№ 4788
гр. София, 17.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и първи април през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:.........
при участието на секретаря ......... С. Д.
като разгледа докладваното от ......... Гражданско дело № 20211110156441 по
описа за 2021 година
Производството е по реда на Дял І, глава ХІІ от ГПК.
Образувано е по предявени от Г. Б. АНГ. срещу Етажните собственици на
адрес: ........., представлявани от управителя ИВ. СЛ. П. обективно съединени искове с
правно основание чл. 40, ал. 1, вр. ал. 2 ЗУЕС, с които се претендира отмяна на
решенията на Общото събрание на ЕС по т. 1, т. 2 и т. 3, проведено на 06.09.2021г.
/съобразно УМ на л. 16/ като незаконосъобразни.
В ИМ се релевира, че Общото събрание на ЕС от 06.09.2021г. било свикано в
противоречие с изискванията на ЗУЕС, доколкото в случая не бил налице „неотложен
случай“ по смисъла на ЗУЕС. В тази връзка се твърди, че в противоречие с
разпоредбата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС на поканата за ОС не били отбелязани дата и час на
поставянето на общо достъпно място, а били посочени единствено час и дата на
връчване без уточнение какво означавало това. Същевременно независимо, че било
посочено наличие на изготвен протокол за поставена покана, този протокол никога не
бил предоставен на собствениците на имоти в ЕС, не бил оповестен на достъпно за
всички място, като се навежда твърдението, че такъв протокол за оповестяване
насрочване на ОС никога не е бил изготвян. Отделно при провеждане на събранието
било нарушено изискването на чл. 14, ал.1 ЗУЕС. Участието и упълномощаването на
......... не кореспондирало на изискванията на чл. 14, ал. 1 ЗУЕС. От това следвало, че
на ОС не присъствали лично или чрез представители най-малко собствениците,
притежаващи 75,5% от идеалните части на сградата като по този начин в случая
липсвало нужното мнозинство за вземане на решение по т.1 от обявения дневен ред.
1
Ищецът излага, че при провеждането на 06.09.2021г. на ОС на ЕС са допуснати
следните съществени процесуални нарушения: решението по т.1 от дневния ред било
взето без необходимото мнозинство и в противоречие с разпоредбата на чл.11, ал.1,
т.11 от ЗУЕС; по отношение на решението по т. 2 от дневния ред липсвало нужното
мнозинство за вземане на решението, доколкото на събранието били представени 55, 5
% от идеалните части от общите части на сградата, а съгласно чл. 17, ал.2, т. 5 от ЗУЕС
се изисквало мнозинство от не по-малко от 67 %, което поради опороченото участие на
......... не било налице; по отношение на решението по т.3 ищецът релевира, че същото е
незаконосъобразно, доколкото при учредяване на право на ползване, право на строеж,
надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи не
съставлявали действия на обикновено управление и съответно членовете на ЕС не
можело да бъдат представлявани от Управителния съвет във връзка с осъществяването
на тези сделки, които по същество били сделки на разпореждане за осъществяването,
на които било необходимо съгласието на всички етажни собственици. С оглед
изложените съображения ищецът моли решенията на ОС на ЕС, взети на 06.09.2021г.
да бъдат отменени.
В указания законоустановен едномесечен срок по реда на чл.131 е постъпил
отговор от ответника, с който счита исковата молба за недопустима, доколкото
исковете били предявени срещу Етажната собственост, а не срещу Етажните
собственици като същевременно се релевира, че притежаваният от ищеца
самостоятелен обект, представляващ ателие за индивидуална творческа дейност не бил
надлежно придобит от ищеца, а от друга страна представлявал изграден от него
незаконен строеж. В тази връзка се твърди следното: в началото на 2000г. тогавашните
собственици на апартамент, находящ се на първи етаж на сградата – ......... и .........
започнали процедура за преустройство на ползвано от тях таванско помещение № 1 в
ателие за индивидуална творческа дейност; органът, утвърждаващ проекта за
преустройство поискал декларация – съгласие от всички собственици като двама от
собствениците на апартаменти в сградата – ......... и ......... не били дали и подписали
съгласие за извършване на преустройството на таванското помещение и бил използван
неистински документ – декларация – съгласие с подправени техни подписи, въз
основа, на който на 18.04.2000г. в СО – район „.........“ бил утвърден архитектурен
проект за преустройство на таванско помещение № 1 в ателие за творческа дейност
като същия ден било издадено и Разрешение за строеж № 48/18.04.2000 г.; била
извършена продажба под формата на нотариален акт № 16, т.I, рег. № 1030, н.д. № 28
по описа на нотариус Борислава Налбантова, рег. № 142 на НК, без да бъдат
извършени каквито и да е строителни работи; ателието на ищеца не било завършено в
груб строеж – не съществувал самостоятелен обект, който да бъдело прехвърлен от
......... и ......... на ищеца; излага доводи, че сключеният договор за продажба бил
нищожен, поради липса на предмет; отделно от това ищецът не можел да закупи
2
процесния имот като таванско помещение, тъй като не притежавал в сградата жилище
или друг обект; ищецът бил подсъдим в наказателно производство пред СРС, в което
било постигнато споразумение и се признал за виновен, че на 24.01.2000г. се бил
ползвал от неистински частен документ – декларация от 03.04.2000 г., подписана от
......... и .........; изграденото по-късно ателие било напълно незаконно, поради липса на
съгласие за извършване на преустройството от страна на останалите собственици в
сградата.
В условията на евентуалност ответниците оспорват исковете като
неоснователни като в тази връзка са релевирани следните възражения: проведеното на
06.09.2021г. ОС на ЕС било законосъобразно проведено при условията на
неотложност, защото били налице значителни повреди по сградата, причинени от
ищеца и застрашавали сигурността на всички живущи в сградата, съседни сгради и
минувачите в близост до сградата; за вземането на спешни мерки било необходимо
Управителният съвет да получи спешно необходимите правомощия; друга причина за
провеждането на ОС на 06.09.2021г. при условията на неотложност били публично
оповестените настъпващи на 07.09.2021 г. Ковид ограничения; относно оплакванията
на ищеца, във връзка с поканата излага доводи, че за поставянето на поканата бил
съставен протокол по правилата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС; видно от протокола за поставяне
на поканата от 05.09.2021г. се установявало, че поканата е поставена на 05.09.2021г. в
14 часа на видно място – на вътрешната страна на входната врата на кооперацията,
като в съдържанието било посочено, че въпросната покана е за събрание, което да се
проведе на 06.09.2021г. в 18 часа, което било повече от 24 часа преди провеждане на
ОС. Счита за неоснователно възражението на ищеца, че ......... била участвала в
събранието посредством телефонна връзка. В тази връзка релевира, че на ОС на
30.08.2021г. бил приет Правилник за вътрешния ред на ЕС, който бил приет
включително и от ищеца. В чл. 47 и чл. 48 от него се приемало, че ОС и УС можело да
заседават и взимат решения дистанционно. Ищецът не бил възразил за това. Подобна
дистанционна форма не била забранена от ЗУЕС, като същевременно били налице и
обстоятелства за налагането й, с оглед пандемичната обстановка. Счита, че всички
оспорени от ищеца решения на ОС били взети с предвиденото в закона мнозинство. По
отношение на оспорването от ищеца на решението по т.1 за възлагане на физическо
или юридическо лице, което не било собственик по смисъла на чл. 19, ал.8 и чл. 17, ал.
7 ЗУЕС, то същото не било в нарушение на чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС. Решението не
било конкретизирано, но въз основа на него не били възлагани никакви дейности, а се
касаело за принципно решение, което при необходимост и при наличието на конкретни
предложения щяло да бъде конкретизирано с приемане на допълнително решение.
