№ 418
гр. София, 10.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 157 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ЗОРНИЦА ИВ. ВИДОЛОВА
при участието на секретаря КОЯ Н. КРЪСТЕВА
като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА ИВ. ВИДОЛОВА Гражданско дело
№ 20241110120862 по описа за 2024 година
Производството е образувано по предявен от ищеца Е. А. ***, ЕГН **********,
с адрес: гр. София, ******, осъдителен иск с правно основание чл. 12 ЗЗЗ за осъждане
на ответника „Обединена българска банка“ АД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. София, бул. „Витоша“ № 89Б, да заплати сумата 10 000 лева,
предявен като частичен иск от общо 170 101,35 лева, представляваща обезщетение за
имуществени вреди, формирана като част от цена, заплатена от ищцата по
предварителен договор от 18.11.2008 г., сключен с „****, за покупка на апартамент №
1-3 с ***** по КККР, одобрени със Заповед *** на изпъл. д. на АГКК, находящ се в гр.
София, *****, с площ 94,66 кв. м., заедно с мазе 1-3, с площ от 3,36 кв. м., които вреди
са настъпили в резултат на недобросъвестно преддоговорно поведение на ответника,
който притежавал вземане спрямо „Ай пи България 2005“ ООД, обезпечено с ипотека
върху посочения имот, което вземане прехвърлил на „ЕОС Матрикс“ ЕООД, вместо на
ищцата съобразно предварителните уговорки с нея, като за удовлетворяване на същото
било насочено принудително изпълнение върху имота и същият бил възложен на трето
лице, ведно със законната лихва върху претендираната сума от датата на исковата
молба – 11.04.2024 г., до окончателното плащане.
Ищцата Е. А. Б.Н. извежда съдебно предявените субективни права при
твърдения, че на 18.11.2008 г. сключила с „**** предварителен договор, по който
заплатила сума в общ размер от 170 101,35 лева и следвало да придобие собствеността
на апартамент № 1-3 с ***** по КККР, одобрени със Заповед *** на изпъл. д. на
АГКК, находящ се в гр. София, *****, с площ 94,66 кв. м., заедно с мазе 1-3, с площ от
3,36 кв. м. Поддържа, че с Решение от 10.02.2020 г. по гр. д. № 15675/2013 г. на СГС,
влязло в сила на 15.09.2020 г., предварителният договор е обявен за окончателен.
Твърди, че върху посочения имот била учредена ипотека в полза на ответната банка за
1
обезпечаване на вземане по договор за кредит, сключен с „Ай пи България 2005“ ООД.
Посочва, че през м.04.2022 г. е започнала преговори с ответника за придобиване на
вземането му спрямо „Ай пи България 2005“ ООД, като била разменяна
кореспонденция, с която й се разяснявало как може да придобие вземането. В едно от
писмата ответната банка заявила, че ще заличи ипотеката срещу заплащане на сумата
от 17756,80 евро, но до плащането на същата не се стигнало, тъй като банката не
давала никакви гаранции за поетия ангажимент, а същевременно ищецът желаел първо
да се заличи ипотеката и следва това да се заплати сумата. Въпреки водените
преговори ответното дружество цедирало същото на „ЕОС Матрикс“ ЕООД с договор
за цесия от 09.06.2023 г., след което за събирането на дълга имотът бил изнесен на
публична продан и възложен на *** с постановление на ЧСИ от 21.11.2023 г. Предвид
изложеното, ищцата счита, че ответникът е действал недобросъвестно в
преддоговорните отношения с нея, тъй като е знаел, че процесният имот е придобит от
нея по силата на съдебно решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, но въпреки това е цедирал
вземането си срещу „Ай пи България 2005“ ООД в полза на „ЕОС Матрикс“ ЕООД,
вместо на нея, и така окончателно я е лишил от възможността да запази правото си на
собственост, респективно да освободи имота от ипотеката, с което й е причинил
имуществени вреди в размер на заплатената по предварителния договор цена на имота
от 170 101,35 лева, от които в настоящия процес претендира 10 000 лева. Моли искът
да бъде уважен и претендира разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е депозиран отговор на исковата молба от
ответника „Обединена българска банка“ АД, в който се развиват доводи за
недопустимост, респективно – неоснователност на предявения иск, като се поддържа,
че между страните никога не са водени преговори за сключването на какъвто и да било
договор. Твърди, че за него е било без значение кой е собственик на процесния имот,
тъй като в качеството си на ипотекарен кредитор е имал право да се удовлетвори
предпочтително от цената му. Посочва, че не е преговарял с ищцата за прехвърляне на
вземането си от „Ай пи България 2005“ ООД, а последната е отправяла единствено
едностранни волеизявления, с които е изявявала желание да го придобие. С оглед
изложеното се моли за прекратяване на производството, респективно за отхвърляне на
предявения иск и се претендират разноски.
След като взе предвид становищата на страните, събраните по делото
доказателства и изявленията на страните, съдът намира за установено от
фактическа страна следното:
Между страните не е спорно, поради което на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4
ГПК съдът с доклада по делото е обявил за безспорни и ненуждаещи се от доказване
обстоятелствата, че на 18.11.2008 г. ищцата е сключила с „**** предварителен договор,
по силата на който е заплатила сума в общ размер от 170 101,35 лева и следвало да
придобие собствеността на апартамент № 1-3 с ***** по КККР, одобрени със Заповед
*** на изпъл. д. на АГКК, находящ се в гр. София, *****, с площ 94,66 кв. м., заедно с
мазе 1-3, с площ от 3,36 кв. м.. Не е спорно и обстоятелството, че с Решение от
2
10.02.2020 г. по гр. д. № 15675/2013 г. на СГС, влязло в сила на 15.09.2020 г.,
предварителният договор е обявен за окончателен, както и че върху посочения имот е
била учредена ипотека в полза на ответника „Обединена българска банка“ АД за
обезпечаване на вземане по договор за кредит, сключен с „Ай пи България 2005“ ООД,
което вземане е прехвърлено в полза на „ЕОС Матрикс“ ЕООД с договор за цесия от
09.06.2023 г.
Не се спори и относно факта, че за събиране на вземането върху имота е
насочено принудително изпълнение и същият е възложен на *** с постановление на
ЧСИ от 21.11.2023 г.
Горните факти се установяват и от събраните по делото писмени доказателства
– предварителен договор, вносни бележки, решение № 1079/10.02.2020 г., постановено
по гр.д. № 15675/2013 г. по описа на СГС и Постановление за възлагане на недвижим
имот от дата 21.11.2023 г. по изп. Дело № 20138400400176 по описа на ЧСИ *** (л.10
– 42 от делото).
На 10.11.2016 г. ищцата е подала молба до ответното дружество, с което го
уведомява за сключения предварителен договор с „Ай пи България 2005“ ЕООД,
„Мазал -1“ ООД и „Фриски“ ООД с предмет процесния недвижим имот, по който
договор заплатила 90193 евро и поради неизпълнение на задълженията на
прехвърлителя да сключат окончателен договор, същата завела иск за обявяване на
предварителния договор за окончателен. Във връзка с вписаната ипотека в полза на
ответното дружество и възбрана, моли дружеството за предприемане на действия по
заличаване на ипотеката и възбрана върху имота.
В отговор на тази молба, ответното дружество е изготвило и изпратило писмо
да ищцата, с която уведомяват същата, че задължението на „Ай Пи България 2005"
ЕООД към ответната банка по договори за кредит, които са обезпечени с ипотека
върху обекти в процесната сграда, поради което не би могло да се заличи ипотеката
върху процесния имот, а ищцата следва да се обърне към прехвърлителя за
изпълнение по договора за кредит с цел заличаване на ипотеката.
На 04.04.2017 г. ищцата е подала нова молба до ответното дружество със
запитване относно необходимата сума, която следва да внесе от свое име и за своя
сметка, за да се заличи частично ипотеката по отношение на процесния имот , която
молба видно от уведомление от дата 09.10.2017 г. е препратена на компетентния орган
на ответното дружество.
След допълнително водена кореспонденция между страните, на 24.01.2019 г. е
изготвено от ответника и изпратено до ищеца уведомление за това, че ипотеката и
възбраната върху процесния имот ще бъде заличен, срещу заплащането на сума в
размер на 17756,80 евро по посочена в уведомлението банкова сметка в срок до
30.11.2019 г., както и таксите за заличаване на ипотека и възбрана. Уведомително
писмо със същото съдържание е изпратено и на 06.01.2022 г., като е определен срок за
плащане на цената до 30.05.2022 г.
Със заявлението от 25.05.2022 г. ищцата е уведомила ответното дружество за
невъзможността да се сдобие с препис от решението, тъй като условие за това е да са
погасени всички публични задължения на прехвърлителя, поради което отправя
предложение за сключване на договор за цесия за вземането, което е обезпечено чрез
ипотека върху процесния имот, на което липсват данни да е налице отговор от страна
на ответника.
В хода на делото са събрани гласни доказателства, посредством разпита на
свидетелите **** – И.а и ****.
В своите показания свидетелят И.а изнася данни, че се познава с Е. А. от 2013,
когато последната я посетила за консултация във връзка с проблем със сключен през
2008 г. с „Ай Пи България 2005“ ООД, „Фриски“ ООД и „Мазал 1“ – ООД,
предварителен договор за покупко-продажба на апартамент, върху който
същевременно имало учредена ипотека в полза на ОББ. Уговорката била окончателен
договор да се сключи след въвеждане м експлоатация на сградата, което станало през
2011 г. и заличаване на ипотеката по отношение на обекта. Тъй като окончателен
3
договор не се сключил, свидетелката посъветвала, а след това ищцата я упълномощила
и завела иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения
предварителен договор. Делото приключило през 2020 г., но снабдяването със заверен
препис от решението било необходимо ищцата да заплати всички публични
задължения на прехвърлителите, които се оказали в огромни размери. Търсили изход
от ситуацията, като ищцата провела кореспонденция с ОББ и направила среща още
през 2017 – 2018 г. и подала запитване за сумата, която следва да заплати, за да се
заличат ипотеката и възбраната. В отговор на това банката поискала около 18000 евро,
които Е. опитала да събере. Решението за окончателния договор влязло в сила на
15.09.2020 г., за което уведомили банката и поискали среща. Среща била проведена на
20.12.2021 г., на която присъствала и свидетелката, Р. И. и ****, и на която
служителите на банката предложили вариант, ако не бъде вписано решението, да се
изкупи частично вземането. След като Е. не успяла да впише решението била
проведена втора среща през 2022 г. с представители на банката, на която присъствал и
Асен Киров. На тази среща била отново обсъждана идеята за цесията, но до решение
не се стигнало, тъй като имало реорганизация в банката (сливане или вливане) и
трябвало да се изчака решение от компетентния орган на банката. Свидетелката
отсъствала от преговорите известно време, като по-късно от Е. разбрала, че банката е
сключила договор за цесия и бил продаден на публична продан. Служителите на
банката били изключително добронамерени. Свидетелката посочва, че не е получавала
писмено съгласие от банката за сключване на договор за цесия. Сумата от 18000 евро
била поискана от банката за заличаване на ипотеката, но тя не била платена защото не
успели да впишат решението.
В своите показания свидетелят Киров изнася данни, че се познава с ищцата по
повод работата му при ОББ – същата завела дело за обявяване за окончателен на
предварителен договор, срещу длъжник на банката – „Ай Пи България“. По отношение
на този имот имало учредена ипотека в полза на банката, поради което ищцата
потърсила служители на банката за съдействие за заличаване на ипотеката и за
непредприемане на принудителни действия по отношение на ипотекирания имот.
Банката издала удостоверение, че ще заличи ипотеката срещу заплащане на
определена сума в определен срок, която не била заплатена. Е. подала искане за
сключване на договор за цесия, но без да посочи никакви параметри, а изискванията
на банката са да има предложение за цена и срок за плащане, поради което не било
взето решение за сключване на такъв договор. Посочва, че в банката са компетентни
различни органи в зависимост от стойността на сделката. Свидетелят посочва, че
когато се цедира вземане, обезпечено с ипотека, банката обикновено иска цена близка
до пазарната цена на обезпечението. Свидетелят изнася данни за проведена среща с Е.
Бакалова, на която са обсъждали възможността за сключване на договор за цесия, но
нищо не било конкретизирано. Свидетелят присъствал на две срещи с Е. Бакалова,
като на първата среща тя представила проблема си, а на втората казала, че изчаква
решението по делото за обявяване на предварителния договор за окончателен.
Свидетелят заявява, че няма информация дали и как е завършило делото.
При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните
правни изводи:
Основателността на предявения осъдителен иск с правно основание чл. 12 ЗЗД
се обуславя от установяване на правопораждащ фактически състав, който включва
следните елементи: че между страните са се водили преговори за придобиване на
вземането на ответника срещу „Ай пи България 2005“ ООД, в които преговори
ответникът е бил недобросъвестен и същият недобросъвестно го е цедирал на ЕОС
Матрикс“ ЕООД, с което е причинил на ищцата вреда в размер на 10 000 лв.,
настъпила в резултат на принудително изпълнение върху имота и възлагането му на
***, както и наличието на причинна връзка между претърпените вреди и настъпилите
вреди.
4
Добросъвестността, като общо изискване при водене на преговори за сключване
на договор, има широк обхват, а недобросъвестността по съществото си съставлява
поведение, което е в разрез с общоприетите етични правила, определящи начина, по
който следва да се постъпва при постигане на целения резултат. Именно това
несъответствие на поведението с общоприетите правила, разпоредбата на чл. 12
ЗЗД урежда като правнорелевантно, определя го като неправомерно и го санкционира.
Преценката за това, дали поведението на някоя от страните в преддоговорните
отношения (в етапа на водене на преговори) противоречи на основното изискване
по чл. 12 ЗЗД за добросъвестност, или това поведение е в рамките на свободата на
договаряне, е винаги в зависимост от конкретни обстоятелства. В този смисъл на
преценка подлежат обстоятелства, като етапът, до който са достигнали преговорите,
степента на увереност, създадена от ответната страна, че ще бъде сключен договор,
превеждането на суми в полза на една от страните и др.
В случая при установената по-горе фактическа обстановка и събраните в хода
на делото доказателства, съдът намира, че поведението на ответника не може да се
определи, като недобросъвестно по смисъла на чл. 12 ЗЗД и общото разбиране и
очакване за добросъвестно поведение. В този смисъл по делото бяха събрани
множество доказателства, че инициатор на преговорите е ищцата, чиято основна цел е
била, да достигне до възникването на облигационна връзка с ответника, в резултат на
която да се достигне до заличаване на учредената в полза на ответната банка ипотека
и наложена възбрана по отношение на недвижим имот, за който същата е заплатила
сумата от 170101,35 лв. по силата на предварителен договор, сключен с трети на спора
лица – прехвърлители. В тази връзка при цялостния анализ на събраната
доказателствена съвкупност, в това число събраните гласни доказателства, се
установи, че в резултат на продължителни преговори, ответното дружество е
направило предложение до ищцата за заплащането на сумата от 17756,80 евро, в
замяна на заличаване на ипотеката и възбраната върху процесния имот.
Предложението е направено няколко пъти, като е указван срок на точен ден, след който
предложението става невалидно. Това предложение не е прието от ищцата, доколкото
поисканата от банката сума не е платена в нито един от посочените срокове, съгласно
приложените по делото уведомителни писма. В този смисъл и доколкото между
страните не е спорно съществуването на няколко големи по размер кредити, сключени
между банката и прехвърлителите, за обезпечаването на задълженията по които, са
учредени ипотеки, включително върху процесния имот, то ответното дружеството
съвсем добросъвестно е предложило заплащането на сума, която представлява около
20 % от продажната цена на имота, съгласно приложения предварителен договор.
Невъзможността да се доведат докрай преговорите във връзка с първото предложение
е по причина поведението на насрещната в преговорите страна – ищцата.
5
По-нататък преговорите са продължили при отправено от ищцата на дата
25.05.2022 г. предложение за придобиване на част от вземането на „Обединена
Българска банка“ АД, обезпечено с ипотека върху имота, предмет на предварителния
договор. По делото не са налични писмени доказателства, които да доказват
поведението на ответното дружество, респективно отговор на отправеното
предложение. Данни за водени устни преговори се установиха, посредством събраните
гласни доказателства, но същите са твърде общи, като не се доказа от някоя от
страните да е имало конкретни предложения за съществените уговорки в бъдещия
договор за цесия, една от които е цената. Именно в този смисъл са показанията на св.
Киров, който е присъствал на една от срещите, като същият потвърждава, че конкретно
предложение за цена на договора не е имало. Същевременно с показанията на св. И.а
единствено се доказа, че на една от срещите общо е обсъждано сключването на
договор за цесия, като възможност за разрешаване проблема на ищцата. Т.е. от така
събраните доказателства по никакъв начин не се доказа ответното дружество да е
отправило конкретно предложение за сключване на договор за цесия, респективно да е
проявило поведение, което би могло да изведе извод за убеденост в бъдещото
обвързването в такова правоотношение по предложение на ищеца. В този смисъл,
принципното не откликване на дадено предложение само по себе си не може да
квалифицира като недобросъвестно поведение. Същевременно съдът съобрази, че след
водените преговори до 2022 г., през 2023 г. липсват каквито и да било доказателства за
тяхното продължение, поради което и ответното дружество е предприело преговори по
отношение на вземането си от „Ай пи България 2005“ ООД с трето на спора лице, в
резултат на които е сключен и последващ договор за цесия.
Поради всичко изложено съдът намира, че по делото не беше доказан първият
елемент от фактическия състав на отговорността по чл. 12 ЗЗД, поради което само на
това основание искът следва да се отхвърли.
За пълнота на изложението, следва да се посочи, че в конкретния случая от
данните по делото е видно нечие друго недобросъвестно поведение при водене на
преговори, а именно това на прехвърлителите по предварителния договор за покупко-
продажба на процесния имот, чието поведение несъмнено попада в обхвата на чл. 12
ЗЗД.
Въз основа на изложеното по-горе предявеният иск следва да бъде отхвърлен,
като неоснователен.
По разноските:
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, право на разноски има
само ответникът, но в проведеното открито съдебно заседание процесуалният
представител на ответника изрично е заявил, че не претендира разноски, поради което
съдът не дължи произнасяне в този смисъл.
Така мотивиран, настоящият състав на Софийски районен съд
РЕШИ:
6
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от ищеца Е. А. ***, ЕГН **********, с адрес: гр.
София, ******, осъдителен иск с правно основание чл. 12 ЗЗЗ за осъждане на
ответника „Обединена българска банка“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр. София, бул. „Витоша“ № 89Б, да заплати сумата 10 000 лева,
предявен като частичен иск от общо 170 101,35 лева, представляваща обезщетение за
имуществени вреди, формирана като част от цена, заплатена от ищцата по
предварителен договор от 18.11.2008 г., сключен с „****, за покупка на апартамент №
1-3 с ***** по КККР, одобрени със Заповед *** на изпъл. д. на АГКК, находящ се в гр.
София, *****, с площ 94,66 кв. м., заедно с мазе 1-3, с площ от 3,36 кв. м., които вреди
са настъпили в резултат на недобросъвестно преддоговорно поведение на ответника,
който притежавал вземане спрямо „Ай пи България 2005“ ООД, обезпечено с ипотека
върху посочения имот, което вземане прехвърлил на „ЕОС Матрикс“ ЕООД, вместо на
ищцата съобразно предварителните уговорки с нея, като за удовлетворяване на същото
било насочено принудително изпълнение върху имота и същият бил възложен на трето
лице, ведно със законната лихва върху претендираната сума от датата на исковата
молба – 11.04.2024 г., до окончателното плащане, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7