РЕШЕНИЕ
№ 1308
гр. Бургас, 04.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, V СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:МАГДАЛЕНА СТ. МАРИНОВА
при участието на секретаря ЗИНАИДА Г. МОНЕВА
като разгледа докладваното от МАГДАЛЕНА СТ. МАРИНОВА Гражданско
дело № 20212120102907 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по повод искова молба от М. Г. К. ЕГН
**********, с адрес: град С, представляван в производството по делото от адвокат Б.Х. К.,
Адвокатска колегия – С. З, против Етажна собственост на ваканционен комплекс “ЮГ“,
находящ се в поземлен имот с идентификатор 67800.8.112 по кадастралната карта на град С,
местност „Б“, с площ от 4 800 кв.м., представляван от председателя на управителния съвет
С. А. И, за отмяна на решения на общото събрание на етажната собственост от 25.03.2021
година като незаконосъобразни и за присъждане на разноските, направени по водене на
делото.
В исковата молба са изложени следните фактически твърдения:
В протокола за проведеното общо събрание на етажната собственост от 25.03.2021
година с него са обективирани взети решения за: Приемане на правилник за вътрешния ред,
избиране на членове на управителния съвет, избор на контрольор за две години; определяне
на размера, начина и сроковете на плащане на паричната вноска за разходите за управление
и поддръжка на общите части, като са посочени стойности за апартамент, къща и други,
като таксите се събират независимо от броя на дните, в които собственика пребивава в
комплекса и се внасят в пълен размер до 31.03. на текущата година по банков път по
посочена сметка; вноската за фонд „Ремонт“ се определя допълнително и самостоятелно за
всяка отделна сграда в комплекса; оправомощаване на управителния съвет да възложи
поддържането на общите части в рамките на приетия бюджет и при посочени условния, като
сключи договор с външно лице за поддържане зелените площи, басейн и общите части,
които дейности са конкретизирани; Оправомощава управителния съвет да извършва
1
неотложни ремонти или разходи, които не търпят отлагане, както и ремонт и обновяване на
общите част, като за това да разполага с набраните до момента парични средства;
Оправомощава управителния съвет да предприема действия срещу собственици, които не са
заплатили дължимите парични вноски; оправомощава членовете на управителния съвет да
открият банкова сметка на етажната собственост, да се разпореждат със средствата в нея,
както и да закрият сметката; Задължава М.Г. Кунгало в срок до една седмица от
уведомяването да предаде на управителя цялата документация на ваканционния комплекс,
която е описана, наличните парични средства, отчети за периода от 2018 година до
предаването; задължава собствениците, които са завзели общи части да ги освободят и
решения относно заплащане на задължения за доставка на вода от постоянно обитаващите
комплекса.
В исковата молба са изложени подробни фактически и правни доводи за
незаконосъобразност на решенията, като е посочено, че общото събрание не е свикано на
валидно правно основание, тъй като не е налице неотложен случай по смисъла на чл.12, ал.5
от ЗУЕС, в която хипотеза се свиква от един собственик на имот в етажната собственост.
На следващо място е посочено, че решенията са приети без нужния кворум по чл.17 от
ЗУЕС, тъй като неправилно в протокола е посочено, че решението е взето от собственици,
които притежават съответните идеални части в поземления имот, вместо от идеални части
от общите части на сградата. Ищецът счита, че по този начин кворума не е правилно
изчислен. Излага, че са приети решения, които не са обявени в дневния ред. Посочено е, че
не е спазен кворума за приемане на решение относно възлагане на правомощия на
управителя, както и за възлагане на дейности по поддържането на лица, които не са
собственици – със 67 % идеални части от общите части на етажната собственост. В случая
ищецът твърди, че съгласно протокола са присъствали собственици на 50, 69 % от общите
части на етажната собственост. Изложено е, че е налице и материална незаконосъобразност
на взетите решения относно начина за разходите и управлението и поддържането на общите
части на етажната собственост, съгласно чл.51 от ЗУЕС.
По тези подробно изложени съображения ищецът е поискал обжалваните решения да
бъдат отменени.
Към исковата молба са приложени доказателства.
В преклузивния едномесечен срок от получаване на препис от исковата молба ответникът,
чрез процесуалния си представител адвокат Ц., Адвокатска колегия – Б, е дал писмен
отговор, в който по подробно изложени съображения оспорва предявения иск. Уточнява, че
поземления имот представлява жилищен комплекс от затворен тип, тъй като са построени
осем отделни сгради в режим на етажна собственост, три еднофамилни сгради и други
обслужващи обитателите обекти – басейн, сгради за портиер, беседка, алеи, паркоместа и
друг. Посочва в тази насока, че комплекса е изграден от инвеститора преди влизане в сила
на ЗУЕС и за това инвеститора не е сключил договори с всички собственици. Поради това
при провеждането на общото събрание е взето предвид разпределението на земята
/прилежащата площ към всяка една от сградите/ пропорционално на всеки самостоятелен
2
обект, извършено по възлагане на инвеститора от лицензиран оценител. Общото събрание е
проведено като общо събрание на целия комплекс, а не на отделна сграда в него, предвид
необходимостта общите части да бъдат поддържани. Уточнено е в писмения отговор, че
тази дейност била възложена на ищеца, но било установено, че той не изпълнява коректно
задълженията си, не представя отчет за извършените разходи и по тази причина предприели
действия по свикване на общото събрание. По тези и други подробно изложени доводи за
законосъобразност при свикване на общото събрание и липсата на нарушения на
процесуалния и материалния закон от името на ответната страна е изложен довод за
неоснователност на предявения иск. Към писмения отговор са приложени писмени
доказателства.
В съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния си представител, поддържа
предявения иск и сочи доказателства. В заседание по същество на спора излага подробни
доводи за основателност на предявения иск.
В съдебно заседание ответникът, чрез процесуалния си представител, поддържа
становището по иска, дадено в писмения отговор и сочи доказателства. В заседание по
същество на спора и в писмени бележки излага подробни доводи за неоснователност на
исковете.
По материално правната квалификация на предявения иск:
Предявеният иск е допустим, тъй като е подаден в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС.
Исък е с материално правно основание чл.40 от ЗУЕС и е за отмяна на взети на общо
събрание на етажната собственост от 25.03.2021 година. В исковата молба са изложени
доводи за нарушения на процедурата по свикване на общо събрание, както и нарушения на
материалния закон.
От събраните по делото доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, се
установява следното от фактическа страни е се налагат следните правни извод:
По делото между страните не е спорно, че ищецът е собственик на самостоятелен обект,
изграден в комплекса. Като писмено доказателство е приет Нотариален акт за покупко -
продажба на недвижим имот № 12, том IV, рег. № 8499, дело № 560 от 2015 година на
Нотариус Бинка Кирова, рег. № 290 на НК, с район на действие района на Бургаски районен
съд, с който Владислава Стоилова К.а е придобила право на собственост по отношение на
апартамент №2, ет.1, в сграда 2Б във ваканционния комплекс, ведно с общи части от
сградата и право на строеж върху урегулирания поземлен имот.
Не е спорно по делото, че урегулирания поземлен имот е с адрес: град С, местност „Б".
Предмет на контрол за законосъобразност по повод предявения иск са решения на
Общо събрание на етажната собственост, находяща се на посочения административен адрес,
от 25.03.2021 година. Видно от съдържанието на протокола събранието е със следния
дневен ред: Приемане на правилник за вътрешния ред, избиране на управител, касиер,
контрольор; определяне на размера, начина и сроковете на плащане на паричната вноска за
разходите за управление и поддръжка на общите части и на вноска за фонд „Ремонт и
3
обновяване“; приемане на годишен бюджет за 2021 година за приходите и разходите;
Приемане на решение за оправомощаване на управителя да възложи поддържането на
общите части и условията за това; Приемане на решение за оправомощаване на управителя
да извършва неотложни ремонти или на разходи, които не търпят отлагане, както и ремонт и
обновяване на общите части, като за това да разполага със средствата от Фонд „Ремонт и
обновяване“; Вземане на решение за оправомощаване на управителя да предприема
действия срещу собственици, които не са заплатили дължимите парични вноски към
етажната собственост; Разни.
Видно от съдържанието на протокола присъстващите, лично или чрез пълномощник,
представляват 2 346,79/4800 кв.м. идеални части от ваканционен комплекс „Юг“,
представляващи 50, 69 % от общите части на етажната собственост. Събранието е отложено
с един час, след което присъстват собствениците на 2433, 44 кв.м. общо, приравнени към 100
% и гласуваните решения, видно от протокола, са приети с това мнозинство.
