РЕШЕНИЕ
гр. Русе, 3.05.2012г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН
СЪД, III гр. състав, в публично заседание на пети април през две
хиляди и дванадесета година в състав:
Съдия: МАЙЯ ЙОНЧЕВА
при секретаря
Е.Д. и в присъствието
на
прокурора
като разгледа докладваното от съдията гр. дело №230 по описа за 2012
година, за да се произнесе, съобрази:
Исковете са с
правно основание по чл.79 във вр. с чл.232, ал.2 ЗЗД, по чл.86 ЗЗД и по чл.233 ЗЗД.
Ищецът Д Р В в качеството на управител на Етажна собственост на ж. бл. “Петър”, ул.
“Рига” №26, гр. Русе, чрез процесуалния си представител твърди, че по силата на
договор за наем ответникът повече от 10 години ползва помещение в страничен
вход на сградата на блока - обща част, като магазин за хранителни стоки.
Ответникът е прекратил плащането на наемната цена за наетото помещение, както и
на консумативните разходи и разходите за текущото поддържане на общите части на
ЕС от месец ноември 2008г. Съгласно решение на Общото събрание наемното
правоотношение е прекратено, за което ответникът е уведомен с връчена му
нотариална покана. Но все още не е опразнил и не е върнал наетата вещ, нито е
заплатил дължимите суми за наем и консумативни разходи. Поради това моли съдът
да го осъди да освободи и върне наетото помещение в страничен вход на сградата,
обща част на ЕС на ж.бл. “Петър”, да заплати дължимия наем за периода от месец
ноември 2008г. до месец ноември 2011г. в размер на 1620 лв (45 лв х 36 мес.),
249.40 лв лихва за забава върху сумата за същия период, да осъди Е П И като
собственик на апартамент В на 13 етаж да му заплати сумите 72 лв общо
консумативни разходи и разходи за текущо поддържане на общите части от месец
ноември 2008г. до месец ноември 2011г., 12.53 лв лихва за забава върху сумата
за същия период, както и законната лихва върху сумите от предявяване на иска до
окончателното изплащане. Претендира за разноските по делото.
Ответникът ЕТ
“Евлоги Иванов”, представляван от Е П И, чрез процесуалния си представител заявява, че исковете са недопустими, като предявени от нелегитимен
правен субект - ЕС на ж. бл. “Петър” не е регистрирана по надлежния ред в
Община Русе. Исковете са неоснователни, тъй като няма сключен договор за наем с
ЕС относно процесното помещение. Възразява, че проведеното Общо събрание на ЕС
е взело решения при липса на кворум, поради което същите са незаконосъобразни.
По делото са
представени писмени доказателства, приложени са ч. гр. дело №9450/2010г., гр.
дело №36/2011г. и ч. гр. дело №9452/2011г., всички на Русенски районен съд.
За да се произнесе, съдът съобрази следното:
От представеното по делото удостоверение изх.
№ОС01/4/2.04.2012г., издадено от Община Русе, се установява, че жилищен блок
“Петър”, намиращ се в гр. Русе, ЖК “Изток”, е вписан в публичния регистър на
сградите в режим на етажна собственост под №223/14.05.2010г. От същото
удостоверение се установява, че към момента на построяването й сградата е
разполагала със 132 бр. самостоятелни обособени обекти, притежавани от различни
собственици - физически и юридически лица, свързани помежду си с общи части на
сградата, посочени в чл.38, ал.1 ЗС.
След като сградата на ж. бл. “Петър” принадлежи на различни
собственици и правата на собственост и на съсобственост относно общите части
съществуват и се притежават, то върху нея е учредена етажна собственост.
С влязло в сила решение на Общото събрание от 12.04.2010г.,
представено по приложеното ч. гр. дело
№9452/2011г. - л.11, за управител на ЕС на ж. бл. “Петър” е избран Д Р В.
Съгласно чл.23, ал.4 ЗУЕС, същият представлява собствениците в ЕС пред съда по
исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не
изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по този закон.
Следователно
ищецът е процесуалноправно легитимиран по предявените осъдителни искове. Възражението
на ответника, че същите са недопустими, тъй като ЕС на ж.б. “Петър” е “нелигитимен
правен субект”, е неоснователно.
По
делото е установено, че между собствениците (притежатели на отделни права на
собственост върху самостоятелни обособени обекти) - участници в ЕС и ЕТ “Евлоги
Иванов” на 10.02.1993г. е сключен писмен договор за наем за срок от 5 години на
приземно помещение, представляващо обща част на сградата на ж. бл. “Петър” (вж.
Писмо №34-00-2847/21.07.1992г. на Община Русе - л.16 от гр. дело №36/2011г.),
при месечен наем 1500 неденом. лв, платим в края на всеки месец. Страните са уговорили
възможността за актуализиране размера на наема в зависимост от ръста на
инфлацията (т.VІІ). Договорът е представен по приложеното гр. дело
№36/2011г. Извършеното от наемателя преустройство на процесното помещение в
магазин за хранителни стоки е узаконено с Акт за узаконяване №11/10.02.1994г.
(л.29, гр.д. №36/2011г.).
По
делото няма спор, че след изтичане на наемния срок използването на наетия обект
е продължило със знанието и без противопоставянето на наемодателите, поради
което договорът се счита продължен за неопределен срок - чл.236,ал.1 ЗЗД.
В
съдебно заседание на 22.03.2012г. ответникът признава, че продължава да ползва
наетото помещение, за което до месец ноември 2008г. е заплащал наем по 30 лв
месечно. Обяснява, че от месец октомври 2008г. спрял да плаща коригирания на 30
лв месечен наем, тъй като от служителка на ТЕЦ Русе разбрал, че предприятието е
собственик на помещението.
Действително
в случая се касае до етажна собственост, в която 50 от всичките 132
самостоятелно обособени обекти (апартаменти) принадлежат на ТЕЦ Русе.
Останалите 82 самостоятелно обособени обекта принадлежат на други предприятия и
на частни лица, съобразно данните в удостоверение №ОС01/4/2.04.2012г. на Община
Русе. Участието на ТЕЦ Русе в етажната собственост на ж. бл. “Петър” не изменя
правния режим на ЕС, при която обща вещ са частите от общата сграда, изброени в
чл.38 ЗС, както и “всичко друго, което по естеството си или по предназначение
служи за общо ползване”.
Следователно
разбирането на ответника, че не следва да заплаща наем на ЕС е неправилно и
като не е заплащал такъв за наетото помещение - обща част, той е нарушил
задълженията си по наемния договор да заплаща уговорената наемна цена, съгласно
чл.232, ал.2 ЗЗД.
С
решение от 20.09.2010г. на Общото събрание на ЕС, представено по приложеното
гр. дело №36/2011г., наемната цена е била коригирана на 45 лв месечно.
Ответникът не се е съгласил с размера на дължимия наем за наетия обект и
продължил ползването, без да изпълнява задълженията си по наемния договор.
С
решение на ОС от 16.05.2011г. договорът за наем е прекратен на основание чл.238
във вр. с чл.235 ЗЗД от наемодателите. Решението е влязло в сила като
необжалвано от ответника. С писмена покана, получена от търговеца-наемател на 18.05.2011г.,
видно от представеното по делото известие за доставяне (обратна разписка), същият
е бил поканен да освободи обекта и предаде държането му в едномесечен срок.
Безспорно е, че ответникът не е освободил наетото помещение и за периода след
18.05.2011г. е продължил ползването му въпреки противопоставянето на
наемодателите.
Съгласно
установените данни по делото, последното плащане на наемната цена е през месец
октомври 2008г. в размер на 30 лв. Съдът приема, че това е дължимия размер на договорената и
актуализирана наемна цена. За периода от м. ноември 2008г. до 18.05.2011г.,
когато наемният договор между страните е бил прекратен, наемателят не е плащал
дължимия наем в посочения месечен размер, поради което за този 30-месечен период
и половина дължи на ищеца 918 лв, която сума следва да бъде осъден да заплати заедно
със законната лихва от предявяването на иска - 29.12.2011г. до окончателното
изплащане. Лихвата за забава върху неплатения наем от всяко първо число на следващия
месец или считано от 1.12.2008г. до 18.05.2011г., изчислена с програмен
продукт, възлиза на 169.87 лв общо.