Поради липса на конкретни предложения към датата на провеждане на ОС не било
възможно да се определят конкретни параметри на подобно възлагане. Счита, че
съдържанието на протокола от проведеното на 06.09.2021 г. ОС напълно отговаряло на
изискванията на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС. Протоколът не би могъл да съдържа направени
предложения и същност на изявленията, когато такива не били направени, какъвто бил
и настоящият случай. Решението по т. 3 от дневния ред не можело да се приеме за
противоречащо на законовите изисквания. Касаело се за принципно решение, за
изпълнението, на което при конкретна възникнала необходимост ще следвало да се
конкретизира и да се искало съгласието на всички собственици в ЕС. Касаело за
подготвителни действия. Възможността за вземане на такова решение била предвидена
в чл. 11, ал. 1, т.10, б. „г“ от ЗУЕС, респективно същото не можело да се счита за
незаконосъобразно, а само за неконкретизирано. Изрично оспорва приложения към
исковата молба нотариален акт като нищожен поради липса на предмет. Претендира
разноски.
3
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 състав, като прецени събраните по
делото доказателства по реда на чл.235, ал.2, във вр. с чл.12 ГПК, по свое
убеждение, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 40, ал. 1, вр.
ал. 2 ЗУЕС.
Настоящият съдебен състав счита, че така предявените искове са допустими,
поради следните съображения: съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС молбата за
отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание се подава пред районния
съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването
на решението по реда на чл. 16, ал. 7. В настоящия случай доколкото ОС на ЕС е
проведено на 06.09.2021г., а исковата молба е депозирана на 30.09.2021г., съдът
намира, че исковата молба е депозирана в преклузивния срок, посочен в нормата на чл.
40, ал. 2 ЗУЕС, поради което предявените искове се явяват допустими.
В тежест на ищеца е да установи кумулативното наличие на следните
предпоставки: 1. качеството собственик на обект в сградата в режим на ЕС; 2. сочените
в исковата молба законови нарушения на решенията на ОС, проведено на 30.09.2021г.
В тежест на ответника е да установи факта, че е спазена процедура по свикване
и провеждане на ОС и че решенията на Общото събрание на ЕС по т. 1, т. 2 и т. 3 са
законосъобразно взети.
При анализа на предпоставките от фактическия състав на предявения иск
следва да се вземат предвид следните съображения:
Разпоредбата на чл. 40 и следв. от ЗУЕС регламентират правото на всеки от
етажните собственици да оспори решение на общо събрание на етажните собственици
относно неговата законосъобразност. В този смисъл с исковата претенция съдът
извършва контрол единствено относно законосъобразността на приетите решения на
общото събрание на етажните собственици, без да се произнася относно тяхната
целесъобразност.
Видно от представения по делото нотариален акт /л. 12 и сл./ се установява, че
ищецът е собственик на ателие за индивидуална творческа дейност, представляващ
обект в сградата в режим на ЕС. По отношение на възраженията на ответниците, че
процесният имот не бил надлежно придобит от ищеца, а от друга страна представлявал
изграден от него незаконен строеж., съдът намира същите да неотносими, доколкото
настоящото производство е със специфичен характер и особености и тези възражения
няма как да бъдат разгледани в него.
Доколкото предявеният иск е регламентиран като средство за защита срещу
незаконосъобразните решения на общото събрание, в тежест на ответната страна е да
докаже, че са спазени процесуалните правила при приемане на решенията, тъй като
обхватът на съдебна защита е относно спазване на закона, т.е. съдът осъществява
контрол за законосъобразност, а не и за целесъобразност на решението на общото
събрание. В тази връзка при анализа на събраните по делото доказателства досежно
законосъобразното провеждане на общото събрание, следва да се изложат следните
съображения:
Съгласно разпоредбата на чл. 13, ал.1 от ЗУЕС общото събрание се свиква чрез
покана, която се поставя на видно и общодостъпно място в сградата не по-късно от 7
дни преди датата на провеждането му, датата и часът на поставяне на поканата се
4
отбелязват върху поканата от лицата, свикващи общото събрание, а общо събрание
може да бъде проведено най-рано на осмия ден. Съдът намира, че в конкретния случай
процедурата по свикване на общо събрание не е спазена, доколкото видно от
представената по делото покана от 05.09.2021г. /л. 7/, същата е подписана от
председателя на Управителния съвет, съдържа дата и час на поставяне, отбелязани
върху поканата. Същевременно ответникът е представил протокол за поставена покана
/л. 37/, в който е удостоверено, че поканата е поставена на вътрешната страна на
входната врата на кооперацията в 14:00 часа на 05.09.2021г. Първият спорен момент по
делото е дали са налице условията на неотложност за свикване на Общо събрание 1
ден след залепване на поканата, в нарушение на изискването на разпоредбата на чл. 13,
ал.1 от ЗУЕС, където е регламентирано, че общото събрание се свиква чрез покана,
която се поставя на видно и общодостъпно място в сградата не по-късно от 7 дни преди
датата на провеждането му. В тази връзка следва да се изложат следните съображения:
в разпоредбата на чл. 13, ал. 1, изр. последно е посочено, че Общото събрание може да
бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на
поканата, а в неотложни случаи – не по-рано от 24 часа след поставянето й. В тази
връзка в параграф 1, т. 16 от ДР на ЗУЕС изчерпателно са изброени хипотезите, които
законодателят е приел за неотложни случаи като неотложен случай по смисъла на
законовата разпоредба е наличие на факти или обстоятелства, които създават
предпоставка за разрушаването на сградата или на съседни или близко стоящи сгради,
на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях или за
такова увреждане на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни
конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, което
възпрепятства нормалното използване на сградата или самостоятелните обекти в нея,
както и наличието на факти и обстоятелства, водещи до опасност за живота и здравето
на собствениците, обитателите и други лица. В настоящия случай в поканата /л. 7/ е
посочено, че дневният ред включва следните въпроси: 1. вземане на решение за
възлагане на правомощията на Управителния съвет /управителят/ на физическо или
юридическо лице, което не е собственик в смисъл на чл. 19, ал. 8 и чл. 17, ал. 7 ЗУЕС;
2. приемане на решение за основно обновяване, за извършване на основен ремонт;
Управителният съвет /управителят/ да кандидатства за усвояване на средства от
фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет,
безвъзмездна помощ и субсидии/или собствени средства или други източници на
финансиране; 3. вземане на решение за Управителния съвет /управителят/ да
представлява собствениците и ползвателите при извършване на всички действия, които
са във връзка с обикновеното управление на етажната собственост; за действия по
учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на
предназначението на общи части той представлява собствениците. В случая съдът
намира, че нито едно от посочените в поканата обстоятелства не попада в приложното
поле на параграф 1, т. 16 от ДР на ЗУЕС.
По отношение на възражението на ответниците, че били налице значителни
повреди по сградата, причинени от ищеца и застрашавали сигурността на всички
живущи в сградата, съседни сгради и минувачите в близост до сградата като за
вземането на спешни мерки било необходимо Управителният съвет да получи спешно
необходимите правомощия, следва да се посочи, че ответниците не са ангажирали
каквито и да било доказателства в тази насока.
Относно другото възражение на ответниците, че провеждането на ОС на
06.09.2021г. било при условията на неотложност, предвид публично оповестените
настъпващи на 07.09.2021г. Ковид ограничения, следва да се посочи, че това
обстоятелство не попада в приложното поле на параграф 1, т. 16 от ДР на ЗУЕС,
поради което е неотносимо към настоящия спор.
5
С оглед изложеното предявените искове се явяват основателни и доказани.
По отговорността за разноските:
С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК право на разноски
възниква за ищеца като същите възлизат на сумата от 480.00 лева /сумата от 80.00 лева
– ДТ и сумата от 400.00 лева – адвокатско възнаграждение/.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ на основание чл. 40, ал.1 ЗУЕС по искове на Г. Б. АНГ., с ЕГН
**********, със съдебен адрес: ......... срещу Етажните собственици на адрес: .........,
представлявани от управителя ИВ. СЛ. П. решенията на Общото събрание, взети на
06.09.2021г., обективирани в т. 1, т. 2 и т. 3 от протокол от 06.09.2021г.
ОСЪЖДА Етажните собственици на адрес: ........., представлявани от
управителя ИВ. СЛ. П. да заплатят, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ......... А., с ЕГН
**********, със съдебен адрес: ......... сумата от 480.00 лева – разноски за
производството пред СРС.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6