РЕШЕНИЕ № 278
Бургас, 29.07.2014 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският
окръжен съд, Първо гражданско отделение, в открито заседание на шестнадесети
юли две хиляди и четиринадесета година в състав:
Окръжен съдия : Иван Воденичаров
при секретаря Ж.
Г., като разгледа докладваното от съдията т.д.
№ 652 по описа на съда за 2013 г.,
за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е
образувано по исковата молба на „Крус електроник” ООД с ЕИК *********, чрез
адв. Б. и адв. Г.,***, адвокатско дружество „И.Б. и партньори” против „Слънчев
бряг” АД с ЕИК *********, представлявано от Златко Димитров, адрес к.к. Слънчев
бряг, Община Несебър.
Ищецът твърди, че
на 05.08.2009 г. е сключил с ответника предварителен договор за продажба на
недвижим имот. По силата на договора ответникът се задължил да продаде, а
ищецът да купи имота: сграда на Изчислителен център с идентификатор
51500.506.329.1 с площ от 139, 5 кв. м., с функционално предназначение:
административна, делова сграда и 303 кв. м. идеална част, представляваща 22, 5
% ид. ч. от правото на собственост върху терена, а именно УПИ V, кв. 5702 по ЗРП на к.к. Слънчев бряг –
запад, целия с площ от 1347 кв. м., с идентификатор 51500.506.329, начин на
трайно ползване: средно застрояване /от 10 до 15 м. /, при граници на терена:
51500.5-6.328; 51500.506.330; 51500.506.395 и 51500.506.325. Цената е
определена на сумата от 369 932 лв. В чл. 3 от договора е уговорен краен
срок за сключване на окончателен договор 30 дни от получаване на разрешение от
Агенцията за приватизация и следприватизацонен контрол /АПСК/. Разрешението е
било необходимо поради преобладаващото държавно участие в капитала на
дружеството – продавач. Приватизацията на дружеството – продавач е била открита
с решение № 80 от 14.03.1994 г. на АП /ДВ бр. 2681994 г. / по реда на ЗППДОП,
поради което е имало забрана с разпореждане с ДМА, освен с изрично разрешение
на АП. В чл. 4 от договора ищецът се задължил да плати цената вденя на сключване на договора, а владението
да се предаде три дни след сключване. На 05.08.2009 г. ответникът издал данъчна
фактура за цената в размер на 436 718, 40 лв. с ДДС. На 06.08.2009 г.
страните направили изявления за прихващане по между си, като вземането на
ответника – купувач за цената по процесния предварителен договор сде погасило.
С констативен протокол владението върху имота е било предадено на ищеца на
07.08.2009 г.
Твърди се, че до момента на исковата
молба ищецът не е поканен за сключване на окончателен договор, въпреки че са
налице условията за това. На 14.11.2011 г. ищеца е поканил ответника да изпълни
задълженията си. Ищецът бил уведомен от ответника с писмо от 25.11.2011 г., че
се извършва проверка за даденото разрешение от АПСК. Въпреки искането на
ответника до АСПК от 28.12.2009 г., няма произнасяне от АСПК за даване на
разрешение. На 16.07.2012 г. ищецът отново поканил ответника да изпълни
задълженията си по договора. На 02.08.2013 г. ответникът е поискал ново
разрешение за продажбата на процесния имот. С решение № 1533/09.08.2013 г. АПСК
е отменила предходното си решение № 80/14.03.2994 г., с което е забранила
извършването на разпоредителни сделки с имущество на ответното дружество.
Според ищеца с това са отпаднали пречките за сключване на окончателен договор,
като срокът за сключването му започва да тече от 23.09.2013 г., съгл. чл. 3 от
процесния договор.
За неизпълнението на договорните задължения
по предварителния договор е предвидена
договорна клауза за неустойка в размер на 2 % от цената на договора, съгл. чл.
15 от предварителния договор, която е в размер на 8 734, 37 лв.
Ищецът отправя
искането : да
бъде постановено решение по силата на което:
1/ да бъде обявен за окончателен
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 05.08.2009 г.;
2/ да бъде осъден ответника да заплати
неустойка за забава в размер на 8 734, 37 лв., съгласно чл. 15 от
предварителния договор и
3/ да бъде осъден ответника за разноски.
Правна
квалификация: Предявените
искове имат правно основание в чл. 19, ал.3, вр. чл. 362 ГПК и чл. 92 ЗЗД.
Ответникът възразява по основателността на иска по чл. 19, ал.3 ЗЗД.
