Р Е Ш
Е Н И Е
N 667
гр.Русе, 11.12.2014 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
РУСЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД гражданска колегия в
публичното заседание на двадесет и шести ноември през две хиляди и четиринадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ВЕЛКОВА
при секретаря Т.Ф. и в присъствието на
прокурора
като разгледа докладваното от съдията ВЕЛКОВА гр.
дело N94 по описа за 2014 година,
за да се произнесе, съобрази
следното:
В производството са
обективно евентуално съединени иск за прогласяване недействителност на договор
поради липсата на представителна власт с правно основание чл.42, ал.2 от ЗЗД, иск за
унищожаване на договор поради измама с правно основание чл.27 от ЗЗД вр. чл.29 от с.з. и иск за разваляне на договор поради
неизпълнение с правно основание чл.87,
ал.3 от ЗЗД във вр.чл.210 от с.з.
Ищцата Т.Д.Д. твърди, че
е дъщеря и законен наследник на починалата В. С.Д., ЕГН **********, б.ж. на
гр.Русе. Като наследник била универсален правоприемник във всички имуществени
отношения на наследодателката си. Приживе В. Д. притежавала недвижим имот в
гр.Русе по ул.“***, представляващ 291/311 ид.ч. от ПИ с идентификатор
63427.2.796, целият с площ 311 кв.м., с построената в него жилищна сграда-
еднофамилна, със застроена площ 128 кв.м. На 19.10.2011 г. в канцеларията на
нотариус с рег.№ 624 на НК била
извършена сделка на разпореждане с описания имот, материализирана в акт №76,
т.ІІ, рег.№ 4899, дело №192 от 2011 г.
на същия нотариус и вписана в СВ- Русе като акт № 164, т.33, дело № 6866 с
вх.рег.№ 12804 от 19.10.2011 г. Страни по сделката били В. С.Д. и ответника „Д.“
ЕООД- гр.Русе. Като пълномощник на майка й пред нотариуса се явил М. Г. Р.,
представляващ и ответното дружество. Представено било пълномощно с рег.№ 4782 и
№4783, т.1, акт №99 от 14.10.2011 г. на нотариус рег.№624 г. С описаната сделка
била извършена замяна между страните като В. Д. прехвърлила чрез пълномощника
си собствеността върху описания имот, а в замяна получила от ответника собствеността върху апартамент №6- в
незавършен вид, на трети етаж от жилищна сграда в гр.Русе, по ул.“*** в имот с
идентификатор 63427.2.3971 със застроена площ на обекта 42.95 кв.м., заедно с
8.728 329 ид.ч. от терена, заедно с 2.651 % ид.ч. от общите части на сградата и
от отстъпеното право на строеж. Извършената от името на наследодателката й
сделка била недействителна. Наследодателката й била родена през 1918 г. и по
време на овластяващата сделка, респ. разпоредителната сделка била на 93 години. Отделно от напредналата си
възраст В. С.Д. страдала от тежка форма на деменция при болестта на Алцхаймер,
мозъчна атрофия, имала халюцинации и била напълно дезориентирана, с тежко
увредени способности за логическо мислене, напълно загубила когнитивните си
способности, свързани с паметта, мисловната дейност и изпълнението на сложни
задачи, концентрацията и запазването на вниманието, способността за планиране и
контрол над собствените си действия. Състоянието й не позволявало да взема
каквито и да било решения, формирани при валидно упражнена воля. По нейна
искова молба било образувано гр.д.№ 1095/2012 г. като с решение № 780 от
21.12.2012 г. на Русенския окръжен съд В. С.Д. била поставена под пълно
запрещение. Макар наследодателката й да била поставена под пълно запрещение
едва в края на 2012 г., но състоянието й датирало от няколко години. Това
установил лекарят, извършил прегледа и дал заключение по цитираното дело.
Състоянието й се установявало и от показанията на лицата, контактували с нея
през този период и възприемали непосредствено поведението й. Състоянието на В. С.Д.
към датата на извършване на овластяващата сделка, материализирана в
пълномощното, с които били дадени права на М. Р. да се разпорежда с имота, се характеризирало като такова, лишаващо
действащата от валидна воля. При това извършеното от нея упълномощаване било
нищожно поради липса на воля, което обуславяло и липсата на валидна
представителна власт. Липсата на представителна власт при извършване на
разпоредителната сделка, както и невъзможността сделката да бъде потвърдена с
оглед смъртта на наследодателката й,
обуславяли нищожността на сключения договор поради липса на
представителна власт. Договорът бил нищожен и поради липса на представителна
власт на сочения представител, тъй като не даденото пълномощно не носела
автентичен подпис на наследодателката й. Извършената от името на
наследодателката й сделка била нищожна и поради това, че представителят се
отклонил от рамките на дадените му права. В пълномощното, с което се
легитимирал пълномощника, за да извърши разпоредителната сделка, ясно и
категорично били описани правата му. Буквално било записано „да продаде имота
.. . за цена и при условия, каквито договори.. и да получи продажната цена“.
Нямало овлястяване за извършване на замяна на имота с друг. Там, където в
пълномощното пишело „ а в замяна“,
следвало недвусмисления текст „М. Г. Р. се задължавал да й продаде“. Никъде в
пълномощното нямало текст, овластяващ довереника да извърши замяна с имота.
