Р Е Ш Е Н И Е № 586
гр. Пловдив, 26.04.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ИСКОВО
ОТДЕЛЕНИЕ, ІІІ-ти граждански състав, в открито съдебно заседание на четиринадесети
март през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: МАРИЕТА БЕДРОСЯН
при участието на секретаря ЕЛЕНА КАЛОНЧЕВА, като разгледа
докладваното от съдията гр.д.№ 2570 по описа за 2017 г., за да се произнесе,
взе предвид следното:
Предявени
са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 79, ал. 1, вр.
чл. 200 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.
Ищците Т.М.Т., ЕГН **********, и Р.Г.Т., ЕГН **********,***, със съд.
адрес:*** *, чрез адв. В.С., са предявили срещу ответника „Еврофермер“ ЕООД,
ЕИК *********, обективно кумулативно и активно субективно съединени искове за
заплащане на сумата 60 000 лв. - неизпълнено задължение по договор за
покупко-продажба на недв. имот, както и на сумата 10 836 лв. – мораторна лихва
за периода 20.12.2015 г. – 17.10.2017 г. върху главницата от 60 000 лв.,
ведно с присъждане на разноски.
Твърдят, че на 20.04.2015 г. сключили с ответника договор
за покупко-продажба на недв. имот, обективиран в нот. акт № 56, том 2, рег.№
3240, дело № 220/2015 г. на нотариус М. Г., рег.№ *** на НК, за което платили
сумата 9 000 лв. за земята и 32 000 лв. за сградата, без ДДС. Част от
поземленият имот, съставляващ УПИ VIII-511, кв. 61 по плана на ***, е образувана със Заповед №
РД-06-31/17.02.2011 г. чрез обединение на поземлени имоти IV-467, V-467, VI-468 и VII-468, кв. 61 по плана на същото село и е придобита от
ищеца Т.Т. с нот. акт № 171, том 3, рег.№ 9796, дело № 330/2009 г. на нотариус
Р. С..
На 20.09.2015 г. страните по първата сделка сключили споразумение,
според което цената на продадения УПИ се променя от 9 000 лв. на
69 000 лв., като разликата от 60 000 лв. е дължима от ответното
дружество в срок до 20.12.2015 г. Въпреки това, обаче и до момента ответникът
не е изпълнил задължението си да плати сумата, поради което ищците молят съда
да постанови решение, с което да осъди ответника да им заплати исковите
претенции, ведно със законните последици.
Подробни съображения в тези насоки излагат в исковата молба и в писмени
бележки по съществото на спора. В подкрепа на твърденията си ангажират писмени
доказателства.
Ответникът „Еврофермер“ ЕООД – гр. Пловдив, бул. България
166, ет. 2, ап. 11, с *** Е.Г., ЕИК *********, със съд. адрес:*** *, чрез адв. М.Н.,
е подал отговор, в който заявява, че оспорва исковете изцяло като недоказани и
неоснователни.
Твърди, че Споразумението от 20.09.2015 г. е нищожно, поради противоречие
със закона, тъй като посочената в нот. акт цена на ПИ от 9 000 лв. е
изплатена изцяло на ищците по банков път и ответникът е придобил собствеността
на имота, като участниците в нотариалното производство са декларирали, че
посочената в нот. акт сума е действително уговорената цена на имота, съгласно
императивното изискване на чл. 25, ал. 9 от ЗННД. То и нищожно и поради липса
на предвидената в чл. 18 от ЗЗД форма за действителност.
Освен това, цената е съществен елемент от фактическия състав на договора за
покупко–продажба, поради което нейното изменение 5 месеца след финализиране на
сделката е недопустимо и не би могло да се извърши с нот. акт за поправка,
който би бил нищожен, тъй като променя съществени условия на договора. Наред с
това, към датата на споразумението ищците вече не са били собственици на
процесния ПИ, поради което не биха могли да се договарят в това си качество с
ответника.
Предвид неоснователността на главния иск счита, че и акцесорната претенция
за лихви по чл. 86 от ЗЗД също е неоснователна.
Ето защо, моли съда да постанови решение, с което да
отхвърли исковете като неоснователни, ведно с присъждане на разноски.
Подробни съображения в тези насоки излага в отговора и в
писмена защита по съществото на спора. В подкрепа на твърденията си не ангажира
доказателства.
Съдът, като прецени процесуалните
предпоставки за допустимост на предявените искове, събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и след като обсъди доводите на
страните, съгласно чл. 235 от ГПК, намира за установено следното от фактическа
страна:
По делото няма спор, че на 30.04.2015 г. в ***ищците Т.М.Т. и Р.Г.Т., като продавачи, сключили с
ответника „Еврофермер“ ЕООД, като купувач, договор за покупко-продажба на недв.
имот, обективиран в нот. акт № 56, том 2, рег.№ 3240, дело № 220/2015 г. на нотариус
М.Г., рег.№ *** на НК, с който прехвърлили в собственост на дружеството
придобития от тях в режим на СИО недв. имот, представляващ УПИ VIII-511 от кв. 61, отреден за „***“, по плана на ***, ЕКАТТЕ
68669, одобрен със Заповед № 90/1984 г. и Заповед № РД-06-310/17.02.2011 г., по
силата на които имотът е образуван от обединение на ПИ IV-467, V-467, VI-468 и VII-468, кв. 61 по плана на същото село, с площ от 4 618,60
кв.м, ведно с построената в имота сграда – „***“ I-ви етап от Разрешение за строеж № 25/18.02.2011 г. и
въведена в експлоатация с Удостоверение № 52/18.12.2014 г. на ***, със
застроена площ от 743,93 кв.м, ведно с право на строеж на сграда – „***“, II-ри етап от същото разрешение за строеж, ведно с всички
подобрения и трайни насаждения в имота, при описаните в нот. акт съседи, за
сумата от общо 41 000 лв. без ДДС, от които 9 000 лв. – за земята, и
32 000 лв. – за сградата, от която сума продавачите са получили по банков
път 8 000 лв., а останалата сума ще се изплати от дружеството-купувач със
заемни средства от кредити от „Уникредит Булбанк“ АД, след вписване на първа и
втора по ред ипотеки върху имота, но не по-късно от 7 дни от датата на
сключване на нот. акт.
Данъчната оценка на имота е общо 18 883,90 лв., от които 8 928,30
лв. – за земята, и 4 977,80 лв. (х 2) – за сградата.
В т. 7 от нот. акт страните са декларирали, че „сумата, посочена в настоящия акт в размер на 41 000 лв. без ДДС е
действително уговореното плащане по сделката“.
По делото е представено Споразумение от 20.09.2015 г., подписано в ***от
страните по делото, в което същите са се споразумели да увеличат цената на
недв. имот, предмет на продажбената сделка от 30.04.2015 г., от 32 000 лв.
за промишлената сграда на 112 000 лв. без ДДС и от 9 000 лв. за
земята на 69 000 лв., като дружеството – купувач се задължава да изплати
на продавачите разликата от 140 000 лв. в срок до 20.12.2015 г. В т. 4 от
същото страните се споразумяват да предприемат необходимите стъпки за внасяне
на поправки в цитирания нот. акт относно цената на сделката, в срок от 7 дни
след изплащане на сумата от 140 000 лв.
По делото е прието и копие от пр.пр.№ 1862/2017 г. на РП – Хасково, която
съдът не обсъжда като неотносима към спора.
При така установените фактически
обстоятелства, съдът направи следните изводи от правна страна:
Предявеният иск с правно основание чл.
79, ал. 1, вр. чл. 82 от ЗЗД е процесуално допустим, а разгледан по същество е НЕОСНОВАТЕЛЕН.
Съгласно чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, ако длъжникът не изпълни точно задължението
си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата,
а според чл. 82 от ЗЗД обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата
полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са
могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението, но ако длъжникът е бил
недобросъвестен, той отговаря за всички преки и непосредствени вреди.
По делото няма спор, а и от събраните писмени доказателства се установява,
че на 30.04.2015 г. между ищците Т. и Р. Т., като продавачи, и ответника
„Еврофермер“ ЕООД, като купувач, е сключен в изискуемата нотариална форма за
валидност по чл. 18 от ЗЗД договор за покупко-продажба на недв. имот,
обективиран в нот. акт № 56, том 2, рег.№ 3240, дело № 220/2015 г. на нотариус М.Г.,
рег.№ *** на НК, с подписването на който ищците като продавачи са изпълнили
задължението си да прехвърлят на ответното дружеството правото на собственост
на описаните в нот. акт недвижими имоти – земя, сграда и право на строеж, като
не се спори, че купувачът е изпълнил задължението си по чл. 200 от ЗЗД да плати
на продавачите така уговорената с нот. акт продажна цена от общо 41 000
лв. без ДДС.
На 20.09.2015 г. страните по продажбената сделка са сключили споразумение,
според което цената на продадения УПИ се променя за земята от 9 000 лв. на
69 000 лв., като разликата от 60 000 лв. е дължима от ответното
дружество в срок до 20.12.2015 г. Ответникът обаче е възразил, че това
споразумение е нищожно и не поражда правно действие, респ. задължение за
плащане от негова страна, тъй като с него се променя съществен елемент от вече
финализирана правна сделка и същото не е сключено в предвидената от закона
нотариална форма за валидност. Императивната разпоредба на чл. 18 от ЗЗД
предвижда, че договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на
вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт,
като сключването им в нотариална форма е условие за тяхната валидност, тъй като
според чл. 26, ал. 2, пр. 3 от ЗЗД договорите, при които липсва предписаната от
закона форма, са нищожни.
В случая цената на продадената вещ е
съществен елемент от изповяданата сделка и нейната евентуална промяна следва да
бъде извършена в предвидената в чл. 18 от ЗЗД нотариална форма за валидност.
Ето защо, подписаното между страните по делото на 20.09.2015 г. споразумение, с което цената на земята се увеличава от
9 000 лв. на 69 000 лв., е нищожно на основание чл. 26, ал. 2, пр. 3,
вр. чл. 18 от ЗЗД, поради липса на предписаната от закона нотариална форма за
валидност, поради което то не може да породи правни последици, в т.ч. и не
създава валидно задължение за ответника за плащане на сумата 60 000 лв.
Във връзка с наведения в писмени
бележки по съществото на спора от пълномощника на ищците довод за преклузия на
възражението за нищожност на споразумението, поради липса на форма, следва да
се отбележи, че съдът може и е длъжен да прецени не/действителността на
сделката и да вземе предвид нейната нищожност при преценка на основателността
на иска, дори без страните да са навели такива доводи.
Ето защо, предявеният главен иск по чл.
79, ал. 1, вр. чл. 82 от ЗЗД за плащане на сумата 60 000 лв., дължима по
Споразумение от 20.09.2015 г., е недоказан и неоснователен и следва да бъде
отхвърлен, тъй като споразумението е нищожно, поради липса на предписаната от
закона нотариална форма.
Тъй
като главният иск е неоснователен, неоснователна е и акцесорната претенция за
лихви, която също следва да бъде отхвърлена.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ищците
следва да заплатят на ответника направените от него разноски за адвокатска
защита в размер на 5 000 лв. (л. 24).
Предвид гореизложеното, Пловдивският
окръжен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявените от Т.М.Т., ЕГН **********,
и от Р.Г.Т., ЕГН **********,***, със съд. адрес:*** *, чрез адв. В.С., срещу
„Еврофермер“ ЕООД – гр. Пловдив, бул. България 166, ет. 2, ап. 11, с *** Е.Г.,
ЕИК *********, със съд. адрес:*** *, чрез адв. М.Н., обективно кумулативно съединени
искове за заплащане на сумата 60 000 лв. - неизпълнено задължение по
договор за покупко-продажба на недв. имот (Споразумение от 20.09.2015 г.),
както и на сумата 10 836 лв. – мораторна лихва за периода 20.12.2015 г. – 17.10.2017
г. върху главницата от 60 000 лв., ведно със законните последици, като
НЕДОКАЗАНИ и НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОСЪЖДА Т.М.Т., ЕГН **********, и от Р.Г.Т., ЕГН **********,***, със съд. адрес:***
*, чрез адв. В.С., да заплатят на „Еврофермер“ ЕООД – гр. Пловдив, бул.
България 166, ет. 2, ап. 11, с *** Е.Г., ЕИК *********, със съд. адрес:*** *,
чрез адв. М.Н., на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК общо сумата 5 000 лв.
(пет хиляди лв.) – платено адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на въззивно обжалване
пред Апелативен съд – гр. Пловдив в 2-седмичен срок от връчването му.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: …………………
/М. Бедросян/