопмънтс” ЕАД, ЕИК: *********, седалище и адрес на управление: гр. София,
бул. „Цариградско шосе” № 149, хотел „Експо”, крило „А”, ет. 3, чрез пълномощника адвокат Б.К., против Решение
№ 1081 от 04.05.2020 г. по гр. д. № 5515/2019 г.***, с което са ОТХВЪРЛЕНИ предявените от въззивното дружество против В.В.А., гражданин на Руска Федерация,
роден на ***г. в гр. Отрадньй, Куйбишевска област, СССР, с адрес: Руска
Федерация, Ханти-Мансийский АО, Тюменска област, 628004, гр. Сургут, ул.”Губкина”
№ 18, ап. 78, искове за заплащане на сумата от общо 1 806, 96 евро, представляваща годишна такса за поддръжка,
стопанисване и цялостно управление на общите части на ваканционен комплекс
“Флорес Гардън“, гр. Черноморец, м. “Аклади“, дължима за 2019 г., съгласно
Договор за управление и поддръжка от 12.07.2016г. – с нотариална заверка на
подписите рег. № 1485, том 2, № 35 от 12.07.2016г. на нотариус Милена Илчева,
за притежаваните от него два самостоятелни обекта – апартаменти А1 и А2 на ет. 1
в блок “А“, съответно 1 351.08 евро и 455.88 евро с ДДС, ведно със законната
лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане.
Навеждат
се оплаквания, че съдът неправилно е обвързал действителността на процесния
договор с обстоятелството, че такива договори не били сключени с по-голямата
част от собствениците. Поддържа се, че за особения режим на управление по реда
на чл. 2 от ЗУЕС, законът не предвижда инвеститорът да е сключил индивидуални
договори с всички собственици, нито пък кога във времето да става това. Твърди
се, че съдът е коментирал договори, които са извън предмета на спора, очертан с
доклада по делото, като в тежест на ищцовото дружество е било да установи
наличието на твърдяното договорно правоотношение с ответника, изпълнението на
задълженията си по него и размера на претенциите си, а други указания извън
посочените не са били дадени от съда. Поддържа се, че процесният договор е бил сключен
в изискуемата по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС форма и е вписан в Служба по вписванията
гр. Бургас, а „БГ Естейтс Дивелопмънтс“ ЕАД е било изправна страна по него,
като в дейностите по поддръжка и управление на комплекса за процесната 2019г. е
било заместено от трето лице – ,,Флорес Гарден Мениджмънт“
ЕООД, по силата на
сключения между двете дружества договор от 14.10.2016 г., със съгласието
на ответника съгласно чл. 27 от процесния договор.
Оспорва
се като неправилен изводът на съда, че процесният договор за поддръжка е
нищожен поради противоречието му със закона. Поддържа се, че нищожността на
един договор следва да бъде преценявана към момента на неговото сключване. Сочи
се за установено, че процесният комплекс се
състои от няколко сгради,
включително открит голям басейн, помещения за персонал, денонощна охрана с
видеонаблюдение и пропускателен пункт с бариера, т.е. че отговаря на дадените в
§ 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС характеристики към датата на построяването му и към
датата на сключване на процесния договор между инвеститора и ответника. Оспорва
се като неотносимо позоваването на решение № 122/06.11.2019г. по т. д. №
1830/2018г. на ВКС, ТК, I т. о., което се отнася до жилищна сграда, която
изначално не е отговаряла на дефиницията
на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС.
Оспорват
се като неправилни изводите на съда, че щом през 2018г. е било проведено общо
събрание на собствениците, притежаващи самостоятелни обекти в сградите „А“ и
„В“ в комплекса, това изключва особения режим на управление по реда на чл. 2 от ЗУЕС. Поддържа се, че решението за възникване на отделна самостоятелна
етажна собственост в сградите
„А“ и „В“ е нищожно, тъй като противоречи на
императивната разпоредбата на чл. 8, ал. 2 от ЗУЕС, а оттам и взетите на
проведеното на 21.09.2018г. учредително общо събрание решения са
незаконосъобразни като взети от етажна собственост, формирана в противоречие
със закона, ненадлежно учредена. Подчертава се, че нито проведеното на 21.09.2018г. ОС, нито това, проведено през
2019г., може автоматично да доведе до
прекратяването на сключения между инвеститора и ответника договор,
поради което процесният договор валидно обвързва страните и ответника дължи
изпълнение по него.
Въззивникът
моли съда да отмени обжалваното решение и да постанови друго, с което да уважи
предявения иск. Претендира за присъждане на разноски пред двете инстанции.
В срока
по чл. 263, ал. 1 ГПК по делото е постъпил писмен отговор на въззивната жалба
от въззиваемия В. В.А., чрез
пълномощника адвокат П., която оспорва жалбата и излага доводи в подкрепа на
първоинстанционното решение. Счита въззивната жалба за недопустима поради това,
че не отговаря на изискванията на чл. 260 ГПК, тъй като в нея не се сочат
пороци на обжалваното решение. Твърди се, че ищецът - въззивник не е успял да докаже валидността на сключения договор за поддръжка, въпреки
дадените му от съда подробни указания. Изложени са съображения, че комплекс
„Флорес Гардън“ не отговаря на изискванията на § 1, т. 3 ЗУЕС, тъй като
изграждането му е разрешено поетапно строителство в три отделни самостоятелни
поземлени имота, а именно УПИ 1 - 5088, УПИ XIV - 5094 и УПИ VIII - 5087, които
в последствие обединени в УПИ 1 - 5088,
5094, 5087. Освен това се поддържа че е необходимо да е налице постигнато
съгласие между етажните собственици за въвеждане на правила, които да уреждат
влизането в и излизането от комплекса, както и за определянето на
предназначението на обслужващите обекти в комплекса, като формата за
обективиране на това съгласие е именно писменият договор с нотариална заверка
на подписите по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, който следва да е сключен, за да възникне
(да се учреди) жилищен комплекс от затворен тип. Твърди се, че инвеститорското
дружество „БГ Естейтс Дивелопмънтс“ ЕАД, което понастоящем е останало собственик
само на земята под изградените и разпродадени сгради, е сключило само един
единствен договор за поддръжка и управление на общите части в изискуемата
писмена форма с нотариална заверка на подписа и това е процесният договор, с
който не се изпълняват законовите
изисквания за изначалното възникване/учредяване на комплекс от затворен тип
предвид наличието на 200 самостоятелни обекта в комплекса.
Евентуално
се поддържа, че дори и договорът да е бил валидно сключен, ищецът-въззивник не
е извършвал дейностите по поддръжка и управление в процесната сграда.
Въззиваемият
моли съда да потвърди обжалваното решение. Претендира за присъждане на
разноски.
Въззивната
жалба е подадена против подлежащ на обжалване съдебен акт, в законовия срок, от
надлежно упълномощен представител на легитимирано лице, което има правен
интерес от обжалване, и съдържа необходимите реквизити по чл. 260, т. 1, 2, 4 и
7 и чл. 261 ГПК, поради което е процесуално допустима. В тази насока
оплакването на въззиваемия за недопустимост на жалбата е неоснователно предвид
това, че липсата на указания в какво се състои порочността на решението (чл.
260, т. 3 ГПК) не е сред посочените в чл. 262, ал. 1 ГПК основания за
нередовност на жалбата.
Така мотивиран, съдът
О П Р Е Д Е Л И :
ДОКЛАДВА въззивната жалба на “БГ Естейтс Дивелопмънтс” ЕАД, ЕИК:
*********, седалище и адрес на управление: гр. София,
бул. “Цариградско шосе” № 149, хотел „Експо”, крило “А”, ет. 3, чрез пълномощника адвокат Б.К., против Решение
№ 1081 от 04.05.2020 г. по гр. д. № 5515/2019 г.***, съобразно мотивната част на настоящото определение.
Определението
не подлежи на обжалване.
Определението
да се съобщи на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.