Извършената сделка за замяна на недвижимия имот, вместо дадените права за
извършване на продажба, била без представителна власт, поради което и нищожна.
Извършената от името на В. С.Д. сделка на разпореждане била унищожаема поради въвеждането на последната в
заблуждение относно естеството и параметрите на сделката. Възползвайки се от
болестното й състояние и невъзможността й да прави логични преценки и да
направлява волята и действията си, представляващият ответното дружество я
убеждавал, че всичко за което я склонявал било с цел полагането на грижи за нея
и осигуряването на добър живот. Живеела и работела извън страната като се
завръщала в България за кратки периоди от време, изпращала регулярно пари за
издръжката на майка си, а грижи за нея полагали сина й В. и близка на
семейството З.Л.С.. Последната живеела в съседен имот и посещавала майка й
ежедневно, полагайки всички необходими грижи. Възползвайки се от тези обстоятелства, на
наследодателката й било обяснено, че всъщност М. Р. ще сключи с нея договор за
гледане и издръжка, без да й се иска да прехвърли собствеността. Доказателство
за това обстоятелство била декларация, съставена с данните на представителя, в
която той се задължавал да полага грижи за нея, да плаща ежемесечно сметките й
за битови нужди и отделно от това да й заплаща издръжка в размер на 300 лв.
месечно, докато била жива. В декларацията било записано, че тези задължения
били във връзка с договор за продажба на имота. Декларацията не била подписана,
но майка й я показвала на З.С. след посещение на нотариус в дома й за съставяне
на пълномощното и пазела този документ като особено ценен. От
посоченото, както и от личните обяснения на В. С.Д., същата смятала, че
подписаните от нея документи са във връзка с осигуряване на допълнителна нейна
издръжка. До последния си ден отричала пред близките си, че имала намерение и
че действително се разпоредила с имота си, вярвала, че същият бил нейна
собственост. Това правело сключената сделка унищожаема, тъй като за сключването
й наследодателката й била подведена чрез умишлено въвеждане в заблуждение.
Отделно от това било налице и съществено
неизпълнение на договора от страна на ответника. Видно от нотариалния акт за
замяна на недвижими имоти в собственост на наследодателката й бил прехвърлен
апартамент №6- в незавършен вид, на етаж три от жилищна сграда в гр.Русе, ул.“***
в имот с идентификатор 63427.2.3971, със застроена площ от 42.95 кв.м., заедно
с 8.72/329 ид.ч. от терена, заедно с 2.651 % ид.ч. от общите части на сградата
и от отстъпеното право на строеж. Към датата на сключване на сделката сградата,
в която се намирал апартамента, била незавършена. Към настоящия момент обектът,
който се твърди, че бил станал собственост на В. Д. бил завършен и вписан в
Агенцията по кадастъра с необходимите данни. При справка в регистрите на АВ и
АК въпросният обект бил с идентификатор 63427.2.3971.1.6, но като собственик
бил посочен ответника. Освен това площта на имота била 37.13 кв.м. и към него
имало прилежащи 2.675% ид.ч. от сградата. С договорът за замяна ответникът се
задължил да прехвърли собствеността върху жилище с площ от 42.95 кв.м. Действителната площ на апартамента била с
5.82 кв.м. по- малко от договореното или разликата била повече от 1/10 от
първоначално уговореното. При това положение била налице хипотезата на чл.210
от ЗЗД и за нея било налице правото да развали сключения договор поради неизпълнение.
Претендира съдът да постанови решение с което да прогласи недействителността на
договора за замяна на недвижими имоти
поради липса на надлежна представителна власт на пълномощника, евентуално да
унищожи договора поради измама, евентуално да го развали поради съществено
неизпълнение на договорните задължения от страна на ответника.
Ответникът „Д.“ ЕООД-
гр.Русе, представлявано от управителя М. Г. Р. оспорва основателността на
предявените искове по съображенията, изложени в отговора на исковата молба по
чл.131 от ГПК. Оспорва изложените в исковата молба факти като твърди, че при
упълномощаването В. Д. е притежавала годността адекватно да осмисля интересите
си и правилно да разбира и ръководи действията си. Твърди, че пълномощното било
подписано от В. С.Д., което станало пред нотариус. Твърди, че при сключването
на договора пълномощникът не бил излязъл извън предоставената представителна
власт, а точно била изпълнена волята на доверителя. Целеният от нея резултат
бил с разпореждането с недвижимия й имот да придобие посочения в нотариален акт
имот, ведно със сумата в размер на 50 000 лв. с оглед по- лесното поддържане на
апартамент, както и с оглед наличието на парични средства за издръжка. Оспорва
твърденията, че договорът бил сключен чрез умишлено въвеждане в заблуждение
като твърди, че В. С.Д. е била наясно и ясно е изразила своята вола при
упълномощаването. Не била налице и хипотезата на чл.210 от ЗЗД. В пълномощното
площта на апартамента била посочена като 37.13 кв.м., което представлявало
застроената / бруто/ площ на отделния обект, без общите части на сградата и
складовите помещения. При изготвяне на ценообразуване на жилищната сграда в
УПИ- VІІІ-3971, кв.303, ул.“***“- Русе площта на апартамента била посочена като
42.95 кв.м. като това включвало освен застроената площ, така също и светлата
площ на складовите помещения и разгърната застроена площ на общите помещения на
сградата. Прави възражение, че искът за
разваляне на договора поради неизпълнение е погасен по давност.
След преценка на събраните по делото доказателства
в тяхната съвкупност, съдът приема за установено от фактическа страна следното:
В. С.Д. с ЕГН **********
е починала на 23.06.2013 г. и неин единствен законен наследник е дъщеря й Т.Д.Д..
В. Д. е била собственик
на недвижим имот, находящ се в гр.Русе, ул.“***. С пълномощно с нотариална
заверка на подписа и съдържанието- рег.№4782,4783/14.10.2011 г. на нотариус –
рег.№ 642 на НК Л. Ш. В. С.Д.
упълномощила М. Г. Р. със следните права: да я представлява пред съответния
нотариус при извършване на продажба на следния недвижим имот: Поземлен имот с
идентификатор 63427.2.769, целият с площ от 311 кв.м., находящ се в гр.Русе,
ул.“***, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на
трайно ползване: ниско застрояване, при съседи: 63427.2.747, 63427.2.749,
63427.2.768, ведно с построената върху него сграда с идентификатор
63427.2.769.1 със застроена площ от 128 кв.м., с предназначение: жилищна
сграда- еднофамилна, да продаде имота на когото намери за добре, вкл. и на себе
си за цена и условия, каквито договори, да подпише нотариалния акт за покупко-продажба
и да получи продажната цена, а в замяна М. Г. Р. чрез представляваната от него
фирма „Д.“ ЕООД- гр.Русе се задължил да й продаде апартамент № 6 на етаж трети
от жилищна сграда с обществено обслужващ първи етаж и сутерен, гаражи и външни
В и К връзки в гр.Русе, ул.“Чавдар войвода“ №14 в имот УПИ VІІІ-3971 в кв.303
по плана на гр.Русе, с идентификатор 63427.2.3971 с описани граници, със
застроена площ 37.13 кв.м., заедно с 8.72/329 ид.ч. от терена, ведно с 2.651%
ид.ч. от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж с посочени
граници на обекта и да й заплати сумата от 50 000 лв. по банковата й сметка в
срок до 30 дни, считано от датата на съставяна на нотариалния акт за замяна.
С нотариален акт- вх.рег.№
12804/19.10.2011 г., акт № 164, т.33, дело №6866 на СВ- Русе В. С.Д. чрез
пълномощника си М. Г. *** прехвърлила на
„Д.“ ЕООД- гр.Русе собствения си недвижим имот, представляващ 291/311 ид.ч. от
ПИ с идентификатор 63427.2.769, целият с площ от 311 кв.м., находящ се в
гр.Русе по ул.“***, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с
начин на трайно ползване: ниско застрояване, с описани граници, заедно с
построената в него сграда с идентификатор 63427.2.769.1 със застроена площ от
128 кв.м. с предназначение: жилищна сграда- еднофамилна, а в замяна „Д.“ ЕООД-
гр.Русе, представлявано от управителя си М. Г. Р. прехвърлило на В. С.Д. чрез
пълномощника й собствеността върху собствения недвижим имот, представляващ
апартамент №6- незавършен видна трети етаж от жилищна сграда с обществено
обслужващ първи етаж и сутерен, гаражи и външни В и К връзки, ЗП-207.13 кв.м. и
РЗП 1440.19 кв.м. в гр.Русе, по ул.“***, в имот УПИ VІІІ-3971 в кв.303 по плана
на гр.Русе с идентификатор 63427.2.3971 с посочени граници със застроена площ
42.95 кв.м., заедно с 8.72/329 ид.ч. от терена, ведно с 2.651 % ид.ч. от общите
части на сградата и от отстъпеното право на строеж. Съгласно чл.2 от договора
за уравняване на стойността на недвижимите имоти ответното дружество поело
задължението да доплати на В. Д. сумата в размер на 50 000 лв. по банков път в
срок до 30 дни от сключване на договора. Цената е била преведена по сметка на Д.
с платежни нареждания на 17.11.2011 г.
Съгласно представеното
копие от кадастрална карта на самостоятелен обект в сграда апартамент №6-
предмет на договора за замяна, е с посочена площ 37.13 кв.м., която съгласно таблицата
за ценообразуване е застроената площ на апартамента, а площта на същия, формирана от застроената
площ, светлата площ на складовите помещения и разгърната застроена площ е 42.95
кв.м.
Изложените факти съдът
приема за установени въз основа на събраните по делото писмени доказателства-
пълномощно с нотариална зарека на подписа и съдържанието, нотариален акт, копие
на кадастрална карта и препис от таблицата за ценообразуване, удостоверение за
наследници, които документи се ползват с доказателствена сила.
Представеното по делото
пълномощно от В. Д. е оспорено и на основание чл.193 от ГПК е открито
производство по оспорване на истинността на документа.
Със заключението на
приетата по делото почеркова експертиза на в.л.М., което съдът кредитира предвид
специалните знания и като неоспорено от страните се установява, че подписът в
пълномощното в реквизита „упълномощител“, както и ръкописния текст са изпълнени
от В. Д..
С оглед на приетата по
делото експертиза, установяваща по категоричен начин авторството на документа,
съдът приема, че оспорването не е доказано, поради което пълномощното е
доказателство за материализираното в него изявление на лицето, сочено за негов
автор.
От представените преписи
от медицински документи е видно, че на 17.09.2012 г. д-р Е.Д. констатирала
наличие на мозъчна атерослероза и насочила В. С.Д. към психотерапевт. На
24.09.2012 г. д-р Л.Г. извършил преглед на В. Д. и й поставил диагноза: Деменция при болестта на
Алцхаймер с късно начало- тежка степен. С оглед заболяването й ищцата поискала
поставяне на майка й под пълно запрещение- предмет на приложеното гр.д.№
1095/2012 г. по описа на РОС. С решение № 780/21.12.2012 г., постановено по
цитираната дело, В. С.Д. била поставена под пълно запрещение. Решението е
влязло в сила на 18.01.2013 г.
С показанията на св.Е.Х.-
помощник- нотариус, заверил пълномощното, се установява, че заверката на била
извършена в дома на В. Д. като преди да извърши заверка разговаряла с нея с цел
да се убеди, дали същата била с разсъдъка си и дали била наясно с това, което
извършва. Свидетелката установява, че В. Д. отговаряла адекватно на въпросите й,
че била наясно какво ще подпише, като останала с впечатление, че действията й
били планирани от доста време, че отново прочела текста на пълномощното и
обяснила смисъла му, както и че не е
имало нещо в поведението на възрастната жена, което да я притесни. Свидетелката
сочи, че целта на разговорите била да се
установили наличие на дееспособност на лицето, да се убеди, че същото е наясно
с това какви действия извършва.
С показанията на св.Н.А.-
Б. се установява, че по искане на В. Д. през м. октомври 2011 г. изготвила психиатрична
консултация и състоянието на Д. било такова, каквото посочила в изготвения от
нея документ, представен по делото. Свидетелката установява, че посетила дома
на възрастната жена, проверила самоличността й и се убедила, че иска да й бъде
извършена психиатрична консултация като обяснила, че искала да прехвърли имот
на хората, които се грижели за нея. Това било обичайна практика за такъв вид
консултация, когато възрастни хора искали да прехвърлят имот на лица, извън
прекия роднински кръг. С показанията на свидетелката се установява, че Д. била
интелигентна жена, завършила френски колеж, предварително проверила, че същата
не била водена на учет и не била лекувана стационарно, както и че същата не
разполагала с медицинска документация, която да удостоверява наличие и съмнения
за наличие на деменция, че при извършения преглед не установила наличие на данни за деменция, че нямало нищо в
поведението й, което да породи съмнение, че тази жена страда от деменция, че
към момента на консултацията поведението на Д. било напълно адекватно и
отразено в съставения от нея документ, съгласно който е констатирала
завещателна годност- че същата разбирала свойството и значението на
извършването от нея, че не били налице нито интелектуални, нито психотични
болестни, нито психоорганични прояви, които да я лишавали от годност адекватно
да осмисля интересите си и правилно да разбира и ръководи действията си.
Свидетелката сочи, че не допуска да е допуснала грешка в преценката си, тъй като
имала достатъчно клиничен опит като психиатър и била в състояние да различи
човек с деменция от човек, който нямал деменция като изряза мнение, че ако Д. е
имала такова страдание в кратък период от време било възможно с оглед на
възрастта й да настъпили сериозно влошаване на състоянието й.
С показанията на св.З.Л.С.
се установява, че с В. Д. били съседи от дълги години и по молба на дъщеря й от
2002 г., когато същата заминала за Италия, полагала грижи за нея- изпращала й
пари, с които плащала консумативните разходи като разликата давала на В. Д..
Свидетелката установява, че Д. се движела, готвила си сама, самостоятелно се
обслужвала, че сама си пазарувала, както и че през 2006 г. настъпила промяна в
здравословното й състояние- започнала да забравя, да говори отнесени неща като
след преглед личния й лекар казал, че това било от възрастта. След този случай
всичко продължило нормално и нямало съществена промяна. Влошаване на
състоянието й настъпило през 2008-2009-2010 г., когато започнала да халюцинира,
да вика за помощ. През този период започнали да я посещават *** на града С. Р.
и М. Р., които й носели храна, торти, че Д. обяснила, че Р. бил добър човек и
ще й помогне като обяснила, че тези хора щели да съборят къщата и да направят
нова сграда, че щели да й осигурят постоянни грижи. Свидетелката установява
още, че през 2008 г. ищцата се завърнала за известно време и че тя преценила че
няма нужда да се извършват някакви изследвания и консултации с оглед
състоянието на нейната майка, както и че двете се разбрали да продаде само
въздуха. Св. С. сочи, че през 2011 г. / без да
посочва точен период/, В. Д. имала една криза- започнала да се изтърва,
всичко било мизерно и тогава се обадила на дъщеря й, която се завърнала за
няколко месеца. И в този период на В. Д. не били правени някакви по- специални
изследвания като бил извършен само преглед от личния лекар. След това всичко
било по старому- В. сама се обслужвала и нямало нещо в поведението й, което да
я притесни. През м. ноември 2011 г. при посещението си при В. усетила, че има
нещо, което я потиска като впоследствие разбрала, че същият ден идвала
секретарка на нотариуса и че В. подписала документ, но не помнела какъв, както
и че към този момент тя вече забравяла, че през м. август на 2012 г. на В. били
направени по- сериозни изследвания, тъй като нещата били много задълбочени- не
се сдържала, говорела несвързани неща, отричала да е продала имота си, като
продължавала сама да се движи, да се обслужва, да си готви, но на моменти се „
губела“- не можела да преценява къде се намира, не разпознавала внуците си.
Съдът кредитира
показанията на разпитаните по делото свидетели, тъй като същите установяват
непосредствено възприети факти и не са заинтересовани от изхода на спора.
По делото са назначени
единична съдебно- психиатрична експертиза, както и комплексна експертиза за
състоянието на В. Д. към момента на извършване на упълномощителната сделка-
14.10.2011 г.
И в двете експертизи
вещите лица са посочили, че липсва медицинска документация за здравословното и
психичното състояние на В. Д. с изключение на психиатричната консултация,
изготвена от д-р Барболова, както и че данните по делото са непълни и
противоречиви, поради което не може да се отговори еднозначно на въпроса дали същата
е била в състояние да разбира свойството
и значението на извършваното и да ръководи постъпките си. Вещите лица сочат, че базирайки се на
показанията на съседката и данните, сочени от ищцата, би могло да се приеме, че
към 14.10.2011 г. В. С.Д. е имала прояви на когнитивен дефицит вероятно в
рамките на болестта на Алцхаймер, но не може да се определи степента на
тежестта му поради липсата на адекватни специализирани изследвания, че е било
възможно към този момент дементния синдром да е бил лек към умерен, че ходът на
заболяването е индивидуален като
наличието на телесно заболяване може да ускори развитието на дементния процес,
както и че медицинската документация от септември 2012 г. подкрепяли очакваната
динамика в прогресията на заболяването и не било невъзможно влошаване от
14.10.2011 г. до м.септември- м.октомври 2012 г. Вещите лица са заключили, че
ако се съобразят данните на ищцата, показанията на св.С., информацията от д-р Л.Г.
и направената КТ, В. Д. към 14.10.2011 г. е страдала от деменция при болестта
на Алцхаймер с късно начало и не била в състояние да разбира свойството и
значението на извършеното от нея и не била способна да ръководи действията си и
да охранява интересите си; ако се съобразят показанията на помощник- нотариуса,
както и данните от д-р Н.А.- Барболова към същият момент В. Д. е била здрава, в
състояние да разбира свойството и значението на извършеното от нея, да ръководи
постъпките си и да охранява интересите си, както и че промяната в състоянието
от октомври 2011 г., както било описано от д-р Б. и Е.Х. до м. септември, както било описано от
д-р Л. Г. било малко вероятно, но възможно при наличие на сериозни телесни и
мозъчни заболявания.
От обясненията на вещите
лица, дадени в с.з. се установява, че КТ на главен мозък е направен една година
след събитието, че не е ясна причината за описаната от св.З.С. криза- дали е в
резултат на лезиите, констатирани една година по- късно или на някакво друго
соматично, телесно заболяване, което е настъпило остро, че В. Д. най- вероятно
е имала исхемичен инфаркт, но не може да се посочи дали външните прояви на
кризата, описана от свидетелката на ищцата да са негови прояви, както и че
наличието на постисхемични лезии на скенегравско изследване е много често
срещана находка при голяма част от възрастното население.
Въз основа на установеното от фактическа страна,
съдът прави следните правни изводи:
І.По отношение на иска
по чл.42, ал.2 от ЗЗД:
Предявен е иск за
прогласяване недействителността на договор за замяна на недвижими имоти поради
липсата на надлежна представителна власт и липсата на потвърждаване от страна
на упълномощителя.
В решение №113 от
31.05.2012 г. на ВКС по гр.д.№ 1677/2010 г., ІV г.о., постановено по реда на
чл.290 от ГПК са дадени задължителни указания по значението на процесуалните
въпроси за допустимостта на иска за унищожаване на сделки, сключени чрез
представител, за обусловеността на иск за унищожаване на овластителната сделка
и за обусловеността на двата иска, както и по материално- правният въпрос за
правното значение на неспособността да се разбират и ръководят действията за
овластителната сделка и за извършените от пълномощника последващи двустранни
сделки.
Съгласно
цитираното решение едностранните сделки
може да страдат от същите пороци, както договорите (двустранните сделки), това
е една от причините законодателят в чл. 44 ЗЗД да уреди съответната приложимост на правилата относно договорите и към
едностранните сделки. Когато волеизявлението при упълномощаването като
едностранна сделка е извършено от дееспособно лице, което не е могло да разбира
или ръководи действията си, порокът при учредяването на представителната власт
трябва да бъде противопоставен на третото лице, което се е доверило на
упълномощаването. Този порок на волеизявлението обаче няма никакво правно
значение, ако порочно учредената представителна власт не бъде упражнена. Затова
заинтересованият няма никакъв правен интерес да иска унищожението на
овластителната сделка. За да избегне ненадлежното си представляване той може
просто да оттегли пълномощието, а и един иск срещу мнимо овластения би бил
"удар в празно пространство", тъй като решението би било
противопоставимо само на упълномощения и никому другиму. Нужда от разрешаване
на въпросите за пороците на овластяването възниква само когато порочно
учредената представителна власт бъде упражнена. Едва тогава за претендиращия да
е мнимо представляван възниква правният интерес да оспори с иск сключения с
третото лице договор. Овластителната сделка той вече може да "няма
право" да унищожи (напр. защото са изтекли повече от три години след
извършването й). Затова правото на унищожение възниква не от извършването на
овластителната сделка, а от упражняването на порочно учредената представителна
власт - от сключването на договора (чл.
32, ал. 2, изр. 2 ЗЗД). Правото на унищожение на овластителната сделка,
няма смисъл да бъде упражнено, освен заедно с иска за оспорване на сключения
чрез пълномощника договор, за да бъде противопоставено унищожението на третото
лице, което е договаряло с пълномощника.
Процесуално
легитимиран да предяви иска за оспорване на сключения чрез представител договор
е упълномощителят (в неговата правна сфера се претендира да са възникнали
последиците от договора), а процесуално легитимиран като ответник по този иск е
третото лице, което е договаряло с пълномощника (последиците на договора
засягат и неговата правна сфера). Съдът по оспорването на сключения чрез
представител договор във всички случаи трябва да се произнесе по наличието на
представителна власт в мотивите на решението и дължи произнасяне в диспозитива
на решението, само ако е сезиран с иск за унищожение на овластителната сделка
срещу пълномощника. По иска за оспорване на сключения чрез представител договор
съдът задължително се произнася и по унищожението на овластителната сделка. Без
значение е дали съдът ще се произнесе по унищожението в мотивите на решението
предвид неговата преюдициалност, или в диспозитива на решението, тъй като е предявен
отделен иск и съдът е събрал такса за разглеждането му.
Когато
овластителната сделка е нищожна или подлежи на унищожение, това може да се
отрази по различен начин на сключения договор. На първо място, порокът на
овластителната сделка може да не засегне сключения договор. Това са всички
случаи, в които порокът на волята, според естеството му, не може да бъде
противопоставен на трети добросъвестни лица: при нищожността - привидност
(овластяване с уговорка представителната власт да не бъде упражнявана) и липса
на съгласие във формата на несериозно изявление (без намерение за обвързване),
а при унищожаемостта - измама и крайна нужда. На следващо място, порокът на
овластителната сделка винаги засяга сключения договор, когато лицето, с което
представителят е сключил договора е недобросъвестно - знаело е за порока на
овластяването. Във всички останали случаи сключеният без представителна власт
договор е висящо недействителен, докато не бъде потвърден от упълномощителя или
от неговите наследници (те могат да потвърдят договора - всеки за своя дял от
наследството, ако приживе упълномощителят не е отказал потвърждение).
Възможността за потвърждаване на договора съществува не само когато
овластителната сделка е подлежала на унищожение, но също и когато тя е абсолютно
нищожна или въобще е липсвала (възможността е за потвърждаване на договора - чл.
42, ал. 2 ЗЗД, като, няма пречка да стане чрез потвърждаване на
представителната власт или да бъде извършено ново овластяване). При отказ от
потвърждение договорът става недействителен по отношение на мнимо
представлявания, а не абсолютно нищожен (нищожността е изначална, не съществува
последваща нищожност).
С оглед на така
дадените указания съдът приема, че ищцата като законен наследник на В. Д.,
починала на 23.06.2013 г. има качеството на увредено лице от сделката и
следователно правен интерес от претендираната искова защита, поради което е
процесуално легитимирана да предяви иск за оспорване на сключения чрез
пълномощника договор. Налице и визираната в чл.32, ал.2 от ЗЗД процесуална
предпоставка- упълновощителят е бил поставен под пълно запрещение.
Наличието на
правен интерес от иска, както и обстоятелството, че искът е предявен от
наследник на лице, поставено под пълно запрещение, обуславят допустимостта на
предявеният иск и същият подлежи на разглеждане по същество.
Ищцата е навела доводи
за липсата на представителна власт на пълномощника поради това, че
упълномощителната сделка била унищожаема, тъй като към момента на
упълномощаването нейната майка страдала от деменция при болестта на Алцхаймер-
тежка форма и заболяването й пречило да
разбира свойството и значението на извършеното, да ръководи постъпките си,
както и да охранява интересите си.
С оглед направеното
оспорване на сключения чрез представител договор съдът дължи произнасяне и по
наведената унищожаемост на овластителната сделка предвид нейната
преюдициалност.
Съгласно
разпоредбата на чл.31 от ЗЗД неспособността да се разбират и ръководят
действията е основание за унищожение на овластителната сделка, което би
обусловило извършената от пълномощника последваща двустранна сделка сключена
без представителна власт. Сключеният от мним представител договор е висящо
недействителен, докато не бъде потвърден от упълномощителя или от неговите
наследници. При отказ от потвърждение договорът става недействителен по
отношение на мнимо представлявания, респ. на неговите наследници.
За да бъде
уважен иска за прогласяване на недействителността на договора, сключен от
пълномощник без представителна власт, в доказателствена тежест на ищцата е да
установи, че към момента на упълномощаването наследодателката й е била само
формално дееспособна и че към този
момент е страдала от слабоумие или душевна болест, пречещи й да разбира
свойството и значението на извършеното от нея и да ръководи постъпките си.
Анализът на събраните
доказателства по делото не дава основание да се приеме, че е налице основание
за унищожаване на овластителната сделка.
По делото няма представени
медицински документи за здравословното и психичното състояние на В. Д. към
момента на извършване на упълномощителната сделка- 14.10.2011 г. Данни за
психическата годност на лицето се съдържа в изготвената по искане на Д. психиатрична
консултация от 25.10.2011 г., в която д-р Н. С. А.- Б. след извършване на
справка в ЦПЗ- Русе и проведено лично интервю с лицето е констатирала, че при
нея не са установени нито интелектуални, нито психотични болестни / в смисъл на
душевна болест/, нито психоорганични прояви, които да я лишават от годност
адекватно да осмисля интересите си и правилно да разбира и ръководи действията
си.
Описаното в този частен документ,
ползващ се само с формална доказателствена сила, се установява с показанията на
св.д-р Б., както и с показанията на св. Е.Х.- помощник- нотариуса, извършил
нотариалната заверка на подписа и съдържанието на пълномощното.
Първата свидетелка е
психиатър с дългогодишен професионален опит и разполага с нуждите специални
знания да извърши преценка на дееспособността на В. Д. към м. октомври 2011 г. Констатациите
на тази свидетелка се подкрепят и от показанията на св. Х., която установи, че
преди да извърши нотариална заверка на пълномощното е разговаряла с Д. с цел да
се убеди, че тя разбира смисъла на предприетото действие, че е била напълно
адекватна и наясно с това, което прави, както и че това е дълго планирано
действие. Доказателства за това, че от дълго време В. д. е обмисляла
извършването на тези действия, свързани с разпореждане със собствения й
недвижим имот се съдържат и в показанията на св.З.С., която установява, че от
2008 г. ищцата и нейната майка са водели разговори за това като се уговорели „
само въздуха да се продаде“.
Показанията на тези
свидетели и даденото заключение в горепосочения документ не се оборват от
другите доказателства по делото, вкл. и от приетите съдебно- медицински
експертизи.
Ищцата е обосновала
липсата на дееспособност на наследодателката си на база изготвени медицински
документи от д-р Л. Г., в който същият е поставил диагноза – Деменция при
болестта на Алцхаймер с късно начало.
Представените преписи от
амбулаторен лист и етапна епикриза, издадени от д-р Л. Г. са частни документ по
смисъла на чл.180 от ГПК и се ползват само с формална доказателствена сила,
поради което само въз основа на тях не може да се обоснове извод, за наличието
на недееспособност.
Посочените медицински
документи са изготвени една година след извършване на овластителната сделка и не
се основават на обективни изследвания, а само на анамнестични данни- изявления
на ищцата. В този смисъл са и заключенията на приетите по делото медицински
експертизи. В експертизите е посочено, че ако се вземат предвид само предоставените
анамнестични данни от ищцата, приложените медицински консултации и резултатите от
невроизобразяването, направени през м.септември 2012 г. би могло да се приеме,
че Д. е страдала от вероятна болест на Алцхаймер с късно начало- умерена
степен.
Липсата на обективни
специализирани изследвания, на база на които да се установява наличието на
деменция при болестта Алцхаймер, мотивира съдът да приеме, че това
обстоятелство не е доказано в процеса. Съдът приема, че към момента на
упълномощаването В. Д. е била дееспособна и не налице соченото основание за
унищожаемост на овластителната сделка.
Не е налице и другото
заявено основание за липсата на представителна власт от страна на пълномощника-
неистиността на пълномощното. С приетата по делото почеркова експертиза, както
и с показанията на св.Х. се установи по категоричен начин, че подписът и
ръкописният текст в пълномощното са изпълнени от В. Д.. Документът е истински,
поради което обективираната в него едностранна сделка е породила целените
правни последици- да се учреди представителна власт на пълномощника.
Не е налице и извършване
на действия от страна на пълномощника извън обема на учредената представителна
власт.
Съгласно разпоредбата на
чл.222 от ЗЗД с договора за замяна страните се задължават да си прехвърлят
взаимно собствеността върху вещи или други права, а чл.223 от с.з. сочи, че
правилата за продажбата се прилагат съответно и при договора за замяна като
всеки от заменителите се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на
това, което получава.
Съобразявайки цитираните
правни норми съдът намира тезата на ищцата за действия на пълномощника извън
обема на учредената представителна власт изцяло за несъстоятелна. С пълномощното
нейната наследодателка е учредила валидна представителна власт за сключване на
договор за замяна на собствения й недвижим имот с имот- собственост на
ответника и доплащане на разликата в стойността, както и да подпише нотариалния
акт за замяна. При сключване на оспорения договор за замяна пълномощникът е
действал съобразно обема на представителната му власт, поради което не е налице
ненадлежно представителство, което да обуслови недействителност на договора по
смисъла на чл.42, ал.2 от ЗЗД.
Предвид изложеното съдът
приема, че предявеният иск по чл.42, ал.2 от ЗЗД- за обявяване
недействителността на договора за замяна на недвижими имоти е неоснователен,
поради което следва да се отхвърли.
ІІ. По отношение на иска
по чл.27 от ЗЗД във вр.чл.29 от с.з.:
Съгласно разпоредбата на
чл.27 от ЗЗД унищожаеми са договорите сключени от недееспособни или сключени от техен
представител без спазване изискванията, установени за тях, както и договорите,
сключени при грешка, измама, заплашване или крайна нужда.
Ищцата е навела доводи за унищожаемост на договора
за замяна като сключен при измама.
Измамата, така както е регламентирана от чл. 29 ЗЗД се дефинира като умишлено
въвеждане в заблуждение на едно лице с цел то да бъде мотивирано да сключи
определена сделка. Фактическият състав на това основание за унищожаемост на
договора се свежда до установяване на определени осъществени юридически факти,
а именно - формирана невярна представа за действителното положение у лицето,
което като страна по сделката, следва да направи волеизявление за сключването
й. Това заблуждение може да се отнася до всички елементи на сделката - т. е. до
нейното съдържание- съществени елементи или модалитети, а може да е насочено към
мотивиране за сключване на сделката. Авторът на измамата следва да съзнава
както действията си и тяхната насоченост, така и правните последици от тези
действия, а сделката следва да е извършена в пряка причинна връзка с това
поведение т. е. да е сключена в резултат на измамата. Като основен критерий за
наличие на предпоставките по чл. 29 ЗЗД се определя това, че измамата
като основание унищожаемост на сделките, следва така да е опорочила волята на
лицето, че ако последното би действало съзнавайки действителното положение
никога не би сключило такава сделка. Този сложен фактически състав и
съответстващите му юридически факти следва да бъдат установени в хода на
съдебното производство, за да е налице обсъжданото основание за унищожаемост на
договора. / в този см. Решение №25/24.04.2012 г. на ВКС по т.д.№ 63/2011 г., І
т.о./.
В процеса в доказателствена тежест на ищцата е да
установи елементите на горепосочения фактически състав на измамата и съответстващите
му юридически факти, за което същата не е релевирала доказателства.
Представения по делото препис от декларация със
сочен автор М. Г. Р. не е подписана и не притежава доказателствена стойност,
поради което въз основа на този документ не може да се обоснове извод, че у наследодателката й е била формирана погрешна
представа за действителното положение относно съществените елементи на
сделката. Такъв извод не може да се
обоснове и от показанията на св.С.. С показанията на тази свидетелка не се
установяват конкретни факти, въз основа на които да може да се обоснове извод,
че В. Д. е била заблудена относно съществените параметри на сделката. Тази
свидетелка не е присъствала на разговори между Д. и пълномощника, нито е узнала
съдържанието на водените помежду им разговори, а установява нежеланието на Д. да
говори с нея за това и излага собствени предположения за договаряните параметри
на сделката, които нямат доказателствена стойност.
Ищцата не е установила елементите от фактическия
състав на измамата по смисъла на чл.29 от ЗЗД, което обуславя неоснователност
на предявеният иск за унищожаване на договора за замяна на недвижимите имоти.
Искът като неоснователен следва да се отхвърли.
ІІІ. По отношение на иска за разваляне на договора
поради неизпълнение с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД във вр.чл.210 от с.з.
В чл.210 от ЗЗД са посочени последиците от
отклоненията в площта при продажбата на недвижим имот. Цитираната правна норма
урежда правилата за изменение на цената или за разваляне на договора в
случаите, когато е налице отклонение в площта на вещта с повече от 1/10 по-
малко от действителното пространство. Отклоненията обаче са без значение, ако разликата се дължи на различни начини на
измерване на площта: при сградите и обектите в сгради - измерване на
застроената площ и измерване на светли площи с включване или изключване на
отворени части, принадлежности и други.
В конкретният случай е налице не е налице
визираното в чл.210 от ЗЗД основание за разваляне на договора, тъй като
разликата в площта на недвижимия имот- апартамент №6 се дължи на различните
начини на измерване на площта. В представената скица от АГКК площта на
апартамента е посочена като 37.13 кв.м., която е само застроената площ на
обекта съгласно представената таблица
за ценообразуване. В таблицата за ценообразуване площта на процесният
апартамент, формирана от сбора на застроената площ, светлата площ на складовите
помещения и разгърната застроена площ на общите части на сградата е 42.95 лв.,
която площ е взета предвид при формиране на цената на имота.
С оглед на това съдът приема, че различието в
площта, посочена в скицата от АГКК и площта, посочена в нотариалния акт се
дължи на различния начин на измерване на обекта, поради което не е налице
заявеното съществено отклонение като
основание за разваляне на договора.
Предявеният иск се явява неоснователен и също
следва да се отхвърли.
Съгласно разпоредбата на чл.78 от ГПК разноските
по делото са в тежест на ищцата. Ответникът е представил списък за разноските
по чл.80 от ГПК в размер на 600 лв.- представляващи платено адв. възнаграждение,
налице са доказателства за извършеното плащане на тази сума, поради което
същата следва да му се присъди.
По изложените
съображения Русенският окръжен съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от Т.Д.Д., ЕГН ********** *** 1
против „Д.“ ЕООД- гр.Русе, ЕИК ********* обективно евентуално съединени иск за
прогласяване недействителността на договор за замяна на недвижими имоти,
сключен във формата на нотариален акт – вх.рег.№ 12804/19.10.2011 г., акт №
164, т.33, дело № 6866 на СВ- Русе поради липсата на надлежна представителна
власт, иск за унищожаване на договора за замяна на недвижими имоти поради измама
и иск за разваляне на същия договор
поради съществено отклонение в площта на апартамента като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОСЪЖДА Т.Д.Д., ЕГН ********** *** 1 да заплати на „Д.“ ЕООД- гр.Русе, ЕИК *** сумата в размер
на 600 лв.- разноски по делото.
Решението може да се
обжалва пред ВТАС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: