РЕШЕНИЕ
№ 1934
гр. Бургас, 25.09.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на шестнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Димитър П. Стоянов
при участието на секретаря АНЕЛИЯ ИВ. ТАКОВА
като разгледа докладваното от Димитър П. Стоянов Гражданско дело №
20242120102986 по описа за 2024 година
За да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание по чл. 233, ал. 1, изречение първо
ЗЗД, вр. с чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК.
Подадена е искова молба от искова молба от К. Х. В. с ЕГН **********,
с адрес гр. Бургас, *** Х. Х. В. с ЕГН **********, с адрес гр. Бургас, **** и
Н. И. В. с ЕГН **********, с адрес гр. Бургас, ***, всички чрез адв. Б. Х.,
срещу „ЕКО КЛИМА 11“ ЕООД с ЕИК *********, с която е предявен иск за
осъждане на ответника да опразни и предаде на ищците държането на следния
недвижим имот: търговски обект *** с площ от 197 кв.м., с идентификатор №
07079.609.220.1 по КККР на гр. Бургас, изграден в ПИ с идентификатор №
07079.609.220 по КККР на гр. Бургас, с административен адрес гр. Бургас, ***
който имот е предмет на сключен между страните договор за наем от 1994 г.
В исковата молба се твърди, че ищците са наследници на Хр.К. В.,
починал на *** г. Приживе наследодателят им придобил чрез договор за
дарение, предмет на нотариален акт ***г. на нотариус при Районен съд –
Бургас, недвижим имот, представляващ празно дворно място в гр. Бургас, от
313, 90 кв.м., съставляващо парцел пл. №6644, кв. 26 по плана на града,
представляващ понастоящем поземлен имот с идентификатор 07079.69.220.1
по КККР на гр. Бургас с административен адрес гр. Бургас, ***. Ищците Х. В.
и К. В. придобили права върху ПИ с идентификатор 07079.609.220.1 по КККР
на гр. Бургас чрез договор за дарение по нотариален акт №**** на нотариус
Виктория Дралчева.
Твърди се, че по време на брака на наследодателя с ищцата Н. В., на
1
основание Разрешение за строеж №152/10.08.1993 г. за ***, издадено на името
на Хр. В., в имота бил построен търговски обект със статут на временен
строеж по чл.148 от ППЗСТСУ. Строежът бил изпълнен от ЕТ „Венус – 11 –
Г.И.“ през 1993 г. Средствата за построяването му били поети изцяло от
едноличния търговец, според уговорката между Хр. В. и едноличния търговец
Г.И. и пак съгласно тази уговорка от началото на 1994 г. търговският обект бил
отдаден под наем на същия търговец. Търговското наименование на обекта от
началото на неговото ползване под наем било „Еврошоп“. Предприятието на
едноличния търговец било прехвърлено на ответното дружество „ЕкоКлима
11“ ЕООД с решение от 17.05.2007 г. по ф.д.№2389/1998 г. на БОС, което
встъпвало в правата и задълженията на наемателя.
Сочи, че временният статут на търговския обект съответствал на
законовите изисквания за съществуването му до изпълнение на предвиденото
по план бъдещо застрояване на имота. Търговският обект бил заварен от
ответника преди придобиването на право на собственост на идеални части от
земята, което означавало, че се съгласил със съществуващото състояние на
имота. Обектът бил изграден от праводателя на ответника, при уговорката с
праводателя на ищците да го ползва за в бъдеще срещу заплащане на наем,
която била спазена и действителна дори в отношенията с правоприемниците
на Хр. В. до момента на изявлението им за прекратяване на наемните
отношения. Цитира и съдебни актове и се обосновава с тях, които са
постановени във връзка със спорове за собственост между страните по
отношение на процесния обект.
Посочва, че до настоящия момент, въпреки изявлението за прекратяване
на договора за наем и даденият срок до 31.01.2024 г., ответникът не е предал
държането на търговския обект, което обуславял правния интерес да искат
предаването на държането на имота.
Моли се за осъждане на ответното дружество да опразни и предаде на
ищците държането на следния недвижим имот: търговски обект *** с площ от
197 кв.м., с идентификатор № 07079.609.220.1 по КККР на гр. Бургас,
изграден в ПИ с идентификатор № 07079.609.220 по КККР на гр. Бургас, с
административен адрес гр. Бургас, *** който имот е предмет на сключен
между страните договор за наем от 1994 г. Претендират се разноски.
Представят доказателства.
С допълнителна молба, ищците посочват, че наемната цена на
търговския обект била в размер на 1200 лв. Фактическите им твърдения били,
че са отправили изявление за прекратяване на договора за наем, считано от
получаване на поканата, както и покана да бъде предадено държането на
търговския обект до края на януари 2024 г., която покана била връчена на
ответника на 18.01.2024 г. Ответникът не бил предал държането на търговския
обект до подаване на исковата молба. Посочена е цена на иска, както и са
представени доказателства за заплатена държавна такса.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответното
дружество, с който се излага становище за недопустимост и неоснователност
2
на предявения иск.
Твърди, че от справка в КККР било видно, че под посочения кадастрален
идентификатор за процесия обект бил записан следния – „Сграда за
обществено хранене, брой етажи 1, застроена площ от 197 кв.м.“. От
посоченото било видно, че е налице разминаване в предмета на настоящото
дело и цитираното на ВКС в исковата молба, където обектът е посочен като
***.
Сочи, че това обстоятелство било от изключително значение за
отношенията между страните и конкретните договорки, които съдът следвало
да установи в настоящото производство. Доколкото се твърдяло наличието на
договор за наем, ищецът следвало да установи момента, в който е възникнало
отношението, обектът който бил предмет на това отношение и всички
съществуващи уговорки, в това число срок, начин на прекратяване и т.н.
Следвало да се посочи и цената на твърдения договор за наем, тъй като освен
за установяване на наличието на договора за наем, това имало значение и за
цената на иска.
Посочва, че ищците не са собственици на „Сграда за обществено
хранене, брой етажи 1, застроена площ 197 кв.м.“ и между страните нямало
възникнало наемно правоотношение. Нямало възникнало наемно
правоотношение и за *** с площ 197 кв.м. Аргументира се и с анализ на
съдържанието на исковата молба по гр.д.№2730 по описа за 2020 г. на БОС.
Отделно не се твърдяло и не се сочили доказателства за това дали сградата
съществува във вида, в който била разрешена през 1993 г. Съдът е приел и
разгледал иск, при който приел, че изградената сграда не била временен обект
и било без значение дали между страните е възникнала облигационна връзка
по отношение на сградата.
Излага доводи в насока, че ответникът е собственик на построената в
имота сграда ако същата имала характера на временен обект. Ако сградата
нямала временен характер, съдът следвало да изследва и установи, какъв е
характера на обекта и кога бил изграждан в настоящия си вид – преди или след
като ответникът е придобил правото на собственост върху терена. Твърди, че
изградената през 1993 г. сграда, съгласно посоченото разрешение за строеж и
архитектурни проекти била различна от имот с идентификатор
07079.609.220.1 по КК на гр. Бургас, с административен адрес *** Излага
подробни доводи, че мотивите на съдебните решения, постановени между
страните, не се ползват със сила на пресъдено нещо, с такава се ползва
единствено диспозитива на постановените решения.
Изложени са подробни доводи в насока, че исковата молба следва да
бъде оставена без движение, както и че не е посочена цената на иска.
Аргументира се тезата, че предявеният иск се явява лишен от правен интерес,
поради което и производството като недопустимо следвало да бъде
прекратено.
Моли се делото да бъде прекратено като недопустимо, евентуално
исковата претенция да бъде отхвърлена изцяло като неоснователна и
3
недоказана. Представят се писмени доказателства. Правят се доказателствени
искания. Претендират се разноски.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и
становищата на страните, приема за установено от фактическа страна
следното:
Видно от приложеното по делото удостоверение за наследници с изх.
№94-01-5142/12.02.2024 г., Хр. В. е оставил свои наследници К. Х. В. с ЕГН
**********, Х. Х. В. с ЕГН ********** и Н. И. В. с ЕГН **********. Видно
от представено удостоверение за сключен граждански брак, Хр. В. е бил в
такъв с Н. В. от 14.02.1988 г.
По делото е представен нотариален акт №5, дело №4516/1975 г. на
Нотариус при Бургаския окръжен съд, видно от който на Хр. В. е дарено
празно дворно място в гр. Бургас от 313, 90 кв. метри, съставляващо парцел
пл.16644 в кв. 26 по плана на града при съседи ул. „Републиканска“, ул.
„Ленин“ и парцел с номер 6640 на наследниците на И.Т.
По делото е представено разрешение за строеж №152/10.08.1993 г. за
изграждане на временен базар, като разрешението е издадено на Хр. В. за
имот с административен адрес гр. Бургас, **. По делото е прието като
писмено доказателство и издадено разрешение за ползване на изградената
постройка с посочен собственик ЕТ „Венус 11“ Г.И. И., като обектът е
наименуван ***
Представен е нотариален акт №142, том VI, рег. №7175, нотариално
дело №1054 от 2005 г. на нотариус Бинка Кирова, видно от който Хр. В.
продава на „Еко клима 11“ ЕООД 218, 304/303, 20 ид.ч. кв.м. и учредява право
на строеж върху следния недвижим имот: ДВОРНО МЯСТО, с площ от 303.20
кв.м., образуващо урегулиран поземлен имот УПИ І-1957, 1958 - парцел първи
за планоснимачен номер хиляда деветстотин петдесет и седем и хиляда
деветстотин петдесет и осем, в квартал 25-двадесет и пети, по плана на ЦГЧ
на гр.Бургас, при граници на парцела: север-булевард „Богориди“, югозапад
улица „Цар Симеон І“, изток и югоизток - УПИ II - 1956, за изграждане на
масивна шестетажна смесена сграда, със сутерен, партер, терасовиден етаж и
подпокривно пространство, с разгърната застроена площ РЗП от 1823.36 кв.м.
Представен е нотариален акт № 49, том I, рег.№850, дело №22 от 2009 г.
за дарение на недвижим имот и право на строеж, с който Хр. В. дарява на
дъщеря си Х. В. и сина си К. В. следния недвижим имот: 84, 896/303, 20 кв.м.
ид.ч. от УПИ І-1957, 1958 - парцел първи за планоснимачен номер хиляда
деветстотин петдесет и седем и хиляда деветстотин петдесет и осем, в квартал
25-двадесет и пети, по плана на ЦГЧ на гр.Бургас, при граници на парцела:
север-булевард „Богориди“, югозапад улица „Цар Симеон І“, изток и югоизток
- УПИ II – 1956, както и учреденото с нотариален акт №142, том VI, рег.
№7175, нотариално дело №1054 от 2005 г. на нотариус Бинка Кирова право на
строеж за изграждане и придобиване на собственост на самостоятелни обекти,
находящи се в масивна шестетажна смесена сграда със сутерен, партер,
терасовиден етаж и подпокривно пространство, с разгърната застроена площ
4
РЗП от 1823.36 кв.м., описани подробно в акта.
С Решение №160/13.05.2021 г., постановено по гр.д.№2730/2020 г. по
описа на Окръжен съд – Бургас, „Еко Клима 11“ ЕООД , ЕИК ********* е
осъдено да предаде на ищците К. Х. В. с ЕГН **********, Х. Х. В. с ЕГН
********** и Н. И. В. с ЕГН **********, държането на търговски обект *** с
площ от 197 /сто деветдесет и седем /кв.м/ търговски обект с идентификатор
07079.609.220.1/, изграден в поземлен имот с идентификатор 07079.609.220 по
КККР на гр.Бургас с административен адрес – **. С Решение №111/12.11.2021
г., постановено по гр.д.№346/2021 г. по описа на Апелативен съд – Бургас,
първоинстанционният съдебен акт е потвърден.
С Решение №50126/19.04.2023 г., постановено по гр.д.№883/2022 г. по
описа на Върховния касационен съд, въззивното и първоинстанционното
решения са отменени в частите, в които е осъдено ответното дружество „Еко
Клима 11“ ЕООД да предаде на ищците К. Х. В. с ЕГН **********, Х. Х. В. с
ЕГН ********** и Н. И. В. с ЕГН **********, държането на търговски обект
*** с площ от 197 /сто деветдесет и седем /кв.м/ търговски обект с
идентификатор 07079.609.220.1/, изграден в поземлен имот с идентификатор
07079.609.220 по КККР на гр.Бургас с административен адрес – **, като
искането за осъждане на ответното дружество да предаде държането на
посочения по – горе обект е отхвърлено. С решението на ВКС е потвърдено
въззивното решение № 111 от 12.11.2021 г. по в.гр.д. № 346/2021 г. на
Апелативен съд - Бургас и потвърденото с него първоинстанционно решение
№ 160/13.05.2021г. по гр.д.№ 2730/2020 г. на Окръжен съд-Бургас, в
останалата –установителната, част по иска по чл.108 ЗС. С последващо
решение на Окръжен съд – Бургас е допусната поправка на очевидната
фактическа грешка, допусната в Решение № 160/13.05.2021 год. по гр. д. №
2730/2020 год. на БсОС, като на страница осма на решението, в първия абзац
на диспозитива – преди думата „ОСЪЖДА“, да се чете следният добавен
текст: „ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО, на основание чл. 108, ЗС, по отношение
ответника „Еко Клима 11“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Бургас, ул. „Фердинандова“ № 20, ет. 2, представляван от
Г.И. И., че ищците К. Х. В. с ЕГН **********, Х. Х. В. с ЕГН ********** и Н.
И. В. с ЕГН **********, тримата със съдебен адрес гр. *** – адв. Б. Х., са
собственици на следния недвижим имот – търговски обект ***, СГРАДА с
идентификатор 07079.609.220.1, разположена в поземлен имот с
идентификатор 07079.609.220 по КККР на гр. Бургас; площ – 197 кв. м., адрес
– гр. Бургас, **; брой надземни етажи – 1; брой подземни етажи – няма данни;
предназначение – сграда за обществено хранене, и“.
По делото е представена нотариална покана, изпратена от ищците К. Х.
В. с ЕГН **********, Х. Х. В. с ЕГН ********** и Н. И. В. с ЕГН **********,
до ответното дружество „Еко Клима 11“ ЕООД, с която отправят изявление за
прекратяване на договора за наем, счита от получаване на настоящата покана,
както и покана да бъде предадено държането на търговския обект до края на
януари 2024 г., която покана е връчена на ответното дружество на 18.01.2024 г.
5
Постъпил е отговор на същата, с която се оспорват направените в поканата
твърдения.
По делото са разпитани свидетели.
От показанията на свидетелката В.С. майка на ищеца К. В., се установява
следното:
Процесният обект бил построен през 1993 г., като от началото на
следващата година бил отдаден под наем на ЕТ „Венус 11“ Г.И.. Той бил
едноличен управител на ответното дружество. Свидетелката била бивша
съпруга на Хр. В. до 1986 г. Между В. и И. имало добро сътрудничество,
наемите се плащали редовно. Последните наеми били заварени в размер на
1200 лв. Наемът бил единствено за магазина. Наемите били фактически
заплатени до 2019 г. След като наследниците се опитали да променят
наемната цена, отношенията между страните по делото се влошили. Около
търговският обект нямало много земя, тъй като почти целият парцел бил
застроен. Понастоящем обектът продължавал да е във владение на фирмата.
Към момента магазинът не работил, но до два – три месеца преди датата на
даване на показанията, Г.И. го преотдавал под наем на трето лице.
Свидетелят Ст.Н., без дела и родство със страните по делото, заявява
следното:
Хр. В. дал терен на Г.И., който той ползвал, като първата година сложил
каравани и го ползвал за кафе. И. плащал на В. за ползването на терена.
Намеренията им били след това да построят сграда в имота. Доколкото знае,
сградата, която към момента съществува в имота, е била изградена изцяло със
средства на Г.И.. И. не трябвало да заплаща на никой парични средства за
сградата, той заплащал само за терена. До изготвяне на документацията на
бъдещата сграда, страните имали уговорка И. да ползва терена. Караваните,
които били поставени в терена, били покрити. Правени били доста
преустройства, като И. ги правил.
Въз основа на приетата за установена фактическа обстановка,
изхождайки от закона, съдът установи от правна страна следното:
По допустимостта:
По отношение на допустимостта на иска, съдът не споделя
възраженията на ответната страна. Съдът не споделя и доводите за липса на
правен интерес към настоящия момент. Приема се в съдебната практика, а и в
теорията, че правният интерес следва да се извежда от наведените с исковата
молба твърдения, като особено внимателно следва той да се преценява при
предявяване на установителни искове на основание чл.124, ал.1 от ГПК. Не по
същия начин стои обаче въпросът при предявяване на осъдителни искове. При
тях е необходимо навеждане на твърдения за неизпълнение на едно
притезателно субективно право, което само по себе си е достатъчно, за да
обоснове наличие на правен интерес. Всичко останало е преценка по
основателността на предявения иск.
По същество на спора, съдът намира следното:
В тежест на ищеца е да докаже наличие на сключен договор за наем,
6
предаването на вещта въз основа на договора за наем, както и прекратяване на
договора на заявеното основание.
Първият спорен по делото въпрос е дали е налице договор за наем
между страните. Съдът намира, че от представените и приети по делото
писмени и гласни доказателства се установява наличието на сключен
неформален и безсрочен договор за наем за изградената в ПИ с
идентификатор № 07079.609.220 по КККР на гр. Бургас, с административен
адрес гр. Бургас, *** постройка, представляваща търговски обект *** с площ
от 197 кв.м., с идентификатор № 07079.609.220.1 по КККР на гр. Бургас, като
същият е сключен между наследодателя на ищците Хр. В. и представляващия
ответното дружество Г.И., като впоследствие е бил сключен и договор за наем
между Хр. В. и ответното дружество „Еко Клима 11“ ЕООД.
На първо място, по отношение на собствеността на посочената
постройка, представляваща търговски обект *** с площ от 197 кв.м., с
идентификатор № 07079.609.220.1 по КККР на гр. Бургас, съдът намира, че
въпросът е разрешен с влязло в сила Решение №160/13.05.2021 г., постановено
по гр.д.№2730/2020 г. по описа на Окръжен съд – Бургас, което е потвърдено в
неговата установителна част от АС – Бургас, както и от ВКС, което решение
има сила на пресъдено нещо между страните по делото – арг. чл.297 и 298,
ал.1 от ГПК. Със същото е прието за установено в отношенията между
страните по делото, че ищците са собственици на процесната сграда, като този
въпрос не може да бъде пререшаван в настоящото производство на основание
чл.299, ал.1 от ГПК.
По тези съображения и всички аргументи, направени в отговора на
исковата молба, досежно собствеността на процесната постройка, съдът
намира за неоснователни. В допълнение, следва да се посочи, че съдът не
приема доводите, че съгласно Тълкувателно решение №5 от 18.05.2017 г. по
тълк.д.№5/2015 г. на ОСГК на ВКС е прието, че принципа на приращението
действа по отношение и на изградените временни сгради. Такъв извод не
може да бъде направен от прочита на цитирания акт, който е задължителен за
съдилищата на осн. чл.130, ал.2 от ЗСВ. Съгласно същото тълкувателно
решение, действително принципът на приращението, уреден с нормата на
чл.92 от ЗС, е приложим по отношение на сгради, представляващи допълващо
застрояване – спомагателни, обслужващи, второстепенни сгради и постройки,
навеси, бараки, огради и др., които нямат самостоятелно предназначение, а са
построени и предназначени предимно да обслужват недвижимия имот.
Тук следва да се разгледа въпросът дали временните постройки
представляват винаги такива на допълващо застрояване. Съгласно чл.120, ал.1
и сл. от ППЗТСУ, временни постройки могат да се правят само за нуждите,
свързани с организация и механизация на строителството, с разрешение на
органите, с които проектите се съгласуват. Временните постройки се
премахват при завършване на строителството. Ако инвеститорът не направи
това, обектът не се приема, а техническата служба при народния съвет
премахва постройките за сметка на инвеститора. Съгласно ал.4 от същата
7
разпоредба по изключение, във връзка с временни нужди главният архитект
(инженер) на общината може да разрешава в незастроени терени да се
изграждат необходими временни постройки. Такива постройки могат да се
изграждат и в държавни, в общински и в чужди имоти със съгласие на
съответния собственик, изразено в писмено заявление до службата при
общината. В разрешението за строеж на временни постройки специално се
отбелязва срокът на ползването им. След изтичането на този срок или при
заемане на терена за предвиденото по плана строителство временните
постройки се събарят от ползвателя им, без да се заплащат. Временните
постройки могат да се свързват и захранват с инженерни мрежи с временни
връзки. Обстоятелството, че сградата е изградена като временен строеж не
лишава лицето, което я е построило, респ. негов правоприемник, от правото на
собственост върху построеното и от правото да държи постройката върху
терена и да я ползва според нейното предназначение, до момента, в който
собственикът на терена, в който сградата е построена, не предприеме действия
по реализиране на предвижданията на подробния устройствен план /Така
Решение № 31 от 10.03.2020 г. на ВКС по гр. д. № 2508/2019 г., I г. о., ГК/. В
цитираното решение, както и в други, е прието, че временните постройки
могат да бъдат предмет включително и самостоятелно на прехвърлителни
сделки.
От изложеното се налага извода, че временните строежи са различни от
т.нар. „допълващо застрояване“. За последното се съдържа определение в
чл.41, ал.1 от ЗУТ, съгласно който допълващото застрояване в урегулирани
поземлени имоти се състои от спомагателни, обслужващи, стопански и
второстепенни постройки към сградите на основното застрояване и се
разрешава в съответствие с предвижданията на подробния устройствен план.
Именно този тип застрояване визира цитираното от ответника в отговора на
исковата молба тълкувателно решение, поради което и същото е неприложимо
към настоящото дело.
Така или иначе, въпросът за собствеността на процесната сграда е
разрешен със сила на пресъдено нещо, като постановеното решение има
действие между страните по настоящото дело и следва да се зачете от
настоящия съдебен състав. Няма отношение към настоящото дело и въпросът
за административно – техническия статут на постройката, както и дали
същата е законна или не, доколкото съгласно общите правила на
облигационното право, не е пречка и незаконна постройка да бъде предмет на
договор за наем.
По отношение на установяването наличието на неформален договор за
наем, съдът съобрази и това, че видно от становището на ответното
дружество, както и представените писмени доказателства, същото държи
процесната сграда, собственост на ищците.
В тази връзка по делото бяха допуснати свидетелски показания.
Съобразно съдебната практика, когато се касае до договори за наем, ако е за
определен срок, стойността му се определя в размер на сбора на платежите за
8
срока, а ако е безсрочен – в размер на наема, дължим за срока на
предизвестие, който според чл.238 от ЗЗД е 1 месец, ако не е уговорено друго.
В настоящия случай се твърди, че договорът за наем е бил безсрочен, поради
което и на общо основание следва да се приложи чл.238 от ЗЗД, поради което
следва да се приеме, че стойността на договора по смисъла на разпоредбата на
чл.164, ал.1, т.3 от ГПК е под 5000 лв., в който случай са допустими и
свидетелски показания.
Съдът намира, че наемното правоотношение се установява в пълнота от
разпитаната по делото свидетелка В.С. Въпреки, че свидетелката е майка на
единия от ищците, това не е основание да се игнорират показанията му, при
условията на чл.172 от ГПК. Съдът не може да игнорира допустимите и
относими към факти от спорното право показания на свидетеля само поради
неговата заинтересованост, а е задължен да прецени достоверността им, чрез
цялостна съпоставка на всички доказателства по делото. С доказателствена
стойност се ползват и показанията на лицата по чл. 172 ГПК и само близката
родствена връзка със страната, посочила ги като свидетел, не е основание за
отричане достоверността на изнесеното от тези лица. /вж. Решение № 118 от
11.01.2021 г. на ВКС по гр. д. № 665/2020 г., II г. о., ГК, Решение № 800 от
22.03.2011 г. по гр. Д. № 776/2009 г., ІV г. о. на ВКС, Решение № 131 от
12.04.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1/2013 г., IV г. о., ГК и др./.
В тази връзка, съдът намира показанията на посочената свидетелка за
последователни, логични и безпротиворечиви, поради което съдът ги
кредитира в съвкупност с останалите, приети по делото писмени
доказателства. Свидетелката подробно индивидуализира спорното между
страните правоотношение като сочи неговите страни, съдържание и предмет.
Показанията на същата са подробни и обстоятелствени и се подкрепят от
останалите, приети по делото писмени доказателства. Така от нейните
показанията се установява, че наследодателят на ищците Хр. В. сключил
неформален договор за наем за изградения през 1993 г. търговски обект *** с
площ от 197 кв.м., с идентификатор № 07079.609.220.1 по КККР на гр. Бургас.
Договорът за наем бил сключен между В. и Г.И. като едноличен търговец през
1994 г., след изграждане на временната постройка. Впоследствие бил сключен
неформален договор за наем и с ответното дружество, представляващ на което
бил Г.И.. Била уговорена наемна цена в размер на 1200 лв., като заплащането й
продължило до 2019 г., след което отношенията между страните –
наследниците на Хр. В. и ответното дружество, се влошили и заплащането на
наема бил преустановен.
Съдът не кредитира показанията на свидетеля Ст.Н. в частта, в която
същият заявява, че договорът за наем бил сключен единствено за терена.
Неговите показанията противоречат на показанията на разпитаната свидетелка
С., както и на приетите по делото писмени доказателства. Следва да се
посочи, че видно от представена скица №15-148205/14.02.2024 г., издадена от
СГКК, гр. Бургас, е видно, че построената сграда с идентификатор
07079.609.220.1 действително заема почти цялата площ от имота, поради
9
което и показанията на свидетелката С. са по – логични, доколкото те са в
насока, че наемните отношения между страните касаят изградената в имота
сграда, а не терена.
По тези съображения, съдът намира, че първите две предпоставки по
делото са доказани – съществуването на наемно правоотношение между
страните, както и предаването на обекта за временно и възмездно ползване на
ответното дружество. По отношение на третата предпоставка, съдът намира,
че същата е налице, като наемното правоотношение между страните е
прекратено към настоящия момент.
При безсрочните наемни договори, предаване държането на вещта се
дължи след отправяне на предизвестие - чл. 238 ЗЗД и отправените
нотариални покани имат значението на такива. Ако получаването им е
оспорено, то в този случай преписът от исковата молба, връчен на страната,
може да бъде разглеждан като предизвестие по чл. 238 ЗЗД. При тази
хипотеза, след изтичането на 1-месечния срок в рамките на съдебното
производство, биха настъпили предпоставките на чл. 233, ал. 1 ЗЗД за
предаване държането на наетата вещ/имот. За разлика от изявлението по чл.
87, ал. 1 ЗЗД, при предизвестието по чл. 238 ЗЗД не се дава срок за изпълнение
при плащането на наемната цена, като следва да се отбележи, че тя не е и
предмет на иска по чл. 233, ал. 1 ЗЗД /Така Решение № 158 от 14.12.2009 г. на
ВКС по т. д. № 185/2009 г., I т. о., ТК, Решение № 171 от 11.12.2013 г. на ВКС
по т. д. № 565/2012 г., I т. о., ТК и др./.
По делото не е спорно, че ответникът е получил нотариална покана,
изпратена от ищците К. Х. В. с ЕГН **********, Х. Х. В. с ЕГН ********** и
Н. И. В. с ЕГН **********, с която е отправено изявление за прекратяване на
договора за наем, счита от получаването й, както и покана да бъде предадено
държането на търговския обект до края на януари 2024 г., връчена на
18.01.2024 г.
Съдът намира, че посочената покана има характера на предизвестие по
смисъла на чл.238 от ЗЗД. Едномесечният срок от момента на получаване на
поканата е изтекъл още преди завеждане на исковата молба. Следва да се
посочи и, че за разлика от изявлението по чл. 87, ал. 1 ЗЗД, при предизвестието
по чл. 238 ЗЗД не се дава срок за изпълнение при плащането на наемната цена,
така че дали е даден срок, дали същият е достатъчен или не, не би могло да е
предмет на настоящото производство. По тези съображения, съдът намира, че
към момента неформалният безсрочен договор за наем, който е действал
между страните, е прекратен, считано най – късно от 18.02.2024 г., тоест след
изтичане на един месец от получаване на поканата.
От представените по делото доказателства, включително и от
показанията на разпитаните по делото свидетели, се установява, че ответното
дружество държи процесната сграда. Това държане към момента е лишено от
своето основание, поради което и се следва уважаване на предявения иск.
По тези съображения, съдът намира предявеният осъдителен иск за
предаване на държането на процесния обект за основателен и доказан и като
10
такъв същият следва да бъде уважен.
При този изход на спора на ищеца следва да бъдат присъдени
направените от него разноски. В настоящото производство ищците са
направили следните разноски: 576 лв. за платена държавна такса, както и 1700
лв. за заплатено адвокатско възнаграждение. По делото е направено
възражение за прекомерност на претендираното за възстановяване заплатено
адвокатско възнаграждение. Съгласно чл.78, ал.5 от ГПК ако заплатеното от
страната възнаграждение за адвокат е прекомерно съобразно действителната
правна и фактическа сложност на делото, съдът може по искане на
насрещната страна да присъди по-нисък размер на разноските в тази им част,
но не по-малко от минимално определения размер съобразно чл. 36 от Закона
за адвокатурата. Съгласно чл.7, ал.6 от Наредба №1 от 09.07.2004 г. за
минималните адвокатски възнаграждения, За процесуално представителство,
защита и съдействие по дела за съществуване, за унищожаване или за
разваляне на договори и за сключване на окончателен договор с предмет
вещни права върху недвижими имоти възнаграждението се определя
съобразно интереса на представляваната страна според правилата на ал. 2, но
не по-малко от 1500 лв. Възнаграждението се определя на база пазарната цена
на имотите, а ако имотите нямат пазарна цена - на база данъчната оценка. В
ал.5 е определена аналогична стойност на минималното възнаграждение за
адвокатски услуги. Определено по правилата на ал.2 на чл.7 от наредбата,
минималното адвокатско възнаграждение значително надхвърля заплатеното
и претендирано от ищците. По тези съображения, а и съобразявайки
действителната правна и фактическа сложност по делото, съдът намира, че
заплатеното от ищците адвокатско възнаграждение за процесуално
представителство и защита по настоящото дело не е прекомерно, поради което
същото следва да бъде заплатено от ответното дружество на основание чл.78,
ал.1 от ГПК.
Мотивиран от горното, Районен съд - Бургас
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 233, ал.1 от ЗЗД вр. чл.310, ал.1, т.2 от ГПК
„ЕКО КЛИМА 11“ ЕООД с ЕИК *********, ДА ОПРАЗНИ наетия по силата
на договор за наем недвижим имот, представляващ търговски обект *** с
площ от 197 кв.м., с идентификатор № 07079.609.220.1 по КККР на гр. Бургас,
изграден в ПИ с идентификатор № 07079.609.220 по КККР на гр. Бургас, с
административен адрес гр. Бургас, *** както и ДА ПРЕДАДЕ държането му
на К. Х. В. с ЕГН **********, с адрес гр. Бургас, *** Х. Х. В. с ЕГН
**********, с адрес гр. Бургас, **** и Н. И. В. с ЕГН **********, с адрес гр.
Бургас, ***6.
ОСЪЖДА „ЕКО КЛИМА 11“ ЕООД с ЕИК *********, ДА ЗАПЛАТИ
на К. Х. В. с ЕГН **********, Х. Х. В. с ЕГН ********** и Н. И. В. с ЕГН
**********, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, сумата в размер 2276 /две
11
хиляди двеста седемдесет и шест/ лв., представляваща дължимите разноски в
исковото производство.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Бургас в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
12