Видно от протокола е проведено гласуване на посочените в дневния ред точки, както
и по точка разни е гласувано и също са приети следните решения: оправомощава членовете
на управителния съвет да открият банкова сметка на етажната собственост, да се
разпореждат със средствата в нея, както и да закрият сметката; Задължава М. Г. К. в срок до
една седмица от уведомяването да предаде на управителя цялата документация на
ваканционния комплекс, която е описана, наличните парични средства, отчети за периода от
2018 година до предаването; задължава собствениците, които са завзели общи части да ги
освободят и решения относно заплащане на задължения за доставка на вода от постоянно
обитаващите комплекса.
От показанията на свидетелката Т. А. С, собственик на имот в комплекса, се
установява, че комплексът се състои от осем сгради, които са на три етажа и три
еднофамилни къщи, парцелът е с площ 4 700 кв.м. и ограден. Посочва, че достъпът до
комплекса е ограничен, изградени е инфраструктура с алеи. Свидетелката конкретизира, че
комплексът има охрана, портиерна сграда, склад, басейн, барбекю, зелени площи.
Свидетелката излага, че всеки един собственик на имот в комплекса ползва общите части.
Показанията на свидетеля К. Я.Я, са за това, че в имота има видеонаблюдение и
автоматична врата с чип.
Като писмено доказателство са приети нотариална актове относно придобиване на
имоти в комплекса, в които, относно правата, придобити от български граждански, е
посочено, че предмет на договорите са самостоятелни обект в сграда и идеални части от
правото на собственост по отношение на имота, а по отношение на правата, които
придобиват чужденци е посочено, че придобиват съответния обект от правото на
собственост и съответния процент от правото на строеж. В тази насока са и показанията на
свидетеля Я.
Предвид изложеното настоящият състав приема, че волята на съсобствениците на
обекти в отделните сгради и къщи е била да уредят отношенията по повод поддържане на
4
поземления имот, в който са изградени. Поземления имот в случая не може да бъда
квалифициран като обща част по смисъла на Закона за собствеността /чл.38 от ЗС/, тъй като
не всички собственици, притежаващи самостоятелни обекти, притежават и право на
собственост по отношение на земята. Не се установява и чия е собствеността на останалата
част от имота. Поради изложеното настоящият състав приема, че тя не е обща част и
съответно по отношение на нея не се прилагат правилата на Закона за управление на
етажната собственост. В допълнение следва да бъде посочено, че кворумът / съответно и
мнозинството/ в случая е формиран като са взети предвид правата, които притежава всеки
един от присъствалите на събранието собственици по отношение на земята, а не съобразно
от обема права, които притежават в общите части на сграда в режим на етажна собственост.
От това също следва, че целта е да бъдат уредени отношенията относно поддръжката на
комплекса. При това положение редът на ЗУЕС не се прилага и решенията, взети на това
основание са незаконосъобразни. В този смисъл довода на ищеца е основателен. По повод
направените от ответната страна възражения за това, че в случая е налице „жилищен
комплекс от затворен тип“ по смисъла на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС и липсват вписани
договори за поддръжка и управление за управление поради това, че строителството е
извършено преди приема на ЗУЕС, не е релевантен, дори да се приеме, че е налице тази
законова хипотеза. При липса на вписани договори за поддръжка и управление отношенията
между страните по повод общите части могат да се регулират по реда на ЗУЕС, но по
отношение на етажна собственост по смисъла на чл.38 от ЗС. Съгласно това правило при
сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на
всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите,
външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните
носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите,
стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините,
външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения,
главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите,
водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по
предназначение служи за общо ползуване. В случая обект на уреждане на отношенията е
поддръжка на поземления имот, по отношение на който не всички собственици на
самостоятелни обекти имат право на собственост и съответно не е обща част по смисъла на
цитираното правило.
Посоченото е достатъчно основание да се приеме, че при свикване на общото събрание
и при провеждането му е допуснато нарушение на закона, представляващо основание за
отмяна на взетите решения.
По отношение на направените от ищеца оспорвания относно протокола:
Съгласно чл.16, ал.5 от ЗУЕС протоколът съдържа датата и мястото на провеждането на
общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост,
които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували
лицата – "за", "против" или "въздържал се", техен подпис, същността на изявленията,
5
направените предложения и приетите решения.
В случая не се установява наличие на подпис на лицата в протокола, но съгласно
чл.16, ал.6 от ЗУЕС протокола за провеждане на общото събрание се подписва от
председателстващия и протоколчика. Към писмения отговор е приложен списък на
присъствалите лица, посочени и в протокола да проведеното общо събрание, поради което
не се установява нарушение на правилото на чл. 16, ал.5 от ЗУЕС. Отразено е, че решенията
са взети със 100 % мнозинство от присъствалите, поради което непосочването на
обстоятелството кой от присъстващите на събранието как е гласувал в случая не може да
бъде прието за нарушение, водещо до незаконосъобразност.
По посочените по – горе съображения относно това, че редът за управление на
съсобствените идеални части по отношение на имота не се регулират не следва да бъде
преценявана и материалната законосъобразност на тези решения с оглед чл.51 от ЗУЕС, за
който ищецът счита, че е нарушен. В случая, видно от протокола, решение т. III, т.3
вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ се определя допълнително за всяка отделна сграда,
от което следва, че решение в тази насока не е прието на това събрание, а по отношение на
разходите за поддръжка не е направено разграничение дали част от сумите, за които е
прието, че се дължат от собствениците са за поддръжка на сградите, в които са
апартаментите, съответно за поддръжка на къщите. По – конкретно следва да бъде
посочено, че в решението е посочено, че сумата за притежаван един апартамент годишно е в
размер от 750 лева, за два притежавани апартаменти – 1 500 лева и за притежавана къща – 1
500 лева. Съгласно показанията на свидетеля Я, притежаващ заедно със съпругата си
апартаменти в комплекса, сумите са в тези размери от построяване на комплекса и не са
променяни. Уточнява, че до момента не са приемани решения в този смисъл и дейностите
по поддръжка са били извършвани по възлагане на собственик на апартамент в комплекса,
който го напуснал впоследствие. Не е установено по делото до момента да е взето решение
по смисъла на ЗУЕС, освен обжалваното относно целия комплекс, относно етажна
собственост за отделна сграда със самостоятелни обекти или съвместно общо събрание на
етажни собствености в комплекса за посочените задължения за поддръжка. Поради това
следва да се приеме, че отношенията в имота и до момента не са били регулирани по реда на
Закона за управление на етажната собственост.
От свидетелските показания на разпитания по делото свидетел К. Я. Я,се установява,
че след като човекът, който се занимавал с поддръжката напуснал комплекса през 2016
година – 2017 година тази дейност била извършвана от ищеца М.К., но получили
уведомление за неплатени задължения за вода, въпреки че той имал задължения да ги
заплаща. На следващо място свидетелят посочва, че пластмасовите решетки за басейна не
били сменени и поне двама летуващи се ранили, а тази година вече било съвсем различно.
В тази насока следва да бъде посочено, че тези доводи не следва да бъдат взети предвид при
формиране извода за наличие на незаконосъобразност по отношение на посочените
решения, тъй като не са относими към приложимите правила относно взимане на решения
от съсобствениците.
6
С горните мотиви следва да бъде постановено решение, с което решенията общото
събрание да бъдат отменени като незаконосъобразни.
По разноските, направени по водене на делото:
При този изход от спора и съгласно чл. 78 от ГПК в тежест на ответната страна следва
да бъдат възложени разноските, направени от ищеца по водене на делото. Разноските са в
общ размер от 680 лева, от които сумата 600 лева, представляваща платено адвокатско
възнаграждение по договор за правна защита и съдействие и сумата 80 лева, представляваща
платена държавна такса.
Мотивиран от горното и на основание чл.235 от ГПК вр. чл.40 от ЗУЕС, Бургаският
районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иска, предявен от М. Г. К. ЕГН **********, с адрес: град С,
представляван в производството по делото от адвокат Б.Х. К., Адвокатска колегия – С. З,
всички решения, взети на проведеното на 25.03.2021 година Общо събрание на Етажната
собственост, на ваканционен комплекс “ЮГ“, находящ се в поземлен имот с идентификатор
67800.8.112 по кадастралната карта на град С, местност „Б“, с площ от 4 800 кв.м.,
представляван от председателя на управителния съвет С. А. И.
ОСЪЖДА Етажната собственост, на ваканционен комплекс “ЮГ“, находящ се в
поземлен имот с идентификатор 67800.8.112 по кадастралната карта на град Созопол,
местност „Буджака“, с площ от 4 800 кв.м., представляван от председателя на управителния
съвет С. А. И,да плати на М. Г. К. ЕГН **********, с адрес: град С, ул. „, представляван в
производството по делото от адвокат Б.Х. К., Адвокатска колегия – С. З, сумата от 680 лева
/шестстотин и осемдесет лева/, представляваща разноски, направени по водене на делото.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от
получаване на съобщение от страните за изготвянето му.
Вярно с оригинала: З.М.
Съдия при Районен съд – Бургас: /п/ М.Маринова_______________________
7