За
периода 18.05 - 1.11.2011г., ответникът дължи на ищеца обезщетение по чл.236,
ал.2 ЗЗД за ползване на наетото помещение след прекратяване на договора,
какъвто иск не е предявен. Поради това за този период, за разликата над 918 лв
до 1620 лв наемна цена и за разликата над 169.87 лв до 249.40 лв мораторна
лихва, исковете следва да бъдат отхвърлени.
По
делото не се спори относно обстоятелството, че след изтичане на едномесечното
предизвестие - на 18.06.2011г., ответникът не е предал наетото помещение на
наемодателите. Поради това те основателно искат ответникът да бъде осъден да им
предаде наетата вещ. При това положение искът за опразване на процесното помещение
- обща част е основателен и следва да бъде уважен.
Производството
по делото относно иска по чл.232, ал.2 ЗЗД за заплащане на 72 лв разходи,
свързани с ползването и текущото поддържане на общите части за периода
1.11.2008 - 1.11.2011г. и за 12.53 лв мораторна лихва върху сумата следва да се
прекрати. Исковете са насочени не срещу търговеца, а срещу физическото лице Е П
И, който не е страна по делото.
Съгласно
чл.78, ал.1 ГПК, ответникът следва да заплати на ищеца 315.55 лв разноски по делото,
съобразно уважените искове.
Съгласно чл.78, ал.3 и ал.4 ГПК, ищецът следва да заплати на
ответника направените от него разноски съразмерно с отхвърлената част от исковете
и поради прекратяване на производството по част от исковете - 243.80 лв.
Мотивиран така, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА ЕТ “Евлоги
Иванов”, Булстат **********, със седалище и адрес на управление в гр. Русе, ул.
“Рига” №26, бл. “Петър”, вх.1, ет.13, ап.В, представляван от Е П И, ЕГН **********
да заплати на Д Р В, ЕГН **********, в качеството на
управител на Етажна собственост на ж. бл. “Петър”, ул. “Рига” №26, гр. Русе, сумите 918 лв наемна
цена за периода от м. ноември 2008г. до 18.05.2011г., заедно със законната
лихва от 29.12.2011г. до окончателното изплащане и 169.87 лв общо лихва за
забава за периода от 1.12.2008г. до 18.05.2011г., както и 315.55 лв разноски по
делото.
ОТХВЪРЛЯ иска за
заплащане на наемна цена за периода след 18.05.2011г. до 1.11.2011г. и за
разликата над 918 лв до 1620 лв и иска за лихва за забава върху дължимия наем
за разликата над 169.87 лв до 249.40 лв.
ОСЪЖДА ЕТ “Евлоги Иванов”, представляван от Е П И да опразни и предаде на Д Р В в качеството на управител на
Етажна собственост на ж. бл. “Петър”, ул. “Рига” №26, гр. Русе държането на
наетото от него помещение в страничен вход на сградата, обща част на ЕС на ж.
бл. “Петър”.
ПРЕКРАТЯВА производството по делото относно предявените от Д Р В в качеството на управител на Етажна собственост на ж. бл. “Петър”, ул.
“Рига” №26, гр. Русе срещу Е П И искове по чл.232, ал.2 и по
чл.86 ЗЗД за заплащане на 72 лв общо консумативни разходи и разходи за текущо
поддържане на общите части за периода от месец ноември 2008г. до месец ноември
2011г. и 12.53 лв лихва за забава върху сумата за същия период.
ОСЪЖДА Д Р В качеството на управител на Етажна собственост на ж. бл. “Петър”, ул.
“Рига” №26, гр. Русе да заплати на ЕТ “Евлоги Иванов”, представляван от Е П И 243.80
лв разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване
пред Русенския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия: