Р Е Ш Е Н И Е
В
ИМЕТО НА НАРОДА
гр.София,
….….. 2017 г.
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ—14 с-в в открито съдебно заседание на трети октомври две
хиляди и седемнадесета година в състав :
Председател: Зорница Гладилова
При
секретаря Стефани Калоферова като разгледа гр.д. № 4155 по описа за 2016 година и за да се произнесе взе
предвид следното :
Производството е по реда
на чл.365 и сл. от ГПК.
Ищецът „К.“ ООД
твърди, че с ответника „К.т.б.“ АД /н./
били обвързани от Договор за банков кредит от 15.08.2011 г. с размер на кредита
250 000 евро. Кредитът бил обезпечен с ипотека. Допълнително сключили Анекс към
договора за кредит като бил предоставен допълнителен кредит в размер на 25 000
евро, който също бил обезпечен с ипотека. Към края на 2014 г. ищецът узнал, че
върху кредита му, на 18.08.2011 г. е учреден особен залог в полза на "С.Д.Е."
АД.
Поради усложнената ситуация около
"К.т.б." АД(н), станало изключително трудно и невъзможно за ищеца да
осъществява продажби и да погасява дълга си към банката. Ищецът отправял до
"КТБ" АД (н) и до Фонда за гарантиране на влоговете в банките
многократни молби, предложения, искания, изявления да му бъде издадено
писмо-ангажимент (удостоверение), както и молби и покани за среща/разговор,
писма по електронната поща (и-мейли).
Съгласно т.20.3 буква "а" и
буква "в", т.27 буква "ц" и т.29 буква "г" от
Договора за банков кредит, "КТБ" АД (н) поела задължение да
предостави изрично писмено съгласие, (писмо-ангажимент/удостоверение),
необходимо на кредитополучателя при извършване на продажби на отделни обекти в
ипотекираната сграда в гр.София, ж.к.*****. Поради отказа на банката да окаже
необходимото съдействие и да издаде необходимото
писмо-ангажимент/удостоверение, за да се разблокират
продажбите на имоти, кредиторът изпаднал в забава от датата на поставянето му
под особен надзор. В договора за кредит било предвидено, че кредитът ще се
погасява от паричните постъпления, от осъществените продажби на обекти в
сградата в ж.к. ***** – 500 eвро/кв.м.
жилищна площ, 4000 евро за гараж и т.н. и съответно частично ще се заличават
ипотеките за продадените обекти.
Чрез писмо-ангажимент (удостоверение) от
КТБ(н), че след превеждане на конкретната сума от продажбата на определен имот,
банката ще заличи ипотеките, ищецът можел да убеди и успокои купувачите на
имоти в ипотекираната сграда в гр. София, ж.к. *****, ул. *****и кредитиращата
ги банка, че ипотеките ще бъдат заличени. При дискутирането на продажбите с
кандидат купувачи на имотите в сградата и след изясняване на собствеността и
наличието/липсата на тежести върху имота, купувачите след узнаване наличието на
ипотеки в полза на "КТБ"(н) върху парцела и имота, се отказвали от
всякакви следващи разговори. Общоизвестен факт бил, че купувачите също теглят
заеми за покупката на съответния жилищен имот и наличието на двете ипотеки
върху УПИ-то и сградата, и липсата на писмо-ангажимент (удостоверение) от
КТБ(н), било пречка за кредитиращата ги банка да им отпусне исканият жилищен
заем. Купувачите се отказвали и ищецът бил в невъзможност за реализиране на
приходи за погасяване на дълга.
Обичайна практика била
банката-кредитор да издава писмо-ангажимент (удостоверение), което да послужи
за осъществяване на сделки за покупко-продажба на недвижими имоти с ипотеки.
Това било предвидено и в договора за кредит.
Ищецът търпял значителни загуби
/наказателни и др. лихви и др./. Отказът на банката и фонда да бъде издадено
писмо- ангажимент (удостоверението)
водело до увеличаване на задължението на ищеца към банката. Това
противоречало на закона, справедливостта, на добрата търговска практика и на
морала
Това представлявало отказ на кредитора
да съдейства на длъжника за изпълнение на задълженията му вследствие на което „К.т.б.“(н)
АД като кредитор била в забава от датата на поставянето под особен надзор.
Задачата на синдиците била да събират вземанията
на банката, а събирането на вземанията ставало и чрез оказване на необходимото
съдействие на длъжника.
Ищецът моли съда да осъди тветника „К.т.б.“(н) АД да му издаде писмо-ангажимент
(удостоверение), което да е общо/универсално относно продажбата всеки отделен
обект в сградата в гр. София, ж.к. *****.
Ищецът предявява отрицателни установителни
искове, че не дължи суми по договора за
кредит. Твърди, че поради неизпълнението на задължението на ответника да издаде
предварително писмено съгласие за продажба на недвижими имоти „К.“ ООД е
пропуснало да реализира печалба от продажбите на тези имоти съответно: м.август
2014 г. – 63 000 евро; м.октомври 2014 г. – 231 000 евро; м.януари
2015 г. – 61 000 евро; м.май 2015 г. – 52 000 евро; м.юли 2015 г. –
35 000 евро; м.август 2015 г. – 82 000 евро; м.ноември 2015 г. –
53 000 евро; м.юли 2016 г. – 79 000 евро. Общата сума на пропуснатите
продажби била 656 000 евро. По този начин ищецът пропуснал да направи
вноски за погасяване на кредита. В случай, че ответниците
били изпълнили своето задължение за даване на предварително съгласие, ищецът с
извършените продажби щял да погаси кредита още през м.октомври 2014 г. Ищецът
твърди, че забавата на кредитора настъпила на 1.08.2014 г. като продължавала и
към момента..
Недължимите по договора за кредит
лихви били следните:
1./ просрочена лихва върху редовна
главница – 13 200 евро за периода от 1.08.2016 г. до датата на исковата
молба;
2./ просрочена лихва върху просрочена
главница – 13 200 евро за периода от 1.08.2016 г. до датата на исковата
молба;
3./ текуща лихва върху редовна
главница - 13 200 евро за периода от 1.08.2016 г. до датата на исковата
молба;
Ищецът предявява отрицателен установителен иск за недължимост
на неустойка върху просрочена лихва - 13 200 евро за периода от 1.08.2016
г. до датата на исковата молба;
Ответникът „К.т.б.“(н)
АД оспорва предявените искове. Издадените от КТБ АД (н) удостоверения били
изготвени съобразно Договор за банков кредит от 15.08.2011 г. и прилежащите към
него анекси, като били посочени реалните задължения на „К.“ ООД. Ищецът
представил удостоверение с изх. № 0200/0981 от 07.06.2016 г., издадено от „Т.Б.А.Б.“
ЕАД, от което било видно, че на 30.05.2016 г. между „К.“ ООД и „Т.Б.А.Б.“ ЕАД е
сключен Договор за кредит № 1502/16 за сумата в размер на 770 000 лева. Целта
на Договора е погасяване на задълженията на К. ООД към КТБ АД (н). След
рефинансиране на задълженията на ищеца към КТБ АД (н), произтичащи от Договор за
банков кредит от 15.08.2011 г. и прилежащите към него анекси, КТБ АД (н) щяло
да предприеме всички необходими действия за освобождаване на обезпеченията по кредита. При тези обстоятелства липсвал
правен интерес от решаването на делото със сила на присъдено нещо, тъй като с
погасяването изцяло на задълженията на „К.“ ООД към КТБ АД (н), щяло да бъде
извършено цялостно заличаване на ипотеките, за които се изисквали процесиите
удостоверения.
Ответникът твърди, че
исковете са неоснователни, тъй като процесните
удостоверения са издадени и предоставени на ищеца, като същите отговарят изцяло
на задълженията на КТБ АД (н) в тази връзка, произтичащи от Договор за банков
кредит от 15.08.2011 г. и прилежащите към него анекси. Не била налице забава на
кредитора. „К.т.б.“(н) АД указала необходимото съдействие, а именно проведена
била среща с представителите на „К.“ ООД,
предоставени били удостоверения и извлечения.
Многократно с писма
„КТБ“ АД /н./ уведомявала „К.“ ООД за
статута на кредита, дължимите суми по Договор за банков кредит от 15.08.2011
г., начина на погасяване и съответно възможностите за заличаване на обезпеченията. На проведената среща на 05.04.2016 г. с
представители на „К.“ ООД от синдиците на „К.т.б.“ АД - в несъстоятелност били
предложени варианти за погасяване на кредита. След проведената среща на „К.“
ООД било издадено удостоверение, което
да послужи пред трети лица, като в случай на цялостно погасяване на всички
задължения на „К.“ ООД към КТБ АД (н) чрез рефинансиране от друга банка, ще
бъдат предприети необходимите действия за освобождаване на обезпеченията
по кредита.
На „К.“ ООД били
издадени 3 броя удостоверения за заличаване на ипотеки след погасяване на лихви
и главница в съответен размер, в следствие на постъпили суми от продажба на
апартаменти в ипотекираната страда. Сумите, посочени в удостоверенията, били
изчислени въз основа Договор за банков кредит от 15.08.2011 г. и прилежащите
към него анекси. Съгласно чл. 29, буква „г“ от Договор за банков кредит от
15.08.2011 г. кредитополучателят имал право да поиска от Б.та частично
заличаване на ипотека по отношение на конкретен недвижим имот, при постъпване
на сума, която не може да бъде по-малка от уговореното. По договора била предвидена
минимална сума, при постъпване на която, като Банката се е задължила да заличава частично ипотеката
единствено.
Съгласно Анекс № 4 от 02.10.2015 г. към
Договор за банков кредит от 15.08.2011 г. ищецът следвало да погаси главница в
предвидените размери. По отношение на Договор за банков кредит от 15.08.2011 г.
кредитополучателят не изпълнявал задължението си за плащане на лихва, в
следствие на което същата се натрупала в голям размер. Това обстоятелство било
съобразено при издаване на процесиите удостоверения, като размерът на сумата,
която следвало да постъпи за частично заличаване на ипотека, бил изчислен при
включване на просрочените лихви.
В Договора за банков
кредит от 15.08.2011 г. и прилежащите към него анекси не била предвидена поредност на погасяване на задълженията към КТБ АД (н),
следователно се прилагал общия ред - разноски, лихви, главница. При погасяване
на по-малка сума главницата оставала частично необезпечена.
Неоснователно било
твърдението за забава на кредитора, тъй като била налице забава от страна на
длъжника по отношение на изискуеми лихви, произтичащи от Договор за банков
кредит от 15.08.2011 г. Още повече на 30.05.2016 г., съгласно Анекс № 4 от
Договор за банков кредит от 15.08.2011 г. кредитът бил падежирал
и момента всички задължения по кредита били изискуеми.
Искането на ищеца за
опрощаване на задължения за лихви към „К.т.б.“(н) АД било неправомерно и би
довело до увреждане интересите на кредиторите, които синдикът на КТБ АД (н) по
силата на изричната норма на чл.ЗЗ, ал. 1 ЗБН бил длъжен да защитава с
преимущество.
Невярно било
твърдението на ищеца, че въпреки многобройните му искания банката не му е
предоставила необходимата информация за оставащия размер на кредита. Ответникът
представял доказателства, че е уведомил длъжника за статута на кредита,
дължимите суми по Договор за банков кредит от 15.08.2011 г., начина на
погасяване и съответно възможностите за заличаване на обезпеченията.
С оглед изложеното
липсвало основание да се иска издаване или промяна на съдържанието на процесните удостоверения.
Ответникът моли искът
да бъде отхвърлен. Претендира юрисконсултско
възнаграждение.
Съдът като обсъди
представените по далото доказателства и доводите на страните, приема за
установено следното:
Представен е Договор
за банков кредит от 15.08.2011 г., сключен между „К.Т.Б.“ АД и „К.“ ООД в
качеството на кредитополучател, по силата на който банката отпуска на „К.“
ООД сумата от 250 000 евро за построяването на
сграда в гр.София, район Подуяне, м.Сухата река – Ботевградско шосе – север,
ул. „549“ № 33. Съгласно чл.11 от Договора „К.“ ООД се е задължило да заплаща на банката лихва
върху фактически ползваните суми по кредита в размер на 10% годишно, като
същата се изчислява ежедневно върху дебитното салдо по заемната сума и е
дължима ежемесечно на 25-то число на съответния месец. Лихвите се начисляват
върху непогасената част от кредита до пълното му издължаване. Съгласно чл.13 от
Договора за банков кредит при нарушаване на срок за погасяване на вноска по
главницата или при предсрочна изискуемост на кредита, КТБ АД (н.), освен
договорената лихва, начислява върху просрочената (дължима) главница и
наказателна надбавка в размер на 10 пункта годишно. Съгласно чл.14
от Договора за банков кредит, начислените, но неплатени в срок лихви се отнасят
за отчитане по отделна сметка, като в този случай кредитополучателят дължи и
неустойка в размер на 10 % годишно върху начислената, но неплатена лихва, до
окончателното й издължаване. Съгласно чл.18 крайният срок за погасяване на
задълженията на кредитополучателя по договора е 15.12.2014 г.
Съгласно чл.20.3 буква "а" от
Договор за банков кредит от 15.08.2011 г. страните са договорили минимална
продажна цена за всеки един от ипотекираните в полза на банката недвижими имоти
в сградата,, посочена в т.35 от договора като с чл.20.3, б.“б“
кредитополучателят се е задължил да сключва предварителни и окончателни
договори за продажба за тези имоти на цена не по-ниска от уговорената в б.“а“.
Съгласно чл.20.3, б.“в“ кредитополучателят е поел задължение преди подписването
на предварителен или окончателен договор за отчуждителна
сделка за недвижим имот-обект в сградата по чл.35, ипотекиран в полза на
банката, да получи предварителното одобрение от страна на банката и е поставено
задължително условие договорът да съдържа информация, че върху сградата и
земята е учредена ипотека в полза на банката и че купувачът е задължен да
заплаща всички дължими суми по договора директно по сметка на кредитополучателя
в банката. Съгласно чл.27, б.“ц“ кредитополучателят е поел задължение да не
прехвърля собствеността, да не учредява вещни или облигационни права и да не
обременява с тежести по какъвто и да е начин недвижимите имоти по т.35 без
изричното писмено съгласие на банката. Съгласно чл.29, б.“г“ от Договор за
банков кредит от 15.08.2011 г. кредитополучателят има право да поиска от
банката, а тя да заличи частично вписаната в нейна полза ипотека по чл.35 само
по отношение на конкретен недвижим имот, при условие, че по разплащателни
сметки в б.та на кредитополучателя е постъпило плащане на продажната цена на
този недвижим имот изцяло, заедно с ДДС, която цена не може да е по-малко от
уговорената в чл.20.3 от договора.
Договорът е изменен с последващи
анекси както следва: Анекс № 1 от 02.05.2012 г.; Анекс № 2 от 27.08.2012 г.;
Анекс № 3 от 19.12.2012 г. и Анекс № 4 от 02.10.2015 г. Съгласно параграф 1 от
Анекс № 2 от 27.08.2012 г. банката отпуска на кредитополучателя „К.“
ООД допълнителни кредитни средства в размер на 25
000 евро, с което общият размер на банковия кредит става 275 000 евро. С Анекс
№ 4 от 02.10.2015 г. е предвиден нов погасителен план. В параграф 1 от Анекс №
4 към Договор за банков кредит от 15.08.2011 г. е уговорено, че крайният срок
за погасяване на дълга по кредита се удължава до 30.05.2016 г.
Представени са писма, изходящи от „К.“
ООД до синдиците на „К.т.б.“(н) АД, Фонда за гарантиране на вземание
на вложители в банки и до Министерство на финансите, съдържащи молби,
предложения, изявления във връзка с погасяването на задълженията по Договор за
банков кредит от 15.08.2011 г. и сключване на договори с евентуални купувачи на
имоти, ипотекирани в полза на б.та.
Представена е Кореспонденция по
електронната поща с кандидат - купувачите и кредитиращите ги банки.
Представени са проекти на
писмо-ангажимент/удостоверение.
Видно от Удостоверение с изх. №
0200/0981 от 07.06.2016 г., издадено от „Т.Б.А.Б.“ ЕАД между „Т.Б.А.Б.“ ЕАД и „К.“
ООД е сключен Договор за кредит № 1502/16 от 30.05.2016 г. за сумата
770 000 лева с цел погасяванена задълженията на
„К.“ ООД към „К.т.б.“ АД /н./
като към момента на издаване на удостоверението се подготвя учредяването на обезпеченията по този договор за кредит.
С Писмено изявление вх. №
2278/07.06.2016 г. „К.“ ООД е уведомило „К.т.б.“ АД /н./ за сключения договор за
кредит с „Т.Б.А.Б.“ ЕАД.
Съгласно Удостоверение №
2075/12.04.2016 г. издадено от „К.Т.Б.“ АД /н./
задълженията на „К.“ ООД по Договор за банков кредит от 15.08.2011 г. и
сключените към него анекси възлизат на 389 961.24 евро.
Представени са три удостоверения,
издадени от „К.т.б.“ АД /н./,
с които б.та изразява ангажимента си след постъпване на посочените в
удостоверенията суми да предприеме необходимите действия за заличаване на
учредената в полза на „К.Т.Б.“ АД /н./
ипотека.
С Писмо изх. № 949/15.02.2016 г. „К.т.б.“
АД /н./ е уведомила „К.“ ООД, че синдиците не
разполагат с правомощие от името на банката да се отказват от нейни вземания
чрез тяхното опрощаване.
По делото са разпитани като свидетели
на ищеца М.З.Х.– консултант по недвижими имоти и Д.Х.Д.и К.М.Н.– кандидат
купувачи на имоти в сградата, предмет на Договор за банков кредит от 15.08.2011
г. От техните показания се установява, че от лятото на 2014 година започнал
интересът към закупуване на имоти от сградата на „К.“ ООД, върху които имало
ипотеки в полза на „К.т.б.“ АД /н./.
Наложените ипотеки върху имотите представлявали голямо затруднение за сключване
на договори за покупко-продажба, особено когато купувачът щял да ползва за
закупуването им кредитни средства. Това било по причина, че всяка б., която
отпуска кредит за закупуване на имот, върху който е наложена ипотека изисквала
писмо-ангажимент, в което да е посочено каква сума се дължи за дадения
апартамент и да е посочено, че след внасянето на тази сума, ипотеката ще бъде
вдигната. В периода лятото на 2014 г. до м.март 2015 г. около 15 лица искали да
закупят имоти в сградата, но това не ставало именно поради необходимостта от
такова писмо-ангажимент. В издадените писма „К.т.б.“ АД /н./ вписвала като дължими суми суми които надвишавали значително договорената цена.
По делото е изслушана
съдебно-счетоводна експертиза. Съгласно заключението на вещото лице З.Д. размерът на главницата и размера на лихвите
по процесния кредит към 01.08.2014 г. /датата на забава на кредитора -
индивидуализирана от ищеца в молба от 31.10.2016 г./ възлиза
на 342 873.83 евро с левова равностойност 670 602.92 лв., от които:
редовна главница – 72 365 евро /141 533.64 лева/; просрочена главница
202 625 евро /396 300.05 лв./; просрочена лихва по редовна главница –
36 154.41 евро /70 711.88 лева/; просрочена лихва по просрочена главница –
23 004.69 евро /44 993.26 лева/; текуща лихва по редовна главница – 120.61
евро /235.89 лева/; текуща лихва по просрочена главница – 675.42 евро /1321.01
лева/; начислени такси 1% - 7928.70 евро /15 507.19 лева/. При извършената проверка на предоставените на
вещото лице извлечения от „К.” ООД и от „К.Т.Б.” АД, касаещи процесният кредит по Договор за банков кредит от 15.08.2011
г. и анексите към него, размерът на извършените плащания по него от страна на
кредитополучателя „К.” ООД, са както следва: на 15.06.2012 г. – 10 307
евро / 20158.74 лева/ погасяване на главница; на 15.05.2015 г. – 41 000
евро /80 189.03 лева/ - погасяване на лихва и на 17.12.2015 г. – 9000 евро /17
602.47 лева/ - погасяване на лихва. Плащанията на 15.05.2015 г. и на 17.12.2015
г. при кредитополучателя са отразени като плащания по главница, а при „К.Т.Б.“
АД /н./ като плащания по лихви по
просрочена главница. Вещото лице е индивидуализирало вида и размера на начисляваните от „К.Т.Б.“
АД /н./ лихви и неустойки. Вещото лице
е установило начислените на „К.“ ООД такси за обслужване на кредита на основание раздел III, чл.15, т.в от
Договор за банков кредит от 15.08.2011 г. в размер на 1 % върху остатъка на
кредита в периода 2012 - 2015 г. Общият размер на начислените суми възлиза на 10 678.60 евро
/20 885.53 лв./ по години, както следва: към 10.07.2012 г. - 2 428.90 евро; към 10.07.2013 г. – 2 749.90
евро; към 10.07.2014 г. – 2 749.90 евро
и към 10.07.2015 г. – 2 764.90 евро.
Вещото лице е констатирало, че тази сума е записана в Изпълнителният лист от 25.08.2016 г
издаден на „К.Т.Б.” АД като част от присъдено вземане на банката от „К.” ООД.
В „К.Т.Б.”
АД задължението на „К.” ООД към „К.Т.Б.” АД към 24.03.2017 г. е с общ размер по Договора за банков кредит от
15.08.2011 г. 439 529,68 евро с левова равностойност 859 645.33
лв., което е индивидуализирано по пера.
Разликата
между задължението на „К.” ООД към „К.Т.Б.” АД 24.03.2017 г и към 01.08.2014 г е в размер на 96 655.85 евро с левова равностойност 189 042.41
лв. /439 529.68 евро - 342 873.83 евро=96 655,85 евро/.
От
извършената проверка на предоставените на вещото лице извлечения от „К.” ООД и
от „К.Т.Б.АД, касаещи процесният кредит по Договор за
банков кредит от 15.08.2011 г. размерът на главницата и размера на лихвите по процесния кредит към 01.08.2014 г. /датата на забава на кредитора -
индивидуализирана от ищеца в молба от 31.10.2016 г. т.2 стр.4/ възлиза на 342 873.83 евро с левова
равностойност 670 602.92 лв.В счетоводството на „К.Т.Б.” АД задължението на „К.” ООД
към „К.Т.Б.” АД към 24.03.2017 г. възлиза на 439 529.68 евро с левова равностойност 859 645.33 лв.
При
предложеното погасяване на процесните задължения на
ответника със сумата от 656 000,00 евро, то същата би била достатъчна за
пълното изплащане на процесния кредит от страна на „К.“
ООД както на задълженията му към 01.08.2014 г. В размера на задължението от
344 858.83 евро не са включени бъдещи лихви и такси, които биха възникнали
до пълното изплащане на процесното задължение, но
съобразно предложения размер и график на погасяване и получилите се параметри
по остатъчното салдо, те не биха променили общия краен резултат. При така предложения от „К.“ ООД
график и размери на погасяване, към настоящият момент „К.” ООД не би имало
задължения към „К.Т.Б.” АД по процесния кредит. При
предложения график и суми на погасяване, остатъчното салдо би било с
отрицателна стойност в размер на -313 141,17 евро (-612 450,89 лева) и процесният кредит би бил погасен още през месец януари 2015
г.
Изслушана
е допълнителна съдебно-счетоводна експертиза, съгласно която изчислената разлика
между начислените към 26.05.2016 г. /датата на исковата молба/ просрочени лихви
върху редовна главница и към 1.08.2014 г. просрочени лихви върху редовна
главница е в размер 19 414.11 евро. Изчислената разлика между начислените
към 26.05.2016 г. /датата на исковата молба/ просрочени лихви върху просрочена
главница и към 1.08.2014 г. просрочени лихви върху просрочена главница е в
размер 62 001.44 евро. Двете плащания, извършени от „К.“
ООД на 15.05.2015 г. и на 17.12.2015 г. в общ размер 50 000 евро не са
отразени в намаление при изчисляване на разликата, а са приспаднати от общо
начислените към 24.03.2017 г. лихви по просрочена главница. Размерът на лихвата
върху редовна и просрочена главница към 1.08.2014 г. възлиза на 796.03 евро. В последващия период след 26-то число на месеца тази лихва е
отнесена в просрочие и е отчетена при отговора на
предходните две задачи. Изчислената разлика между начислената към 26.05.2016 г.
/датата на исковата молба/ неустойка върху просрочена лихва и към 1.08.2014 г.
е в размер 3 818.87 евро.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема
от правна страна следното:
I./ По иска с правно основание чл.79,
ал.1, т.1 от ЗЗД за осъждане на ответника да издаде общо /универсално писмо-ангажимент
/удостоверение/.
По делото е
установено, че страните са обвързани от договор за кредит, по силата на който
ответникът е предоставил на ищеца, а последният е усвоил в периода 24.08.2011
г. до 1.11.2012 г. сумата 285 297 евро, целево – за построяването на
сграда, находяща се на адрес гр.София, район Подуяне, м.Сухата река –
Ботевградско шосе – север, ул. „549“ № 33. За обезпечаването
на вземанията на ответника по договора за кредит е учредена ипотека върху
имотите, находящи се в сградата.
По делото не е
установено ответникът да е поел по силата на сключения договор задължение да
предостави на ищеца писмо-ангажимент (удостоверение) за сключване на договори
за покупко-продажба с клиенти на ищеца. Напротив в цитираните в исковата молба
текстове от договора, на които се позовава ищеца е предвидено задължение на
ищеца да сключва предварителни и окончателни договори за продажба на
ипотекираните в полза на ответника имоти на цена не по-ниска от уговорената в
договора; задължение преди подписването
на предварителен или окончателен договор за отчуждителна
сделка за недвижим имот, ипотекиран в полза на банката, да получи
предварителното одобрение от страна на банката и задължение да не прехвърля
собствеността, да не учредява вещни или облигационни права и да не обременява с
тежести по какъвто и да е начин недвижимите имоти, ипотекирани в полза на
банката без изричното писмено съгласие на банката. Съгласно чл.29, б.“г“ от
Договора за банков кредит от 15.08.2011 г. правото на ищеца да поиска от
банката, а тя да заличи частично вписаната в нейна полза ипотека по отношение
на конкретен недвижим имот, възниква при условие, че по разплащателни сметки в
банката на кредитополучателя е постъпило плащане на продажната цена на този
недвижим имот изцяло, заедно с ДДС, която цена не може да е по-малко от уговорената
в чл.20.3 от договора.
Липсва предвидено
право на ищеца да получи писмо-ангажимент (удостоверение) от ответника преди
сключването на договор за продажба на имоти, ипотекирани в полза на банката.
Искът е
неоснователен.
II./ По предявения отрицателен установителен
иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК за признаване недължимост
на начислени лихви по договора за банков кредит и за неустойка..
Ищецът твърди, че
ответника е в забава поради неизпълнението на задължението си да издаде
предварително писмено съгласие за продажба на недвижими имоти. В следствие тази
забава на кредитора си ищецът пропуснал да реализира печалба от продажбите на
тези имоти съответно: м.август 2014 г. – 63 000 евро; м.октомври 2014 г. –
231 000 евро; м.януари 2015 г. – 61 000 евро; м.май 2015 г. –
52 000 евро; м.юли 2015 г. – 35 000 евро; м.август 2015 г. –
82 000 евро; м.ноември 2015 г. – 53 000 евро; м.юли 2016 г. –
79 000 евро. Общата сума на пропуснатите продажби била 656 000 евро.
По този начин ищецът пропуснал да направи вноски за погасяване на кредита. В
случай, че ответниците били изпълнили своето
задължение за даване на предварително съгласие, ищецът с извършените продажби
щял да погаси кредита още през м.октомври 2014 г. Ищецът твърди, че забавата на
кредитора настъпила на 1.08.2014 г. като продължавала и към момента..
Съгласно чл.95 от ЗЗД кредиторът е в
забава, когато неоправдано не приеме предложеното му от длъжника изпълнение или
не даде необходимото съдействие, без което длъжникът не би могъл да изпълни
задължението си.
Задълженията на ищеца, за които
твърди, че ответникът не е оказал необходимото съдействие са за плащане.
Необходимото съдействие, което ищецът
счита, че ответникът е следвало да му окаже, е предоставяне на предварително писмено
съгласие /преди сключването на сделките за покупко-продажба на имотите, върху
които има учредена ипотека в полза на ответника/ за заличаване на ипотеката,
което не е във формата, изисквана от чл.179, ал.1 ЗЗД.
Задължение за предоставяне на такова
предварително съгласие липсва по делото.
Отделно - по делото не е установено,
че ищецът е предложил за имотите, върху които има ипотека в полза на ответника,
договори за покупко-продажба с потенциални купувачи, които да отговарят на
условията, предвидени в чл.20.3, б.“а“ от Договора за кредит
Следва да се има предвид, че характерът на престацията на ищеца, за която се твърди, че не е изпълнена
поради липса на съдействие от ответника, не предполага някакво кредиторово съдействие за нейното изпълнение.
Воден от горното съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от „К.“ ООД, ЕИК ********,
със седалище:***, партер срещу „К.Т.Б.“ АД /н./,
ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:*** с правно основание чл.79,
ал.1, т.1 от ЗЗД за осъждане на ответника да издаде общо /универсално
писмо-ангажимент /удостоверение/ по Договор за банков кредит от 15.08.2011 г. и
с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК за признаване недължимост
на следните суми по Договор за банков кредит от 15.08.2011 г.:
1./ просрочена лихва върху редовна
главница – 13 200 евро за периода от 1.08.2016 г. до датата на исковата
молба;
2./ просрочена лихва върху просрочена
главница – 13 200 евро за периода от 1.08.2016 г. до датата на исковата
молба;
3./ текуща лихва върху редовна
главница - 13 200 евро за периода от 1.08.2016 г. до датата на исковата
молба;
4./ неустойка върху просрочена лихва -
13 200 евро за периода от 1.08.2016 г. до датата на исковата молба;
РЕШЕНИЕТО подлежи на
обжалване пред Софийски апелативен съд в 2-седмичен срок от съобщаването му на
страните.
СЪДИЯ: