№ 3264
гр. Варна, 31.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 43 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Татяна Лефтерова
при участието на секретаря Теодора Хр. Костадинова
като разгледа докладваното от Татяна Лефтерова Гражданско дело №
20213110106966 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано въз основа искова молба на П.
П. Ф. с ЕГН **********, с адрес: гр.В, ул.Д,№*,вх.*,ет.*ап.** с която против
„Лайтхаус Пропърти Мениджмънт“ ЕООД с ЕИК*********, със седалище и
адрес на управление: гр. Варна, бул. „Мария Луиза“ №21, офис 2, е предявен
иск с правно основание чл. 109 ЗС иск за осъждане на ответника да
преустанови действията, с които пречи на ищеца да упражнява в пълен обем
правото си на собственост, като възстанови прекъснатите от него
електроснабдяване, водоподаване и достъп с автомобил до собствения на
ищеца имот, представляващ еднофамилна жилищна сграда с идентификатор
№************, находяща се в комплекс „Лайтхаус Голф Ризорт“, гр.
Балчик, общ. Балчик, обл. Добрич, местност „Табията“. Претендират се
сторените разноски.
Обстоятелства, от които произтичат претендираните права:
Въз основа договор за продажба, обективиран в НА................, дело
№518/2020 г. ищецът придобива правото на собственост върху имот
представляващ еднофамилна жилищна сграда с идентификатор
№************, със застроена площ от 52 кв. м и РЗП – 117,84 кв. м,
находящ се в комплекс „Лайтхаус Голф Ризорт “, гр. Балчик, общ.Балчик,
1
обл. Добрич, местност „Табията“, при граници: имоти с идентификатори:
*******,**********,**********,***********, След влизане във владение на
имота, ищецът извършва вътршен ремонт на къщата, както и почиства и
облагородява пространството около сградата. Сочи, че прилежащите ид.
части от поземления имот са изоставени и запустели, като такова било
състоянието и на пространството около целия имот. Твърди се, че тревните
площи са изоставени, мазилките по сградите са изпопадали, лампите са
счупени, имало изоставени строежи и разградени участъци, като в комплекса
навлизали бездомни животни. В същия няма реална физическа охрана.
В края на 2020 г., с ищеца се свързва служител на ответника, който му
заявява, че с договор за цесия от 01.01.2014 г. собственикът на комплекса -
„Лайтхаус Голф Ризорт“ АД прехвърля в полза на ответното дружество
своите права и вземания по договори за поддръжка на общите части на сгради
в комплекса, както и че ищецът като собственик на имот следва да заплаща
такса за управление и поддръжка на общите части. Ищецът оспорва правото
на ответника да претендира заплащане на разноски за управление и
поддръжка, тъй като не е сключвал договор с него. Сочи, че е отправил искане
да бъде сключен договор, който да не е стандартен и да не му бъде налаган с
принуда. Няколко дни след провеждане на разговора, ответникът прекъсва
електро- и водоснабдяването на имота на ищеца, както и спира достъпа му с
автомобил до имота.
На 10.03.2021 г. ищецът отправя покана до ответника, с която го кани да
се яви на дата 07.04.2021 г., в 10.00 ч., в кантората на нотариус Ана Пачолова,
с оглед обсъждане отношенията между страните и подписване на договор за
поддръжка и управление. На проведената среща ищецът представя
предложение за договор и отправя искане водоподаването и
електроснабдяването, както и автомобилният достъп до имота му да бъдат
възстановени. В отговор, ответникът представя стандартен договор, с който
задължава ищеца да заплаща сумата от 1178,70 кв.м без ДДС за поддръжка на
общите части. Договор не е сключен, тъй като според ищеца, същият е
неизгоден за него, както и че голяма част от сочените услуги са фиктивни,
като същият е в интерес само на ответника.
Ищецът намира, че при липсата на договор, при който да е уговорено
при какви условия и цена ще се отчитат и заплащат разходите за общите
2
части на комплекса, прекъсването на водоснабдяването и електричеството,
както и ограничаване на достъпа до имота на ищеца е незаконно
принудително действие, с което ответникът умишлено лишава ищеца от
възможността да упражнява правото на собственост. При горните доводи
настоява за уважаване на предявения иск.
В срока по чл.131 ГПК ответникът представя отговор на исковата
молба, с който оспорва основателността на предявения иск. Оспорва
комплексът да е в соченото от ищеца лошо състояние. Твърди се, че се
извършва цялостна поддръжка на градини, алеи, осветление, охрана на
комплекса. Оспорва да е прекъснал водо и електроснабдяването на имота на
ищеца. Ответникът не е титуляр на партидите за електроенергия и вода, и не е
сключвал договор за охрана и контрол на достъпа до комплекса. Сочи, че на
територията на последния не е налице обществена мрежа за
електроразпределение. Ползваната ел.енергия от самостоятелни обекти и от
самостоятелни сгради се отчита чрез електромери и се заплаща въз основа на
техните показания. Ответникът сочи, че предлага на своите клиенти услугата
заплащане на електроенергия и вода, като след това издава фактура с
получател собственик на имот. Твърди, че охраната на комплекса се
осъществява по договор, сключен между него и „Лайтхаус голф енд спа
хотел“ АД и охранителна фирма, а припадащата се на собствениците –
клиенти на ответника, част се заплаща от последния и се възстановява от
клиентите. Тъй като няма партиди за вода и електричество, и не осъществява
контрол на достъпа до комплекса, поради което оспорва пасивната си
легитимация. Оспорва да е искал от ищеца заплащане на сумата от 1178,80
евро/кв.м без ДДС, като сочи, че това е размерът на сумата за година, за
цялата площ на имота. Оспорва да е заставил ищеца да сключи с него
договор.
Варненският районен съд, като прецени доказателствата по делото
и доводите на страните, приема за установено, от фактическа страна,
следното:
Ищецът се легитимира като собственик на двуетажна жилищна сграда,
находяща се м-ст „Табията“, комплекс „Лайтхаус Голф Ризорт“, гр. Балчик,
въз основа на договор за продажба на недвижим имот, обективиран в
3
нотариален акт №**,том**,рег.***, дело №****** г. по описа на Обретен
Обретенов –нотариус с №109 в НК, вписан в Служба по вписванията –
Балчик с вх. №2071/0909.2020 г., акт №110, том V, дело №892/2020 г.
С телепоща изх. №36/10.03.2021 г. ищецът отправя покана към
ответното дружество, за провеждане на среща в кантората на Ана Пачолова -
нотариус рег.№537 в НК, тъй като между страните не е сключен договор за
поддръжка на собствения му имот, находящ се на територията на комплекс
„Лайтхаус Голф Ризорт“, поради което за ищеца е неясно как следва да се
заплаща доставените до имота му електроенергия и ВиК услуги,
извършваните дейности по охрана, пропускателен режим и сметоизвозване.
От представен по делото констативен протокол от 07.04.2021 г. на Ана
Пачолова - нотариус рег.№537 в НК, се установява, че поканата до ответното
дружество е връчена на негов представител, на 19.03.2021 г., ищецът, като
собственик на имот в комплекс „Лайтхаус Голф Ризорт“, като при
проведената среща, ищецът, действащ чрез пълномощник уведомява
ответното дружество за желанието на своя упълномощител за сключване на
договор за управление, при изгодни условия и за двете страни. Отправено е
искане за възстановяване на подаването на електроенергия до имота на
ищеца. На представителя на „Лайтхаус Пропърти Мениджмънт“ ЕООД е
предложен проект за договор, който последният отказва да подпише, тъй като
намира, че договорът не предвижда адекватно възнаграждение за
извършваните от дружеството услуги.
С договор за цесия и поемане на изпълнението от дата 01.01.2014 г.,
„Лайтхаус Голф Ризорт“ АД в качеството на цедент, прехвърля в полза на
ответника „Лайтхаус Пропърти Мениджмънт“ ЕООД, всички свои права и
вземания, в качеството на управител по договори за поддръжка и управление
на общи части от сгради в режим на етажна собственост, находящи се в
комплек от затворен тим с търговско наименование „Лайтхаус Голф Ризорт“,
находящ се в м-ст"Т",общ.Б, обл.Д както и за поддръжка на общите части на
самия комплекс. Със сключване на договора, правата и вземанията, предмет
на същия преминават в патримониума на цесионера, заедно с обезпеченията и
другите им принадлежности, в т.ч. с изтеклите лихви. Представени са
писмено потвърждение за прехвърляне на вземане по чл.99, ал.3 ЗЗД и
Приложение 1 към договор за цесия и поемане на изпълнението, сключен
4
между и „Лайтхаус Пропърти Мениджмънт“ ЕООД.
От представено по делото Споразумение за разпределяне на част от
общите разходи на жилищен комплекс от затворен тип с търговско
наименование „Лайтхаус Голф Ризорт“, находящ се в землището на гр.Б.,
обл.Д. и за префактуриране на разходи за консумативи (електроенергия, вода,
охрана и др.) от 31.01.2014 г. се установява, че титуляр на партидите за
ползване на електроенергия, разкрита при „Енерго – Про Продажби“ АД и на
партида за ползване на питейна вода, разкрита при „В и К Добрич“ ЕООД е
„Лайтхаус Голф енд Спа Хотел“ АД, като същото дружество заплаща всички
разходи по договор за водоползване и експлоатацията на помпена станция, по
договор с „Лайтхаус Голф Ризорт“ АД. Видно от представеното
споразумение, „Лайтхаус Пропърти Мениджмънт“ ЕООД, поема
задължението да представи на „Лайтхаус Голф енд Спа Хотел“ АД, в срок до
31.12.2014 г., справка за консумираните разходи от собствениците на имоти,
за 2014 г., за потребена ел.енергия, потребена вода за поливане и потребена
питейна вода. Съгласно чл.9 от споразумението, в случай, че собственик не
заплати дължимите разходи за текущата година, има право да прекъсне
захранването с ток и вода през 2015 г., до момента, в който собственикът
изплати задълженията си.
От представен по делото договор за продажба, обективиран в
нотариален акт №**,т.*,р.№*,д.№* по описа на Обретен Обретенов –нотариус
с №109 в НК, вписан в Служба по вписванията – Балчик с вх. №**/***,
акт№*,т.*,д.№***. се установява, че ищецът се е разпоредил с правото на
собственост върху недвижимия си имот в комплек „Лайтхаус Голф Ризорт“.
По искане на страните, по делото са събрани гласни доказателства чрез
разпит на водените от тях свидетели – за ищеца – Д.Р.П. – в съдебно
производство с ищеца, а за ответника - А.Х.П. и С.Г. Т. и Б. Б. Г..
Показанията на св. П., съдът преценява при съобразяване изискването
на чл.172 ГПК, с оглед установеното при провеждане на разпита
обстоятелство, че свидетелят е инициирал съдебно производство против
ответника. В показанията си св. П. сочи, че притежава недвижим имот – къща
в Голф комплекс Лайтхаус, от две години, като обяснява, че комплексът е в
западнало състояние още към придобиване на имота – плочките били
счупени, отпадъците не били извозвани редовно, не били полагани грижи за
5
озеленяването. Твърди, че отказала на ответника да поддържа градинката до
нейния имот, тъй като предоставената услуга не била извършена качествено –
мястото било обрасло с бурени. Собствениците на имоти в комплекса
заплащали суми за доставени ВиК услуги и електроенергия на ответника,
като обща сума. Дължима била и такса за достъп до комплекса, като заявява,
че след като отказала да заплаща такса за поддръжка, бил отказан
автомобилен достъп от входа на комплекса до нейния имот, като
разстоянието било около 2 км. Твърди, че ответникът отправил заплахи да
преустанови водоснабдяването и електроснабдяването на имота , в случай,
че свидетелят не заплаща такса за поддръжка на общите части на комплекса.
Заявява, че се чувства изнудвана, тъй като ответникът налага своите условия.
Сочи, че и други собственици не са доволни от качеството на предоставената
услуга, за която заплащат такса във висок размер – 9 евро/кв.м. Заявява, че
електроснабдяването и доставката на ВиК услуги до нейния имот били
прекратени от ответното дружество, през м.12.2020 г., след отказа на
свидетеля да заплати начислената му такса. Твърди, че отказала да извърши
плащането, тъй като ответникът не се съобразил с искането на св. П. да бъде
сключен договор, при условия изгодни и за двете страни.
Според св. Г. – собственик на имот в процесния комплекс, електро-и
водоснабдяването на имота на ищеца, както и автомобилният му достъп, на
територията „Лайтхаус Голф Ризорт“ са били спрени в края на 2020 г. или в
началото на 2021 г., като спирането било по инициатива на собствениците на
комплекса. Не може да посочи кое е отговорното търговско дружество, но
заявява, че причина за преустановяване на доставката на ел.енергия и ВиК
услуги било нежеланието на ищеца да сключи договор с дружеството, на
което се заплащат разходите за комунални услуги. Сочи, че в договорите за
поддръжка, които отделните собственици са сключили с това дружество, не
са посочени фиксирани цени на ел.енергия и ВиК услуги. Заявява, че
поддръжката в комплека е за кратък период – само през летния сезон, за
времето от м.май до м.август. Самият той има сключен договор с ответника,
на когото заплаща месечните разходи за поддръжка, в т.ч. за електро- и
водоснабдяване.
В показанията си, воденият от ответника свидетел А.Х.П. сочи, че е бил
собственик на къща в процесния комплекс, за периода от 2012 г. до
м.септември 2021 г. Имал сключен договор с ответника, който се грижел за
6
поддръжката на неговия имот, като свидетелят заплащал таксите за доставка
на ел.енергия и ВиК услуги на ответното дружество. Сочи, че поддръжката на
пространствата около къщите, до 2021 г. била грижа на трето лице, като не
била извършвана редовно. От 2021 г. почистването на отпадъците било поето
от ответника. Твърди, че всички общи пространства и съоръжения в
комплекса – градини, осветление, алеи, басейни, общи части на сградите,
били поддържани редовно от ответника. Охраната на комплека, в т.ч. контрол
на общите пространства и контрол на достъпа, се осъществявала от
служители на подизпълнител. Сочи, че имало собственици на имоти, които не
били сключили договор за поддръжка с ответника, но подаването на
електроенергия и вода до имотите им не било преустановено. По-голяма част
от имотите в комплекса се ползвали сезонно, тъй като отоплението им през
зимата било затруднено.
Св. Т. – собственик на апартаменти в комплекса сочи, че от около осем
– девет години ползва услугите на фирмата за поддръжка на комплекса.
Предоставените услуги били: сметоизвозване, почистване на общите части
около блоковете, поддръжка на басейните, охрана, улично осветление. Сочи,
че достъпът до комплекса се осъществява с бариера и с физическа охрана,
които били служители на друго юрисическо лице. Заявява, че
водоснабдяването се осигурява от собственика на комплекса. Свидетелят има
контролни електромери в имотите си и по показанията на тези уреди се
заплаща доставената ел.енергия. Известно му е, че има случаи, при които на
собственици на имоти, които не заплащат такса за поддръжка е било
прекъсвано електроснабдяването, тъй като в тази такса била включена и
дължимата сума за ел.енергия. Сочи, че на него му е бил спиран
автомобилният достъп до имота, поради нарушение на правилника, на
комплекса, което не било свързано със заплащане на дължима такса. Според
св. Т., заплащаната такса за електроенергия е в по-висок размер от тази,
начислявана от „Енерго – Про Продажби“АД.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави
следните изводи:
Предявеният иск е с правно основание чл.109 ЗС. Същият е допустим,
поради което дължи произнасяне по основателността му.
7
С иска по чл. 109 ЗС се предоставя защита на правото на собственост
срещу всяко пряко или косвено неоснователно въздействие, което, без да
отнема владението, ограничава, смущава и пречи на пълноценното
използване на имота, според предназначението му. За успешното провеждане
на този иск, в тежест на ищеца е да докаже правото си на собственост върху
сочения в исковата молба обект, както и че ответникът осъществява
въздействие върху правото му на собственост, като му пречи да го упражнява
в пълнота. В тежест на ищеца е да установи, че ответникът е
материалноправно легитимиран да отговаря по предявения иск.
Обстоятелството, че ищецът се е разпоредил с правото на собственост
върху процесния имот, в хода на производството по делото, не води до извод
за отпадане на правния му интерес от провеждане на същото. Наличието на
правния интерес следва да се преценява към датата на подаване на исковата
молба, а такъв, към този момент, безспорно е налице, доколкото се твърди
извършване на неоснователни действия от страна на ответника, с които
същият създава значителни затруднения за ищеца да упражнява правото си на
собственост.
Съгласно разрешението, дадено с т.№ 3 на ТР №4/2015 г. на ВКС,
ОСГК, задължителните условия за уважаване на икса по чл.109 ЗС са
неоснователността на действията на ответника по негаторния иск и
създаването на пречки за собственика да упражнява правото си на
собственост в неговия пълен обем. Ако действията на ответника са
основателни, няма да е налице хипотезата на чл. 109 ЗС. Същото ще бъде,
ако действията са неоснователни, но не създават пречки на собственика /така -
решение № 67 от 22.07.2022 г. по гр. д. № 2852/2021 г. на ВКС, I г. о./.
Страните не спорят, а и от събраните по делото доказателства се
установява, че между тях не е налице валидно правоотношение по повод
поддръжка на имота на ищеца и общите части на комплекса. Между тях не е
постигнато съглашение относно дължимите от изпълнителя услуги и за
дължимото от ищеца възнаграждение, поради което, доколкото липсва
съгласие, както по предмета на договора, така и по дължимата цена, то между
ищеца и ответника не е възникнала облигационна връзка.
Не е спорно, че ищецът не е заплащал такса за поддръжка на имота му и
на общите части към него. Не се представят доказателства, а и не се твърди
8
той да е заплащал суми за електроснабдяване и водоснабдяване на имота му.
Преустановяването на доставката на ел.енергия и ВиК услуги до
сградата на ищеца, безспорно представлява такова въздействие върху правото
му на собственост, което създава по-големи от обикновените пречки при
използването на имота. Недоказано, обаче, остана твърдението на ищеца, че
именно ответникът е извършил това въздействие. За установяване на това
твърдение са ангажирани само гласни доказателства, чрез показанията на
лица, които не са били очевидци на извършване на сочените от ищеца
действия. Св. П., която сама се намира в съдебно производство с ответника,
заявява: „Не съм запозната как точно и какво правят, но знам, че от ответното
дружество се прекъсват електроподаването и водоснабдяването“. В
показанията си св. Г. твърди, че прекъсването на електроснабдяването,
водоподаването и автомобилният достъп е осъществено от „… хората, които
управляват колмплекса „Лайтхаус Голф Ризорт“. Твърденията на св. П. не
намират потвърждение в останалите събрани по делото доказателства.
От своя страна, водените от ответника свидетели отричат или заявяват,
че не знаят дружеството да предприема действия по преустановяване
водоснабдяването и подаването на електроенергия до дома на ищеца или на
други лица, които са отказали сключването на договор за поддръжка с него, а
събраните писмени доказателства сочат, че титуляр на партидите за
електроенергия и ВиК услуги не е ответникът, а трето лице - „Лайтхаус Голф
енд Спа Хотел“ АД.
При горните доводи, доколкото ищецът не доказа ответникът да е
извършил сочените действия, с които се твърди, че е засегнал упражняването
на правото му на собственост, съдът намира, че предявеният негаторен иск се
явява неоснователен, поради което същият подлежи на отхвърляне.
На основание чл.78, ал.3 ГПК, ищецът следва да понесе отговорността
за сторените разноски от ответника, в общ размер на 1250 лева.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от П. П. Ф. с ЕГН **********, с адрес: гр.В,
ул.Д,№*,вх.*,ет.*ап.** против „Лайтхаус Пропърти Мениджмънт“ ЕООД с
9
ЕИК*********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Мария
Луиза“ №21, офис 2, иск за осъждане на ответника да преустанови
действията, с които пречи на ищеца да упражнява в пълен обем правото си на
собственост, като възстанови прекъснатите от него електроснабдяване,
водоподаване и достъп с автомобил до собствения на ищеца имот,
представляващ еднофамилна жилищна сграда с идентификатор
№************, находяща се в комплекс "Л.Г.Р.",гр.Б.,общ.Б.,обл.Д.,м."Т.",
на основание чл.109 ЗС.
ОСЪЖДА П. П. Ф. с ЕГН **********, с адрес: гр.В, ул.Д,
№*,вх.*,ет.*ап.** да заплати на „Лайтхаус Пропърти Мениджмънт“
ЕООД с ЕИК*********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул.
„Мария Луиза“ №21, офис 2, сторените разноски по делото в размер на 1250
лева, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано пред Окръжен съд – Варна, с
въззивна жалба, в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
10