РЕШЕНИЕ
№ 198
гр. Пловдив , 09.07.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, VI СЪСТАВ в публично заседание на пети
юли, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Надежда Н. Дзивкова Рашкова
Членове:Виделина Ст. Куршумова
Стойчева
Таня Б. Георгиева
при участието на секретаря Валентина П. Василева
като разгледа докладваното от Надежда Н. Дзивкова Рашкова Въззивно
гражданско дело № 20215300501475 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 от ГПК.
Постъпила е въззивна жалба от „Семо груп инвест“ ООД, против Решение №
260794/12.03.2021г., пост. по гр.д.№ 9094/2020, ПРС, с което е обявен за окончателен
предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот от
28.09.2015 г., сключен между П. Ж. Ж., в качеството на възложител – купувач и „Семо
Груп Инвест“ ООД, в качеството на изпълнител – продавач, В ЧАСТТА, в която „Семо
Груп Инвест“ ООД, продава на П. Ж. Ж., правото на собственост върху 16/1602ид.ч. от
ПИ с идентификатор № 56784.511.761, находящ се в гр. Пловдив, припадащи се към
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 56784.511.761.2.7, находящ се в гр.
*****, представляващи общи части по смисъла на чл.38 ЗС за сумата от 978лв., като са
присъдени и разноски.
Жалбоподателят „Семо груп инвест“ ООД е останал недоволен от постановеното
решение, като поддържа, че същото е неправилно, незаконосъобразно, необосновано,
постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон. Излага фактическата
обстановка по делото, като сочи неправилност на доводите на съда за липса на
задължение за купувача по предварителния договор за упълномощаване на продавача
да подпише договор за разпределение ползването на паркоместа, обособени в
1
поземления имот по своя преценка, като условие за сключване на този окончателен
договор. Поддържа, че в предварителния договор между страните се съдържат клаузи,
касаещи не само прехвърлянето на собствеността, но и други , съпътстващи отношения
между страните. Така, в постановеното решение, съдът не е обсъдил всички договорки
между страните в предварителния договор в тяхната взаимовръзка, поредност и
обусловеност. Моли съда да отмени обжалваното решение и да постанови ново такова,
с което отхвърли исковата претенция. Претендира разноски.
Въззиваемата страна П. Ж. Ж. не е подала писмен отговор.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в
съвкупност, намери за установено следното :
Съгл. нормата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно само по
въпроса относно валидността и допустимостта в обжалваната част на постановеното
решение. Правилността на решението се проверява с оглед наведените доводи във
въззивната жалба.
По отношение на валидността и допустимостта на постановеното решение,
съдът намира, че същото е постановено от родово и местно компетентен съд, по иск,
който му е подсъден, произнесъл се е в законен състав и в рамките на изложените
фактически твърдения и е дал търсената защита.
Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД – това е иск на изправната
страна по предварителен договор за обявяването му за окончателен такъв. Когато за
окончателния договор се изисква нотариална форма или нотариално заверена форма,
то предварителният договор следва да е сключен в писмена форма. Той трябва и да
съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Предпоставките за уважаване на този иск са ищецът да е изправна страна по договора,
а продавачът да е собственик на имотите, предмет на договора, към датата на
съдебното решение.
За да уважи предявените искове съдът е приел, че страните са сключили
предварителен договор за прехвърляне на идеални части от правото на собственост
върху ПИ, върху който са построени самостоятелни обект. Приел е, че спорът се
концентрира върху това, настъпили ли са условията за прехвърляне на идеалните части
и при какви условия следва да бъде извършено това прехвърляне. Установил е, че
условието за прехвърляне на идеалните части от ПИ са застрояването на имота с
предвидените сгради, въвеждането им в експлоатация и срок на изпълнение на
задължението – до 30 дни от този момент. Съдът е установил, че са изпълнени
посочените условия, както и че е заплатена пълната продажна цена от 978лв. Достигнал
2
е до извода, че други уговорки , които да обусловят прехвърлянето на собствеността
върху идеалните части, припадащи се към придобития от купувача самостоятелен
обект не са правени, поради което и искът за обявяване на предварителния договор за
окончателен следва да бъде уважен. Обсъдил е възраженията на ответника – продавач
по договора, относно поемането на други задължения от купувача / в деня на сделката
да упълномощи продавача да подпише от негово име договор за разпределение на
ползването на паркоместата в имота/, като е приел, че те не са относими към
прехвърлянето на собствеността на процесните идеални части. Изложил е и
съображения, че в прехвърлянето на т.нар. паркоместа, доколкото същите не
съставляват и самостоятелни обекти на собственост, по см. на §5, т.39 от ЗР на ЗУТ, а
представляват необособена и несамостоятелна реална част от такъв обект, не могат да
бъдат обект на предварителен договор и предмет на прехвърлителна сделка. Поради
това сключените от продавача такива договори не могат да изключат правата на
ищцата, която е собственик на самостоятелен обект в построена сграда в имота. По
изложените съображения е уважил предявения иск и е обявил предварителния договор
между страните за продажба на припадащи се идеални части от правото на собственост
върху ПИ за окончателен.
Пред настоящата инстанция е отнесен спора единствено в частта налице ли е
изпълнение на задължението на купувача по чл.5, ал.4 от предварителния договор
между страните , а именно – да упълномощи продавача да подпише от негово име
договор за разпределение на ползването на паркоместата в имота в деня на
прехвърляне на идеалните части.
Доколкото по въпросите , касаещи установяване на останалите елементи на
фактическия състав на нормата на чл.19 от ЗЗД, не съществува спор между страните
към настоящия момент, съдът ще препрати към мотивите на първоинстанционния съд
на осн. чл.172 от ГПК, т.к. ги споделя и няма да ги преповтаря или обсъжда изрично.
Съдът намира, че за отговор на въпроса съществува ли задължение на купувача
по предварителния договор, освен да заплати продажната цена на процесното право на
собственост и да упълномощава продавача да извършва някакви правни действия от
негово име, е необходимо да се изследват действителните уговорки по повод
конкретната сделка, а след това същите да се подведат под правната норма на чл.19,
ал.3 от ЗЗД, за да се установи дали същите са необходимо условие за сключване на
окончателния договор.
По същество на оплакването във въззивната жалба, се установява от приложения
предварителен договор между страните, че в чл.4, ал.1 е уговорено прехвърлянето на
припадащите се идеални части към основния обект, на купувача –Апартамент №4А/
подробно индивидуализиран в НА/, да се извърши в 30 дневен срок от окончателно
3
построяване на предвидените в ПИ сгради и въвеждането им в експлоатация. В чл.5 са
предвидени други задължения на продавача, като в ал.3 и ал.4 на същата норма е
предвидено задължение на купувача да упълномощи продавача да извършва различни
правни действия, сред които и да подпише от негово име договор за разпределение на
ползването на паркоместа в процесния ПИ по своя преценка и усмотрение.
Настоящата инстанция намира, че подобно задължение не може да бъде условие
за прехвърляне на припадащи се идеални части към основен обект на собственост.
Съгл. чл.38, ал.1 от ЗС при наличие на самостоятелни обекти в сгради / етажи, части
от етажи/, собственост на различи лица, общи на всички собственици са земята, върху
която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните
разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните,
трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между
таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните
входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните
линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите,
водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или
по предназначение служи за общо ползване. Това са т. нар. припадащи се части към
главните вещи – отделни самостоятелни обекти на собственост. Тези припадащи се
части не могат да съществуват самостоятелно и те следват собствеността на главната
вещ. В този смисъл, доколкото не се твърди неизпълнение на задължение по
придобиването на главната вещ / апартамент № 4А, индивидуализиран в НА/, а
напротив – същата е надлежно прехвърлена на купувача Ж., то липсва основание
продавачът „Семо груп инвест“ ООД да откаже изпълнение на задължението си да
прехвърли собствеността върху припадащите се части, следващи тази главна вещ, в
частност припадащите се части от земята, върху която е построена сградата.
Изпълнението на това задължение не би могло да се поставя и в зависимост от
изпълнение на уговорки, различни от задълженията на страните при продажбата на
тази главна вещ. В случая, условието купувачът по предварителния договор да
упълномощи продавача да извърши някакви правни действия, несвързани с предмета
на продажбата, няма отношение към основните елементи на договора на покупко-
продажба, посочени в чл.183 от ЗЗД – да се прехвърли собствеността и да се плати
цената. Това условие не може да бъде тълкувано като насрещно задължение на
купувача по смисъла на чл.362 от ГПК, за да се приеме, че следва да бъде изпълнено, за
да бъде обявен предварителния договор за окончателен.
Безспорно е между страните, а и е установено по делото, че главната вещ –
апартамент №4А е прехвърлена, както и че е заплатена пълната продажна цена /
уговорена за главната вещ и принадлежащите й общи части/. Ето защо и искът за
обявяване на предварителния договор за продажба на идеалните части от земята,
4
припадащи се към главната вещ, се явява основателен и доказан и следва да бъде
уважен.
До същите изводи е достигнал и първоинстанционния съд, поради което и
постановеното решение като правилно и законосъобразно следва да бъде потвърдено.
Вззиваемата страна не е претендирала разноски , поради което такива няма да
се присъждат.
С оглед на изложеното съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260794/12.03.2021г., пост. по гр.д.№ 9094/2020,
ПРС.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред ВКС в месечен срок
от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5