Твърди, че не са настъпили условията за сключване на окончателен договор, тъй
като до момента разрешение от АСПК за сключване на окончателен договор не е
дадено. Разрешението е задължително поради забраната в чл. 28 ЗПСК да се
осъществяват сделки без изрично разрешение на АПСК. Към момента на делото по
отношение на ответника действала и изрична забрана за разпоредителни сделки,
която е въведена с решение № 1564 от 12.12.2013 г., обнародвано в ДВ бр.
110/21.12.2013 г.
Възразява и по основателността на иска за неустойка. Не било налице
виновно неизпълнение от страна на ответника да сключи окончателния договор, тъй
като няма задължително разрешение на АСПК за това.
В съдебно
заседание ищецът чрез процесуалните си представители поддържат исковата молба,
ангажират доказателства, пледират за уважаване.
Ответникът, редовно призован, не се
представлява.
Съдът намира от фактическа страна следното:
На 05.08.2009 г. страните са сключили предварителен договор за продажба на
недвижим имот. Съгласно договора ответникът – продавач се задължил да продаде
на ищеца – купувач свой собствен недвижим имот, подробно описан. Окончателния
договор е следвало да се сключи в 30 дневен срок от получаване на разрешение от
АПСПК за сделката, като след разрешението продавачът има задължението да
уведоми купувача за това и да определи
дата, час и нотариус за изповядване на окончателната сделка. Владението върху имота
се предава на купувача в тридневен срок от сключване на предварителния договор.
Страните са уговорили и отговорност при неизпълнение. Съгласно чл. 15, при
обявяването на окончателния договор по реда на чл. 19, ал.3 ЗЗД, поради виновно
неизпълнение на която и да е страна тя дължи неустойка в размер на 2 % от
цената или доказания действителен размер на по – големите вреди.
Представя се
фактура №1742/05.08.2009 г., с която се установява плащането на цената на имота
по договора в размер на 436 718, 40 лв. С двустранно подписан протокол от
06.08.2009 г. страните са постигнали съгласие за прихващане, с което вземането
на ответното дружество за продажната цена се е погасило.
Реалното предаване
владението върху имота е осъществено на 07.08.2009 г., за което страните са
подписали констативен протокол.
По изпълнението на
главното договорно условие – даване на разрешение за окончателния договор от
АПСПК, страните и Агенцията са водили кореспонденция, която е приложена.
На 14.11.2011 г.
ищецът е съобщил на ответното дружество, че според него разрешението от
Агенцията е отдавна получено, поради което го е поканил на 24.11.2011 г. за
сключване на окончателния договор. На това ответникът е отговорил с писмо от
25.11.2011 г., че съгласие за сключване на сделката все още няма, поради което
окончателния договор не може да се сключи.
На 13.12.2011 г.
ищецът се е обърнал към Агенцията с молба за информация относно вземане на
решение за сключване на сделката. Агенцията е отговорила на 28.12.2011 г., че
разрешение за продажба на сега процесния имот е поискано от ответника с писмо
от 26.03.2009 г., но Агенцията не се е произнесла по него.
Кореспонденцията е продължила с ново запитване
на ищеца до Агенцията от 10.01.2012 г. за това ще има ли произнасяне и
разрешение за сключване на окончателната сделка. На 03.04.2012 г. Агенцията е
отговорила, че за да има дадено разрешение следва ответното дружество –
продавач да депозира нарочно искане за това с приложени документи. Поради това
ищецът с писмо до ответника от 11.07.2012 г. го е уведомил и подканил да поиска
от АПСПК разрешение за сключване на сделката. На 02.08.2013 г. ответното
дружество е депозирало нарочна молба до АПСПК с искане за разрешение за
сделката.
Представено е решение
№ 1553/09.08.2013 г. на АПСПК, публикувано в ДВ бр. 74/23.08.2013 г. С него е
отменено предходно решение от 1994 г., с което се забранява на „Слънчев бряг“
АД да извършва разпоредителни сделки с имущество. Представено е и друго решение - № 1564/12.12.2013
г. на АПСПК, с което е забранено на „Слънчев бряг“ АД да извършва
разпоредителни сделки с дълготрайни материални активи освен с разрешение на
Агенцията. Решението е публикувано в ДВ бр. 110/21.12.2013 г. Установява се от нотариален акт № 103, т. ХХХІХ,
д. № 7456/2007 г. на нотариус Стоян Ангелов, че ответното дружество е
собственик на процесния имот.
При такива факти съдът
намира следното от правна страна:
Страните са сключили валидно облигационно правоотношение по предварителен
договор за продажба на недвижим имот от 05.08.2009 г. Няма спор, че ищецът -
купувач е заплатил цената и от 07.08.2009 г. е
въведен във владение на имота.
Спорно е изпълнението
на главното условие за сключването на окончателния договор, а именно получаване
на разрешение от АПСПК за извършване на продажбата му – чл. 3. В съгласие с доказателствата следва да се
приеме, че такова нарочно разрешение не е било дадено към момента на съдебното
решение. В случая е налице решение на АПСПК №
1553 от 09.08.2013 г., с което се отменя предходно решение от 1994 г. за
забрана да се отчуждават активи на ответното дружество. Това разрешение не е по
смисъла на процесния договор. Договорът изисква нарочно разрешение от АПСПК за
продажба на описания в договора процесен имот. С посоченото решение Агенцията е
отменила свое предходно решение за забрана да се отчуждават активи, като в него
изобщо не е визиран процесния имот. Поради това не би могло да се приеме, че
това решение представлява разрешение по смисъла на предварителния договор за
продажбата на имота.
Независимо от
това, по време на образувания процес, на 12.12.2013 г. АПСПК е взела ново
решение, обнародвано в ДВ бр. 110/21.12.2013 г., с което е забранила
отчуждаване на активи на дружеството освен с разрешение на Агенцията. Фактът на
това решение е въведено в допълнителен отговор, но съдът следва да го цени. Предмет
на предварителния договор е сключването на окончателен и този предмет е въведен
обстоятелствено от ищеца – купувач. Неприобщаването към предмета на направеното
от ответника възражение за липса на разрешение, като направено извън законния
срок, не внася изменение в спорния предмет и не означава, че съдът няма правото
и задължението да прецени всички събрани по делото доказателства отнасящи се до
съществото на спора. При всички случаи и предвид особеността на производството
съдът е в задължението си да обсъди всички относими доказателства, които имат
материално – правно значение за спора и, които установяват фактите към момента
на съдебното решение в приложение на императива по чл. 363 ГПК. Тази норма дори
и вменява задължение на съда служебно да събира доказателства, които се отнасят
до всички факти от значение за крайния съдебен акт по същество. Поради това и при
наличието на второто решение не би могло да се направи извода, че разрешение за
сделката е дадено. В противен случай би се стигнало до обявяване на договора за
окончателен в нарушение на закона и при липса на законови предпоставки за това.
При това положение съдът няма защо да се произнася и по приложението на чл. 28
от Закона за ограничаване на административното регулиране и стопанската
дейност, поради установения факт на действаща към момента на постановяване на
съдебното решение забрана да се продават активи на ответното дружество. Налага
се крайния извод, че не е осъществено договорното условие за даване на
разрешение за сключването на окончателния договор, поради което искът се явява
недоказан и не може да се уважи.
При такова
произнасяне по първия иск неоснователен се явява и втория. Сключването на
окончателния договор се предпоставя от условие – разрешение за окончателната
сделка от АПСПК, несбъдването на което не може да се вмени като договорна вина
на ответното дружество. Договорна вина би имало в случай, че разрешение е било
дадено, но ответното дружество не е уведомило ищеца за това, не е посочило
дата, час и нотариус за сключването на окончателния договор. Поради това и този
иск се явява неоснователен и следва да се отхвърли.
Като се води от
тези мотиви съдът
Р Е
Ш И
ОТХВЪРЛЯ
исковете на „Крус електроник” ООД с ЕИК *********, чрез адв. Б. и
адв. Г.,***, адвокатско дружество „И.Б. и партньори” против „Слънчев бряг” АД с
ЕИК *********, представлявано от Златко Димитров, адрес к.к. Слънчев бряг,
Община Несебър:
1/ да бъде обявен за окончателен предварителния договор от
05.08.2009 г. за покупко-продажба на имота : сграда на Изчислителен център с
идентификатор 51500.506.329.1 с площ от 139, 5 кв. м., с функционално
предназначение: административна, делова сграда и 303 кв. м. идеална част,
представляваща 22, 5 % ид. ч. от правото на собственост върху терена, а
именно УПИ V, кв. 5702 по ЗРП на к.к.
Слънчев бряг – запад, целия с площ от 1347 кв. м., с идентификатор
51500.506.329, начин на трайно ползване: средно застрояване /от 10 до 15 м. /,
при граници на терена: 51500.5-6.328; 51500.506.330; 51500.506.395 и
51500.506.325 и
2/ да бъде осъден ответника „Слънчев бряг“ АД да заплати неустойка
за забава в размер на 8 734, 37 лв., съгласно чл. 15 от предварителния
договор, като неоснователни и недоказани.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред АС – Бургас
в двуседмичен срок от връчването.
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: